Accords réciproques en vertu de la loi thaïlandaise : protection des baux et limites de renouvellement

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 10 octobre 2026

Les tribunaux thaïlandais ont appliqué des accords réciproques spéciaux protégeant les locataires qui financent une construction ou qui procurent un autre avantage convenu au-delà du loyer ordinaire. L’article 540 du Code civil et commercial autorise également le renouvellement du bail. Les questions centrales sont celles de savoir ce que les parties ont réellement convenu, quand un nouveau bail a pris naissance et si le montage respecte la limite légale.

L’arrêt de la Cour suprême 4655/2566 rend ces distinctions essentielles. Une opération de 90 ans arrangée d’avance ne peut être garantie simplement en qualifiant ses périodes ultérieures de “ renouvellements ”. Cependant, des décisions antérieures confirment les droits d’occupation fondés sur la construction ainsi que certaines promesses de renouvellement. Ces décisions doivent être lues ensemble.

Dernière révision : 27 septembre 2026. Les treize arrêts de la Cour suprême ci-dessous ont tous été lus dans leur texte thaï, jusqu’au dispositif ; l’arrêt 1627/2505 ne subsiste que sous la forme d’un sommaire publié. Les articles 150, 168 à 172, 360, 361, 368, 369, 538, 540, 541, 560, 569, 1410 à 1412 et 1754 du Code civil et commercial sont cités dans leur version en vigueur dans notre Code annoté.

Qu’est-ce qu’un accord réciproque ?

Un contrat réciproque, ou สัญญาต่างตอบแทน, implique des obligations de part et d’autre. Un bail ordinaire correspond déjà à cette définition : le bailleur met le bien à disposition et le locataire paie un loyer. L’ajout du mot “ réciproque ” ne crée pas un nouveau droit réel.

Article 369 du CCC permet généralement à une partie de suspendre l’exécution de ses obligations jusqu’à ce que l’autre partie exécute ou offre d’exécuter. Cette règle ne s’applique pas lorsque l’obligation de l’autre partie n’est pas encore exigible. La disposition régit l’exécution des obligations existantes ; elle ne crée pas le droit de renouveler un bail.

Les articles 369 à 376 constituent le chapitre plus large consacré aux effets des contrats. Ils traitent également de questions telles que l’impossibilité d’exécution et la stipulation pour autrui. Ils ne constituent pas un régime légal autorisant des baux prolongés.

Qu’est-ce qui rend un bail un contrat réciproque spécial ?

La jurisprudence thaïlandaise reconnaît สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา, communément décrit en anglais comme un contrat réciproque spécial allant au-delà d’un simple bail. La distinction dépend de la substance de l’accord.

Un exemple typique est un accord selon lequel le locataire finance et construit un bâtiment pour le propriétaire terrien en échange d’une période d’occupation convenue. La propriété du bâtiment et le moment de sa cession font partie de l’échange convenu.

Le fait de dépenser de l’argent pour la décoration, l’entretien ou des améliorations pour la seule commodité du locataire n’est pas automatiquement constitutif d’un tel contrat. Les tribunaux examinent les obligations convenues, l’avantage promis au propriétaire et les preuves d’exécution. Il n’existe pas de montant d’investissement universel qui garantisse la reconnaissance.

La protection pratique est substantielle : les tribunaux ont fait respecter la période d’occupation convenue malgré l’absence de formalités et, dans les cas appropriés, à l’encontre de la succession du bailleur. Les arrêts 8534/2542, 3279/2524 et 2526/2531 en fournissent des exemples concrets. “ Super-bail ” est une description informelle, et non une catégorie légale distincte donnant droit automatiquement à des décennies supplémentaires.

Enregistrement, limite de 30 ans et renouvellement

Pour un bail ordinaire d’un bien immobilier, article 538 exige une preuve écrite signée par la partie contre laquelle l’exécution est demandée. Un bail de plus de trois ans, ou pour la durée de vie d’une personne, doit être fait par écrit et enregistré pour être exécutoire au-delà de trois ans.

Selon le article 540, un bail ordinaire à durée déterminée d’un bien immobilier est limité à 30 ans. L’article autorise expressément le renouvellement pour une nouvelle période allant jusqu’à 30 ans à compter du renouvellement. Un renouvellement futur valable doit être distingué d’un montage destiné dès le départ à obtenir une durée plus longue interdite.

Dans Arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566, les parties ont combiné un bail initial de 30 ans avec deux promesses supplémentaires de 30 ans conclues le même jour, ont réglé les périodes suivantes d’avance et ont maintenu les conditions de loyer initiales. La Cour a considéré les promesses de renouvellement comme une tentative de contourner l’article 540 et a jugé ces parties nulles.

L’article 538 concerne la preuve et l’enregistrement ; l’article 540 concerne la durée et le renouvellement. Une exception jurisprudentielle concernant la première question ne crée pas, sans autre fondement jurisprudentiel, une exception à la seconde. Dans 4655/2566, la Cour a également rejeté l’exécution des promesses de prolongation en tant qu’obligations personnelles. Requalifier le même montage interdit ne remédierait pas à ce vice.

L’affirmation relative aux 30 ans doit également être nuancée. L’article 541 permet un bail pour la durée de vie du bailleur ou du locataire. Par ailleurs, la Loi de 1999 relative aux baux à des fins commerciales et industrielles prévoit des baux enregistrés remplissant les conditions, d’une durée supérieure à 30 ans et jusqu’à 50 ans, sous réserve de ses exigences. Ni l’une ni l’autre exception ne découle simplement de l’investissement d’un locataire résidentiel dans une construction.

Un renouvellement ultérieur authentique peut-il être valable ?

Oui. L’article 540 autorise expressément le renouvellement pour une nouvelle période ne dépassant pas 30 ans à compter de la date du renouvellement. Un nouveau bail convenu après l’expiration a un fondement légal. Il n’exige pas d’obligations spéciales de construction pour être simplement valable ; le loyer ordinaire et l’usage du bien créent déjà des obligations réciproques.

Il existe également des bases juridiques pour un nouveau bail découlant de l’acceptation d’une promesse antérieure valide. Dans l’affaire 1925/2517, le bail initial de trois ans promettait trois années supplémentaires si le locataire le notifiait par écrit dans le mois suivant l’expiration. Le locataire l’a fait. La Cour a jugé que l’acceptation créait immédiatement le nouveau bail, sans qu’un autre document contractuel soit nécessaire. Il s’agit d’une jurisprudence directement applicable à un renouvellement ultérieur, même si elle ne concernait pas une tentative d’obtenir plus de 30 ans.

Dans 4872/2539, la Cour a confirmé une nouvelle période de trois ans faisant suite à un bail initial de 15 ans. L’accord initial prévoyait un loyer de référence et un droit de renouvellement. La Cour a rejeté l’argument selon lequel la clause de renouvellement répété violait l’ordre public au vu de ces faits. Cette jurisprudence mérite d’être examinée en parallèle avec l’affaire 4655/2566; aucune des deux affaires ne devrait être réduite à un slogan sur l’ensemble des clauses de renouvellement.

La distinction proposée est donc plus précise que “ les renouvellements automatiques sont invalides, les renouvellements ultérieurs sont valables ”. Dans l’affaire 4655/2566, la clause dépendait déjà de la volonté du locataire de poursuivre, mais les documents du même jour et les paiements anticipés révélaient dès l’origine un arrangement de 90 ans. À l’inverse, 1925/2517 montre qu’une promesse antérieure peut donner lieu à un bail ultérieur de courte durée exécutoire lorsqu’elle est dûment acceptée.

Pour les accords réciproques spéciaux, 1627/2505 offre un autre exemple positif. Une contribution de construction a soutenu une période d’occupation totale convenue de 14 ans, exprimée en périodes successives de trois ans. Le résumé publié indique que le locataire pouvait faire valoir cette entente et demander l’enregistrement. Cela signifiait la réalisation de la durée totale initialement convenue, et non un nouveau droit allant au-delà des 30 ans.

Un résultat différent s'est produit dans 379/2511. L’accord initial de six ans concernant la construction a expiré ; la location subséquente a été ordinaire malgré un autre paiement forfaitaire. Nous en déduisons que le statut réciproque spécial pour une période ultérieure nécessite la preuve d’un échange qualifiant pour cette période. L’investissement antérieur ne la fournit pas automatiquement.

Par exemple, après l’expiration, les parties pourraient convenir d’une nouvelle durée licite en échange d’un loyer et d’une reconstruction substantielle et précisée au profit du propriétaire. L’argument reposerait sur l’article 540 pour le renouvellement et sur la jurisprudence relative à la construction pour la nature du nouvel échange. Cet argument combiné constitue une application raisonnée de la jurisprudence, et non une solution retenue dans les affaires citées approuvant un nouveau renouvellement réciproque spécial de 30 ans après une première période de 30 ans.

L'accord ultérieur doit également être suffisamment précis. Dans l’affaire 3801/2555, une formulation prévoyant d’ajuster équitablement le loyer ou la durée n’a pas créé d’engagement exécutoire, et la proposition ultérieure du locataire n’a pas été acceptée. De nouveaux travaux, un loyer révisé ou une signature ultérieure constituent des éléments de preuve pertinents ; aucun ne garantit à lui seul la validité.

Déclaration d’intention : articles 168, 169 et 171

Article 168 traite du moment où une déclaration faite à une personne présente prend effet : lorsque cette personne en prend connaissance. Cela inclut le téléphone et les moyens de communication immédiate similaires. L’article 169 régit généralement la déclaration adressée à un destinataire absent, qui prend effet lorsqu’elle parvient à ce destinataire. Pour une notification de renouvellement, le mode de communication, le destinataire et la preuve de réception sont donc importants.

L’article 171 exige une interprétation fondée sur l’intention véritable plutôt que sur la formulation littérale seule. L’article 368 ajoute la bonne foi et l’usage courant lors de l’interprétation des contrats. Lisez le bail original, les annexes, la correspondance, les relevés de paiement et les obligations de construction ensemble. Un document ultérieur peut indiquer un nouvel accord ou simplement répéter l’arrangement initial ; sa date et son étiquette ne résolvent pas cette question.

La communication et la formation du contrat sont liées mais distinctes. L’article 361 situe généralement la formation entre absents au moment où l’acceptation parvient à l’offrant. L’arrêt 1925/2517 illustre l’étape déterminante : l’acceptation écrite, en temps utile, d’une promesse de renouvellement suffisamment précise. Un souhait de rester, sans engagement licite correspondant, ne peut suppléer toutes les conditions manquantes.

Le décès avant l’acceptation nécessite une analyse plus approfondie. Dans l’affaire 1213/2517, la Grande Chambre a refusé de donner effet à une promesse de renouvellement qui n’avait pas été acceptée avant le décès du bailleur, le locataire ayant eu connaissance du décès avant l’acceptation. Le jugement a appliqué l’article 360 et la numérotation du Code alors en vigueur. Il ne doit pas être présenté comme une décision appliquant l’actuel article 168.

En revanche, dans 4872/2539, il n’a pas été établi que le locataire avait connaissance du décès avant l’acceptation. La Cour a appliqué l’article 169, alinéa 2, en combinaison avec l’article 360, et a confirmé l’obligation de renouvellement à l’encontre de l’héritier. Ces résultats contrastés montrent pourquoi une chronologie précise de la déclaration, de la réception, de l’acceptation et de la connaissance est importante.

Enfin, les articles 150 et 172 traitent de la nullité : un acte juridique illicite peut être nul, et un acte nul ne peut être ratifié. Une transaction licite véritablement nouvelle doit être distinguée d’une tentative de confirmation d’une prolongation nulle. Les articles 168 et 169 déterminent l’efficacité d’une déclaration ; ils ne valident pas un objet illicite.

Ce qu’établissent les arrêts de la Cour suprême

Les références suivantes distinguent les accords de construction exécutoires, le renouvellement par acceptation et les limites à l’exécution. Les liens mènent aux résumés d’affaires de ThaiLawOnline, qui comportent des liens vers les textes thaïs des jugements ou les recueils publiés utilisés comme sources. Les années des affaires sont exprimées selon l’ère bouddhique.

L’arrêt de la Cour suprême	Ce que l’arrêt étaye	Portée ou réserve
4655/2566	Des promesses faites le même jour pour deux nouvelles durées de 30 ans, avec paiement anticipé, étaient nulles comme contournement de l’article 540.	N’abolit pas le renouvellement prévu par l’article 540.
1627/2505	Les contributions de construction ont étayé un accord portant sur une durée totale de 14 ans, exprimée en périodes successives de trois ans.	Application du délai total convenu ; pas de prolongation au-delà de 30 ans.
1925/2517	L'acceptation écrite intervenue en temps utile d'une promesse de renouvellement a créé un nouveau bail de trois ans sans autre document contractuel.	Fondement direct du renouvellement par acceptation ; l’affaire concernait des baux de courte durée.
4872/2539	Une durée supplémentaire de trois ans, à la suite d’un bail de 15 ans, a été confirmée à l’encontre d’un héritier ; les articles 169(2) et 360 ont été déterminants.	La Cour a rejeté l'exception d'ordre public sur ces faits, et non une structure prépayée de 90 ans.
8534/2542	L'obligation de construction du locataire a justifié l'exécution d'une période d'occupation convenue de 20 ans malgré l'absence d'écrit et d'enregistrement.	La période restante faisait partie de l'échange initial.
3279/2524	Un accord de construction de 30 ans, les bâtiments revenant au propriétaire à l'expiration, liait la succession du propriétaire.	La Cour a confirmé la protection pour la période convenue de 30 ans.
2526/2531	Une convention de construction de 20 ans a lié les héritiers ; la demande d’expulsion de la succession a échoué.	La demande reconventionnelle distincte en enregistrement a échoué en raison du délai de prescription successorale.
379/2511	Après l'expiration d'un accord de construction de six ans, la location ultérieure a été ordinaire malgré un autre paiement forfaitaire.	Le statut de réciprocité spéciale ne se prolonge pas automatiquement pour une période ultérieure.
412/2511	Une convention de construction de 11 ans remplissait les conditions d'un traitement spécial, mais la possibilité de résiliation en cas de non-paiement restait ouverte.	Le statut spécial ne dispense pas le locataire de ses obligations locatives.
2759/2534	La durée propre de l’accord de construction du parking était déterminante ; une invitation à discuter d’une nouvelle location n’était pas une offre.	L'investissement et un bail de bâtiment séparé n'ont pas établi une durée de parking plus longue.
3801/2555	Des formulations vagues concernant le loyer équitable et la durée n’ont pas permis d’établir un engagement de renouvellement contraignant.	Une proposition ultérieure non acceptée ne pouvait pas combler le vide.
1213/2517	La Grande Chambre a rejeté l'exécution d'une promesse de renouvellement non acceptée alors que le locataire avait connaissance du décès du bailleur avant l'acceptation.	Distinguer une obligation contractuelle existante d'une promesse attendant encore son acceptation.
4208/2567	La Cour suprême a annulé et renvoyé l'affaire car la cour d'appel n'avait pas statué pleinement sur la demande reconventionnelle.	La décision de la cour d’appel concernant le contrat spécial n’était pas une décision définitive de la Cour suprême quant au fond.

L’accord lie-t-il les héritiers ou un acheteur ?

Les autorités soutiennent plus qu’une simple déclaration générale selon laquelle la réciprocité améliore la pouvoir de négociation. Dans l’arrêt 3279/2524, des locataires avaient construit sur le terrain dans le cadre d’un arrangement de 30 ans, les bâtiments devant revenir au propriétaire à l’expiration. La Cour suprême a confirmé le rejet de l’action en expulsion intentée par la succession, car la période convenue n’était pas écoulée.

Dans 2526/2531, un apport de 110 000 bahts à la construction a étayé un accord de 20 ans comprenant l’autorisation de sous-louer. La Cour a jugé que les droits et obligations réciproques spéciaux se transmettaient aux héritiers et a rejeté l’expulsion. Cependant, la demande reconventionnelle distincte du locataire en enregistrement était prescrite en vertu de l’article 1754, alinéa 3, ayant été introduite plus d’un an après la connaissance du décès du bailleur. La protection contre l’expulsion et le succès d’une demande d’enregistrement étaient des résultats distincts.

Une obligation existante au titre d’un tel contrat doit être distinguée d’une promesse de renouvellement non acceptée, comme le montrent les résultats opposés des arrêts 1213/2517 et 4872/2539 . Une clause “ héritiers et successeurs ” devrait accompagner l’analyse de l’obligation effective, de sa formation et des règles successorales applicables.

Une vente soulève une autre question. Article 569 maintient le bail immobilier lors du transfert de propriété et transmet les droits et obligations du cédant au titre du bail au cessionnaire. Il n’établit pas que chaque promesse distincte de construction, de remboursement ou de renouvellement lie automatiquement tout acheteur. Déterminez ce qui se transmet de plein droit et ce qui requiert une reprise expresse des obligations, ainsi qu’un enregistrement approprié.

Comment protéger un véritable investissement dans une construction

Commencez par une durée de bail légale et inscrivez le bail auprès du bureau foncier lorsque cela est requis. Un argument judiciaire fondé sur la réciprocité spéciale est un recours possible après un litige, et non une raison sensée de laisser un investissement à long terme non enregistré.

Notez les travaux convenus, les plans, les dates d’achèvement, les coûts approuvés et les preuves de paiement. Indiquez qui possède les bâtiments lors de l’occupation et à la fin de la période de location, ainsi que ce qui se passe en cas de résiliation anticipée, de dommages, d’abandon ou de vente.

Les obligations du propriétaire doivent être tout aussi claires : remise de la possession, coopération pour l’enregistrement et les permis, accès et services convenus. Prévoyez les mises en demeure et la possibilité de remédier aux manquements. Le cas échéant, prévoyez une formule d’indemnisation licite en cas d’obligation non exécutée ou de résiliation anticipée.

Pour une clause de renouvellement, précisez le bien, la durée, le loyer ou un mode de calcul applicable, le délai d’acceptation, l’adresse de notification, le mode de remise et les obligations d’enregistrement. Distinguez une promesse contraignante d’un accord de négocier. Pour un échange ultérieur proposé fondé sur une construction, précisez les travaux supplémentaires et le droit d’occupation correspondant. L’article 369 contribue à régir l’exécution d’une obligation réciproque existante ; il ne crée pas à lui seul une durée supplémentaire.

Ne présumez pas que les fonds prépayés pour le renouvellement soient automatiquement perdus ou automatiquement récupérables. Toute demande de remboursement nécessite une analyse distincte du contrat, de la cause de l’invalidité, des règles de restitution, des délais et de la capacité du bénéficiaire à payer.

Autres protections et leurs limites

Droit de superficie. En vertu des articles 1410 à 1412, ce droit permet la propriété distincte de bâtiments, d’ouvrages ou de plantations sur ou sous le terrain d’autrui. Il nécessite une constitution et un enregistrement en bonne et due forme. Sa durée peut être une période fixe ou la durée de vie du propriétaire foncier ou du titulaire du droit, sous réserve des règles applicables. Ce n’est pas simplement un autre nom pour un bail ou un sap ing sith. Coordonnez ses dispositions relatives à la durée et à la résiliation avec le bail.

Sap ing sith. Il s’agit d’un droit enregistré distinct en vertu de la législation de 2019, avec ses propres règles relatives à l’usage, au transfert, à la succession et à l’hypothèque. Sa durée maximale est de 30 ans. Il ne convertit pas un bail d’habitation en occupation garantie de 90 ans.

Sûreté hypothécaire. Une hypothèque correctement enregistrée peut garantir une dette véritable et exécutoire en droit, telle qu’une obligation de remboursement documentée. Sa valeur dépend de l’obligation garantie, de la hiérarchie des créanciers, de la valeur du bien immobilier et de l’exécution de la procédure. Une hypothèque ne permet pas de continuer à occuper le bien ou de valider une promesse de renouvellement nulle.

Garanties et sociétés. Une garantie exige une rédaction minutieuse autour d’une obligation licite. Ni un garant ni une société ne garantissent le renouvellement du bail. Une société titulaire du bail reste soumise aux règles applicables au bail et ne lève pas les restrictions relatives à la propriété foncière des étrangers.

Avant de signer auprès du bureau foncier

Vérifiez le titre de propriété, la propriété, les hypothèques existantes et les autres charges enregistrées. Confirmez le pouvoir de signature, les consentements nécessaires, l’accès légal et l’usage prévu du bâtiment avant de payer des sommes importantes. Si une hypothèque existe déjà, évaluez l’effet de sa réalisation sur le bail et les droits de construction envisagés.

Préparez des documents cohérents en thaï et en anglais pour les parties et pour la procédure d’enregistrement. Une convention privée n’est pas invalide simplement parce qu’elle est rédigée en anglais. Toutefois, l’enregistrement au bureau foncier exige les instruments thaïs appropriés et les pièces justificatives ; une traduction seule ne suffit pas à enregistrer un droit.

Notre approche consiste à sécuriser la période d’occupation licite, à documenter l’échange lié à la construction et à établir comment tout bail ultérieur prendra naissance. Les affaires démontrent que des accords réciproques spéciaux peuvent offrir une protection exécutoire. Une analyse sérieuse du renouvellement aborde également l’article 540, l’efficacité de l’acceptation et la distinction entre une nouvelle durée licite et un montage plus long interdit fixé dès le départ.

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Références légales

Articles 150, 168 à 172, 360 à 361 et 368 du CCC: validité, communication, interprétation et formation. Article 369 et le chapitre « Effets du contrat »: exécution réciproque. Articles 538, 540, 541, 560 et 569: formalités du bail, durée et renouvellement, baux viagers, non-paiement et transfert de propriété. Article 1754, alinéa 3 (action d’un créancier contre une succession, un an à compter de la connaissance du décès), appliqué dans l’affaire 2526/2531, est pertinent quant au délai applicable à l’action contre la succession dans cette affaire.

Le texte anglais du Code en lien est une traduction ; le texte légal thaï fait foi. Le régime distinct applicable au commerce et à l’industrie est traité par la Loi de 1999 publiée par l’intermédiaire du Département des terres.

Lisez le Code annoté en parallèle avec ces décisions : article 168; article 169; article 171; article 360; article 361; article 369; article 538; article 540; article 560; article 569; article 1599; article 1600; article 1754. Les notes d’arrêts en matière de bail expliquent les solutions retenues et leurs réserves.