Airbnb en Thaïlande : exigences légales, licences et comment rester en conformité

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour le 23 août 2026

La réglementation thaïlandaise applicable aux plateformes de location de courte durée comme Airbnb se complexifie. Elle se durcit notamment pour les propriétaires étrangers. La Thaïlande, destination touristique prisée, a accueilli 28 millions de visiteurs en 2024. Cependant, la réglementation des locations de courte durée a considérablement évolué. Les mesures gouvernementales prises en 2025 soulignent les risques juridiques liés au non-respect de cette réglementation. On trouve des villas de luxe à Chiang Mai et des locations de vacances à Krabi. Toutefois, toutes les annonces ne sont pas conformes à la loi. Il est donc essentiel pour les voyageurs de savoir comment éviter les locations illégales. Les propriétaires doivent quant à eux maîtriser les règles relatives aux licences hôtelières, à la réglementation des copropriétés et aux obligations fiscales. Ce guide vous explique tout ce que vous devez savoir pour louer ou accueillir un logement en toute sécurité et légalité via Airbnb en Thaïlande.

Airbnb en Thaïlande : exigences légales, licences et comment rester en conformité

L'hébergement Airbnb en Thaïlande est de plus en plus populaire. Cependant, il implique des obligations légales strictes. Vous devez vous assurer que vos locations sont conformes à la législation thaïlandaise. Si vous louez une villa en bord de mer ou un appartement à Bangkok, il est important de connaître la réglementation relative aux locations de courte durée. Ces connaissances vous permettront d'éviter les amendes et de protéger votre investissement. Ce guide vous aidera à comprendre les principaux aspects juridiques, notamment les licences, les permis, la fiscalité et les normes de construction.

Comment inscrire légalement votre propriété sur Airbnb en Thaïlande

Étape 1 : Créez votre compte Airbnb

• Inscrivez-vous sur Airbnb en utilisant votre adresse e-mail, votre numéro de téléphone ou un compte de réseau social.
• Vous devez soit être propriétaire du bien, soit disposer d'un bail valide autorisant la sous-location. En cas de doute, nous vous recommandons de consulter notre [lien vers la documentation]. Contrat de location en Thaïlande guide.

Étape 2 : Configurez votre annonce

• À compter de 2025, Airbnb exigera des hôtes en Thaïlande qu'ils confirment respecter la législation locale. Le non-respect de cette législation pourra entraîner la suppression de leur annonce.
• Ajoutez des photos nettes et des descriptions détaillées. Précisez s'il s'agit d'un appartement, d'une maison ou d'une villa. Vos locations en Thaïlande n'en seront que plus attractives.
• Définissez vos tarifs pour les séjours à la nuitée, à la semaine et au mois. Vous pouvez également inclure des frais de ménage ou des suppléments pour les clients.
• Établissez clairement les disponibilités et le règlement intérieur dès le départ.

Mais ce n'est que le début. Vous devez comprendre les règles et les réglementations, et elles sont nombreuses.

Règles et réglementations d'Airbnb pour les étrangers en Thaïlande : un guide juridique complet

La réglementation thaïlandaise applicable aux plateformes de location de courte durée comme Airbnb se complexifie. Elle se durcit notamment pour les propriétaires étrangers. La Thaïlande, destination touristique prisée, attire chaque année des millions de visiteurs. Or, la réglementation des locations de courte durée a considérablement évolué. Les mesures gouvernementales prises en 2025 illustrent les risques juridiques importants liés au non-respect de cette réglementation.

La principale difficulté pour les étrangers réside dans la compréhension du droit thaïlandais. Cela inclut la loi sur les hôtels (BE 2547, 2004) et la loi sur les copropriétés (BE 2522, 1979). Ils doivent également se renseigner sur les règles relatives à la propriété immobilière étrangère. Récemment, l'application de ces règles s'est durcie et le contrôle gouvernemental s'est renforcé.

Cadre juridique régissant les locations de courte durée

Exigences de la loi sur l'hôtellerie

La loi sur les hôtels de Thaïlande de B.E. 2547 (2004) sert de principale législation régissant les services d'hébergement de courte durée. Le critère légal n'est ni un nombre de chambres ni un nombre de jours. L'article 4 définit un hôtel comme un hébergement établi à des fins professionnelles fournir temporaire hébergement pour les voyageurs ou toute autre personne pour rémunération, et exclut ensuite, à l'article 4, paragraphe 2, les logements dont la finalité est la location résidentielle facturé uniquement sur une base mensuelle ou supérieure. La formulation thaïlandaise se termine par Seulement, signification seulement, et ce seul mot fait plus de travail que n'importe quoi d'autre dans la loi :

• L'exclusion s'applique à l'établissement, et non à la réservation individuelle. Si votre logement est loué au mois ou pour une plus longue durée exclusivement, vous n'êtes pas soumis à la loi. Acceptez une seule réservation à la nuitée ou à la semaine et vous ne louez plus sur une base mensuelle. seulement, donc l'exclusion de l'article 4(2) cesse de s'appliquer au bien dans son ensemble. C'est le véritable risque pour un propriétaire de condo qui loue à long terme mais comble occasionnellement les semaines creuses sur une plateforme de location à la nuit.
• Ce qui importe, c'est la base sur laquelle vous facturez, et non pas de la durée du séjour d'un client en particulier. Un séjour de 31 nuits qui est tarifé et facturé à la nuitée n'est pas une location mensuelle.

La Cour suprême a interprété cette même phrase de la même manière. Dans Décision 3464/2558 Un assureur a soutenu qu'un immeuble d'appartements était un lieu de même nature qu'un hôtel, de sorte que son exploitant assumait la responsabilité d'un aubergiste pour la voiture d'un locataire détruite par une inondation dans le parking du sous-sol. La Cour a pris la définition d'un hôtel à l'article 4 de la loi sur les hôtels, a jugé qu'un lieu de même nature devait fournir temporaire logement pour les voyageurs, et a constaté qu'un établissement louant des chambres pour la résidence et ne pratiquant que des tarifs mensuels ou supérieurs ne le fait pas. La limite de la décision importe autant que la décision elle-même : il s'agissait d'une action civile concernant la responsabilité pour les biens d'un client en vertu de l'article 674 du Code civil et commercial, et non d'une poursuite pour exploitation d'un hôtel ; elle ne constitue donc pas une jurisprudence établissant que les locations mensuelles sont exemptées de la loi sur les hôtels. Ce qu'elle fait, en revanche, c'est montrer que les tribunaux interprètent la formule de location mensuelle telle qu'elle est rédigée dans la loi, et répondre à une question que se posent depuis longtemps les bailleurs de longue durée, à savoir s'ils portent la responsabilité objective d'un hôtel concernant les effets personnels d'un locataire. Ce n'est pas le cas.

L'exemption pour les petits hébergements, et les chiffres que presque toutes les pages en anglais continuent de fausser. Indépendamment de l'article 4(2), un arrêté ministériel pris en vertu de l'article 4(3) exclut les petites propriétés de la définition. Le règlement initial de 2008 a fixé le seuil à quatre chambres et vingt clients, et exigeait que l'exploitation soit une supplémentaire source de revenus. Il a été remplacé par Règlement ministériel (n° 2) B.E. 2566, publié dans la Gazette Royale le 30 août 2023 (vol. 140, 52e partie Kor, p. 12) et en vigueur soixante jours plus tard. Le seuil actuel est pas plus de huit chambres et pas plus de trente clients, et la condition de revenu complémentaire a été complètement abandonnée. La simple notification ne suffit plus non plus : un fonctionnaire compétent doit inspecter le bien et délivrer un accusé de réception, qui est ensuite valable cinq ans.

Vous devez notifier le ministère de l'Intérieur et enregistrer votre propriété. Le non-respect des règles peut entraîner des amendes pouvant aller jusqu'à 20 000 THB. Vous risquez également jusqu'un an de prison. De plus, une amende journalière de 10 000 THB est applicable pour toute infraction persistante. Le fonctionnaire dispose de quarante jours à compter de la date de votre notification pour inspecter et délivrer l'accusé de réception, et la procédure est désormais effectuée par voie électronique. Vous aurez besoin de :

• Documents d'identité du propriétaire ou du déclarant
• Procuration (Si vous soumettez une demande au nom de quelqu'un d'autre, assurez-vous de respecter la réglementation locale).
• Contrat de location ou acte de propriété
• Plan/carte de l'appartement
• Preuve de revenus

Pour les propriétés dépassant ces limites, les exploitants doivent obtenir une licence hôtelière complète. Cette licence impose le respect de règles strictes en matière de construction, de normes de sécurité, de systèmes de protection incendie, de stationnement et d'accessibilité. La procédure d'obtention de cette licence est complexe et coûteuse ; elle implique de nombreux organismes gouvernementaux et nécessite des investissements importants dans les infrastructures, que la plupart des propriétés résidentielles ne peuvent pas assumer.

Restrictions de la Loi sur les condominiums

La loi sur les condominiums BE 2522 (1979) ajoute une autre couche de complexité, interdisant spécifiquement activités commerciales dans les immeubles résidentiels en copropriété. L'article 17/1 stipule explicitement qu'aucun commerce ne doit être exercé dans les immeubles en copropriété, à l'exception des zones commerciales désignées disposant d'équipements d'accès séparés. Dans un immeuble purement résidentiel, il n'existe pas de telle zone commerciale désignée ; par conséquent, la location d'unités à la nuit enfreint l'article 17/1, que la loi sur les hôtels trouve ou non à s'appliquer. Un immeuble peut comporter un local commercial doté de son propre accès, mais cela relève de la manière dont la copropriété a été enregistrée et aménagée, et non d'une disposition qu'un propriétaire individuel peut mettre en place pour un seul lot.

Article 65 de la loi fixe la sanction pour violation de l'article 17/1 à une amende ne dépassant pas 50 000 bahts, ainsi qu'une amende supplémentaire ne dépassant pas 5 000 bahts pour chaque jour où la violation continue.

La sanction que vous avez le plus de chance de rencontrer n'est pas une poursuite pénale. C'est la personne morale de la copropriété qui vous poursuit en vertu de ses propres règlements. Dans l'arrêt de la Cour suprême n° 4215/2564, une personne morale a poursuivi un copropriétaire qui louait son unité à la journée. Le règlement intérieur limitait l'utilisation d'une unité à l'occupation par le propriétaire, les membres de son foyer et des locataires au mois uniquement, et stipulait que la location journalière constitue une infraction aux articles 17/1 de la loi sur la copropriété et 15 de la loi sur les hôtels. La Cour a jugé que le droit du propriétaire d'utiliser ses biens en vertu de l'article 1336 du Code civil et commercial doit être mis en balance avec le préjudice causé aux autres copropriétaires, a confirmé des dommages-intérêts de 300 000 bahts pour la période précédant le dépôt de la demande, et a confirmé que la personne morale doit délivrer un avertissement écrit sommant de cesser l'infraction avant de pouvoir appliquer la pénalité prévue par le règlement. Elle a également annulé l'astreinte journalière que les juridictions inférieures avaient autorisée à courir à compter de la date du dépôt de la plainte, au motif que cette pénalité ne s'applique que les jours où un locataire journalier se trouve effectivement dans l'unité, et que les séjours ultérieurs étaient occasionnels plutôt que continus.

Lisez les règlements administratifs avant de publier votre annonce. L'interdiction de la location de courte durée prévue par un règlement est exécutoire devant les tribunaux civils, peu importe les conditions générales de la plateforme, et l'avis dans le hall indiquant qu'il ne s'agit pas d'un hôtel en cache généralement un.

Règles relatives à la propriété étrangère

Restrictions relatives à la propriété foncière et immobilière

Les étrangers font face restrictions fondamentales sur la propriété en Thaïlande, ce qui a un impact significatif sur leur capacité à exploiter légalement des locations de courte durée. En vertu de la Loi sur le Code foncier BE 2497 (1954), Les étrangers ne peuvent pas posséder directement de terres à leur nom propre (à quelques rares exceptions près). Cette interdiction s'étend aux maisons, villas et à toute construction sur terrain, limitant ainsi les possibilités de propriété étrangère principalement aux appartements en copropriété.

Propriété en copropriété représente la voie la plus accessible pour l'investissement immobilier étranger, Bien que cela soit soumis à des restrictions strictes, les étrangers peuvent acquérir des appartements en copropriété. Cependant, la superficie totale détenue par des étrangers ne doit pas excéder 491 TP3 TP de la surface totale de l'immeuble. Ce quota s'applique à l'ensemble de l'immeuble et non aux appartements individuels ; les étrangers doivent donc vérifier le quota disponible avant tout achat.

Structures de propriété alternatives

Pour les biens immobiliers fonciers, les étrangers utilisent généralement bail Des accords (qu'il faudrait plutôt appeler “ baux ”) d'une durée maximale de 30 ans sont conclus. Ils sont renouvelables. Il est également possible de créer des sociétés à responsabilité limitée thaïlandaises dont au moins 51% sont détenus par des citoyens thaïlandais. Toutefois, ces structures doivent se conformer à la réglementation applicable aux entreprises étrangères et ne peuvent être utilisées dans le seul but de contourner la législation foncière. Nous les appelons… Pour les candidats, c'est illégal et des mesures de répression strictes seront mises en place en 2025.

L'acquisition de terres par investissement reste possible dans le cadre de Conseil d'investissement La réglementation impose un investissement minimum de 40 millions de THB. Cette option est peu pratique pour la plupart des investisseurs exploitant un hôtel sans licence. Elle nécessite également l'approbation du ministre.

Exigences relatives aux locations de courte durée selon le type de propriété

Maisons et villas privées

Les maisons et villas privées offrent plus de flexibilité que les appartements en copropriété pour la location saisonnière légale. Toutefois, elles doivent tout de même obtenir les autorisations et l'enregistrement nécessaires. Les propriétés de quatre chambres ou moins pouvant accueillir vingt personnes ou moins peuvent s'enregistrer auprès des autorités locales en tant que non-hôtels, ce qui leur permet d'éviter les exigences d'une licence hôtelière complète.

Cela offre aux propriétaires de villas davantage de possibilités d'exercer leur activité en toute légalité. Toutefois, l'enregistrement est réservé aux ressortissants thaïlandais, ce qui pose problème aux propriétaires étrangers. Ces derniers sont alors contraints de collaborer avec des partenaires ou des sociétés thaïlandaises.

Les propriétaires de villas doivent toujours respecter les normes de sécurité, notamment en matière d'éclairage, de serrures, d'installations sanitaires et de procédures d'enregistrement des clients. Les propriétés dépassant les seuils d'exemption doivent obtenir une licence hôtelière complète, assortie de toutes les exigences en matière de construction et de sécurité.

Unités de copropriété

Les locations de condominiums présentent scénario le plus restrictif pour les opérations à court terme. La loi actuelle interdit de fait les locations de moins de 30 jours Dans les immeubles résidentiels en copropriété sans licence hôtelière. La plupart de ces immeubles ne disposent pas des infrastructures et du statut légal nécessaires pour obtenir une licence hôtelière, ce qui rend les locations de courte durée pratiquement impossibles.

Les locations mensuelles de 30 jours ou plus restent autorisées pour les copropriétaires. Ces derniers doivent respecter le règlement de l'immeuble et s'assurer que leur bail autorise la sous-location. De nombreuses copropriétés ont mis en place des politiques strictes interdisant toute forme de location de courte durée, quelle qu'en soit la durée.

La répression dans les provinces touristiques s'est concentrée sur les logements loués à la nuit par le biais de plateformes de réservation, et a entraîné des arrestations, des amendes et une surveillance accrue des biens appartenant à des étrangers. La loi sur l'hôtellerie ne se fonde pas sur la nationalité du propriétaire. L'infraction consiste à exploiter une entreprise hôtelière sans licence, et un propriétaire thaïlandais faisant la même chose commet la même infraction. Un propriétaire étranger doit donc interpréter ces mesures de répression comme la preuve de la manière dont la règle est appliquée plutôt que comme une règle concernant spécifiquement les étrangers.

Processus d'octroi de licences et d'enregistrement

Demande de licence d'hôtel

L'obtention d'une licence hôtelière implique de se frayer un chemin à travers un processus administratif complexe, en collaboration avec de nombreux organismes gouvernementaux. Les demandeurs doivent d'abord s'assurer que leur établissement respecte l'ensemble des normes de construction. Cela inclut les systèmes de sécurité incendie, les aires de stationnement, les systèmes de gestion des déchets et les aménagements pour l'accessibilité. Le bâtiment doit être situé dans une zone à vocation commerciale et satisfaire à toutes les exigences structurelles nécessaires à l'exploitation d'un hôtel.

La procédure de demande implique le dépôt de plans architecturaux détaillés, d'évaluations de sécurité, d'études d'impact environnemental et de documents financiers auprès des autorités provinciales compétentes. Les délais de traitement peuvent s'étendre sur plusieurs mois, et de nombreuses propriétés résidentielles ne peuvent satisfaire aux exigences rigoureuses sans rénovations importantes.

Enregistrement hors hôtel

La procédure d'enregistrement non hôtelière simplifiée s'applique aux plus petites structures répondant aux critères d'exemption. La notification est déposée par voie électronique, avec une solution de recours auprès du bureau de district où se trouve la propriété ou, à Bangkok, auprès du Bureau des enquêtes et des affaires juridiques du Département de l'administration provinciale. Le règlement lui-même établit aucune condition de nationalité, et il vaut la peine d'être précis à ce sujet, car une grande partie des commentaires en langue anglaise affirment que la voie est fermée aux étrangers. Ce qui limite réellement un propriétaire étranger se situe en amont : la possibilité même de détenir le bien, et le fait d'exploiter une entreprise d'hébergement soumis à la loi sur les entreprises étrangères. La notification n'est pas l'obstacle.

L'inscription doit être renouvelée tous les cinq ans et exige le respect continu des normes de sécurité et des obligations de déclaration des clients. Les établissements peuvent être reclassés s'ils dépassent les seuils d'exemption ou s'ils ne respectent plus les normes de conformité.

Obligations fiscales et de déclaration

Exigences fiscales sur le revenu

Les propriétaires étrangers qui perçoivent des revenus locatifs en Thaïlande sont confrontés à obligations fiscales multiples quel que soit leur statut de résidence. Le chiffre de 15% qui circule concernant les non-résidents est un taux de retenue à la source, et non un impôt libératoire, et la différence vaut de l'argent. Code du revenu article 50, paragraphe 3 oblige le payeur à retenir 15% sur le loyer versé à une personne qui n'est pas résidente en Thaïlande. Il ne s'agit pas d'une retenue forfaitaire définitive, car le choix de régler selon un taux forfaitaire et de ne pas déclarer ce revenu dans la déclaration fiscale, dans article 48(3), n'est disponible que pour les intérêts et pour les gains sur le transfert d'unités de placement. Le loyer, qui est un revenu visé à l'article 40(5), ne figure pas sur cette liste. En vertu article 60 le montant retenu est un crédit dans le calcul de votre impôt. Ainsi, un bailleur non-résident remplit une déclaration d'impôt thaïlandaise et est imposé aux mêmes taux progressifs que ceux applicables aux résidents, en tenant compte de la retenue 15% déjà prélevée. Lorsque le locataire est une société thaïlandaise plutôt qu'un particulier, une autre réglementation s'applique : Arrêté du département des recettes T.P. 4/2528, clause 6, exige qu'une société ou un partenariat juridique payant un loyer retienne 5%. Les revenus locatifs de biens situés en Thaïlande sont imposables ici, quelle que soit votre résidence et que l'argent entre ou non dans le pays. C'est article 41 paragraphe 1 du Code des revenus, qui taxe les revenus imposables provenant d'un bien situé en Thaïlande “ que ce revenu soit payé en Thaïlande ou à l'étranger ”. Le fait qu'il soit versé sur un compte à l'étranger ne change rien. La règle avec laquelle les gens la confondent est le paragraphe 2, qui taxe un résident sur ses revenus étrangers uniquement lorsque l'argent est rapporté en Thaïlande, et ce paragraphe n'a rien à voir avec le loyer d'un condo thaïlandais. En contrepartie, vous pouvez déduire Déduction forfaitaire 30% pour les bâtiments, ou détaillez les dépenses réelles avec des pièces justificatives.

L'impôt sur les sociétés peut s'appliquer aux biens immobiliers détenus par des sociétés thaïlandaises. Les taux peuvent atteindre 20% pour les tranches de revenus les plus élevées. L'ancienne taxe foncière et immobilière, fixée à 12,5%, n'est plus en vigueur. L'article 3(1) de la loi sur l'impôt foncier et immobilier B.E. 2562 l'a abrogée, et l'impôt foncier et immobilier l'a remplacée pour les exercices fiscaux à compter du 1er janvier 2020. Cette taxe est prélevée sur la valeur du bien estimée par l’administration et non sur le loyer que vous percevez ; elle est facturée par la municipalité locale. Il convient donc de la budgétiser séparément de l’impôt sur le revenu. Notre guide sur impôts fonciers en Thaïlande expose les tarifs actuels.

La TVA est une question distincte, et la réponse dépend de ce que vous fournissez. L'article 81, paragraphe 1, du Code des revenus exonère la location de biens immobiliers de la taxe sur la valeur ajoutée, au sous-alinéa (r) dans le texte anglais du Département des revenus et (ต) en Thaïlande, une location résidentielle simple reste donc exonérée de TVA, quel que soit le montant du loyer perçu. La fourniture de logements avec services, ce qui caractérise une activité à la nuitée, relève d'une prestation de services plutôt que d'un bail, et entre dans le chiffre d'affaires assujetti à la TVA dès lors que celui-ci dépasse le seuil des petites entreprises prévu à l'article 81/1, fixé par le Département des impôts à 1,8 million de bahts par an. Le mode de location détermine donc l'assujettissement à la TVA ainsi que les obligations en matière de licence.

Taxe foncière : La location mensuelle vous maintient dans la tranche de 0,02 pour cent

La loi sur l'impôt foncier et immobilier de 2562 (2019) taxe propriétaire sur la valeur du bien estimée par le gouvernement, et le taux dépend de la façon dont le bien est classé. Pour un propriétaire de condo, cette classification est décidée par la manière dont vous le louez, et l'écart entre les deux réponses est de quinze fois.

Article 37 de la loi plafonne le taux à 0,3 pour cent de la base d'imposition pour l'usage résidentiel et à 1,2 pour cent pour tout autre usage, et exige que les taux effectivement appliqués soient fixés par arrêté royal. L'arrêté en vigueur est le Décret royal fixant les taux de l'impôt sur les terrains et les bâtiments de 2564 (Gazette royale vol. 138, partie 84 Kor, p. 1, 13 décembre 2021), qui s'applique aux années fiscales à partir de 2565 (2022) inclus. Ses tranches sont progressives, c'est-à-dire que chaque taux s'applique uniquement à la portion de valeur située dans sa tranche :

• Résidentiel, autre que le logement où vous habitez et où vous êtes inscrit(e) (clause 3(2)(c)) : 0,02 pour cent jusqu'à 50 millions de bahts, 0,03 pour cent sur la partie supérieure à 50 millions jusqu'à 75 millions, 0,05 pour cent au-delà jusqu'à 100 millions, et 0,1 pour cent au-delà de 100 millions. Un condo que vous possédez et louez à des fins résidentielles se trouve ici.
• Autre utilisation (clause 3(3)) : 0,3 pour cent jusqu'à 50 millions de bahts, augmentant de 0,4, 0,5 et 0,6 pour cent pour atteindre 0,7 pour cent au-dessus de 5 milliards. Une unité louée par la nuit se trouve ici.

Ce qui fait passer une unité d'une tranche à l'autre est l'annonce conjointe du ministère des Finances et du ministère de l'Intérieur relative aux critères d'utilisation résidentielle, en date du 30 janvier 2020. (Gazette royale vol. 137, partie spéciale 126 Ngor, p. 18), prise en vertu de l'article 37, paragraphe 3, de la loi. Son article 3 définit l'usage résidentiel puis exclut, entre autres, un hôtel au sens de la loi sur les hôtels, ainsi que les terrains ou bâtiments fournissant un hébergement temporaire aux voyageurs ou à toute autre personne moyennant rémunération. L'exclusion comporte la même exception que la loi sur les hôtels : elle pas concerne une location facturée au mois ou pour une durée plus longue, sans toutefois s'appliquer à une formule chez l'habitant telle qu'elle est définie dans l'annonce, c'est-à-dire ne comptant pas plus de quatre chambres et vingt invités sous le même toit que le propriétaire.

Ainsi, le même fait qui vous maintient en dehors de la loi sur les hôtels maintient votre facture fiscale dans la tranche résidentielle. Louez l'unité au mois et c'est un usage résidentiel à 0,02 pour cent. Louez-la à la nuit et c'est un autre usage à 0,3 pour cent, et la municipalité peut facturer plus que cela : article 37, alinéa 6 lui permet d'augmenter le taux par arrêté municipal jusqu'au plafond réglementaire.

Deux points pratiques qui piègent les propriétaires. D'abord, l'exonération des premiers 50 millions de bahts de valeur en vertu de section 41 de la loi appartient à une personne physique qui utilise le bien comme résidence principale et dont le nom figure sur le registre foncier au 1er janvier de l'année fiscale. Un logement que vous louez n'entre pas dans cette catégorie, il est donc imposé dès le premier baht. Deuxièmement, l'autorité locale est censée envoyer l'évaluation d'ici février (article 44) et la taxe est payable au cours du mois d'avril (section 46), bien que le délai ait été prolongé par annonce ministérielle la plupart des années. Notre guide sur impôts fonciers en Thaïlande couvre l'impôt en totalité.

Exigences relatives aux rapports des clients (TM30)

Le TM30 est votre obligation en tant que propriétaire, pas celle de votre invité ni celle de la plateforme. L'article 38 de la loi sur l'immigration B.E. 2522 impose l'obligation au chef de famille, au propriétaire ou au possesseur du logement, ou au directeur d'hôtel, qui héberge un étranger autorisé à séjourner temporairement dans le Royaume. La notification doit être adressée au bureau de l'immigration du district où se trouve la propriété, ou à la Division de l'immigration pour une propriété à Bangkok, dans un délai de vingt-quatre heures de l'étranger qui s'installe. Rien dans cette section ne dépend de la durée du séjour, de sorte qu'elle s'applique aussi bien à un locataire signant un bail d'un an qu'à un invité réservant pour deux nuits.

La procédure TM30 exige des copies des passeports des clients, des pages de visa, des cartes de départ, des documents de propriété et des contrats de location. L'article 77 de la même loi fixe la pénalité en cas de défaut de notification à une amende ne dépassant pas 2 000 bahts, montant qui passe entre 2 000 et 10 000 bahts lorsque la personne en infraction est un directeur d'hôtel. Le montant réellement exigé par un bureau varie, et les chiffres cités sur Internet par les expatriés correspondent à des montants de règlement plutôt qu'au maximum légal. Les autorités de l'immigration vérifient plus souvent le respect de cette obligation lors des prolongations de visa et d'autres démarches.

Les sociétés de gestion immobilière prennent souvent en charge la conformité TM30 pour les propriétaires étrangers. Cependant, cela augmente les coûts et complexifie la gestion locative. Certains hôtes Airbnb tentent de contourner les obligations de déclaration, ce qui engendre des risques juridiques supplémentaires et d'éventuelles infractions à la législation sur l'immigration. Non demandé avant 2018. Vous trouverez ici un texte explicatif..

Gérer votre location vous-même, et quand cela devient un travail

Posséder un condo en thaïlande et en percevoir un loyer n'est pas un travail. Le gérer pourrait l'être, et la distinction a son importance car il n'existe pas d'exemption pour les petites structures sous laquelle s'abriter.

Le décret d'urgence sur la gestion du travail des étrangers de 2560 définit le travail, dans section 5 modifié par le décret d'urgence n° 2 de B.E. 2561 (2018), tel que exercer une activité professionnelle, qu'il y ait ou non un employeur. La définition qui s'appliquait avant 2018 visait également le simple usage de la force physique ou des connaissances, ce qui explique pourquoi tant de vieux conseils en ligne sont alarmistes. Le test actuel demande si ce que vous faites équivaut à une profession. Section 8 interdit à un étranger de travailler sans permis, et section 101 punit une infraction d'une amende de 5 000 à 50 000 bahts, après quoi l'étranger est expulsé du Royaume. Embaucher un étranger qui n'a pas de permis constitue une infraction distincte pour la personne qui le fait, en vertu de l'article 9.

Nous n'avons pas trouvé de décision publiée du ministère de l'Emploi traitant directement du cas d'un propriétaire qui gère sa propre unité, et nous préférons le dire plutôt que de fabriquer de la certitude. Ce que le critère légal tranche en revanche :

• Les actes d'un propriétaire ne constituent pas une occupation. Signer un bail pour son propre bien immobilier, percevoir le loyer, remplir la déclaration d'impôt correspondante, mandater un agent ou un avocat et assister à l'assemblée générale annuelle des copropriétaires sont autant d'actions qu'un propriétaire effectue concernant son propre bien.
• Faire fonctionner l'appareil ressemble à un travail. Rédiger et gérer les annonces, accueillir les voyageurs, remettre les clés, s'occuper du ménage et de la blanchisserie, organiser les transferts, traiter les réclamations et faire tout cela de manière répétée, en particulier pour plus d'un logement, c'est précisément le travail pour lequel une société de gestion rémunère son personnel. Un inspecteur qui surprend un étranger en train de le faire sur place se réfère à l'article 8, et le fait que la propriété vous appartienne ne constitue pas une réponse à cela.

La voie pragmatique est celle que les propriétaires professionnels utilisent déjà : un agent thaïlandais ou une société de gestion effectue le travail opérationnel, et vous restez le propriétaire qui perçoit les revenus. Cela coûte un pourcentage du loyer, et cela élimine totalement la discussion.

Répression et application de la loi récentes

Actions gouvernementales de 2025

Le gouvernement thaïlandais a considérablement application renforcée des réglementations sur les locations de courte durée en 2025, avec de multiples opérations très médiatisées ciblant les hébergements illégaux. En mars 2025, des agents administratifs ont mené des opérations d'infiltration dans le quartier de Pratunam à Bangkok, arrêtant des exploitants d'hôtels illégaux. et déposer des plaintes auprès de la police.

Le gouvernement a averti les investisseurs étrangers, et les ressortissants chinois en particulier, d'éviter d'acheter des appartements en copropriété pour les louer à des touristes sur Airbnb. Ces opérations se concentraient dans le quartier de Sukhumvit. Des résidents se sont plaints du bruit, de la consommation de cannabis et de dégâts matériels, ce qui a conduit à des enquêtes.

Coordination inter-agences

L'application actuelle implique efforts coordonnés Le gouvernement a collaboré étroitement avec le Département de l'administration provinciale, les bureaux de district, la police et le Bureau de l'immigration. Il a également fait pression sur les plateformes en ligne pour qu'elles suppriment les annonces illégales et a mis en place des systèmes de vérification des licences hôtelières avant toute publication d'annonces immobilières.

La commission de la Chambre des représentants chargée de la protection des consommateurs souhaite que les plateformes de réservation en ligne vérifient les licences hôtelières avant d'accepter les annonces. Cette mesure pourrait permettre de mettre fin à des milliers d'hébergements illégaux. Cette approche systématique représente un changement significatif par rapport aux pratiques d'application de la loi antérieures, qui étaient incohérentes.

Sanctions et risques juridiques

Sanctions pénales

La violation de la loi sur l'hôtellerie est passible de sanctions sévères, notamment une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à un an et une amende pouvant atteindre 20 000 THB. Des amendes journalières supplémentaires de 10 000 THB sont également prévues en cas d'infractions répétées. Ces sanctions s'appliquent aux propriétaires, aux exploitants et aux personnes susceptibles de faciliter l'exploitation d'hôtels illégaux.

Des affaires judiciaires récentes l'ont confirmé. Les locations de courte durée sans permis constituent des infractions pénales.. Le Un jugement rendu en 2018 par le tribunal de Hua Hin a créé un précédent juridique. Il a condamné des propriétaires pour avoir loué des appartements en copropriété à la journée et à la semaine.. Les amendes pour ces infractions variaient de 10 000 à 15 000 THB. Des cas récents ont entraîné des sanctions plus sévères. Selon les rapports judiciaires de 2025, certains propriétaires risquent désormais des amendes supérieures à 100 000 THB. Le risque d'expulsion pour les étrangers est réel, mais il est conditionné par des infractions à la législation sur l'immigration.

Conséquences administratives

Outre les sanctions pénales, les contrevenants s'exposent à des sanctions. conséquences administratives Cela inclut la saisie de biens, la fermeture d'entreprises et l'expulsion potentielle des ressortissants étrangers. Le gouvernement a indiqué que les infractions pourraient avoir des conséquences sur le renouvellement des permis de travail et la prolongation des visas des étrangers occupant des logements illégaux.

Les copropriétaires peuvent faire l'objet de sanctions civiles de la part d'entités juridiques. Celles-ci peuvent inclure des amendes, des poursuites judiciaires de la part des copropriétaires et, en cas d'infractions répétées, la vente forcée de leur appartement. Ces conséquences civiles peuvent s'avérer plus coûteuses que les sanctions pénales, notamment pour les biens immobiliers de grande valeur.

Recommandations et meilleures pratiques

Pour les propriétaires étrangers

Les investisseurs étrangers devraient donner la priorité au respect des lois Il est important de prendre en compte le revenu locatif potentiel lors de la planification d'investissements locatifs de courte durée. Pour les propriétaires de condominiums, limiter les locations à 30 jours ou plus est la solution légale la plus sûre pour éviter les contraintes liées à la réglementation hôtelière. Les locations mensuelles peuvent néanmoins générer des revenus intéressants tout en respectant la législation.

Les propriétaires de villas doivent vérifier si leurs biens répondent aux critères d'enregistrement pour les locations non hôtelières. Ils devraient envisager un partenariat avec des ressortissants thaïlandais pour l'obtention des licences. Il est important de respecter la législation thaïlandaise relative à Airbnb. Il est crucial de consulter un avocat spécialisé avant de se lancer dans la location de courte durée, compte tenu de la complexité des règles et de l'évolution récente de leur application.

sociétés de gestion immobilière Nous pouvons vous apporter une aide précieuse en matière de conformité réglementaire, notamment pour la déclaration TM30, les obligations fiscales et les procédures de sélection des clients. Bien que cela réduise les marges bénéficiaires, une gestion professionnelle diminue considérablement les risques juridiques et les charges administratives.

Stratégies d'investissement alternatives

Compte tenu du contexte réglementaire restrictif, les investisseurs étrangers pourraient envisager approches alternatives au marché de l'hôtellerie thaïlandaise. Locations à long terme Les entreprises du secteur de l'hôtellerie-restauration sont soumises à moins de restrictions et peuvent générer des revenus stables sans obligation de licence. Les partenariats avec des exploitants hôteliers établis ou des prestataires d'hébergement agréés constituent une autre voie d'investissement dans ce secteur.

investissement immobilier commercial Dans les zones correctement zonées, le développement hôtelier légal peut s'avérer possible, bien qu'il exige des capitaux et une expertise considérables. Certains investisseurs privilégient les appartements meublés avec services hôteliers, qui imposent des séjours minimums plus longs afin de se conformer à la législation thaïlandaise, notamment celle d'Airbnb. Cela leur permet d'éviter les restrictions liées aux locations de courte durée et d'accueillir des voyageurs souhaitant prolonger leur séjour.

Perspectives actuelles du marché et tendances futures

Évolution réglementaire

Le gouvernement thaïlandais continue d'améliorer sa réglementation relative aux locations de courte durée. Il souhaite concilier les besoins du tourisme, les préoccupations des communautés locales et les objectifs de collecte des impôts. Parmi les propositions récentes figure la mise en place de… systèmes d'enregistrement complets pour tous les opérateurs de location de courte durée et exigeant des plateformes qu'elles vérifient le statut légal avant d'accepter les annonces.

Les observateurs du secteur s'attendent à renforcement continu des mesures de répression Au-delà de Bangkok, des destinations touristiques populaires comme Phuket, Pattaya et Chiang Mai sont visées. Le succès des opérations récentes témoigne de l'engagement constant du gouvernement à éliminer les hébergements illégaux et à protéger le secteur hôtelier légal.

Technologie et conformité

Les technologies émergentes pourraient faciliter l'amélioration du suivi de la conformité et des systèmes de signalement des clients. Le gouvernement a discuté de cette question. intégration numérique entre les bases de données d'immigration et les plateformes d'hébergement pour rationaliser la déclaration TM30 et vérifier la légitimité des clients.

Systèmes de vérification basés sur la blockchain La production automatisée de rapports de conformité pourrait alléger les charges administratives tout en garantissant le respect des réglementations. Toutefois, ces solutions technologiques sont encore en développement et leur mise en œuvre efficace pourrait prendre des années.

Licences hôtelières : coûts, procédures et pièges

Si votre établissement nécessite une licence hôtelière, voici ce que vous devez savoir :

• Frais de dossier : Généralement quelques milliers de bahts.
• Coûts de mise en conformité : Des rénovations pourraient être nécessaires pour des raisons de sécurité incendie, d'hygiène ou d'accessibilité.
• Délai de candidature : Prévoyez plusieurs semaines, voire des mois, en fonction des inspections et de l'arriéré des services administratifs locaux.
• Transférabilité: Les licences hôtelières ne sont pas transférables. Vous devez faire une nouvelle demande de licence si vous achetez un bien précédemment loué.

Les permis sont délivrés par votre bureau de district local (Amphur), en coordination avec d'autres agences.

Pièges courants et comment les éviter

• Pas de permis de travail : un étranger qui gère la location, plutôt que de simplement posséder l'unité et d'en percevoir le loyer, peut être considéré comme exerçant un travail au sens du décret d'urgence sur la gestion du travail des étrangers. Voir Gérer la location vous-même au-dessus de.
• Propriétés non conformes : Les propriétés qui ne satisfont pas aux contrôles de sécurité ou de zonage peuvent se voir refuser les permis.
• Plaintes des voisins: peut entraîner la suspension du permis ou une mesure prise par la personne morale de la copropriété.
• Se tromper dans ses impôts : Le loyer constitue un revenu imposable en vertu de l'article 40(5) du Code des revenus, une retenue à la source peut être effectuée par le payeur, le propriétaire paie l'impôt foncier et sur les bâtiments sur la valeur estimée, et la TVA ne s'applique que lorsque ce que vous fournissez est un hébergement avec services plutôt qu'un bail.

Comparaison des options de location Airbnb en Thaïlande

Type de location	Légal?	Nécessite une licence hôtelière ?	Problèmes courants
Appartement en copropriété (moins de 30 jours)	❌ Souvent illégal selon le règlement de copropriété	✔️ Oui, ou enregistrez-vous en tant que client non hôtelier (si vous êtes éligible).	Personne juridique restrictions, déclaration TM30, amendes
Villa / Maison individuelle	✅ Hors du champ d'application de la loi si pas plus de 8 chambres et pas plus de 30 invités	❌ Non requis, mais vous devez notifier et être inspecté conformément à la réglementation 2566 (2023)	Accusé de réception valable 5 ans, obligations fiscales
Logement entier (plus de 8 pièces ou plus de 30 voyageurs)	✅ Légal avec licence	✔️ Obligatoire	Inscription longue, inspections, conformité élevée
Location longue durée (30 jours et plus)	✅ Entièrement légal	❌ Non requis	Réduction des avantages fiscaux pour les hôtes de courte durée

Pourquoi la loi est-elle si stricte ?

• Protéger les touristes : Garantir le respect des normes de santé et de sécurité.
• Égaliser les chances : Les hôtels agréés affirment que les locations non réglementées permettent d'éviter les coûts de mise en conformité.
• Préserver l’usage résidentiel : Les appartements en copropriété n'ont pas été conçus pour accueillir des clients de passage.
• Garantir les recettes fiscales : Historiquement, de nombreuses locations Airbnb ont contourné les obligations fiscales et fonctionné sans licence.

FAQ sur Airbnb et le droit thaïlandais

Quels types d'hébergement sont populaires pour les locations de courte durée en Thaïlande ?

Outre Airbnb, d'autres plateformes comme Booking.com et Agoda sont populaires pour les locations de courte durée. Différents types d'hébergement, notamment des appartements, des villas et des maisons d'hôtes, attirent les voyageurs locaux et internationaux.

Vous envisagez de proposer des logements sur Airbnb en Thaïlande ?

Vous pouvez le faire légalement, mais seulement si vous suivez les règles. Des contrats de bail aux avis d'immigration, chaque étape compte.

Laissez ThaiLawOnline vous aider à réussir du premier coup. Réservez votre consultation dès aujourd'hui et assurez-vous que votre activité Airbnb en Thaïlande soit légale, conforme et rentable en respectant la réglementation locale.

Conclusion

Gérer des locations Airbnb en tant qu'étranger en Thaïlande implique de se conformer à une réglementation complexe et stricte, renforcée depuis 2025. Certaines solutions légales existent. Les propriétaires de villas répondant à certains critères et les propriétaires d'appartements louant pour 30 jours ou plus peuvent en bénéficier. Cependant, la réglementation favorise principalement les hôtels traditionnels et les établissements d'hébergement agréés.

Répressions gouvernementales récentes Il est impératif de démontrer un engagement ferme à éliminer les locations de courte durée illégales, les propriétaires étrangers faisant l'objet d'une surveillance particulière. La combinaison de sanctions pénales, de conséquences administratives et de responsabilité civile engendre des risques considérables pour les opérations non conformes, risques qui dépassent largement les gains potentiels en matière de revenus locatifs.

Les investisseurs étrangers qui envisagent le marché locatif de courte durée en Thaïlande devraient donner la priorité au respect des lois Il convient d'envisager des stratégies d'investissement alternatives conformes au cadre réglementaire en vigueur. Un accompagnement juridique professionnel, des procédures d'autorisation appropriées et des systèmes de conformité complets sont indispensables à toute entreprise d'hébergement légitime dans le contexte réglementaire thaïlandais en constante évolution.

L'accent mis par le gouvernement sur la protection des intérêts de la communauté et des entreprises touristiques légitimes suggère que Les mesures de répression continueront de s'intensifier., Ce qui rend les opérations illégales de plus en plus difficiles à maintenir. Les investisseurs étrangers qui réussissent dans le secteur hôtelier thaïlandais s'adapteront à la réglementation. Ils ne devraient pas chercher à contourner les restrictions légales.

Statut législatif, août 2026

Aucune nouvelle loi n'a été promulguée, et la limite de 30 jours prévue par la loi sur les hôtels de 2547 reste la règle qui détermine si vous avez besoin d'une licence. Deux propositions de réforme sont en circulation et aucune n'est une loi. Un projet de loi sur l'enregistrement des locations de courte durée a été présenté en juin 2025 la création d'un registre centralisé de plateformes et un projet de loi plus large visant à reconnaître un niveau intermédiaire d'hébergement touristique autre que hôtelier ont été examinés en 2026. Jusqu'à ce que l'un d'eux soit adopté et publié dans la Gazette royale, considérez toute offre d'enregistrement d'un appartement en copropriété comme un hébergement de courte durée légal comme une proposition vendue sous forme de produit.

Links

• Airbnb en Thaïlande