Renouvellement automatique d'un bail en Thaïlande : la décision sur le renouvellement du bail de 30 ans et ce qui se passe après

Dernière mise à jour : 17 octobre 2026

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière révision : 19 septembre 2026. Le droit exposé sur cette page a été vérifié en thaï par rapport au Code civil et commercial (articles 172, 173, 193/30, 411, 419, 538, 540, 566, 569, 570, 1410 à 1412, 1417 et 1418) et par rapport au texte intégral des arrêts de la Cour suprême 4655/2566, 6763/2541, 5277/2540, 545/2532 et 8760/2556. Non vérifié ici : la manière dont les juridictions inférieures ont appliqué la décision 4655/2566 depuis lors, et la pratique du marché chez les promoteurs, deux points qui reposent sur des comptes rendus de cabinets d’avocats. Nouvelle vérification le 5 octobre 2026 : arrêts de la Cour suprême 1213/2517 et 4872/2539 lus en thaï ; la phrase sur le décès d’un bailleur n’affirme plus qu’une promesse de renouvellement échoue généralement face aux héritiers, puisque l’issue dépend de la question de savoir si le locataire avait connaissance du décès avant d’accepter. Rien d’autre n’a été revérifié.

Dans Cour suprême l’affaire n° 4655/2566, le tribunal a annulé le montage de renouvellement de bail de 30 ans en Thaïlande Une structure connue sous le nom de 30+30+30 : un bail de 30 ans enregistré assorti de promesses préalables d’acquittement anticipé de deux périodes de 30 ans supplémentaires. Le tribunal a estimé que les clauses de renouvellement contournaient l’article 540 du Code civil et commercial et étaient nulles. Le bail a pris fin à la 30e année, et le locataire resté dans les lieux est devenu un occupant sans droit tenu de payer des dommages-intérêts.

La plupart des commentaires s’arrêtent là. Cette page va plus loin, car “ le renouvellement est nul ” est le début du problème, et non sa fin. Si vous êtes titulaire de l’un de ces baux, trois questions décident de sommes bien réelles : si vos 30 premières années sont sûres, si l’argent payé d’avance pour les années 31 à 90 vous sera restitué, et quelle structure vous assure encore une sécurité au-delà d’une seule durée enregistrée.

Qu’a décidé la Cour suprême dans l’affaire 4655/2566

Les parties ont signé en 1990 un bail enregistré de 30 ans portant sur un terrain et une maison à Phuket, l’intégralité du loyer de 30 ans, soit 1 500 000 bahts, étant payée d’avance. Le même jour, un document distinct promettait deux autres périodes de 30 ans et constatait un paiement anticipé de 600 000 bahts pour chacune d’elles. Le tribunal a constaté que la bailleresse avait reçu 2 700 000 bahts au total. À l’expiration du bail en mai 2020, le locataire a refusé de partir, invoquant la promesse de renouvellement. La propriétaire a assigné en expulsion.

La Cour suprême a conclu que le fait de convenir des trois périodes en une seule fois, avec tout l’argent versé d’avance et sans nouveau loyer ni nouvelles conditions pour des périodes commençant 30 et 60 ans plus tard, témoignait d’une intention claire des deux parties de contourner le plafond de 30 ans prévu à l’article 540. Les clauses de renouvellement étaient nulles. La Cour a rejeté l’argument selon lequel la promesse survivait en tant que simple droit personnel entre les parties, car cette interprétation viderait l’article 540 de sa force impérative. Le bail a pris fin le 22 mai 2020, et le maintien du locataire dans les lieux constituait un acte illicite, et le tribunal a ordonné l’expulsion, la démolition des bâtiments du locataire et des dommages-intérêts de 30 000 bahts par mois. Notre résumé complet en anglais de la décision, avec l’historique procédural et les juges nommés, est disponible sur notre page consacrée à la Arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566.

L’article 540 lui-même est bref. Un bail portant sur un bien immobilier ne peut excéder 30 ans ; une durée plus longue est réduite à 30 ans. Le même article permet le renouvellement à l’expiration, mais chaque renouvellement est limité à 30 ans à compter de sa propre date. Le raisonnement de la Cour est qu’un renouvellement doit être une véritable décision prise au moment du renouvellement, et non une fiction signée et payée des décennies à l’avance.

Le seul renouvellement que le Code rend automatique est tout autre chose. En vertu de l’article 570, si le locataire reste dans les lieux après la durée convenue et que le bailleur, le sachant, ne s’y oppose pas, les parties sont réputées avoir conclu un nouveau bail à durée indéterminée. Cela ne procure guère de sécurité : l’une ou l’autre des parties peut mettre fin à un bail à durée indéterminée à la fin de toute période de loyer moyennant un préavis d’une période, et un préavis de plus de deux mois n’est jamais exigé (article 566). Dans l’affaire 4655/2566, le bailleur a donné congé à l’expiration du bail, de sorte qu’aucun renouvellement de ce type n’est intervenu.

Les 30 premières années de mon bail sont-elles toujours valables ?

Oui, s’il a été enregistré, et voici la raison juridique que personne n’explique. L’article 173 du Code civil et commercial prévoit que lorsqu’une partie d’un acte juridique est nulle, l’acte entier est nul, à moins que les circonstances ne permettent de supposer que les parties entendaient que la partie valide subsiste seule. Un bail de 30 ans enregistré est exactement le marché que permet l’article 540. Dans l’affaire 4655/2566, la première période avait couru jusqu’à son terme et personne ne l’a contestée ; le litige ne portait que sur les renouvellements. La structure de la décision suit la logique de la divisibilité : les clauses de renouvellement nulles sont tombées, et la durée enregistrée a produit ses effets normaux jusqu’à sa propre date d’expiration.

Deux autres articles assurent la protection pendant ces 30 ans. L’article 538 ne rend un bail de plus de trois ans exécutoire au-delà de la troisième année que s’il est fait par écrit et enregistré auprès du bureau foncier, c’est pourquoi l’enregistrement n’est pas une formalité mais le droit lui-même. L’article 569 prévoit que le transfert du bien n’éteint pas un bail enregistré : l’acheteur du terrain l’acquiert grevé de votre bail. Ce dont l’acheteur n’hérite pas, c’est la promesse personnelle du vendeur de renouveler le bail. La Cour suprême a confirmé cette limite dans la Décision 6763/2541: une promesse de renouvellement ne lie pas le nouveau propriétaire du terrain. Si votre bailleur vend, les années enregistrées subsistent et la promesse de renouvellement ne lie pas l’acquéreur. Si votre bailleur décède, les années enregistrées subsistent également, mais la question de savoir si une promesse de renouvellement que vous n’aviez pas encore acceptée lie les héritiers dépend de la question de savoir si vous aviez connaissance du décès lorsque vous l’avez acceptée (articles 169 et 360) : dans la décision 1213/2517, le locataire en avait connaissance et les héritiers n’étaient pas liés ; dans la décision 4872/2539, le locataire n’en avait pas connaissance et la promesse liait la personne qui avait recueilli le bien.

Puis-je récupérer les sommes que j'ai payées d'avance pour les années 31 à 90 ?

C’est la question que les commentaires de 2026 passent sous silence, et la réponse honnête est que le Code vous offre une voie, semée de deux écueils sérieux.

La voie : l’article 172, alinéa 2, prévoit que la restitution de ce qui a été remis en vertu d’un acte nul est régie par les dispositions relatives à l’enrichissement sans cause, articles 406 et suivants. L’argent versé pour des périodes de renouvellement qui n’ont jamais existé légalement est de l’argent versé sans fondement juridique. Dans l’affaire 4655/2566 elle-même, le locataire avait versé 1 200 000 bahts pour les deux périodes nulles ; la Cour suprême a statué sur l’expulsion et sur la demande reconventionnelle en renouvellement, et le jugement tel que rapporté n’ordonne pas la restitution de cet argent, car cette demande ne lui était pas soumise. Cet argent a néanmoins pesé : en fixant les dommages-intérêts dus par le locataire pour son maintien dans les lieux, la Cour suprême a tenu compte du loyer qu’il avait déjà payé et a réduit l’indemnité fixée par la Cour d’appel de 50 000 bahts par mois à 30 000.

Le premier risque est le temps. L’article 419 prescrit l’action en enrichissement sans cause un an après que la partie lésée a eu connaissance de son droit à restitution, et en tout état de cause dix ans après la naissance de ce droit. Quand ce délai d’un an commence-t-il à courir pour un paiement anticipé de renouvellement nul : à la signature, lorsque vous avez appris l’existence de la décision, ou lorsque le bailleur refuse de renouveler à la 30e année ? Aucune décision publiée de la Cour suprême que nous ayons trouvée ne tranche cette question dans cette situation. Un preneur prudent considère que le délai court peut-être déjà, car attendre l’année 31 pour agir pourrait être trop tard de plusieurs décennies.

Ce risque a un second volet, qui joue en sens inverse. L’article 419 ne s’applique que si la demande est d’abord qualifiée d’enrichissement sans cause. Dans l’arrêt 545/2532, la Cour suprême a jugé en termes exprès que l’argent qui doit être restitué parce qu’un contrat a été résilié n’est pas un enrichissement sans cause, et que la prescription de l’article 419 ne peut pas lui être appliquée. Dans l’arrêt 8760/2556, elle a jugé que lorsqu’un paiement n’est pas un enrichissement sans cause et qu’aucune disposition sur la prescription ne régit spécifiquement le cas, c’est le délai ordinaire de dix ans de l’article 193/30 qui s’applique. Ainsi, le délai d’un an est le pire des cas plutôt que le seul cas : selon une autre qualification du même paiement, le délai est de dix ans. C’est une raison de consulter tôt, et non une raison de penser que la demande est déjà éteinte.

Le deuxième risque est l’article 411 : une personne qui accomplit une prestation dont le but est contraire à une interdiction légale ou aux bonnes mœurs ne peut pas demander la restitution. Un tribunal pourrait considérer que payer d’avance pour contourner l’article 540 constitue précisément une telle prestation. Il pourrait également considérer l’inverse, à savoir qu’un acheteur ordinaire qui a signé ce que le promoteur lui a présenté ne poursuivait pas un but illicite au sens de l’article 411. Nous n’avons trouvé aucune décision de la Cour suprême appliquant l’article 411 aux paiements anticipés de renouvellement ; personne ne peut donc honnêtement vous promettre le remboursement, et personne ne devrait non plus vous dire que l’argent est perdu. Ce que vous pouvez faire, c’est agir tôt, conserver la preuve de ce que vous avez payé et pourquoi, et obtenir un conseil sur votre contrat précis. C’est précisément à ce type de situation que notre service de consultation est destiné.

Quand une promesse de renouvellement peut-elle encore être exécutée ?

La décision ne prive pas de toute valeur chaque montage de bail de longue durée, et une doctrine joue en sens inverse. Les tribunaux thaïlandais reconnaissent depuis longtemps le contrat réciproque spécial, en thaï สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา, un contrat qui est plus qu’un simple bail parce que le locataire a fourni au bailleur une contrepartie substantielle au-delà du loyer, le plus souvent en construisant des bâtiments qui deviennent la propriété du bailleur. Lorsque cette doctrine s’applique, les tribunaux ont fait exécuter des obligations que les règles ordinaires du bail ne permettraient pas, et l’accord lie même les héritiers, ce que ne fait pas une simple promesse de renouvellement. Nous expliquons la jurisprudence sur notre page consacrée aux accords réciproques en vertu de la législation thaïlandaise.

Les limites comptent autant que la doctrine. Dans la Décision 5277/2540 le bail lui-même réservait au bailleur le droit de refuser le renouvellement, et la Cour suprême a jugé que le renouvellement en vertu de cette clause exigeait un nouveau contrat effectivement conclu, et non un contrat né par le seul effet de la loi ; la décision 6763/2541 a empêché les promesses de renouvellement de lier les acquéreurs du terrain. L’affaire 4655/2566 ajoute désormais la limite la plus nette : lorsque l’ensemble de l’arrangement est un artifice visant à dépasser 30 ans, le tribunal ne le sauvera sous aucune qualification. Le locataire dans cette affaire avait construit une maison et un bâtiment de stationnement, et cela ne l’a pas aidé. La question de savoir si un véritable accord d’investissement en contrepartie de la durée, conclu sans l’architecture de 90 ans payée d’avance, fonde encore des obligations de renouvellement exécutoires est exactement le type de question qui exige qu’un avocat lise vos documents, et non un article général.

Que font les tribunaux des baux 30+30+30 en 2026 ?

La décision porte le numéro 4655/2566, ce qui la situe en l’an 2566 de l’ère bouddhique, soit 2023, et elle s’est diffusée sur le marché au cours de 2025 à mesure que des cabinets la rapportaient. En 2026, les comptes rendus des cabinets d’avocats décrivent ce précédent comme largement diffusé et appliqué par les juridictions inférieures dans de nouveaux litiges. Les promoteurs des marchés où le bail prédomine ont retiré de leurs documents types les chaînes de renouvellement convenues à l’avance, et les acheteurs renégocient. Nous avons mis à jour cette page le 31 août 2026 pour tenir compte du fait que la question que nous entendons n’est plus “ mon bail de 90 ans est-il sûr ? ” mais “ que faire de celui que j’ai déjà signé ? ”. Si une juridiction inférieure a appliqué ou écarté la décision 4655/2566 dans une affaire qui vous concerne, notre équipe peut obtenir et lire la décision ; la pratique rapportée des juridictions inférieures ne constitue pas en soi un précédent contraignant en Thaïlande, et chaque affaire dépend de ses propres documents.

Ce qui fonctionne encore à la place

Trois structures offrent une véritable sécurité dans le respect de la loi, et nous les comparons en détail dans notre guide : usufruit vs bail vs droit de superficie.

Un bail enregistré de 30 ans reste l’outil de référence. Rédigé honnêtement, il lie tout acquéreur du terrain en vertu de l’article 569 pendant toute sa durée, peut comporter une clause successorale et peut prévoir un cadre de renouvellement qui crée une véritable négociation à la 30e année au lieu d’une fiction nulle. Méfiez-vous de quiconque vend encore 60 ou 90 années garanties ; notre page sur le mythe du bail de 90 ans explique pourquoi ces chiffres n'ont jamais été réels.

Un droit de superficie en vertu de l’article 1410 vous confère la propriété des bâtiments sur un terrain dont vous ne pouvez pas être propriétaire. Certains guides publiés indiquent que la superficie est plafonnée à 30 ans ; c’est incomplet. L’article 1412 permet d’accorder une superficie pour une période déterminée (plafonnée à 30 ans par l’article 1403, alinéa 3), ou pour la durée de vie du propriétaire foncier ou du superficiaire, et, sauf disposition contraire de l’acte constitutif, il est cessible et transmissible par succession (article 1411). C’est l’option viagère qui le rend puissant après cette décision. Voir notre guide du droit de superficie.

Un usufruit régi par l’article 1417 confère la possession, l’usage et la jouissance du bien, et peut être enregistré pour une durée déterminée ou pour la vie de l’usufruitier. Il ne vous rend pas propriétaire des bâtiments, point sur lequel certains commentaires se trompent dans l’autre sens ; la propriété de constructions sur le terrain d’autrui relève du droit de superficie. Notre page sur l’usufruit couvre les détails, et la combinaison d’un bail et d’un droit réel enregistré est souvent la solution pratique.

Avant de signer quoi que ce soit, passez le bail au crible de notre outil gratuit, le scanner de bail thaïlandais. Il vérifie les cinq clauses qui posent le plus souvent problème, y compris précisément la formulation de renouvellement que cette décision a condamnée. Le texte intégral des articles du Code cités sur cette page figure dans notre bibliothèque du Code civil et commercial.

Arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566 : résumé complet

Voici notre résumé et notre traduction de la décision en anglais. Ils sont fournis à titre informatif uniquement.

Parties : Mme S., demanderesse ; M. R., défendeur. Disposition : Code civil et commercial, article 540.

Faits. La demanderesse est propriétaire de terrains faisant l’objet des certificats d’utilisation (N.S.3 Kor.) n° 1691 et 1692 et d’une maison initialement numérotée 75/25, puis 159/3. Le 10 mai 1990, les parties ont signé un bail de 30 ans portant sur les terrains et la maison pour un loyer total de 1 500 000 bahts, enregistré le 21 mai 1990 et prenant effet le 22 mai 1990. Le défendeur a construit un bâtiment de stationnement et la maison n° 159/8 sur le terrain. La clause 3 du bail promettait deux périodes supplémentaires de 30 ans si le défendeur souhaitait poursuivre, et un document distinct du même jour constatait un paiement anticipé de 600 000 bahts pour chacune de ces périodes, portant le total reçu à 2 700 000 bahts. Après l’expiration du bail le 22 mai 2020, la demanderesse a exigé que le défendeur quitte les lieux et démolisse ses constructions. Il a refusé, se prévalant de 60 années supplémentaires.

Raisonnement. Le tribunal a conclu que la signature simultanée de la durée initiale et des deux renouvellements, avec un paiement intégral d’avance et sans nouveau loyer ni nouvelles conditions pour des périodes commençant 30 et 60 ans plus tard, démontrait l’intention des deux parties de contourner l’article 540. Les clauses de renouvellement étaient nulles car leur objet violait cette disposition. Le tribunal a rejeté l’argument du droit personnel : faire exécuter la promesse entre les parties priverait l’article 540 de son caractère impératif. Le bail a donc pris fin le 22 mai 2020, et le maintien du défendeur dans les lieux après mise en demeure constituait un acte illicite.

Résultat. La Cour suprême a confirmé l’arrêt de la Cour d'appel Région 8 sur l’expulsion, la démolition et le rejet de la demande reconventionnelle, et a réduit les dommages-intérêts de 50 000 à 30 000 bahts par mois, à compter du lendemain du dépôt de l’action le 12 juin 2020 jusqu’à la libération des lieux par le défendeur. Le Tribunal de première instance, qui avait ordonné au demandeur d’enregistrer un renouvellement, a été infirmé en appel. Juges : Thira Benjaratsamiroj, Narong Prachumart, Wayuree Wattanaworalak. Source : Bureau des juges adjoints de la Cour suprême. D’autres décisions en matière de bail sont réunies sur notre page des décisions de la Cour suprême en matière de bail.

Foire aux questions