Comprendre le Sap-Ing-Sith en Thaïlande

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 23 octobre 2026

Sap-Ing-Sith, introduit par la législation thaïlandaise de 2019, constitue un droit immobilier véritablement nouveau. Il a été conçu pour combler le fossé entre les structures de propriété traditionnelles et les besoins d’investissement modernes. Il offre aux étrangers des droits d’utilisation des biens immobiliers renforcés tout en répondant aux restrictions de longue date sur la propriété foncière des étrangers en Thaïlande. Le potentiel du Sap-Ing-Sith en Thaïlande attire l’attention. De nombreux investisseurs commencent à adopter ce droit. Les investisseurs considèrent de plus en plus le Sap-Ing-Sith en Thaïlande comme une alternative viable à la propriété immobilière traditionnelle.

L'article suivant est coécrit par M. Sébastien Brousseau (LL.B., B.Sc.) et Khun Wichuda Atthamethakon (LL.M.). ThaiLawOnline est l'un des rares cabinets d'avocats à avoir enregistré plus de quinze Sap-Ing-Sith en Thaïlande.

Qu'est-ce que le Sap-Ing-Sith en Thaïlande ?

Au fond, le Sap-Ing-Sith est un nouveau droit de propriété que certains appellent “ droit transférable ”. Il confère au titulaire un droit d’utilisation de la terre en Thaïlande, mais pas de propriété sur celle-ci : l’article 3 de la loi le définit comme un droit d’utilisation d’un bien immobilier. L’enregistrement produit un certificat séparé de Sap-Ing-Sith avec un garuda bleu (article 5). Le titulaire des droits Sap-Ing-Sith agit comme le propriétaire de la propriété. Ce droit s’applique aux terrains dotés d’un titre valide de type Chanote. Cela s’applique également aux bâtiments situés sur des terrains possédant ce titre de propriété.

De plus, les unités de copropriété telles que définies dans la Loi sur les copropriétés peuvent également relever de ce droit. Le Sap-Ing-Sith peut être enregistré pour une durée maximale de 30 ans. La loi ne prévoit pas de mécanisme de renouvellement, de sorte que toute prolongation au-delà de cette durée nécessite une nouvelle convention avec le propriétaire et un nouvel enregistrement. Voir la section sur le renouvellement ci-dessous. Il est important d’avoir l’accord par écrit, et tout acte juridique concernant un Sap-Ing-Sith doit être fait par écrit et enregistré auprès du fonctionnaire compétent (article 12). Deux limites prennent souvent les gens au dépourvu. Selon l'article 4, un Sap-Ing-Sith ne peut être créé sur une partie seulement du terrain ou de l'unité d'un titre de propriété: cela couvre tout le titre ou rien du tout. Et lorsque le bien est déjà hypothéqué, utilisé comme garantie commerciale ou grevé de tout autre droit enregistré, le droit ne peut être créé qu'avec le consentement écrit du créancier hypothécaire, du titulaire de la sûreté ou du titulaire de ce droit.

Contexte historique

de la Thaïlande Code foncier interdit généralement aux étrangers de posséder des terres. L’Assemblée législative nationale thaïlandaise a adopté la loi Sap-Ing-Sith le 8 février 2019. Cette loi vise à moderniser le marché immobilier. Elle cherche aussi à attirer les investissements étrangers. La loi a été publiée dans la Gazette royale le 30 avril 2019 (volume 136, partie 56 Kor, page 97). Le 26 avril 2019 est la date d’approbation royale, et non de publication ; cette différence importe : L'article 2 ne fait entrer la loi en vigueur qu'à l'expiration d'un délai de 180 jours à compter de sa publication, elle est donc entrée en vigueur fin octobre 2019. Elle est devenue une option importante pour les investisseurs étrangers. Cette loi offre un choix plus simple que les traditionnels contrats de bail et que d’autres structures juridiques complexes.

Avantages du Sap-Ing-Sith pour les étrangers

• Meilleur contrôle : Vous pouvez utiliser ces droits comme garantie. Vous pouvez modifier librement la propriété. Vous pouvez également transférer ou hériter facilement de ces droits.
• Sécurité financière : Il offre une protection juridique supérieure aux contrats de location classiques, ce qui le rend adapté aux opérations commerciales ou à un usage commercial.
• Avantages pratiques : vous pouvez obtenir un terme allant jusqu'à 30 ans. Sa poursuite au-delà dépend d'une nouvelle convention avec le propriétaire, et non d'un renouvellement automatique. Vous recevrez des documents officiels clairs, notamment le certificat bleu Garuda. Ce certificat est juridiquement contraignant pour les nouveaux propriétaires.
• Le droit survit à une vente : le propriétaire peut vendre ou transférer la propriété du terrain à tout moment et n’a pas besoin de votre consentement (article 9, paragraphe 2 de la loi Sap-Ing-Sith), mais le Sap-Ing-Sith enregistré reste inscrit sur le titre de propriété et le nouveau propriétaire acquiert le terrain grevé de ce droit. Ce que le propriétaire ne peut pas faire, c’est créer un autre droit réel sur le bien, comme un usufruit, servitude ou droit de superficie, sans votre consentement écrit (article 9, paragraphe 1). Le propriétaire n’a aucun pouvoir de mettre fin au droit de manière anticipée, sauf s’il en est également le titulaire, et même alors pas lorsque cela porterait préjudice à un tiers qui l’a acquis à titre onéreux, de bonne foi, et enregistré de bonne foi (article 14).
• Les Sap-Ing-Sith sont transmissibles aux héritiers. Cependant, le tribunal doit nommer un succession administrateur. Cette étape est nécessaire avant que le droit ne puisse être transféré à un héritier auprès du bureau foncier.

Considérations pratiques pour les expatriés

Pour les expatriés en Thaïlande, Sap Ing Sith offre une alternative plus flexible et légalement solide aux arrangements de location classique. Elle permet un contrôle plus grand sur les modifications immobilières, une plus grande transférabilité et la possibilité d’utiliser le bien comme garantie financière. Cependant, les acheteurs devraient savoir que ce droit d’utilisation enregistré est limité à 30 ans. Il ne s’agit pas d’un usufruit et ne constitue pas une propriété permanente. Ils devraient prévoir la fin de ce délai.

Limites et considérations

• Restrictions légales : Pas de propriété effective du terrain lui-même, durée limitée sans renouvellement automatique garanti et enregistrement obligatoire pour la validité.
• Défis pratiques : Des coûts associés plus élevés, une complexité nécessitant une assistance juridique professionnelle et la dépendance à l'égard de la coopération du propriétaire foncier thaïlandais initial.
• Préoccupations du marché : Certains services fonciers ne sont pas encore bien informés de cette mesure, car elle a été introduite en 2019. Cela entraîne une diminution du nombre d’exemples et d’éventuelles incertitudes juridiques.

Études de cas réels de Sap-Ing-Sith en Thaïlande réalisées par ThaiLawOnline

Étude de cas 1 : Investissement dans des villas à Koh Phangan (2024)

Nous avons enregistré avec succès un Sap-Ing-Sith pour un couple étranger. Ils investissent environ 10 millions de THB dans une villa à Koh Phangan. Initialement, le service foncier local ne maîtrisait pas cette procédure, ce qui a entraîné des retards importants. Lors de notre premier déplacement de deux jours, nous avons rencontré plusieurs difficultés. Les fonctionnaires ont indiqué que leurs systèmes informatiques ne permettaient pas de délivrer le titre de propriété.

Ce n'est qu'après confirmation auprès des autorités de Bangkok et transmission de leurs instructions que les responsables locaux ont finalement coopéré. Cette situation imprévue a retardé le projet d'environ deux mois. Un autre problème lié à la servitude est survenu. Cependant, nous avons finalisé l'enregistrement sans frais supplémentaires pour nos clients. Cette expérience nous a permis de tirer de précieux enseignements et nous a incités à adapter nos tarifs pour les cas similaires à venir. La première photo, avec le garuda bleu, illustre ce cas.

Étude de cas 2 : villa de luxe d'avocats américains dans le sud de la Thaïlande (2024)

Nos clients, des avocats expérimentés originaires des États-Unis, ont acheté une villa de luxe dans le sud de la Thaïlande. Ils ont opté pour un Sap-Ing-Sith au lieu d'un bail standard. Cette option offre une meilleure protection juridique et leur permet d'hypothéquer leurs droits. L'investissement total s'élevait à environ 6 millions de bahts, plus 150 000 bahts pour les frais juridiques, y compris les frais gouvernementaux. Nos clients auraient pu dire : “ En tant qu'avocats, nous avons constaté que le Sap-Ing-Sith offrait une protection bien meilleure qu'un bail standard. Payer un peu plus valait certainement la peine pour cette sécurité supplémentaire. ”

Étude de cas 3 : Terrain vacant à Chiang Mai (2025)

Nous avions déjà effectué les enregistrements Sap-Ing-Sith 4 ou 5 fois à Chiang Mai. Cela nous a donné confiance en ce processus. Un avocat local nous avait dit que cela ne pouvait pas se faire, mais nous étions certains de pouvoir y arriver. Cette fois, l’enregistrement a été effectué rapidement en deux jours et en un seul déplacement. C’était la première fois que le service foncier local s’occupait d’un cas de ce genre.

Il est important de savoir que le bureau foncier de Hang Dong à Chiang Mai est très strict. Il peut être impossible d'y enregistrer un Sap-Ing-Sith. Dans ce cas, nous avons obtenu un Sap-Ing-Sith entièrement opérationnel avec des accords en place. Cela pourrait prolonger les droits pendant encore 30 ans, mais nous ne pouvons pas garantir ces prolongations. La photo d'enregistrement ci-dessous, de juin 2025, correspond à ce cas.

Enregistrement des droits Sap-Ing-Sith à Chiangmai en novembre/décembre 2025.

La procédure a duré environ 10 jours. Le nom de l'étranger figure au verso du titre de propriété.

Le Sap-Ing-Sith en Thaïlande est-il un droit personnel ou un droit réel ?

La classification juridique du Sap-Ing-Sith reste un sujet de débat important parmi les juristes universitaires thaïlandais. Les législateurs souhaitaient créer un “ droit personnel spécial ” qui ne serait pas comme les autres droits. Cependant, de nombreux experts affirment que celui-ci présente des caractéristiques clés d'un droit réel. C'est parce qu'il implique le contrôle sur des biens, affecte des tiers, nécessite une inscription et peut être transféré. Cette controverse sur la classification a des implications pratiques. Si ces droits sont considérés comme des droits personnels, ils pourraient ne pas être transmis automatiquement lorsque la propriété du bien change de mains. Ils pourraient n'offrir qu'une protection limitée contre les acquéreurs ultérieurs. Si ces droits sont classés comme des droits réels, ils offriraient une protection plus solide aux tiers et une meilleure valeur commerciale.

Il s'agit peut-être d'une question technique pour les juristes. Cependant, elle peut avoir des conséquences concrètes. Les rédacteurs (notamment ceux du Bureau de la politique fiscale) n'ont pas cherché à créer un nouveau type de droit réel. Ils ont clairement défini le Sap-Ing-Sith comme un droit personnel particulier. Ce choix visait à éviter les problèmes juridiques liés à l'ajout de nouveaux droits réels au droit civil thaïlandais. En vertu de l' article 1298 du Code civil et commercial, un droit réel doit être établi par une loi. Le Code permet à une autre loi de créer un droit réel, et la loi Sap-Ing-Sith ne précise jamais quel type de droit elle crée, de sorte que la qualification est débattue plutôt que tranchée.

Bien que le Sap-Ing-Sith puisse être cédé, transmis par succession et hypothéqué, la loi en limite certains pouvoirs. Les droits d'exclusion sont prévus par la loi et figurent à l'article 11 de la loi Sap-Ing-Sith. Ces droits appartiennent au propriétaire du bien immobilier et non au détenteur, ce qui confirme sa nature de droit personnel. Les droits réels sont opposables à tous. Cependant, le Sap-Ing-Sith ne fonctionne pas toujours de cette manière, notamment lorsque la qualité pour agir se limite à la notification au propriétaire.

Dans une thèse de Natthaphong Wongto, présentée à l'université de Thamasat en 2021. L'auteur soulève des doutes quant à la manière dont les effets pratiques brouillent la frontière entre droits personnels et droits réels, notamment aux alentours des pages 81 à 85 :

Le Sap-Ing-Sith fonctionne davantage comme un droit réel dans la pratique, parce que :

• Il confère un contrôle sur les biens immobiliers similaire à celui de la propriété.
• Il permet l'héritage, l'hypothèque et le transfert.
• Il est enregistré au bureau foncier.
• Cela limite les droits du propriétaire sans son consentement.

Bien que les rédacteurs aient voulu conférer un droit personnel, nous estimons que celui-ci ressemble davantage à un droit réel. Sa structure et ses effets juridiques confirment cette opinion. Cela crée de la confusion et une incertitude juridique dans la pratique.

Les règles fixées par la loi Sap-Ing-Sith s’appliquent aux terrains dotés de titres de propriété Chanote valides. Elles s’appliquent également aux bâtiments situés sur ces terrains ainsi qu’aux lots de copropriété tels que définis par la loi sur les copropriétés. Seuls les propriétaires peuvent créer ces droits au profit d’autrui. Ils doivent procéder à l’enregistrement auprès du bureau foncier local. Le bureau délivrera alors un certificat attestant cet arrangement. Il importe de noter que les terrains grevés d’un Sap-Ing-Sith enregistré ne peuvent pas être divisés ou regroupés, ce qui préserve l’intégrité des limites originelles du bien. Veuillez noter que l’enregistrement produit un certificat Sap-Ing-Sith distinct avec un Garuda bleu, délivré en deux exemplaires, l’un pour le propriétaire et l’autre conservé au bureau foncier (article 5).

La loi Sap-Ing-Sith en Thaïlande a un impact considérable. Elle ouvre la voie à davantage d'investissements étrangers dans l'immobilier.

Comprendre les avantages du Sap-Ing-Sith en Thaïlande est essentiel pour les investisseurs potentiels. Ce système offre une nouvelle approche de la gestion des droits de propriété et crée un cadre juridique permettant aux étrangers d'investir dans l'immobilier thaïlandais.

Contexte historique en Thaïlande

Le Sap-Ing-Sith Act (loi Sap-Ing-Sith) a été introduit le 8 février 2019. Il répondait aux limites fixées par le Code foncier thaïlandais. Ce code n'autorise généralement pas les étrangers à posséder des terres en Thaïlande. L'Assemblée législative nationale thaïlandaise a créé cette loi afin d'attirer l'investissement étranger dans le secteur immobilier. Elle est entrée en vigueur le 27 octobre 2019. Cette modification de la loi témoigne d'une nouvelle attitude envers l'investissement étranger sur le marché immobilier thaïlandais. Elle souligne une tendance à davantage d'ouverture. De telles réformes sont essentielles pour renforcer l'attractivité de la Thaïlande en tant que destination pour les expatriés et les investisseurs étrangers.

L'utilisation du Sap-Ing-Sith en Thaïlande permet aux investisseurs étrangers de bénéficier d'un avantage concurrentiel sur le marché immobilier. Grâce à ce système, les étrangers peuvent désormais acquérir des biens immobiliers sans être soumis aux restrictions des lois traditionnelles sur la propriété.

Cadre juridique entourant le Sap-Ing-Sith

Les lois relatives aux Sap-Ing-Sith se trouvent principalement dans la loi Sap-Ing-Sith. Le Code civil et commercial intervient ici pour une seule raison : Article 1298 dispose que les droits réels ne peuvent être créés qu’en vertu du Code ou d’une autre loi, et la loi Sap-Ing-Sith est la seule autre loi en jeu, bien qu’elle ne qualifie jamais ce droit de droit réel (voir la question de la classification ci-dessus). Les articles 1383 à 1387 du Code sont parfois cités à propos du Sap Ing Sith et n’ont rien à voir avec lui : les articles 1383 à 1386 régissent la prescription acquisitive et l’article 1387 ouvre le titre consacré aux servitudes. Cette structure juridique explique les droits des titulaires d’un Sap-Ing-Sith. Elle garantit qu’ils peuvent utiliser efficacement leur bien. La loi décrit les étapes et les règles de l’enregistrement et du transfert. Elle fournit un guide clair aux étrangers qui souhaitent acheter un bien immobilier en Thaïlande.

Comparé aux droits de propriété traditionnels, le certificat Sap-Ing-Sith présente plusieurs avantages distincts. Le Sap-Ing-Sith se distingue d'un bail classique. Un bail classique limite généralement les modifications de la propriété. Cependant, le Sap-Ing-Sith permet au titulaire de procéder à des modifications sans avoir besoin de l'autorisation du propriétaire. Il permet également de transférer les droits à une autre partie. Cela vous offre davantage de flexibilité que les contrats de bail classiques. Ce nouveau droit de propriété peut également servir de garantie pour un prêt hypothécaire. Cela le rend plus attrayant pour les investisseurs étrangers qui souhaitent investir dans l'immobilier en Thaïlande. Nous avons écrit un article à propos des différences entre le Sap-Ing-Sith, le bail et l'usufruit en Thaïlande.

Droits et obligations des détenteurs de Sap-Ing-Sith

Droits et devoirs du détenteur du Sap-Ing-Sith :

Le titulaire du Sap-Ing-Sith peut utiliser librement la propriété. Il doit se conformer à l'usage indiqué sur le certificat du bureau foncier. Il peut également céder ou vendre librement ses droits à un tiers sans l'accord du propriétaire. Ces droits peuvent servir de garantie pour un prêt hypothécaire. Autre avantage important : la transmission successorale, conformément aux règles de la succession légale. Le titulaire peut également effectuer des modifications ou des rénovations sur la propriété sans le consentement du propriétaire foncier.

Lorsque le droit expire, le titulaire doit restituer la propriété dans l’état dans lequel elle se trouve à ce moment-là, sauf si le propriétaire et le titulaire conviennent autrement (article 15), et les bâtiments que le titulaire a aménagés, agrandis ou construits passent au propriétaire à moins qu’ils ne conviennent autrement (article 11, paragraphe 2 ; cela ne s’applique pas à un bien en copropriété). Le titulaire assume la pleine responsabilité de la propriété, tout comme un propriétaire réel. Cela ne comprend pas son recouvrement auprès de tiers non autorisés ni sa protection contre des interventions illégales.

Droits et devoirs du propriétaire :

Le paragraphe 2 de l'article 9 de la loi Sap-Ing-Sith est explicite à cet égard : la restriction prévue au paragraphe 1 n'affecte pas le droit du propriétaire de céder la propriété à une autre personne ou d'utiliser le bien en garantie d'une dette par hypothèque ou en vertu de la loi sur les sûretés commerciales. Ainsi, le propriétaire foncier peut vendre, céder ou hypothéquer sans le consentement du titulaire du Sap-Ing-Sith. Cela ne constitue pas une faille dans votre protection, car le Sap-Ing-Sith est inscrit sur le titre de propriété et suit le bien : un acheteur acquiert le terrain grevé de votre droit, pour toute la durée restante de celui-ci. Lorsqu'un client souhaite davantage que ce que prévoit la loi, nous restreignons par contrat la liberté de vendre ou d'hypothéquer, dans un avenant joint aux documents déposés au bureau foncier.

Limitations de propriété du propriétaire foncier

Une fois un Sap-Ing-Sith enregistré, le propriétaire ne peut créer aucun autre droit réel sur le bien, tel qu’un usufruit, une servitude ou un droit de superficie, à moins que le titulaire du Sap-Ing-Sith n’accorde son consentement écrit (article 9, paragraphe 1). La vente et l’hypothèque restent ouvertes au propriétaire en vertu de l’article 9, paragraphe 2. Le propriétaire ne peut pas mettre fin au droit de manière anticipée, sauf s’il en est également le titulaire, et même alors pas si cela porte préjudice à un tiers qui a acquis le droit à titre onéreux, de bonne foi, et l’a enregistré de bonne foi (article 14). Et pendant toute la durée du droit, le terrain ne peut pas être divisé en plusieurs parcelles ni fusionné avec une autre parcelle (article 8).

Réalités procédurales de l'héritage et de la défense juridique

Bien que le Sap-Ing-Sith en Thaïlande soit un droit héréditaire, son transfert à un héritier auprès du bureau foncier n'est pas automatique. La procédure requiert la désignation d'un administrateur de succession. Ceci nécessite généralement une décision de justice thaïlandaise pour nommer un gestionnaire. Concernant la protection juridique du bien, le détenteur dispose de droits similaires à ceux d'un propriétaire. Le propriétaire initial conserve le droit de récupérer son bien si celui-ci est occupé illégalement. Il a également le droit de faire cesser toute atteinte à ce droit. Le détenteur est légalement tenu d'informer immédiatement le propriétaire de toute atteinte à ce droit

En quoi le Sap-Ing-Sith en Thaïlande se compare-t-il aux contrats d'usufruit et de bail ?

Principales différences avec les autres droits de propriété

En Thaïlande, l'usufruit permet à une personne d'utiliser et de jouir d'un bien qui appartient à autrui. Cela est similaire au Sap-Ing-Sith. Cependant, la différence essentielle réside dans les droits conférés. L'usufruit donne le droit d'utiliser un bien à vie ou pendant une durée déterminée. Toutefois, le titulaire ne peut pas l'utiliser comme garantie pour une hypothèque. Le Sap-Ing-Sith en Thaïlande offre des avantages financiers supplémentaires. Cela en fait un choix plus avantageux pour les étrangers qui souhaitent améliorer leurs droits immobiliers et leurs plans financiers. Le titulaire peut également vendre la durée restante du Sap-Ing-Sith.

Caractéristique	Sap-Ing-Sith	Usufruit
Droits de propriété	Pas de propriété ; un droit d’utilisation enregistré et transférable, dont la classification comme un droit réel fait l’objet de débats	Pas de propriété, uniquement l'usage et la jouissance
Transférabilité	Le droit lui-même peut être vendu, hypothéqué et hérité (article 12 de la loi).	Le droit lui-même ne peut être vendu et il prend fin au décès de l'usufruitier (article 1418 du Code civil et commercial), mais, sauf disposition contraire de l'acte, l'usufruitier peut transférer l' exercice du droit à un tiers (article 1422 du Code civil et commercial)
Inscription	Doit être enregistré au bureau foncier	Doit être enregistré au bureau foncier
Durée	Durée déterminée, 30 ans maximum, sans option viagère et sans renouvellement légal (article 4 de la loi)	Pour la durée de vie de l'usufruitier, ou pour une durée déterminée allant jusqu'à 30 ans (article 1418 du Code civil et commercial, lu conjointement avec l'article 1403, paragraphe 3)
Sécurité	Une protection juridique renforcée	Moins sécurisé, mais sûr si enregistré.
Cas d'utilisation typique	Baux à long terme, protection des investissements	Droits d'usage familial ou personnel

L'analyse comparative du bail et du contrat Sap-Ing-Sith révèle des avantages et des inconvénients distincts. Les baux sont souvent limités à des durées plus courtes et peuvent ne pas offrir la flexibilité nécessaire à une planification à long terme. Les locataires disposent de certains droits dans le cadre d'un bail standard. Ils peuvent notamment faire cesser toute utilisation illégale du bien.

Cependant, ils ne peuvent pas apporter de modifications ou d'améliorations majeures. En revanche, le Sap-Ing-Sith confère des droits plus étendus, similaires à ceux d'un propriétaire foncier. Ces droits incluent le droit d'effectuer des modifications et d'utiliser le terrain pour des prêts. Toutefois, en Thaïlande, le Sap-Ing-Sith peut impliquer des procédures juridiques et des exigences d'enregistrement plus complexes. La clé réside dans la rédaction des contrats. Il est important de faire appel à un cabinet d'avocats : cela vous offre davantage de droits et de flexibilité.

L'acquisition du Sap-Ing-Sith implique une procédure d'enregistrement en deux étapes auprès du Département foncier. Dans un premier temps, le propriétaire doit officiellement enregistrer le Sap-Ing-Sith pour le bien concerné. Ensuite, le transfert des droits à l'autre partie doit être enregistré afin de formaliser légalement la transaction. Si le terrain est grevé d'une hypothèque, l'autorisation du créancier hypothécaire est requise. Cette autorisation est indispensable pour finaliser la procédure d'enregistrement et se conformer à la loi sur le Sap-Ing-Sith.

Frais d'inscription obligatoires et frais de transaction

L'établissement d'un Sap-Ing-Sith implique le paiement de frais fixes et de droits calculés en pourcentage, à verser au Département foncier. Les frais d'inscription initiaux s'élèvent à 20 000 THB par demande. Le certificat officiel de Sap-Ing-Sith coûte 10 000 THB par exemplaire.

Si le titulaire souhaite utiliser ce droit en garantie, il devra payer une taxe d'inscription hypothécaire. Cette taxe représente 1% du montant de l'hypothèque. Transfert des droits de propriété 2% des sommes déclarées par le demandeur, que le transfert soit contre paiement, sans contrepartie, ou par héritage ; un transfert sans valeur patrimoniale coûte 1 000 bahts par transaction. Annulation des droits de propriété coûte 20 000 bahts. Ces tarifs sont fixés par le règlement ministériel prescrivant les frais et dépenses liés au Sap-Ing-Sith B.E. 2563, adopté en vertu des articles 16 et 17 de la loi (Journal officiel du royaume, volume 137, partie 96 Kor, page 18, 18 novembre 2020), et ils sont les mêmes que les tarifs maximum figurant dans l'annexe de la loi elle-même. Ni la loi ni le règlement ne prévoient de frais périodiques ou annuels pour le titulaire. Le paragraphe 3 de l'article 16 prévoit certes que les frais perçus, après que le Département des Terres en a retenu 5%, deviennent des recettes de la municipalité, de l'organisation administrative du sous-district, de Bangkok, de Pattaya City ou d'une autre autorité locale de la zone, mais cette disposition régit la destination de ces frais ponctuels et ne constitue pas une charge pour le titulaire. L'imposition foncière annuelle est une question distincte relevant de la loi sur la taxe foncière et immobilière et n'est pas un frais Sap-Ing-Sith

Clause de renouvellement du Sap-Ing-Sith en Thaïlande

Le plafond de 30 ans et le “ mythe de la renouvelabilité ”

Les investisseurs doivent faire la distinction entre les promesses contractuelles et les droits réels enregistrés. En vertu de la loi Sap-Ing-Sith, la durée maximale est un plafond légal absolu de 30 ans. La loi ne contient aucune disposition relative au renouvellement automatique ou à la prolongation. L’arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566 montre comment les tribunaux traitent une tentative de dépasser une limite légale de 30 ans : une promesse de renouvellement, faite dès l’origine pour contourner la limite, est nulle, et la Cour a refusé de la sauver en tant qu’obligation personnelle entre les parties.

Sur cette base, une telle clause ne devrait pas être invoquée contre un propriétaire ultérieur ou contre le propriétaire initial. Toute prolongation après la période initiale nécessite une nouvelle convention. Vous devez également vous enregistrer à nouveau auprès du bureau foncier lorsque la période initiale prend fin. Contrairement au bail, la loi Sap-Ing-Sith, B.E. 2562 (2019) ne prévoit pas de renouvellement. Cela signifie que pour continuer le droit après les 30 premières années, il faut un nouvel accord avec le propriétaire foncier.

L’arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566 est une affaire de bail jugée en vertu de l’article 540 du Code civil et commercial, et son raisonnement est ici appliqué au Sap-Ing-Sith par analogie. Le propriétaire foncier et le locataire ont enregistré un bail de 30 ans et, le même jour, le propriétaire a promis de le renouveler deux fois encore pour 30 ans chacune, le loyer des quatre-vingt-dix années étant payé d’avance aux conditions initiales. La Cour a jugé que cela montrait une intention manifeste de contourner la limite de 30 ans, de sorte que les promesses de renouvellement étaient nulles, et elle a refusé de les traiter comme un droit personnel opposable entre les deux parties, car cela ferait échec à l’article 540. À la fin des 30 premières années, le locataire a été expulsé et condamné à payer des dommages-intérêts pour s’être maintenu dans les lieux. À notre avis, une clause de renouvellement insérée dès l’origine dans une convention de Sap-Ing-Sith aboutirait très probablement au même résultat, et il ne faut pas s’y fier.

Voici un exemple d'enregistrement Sap-Ing-Sith effectué en juin 2025 par ThaiLawOnline.

Les contrats sont très importants lorsqu'il s'agit de baux, d'usufruits, de superficies ou de Sap-Ing-Sith en Thaïlande.

Stratégie pratique :
Elles ne créent pas de droit réel opposable aux tiers. Toutefois, elles peuvent néanmoins constituer des obligations contractuelles entre les parties initiales. Une stratégie consiste à ajouter une clause de “avantage réciproque”. Cette clause oblige le propriétaire à négocier de bonne foi. Elle s’applique si le titulaire a apporté des améliorations importantes. Elle offre un moyen de réparer le préjudice, même lorsque l’exécution en nature n’est pas possible. La question est complexe en théorie et nous avons un article sur les accords réciproques ici.

Voici quelques décisions clés de la Cour suprême qui ont contribué à façonner la compréhension des accords de réciprocité spéciaux :

• Arrêt de la Cour suprême n° 1135/2506 (1963) : dans cette affaire, le locataire a payé au bailleur 10 000 bahts pour contribuer au coût de construction du compartiment commercial (shophouse), en échange d’un bail de six ans et dix mois. La Cour a jugé qu’il s’agissait d’un contrat réciproque spécial, obligatoire pour toute sa durée même sans enregistrement, de sorte que la demande du bailleur visant à expulser le locataire après trois ans a échoué. Cette décision a établi qu’une contribution importante du locataire, apportant une plus-value, pouvait créer un contrat comportant des considérations particulières.
• Arrêt de la Cour suprême n° 412/2511 (1968) : Cette décision concernait un contrat dans lequel le constructeur d’un bien immobilier avait le droit de le louer. Le tribunal considéra cela comme une convention particulière. Elle différait d’un bail classique. Ce contrat n’avait pas besoin d’être enregistré pour être valable pendant une période plus longue, onze ans dans ce cas. Mais la partie relative au bail suivait encore le droit des baux habituels : lorsque le constructeur, en tant que locataire, ne versait pas les loyers, le propriétaire foncier avait le droit de résilier le contrat en vertu de l’article 560, et le constructeur perdait alors.
• Arrêt de la Cour suprême n° 2759/2534 (1991) : un contrat de bail obligeait le locataire à construire un parking. Le locataire devait en transférer la propriété au bailleur. Cela a été considéré comme un accord réciproque. Mais il ne protégeait le locataire que pour la durée effectivement convenue par les parties, un an puis de mois en mois, de sorte que l’avis écrit du bailleur y a mis fin et que le locataire a dû payer des dommages-intérêts pour s’être maintenu dans les lieux. Un bail réciproque spécial ne prolonge pas la durée convenue.
• Arrêt n° 8534/2542 (1999) de la Cour suprême : Un accord prévoyant de construire sur un terrain loué et de transférer la propriété de la construction au propriétaire du terrain a été considéré comme un accord obligatoire. Ceci est valable même en l’absence d’enregistrement et pour une durée supérieure à trois ans.

Droits de propriété alternatifs en Thaïlande

Contrats de location en Thaïlande représentent une méthode courante permettant aux étrangers d'accéder aux droits de propriété. Ces contrats confèrent au locataire le droit d'utiliser un bien pendant une durée déterminée en échange d'un loyer. Toutefois, il est essentiel de noter que les contrats de bail n'offrent pas les mêmes droits étendus que les contrats d'usufruit. Les locataires sont généralement soumis à des restrictions quant aux modifications qu'ils peuvent apporter au bien. Ils ne peuvent pas nécessairement en tirer profit comme le ferait un usufruitier.

Accords d'usufruit en Thaïlande représentent une alternative attrayante pour les personnes qui recherchent des droits plus complets sur un bien. Un usufruit donne au titulaire le droit d'utiliser et de jouir du bien d'autrui pendant une durée déterminée. Cela ne change pas le propriétaire du bien. Cela permet à l'usufruitier d'utiliser le bien, de conserver les bénéfices qu'il rapporte et de le gérer efficacement. Les lois relatives à l'usufruit en Thaïlande protègent les droits du titulaire. C'est pourquoi c'est une bonne option pour les étrangers qui souhaitent investir dans l'immobilier.

Analyse comparative : Sap-Ing-Sith vs. Bail vs. Usufruit

Lors de l'évaluation du Sap-Ing-Sith, des contrats de bail, et de l'usufruit, des distinctions notables apparaissent. Le Sap-Ing-Sith peut être cédé à une autre personne sans le consentement du propriétaire. Il peut également servir de garantie pour une hypothèque. L'usufruit, en revanche, ne peut pas être hypothéqué et le droit lui-même ne peut pas être vendu ; l'usufruitier peut céder l'exercice de ce droit à un tiers en vertu de l'article 1422 du Code civil et commercial, mais le droit prend fin au décès de l'usufruitier initial. Les contrats de bail ont souvent des durées plus courtes et peuvent manquer de la flexibilité à long terme requise pour la planification stratégique. Le Sap-Ing-Sith offre un cadre plus favorable. Il aide les investisseurs étrangers à protéger leurs intérêts sur le marché immobilier thaïlandais.

L'avenir du Sap-Ing-Sith en Thaïlande

La loi Sap-Ing-Sith marque une grande évolution dans la manière dont la Thaïlande accueille les investisseurs étrangers dans le secteur immobilier. Ce nouveau droit de propriété devrait stimuler les investissements étrangers. Il offre un cadre juridique permettant aux non-nationaux d'acheter et de vendre des biens immobiliers plus facilement. Les perspectives de rendements plus élevés sur les investissements dans les condominiums et autres biens immobiliers grâce au Sap-Ing-Sith sont prometteuses. Cela montre un avenir prometteur pour les investisseurs étrangers sur le marché immobilier thaïlandais.

Les changements économiques peuvent grandement influer sur l'attractivité du Sap-Ing-Sith en tant que droit de propriété pour les investisseurs étrangers. Les changements dans l'économie thaïlandaise peuvent modifier la manière dont les investisseurs perçoivent les choses. Cela peut affecter la demande immobilière et la popularité du Sap-Ing-Sith. Une économie robuste entraîne souvent une hausse de l'intérêt pour les biens immobiliers, ce qui augmente les prix et accroît la concurrence pour les droits de propriété. D'un autre côté, lors de périodes de ralentissement économique, la demande immobilière peut diminuer. Cela peut inciter les investisseurs à repenser leurs stratégies sur le marché thaïlandais.

L’ouverture continue du marché immobilier thaïlandais, illustrée par la loi Sap-Ing-Sith, est une bonne nouvelle pour les investisseurs étrangers. La Thaïlande apporte des changements continus pour simplifier la propriété immobilière. Ces réformes visent également à améliorer les droits des non-nationaux. Cela montre l’engagement de la Thaïlande à attirer l’investissement étranger. Le gouvernement cherche à améliorer l’économie en investissant dans le secteur immobilier. La loi Sap-Ing-Sith influencera probablement les politiques futures. Ce groupe stimulera également la croissance du secteur immobilier.

Le Sap-Ing-Sith et le bail permettent tous deux à des ressortissants non thaïlandais d’utiliser des biens immobiliers en Thaïlande. Cependant, il existe des différences importantes entre eux. Un bail traditionnel confère des droits semblables à ceux d’un locataire. Le locataire n’a qu’un contrôle limité sur le bien. Le bail exige souvent des négociations pour son renouvellement. En revanche, le Sap-Ing-Sith en Thaïlande offre davantage de contrôle. Il permet au titulaire de modifier le terrain ou d’y construire. De plus, les titulaires d’un Sap-Ing-Sith peuvent utiliser leurs droits comme garantie hypothécaire. Cela leur confère un levier financier que les contrats de bail classiques n’offrent pas.

Évolutions et réformes récentes

Situation en août 2026 : aucune des deux réformes n'a force de loi. En juin 2024, le ministère des Finances a proposé deux changements au gouvernement de l'époque ; le ministère de l'Intérieur a été chargé d'étudier ces propositions. La première était d'allonger les durées des baux de longue durée pour les étrangers de 30 ans à 99 ans. La deuxième était d'augmenter le plafond de la propriété étrangère dans un immeuble de condominiums de 49% à 75%, la part supérieure à 49% n'ayant pas de droit de vote lors des assemblées de la personne morale, afin que les propriétaires thaïlandais conservent le contrôle des décisions de gestion.

Deux ans plus tard, aucun projet de loi d'amendement n'a été adopté par le Parlement et rien n'a été publié au Journal officiel du royaume. Les limites applicables restent inchangées : 30 ans pour un bail enregistré, 30 ans pour un Sap-Ing-Sith en vertu de l'article 4 de la loi, et 49% de la superficie combinée de toutes les unités d'un immeuble de copropriété pour les propriétaires étrangers en vertu de la loi sur les copropriétés. Considérez toute publicité qui vous propose aujourd'hui une durée de 99 ans comme une simple proposition vendue comme un produit. Et notez que si cette prolongation à 99 ans est un jour adoptée, elle sera très probablement rédigée pour les baux : la question de savoir si elle serait étendue au Sap-Ing-Sith, qui a son propre plafond de 30 ans dans sa propre loi, reste ouverte et ne doit pas servir de base à la planification d'un achat.

FAQ sur Sap-Ing-Sith en Thaïlande

Témoignages sur Sap-Ing-Sith

Nous avons des témoignages sur Facebook, notre site web et par e-mail, mais celui-ci provient d'un client satisfait qui a publié un message sur Facebook. Réalisé en 2024.

Mises à jour juridiques 2026

Modifications récentes :

• Inscription numérique: certains bureaux fonciers acceptent désormais les demandes préliminaires en ligne
• Surveillance accrue: Des vérifications plus approfondies des antécédents des prête-noms étrangers en lien avec des problèmes liés aux personnes désignées (Cela a commencé vers 2024)

ThaiLawOnline rédige pour vous un contrat vous garantissant des droits optimaux pour votre Sap-Ing Sith en Thaïlande. Nous avons enregistré les premiers Sap-Ing Sith à Chiang Mai, Koh Phang Ngan, Krabi, Prachuap Khiri Khan et dans d'autres provinces thaïlandaises. Nous sommes l'un des rares cabinets d'avocats en Thaïlande à avoir enregistré plus d'une douzaine de Sap-Ing Sith dans plus de 10 provinces.

Liens :

• La loi Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019), article par article

Dernière révision : 5 septembre 2026. La loi Sap-Ing-Sith B.E. 2562 a été lue intégralement en thaï pour cette révision, ses dix-sept articles et le barème des frais, ainsi que le règlement ministériel fixant les frais et dépenses relatifs au Sap-Ing-Sith B.E. 2563 (Journal officiel du royaume, volume 137, partie 96 Kor, page 18, 18 novembre 2020). Trois points ont été corrigés. La section relative aux frais indiquait un droit de timbre en pourcentage et une charge annuelle récurrente calculée sur la valeur d’expertise ; aucun des deux ne figure dans la loi ni dans ce règlement, qui n’imposent que des frais ponctuels, et cette section omettait les deux frais les plus importants, les frais de transfert et les frais d’annulation, qui sont désormais indiqués ci-dessus. La date de publication était donnée comme le 26 avril 2019, qui est la date de l’approbation royale ; la publication a eu lieu le 30 avril 2019 et l’article 2 fait entrer la loi en vigueur 180 jours plus tard. Enfin, deux limites de l’article 4 manquaient : le droit ne peut pas être constitué sur une partie seulement d’un titre, et lorsque le bien est hypothéqué ou grevé d’un autre droit enregistré, le consentement écrit de ce titulaire est requis. Ce que cette révision ne couvre pas, dit explicitement plutôt que sous-entendu. L’affirmation selon laquelle l’Assemblée législative nationale a adopté la loi le 8 février 2019 ne figure pas dans le texte de la loi et n’a pas été vérifiée. Le règlement ministériel relatif aux demandes, à l’annulation et aux actes juridiques B.E. 2563 existe dans nos sources mais n’a pas été lu ici. Les témoignages, les études de cas, le propre registre d’enregistrement du cabinet et les comparaisons avec le bail et l’usufruit sont des déclarations commerciales, et non juridiques. Le traitement de l’arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566 n’a pas été modifié lors de cette révision ; voir la revue de l’affaire qui suit.

Articles relus en thaï le 4 octobre 2026 : 3, 5, 9, 11, 12, 14 et 15. Corrections : la résiliation anticipée n’est ouverte qu’au propriétaire qui est également le titulaire (article 14) ; le bien est restitué dans l’état où il se trouve à la fin, et non dans son état d’origine (article 15) ; l’enregistrement donne lieu à un certificat, et non à un nouveau titre de propriété (article 5) ; et les passages sur la nature réelle ou personnelle du droit ne se contredisent plus. Citations jurisprudentielles revues : 17 septembre 2026. Les arrêts de la Cour suprême cités sur cette page ont été vérifiés par rapport au texte thaï et cinq ont été lus intégralement jusqu’à leur dispositif. L’exposé de l’arrêt n° 4655/2566 inversait la solution sur la question de savoir si une promesse de renouvellement subsiste en tant qu’obligation personnelle entre les parties ; la Cour a jugé ces promesses nulles et a refusé de les traiter ainsi, et le passage le dit désormais, son application au Sap-Ing-Sith étant présentée comme une analogie du cabinet. Les arrêts n° 412/2511 et 2759/2534 sont désormais décrits avec leur issue, toutes deux défavorables au locataire. Un détail absent de l’arrêt n° 1135/2506 a été supprimé. Un autre arrêt en matière de bail a été retiré de la liste car aucune copie n’a pu en être trouvée dans les sources dont nous disposons, et une affaire que nous ne pouvons pas lire n’est pas citée. L’arrêt n° 8534/2542 a été maintenu tel que publié.