Airbnb en Thaïlande : exigences légales, licences et comment rester en conformité

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 14 octobre 2026

Réponse courte : Airbnb n’est pas illégal en Thaïlande, mais louer un logement à la nuitée l’est généralement, sauf si ce logement est agréé comme hôtel ou a été déclaré et reconnu comme petit établissement hôtelier. La loi sur les hôtels B.E. 2547 couvre l’hébergement fourni aux voyageurs contre rémunération et n’exclut que les lieux loués au mois ou plus (article 4(2)), de sorte qu’une seule réservation à la nuitée ou à la semaine fait sortir le logement de l’exclusion. Une propriété d’au plus huit chambres accueillant au plus trente clients peut faire l’objet d’une notification au lieu d’une licence, une fois qu’un fonctionnaire l’a inspectée et a délivré une attestation valable cinq ans (règlement ministériel B.E. 2551 tel que remplacé par le n° 2 B.E. 2566). Un lot de condominium pose un second problème : l’article 17/1 de la loi sur les condominiums interdit d’exploiter une activité hôtelière dans un immeuble en copropriété, et une clause du règlement interdisant la location à la journée peut être exécutée par la personne morale devant les juridictions civiles. Les règles, les démarches et les sanctions sont exposées ci-dessous.

Airbnb est la plateforme de réservation. Ses directives d’hébergement en Thaïlande font peser la responsabilité de la conformité sur l’hôte. Une annonce publiée ou une réservation acceptée ne permet pas d’établir si le logement dispose des autorisations requises pour la location proposée. Avant d’accepter des clients, vérifiez séparément les règles d’hébergement, les restrictions relatives à l’immeuble, les obligations de déclaration et la situation fiscale.

Airbnb en Thaïlande : exigences légales, licences et comment rester en conformité

L'hébergement Airbnb en Thaïlande est de plus en plus populaire. Cependant, il implique des obligations légales strictes. Vous devez vous assurer que vos locations sont conformes à la législation thaïlandaise. Si vous louez une villa en bord de mer ou un appartement à Bangkok, il est important de connaître la réglementation relative aux locations de courte durée. Ces connaissances vous permettront d'éviter les amendes et de protéger votre investissement. Ce guide vous aidera à comprendre les principaux aspects juridiques, notamment les licences, les permis, la fiscalité et les normes de construction.

Comment inscrire légalement votre propriété sur Airbnb en Thaïlande

Étape 1 : Créez votre compte Airbnb

• Inscrivez-vous sur Airbnb en utilisant votre adresse e-mail, votre numéro de téléphone ou un compte de réseau social.
• Vous devez soit être propriétaire du bien, soit disposer d'un bail valide autorisant la sous-location. Si vous ne savez pas si votre bail le permet, nous vous recommandons de consulter notre guide sur le contrat de bail en Thaïlande guide.

Étape 2 : Configurez votre annonce

• Depuis 2025, Airbnb exige des hôtes en Thaïlande qu'ils confirment respecter la législation locale. Le non-respect de cette législation peut entraîner la suppression de l'annonce
• Ajoutez des photos nettes et des descriptions détaillées. Précisez s'il s'agit d'un appartement, d'une maison ou d'une villa. Vos locations en Thaïlande n'en seront que plus attractives.
• Définissez vos tarifs pour les séjours à la nuitée, à la semaine et au mois. Vous pouvez également inclure des frais de ménage ou des suppléments pour les clients.
• Établissez clairement les disponibilités et le règlement intérieur dès le départ.

Mais ce n'est que le début. Vous devez comprendre les règles et les réglementations, et elles sont nombreuses.

Règles et réglementations d'Airbnb pour les étrangers en Thaïlande : un guide juridique complet

La réglementation thaïlandaise applicable aux plateformes de location de courte durée comme Airbnb se complexifie. Elle se durcit notamment pour les propriétaires étrangers. La Thaïlande, destination touristique prisée, attire chaque année des millions de visiteurs. Or, la réglementation des locations de courte durée a considérablement évolué. Les mesures gouvernementales prises en 2025 illustrent les risques juridiques importants liés au non-respect de cette réglementation.

Le principal défi pour les étrangers est de comprendre la législation thaïlandaise. Cela inclut la loi sur les hôtels B.E. 2547 (2004) et la Loi sur les copropriétés B.E. 2522 (1979). Ils doivent également connaître les règles relatives à la propriété immobilière des étrangers. Récemment, l’application de la loi s’est durcie, avec un contrôle accru des autorités.

Cadre juridique régissant les locations de courte durée

Exigences de la loi sur l'hôtellerie

La loi thaïlandaise sur les hôtels B.E. 2547 (2004) constitue la principale législation régissant les services d'hébergement de courte durée. Le critère légal n'est ni un nombre de chambres ni un nombre de jours. L'article 4 définit un hôtel comme un établissement d'hébergement créé à des fins professionnelles pour fournir à titre temporaire un hébergement aux voyageurs ou à toute autre personne contre rémunération, et exclut ensuite, à l'article 4, paragraphe 2, les logements dont la finalité est la location résidentielle facturée au mois ou sur une durée plus longue uniquement. La formulation thaïlandaise se termine par เท่านั้น, c'est-à-dire seulement, et ce seul mot pèse plus lourd que n'importe quel autre élément de la loi :

• L'exclusion s'applique à l'établissement, et non à la réservation individuelle. Si votre logement est conçu pour être loué au mois ou pour une durée plus longue et rien d'autre, vous êtes hors du champ de la loi. Acceptez une seule réservation à la nuitée ou à la semaine et vous ne louez plus sur une base mensuelle seulement, donc l'exclusion de l'article 4(2) cesse de s'appliquer au bien dans son ensemble. C'est le véritable risque pour un propriétaire de condo qui loue à long terme mais comble occasionnellement les semaines creuses sur une plateforme de location à la nuit.
• Ce qui importe, c'est la base sur laquelle vous facturez, et non la durée pendant laquelle un client donné séjourne. Un séjour de 31 nuits tarifé et facturé à la nuitée n'est pas une location mensuelle.

Le Cour suprême a lu cette même phrase de la même manière. Dans l'arrêt n° 3464/2558 un assureur soutenait qu’un immeuble d’appartements était un lieu de même nature qu’un hôtel, de sorte que son exploitant était tenu de la responsabilité d’un hôtelier pour la voiture d’un locataire détruite par une inondation dans le parking souterrain. La Cour a retenu la définition de l’hôtel donnée à l’article 4 de la loi sur les hôtels, a jugé qu’un lieu de même nature doit fournir un service temporaire d’hébergement pour voyageurs, et a jugé qu’un établissement louant des chambres à usage d’habitation, facturées uniquement au mois ou plus, n’en relève pas. La portée limitée de la décision compte autant que sa solution : il s’agissait d’une action civile portant sur la responsabilité à l’égard des biens d’un client en vertu de l’article 674 du Code civil et commercial, et non d’une poursuite pour exploitation d’un hôtel ; elle ne fait donc pas autorité pour dire que les locations mensuelles sont exemptées de la loi sur les hôtels. Ce qu’elle montre, en revanche, c’est que les tribunaux lisent la formule de la location mensuelle telle que la loi l’écrit, et elle répond à une question que posent les bailleurs de longue durée : supportent-ils la responsabilité objective d’un hôtelier pour les effets d’un locataire ? Ce n’est pas le cas.

L'exemption pour les petits hébergements, et les chiffres que presque toutes les pages en anglais continuent de fausser. Indépendamment de l'article 4(2), un arrêté ministériel pris en vertu de l'article 4(3) exclut les petites propriétés de la définition. Le règlement initial de 2008 a fixé le seuil à quatre chambres et vingt clients, et exigeait que l'exploitation soit une source supplémentaire de revenus. Il a été remplacé par Règlement ministériel (n° 2) B.E. 2566, publié dans la Gazette Royale le 30 août 2023 (vol. 140, partie 52 Kor, p. 12) et en vigueur soixante jours plus tard. Le seuil actuel est d'au plus huit chambres et d'au plus trente clients, et la condition de revenu complémentaire a été complètement abandonnée. La simple notification ne suffit plus non plus : un fonctionnaire compétent doit inspecter le bien et délivrer un accusé de réception, qui est ensuite valable cinq ans.

Vous devez informer le ministère de l'Intérieur et enregistrer votre propriété. Le non-respect des règles peut entraîner des amendes jusqu'à 20 000 THB. Vous pourriez également encourir une peine d'emprisonnement allant jusqu'à un an. De plus, une amende quotidienne de 10 000 THB s'applique pour toute violation persistante. Le fonctionnaire dispose de quarante jours à compter de la date de votre notification pour inspecter et délivrer l'accusé de réception, et le processus est désormais effectué par voie électronique. Vous aurez besoin de :

• Documents d'identité du propriétaire ou du déclarant
• Procuration (si vous déposez la demande au nom d'une autre personne, assurez-vous de respecter la réglementation locale).
• Contrat de location ou acte de propriété
• Plan/carte de l'appartement
• Preuve de revenus

Pour les propriétés dépassant ces limites, les exploitants doivent obtenir une licence hôtelière complète. Cette licence impose le respect de règles strictes en matière de construction, de normes de sécurité, de systèmes de protection incendie, de stationnement et d'accessibilité. La procédure d'obtention de cette licence est complexe et coûteuse ; elle implique de nombreux organismes gouvernementaux et nécessite des investissements importants dans les infrastructures, que la plupart des propriétés résidentielles ne peuvent pas assumer.

Restrictions de la Loi sur les condominiums

La loi sur les condominiums BE 2522 (1979) ajoute une autre couche de complexité, interdisant spécifiquement les activités commerciales dans les immeubles résidentiels en copropriété. L'article 17/1 stipule explicitement qu'aucun commerce ne doit être exercé dans les immeubles en copropriété, à l'exception des zones commerciales désignées disposant d'équipements d'accès séparés. Dans un immeuble purement résidentiel, il n'existe pas de telle zone commerciale désignée ; par conséquent, la location d'unités à la nuit enfreint l'article 17/1, que la loi sur les hôtels trouve ou non à s'appliquer. Un immeuble peut comporter un local commercial doté de son propre accès, mais cela relève de la manière dont la copropriété a été enregistrée et aménagée, et non d'une disposition qu'un propriétaire individuel peut mettre en place pour un seul lot.

Article 65 de la loi fixe la sanction pour violation de l'article 17/1 à une amende ne dépassant pas 50 000 bahts, ainsi qu'une amende supplémentaire ne dépassant pas 5 000 bahts pour chaque jour où la violation continue.

L’action coercitive que vous rencontrerez le plus probablement n’est pas une poursuite pénale. C’est la personne morale de copropriété qui vous poursuit en justice en vertu de son propre règlement. Dans l’arrêt de la Cour suprême n° 4215/2564, une personne morale a poursuivi un copropriétaire qui louait son lot à la journée. Le règlement de copropriété limitait l’usage d’un lot à son occupation par le propriétaire, son foyer et des locataires au mois uniquement, et précisait que la location à la journée constitue une infraction au titre de l’article 17/1 de la Loi sur les condominiums et de l’article 15 de la Loi sur les hôtels. La Cour a jugé que le droit du propriétaire d’user de son bien en vertu de l’article 1336 du Code civil et commercial doit être mis en balance avec le préjudice causé aux autres copropriétaires, a confirmé 300 000 bahts de dommages-intérêts pour la période allant jusqu’au dépôt de la demande, et a confirmé que la personne morale doit adresser un avertissement écrit de cesser avant de pouvoir appliquer la pénalité prévue par le règlement. La juridiction a également supprimé la pénalité journalière que les juridictions inférieures avaient laissé courir à compter de la date du dépôt, car cette pénalité ne court que les jours où un locataire à la journée occupe effectivement le lot, et les séjours ultérieurs étaient occasionnels plutôt que continus.

Lisez le règlement de copropriété avant de publier votre annonce. Une interdiction de la location de courte durée prévue par le règlement est exécutoire devant les tribunaux civils, quelles que soient les conditions de la plateforme, et l’avis affiché dans le hall indiquant qu’il ne s’agit pas d’un hôtel s’appuie généralement sur une telle clause.

Règles relatives à la propriété étrangère

Restrictions relatives à la propriété foncière et immobilière

Les étrangers sont soumis à des restrictions fondamentales sur la propriété en Thaïlande qui ont un impact significatif sur leur capacité à exploiter légalement des locations de courte durée. En vertu de la Loi sur le Code foncier B.E. 2497 (1954), les étrangers ne peuvent pas posséder directement de terres en leur propre nom (il y a peu d’exceptions). Ce lien ouvre la traduction anglaise non officielle publiée par le Bureau du Conseil d’État, qui est fournie à titre d’information uniquement et n’a aucune valeur juridique; le texte thaï publié dans la Gazette royale fait foi. Cette interdiction s’applique aux maisons, aux villas et à toutes les constructions bâties sur un terrain, ce qui limite les options de propriété des étrangers principalement aux condominiums.

La propriété en copropriété représente la voie la plus accessible pour l'investissement immobilier étranger, bien que cela soit soumis à des restrictions strictes. Les étrangers peuvent posséder des appartements en copropriété. Toutefois, la propriété étrangère totale ne doit pas dépasser 49 % de la superficie cumulée de tous les lots de l’immeuble, mesurée au moment de l’enregistrement du condominium. Le quota s’apprécie sur l’ensemble des lots et non lot par lot, de sorte que les étrangers doivent vérifier le quota disponible avant d’acheter.

Structures de propriété alternatives

Pour les biens fonciers, les étrangers recourent généralement au bail (contrats de “ leasehold ”, qu'il faudrait appeler “ lease ”) d'une durée maximale de 30 ans. Ils sont renouvelables. Ils peuvent également créer des sociétés à responsabilité limitée thaïlandaises dont au moins 51 % sont détenus par des citoyens thaïlandais. Toutefois, ces structures doivent se conformer à la réglementation applicable aux entreprises étrangères et ne peuvent être utilisées dans le seul but de contourner la législation foncière. Nous les appelons Pour les prête-noms, c'est illégal et des mesures de répression strictes seront mises en place en 2025.

La propriété foncière fondée sur un investissement est possible en vertu de l’article 96 bis du Code foncier, et non des règles du Board of Investment (BOI) : un étranger qui apporte au moins 40 millions de bahts d’investissement admissible, maintenu pendant au moins trois ans, peut acquérir jusqu’à un rai de terrain à usage de résidence, avec l’autorisation du ministre. C’est une voie vers un logement, et non vers une activité d’hébergement.

Exigences relatives aux locations de courte durée selon le type de propriété

Maisons et villas privées

Les maisons privées et les villas offrent davantage de flexibilité que les condominiums pour une location de courte durée légale. Elles nécessitent toutefois une licence et un enregistrement en bonne et due forme. Une propriété comportant au plus huit chambres au total, dans un ou plusieurs bâtiments, et accueillant au plus trente clients au total, ne relève pas de la définition d’hôtel et peut faire l’objet d’une notification au lieu d’une licence. Ces chiffres sont fixés par la clause 1 du règlement ministériel tel que remplacé par le règlement ministériel (n° 2) B.E. 2566 ; le seuil antérieur de quatre chambres et vingt clients, que la plupart des pages en anglais citent encore, a été remplacé en 2023. La notification seule ne suffit pas : un fonctionnaire doit inspecter le bien et délivrer l’attestation dans un délai de quarante jours à compter de la notification, et l’attestation est alors valable cinq ans à compter de la date de votre notification.

Cela donne aux propriétaires de villas davantage de possibilités d’exercer légalement. Le règlement ministériel ne pose aucune condition de nationalité : la clause 1 dispose que toute personne qui souhaite utiliser des locaux de cette manière en informe le registraire, et les mots désignant la nationalité et l’étranger ne figurent nulle part dans le texte consolidé. Ce qui fait réellement obstacle à un étranger se situe plus en amont, et figure déjà sur cette page. Vous ne pouvez pas posséder le terrain ni la maison qui s’y trouve, de sorte que la villa doit être louée ou détenue par une société ; et si la location est exploitée comme une entreprise plutôt que par un propriétaire qui loue sa propre maison, la Loi sur les activités commerciales des étrangers s’applique à l’exploitant. Aucun de ces deux éléments n’est un obstacle au guichet de notification, et aucun n’est une raison de mettre le bien au nom de quelqu’un d’autre.

Les propriétaires de villas doivent toujours respecter les normes de sécurité, notamment en matière d'éclairage, de serrures, d'installations sanitaires et de procédures d'enregistrement des clients. Les propriétés dépassant les seuils d'exemption doivent obtenir une licence hôtelière complète, assortie de toutes les exigences en matière de construction et de sécurité.

Unités de copropriété

Les locations en copropriété représentent le scénario le plus restrictif pour les activités de courte durée. Louer un lot autrement qu’au mois le fait sortir de l’exclusion prévue à l’article 4(2) de la loi sur les hôtels, de sorte que la location à la nuitée ou à la semaine nécessite une licence d’hôtel ou une attestation de petit hébergement, et l’article 17/1 de la loi sur les condominiums constitue un obstacle supplémentaire. La plupart des immeubles en copropriété ne disposent pas de l’infrastructure ni du statut juridique nécessaires pour obtenir une licence d’hôtel, ce qui rend la location de courte durée pratiquement impossible.

La location au mois ou pour une durée plus longue reste autorisée pour les propriétaires de condos. Ils doivent respecter le règlement de l’immeuble et s’assurer que leurs contrats de bail autorisent la sous-location. De nombreuses personnes morales de copropriété ont mis en place des politiques strictes contre toute forme de location de courte durée, quelle qu’en soit la durée.

L’application de la loi dans les provinces touristiques s’est concentrée sur les logements loués à la nuitée par l’intermédiaire de plateformes de réservation, et a entraîné des arrestations, des amendes et une surveillance plus étroite des logements appartenant à des étrangers. La nationalité du propriétaire n’est pas le critère de la loi sur les hôtels. L’infraction consiste à exercer une activité hôtelière sans licence, et un propriétaire thaïlandais qui fait de même commet la même infraction ; un propriétaire étranger doit donc voir dans ces opérations de répression la preuve de la manière dont la règle est appliquée, et non une règle visant les étrangers.

Processus d'octroi de licences et d'enregistrement

Demande de licence d'hôtel

L'obtention d'une licence hôtelière implique de se frayer un chemin à travers un processus administratif complexe, en collaboration avec de nombreux organismes gouvernementaux. Les demandeurs doivent d'abord s'assurer que leur établissement respecte l'ensemble des normes de construction. Cela inclut les systèmes de sécurité incendie, les aires de stationnement, les systèmes de gestion des déchets et les aménagements pour l'accessibilité. Le bâtiment doit être situé dans une zone à vocation commerciale et satisfaire à toutes les exigences structurelles nécessaires à l'exploitation d'un hôtel.

La procédure de demande implique le dépôt de plans architecturaux détaillés, d'évaluations de sécurité, d'études d'impact environnemental et de documents financiers auprès des autorités provinciales compétentes. Les délais de traitement peuvent s'étendre sur plusieurs mois, et de nombreuses propriétés résidentielles ne peuvent satisfaire aux exigences rigoureuses sans rénovations importantes.

Enregistrement des établissements non hôteliers

La procédure d'enregistrement non hôtelière simplifiée s'applique aux plus petites structures répondant aux critères d'exemption. La notification est déposée par voie électronique, avec une solution de recours auprès du bureau de district où se trouve la propriété ou, à Bangkok, auprès du Bureau des enquêtes et des affaires juridiques du Département de l'administration provinciale. Le règlement lui-même établit aucune condition de nationalité, et il vaut la peine d'être précis à ce sujet, car une grande partie des commentaires en langue anglaise affirment que la voie est fermée aux étrangers. Ce qui limite réellement un propriétaire étranger se situe en amont : la possibilité même de détenir le bien, et la question de savoir si l'exploitation d'une entreprise d'hébergement relève de la loi sur les entreprises étrangères. La notification n'est pas l'obstacle.

L'inscription doit être renouvelée tous les cinq ans et exige le respect continu des normes de sécurité et des obligations de déclaration des clients. Les établissements peuvent être reclassés s'ils dépassent les seuils d'exemption ou s'ils ne respectent plus les normes de conformité.

Obligations fiscales et de déclaration

Obligations en matière d'impôt sur le revenu

Les propriétaires étrangers qui perçoivent des revenus locatifs en Thaïlande sont confrontés à de multiples obligations fiscales quel que soit leur statut de résidence. Le chiffre de 15% qui circule concernant les non-résidents est un taux de retenue à la source, et non un impôt libératoire, et la différence vaut de l'argent. Le Code des revenus, en son article 50(3) , oblige le payeur à retenir 15 % sur le loyer versé à une personne qui n'est pas résidente en Thaïlande. Il ne s'agit pas d'une retenue forfaitaire définitive, car le choix de régler selon un taux forfaitaire et de ne pas déclarer ce revenu dans la déclaration fiscale, dans article 48(3), n'est disponible que pour les intérêts et pour les gains sur le transfert d'unités de placement. Le loyer, qui est un revenu visé à l'article 40(5), ne figure pas sur cette liste. En vertu de l' article 60 le montant retenu est un crédit dans le calcul de votre impôt. Ainsi, un bailleur non-résident remplit une déclaration d'impôt thaïlandaise et est imposé aux mêmes taux progressifs que ceux applicables aux résidents, en imputant les 15 % déjà prélevés. Lorsque le locataire est une société thaïlandaise plutôt qu'un particulier, une autre réglementation s'applique : Arrêté du département des recettes T.P. 4/2528, clause 6, exige qu'une société ou une société de personnes dotée de la personnalité morale payant un loyer retienne 5%. Les revenus locatifs de biens situés en Thaïlande sont imposables ici, quelle que soit votre résidence et que l'argent entre ou non dans le pays. C'est article 41 paragraphe 1 du Code des revenus, qui taxe les revenus imposables provenant d'un bien situé en Thaïlande “ que ce revenu soit payé en Thaïlande ou à l'étranger ”. Le fait qu'il soit versé sur un compte à l'étranger ne change rien. La règle avec laquelle les gens la confondent est le paragraphe 2, qui taxe un résident sur ses revenus étrangers uniquement lorsque l'argent est rapporté en Thaïlande, et ce paragraphe n'a rien à voir avec le loyer d'un condo thaïlandais. Sur ce revenu, vous pouvez appliquer la déduction forfaitaire de 30 % pour les bâtiments, ou détailler les dépenses réelles avec des pièces justificatives.

Impôt sur les sociétés peuvent s’appliquer aux propriétés détenues par des sociétés thaïlandaises. Les taux peuvent atteindre 20 % pour les revenus les plus élevés. L’ancienne taxe sur les maisons et les terrains de 12,5 % ne s’applique plus. L’article 3(1) de la loi sur la Taxe foncière et immobilière La loi B.E. 2562 l’a abrogée, et la taxe foncière et immobilière l’a remplacée pour les années d’imposition à compter du 1er janvier 2020. Cette taxe est assise sur l’évaluation officielle, c’est-à-dire lavaleur d'évaluation du bien plutôt que sur les loyers que vous percevez, et elle est facturée par la municipalité locale ; prévoyez-la donc séparément de l’impôt sur le revenu. Notre guide sur impôts fonciers en Thaïlande présente les taux en vigueur.

La TVA est une question distincte, et la réponse dépend de ce que vous fournissez. L’article 81(1) du Code des impôts exonère de la taxe sur la valeur ajoutée la location de biens immobiliers, au sous-paragraphe (r) dans le texte anglais du Département des recettes lui-même et (ต) dans le texte thaï ; une location résidentielle simple reste donc exonérée de TVA, quel que soit le montant du loyer perçu. La fourniture de logements avec services, ce qui caractérise une activité à la nuitée, relève d'une prestation de services plutôt que d'un bail, et entre dans le champ de la TVA dès lors que le chiffre d'affaires dépasse le seuil des petites entreprises prévu à l'article 81/1, fixé par le Département des impôts à 1,8 million de bahts par an. Le mode de location détermine donc l'assujettissement à la TVA ainsi que les obligations en matière de licence.

Taxe foncière et immobilière : la location au mois vous maintient dans la tranche de 0,02 pour cent

La loi sur l'impôt foncier et immobilier B.E. 2562 taxe le propriétaire sur la valeur du bien estimée par le gouvernement, et le taux dépend de la façon dont le bien est classé. Pour un propriétaire de condo, cette classification est décidée par la manière dont vous le louez, et l'écart entre les deux réponses est d'un facteur quinze.

Article 37 de la loi plafonne le taux à 0,3 pour cent de la base d'imposition pour l'usage résidentiel et à 1,2 pour cent pour tout autre usage, et exige que les taux effectivement appliqués soient fixés par décret royal. Le décret en vigueur est le Décret royal fixant les taux de l'impôt foncier et immobilier B.E. 2564 (Gazette royale vol. 138, partie 84 Kor, p. 1, 13 décembre 2021), qui s'applique aux années fiscales à partir de 2565 (2022) inclus. Ses tranches sont progressives, c'est-à-dire que chaque taux s'applique uniquement à la portion de valeur située dans sa tranche :

• Résidentiel, autre que le logement où vous habitez et où vous êtes inscrit(e) (clause 3(2)(c)) : 0,02 pour cent jusqu'à 50 millions de bahts, 0,03 pour cent sur la partie supérieure à 50 millions jusqu'à 75 millions, 0,05 pour cent au-delà jusqu'à 100 millions, et 0,1 pour cent au-delà de 100 millions. Un condo que vous possédez et louez à des fins résidentielles se trouve ici.
• Autre utilisation (clause 3(3)) : 0,3 pour cent jusqu'à 50 millions de bahts, augmentant de 0,4, 0,5 et 0,6 pour cent pour atteindre 0,7 pour cent au-dessus de 5 milliards. Une unité louée par la nuit se trouve ici.

Ce qui fait passer une unité d'une tranche à l'autre est l'annonce conjointe du ministère des Finances et du ministère de l'Intérieur relative aux critères d'utilisation résidentielle, en date du 30 janvier 2020 (Gazette royale vol. 137, partie spéciale 126 Ngor, p. 18), prise en vertu de l'article 37, paragraphe 3, de la loi. Son article 3 définit l'usage résidentiel puis exclut, entre autres, un hôtel au sens de la loi sur les hôtels, ainsi que les terrains ou bâtiments fournissant un hébergement temporaire aux voyageurs ou à toute autre personne moyennant rémunération. L'exclusion comporte la même exception que la loi sur les hôtels : elle ne vise pas une location facturée au mois ou pour une durée plus longue, ni une formule chez l'habitant telle que l'annonce la définit, c'est-à-dire pas plus de quatre chambres et vingt clients sous le même toit que le propriétaire.

Ainsi, le même fait qui vous maintient en dehors de la loi sur les hôtels maintient votre facture fiscale dans la tranche résidentielle. Louez l'unité au mois et c'est un usage résidentiel à 0,02 pour cent. Louez-la à la nuit et c'est un autre usage à 0,3 pour cent, et la municipalité peut facturer plus que cela : article 37, alinéa 6 lui permet d'augmenter le taux par arrêté municipal jusqu'au plafond légal.

Deux points pratiques qui piègent les propriétaires. D'abord, l'exonération des premiers 50 millions de bahts de valeur en vertu de article 41 de la loi appartient à une personne physique qui utilise le bien comme résidence principale et dont le nom figure sur le registre domiciliaire au 1er janvier de l'année fiscale. Un logement que vous louez n'entre pas dans cette catégorie, il est donc imposé dès le premier baht. Deuxièmement, l'autorité locale est censée envoyer l'évaluation d'ici février (article 44) et la taxe est payable au cours du mois d'avril (article 46), bien que le délai ait été prolongé par annonce ministérielle la plupart des années. Notre guide consacré aux impôts fonciers en Thaïlande traite cet impôt de manière complète.

Obligations de déclaration des clients (TM30)

TM30 est votre devoir en tant que propriétaire, pas celui de votre invité et pas celui de la plateforme. L'article 38 de la loi sur l'immigration B.E. 2522 impose l'obligation au chef de famille, au propriétaire ou au possesseur du logement, ou au directeur d'hôtel, qui héberge un étranger autorisé à séjourner temporairement dans le Royaume. La notification doit être adressée au bureau de l'immigration du district où se trouve la propriété, ou à la Division de l'immigration pour une propriété à Bangkok, dans un délai de vingt-quatre heures à compter de la prise de résidence de l'étranger. Rien dans cet article ne dépend de la durée du séjour, de sorte qu'elle s'applique aussi bien à un locataire signant un bail d'un an qu'à un invité réservant pour deux nuits.

La procédure TM30 exige des copies des passeports des clients, des pages de visa, des cartes de départ, des documents de propriété et des contrats de location. L'article 77 de la même loi fixe la pénalité en cas de défaut de notification à une amende ne dépassant pas 2 000 bahts, montant qui passe entre 2 000 et 10 000 bahts lorsque la personne en infraction est un directeur d'hôtel. Le montant réellement exigé par un bureau varie, et les chiffres cités sur Internet par les expatriés correspondent à des montants de règlement plutôt qu'au maximum légal. Les autorités de l'immigration vérifient plus souvent le respect de cette obligation lors des prolongations de visa et d'autres démarches.

Les sociétés de gestion immobilière prennent souvent en charge la conformité TM30 pour les propriétaires étrangers. Cependant, cela augmente les coûts et complexifie la gestion locative. Certains hôtes Airbnb tentent de contourner les obligations de déclaration, ce qui engendre des risques juridiques supplémentaires et d'éventuelles infractions à la législation sur l'immigration. Le TM30 n'était souvent pas demandé avant 2018. Nous avons un texte qui l’explique ici.

Gérer votre location vous-même, et quand cela devient un travail

Posséder un condo en Thaïlande et en percevoir un loyer n'est pas un travail. Le gérer pourrait l'être, et la distinction a son importance car il n'existe pas d'exemption pour les petites structures sous laquelle s'abriter.

Le décret d'urgence sur la gestion du travail des étrangers de 2560 définit le travail, dans l'article 5 tel que modifié par le décret d'urgence n° 2 B.E. 2561, comme le fait d' exercer une activité professionnelle, qu'il y ait ou non un employeur. La définition qui s'appliquait avant 2018 visait également le simple usage de la force physique ou des connaissances, ce qui explique pourquoi tant de vieux conseils en ligne sont alarmistes. Le test actuel demande si ce que vous faites équivaut à une profession. Article 8 interdit à un étranger de travailler sans permis, et article 101 punit une infraction d'une amende de 5 000 à 50 000 bahts, après quoi l'étranger est expulsé du Royaume. Embaucher un étranger qui n'a pas de permis constitue une infraction distincte pour la personne qui le fait, en vertu de l'article 9.

Nous n'avons pas trouvé de décision publiée du Département de l'emploi traitant directement du cas d'un propriétaire qui gère sa propre unité, et nous préférons le dire plutôt que de fabriquer de la certitude. Ce que le critère légal tranche en revanche :

• Les actes d'un propriétaire ne constituent pas une profession. Signer un bail pour son propre bien immobilier, percevoir le loyer, remplir la déclaration d'impôt correspondante, mandater un agent ou un avocat et assister à l'assemblée générale annuelle des copropriétaires sont autant d'actions qu'un propriétaire effectue concernant son propre bien.
• Exploiter le logement ressemble à une profession. Rédiger et gérer les annonces, accueillir les voyageurs, remettre les clés, s'occuper du ménage et de la blanchisserie, organiser les transferts, traiter les réclamations et faire tout cela de manière répétée, en particulier pour plus d'un logement, c'est précisément le travail pour lequel une société de gestion rémunère son personnel. Un inspecteur qui surprend un étranger en train de le faire sur place se réfère à l'article 8, et le fait que la propriété vous appartienne ne constitue pas une réponse à cela.

La voie pragmatique est celle que les propriétaires professionnels utilisent déjà : un agent thaïlandais ou une société de gestion effectue le travail opérationnel, et vous restez le propriétaire qui perçoit les revenus. Cela coûte un pourcentage du loyer, et cela élimine totalement la discussion.

Répression et application de la loi récentes

Actions gouvernementales de 2025

Le gouvernement thaïlandais a considérablement renforcé l'application des réglementations sur les locations de courte durée en 2025, avec de multiples opérations très médiatisées ciblant les hébergements illégaux. En mars 2025, des agents administratifs ont mené des opérations d'infiltration dans le quartier de Pratunam à Bangkok, arrêtant des exploitants d'hôtels illégaux et déposant des plaintes auprès de la police.

Le gouvernement a averti les investisseurs étrangers, et les ressortissants chinois en particulier, d'éviter d'acheter des appartements en copropriété pour les louer à des touristes sur Airbnb. Ces opérations se concentraient dans le quartier de Sukhumvit. Des résidents se sont plaints du bruit, de la consommation de cannabis et de dégâts matériels, ce qui a conduit à des enquêtes.

Coordination inter-agences

Différentes autorités s’occupent de différentes parties d’une activité d’hébergement. Les demandes relatives aux licences d’hébergement s’adressent d’abord au Département de l'administration provinciale (DOPA) (กรมการปกครอง; en français : Département de l’administration provinciale) et le bureau d’enregistrement local compétent. Pour la déclaration des clients, consultez le Bureau de l'immigration de Thaïlande (สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง) et notre guide sur le TM30. Pour obtenir des conseils sur l'impôt sur le revenu locatif, utilisez le Service des recettes (กรมสรรพากร; en français : Département des impôts). Les noms français sont des traductions explicatives. Une réponse d'une autorité ne résout pas les obligations administrées par une autre.

La commission de la Chambre des représentants chargée de la protection des consommateurs souhaite que les plateformes de réservation en ligne vérifient les licences hôtelières avant d'accepter les annonces. Cette mesure pourrait permettre de mettre fin à des milliers d'hébergements illégaux. Cette approche systématique représente un changement significatif par rapport aux pratiques d'application de la loi antérieures, qui étaient incohérentes.

Sanctions et risques juridiques

Sanctions pénales

La violation de la loi sur l'hôtellerie est passible de sanctions sévères, notamment une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à un an et une amende pouvant atteindre 20 000 THB. Des amendes journalières supplémentaires de 10 000 THB sont également prévues en cas d'infraction continue. Ces sanctions s'appliquent aux propriétaires, aux exploitants et aux personnes susceptibles de faciliter l'exploitation d'hôtels illégaux.

Des décisions de justice récentes ont confirmé que les locations de courte durée sans licence constituent des infractions pénales. Les jugement rendu en 2018 par le tribunal de Hua Hin a créé un précédent juridique. Il a condamné des propriétaires pour avoir loué des appartements en copropriété à la journée et à la semaine. Les amendes pour ces infractions variaient de 10 000 à 15 000 THB. Des cas récents ont entraîné des sanctions plus sévères. Selon les rapports judiciaires de 2025, certains propriétaires risquent désormais des amendes supérieures à 100 000 THB. Le risque d'expulsion pour les étrangers est réel, mais il est conditionné par des infractions à la législation sur l'immigration.

Conséquences administratives

Outre les sanctions pénales, les contrevenants s'exposent à des conséquences administratives notamment la saisie de biens, des ordres de fermeture d'entreprise et l'expulsion potentielle des ressortissants étrangers. Le gouvernement a indiqué que les infractions pourraient avoir des conséquences sur le renouvellement des permis de travail et la prolongation des visas des étrangers impliqués dans des locations illégales.

Les propriétaires de lots en copropriété s’exposent également à une action civile de la personne morale : pénalités prévues par le règlement après un avertissement écrit, dommages-intérêts et injonctions judiciaires de cesser, comme dans l’arrêt de la Cour suprême n° 4215/2564 ci-dessus, où le propriétaire a payé 300 000 bahts. Ces conséquences civiles peuvent s’avérer plus coûteuses que les sanctions pénales, en particulier pour les biens de grande valeur.

Recommandations et meilleures pratiques

Pour les propriétaires étrangers

Les investisseurs étrangers devraient donner la priorité au respect des lois plutôt que les revenus locatifs potentiels lors de l’évaluation d’investissements dans la location de courte durée. Pour les propriétaires de condos, louer uniquement au mois ou plus, avec un prix et une facturation mensuels, est la manière sûre de rester en dehors du champ de la loi sur les hôtels. Les locations mensuelles peuvent néanmoins générer des rendements raisonnables tout en respectant la loi.

Les propriétaires de villas doivent vérifier si leur propriété reste dans le seuil de huit chambres et trente clients, auquel cas une notification et l’attestation d’un fonctionnaire remplacent la licence. Ne prenez pas un associé thaïlandais pour l’obtenir. Le règlement ministériel ne prévoit aucune condition de nationalité, de sorte qu’un associé n’apporte rien au guichet, et un associé pris pour détenir ce qu’un étranger ne peut pas détenir constitue le montage de prête-nom que cette page décrit comme illégal et actuellement poursuivi. Il est important de respecter les règles applicables à Airbnb en Thaïlande. Obtenir des conseils juridiques professionnels est essentiel avant de démarrer toute location de courte durée, en raison de la complexité des règles et des tendances récentes de l’application de la loi.

Les sociétés de gestion immobilière peuvent apporter une aide précieuse en matière de conformité réglementaire, notamment pour la déclaration TM30, les obligations fiscales et les procédures de sélection des clients. Bien que cela réduise les marges bénéficiaires, une gestion professionnelle diminue considérablement les risques juridiques et les charges administratives.

Stratégies d'investissement alternatives

Compte tenu du contexte réglementaire restrictif, les investisseurs étrangers pourraient envisager des approches alternatives pour aborder le marché thaïlandais de l'hôtellerie. Les locations à long terme sont soumises à moins de restrictions et peuvent générer des revenus stables sans obligation de licence. Les partenariats avec des exploitants hôteliers établis ou des prestataires d'hébergement agréés constituent une autre voie d'investissement dans l'hôtellerie.

L'investissement dans l'immobilier commercial dans des zones dûment zonées peut offrir des possibilités de développement hôtelier légal, bien qu'il exige des capitaux et une expertise considérables. Certains investisseurs privilégient les appartements avec services hôteliers qui imposent des durées minimales de séjour plus longues afin de respecter la légalité d'Airbnb en Thaïlande. Cela leur permet d'échapper aux règles applicables aux locations de courte durée et d'accueillir des voyageurs qui séjournent plus longtemps.

Perspectives actuelles du marché et tendances futures

Évolution réglementaire

Le gouvernement thaïlandais continue d'améliorer sa réglementation relative aux locations de courte durée. Il souhaite concilier les besoins du tourisme, les préoccupations des communautés locales et les objectifs de collecte des impôts. Parmi les propositions récentes figure la mise en place de systèmes d'enregistrement complets pour tous les opérateurs de location de courte durée et l'obligation pour les plateformes de vérifier le statut légal avant d'accepter les annonces.

Les observateurs du secteur s'attendent à un renforcement continu des mesures de répression au-delà de Bangkok, vers des destinations touristiques prisées comme Phuket, Pattaya et Chiang Mai. Le succès des opérations récentes témoigne de l'engagement constant du gouvernement à éliminer les hébergements illégaux et à protéger le secteur hôtelier légal.

Technologie et conformité

Les technologies émergentes pourraient faciliter l'amélioration du suivi de la conformité et des systèmes de déclaration des clients. Le gouvernement a évoqué une intégration numérique entre les bases de données d'immigration et les plateformes d'hébergement pour rationaliser la déclaration TM30 et vérifier la légitimité des clients.

Des systèmes de vérification basés sur la blockchain et la production automatisée de rapports de conformité pourraient alléger les charges administratives tout en garantissant le respect des réglementations. Toutefois, ces solutions technologiques sont encore en développement et leur mise en œuvre efficace pourrait prendre des années.

Licences hôtelières : coûts, procédures et pièges

Si votre établissement nécessite une licence hôtelière, voici ce que vous devez savoir :

• Frais de dossier : Généralement quelques milliers de bahts.
• Coûts de mise en conformité : Des rénovations pourraient être nécessaires pour des raisons de sécurité incendie, d'hygiène ou d'accessibilité.
• Délai de traitement de la demande : Prévoyez plusieurs semaines, voire des mois, en fonction des inspections et de l'arriéré des services administratifs locaux.
• Transférabilité : Les licences hôtelières ne sont pas transférables aux nouveaux propriétaires. Vous devez faire une nouvelle demande de licence si vous achetez un bien précédemment loué.

Les permis sont délivrés par votre bureau de district local (Amphur), en coordination avec d'autres agences.

Pièges courants et comment les éviter

• Pas de permis de travail : un étranger qui gère la location, plutôt que de simplement posséder l'unité et d'en percevoir le loyer, peut être considéré comme exerçant un travail au sens du décret d'urgence sur la gestion du travail des étrangers. Voir Gérer la location vous-même ci-dessus.
• Propriétés non conformes : Les propriétés qui ne satisfont pas aux contrôles de sécurité ou de zonage peuvent se voir refuser les permis.
• Plaintes des voisins : peut entraîner la suspension du permis ou une mesure prise par la personne morale de la copropriété.
• Se tromper dans ses impôts : le loyer constitue un revenu imposable en vertu de l'article 40(5) du Code des revenus, une retenue à la source peut être effectuée par le payeur, le propriétaire paie l'impôt foncier et immobilier sur la valeur estimée, et la TVA ne s'applique que lorsque ce que vous fournissez est un hébergement avec services plutôt qu'un bail.

Comparaison des options de location Airbnb en Thaïlande

Type de location	Légal ?	Nécessite une licence hôtelière ?	Problèmes courants
Appartement en copropriété (moins de 30 jours)	❌ Souvent illégal selon le règlement de copropriété	✔️ Oui, ou enregistrement en tant qu'établissement non hôtelier (si éligible)	Personne morale restrictions, déclaration TM30, amendes
Villa / Maison individuelle	✅ Hors du champ d'application de la loi si pas plus de 8 chambres et pas plus de 30 invités	❌ Non requis, mais vous devez notifier et être inspecté conformément à la réglementation 2566 (2023)	Accusé de réception valable 5 ans, obligations fiscales
Logement entier (plus de 8 chambres ou plus de 30 clients)	✅ Légal avec licence	✔️ Obligatoire	Inscription longue, inspections, conformité élevée
Location longue durée (30 jours et plus)	✅ Entièrement légal	❌ Non requis	Réduction des avantages fiscaux pour les hôtes de courte durée

Pourquoi la loi est-elle si stricte ?

• Protéger les touristes : Garantir le respect des normes de santé et de sécurité.
• Égaliser les chances : Les hôtels agréés affirment que les locations non réglementées permettent d'éviter les coûts de mise en conformité.
• Préserver l’usage résidentiel : Les appartements en copropriété n'ont pas été conçus pour accueillir des clients de passage.
• Garantir les recettes fiscales : Historiquement, de nombreuses locations Airbnb ont contourné les obligations fiscales et fonctionné sans licence.

FAQ sur Airbnb et le droit thaïlandais

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Conclusion

Gérer des locations Airbnb en tant qu'étranger en Thaïlande implique de se conformer à une réglementation complexe et stricte, renforcée depuis 2025. Certaines solutions légales existent. Les propriétaires de villas répondant à certains critères et les propriétaires d'appartements louant pour 30 jours ou plus peuvent en bénéficier. Cependant, la réglementation favorise principalement les hôtels traditionnels et les établissements d'hébergement agréés.

Les récentes opérations de répression du gouvernement témoignent d'une ferme volonté d'éliminer les locations de courte durée illégales, les propriétaires étrangers faisant l'objet d'une surveillance particulière. La combinaison de sanctions pénales, de conséquences administratives et de responsabilité civile engendre des risques considérables pour les opérations non conformes, risques qui dépassent largement les gains locatifs potentiels.

Les investisseurs étrangers qui envisagent le marché locatif de courte durée en Thaïlande devraient donner la priorité au respect des lois et envisager des stratégies d'investissement alternatives conformes au cadre réglementaire en vigueur. Un accompagnement juridique professionnel, des procédures d'autorisation appropriées et des systèmes de conformité complets sont indispensables à toute entreprise d'hébergement légitime dans le contexte réglementaire thaïlandais en constante évolution.

L'accent mis par le gouvernement sur la protection des intérêts de la communauté et des entreprises touristiques légitimes suggère que les mesures de répression continueront de s'intensifier, ce qui rend les activités illégales de plus en plus intenables. Les investisseurs étrangers qui réussissent dans le secteur de l’hôtellerie en Thaïlande s’adapteront aux règles. Ils ne devraient pas essayer d’échapper aux restrictions légales.

État de la législation, août 2026

Dernière révision : 5 septembre 2026. Les règles de délivrance des licences figurant sur cette page ont été vérifiées par rapport aux instruments eux-mêmes. Plus précisément : le Règlement ministériel prescrivant les types et les critères de l’activité hôtelière B.E. 2551 dans sa version consolidée avec le Règlement ministériel (n° 2) B.E. 2566, la clause 1 et les clauses transitoires, tirés du registre central des lois du gouvernement sur law.go.th, d’où proviennent le seuil de huit chambres et trente clients, le délai d’inspection de quarante jours, la validité de cinq ans de l’attestation et l’entrée en vigueur à soixante jours. Ce qui n'a pas été vérifié, dit clairement plutôt qu'implicitement : les frais de licence hôtelière, les délais de traitement et les chiffres du marché présentés sur cette page ne reposent pas sur un instrument que nous pourrions produire, et le chiffre de quatre chambres et vingt clients pour les homestays, dans la section sur la taxe foncière et immobilière, est la définition d’un autre instrument et n’a pas été revérifié ici.

Aucune nouvelle loi n’a été promulguée et l’exclusion de la location au mois prévue à l’article 4(2) de la loi sur les hôtels B.E. 2547 demeure la règle qui détermine si vous avez besoin d’une licence. Deux propositions de réforme sont en circulation et aucune n'a force de loi : un projet de loi sur l’enregistrement des locations de courte durée a été présenté en juin 2025 visant à créer un registre central des plateformes, et un projet de loi plus large qui reconnaîtrait un niveau intermédiaire d’hébergement de nuit non hôtelier a été à l’examen au cours de 2026. Tant que l’un d’eux n’aura pas été adopté et publié dans la Gazette royale, considérez toute offre d’enregistrer un lot de copropriété en tant qu’hébergement légal de courte durée comme une proposition vendue comme un produit.

Liens

• Airbnb en Thaïlande