Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
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TL;DR. Selon le Code civil et commercial, le bail le plus long pour un terrain ou une maison est de trente ans (une loi distincte de 1999 permet jusqu’à cinquante ans, mais uniquement pour le commerce ou l’industrie). Un contrat “ 30 + 30 + 30 ” ne vous donne pas un bail de 90 ans en Thaïlande. La promesse de renouvellement n’est pas en soi nulle, mais c’est seulement une promesse, indépendamment du bail enregistré et Cour suprême Un bail nul a été conclu, où deux périodes de trente ans supplémentaires sur le loyer initial, payées au départ, visaient clairement à contourner cette limite (décision 4655/2566). Si vous souhaitez une sécurité à long terme, vous avez besoin aujourd’hui d’un bail de trente ans solide. Vous avez besoin d’outils utiles. Ces derniers comprennent un bail de Thaïlande droit de superficie, Un accord d’usufruit en Thaïlande, une clause de succession avantageuse et une bonne clause de succession. Soyez prêts à négocier de nouveaux termes lorsque le moment sera venu de renouveler votre contrat.
Table des matières
L'ARGUMENTAIRE DE VENTE 30 + 30 + 30
Les agents immobiliers dans les zones touristiques promettent souvent aux étrangers un bail de 90 ans garanti. Vous enregistrez trente ans maintenant et signez deux autres baux “ en compte séquestre.” L’idée semble parfaite : trois décennies de vie sans effort, trois fois consécutivement. Cela semble plus sûr que propriété de l'entreprise désignée, et les supports marketing affirment que c'est légal.
PLAFOND LÉGAL : TRENTE ANS SEULEMENT
Article 540 du Code civil de Thaïlande dispose qu’une location d’un bien immobilier ne peut excéder trente ans, et qu’une durée plus longue est ramenée à trente ans. Le même article permet de renouveler la durée une fois qu’elle est écoulée, mais la durée renouvelée ne peut elle-même excéder trente ans à compter de la date du renouvellement. Lisez-le attentivement, car la limite s’applique à chaque période. L’article ne limite pas le nombre de renouvellements d’un bail, et un renouvellement ne court qu’à compter de la fin de la période en cours : chaque nouvelle période doit être enregistrée comme un bail à part entière, d’une durée maximale de trente ans à compter de cette date. Une promesse faite au départ de renouveler plus tard est un engagement distinct. Elle peut être exécutée : dans l’arrêt de la Cour suprême 4872/2539, l’héritier du bailleur a été jugé tenu par la promesse du bail de renouveler tous les trois ans, car le locataire l’avait acceptée sans connaître le décès du bailleur (articles 169 et 360). Un acquéreur ultérieur du terrain n’est pas tenu, sauf s’il accepte de reprendre la promesse (6763/2541). Ce que la Cour n’autorisera pas, c’est une promesse utilisée pour contourner l’article 540. Dans la décision 4655/2566 La Cour suprême a annulé la solution de contournement standard. Un propriétaire terrien avait accordé un bail de trente ans et, le même jour, avait promis deux autres baux de trente ans pour le même loyer et les mêmes conditions. La Cour a estimé que le locataire avait versé le loyer pendant tout le trentième d’années : 1 500 000 bahts pour les trente premières années et 600 000 bahts pour chaque période supplémentaire, soit un total de 2 700 000 bahts. La Cour a considéré que les parties avaient clairement l’intention d’échapper à l’article 540, de sorte que la partie renouvelatrice de l’accord était nulle. Elle a alors refusé au locataire l’argument de repli selon lequel la promesse devrait au moins obliger personnellement le propriétaire, car si cela permettait de contourner l’article 540, cette clause n’aurait aucune force juridique. Le locataire a été expulsé, sa demande de prolongation de trente ans a été rejetée et il a été condamné à verser au propriétaire 30 000 bahts par mois en dommages-intérêts à compter de la date de la procédure jusqu’à ce qu’il quitte le logement. La décision ne prévoit aucune restitution pour les clauses non valables, car aucune demande de remboursement n’a été déposée ; le tribunal a calculé le montant des paiements déjà effectués lors de l’établissement des dommages-intérêts. L’affaire concernait Phuket et concernait un bail enregistré en 1990.
LE CONTRAT DE LOCATION DE 99 ANS ET LA QUOTA DE 75 % POUR LES CONDOMINIUMS
Deux mesures distinctes sont citées aux acheteurs étrangers comme si elles étaient déjà des lois : l’augmentation du délai maximal de location à 99 ans et l’augmentation du quota de propriété étrangère dans un immeuble de condominiums de 49 % à 75 %. Ni l’une ni l’autre n’ont encore été promulguées. L’article 540 reste inchangé, et le plafond de trente ans est ce que les tribunaux thaïlandais appliquent à un bail signé aujourd’hui. État vérifié le 22 août 2026.
Prenez donc un prêt de 99 ans comme vous le feriez pour un prêt de 90 ans : trente ans de droits contraignants, suivis d’une promesse. Si une modification est finalement votée, elle ne validera pas rétroactivement une structure déjà déclarée invalide par un tribunal. Notre page sur le sujet Quota d'acquisition de propriétés immobilières dans les condominiums en Thaïlande Il enregistre les deux propositions et indique l’étape atteinte par chacune d’elles.
LES RISQUES CACHÉS DERRIÈRE LE MYTHE DU BAIL DE 90 ANS EN THAÏLANDE
Lorsque le premier terme de trente ans expire, le propriétaire foncier, ou celui qui hérite du terrain, peut simplement refuser de le renouveler. Si le propriétaire meurt ou vend, vous perdez votre levier dans le bail . Sans clause de succession, votre bail peut même prendre fin à votre propre décès, laissant les héritiers sans rien dans le cas d’un contrat de bail. Les acheteurs qui croient à la promesse des 90 ans font souvent l’impasse sur les vérification préalable, oublient d’ajouter des droits protecteurs et finissent par se retrouver exposés.
DES ALTERNATIVES PLUS SÛRES À LONG TERME
Un droit de superficie enregistré vous permet d'être propriétaire de la villa ou de la maison tout en louant le terrain. Cela signifie que même si le bail prend fin, vous conservez le contrôle du bâtiment. Un usufruit confère la possession et l’utilisation pour la durée de la vie du titulaire ou pour une période déterminée allant jusqu’à trente ans (articles 1418 et 1403), et qui prend fin toujours avec la mort du titulaire, ce qui convient à un retraité qui souhaite une sécurité à vie. L’inclusion d’une clause de succession et l’écriture de testaments bilingues en thaïlandais contribuent à faciliter l’héritage des héritiers des biens restants sur le bail.
COÛTS ET FRAIS D'INSCRIPTION TYPIQUES
Les frais d'enregistrement des baux gouvernementaux s'élèvent à 1,1 % du loyer déclaré pour les contrats de bail. La rédaction et la traduction d'un bail bilingue coûtent généralement entre vingt et trente mille bahts. Un professionnel recherche de titres et ensemble de vérification préalable Les frais d'assurance pour les biens immobiliers varient de dix à vingt-cinq mille dollars. Comparés à la valeur des biens, ces frais représentent une assurance modeste.
PROPRIÉTÉ DE L'ENTREPRISE VS. LOCATION
Certains conseillers encouragent les entreprises thaïlandaises à acquérir des terres. Cependant, prête-nom Les mesures de répression et les coûts annuels de conformité peuvent souvent être supérieurs aux avantages. Un bail de trente ans peut être avantageux. Il peut inclure des droits de superficie. Ce type de bail est souvent plus simple, moins coûteux et meilleur pour une maison.
FAQ sur le bail de 90 ans en Thaïlande
Quel est le statut juridique d'un bail de 90 ans en Thaïlande ?
Un bail de 90 ans pour un terrain ou une maison ne peut pas être enregistré comme tel. L’article 540 du Code civil et commercial limite le bail à trente ans et réduit toute durée supérieure à trente ans à trente ans, de sorte que le bail n’est pas nul : il est valable pendant trente ans. Ce que la Cour suprême a annulé dans l’arrêt 4655/2566 était une prolongation de deux périodes de trente ans prédéterminées afin de contourner cette limite.
Un étranger peut-il obtenir un bail de 30 ans en Thaïlande ?
Oui, les étrangers peuvent obtenir un Bail de 30 ans sur une propriété en Thaïlande. Ce type de bail est juridiquement contraignant si il est conclu par écrit et enregistré (article 538). Il peut contenir une promesse de renouvellement, mais cette promesse ne proroge pas la durée enregistrée et la Cour suprême a jugé une telle promesse nulle lorsque celle-ci était utilisée pour contourner l’article 540 (4655/2566). Toutefois, il est essentiel que les investisseurs étrangers consultent un avocat pour s’assurer de l’adéquation avec les lois immobilières thaïlandaises.
Comment fonctionne l'option de renouvellement de bail en vertu du droit thaïlandais des baux ?
Les parties peuvent négocier un nouveau bail une fois les trente premières années écoulées ; un renouvellement peut lui-même durer jusqu’à trente ans à compter de la date de renouvellement. Un renouvellement promis au début du bail constitue une promesse distincte qui peut être exécutée (arrêt de la Cour suprême 4872/2539), mais dans l’arrêt 4655/2566, la Cour a annulé deux autres périodes de trente ans promises le même jour, sur le loyer initial et payé en avance, car elles visaient clairement à contourner la limite de trente ans. Un contrat réciproque avec des dispositions spéciales supplémentaires au-delà d’un bail ordinaire constitue une doctrine véritablement distincte dans le droit thaïlandais, mais cela n’enlève pas le plafond de trente ans ; cela importe car il peut s’appliquer aux héritiers du propriétaire et peut être exécuté même lorsque la règle ordinaire de rédaction et d’enregistrement prévue à l’article 538 n’a pas été respectée. Ce que l’article 538 vous coûte en réalité si vous l’omette, c’est le reste du bail. Un bail d’un bien immobilier d’une durée supérieure à trois ans ne peut être exécuté que pour une durée de trois ans, sauf s’il est établi par écrit et inscrit auprès de l’autorité compétente. Ainsi, un bail de trente ans signé mais jamais enregistré auprès de l’office foncier n’est pas un bail de trente ans avec un problème de documentation : il s’agit d’un bail de trois ans. Et en vertu de l’article 564, le bail prend fin à la fin de la durée prévue, sans que l’une ou l’autre partie n’ait besoin de notification préalable, ce qui explique pourquoi rien n’autorise par défaut la renouvellement du bail.
Que se passe-t-il à la fin d'un bail de 30 ans en Thaïlande ?
À l'issue d'un bail de 30 ans, celui-ci peut être renouvelé, mais ce renouvellement n'est pas automatique. Les parties doivent s'entendre sur les conditions et un nouveau contrat de bail doit être rédigé. Cela signifie que le bien ne peut être considéré comme restant sous le même bail sans le consentement des deux parties.
Existe-t-il des dispositions permettant de prolonger un bail en Thaïlande ?
Un bail peut être prolongé, mais cette prolongation doit être un nouvel accord conclu après la fin du bail actuel, enregistré auprès du Département des Terres et ne pouvant excéder trente ans à compter de la date de renouvellement. Un contrat réciproque comportant des dispositions spéciales supplémentaires à celles d’un bail ordinaire constitue une catégorie distincte en droit thaïlandais, élaborée par les tribunaux plutôt que codifiée dans un seul article, et elle repose sur les règles relatives aux obligations mutuelles énoncées aux articles 369 à 376 du Code civil et commercial. Il vaut la peine de les connaître, car un tel contrat peut imposer ses obligations aux héritiers du propriétaire et peut être exécuté même si le bail n’a jamais été enregistré. Toutefois, il ne permet pas d’obtenir un bail de plus de trente ans et ne permettra pas non plus de faire suite à un renouvellement préalablement convenu pour contourner l’article 540.
Que doivent savoir les investisseurs étrangers concernant les baux immobiliers à Phuket ?
Les investisseurs étrangers souhaitant louer un bien immobilier à Phuket doivent savoir que la durée maximale du bail est de 30 ans. Il est possible de le renouveler. Il est conseillé de consulter un avocat afin de bien appréhender la complexité du droit immobilier thaïlandais.
Quelle est la procédure pour enregistrer un bail auprès du bureau foncier en Thaïlande ?
Pour enregistrer un bail auprès du bureau foncier en Thaïlande, les deux parties doivent préparer les documents requis. Elles doivent ensuite soumettre ces documents au service foncier compétent. contrat de location Il doit indiquer clairement la durée de la période de protection. La durée enregistrée ne peut excéder trente ans ; une promesse de renouvellement écrite dans le contrat ne constitue pas une nouvelle période de protection enregistrée.
Est-il possible de conclure un contrat de location pour une durée supérieure à 30 ans en Thaïlande ?
Pas en vertu du Code civil et commercial : l’article 540 réduit la durée maximale à trente ans, de sorte que le bail prend fin à trente ans et le dépassement est alors éliminé. La seule exception légale est la loi B.E. 2542 sur les baux immobiliers commerciaux et industriels, qui permet un bail de plus de trente ans et jusqu’à cinquante ans, renouvelable jusqu’à cinquante ans, mais uniquement pour le commerce ou l’industrie, uniquement si celui-ci est enregistré (sinon, il est nul), et pas pour un logement privé.
Quels conseils juridiques devrais-je solliciter avant de signer un bail en Thaïlande ?
Avant de signer un bail en Thaïlande, il est essentiel de consulter un avocat. Cet avis doit porter sur les conditions du bail, les options de renouvellement et la législation immobilière. Il est important de bien comprendre la durée du bail et de s'assurer de sa validité. Cela contribue à protéger votre investissement. Il est conseillé de consulter un cabinet d'avocats. Cela permettra de garantir la conformité de vos documents, notamment si vous investissez une somme importante.
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Rédigée pour la dernière fois le 15 septembre 2026. Les articles 538, 540, 541 et 564 du Code civil et commercial ont été lus en thaï et en anglais à partir de la bibliothèque de statuts du site : l’article 540 concernant le plafond de trente ans, la réduction de tout délai supérieur à trente ans et le renouvellement n’excédant pas trente ans à compter de la date du renouvellement ; l’article 538 concernant la règle selon laquelle un bail de plus de trois ans est exécutoire uniquement pendant trois ans, sauf si celui-ci est signé par écrit et enregistré ; et l’article 564 concernant un bail qui se termine à la fin de son terme sans préavis. Non vérifié dans cette revue : les décisions de la Cour suprême citées ci-dessus, les démarches pratiques des bureaux fonciers et le commentaire sur les structures commercialisées comme des baux de trente ans. Re-vérification le 5 octobre 2026 : décision de la Cour suprême 4655/2566, interprétée en thaïlandais : bail de Phuket de 1990 ; loyer pendant toute la durée de la location de 90 ans, 2 700 000 bahts, montant constaté comme payé au départ ; promesse du même jour de deux périodes supplémentaires de trente ans, annulée en tant que manquement à l’article 540, non exécutoire en tant que promesse personnelle ; expulsion confirmée, contre-procès rejeté, dommages-intérêts fixés à 30 000 bahts par mois), articles 1403 et 1418 et la loi sur les baux commerciaux et industriels B.E. 2542 (articles 3 et 4), interprétés en thaïlandais ; faits de l’affaire, les réponses aux FAQ qui qualifient le bail de trente ans comme nul et non avenu, et la ligne d’usufruit ont été corrigées et l’exception commerciale de cinquante ans ajoutée. Pas encore vérifié : les démarches de l’administration foncière, les chiffres des frais et l’état des propositions de trente ans et de 75 % après le 22 août 2026. Re-vérification le 10 octobre 2026 : Décision de la Cour suprême 4655/2566, interprétée en thaïlandais et disponible (Tribunal provincial de Phuket ; Cour d’appel de la région 8 : indemnisation de 50 000 bahts par mois réduite à 30 000 bahts), ce qui correspond au compte figurant sur cette page ; Décision 4872/2539 également, car cette page indiquait que tout renouvellement convenu à l’avance est nul, ce qui est plus large que 4655/2566 et contraire à 4872/2539 ; les trois passages qui l’indiquaient ont été corrigés.
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