Renouvellement automatique d'un bail en Thaïlande : arrêt de la Cour suprême dans l'affaire n° 4655/2566

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour le 16 août 2026

Dans l'affaire récente n° 4655/2566, la Cour suprême a invalidé les renouvellements automatiques de baux de 30 ans. Elle souligne que tout renouvellement automatique d'un bail, convenu au préalable, au-delà de la limite légale de 30 ans est inapplicable en vertu du droit thaïlandais. Il est donc essentiel, tant pour les bailleurs que pour les preneurs, de bien comprendre les implications du renouvellement automatique d'un bail.

Cette décision montre que les propriétaires et les locataires doivent dialoguer et finaliser le renouvellement des baux à leur échéance. Le recours aux clauses de renouvellement automatique n'est plus une option viable. Il est important que les parties gèrent activement les renouvellements afin d'assurer la continuité de leurs contrats de location. Il s'agit d'un changement significatif pour des étrangers en Thaïlande utilisent un bail pour louer un bien immobilier. Les avocats devront faire preuve de beaucoup de créativité pour rendre un renouvellement exécutoire, mais celui-ci n'est pas totalement interdit. L'article 540 mentionne d'ailleurs qu'un renouvellement est possible.

Les contrats de location évoluent, et les renouvellements automatiques doivent être gérés avec soin. Cela encourage les parties à négocier en temps voulu plutôt que de se fier à des clauses potentiellement invalides. Nous vous recommandons de lire notre article à ce sujet. “ accords réciproques ” en vertu du droit thaïlandais. Ces accords sont valides et pourraient constituer une solution.

Voici un résumé et une traduction de cette décision en anglais. Veuillez noter que ceci est fourni à titre informatif uniquement.

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Arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566

Mme S., plaignante
M. R., défendeur
Code civil et commercial, article 540

Question juridique examinée par la Cour suprême

Il est important de comprendre que le renouvellement automatique du bail contribue à protéger les droits des locataires, notamment en cas de problèmes juridiques.

La Cour suprême a examiné un litige relatif à un contrat de bail entre la demanderesse (Mme S.) et le défendeur (M. R.). La question principale était de savoir si la demanderesse pouvait expulser le défendeur et obtenir des dommages-intérêts après l'expiration d'un bail de 30 ans. Cette question était d'autant plus importante qu'un accord prévoyait la prolongation du bail pour deux périodes supplémentaires de 30 ans, portant sa durée totale à 90 ans.

Le tribunal a examiné la validité des clauses de prolongation du bail au regard de l'article 540 du Code civil et commercial thaïlandais. Cet article stipule :

• Paragraphe 1 : “ Pour les biens immobiliers, il est interdit de conclure un bail d’une durée supérieure à trente ans. Si un contrat est conclu pour une durée plus longue, celle-ci sera réduite à trente ans. ”
• Paragraphe 2 : “ En outre, à l’expiration de la période de location, le contrat peut être renouvelé, mais il ne doit pas excéder trente ans à compter de la date de renouvellement. ”

Cette règle limite la durée des baux immobiliers à 30 ans maximum. Elle vise à protéger les locataires contre les fluctuations imprévues de la valeur des biens immobiliers ou de la conjoncture économique.

Contexte factuel

• Propriété et bail initial : Le demandeur est propriétaire d’un terrain, inscrit au registre foncier sous les numéros 1691 et 1692 (NS3 Kor.), ainsi que d’une maison initialement numérotée 75/25 (puis 159/3). Le 10 mai 1990, le demandeur et le défendeur ont signé un bail portant sur le terrain et la maison. Ce bail, d’une durée de 30 ans, prévoyait un loyer total de 1 500 000 bahts. Enregistré le 21 mai 1990 et prenant effet le 22 mai 1990, le bail a été versé au demandeur, qui a perçu la somme de 1 500 000 bahts.
• Constructions supplémentaires : Le défendeur a construit un bâtiment de stationnement et la maison n° 159/8 sur le terrain sous le certificat n° 1692.
• Accord de prolongation : Le contrat de bail comprenait une clause (article 3) stipulant qu’à l’expiration de la durée initiale de 30 ans, le demandeur autoriserait le défendeur à louer le terrain pour deux périodes supplémentaires de 30 ans chacune, si le défendeur le souhaitait. Le même jour que l’accord initial, un document distinct prévoyait le versement anticipé par le défendeur de 600 000 bahts pour ces deux périodes supplémentaires de 30 ans (soit un total de 2 700 000 bahts, incluant les 1 500 000 bahts initiaux). Des éléments de preuve, notamment un reçu signé et un témoignage détaillé relatif à un virement bancaire d’Allemagne vers la Suisse, ont confirmé que le demandeur avait bien reçu l’intégralité de cette somme.
• Litige post-expiration : Après l’expiration du bail le 22 mai 2020, le demandeur a exigé que le défendeur libère les lieux et démolât les constructions. Le défendeur a refusé, invoquant l’accord de prolongation lui permettant de rester dans les lieux pendant 60 ans supplémentaires.

Raisonnement juridique

La Cour suprême a conclu que :

1. Intent to Circumvent the Law: The arrangement, where the initial 30-year lease and the promise of two additional 30-year extensions were agreed upon simultaneously, with rent for all 90 years paid upfront, demonstrated a clear intent by both parties to bypass Section 540’s 30-year limit. The lack of new rental rates or conditions for the extensions, despite the long timeframe, further supported this conclusion. Typically, land conditions and economic circumstances change over 30 years, yet the parties maintained the original terms, effectively creating a 90-year lease.
2. Clauses de prolongation nulles : Le tribunal a statué que les clauses promettant deux périodes supplémentaires de 30 ans étaient nulles car leur objectif violait explicitement l’article 540. Un bail de plus de 30 ans n’est pas autorisé, et le fait de convenir à l’avance de prolongations avec paiement anticipé ne contourne pas cette restriction.
3. Absence de droit personnel : Le défendeur a soutenu que la promesse de prolongation constituait un droit personnel opposable entre les parties. Le tribunal a rejeté cet argument, estimant qu’une telle interprétation compromettrait le caractère impératif de l’article 540 et en rendrait inefficace la finalité protectrice.
4. Expiration du bail : Les clauses de prolongation étant nulles, le bail a pris fin légalement après les 30 ans initiaux, le 22 mai 2020. L’occupation continue des lieux par le défendeur après cette date, malgré l’avis de départ du demandeur, constitue un délit (acte illicite) à l’encontre du demandeur.

Évaluation des dommages

Le tribunal a jugé que le refus du défendeur de quitter les lieux donnait droit au plaignant à des dommages et intérêts. Compte tenu de la valeur actuelle du terrain et de la conjoncture économique, le tribunal a estimé que 30 000 bahts par mois constituaient une indemnisation équitable. Ce montant court à compter du 12 juin 2020, lendemain du dépôt de la plainte, et ce jusqu'au départ du défendeur et de l'enlèvement de tous ses biens.

Historique de la procédure

• Demande du demandeur : Le demandeur souhaite expulser le défendeur. Il demande également la démolition des bâtiments appartenant au défendeur, notamment la maison n° 159/8 et le parking. Le demandeur sollicite la restitution du terrain et de la maison n° 159/3. Il réclame des dommages et intérêts d’un montant de 120 000 bahts par mois à compter de la date de dépôt de la demande jusqu’au départ du défendeur.
• Demande reconventionnelle du défendeur : Le défendeur demande le rejet de la demande du demandeur. Il souhaite également faire exécuter le renouvellement d'un bail de 30 ans. Ce bail prendrait effet le 22 mai 2020, pour un loyer annuel de 20 000 bahts, soit un total de 600 000 bahts. Le défendeur affirme avoir effectué un paiement anticipé.
• Le tribunal de première instance a débouté le demandeur. Il lui a ordonné d'enregistrer un renouvellement de bail de 30 ans pour le défendeur, prenant effet le 22 mai 2020.
• Cour d'appel de la 8e région : La cour a cassé le jugement. Elle a ordonné l'expulsion, la démolition des constructions et la remise en état du bien. Elle a également accordé des dommages et intérêts d'un montant de 50 000 bahts par mois à compter du 12 juin 2020 et a rejeté la demande reconventionnelle.
• Cour suprême : a confirmé l’expulsion et le rejet de la demande reconventionnelle, mais a ajusté les dommages et intérêts à 30 000 bahts par mois.

Jugement définitif

La Cour suprême a statué :

• Le défendeur et son entourage doivent quitter le terrain faisant l'objet des certificats d'utilisation (NS3 Kor.) n° 1691 et 1692, ainsi que la maison n° 159/3, et restituer la propriété au demandeur en bon état.
• Le défendeur doit démolir la maison n° 159/8, le parking et toute autre construction sur le terrain. À défaut, le demandeur pourra procéder à la démolition aux frais du défendeur.
• Il est interdit au défendeur d'interférer avec le terrain et la maison du plaignant.
• Le défendeur doit verser au plaignant 30 000 bahts par mois. Ce versement a débuté le lendemain du dépôt de la plainte, soit le 12 juin 2020. Les paiements se poursuivront jusqu'à ce que tous les biens soient enlevés et que le terrain et la maison soient vides.
• La demande reconventionnelle du défendeur est rejetée.
• Les frais de justice relatifs à la demande du plaignant et à la demande reconventionnelle du défendeur devant la Cour suprême sont annulés.
• Le jugement de la Cour d'appel de la région 8 est par ailleurs confirmé.

Les professionnels du secteur doivent comprendre comment le renouvellement automatique des baux affecte les droits et obligations liés à la propriété en vertu du droit thaïlandais.

Juges :

• Thira Benjaratsamiroj
• Narong Prachumart
• Wayuree Wattanaworalak

Tribunaux inférieurs :

Alors que le tribunal délibérait sur la validité du renouvellement automatique d'un bail, les conséquences du non-respect des directives légales sont devenues évidentes.

• Tribunal provincial de Phuket : M. Chaiyawat Boonruangsak
• Cour d'appel de la région 8 : M. Suttipong Watcharin

Source : Bureau des juges adjoints de la Cour suprême

En résumé, le renouvellement automatique d'un bail doit être abordé avec diligence et une compréhension approfondie de la loi.

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