Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
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TL;DR. Selon le Code civil et commercial, le bail le plus long pour un terrain ou une maison est de trente ans (une loi distincte de 1999 permet jusqu’à cinquante ans, mais uniquement pour le commerce ou l’industrie). Un contrat “ 30 + 30 + 30 ” ne vous donne pas un bail de 90 ans en Thaïlande. La promesse de renouvellement n’est pas en soi nulle, mais c’est seulement une promesse, en dehors du bail enregistré, et la Cour suprême a jugé une telle promesse nulle lorsque deux autres périodes de trente ans au loyer initial, payées dès le départ, visaient manifestement à contourner la limite (décision 4655/2566). Si vous souhaitez une sécurité à long terme, il vous faut dès aujourd’hui un bail de trente ans solide. Vous avez besoin d’outils utiles, notamment un droit de superficie, un contrat d’usufruit en Thaïlande et une bonne clause de succession. Soyez prêts à négocier de nouvelles conditions lorsque viendra le moment du renouvellement.
Table des matières
L'ARGUMENTAIRE DE VENTE 30 + 30 + 30
Les agents immobiliers dans les zones touristiques promettent souvent aux étrangers un bail de 90 ans garanti. Vous enregistrez trente ans maintenant et signez deux autres baux “ en séquestre.” L’idée semble parfaite : trois décennies de vie sans effort, trois fois consécutivement. Cela semble plus sûr que la détention par une société prête-nom, et les supports marketing affirment que c'est légal.
PLAFOND LÉGAL : TRENTE ANS SEULEMENT
Article 540 du Code civil et commercial thaïlandais says that a hire of immovable property cannot exceed thirty years, and that a longer term is cut down to thirty. The same section allows the term to be renewed once it has run out, but the renewed term cannot itself exceed thirty years counted from the date of renewal. Read it carefully, because the limit is on each term. The section does not cap how many times a lease may be renewed, and a renewal runs only from the end of the current term: each new term has to be registered as a lease of its own, of up to thirty years from that date. A promise made at the start to renew later is a separate undertaking. It can be enforced: in Supreme Court Decision 4872/2539 the landlord’s heir was held bound by the lease’s promise to renew every three years, because the tenant accepted it without knowing of the landlord’s death (section 169 paragraph two; the Court held that section 360 did not apply). A later transferee of the land is not bound unless it agreed to take the promise on (6763/2541, where the owner had given the land to her daughter). What the Court will not allow is a promise used to evade section 540. In décision 4655/2566 la Cour suprême a écarté le montage habituel. Un propriétaire foncier avait accordé un bail de trente ans et, le même jour, promis deux autres périodes de trente ans au même loyer et aux mêmes conditions. La Cour a constaté que le locataire avait payé dès le départ le loyer des quatre-vingt-dix ans : 1 500 000 bahts pour les trente premières années et 600 000 bahts pour chaque période supplémentaire, soit 2 700 000 bahts au total. La Cour a jugé que les parties avaient manifestement l’intention de contourner l’article 540, de sorte que la partie de l’accord relative au renouvellement était nulle. Elle a ensuite refusé au locataire l’argument subsidiaire selon lequel la promesse devait au moins engager personnellement le propriétaire, car si cet argument aboutissait, l’article 540 n’aurait plus aucune force. Le locataire a été expulsé, sa demande reconventionnelle visant à faire enregistrer trente années supplémentaires a été rejetée et il a été condamné à verser au propriétaire 30 000 bahts par mois de dommages-intérêts à compter de la date de l’action jusqu’à son départ. Le jugement n’ordonne aucun remboursement pour les périodes nulles, car aucun remboursement n’a été demandé ; la Cour a tenu compte des sommes déjà versées pour fixer les dommages-intérêts. L’affaire venait de Phuket et portait sur un bail enregistré en 1990.
LE BAIL DE 99 ANS ET LE QUOTA DE 75 % POUR LES CONDOMINIUMS
Deux mesures distinctes sont citées aux acheteurs étrangers comme si elles étaient déjà des lois : l’augmentation du délai maximal de location à 99 ans et l’augmentation du quota de propriété étrangère dans un immeuble de condominiums de 49 % à 75 %. Ni l’une ni l’autre n’ont encore été promulguées. L’article 540 reste inchangé, et le plafond de trente ans est ce que les tribunaux thaïlandais appliquent à un bail signé aujourd’hui. État vérifié le 22 août 2026.
Traitez donc une offre de 99 ans exactement comme une offre de 90 ans : trente ans de droits exécutoires, suivis d’un espoir. Si une modification est un jour adoptée, elle ne validera pas rétroactivement une structure qu’un tribunal a déjà invalidée. Notre page sur le quota de propriété étrangère dans les condominiums en Thaïlande suit les deux propositions et indique l’étape que chacune a réellement atteinte.
LES RISQUES CACHÉS DERRIÈRE LE MYTHE DU BAIL DE 90 ANS EN THAÏLANDE
Lorsque le premier terme de trente ans expire, le propriétaire foncier, ou celui qui hérite du terrain, peut simplement refuser de le renouveler. Si le propriétaire meurt ou vend, vous perdez votre levier dans le bail . Sans clause de succession, votre bail peut même prendre fin à votre propre décès, laissant les héritiers sans rien dans le cas d’un contrat de bail. Les acheteurs qui croient à la promesse des 90 ans font souvent l’impasse sur les vérification préalable, oublient d’ajouter des droits protecteurs et finissent par se retrouver exposés.
DES ALTERNATIVES PLUS SÛRES À LONG TERME
Un droit de superficie enregistré vous permet d'être propriétaire de la villa ou de la maison tout en louant le terrain. Cela signifie que même si le bail prend fin, vous conservez le contrôle du bâtiment. Un usufruit confère la possession et l’usage pendant la vie du titulaire ou pour une durée déterminée de trente ans au plus (articles 1418 et 1403), et il prend toujours fin au décès du titulaire, ce qui convient à un retraité qui souhaite une sécurité à vie. L’inclusion d’une clause de succession et la rédaction de testaments thaïlandais bilingues aident les héritiers à hériter facilement de la durée restante de votre bail.
COÛTS ET FRAIS D'INSCRIPTION TYPIQUES
Les frais d'enregistrement des baux gouvernementaux s'élèvent à 1,1 % du loyer déclaré pour les contrats de bail. La rédaction et la traduction d'un bail bilingue coûtent généralement entre vingt et trente mille bahts. Une prestation professionnelle de vérification du titre de propriété et dossier de vérification préalable pour un bien immobilier coûte entre dix et vingt-cinq mille. Comparés à la valeur des biens, ces frais représentent une assurance modeste.
PROPRIÉTÉ PAR UNE SOCIÉTÉ VS. BAIL
Certains conseillers encouragent les entreprises thaïlandaises à acquérir des terres. Cependant, la répression des montages prête-nom et les coûts annuels de mise en conformité peuvent souvent dépasser les avantages. Un bail de trente ans peut être avantageux. Il peut inclure des droits de superficie. Ce type de bail est souvent plus simple, moins coûteux et mieux adapté à une habitation.
FAQ sur le bail de 90 ans en Thaïlande
Quel est le statut juridique d'un bail de 90 ans en Thaïlande ?
Un bail de 90 ans pour un terrain ou une maison ne peut pas être enregistré comme tel. L’article 540 du Code civil et commercial limite le bail à trente ans et réduit toute durée supérieure à trente ans à trente ans, de sorte que le bail n’est pas nul : il est valable pendant trente ans. Ce que la Cour suprême a annulé dans l’arrêt 4655/2566 était une prolongation de deux périodes de trente ans prédéterminées afin de contourner cette limite.
Un étranger peut-il obtenir un bail de 30 ans en Thaïlande ?
Oui, les étrangers peuvent obtenir un bail de 30 ans sur un bien immobilier en Thaïlande. Ce type de bail est juridiquement contraignant s’il est conclu par écrit et enregistré (article 538). Il peut contenir une promesse de renouvellement, mais cette promesse ne proroge pas la durée enregistrée et la Cour suprême a jugé une telle promesse nulle lorsque celle-ci était utilisée pour contourner l’article 540 (4655/2566). Toutefois, il est essentiel que les investisseurs étrangers consultent un avocat pour s’assurer de l’adéquation avec les lois immobilières thaïlandaises.
Comment fonctionne l'option de renouvellement de bail en vertu du droit thaïlandais des baux ?
Les parties peuvent négocier un nouveau bail une fois les trente premières années écoulées ; un renouvellement peut lui-même durer jusqu’à trente ans à compter de la date de renouvellement. Un renouvellement promis au début du bail constitue un engagement distinct qui peut être exécuté (arrêt de la Cour suprême 4872/2539), mais dans l’arrêt 4655/2566, la Cour a jugé nulles deux autres périodes de trente ans promises le même jour, au loyer initial et payées d’avance, car elles visaient manifestement à contourner la limite de trente ans. Un contrat réciproque comportant une contrepartie spéciale allant au-delà d’un bail ordinaire constitue une doctrine véritable et distincte du droit thaïlandais, mais il ne lève pas le plafond de trente ans ; il importe parce qu’il peut lier les héritiers du bailleur et peut être exécuté même lorsque la règle ordinaire de l’écrit et de l’enregistrement prévue à l’article 538 n’a pas été respectée. Ce que l’article 538 vous coûte réellement si vous l’omettez, c’est le reste de la durée. Un bail d’un bien immobilier de plus de trois ans n’est exécutoire que pour trois ans, sauf s’il est fait par écrit et enregistré auprès du fonctionnaire compétent. Ainsi, un bail de trente ans signé mais jamais enregistré auprès du bureau foncier n’est pas un bail de trente ans avec un problème de formalités : c’est un bail de trois ans. Et en vertu de l’article 564, le bail prend fin automatiquement au terme convenu, sans qu’aucune des parties n’ait à donner de préavis, ce qui explique pourquoi rien ne se produit par défaut en matière de renouvellement.
Que se passe-t-il à la fin d'un bail de 30 ans en Thaïlande ?
À l'issue d'un bail de 30 ans, celui-ci peut être renouvelé, mais ce renouvellement n'est pas automatique. Les parties doivent s'entendre sur les conditions et un nouveau contrat de bail doit être rédigé. Cela signifie que le bien ne peut être considéré comme restant sous le même bail sans le consentement des deux parties.
Existe-t-il des dispositions permettant de prolonger un bail en Thaïlande ?
Un bail peut être prolongé, mais cette prolongation doit être un nouvel accord conclu après la fin du bail actuel, enregistré auprès du Département des Terres et ne pouvant excéder trente ans à compter de la date de renouvellement. Un contrat réciproque comportant une contrepartie spéciale allant au-delà d’un bail ordinaire constitue une véritable catégorie du droit thaïlandais, élaborée par les tribunaux plutôt que codifiée dans un seul article, et il repose sur les règles relatives aux obligations réciproques énoncées aux articles 369 à 376 du Code civil et commercial. Il vaut la peine de le connaître, car un tel contrat peut lier les héritiers du propriétaire et peut être exécuté même si le bail n’a jamais été enregistré. Toutefois, il ne permet pas d’obtenir une durée de plus de trente ans et ne sauvera pas un renouvellement convenu à l’avance pour contourner l’article 540.
Que doivent savoir les investisseurs étrangers concernant les baux immobiliers à Phuket ?
Les investisseurs étrangers souhaitant louer un bien immobilier à Phuket doivent savoir que la durée maximale du bail est de 30 ans. Il est possible de le renouveler. Il est conseillé de consulter un avocat afin de bien appréhender la complexité du droit immobilier thaïlandais.
Quelle est la procédure pour enregistrer un bail auprès du bureau foncier en Thaïlande ?
Pour enregistrer un bail auprès du bureau foncier en Thaïlande, les deux parties doivent préparer les documents requis. Elles doivent ensuite soumettre ces documents au service foncier compétent. Le contrat de location doit indiquer clairement sa durée. La durée enregistrée ne peut excéder trente ans ; une promesse de renouvellement écrite dans le contrat ne constitue pas une nouvelle période enregistrée.
Est-il possible de conclure un contrat de location pour une durée supérieure à 30 ans en Thaïlande ?
Pas en vertu du Code civil et commercial : l’article 540 ramène toute durée plus longue à trente ans, de sorte que le bail vaut pour trente ans et l’excédent tombe. La seule exception légale est la loi B.E. 2542 sur les baux immobiliers commerciaux et industriels, qui permet un bail de plus de trente ans et jusqu’à cinquante ans, renouvelable jusqu’à cinquante ans, mais uniquement pour le commerce ou l’industrie, uniquement s’il est enregistré (sinon, il est nul), et pas pour un logement privé.
Quels conseils juridiques devrais-je solliciter avant de signer un bail en Thaïlande ?
Avant de signer un bail en Thaïlande, il est essentiel de consulter un avocat. Cet avis doit porter sur les conditions du bail, les options de renouvellement et la législation immobilière. Il est important de bien comprendre la durée du bail et de s'assurer de sa validité. Cela contribue à protéger votre investissement. Il est conseillé de consulter un cabinet d'avocats. Cela permettra de garantir la conformité de vos documents, notamment si vous investissez une somme importante.
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Dernière révision : 15 septembre 2026. Les articles 538, 540, 541 et 564 du Code civil et commercial ont été lus en thaï et en anglais dans la bibliothèque de textes législatifs de ce site : l’article 540 pour le plafond de trente ans, pour la réduction de toute durée plus longue à trente ans et pour le renouvellement n’excédant pas trente ans à compter du renouvellement ; l’article 538 pour la règle selon laquelle un bail de plus de trois ans n’est exécutoire que pour trois ans, sauf s’il est fait par écrit et enregistré ; et l’article 564 pour un bail qui prend fin à son terme sans préavis. Non vérifiés lors de cette révision : les arrêts de la Cour suprême cités ci-dessus, les démarches pratiques auprès du bureau foncier et le commentaire sur les montages commercialisés comme des baux de quatre-vingt-dix ans. Revérifié le 5 octobre 2026 : arrêt de la Cour suprême 4655/2566 lu en thaï jusqu’au dispositif (bail de Phuket de 1990 ; loyer des quatre-vingt-dix ans, 2 700 000 bahts, constaté comme payé dès le départ ; promesse, faite le même jour, de deux autres périodes de trente ans, nulle comme visant à contourner l’article 540, non exécutoire en tant qu’engagement personnel ; expulsion confirmée, demande reconventionnelle rejetée, dommages-intérêts fixés à 30 000 bahts par mois), articles 1403 et 1418 et loi B.E. 2542 sur les baux immobiliers commerciaux et industriels (articles 3 et 4) lus en thaï ; les faits de l’affaire, les réponses de la FAQ qui qualifiaient de nul un bail de plus de trente ans et la ligne sur l’usufruit ont été corrigés, et l’exception commerciale de cinquante ans a été ajoutée. Toujours non vérifiés : les démarches auprès du bureau foncier, les montants des frais et l’état des propositions de 99 ans et de 75 % après le 22 août 2026. Revérifié le 10 octobre 2026 : arrêt de la Cour suprême 4655/2566 lu en thaï jusqu’au dispositif (Tribunal provincial de Phuket ; dommages-intérêts de 50 000 bahts par mois fixés par la Cour d’appel de la Région 8 réduits à 30 000), ce qui correspond au récit de cette page ; arrêt 4872/2539 lu également, car cette page affirmait que tout renouvellement convenu à l’avance est nul, ce qui est plus large que 4655/2566 et contraire à 4872/2539 ; les trois passages qui l’affirmaient ont été corrigés.
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