Dernière mise à jour : 18 juillet 2026
En résumé, la loi thaïlandaise limite la durée maximale d'un bail foncier exécutoire à trente ans. Toute promesse de renouvellement automatique visant à créer un bail de “ 30 + 30 + 30 ” (90 ans) en Thaïlande est nulle. La Cour suprême a statué à plusieurs reprises que de telles prolongations pré-signées ne sont pas contraignantes. Pour une sécurité à long terme, il est indispensable de conclure dès aujourd'hui un bail solide de trente ans. Vous aurez besoin d'outils adaptés, tels qu'un titre de propriété de superficie en Thaïlande, un contrat d'usufruit en Thaïlande et une clause de succession avantageuse. Préparez-vous à négocier de nouvelles conditions lors du renouvellement.
Table des matières
L'ARGUMENTAIRE DE VENTE 30 + 30 + 30
Les agents immobiliers des zones touristiques promettent souvent aux étrangers un bail garanti de 90 ans. Vous vous enregistrez pour trente ans maintenant et signez deux autres baux “ sous séquestre ”. L’idée paraît idéale : trois décennies de vie paisible, trois fois de suite. Cela semble plus sûr que… propriété de l'entreprise désignée, et les supports marketing affirment que c'est légal.
PLAFOND LÉGAL : TRENTE ANS SEULEMENT
Article 540 du Code civil de Thaïlande stipule que tout bail d'une durée supérieure à trente ans est ramené à une durée de trente ans. Chaque nouvelle période doit faire l'objet d'un nouveau contrat, timbré et enregistré auprès du service du cadastre. Récemment, Dans sa décision n° 4655/2566, la Cour suprême a précisé que la peine maximale est de 30 ans.. Les renouvellements automatiques ne sont pas valides. Les renouvellements automatiques ne sont pas valides. La loi prévoit une durée de 30 ans, renouvelable une seule fois. Toutefois, le renouvellement ne peut être anticipé.
LES RISQUES CACHÉS DERRIÈRE LE MYTHE DU BAIL DE 90 ANS EN THAÏLANDE
À l'expiration du bail initial de trente ans, le propriétaire, ou son héritier, peut tout simplement refuser de le renouveler. En cas de décès ou de vente du propriétaire, vous perdez tout pouvoir de négociation dans le contrat de bail. Sans clause de succession, votre bail peut même prendre fin à votre propre décès, laissant vos héritiers sans ressources. Les acheteurs qui se fient à la promesse d'un bail de 90 ans négligent souvent les vérifications préalables, oublient d'inclure des garanties et se retrouvent ainsi sans ressources.
DES ALTERNATIVES PLUS SÛRES À LONG TERME
Un droit de superficie enregistré vous permet d'être propriétaire de la villa ou de la maison tout en louant le terrain. Cela signifie que même si le bail prend fin, vous conservez le contrôle du bâtiment. concessions d'usufruit La jouissance et l'usage viagers constituent une solution idéale pour les retraités envisageant un bail de 30 ans. L'inclusion d'une clause de succession et la rédaction de testaments bilingues thaï facilitent la transmission du bail aux héritiers pour la durée restante.
COÛTS ET FRAIS D'INSCRIPTION TYPIQUES
Les frais d'enregistrement des baux gouvernementaux s'élèvent à 1,1 % du loyer déclaré. contrats de location. La rédaction et la traduction d'un bail bilingue coûtent généralement entre vingt et trente mille bahts. Un professionnel recherche de titres et ensemble de vérification préalable Les frais d'assurance pour les biens immobiliers varient de dix à vingt-cinq mille dollars. Comparés à la valeur des biens, ces frais représentent une assurance modeste.
PROPRIÉTÉ DE L'ENTREPRISE VS. LOCATION
Certains conseillers incitent les entreprises thaïlandaises à acquérir des terrains. Cependant, les contrôles rigoureux des prête-noms et les coûts annuels de mise en conformité peuvent souvent dépasser les avantages. Un bail de trente ans peut s'avérer avantageux. Il peut inclure des droits de superficie. Ce type de bail est souvent plus simple, moins coûteux et plus adapté à une résidence principale.
FAQ sur le bail de 90 ans en Thaïlande
Quel est le statut juridique d'un bail de 90 ans en Thaïlande ?
En Thaïlande, un bail de 90 ans n'est pas reconnu légalement. Selon un arrêt de la Cour suprême thaïlandaise, la durée d'un bail immobilier ne peut excéder trente ans. Les renouvellements automatiques sont considérés comme nuls, ce qui signifie que tout contrat de bail prévoyant une durée de 90 ans est illégal et inapplicable.
Un étranger peut-il obtenir un bail de 30 ans en Thaïlande ?
Oui, les étrangers peuvent obtenir un Bail de 30 ans sur une propriété en Thaïlande. Ce type de bail est juridiquement contraignant et peut inclure une option de renouvellement. Toutefois, il est essentiel pour les investisseurs étrangers de consulter un avocat afin de garantir leur conformité avec la législation thaïlandaise en matière de propriété.
Comment fonctionne l'option de renouvellement de bail en vertu du droit thaïlandais des baux ?
L'option de renouvellement de bail permet aux parties de négocier un nouveau bail à l'issue des 30 premières années. Il existe un concept appelé “ accords réciproques ” qui permet de prolonger un bail simple de 30 ans.
Que se passe-t-il à la fin d'un bail de 30 ans en Thaïlande ?
À l'issue d'un bail de 30 ans, celui-ci peut être renouvelé, mais ce renouvellement n'est pas automatique. Les parties doivent s'entendre sur les conditions et un nouveau contrat de bail doit être rédigé. Cela signifie que le bien ne peut être considéré comme restant sous le même bail sans le consentement des deux parties.
Existe-t-il des dispositions permettant de prolonger un bail en Thaïlande ?
Bien qu'il soit possible de prolonger un bail, toute prolongation doit être conforme à la législation thaïlandaise en matière de baux. Les prolongations ou renouvellements ne peuvent excéder trente ans. Ils doivent faire l'objet d'un nouvel accord enregistrable auprès du service du cadastre. Les accords réciproques peuvent être valables pour plusieurs renouvellements. Ces accords ne sont pas soumis au Code de commerce et au Code civil thaïlandais. Il s'agit d'un concept défini par la Cour suprême et examiné au cas par cas.
Que doivent savoir les investisseurs étrangers concernant les baux immobiliers à Phuket ?
Les investisseurs étrangers souhaitant louer un bien immobilier à Phuket doivent savoir que la durée maximale du bail est de 30 ans. Il est possible de le renouveler. Il est conseillé de consulter un avocat afin de bien appréhender la complexité du droit immobilier thaïlandais.
Quelle est la procédure pour enregistrer un bail auprès du bureau foncier en Thaïlande ?
Pour enregistrer un bail auprès du bureau foncier en Thaïlande, les deux parties doivent préparer les documents requis. Elles doivent ensuite soumettre ces documents au service foncier compétent. contrat de location La durée de validité doit être clairement indiquée. Toute possibilité de renouvellement doit également être mentionnée afin de respecter les obligations légales.
Est-il possible de conclure un contrat de location pour une durée supérieure à 30 ans en Thaïlande ?
En vertu de la loi thaïlandaise, les baux immobiliers ne peuvent excéder trente ans. Toute tentative de conclure un bail d'une durée supérieure est illégale et non exécutoire. Ceci est confirmé par la jurisprudence de la Cour suprême.
Quels conseils juridiques devrais-je solliciter avant de signer un bail en Thaïlande ?
Avant de signer un bail en Thaïlande, il est essentiel de consulter un avocat. Cet avis doit porter sur les conditions du bail, les options de renouvellement et la législation immobilière. Il est important de bien comprendre la durée du bail et de s'assurer de sa validité. Cela contribue à protéger votre investissement. Il est conseillé de consulter un cabinet d'avocats. Cela permettra de garantir la conformité de vos documents, notamment si vous investissez une somme importante.
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Sébastien H. Brousseau, LL.B., B.Sc., fondateur et associé directeur de ThaiLawOnline. Avocat canadien fort de plus de 30 ans d'expérience, M<sup>e</sup> Brousseau réside en Thaïlande depuis 2004. Il a traité avec succès plus de 5 000 dossiers pour des clients expatriés et thaïlandais. Ses domaines d'expertise comprennent les contrats prénuptiaux, le droit de la famille, le droit immobilier, le droit des sociétés, le contentieux, le droit pénal et l'immigration. Membre du Barreau du Québec et de l'Association internationale du Barreau, M<sup>e</sup> Brousseau est également titulaire de diplômes en criminologie et en sciences politiques. Il a fondé Isaan Lawyers (directeur général de 2007 à 2022) et fut l'un des premiers avocats étrangers à s'installer dans la région d'Isaan. Il a publié plus de 500 articles juridiques au cours de sa carrière. Notre équipe cumule 20 ans d'expérience et se spécialise dans le droit des expatriés. Tous les conseils et la représentation sont assurés par des membres inscrits au Barreau de Thaïlande. En dehors du bureau, il écrit sur les voyages, la gastronomie et la vie en Thaïlande. sebastienbrousseau.com.
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