Renouvellement automatique d'un bail en Thaïlande : la décision sur le renouvellement du bail de 30 ans et ce qui se passe après

Dernière mise à jour : 5 octobre 2026

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 19 septembre 2026. La loi sur cette page a été lue en thaïlandais contre Code civil et commercial (articles 172, 173, 193/30, 411, 419, 538, 540, 566, 569, 570, 1410 à 1412, 1417 et 1418) et contre le texte intégral des arrêts de la Cour suprême 4655/2566, 6763/2541, 5277/2540, 545/2532 et 8760/2556. Non vérifié ici : comment les juridictions inférieures ont appliqué les décisions 4655/2566 depuis lors, et la pratique du marché parmi les promoteurs immobiliers, tous deux reposant sur des rapports de cabinets d’avocats ; vérification effectuée le 5 octobre 2026 : décisions de la Cour suprême 1213/2517 et 4872/2539 réparties en thaï; la sentence relative à la mort d’un locataire stipule désormais que la promesse de renouvellement ne s’applique généralement pas aux héritiers, car le résultat dépend de savoir si le locataire était au courant de la mort avant de l’accepter. Rien n’a été vérifié de nouveau.

Dans Cour suprême Dans l’affaire n° 4655/2566, le tribunal a annulé Thaïlande : renouvellement du bail de 30 ans Une structure connue sous le nom de 30+30+30 : un bail de 30 ans enregistré assorti de promesses préalables d’acquittement anticipé de deux périodes de 30 ans supplémentaires. Le tribunal a estimé que les clauses de renouvellement contournaient l’article 540 du Code du logement. Code civil et commercial et étaient nulles. Le bail expirait à l’année 30, et l’occupant qui y est resté est devenu un occupant en état de non-paiement. dommages-intérêts.

La plupart des commentaires s’arrêtent là. Cette page va plus loin, car “ la renouvellement est nul ” n’est pas la fin du problème, mais le début de celui-ci. Si vous détenez l’un de ces contrats, trois questions déterminent l’argent réel : la sécurité des 30 premières années, le retour des fonds prélevés pour les années 31 à 90 et la structure qui vous assure une sécurité au-delà d’une seule période enregistrée.

Qu’a décidé la Cour suprême dans l’affaire 4655/2566

Les parties ont signé en 1990 un bail enregistré de 30 ans sur un terrain et une maison à Phuket, avec le paiement intégral des 30 ans de loyer d’un montant de 1 500 000 bahts d’avance. Le même jour, un document distinct promettait deux autres périodes de 30 ans et prévoyait un paiement anticipé de 600 000 bahts pour chacun d’entre eux. Le tribunal a estimé que le propriétaire avait reçu un total de 2 700 000 bahts. Lorsqu’il a expiré en mai 2020, le locataire a refusé de quitter l’appartement, invoquant la promesse de renouvellement. Le propriétaire a intenté une action en justice pour exproprier le locataire.

La Cour suprême a conclu que, si les trois conditions étaient acceptées simultanément, avec tout l’argent versé d’avance et sans nouvelle location ni conditions pour des périodes commençant 30 et 60 ans plus tard, cela témoignait d’une intention claire des deux parties de contourner le plafond de 30 ans prévu à l’article 540. Les clauses de renouvellement étaient nulles. La Cour a rejeté l’argument selon lequel la promesse survivait en tant que simple droit personnel entre les parties, car cette interprétation rendrait l’article 540 sans effet obligatoire. Le bail a pris fin le 22 mai 2020, la poursuite de l’occupation par le locataire n’avait pas d’incidence sur acte illicite, et le tribunal a ordonné l’expulsion, la démolition des bâtiments du locataire et des dommages de 30 000 bahts par mois. Notre résumé complet de la décision, avec l’historique procédural et les juges nommés, est disponible sur notre page concernant cette affaire. Décision de la Cour suprême 4655/2566.

L’article 540 lui-même est bref. Une location d’un bien immobilier ne peut excéder 30 ans ; une durée plus longue est réduite à 30 ans. Le même article permet la renouvellement à expiration, mais chaque renouvellement est limité à 30 ans à partir de la date de sa propre conclusion. L’argument du tribunal est que le renouvellement doit être une décision réelle prise lors de la renouvellement, et non une fiction signée et payée des décennies auparavant.

La seule extension automatique apportée par le Code est une autre chose. En vertu de l’article 570, si le locataire reste après la durée convenue et que le propriétaire, en sachant cela, n’y objecte pas, les parties sont réputées avoir conclu un nouveau bail d’une durée indéterminée. Cela ne procure guère de sécurité : l’un ou l’autre des parties peut résilier un bail d’une durée indéterminée à la fin de tout bail, moyennant un préavis d’un mois, et il n’est jamais nécessaire de donner plus de deux mois d’avance (article 566). Dans l’affaire 4655/2566, le propriétaire a donné un préavis de départ lorsque le bail est arrivé à expiration, de sorte qu’aucune telle extension n’est survenue.

Les 30 premières années de mon bail sont-elles toujours valables ?

Oui, si le contrat était enregistré, et voici la raison juridique qui n’est pas expliquée par personne. L’article 173 du Code civil et commercial prévoit que lorsque une partie d’un acte juridique est nulle, l’acte entier est nul, à moins que les circonstances ne permettent de supposer que les parties avaient l’intention que la partie valide soit maintenue à part entière. Un bail de 30 ans enregistré est exactement ce qu’autorise l’article 540. Dans l’affaire 4655/2566, le premier terme avait été exécuté intégralement et personne n’en a fait d’objection ; le débat s’est limité aux renouvellements. L’organisation de la décision suit la logique de la séparabilité : les clauses de renouvellement nulles ont été supprimées, et le bail enregistré a produit ses effets habituels jusqu’à la date d’expiration de son propre terme.

Deux autres sections accomplissent les travaux de protection pendant ces 30 ans. L’article 538 rend une convention de location de trois ans exécutoire au-delà de la troisième année uniquement si elle est écrite et enregistrée auprès du Bureau foncier, C’est pourquoi la procédure d’enregistrement n’est pas une formalité mais le droit lui-même. L’article 569 stipule que le transfert de la propriété ne porte pas de terme sur un bail enregistré : l’acheteur de ce bien prend possession de celui-ci en vertu de votre bail. Ce que l’acheteur n’hérite pas, c’est la promesse personnelle du vendeur de renouveler le bail. La Cour suprême a confirmé cette limite. Décision 6763/2541Une promesse de renouvellement n’engage pas le nouveau propriétaire du bien. Si votre propriétaire vend, les années d’enregistrement subsistent et la promesse de renouvellement n’engage pas l’acheteur. Si votre propriétaire meurt, les années d’enregistrement subsistent également, mais la question de savoir si une promesse de renouvellement que vous n’aviez pas encore acceptée engage les héritiers dépend de la question de savoir si vous saviez de la mort lorsque vous l’aviez acceptée (articles 169 et 360) : dans la décision 1213/2517, le locataire en avait connaissance et les héritiers n’étaient pas engagés ; dans la décision 4872/2539, le locataire n’en avait pas connaissance et la promesse engageait la personne qui avait pris possession du bien.

Puis-je récupérer les sommes que j'ai prépayées entre les années 31 et 90 ?

C’est la question que le commentaire de 2026 omet, et la réponse honnête est que le Code vous offre un moyen et deux dangers graves à cet égard.

La procédure : L’article 172, paragraphe 2, prévoit que la restitution de ce qui a été accordé en vertu d’un acte nul est régie par les dispositions relatives à l’enrichissement induit, les articles 406 et suivants. Les sommes versées pour des conditions de renouvellement qui n’existaient légalement jamais sont des sommes versées sans fondement juridique. Dans l’affaire 4655/2566 elle-même, le locataire avait versé 1 200 000 bahts pour les deux conditions de renouvellement nulles ; la Cour suprême a statué sur l’expulsion et la demande de renouvellement, et le jugement tel que rapporté n’ordonne pas le remboursement de ces sommes, car ce n’était pas la demande qui était en jeu. Ces sommes avaient néanmoins un poids : en fixant les dommages-intérêts du locataire pour le séjour, la Cour suprême a tenu compte des loyers déjà payés par ce dernier et a réduit le montant de l’indemnisation de la Cour d’appel de 50 000 bahts par mois à 30 000 bahts.

Le premier risque est le temps. L’article 419 interdit toute demande d’enrichissement indu dont la partie lésée ne serait pas informée un an après avoir acquis le droit à restitution, et en tout état de cause dix ans après que ce droit serait acquis. Quand commence-t-on ce délai pour une annulation de la résiliation anticipée : lors de la signature du contrat, lors de l’acquisition de la connaissance de la décision, ou lorsque le propriétaire refuse de renouveler le contrat après 30 ans ? Aucune décision de la Cour suprême n’indique de solution pour cette situation. Un locataire prudent considère que le délai pourrait déjà courir, car attendre jusqu’à l’année 31 pour demander pourrait être trop tard.

Il existe une deuxième variante de cette situation, et elle s’exerce dans l’autre sens. L’article 419 ne s’applique que si la demande est qualifiée de surenrichissement injustifié en premier lieu. Dans l’arrêt 545/2532, la Cour suprême a statué que l’argent qui doit être restitué parce qu’un contrat a été résilié n’est pas un surenrichissement injustifié et que l’article 419 ne peut pas s’appliquer à cette situation. Dans l’arrêt 8760/2556, elle a statué que lorsque le paiement n’est pas un surenrichissement injustifié et qu’aucune disposition de limitation ne s’applique spécifiquement à la cause, la période de dix ans ordinaire prévue à l’article 193/30 s’applique. Ainsi, l’horloge d’un an est la pire des deux hypothèses plutôt que la seule : dans une autre qualification de la même somme, la période est de dix ans. C’est une raison de consulter un avocat tôt, et non une raison de penser que la demande est déjà caduque.

Le deuxième risque est l’article 411 : une personne qui commet une action ayant pour but contraire à une interdiction légale ou bonnes mœurs il n’est pas possible de demander la restitution. Un tribunal pourrait considérer que payer d’avance pour contourner l’article 540 constitue précisément une telle pratique. Il pourrait également considérer l’inverse, à savoir que l’acheteur ordinaire qui a signé ce que le promoteur lui a présenté n’a pas poursuivi un objectif illicite au sens de l’article 411. Nous n’avons trouvé aucune décision de la Cour suprême appliquant l’article 411 aux paiements anticipés de renouvellement, donc personne ne peut vous promettre honnêtement de vous rembourser l’argent et personne ne devrait vous dire que celui-ci est perdu. Ce que vous pouvez faire est agir rapidement, documenter ce que vous avez payé et pourquoi, et obtenir des conseils sur votre contrat spécifique. C’est précisément la situation que nous avons rencontrée chez nos Service de consultation existe pour.

Quand une promesse de renouvellement peut-elle encore être appliquée ?

La décision n’élimine pas la valeur de tous les contrats de location longue durée, et une doctrine va dans le sens opposé. Les tribunaux thaïlandais reconnaissent depuis longtemps le contrat spécial de réciprocité, en thaïlandès: «Sûa jin taeng», un contrat qui va au-delà d’un simple bail parce que le locataire a donné au propriétaire quelque chose de substantiel en plus de la location, généralement en construisant des bâtiments qui deviennent la propriété du propriétaire. Lorsque cette doctrine s’applique, les tribunaux appliquent des obligations que les règles ordinaires d’un bail ne permettent pas, et l’accord lie même les héritiers de la même manière que la promesse d’un renouvellement ordinaire ne le fait pas. Nous expliquons la jurisprudence sur notre page consacrée à ce sujet. accords réciproques en vertu de la législation thaïlandaise.

Les limites sont aussi importantes que la doctrine. Décision 5277/2540 Le bail lui-même réservait au propriétaire le droit de refuser le renouvellement, et la Cour suprême a estimé que le renouvellement en vertu de cette clause exigeait un nouveau contrat effectivement conclu, et non un contrat résultant de la loi. La décision 6763/2541 a maintenu que les promesses de renouvellement n’obligent pas les acheteurs immobiliers. L’affaire 4655/2566 ajoute désormais la limite la plus sévère : lorsque l’ensemble de l’arrangement constitue un dispositif visant à dépasser les 30 ans, le tribunal ne l’autorisera pas sous quelque prétexte que ce soit. Le locataire dans cette affaire avait construit une maison et un bâtiment de stationnement, et cela ne lui a pas été bénéfique. Que cette transaction d’investissement-en-échange de bail, réalisée sans l’architecture prépayée de 90 ans, puisse encore soutenir des obligations de renouvellement contraignantes est exactement le type de question que nécessite une analyse juridique des documents que vous présentez, et non un article généraliste.

Que font les tribunaux avec les baux de 30+30+30 en 2026 ?

La décision porte le numéro 4655/2566, ce qui situe l’année dans laquelle elle a été prise en compte dans l’année 2566, soit 2023. Elle s’est répandue sur le marché en 2025, les entreprises ayant signalé sa présence. D’ici 2026, le rapport du cabinet d’avocats décrit le précédent comme largement diffusé et appliqué par les juridictions inférieures dans de nouveaux litiges. Les développeurs des marchés où les contrats de bail sont nombreux ont abandonné les chaînes de renouvellement pré-convenues, et les acheteurs renégocient leurs contrats. Nous avons mis à jour cette page le 31 août 2026 pour indiquer que la question que nous entendons désormais n’est plus “ est-ce que mon bail de 90 ans est sécurisé ? ” mais “ que dois-je faire avec celui que j’ai déjà signé ? ”. Si une juridiction inférieure a appliqué ou interprété la décision 4655/2566 dans un cas qui vous concerne, notre équipe peut obtenir et lire la décision ; la pratique des juridictions inférieures n’est pas elle-même un précédent contraignant en Thaïlande, et chaque cas dépend de ses propres documents.

Quoi de neuf qui fonctionne encore

Trois structures offrent une véritable sécurité dans le respect de la loi, et nous les comparons en détail dans notre guide. Usufruit vs location de droit de superficie.

A location de 30 ans enregistrée reste le cheval de bataille. Conçu de manière honnête, il lie tout acheteur du bien foncier au titre de l’article 569 pour toute la durée du contrat, peut inclure une clause successorale et peut inclure un cadre de renouvellement qui crée une véritable négociation à l’année 30 au lieu d’une fiction vide. Attention à toute personne qui continue à vendre des années garanties de 60 ou 90 ; la nôtre Page sur le mythe du bail de 90 ans explique pourquoi ces chiffres n'étaient jamais réels.

A droit de superficie Selon l’article 1410, vous acquérez la propriété des bâtiments sur un terrain que vous n’êtes pas en droit de posséder. Certaines guides publiées indiquent que la durée d’une superficies ne peut excéder 30 ans ; cela n’est pas exact. L’article 1412 permet d’accorder une superficies pour une période déterminée allant jusqu’à 30 ans, ou pour la vie du propriétaire foncier ou pour la vie de superficiaire, et il est héréditaire. L’option à vie est ce qui rend cette loi puissante après cette décision. Voir notre Surface guide.

A Usufruit Selon l’article 1417, il confère la possession, l’usage et le jouissance de la propriété, qui peut être enregistrée pour une période ou pour la durée de la vie du bénéficiaire de l’usufruit. Cela ne vous rend pas propriétaire des bâtiments, ce qui est un point que certains commentaires interprètent à tort dans l’autre sens ; c’est la superficies qui constitue la propriété des constructions sur le sol d’autrui. page Usufruct Il couvre les détails et les combinaisons d’un bail assorti d’un droit réel enregistré constituent souvent la solution pratique.

Avant de signer quoi que ce soit, vérifiez le contrat de location grâce à notre outil gratuit. Scanner de location en thaïlandais. Il vérifie les cinq clauses qui causent le plus souvent des problèmes, y compris la formulation de la renégociation exactement condamnée par cette décision. Le texte intégral des articles du Code cités sur cette page figure dans notre bibliothèque du Code civil et commercial.

Arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566 : résumé complet

Voici notre résumé et la traduction de la décision en anglais. Elles ont uniquement pour objet d’information.

Partis : Mme S., demanderesse ; M. R., défendeur. Disposition : Code civil et commercial, article 540.

Fait. Le demandeur est propriétaire de terrains sous les certificats d’utilisation (N.S.3 Kor.) nos 1691 et 1692 et d’une maison dont le numéro d’inscription était initialement 75/25, puis 159/3. Le 10 mai 1990, les parties ont signé un bail de 30 ans pour les terrains et la maison pour un loyer total de 1 500 000 bahts, enregistré le 21 mai 1990 et prenant effet le 22 mai 1990. Le défendeur a construit un bâtiment de stationnement et la maison n° 159/8 sur le terrain. La clause 3 du bail prévoyait deux périodes de 30 ans supplémentaires si le défendeur souhaitait poursuivre, et un document distinct du même jour enregistrait un paiement anticipé de 600 000 bahts pour chacune de ces périodes, portant ainsi le total reçu à 2 700 000 bahts. Après l’expiration du bail le 22 mai 2020, le demandeur a exigé que le défendeur démolit et retire ses constructions. Il a refusé, affirmant disposer de 60 années supplémentaires.

Raisonnement. Le tribunal a conclu que la signature du contrat initial et des deux renouvellements simultanément, avec tout le paiement effectué d’avance et sans nouvelle location ni conditions pour des contrats prenant effet 30 et 60 ans plus tard, démontrait l’intention des deux parties de contourner l’article 540. Les clauses de renouvellement étaient nulles car leur objet violait cette disposition. Le tribunal a rejeté l’argument de droit personnel : faire respecter la promesse entre les parties rendrait l’article 540 inopérant. Le bail a donc pris fin le 22 mai 2020, et l’occupation continue du défendeur après notification constituait une faute.

Résultat. La Cour suprême a confirmé Cour d'appel La région 8 demande l’annulation de l’expropriation, la démolition et le licenciement de l’opposant, ainsi que la réduction des dommages-intérêts de 50 000 à 30 000 bahts par mois, à compter du lendemain de la présentation de la requête, le 12 juin 2020, jusqu’à ce que le défendeur se retire. Tribunal de première instance, La décision rendant la requérante tenue de procéder à une réinscription a été annulée en appel. Juges : Thira Benjaratsamiroj, Narong Prachumart, Wayuree Wattanaworalak. Source : Bureau des juges adjoints de la Cour suprême. Des décisions de location supplémentaires sont disponibles sur notre site. Page des décisions de bail de la Cour suprême.

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