Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
Dernière mise à jour :
Bail (สิทธิการเช่า, sitthi kan chao, également appelé bail enregistré ou bail à long terme) est le droit de posséder et d'utiliser un terrain, une maison ou un lot de copropriété en vertu d'un contrat de bail régi par les articles 537 et suivants du Code civil et commercial, enregistré au bureau foncier pour une durée allant jusqu’à 30 ans. C’est la principale structure juridique par laquelle les étrangers, qui ne peuvent pas posséder de terres, détiennent des biens immobiliers en Thaïlande à long terme. Un bail enregistré lie toute personne qui achète ultérieurement le terrain, mais il reste un contrat et non une propriété, et ses limites, avant tout le plafond de 30 ans, sont à l’origine de la plupart des litiges.
Table des matières
Qu’indique le Code civil et commercial sur les contrats de location
L’article 538 prévoit que le bail d’un bien immobilier d’une durée supérieure à trois ans, ou pour toute la durée de la vie du bailleur ou du preneur, ne peut être exécuté que pour une durée de trois ans, sauf si le bail est écrit et enregistré par un fonctionnaire compétent. L’article 540 limite cette durée à 30 ans ; tout délai supérieur est réduit à 30 ans, bien que les parties puissent le renouveler pour une nouvelle période ne dépassant pas 30 ans lorsque le premier expire. L’enregistrement s’effectue au bureau foncier sur le dos du bail. chanote ou Nor Sor 3 Gor, et le locataire reçoit un exemplaire enregistré.
Un bail enregistré subsiste après la vente du bien immobilier. Selon l’article 569, le transfert de la propriété louée ne met pas fin au bail ; l’acheteur assume les droits et obligations du bailleur pour la durée restante. C’est pourquoi l’enregistrement est important : un bail de dix ans non enregistré devient un bail de trois ans pour un nouveau propriétaire. La sous-location ou la cession du bail nécessite le consentement du bailleur, sauf si le contrat le prévoit (article 544).
Points pratiques pour un locataire étranger
Les deux parties, ou leurs mandataires en vertu d’une procuration Tor Dor 21 se présentent au bureau foncier avec le titre de propriété, les passeports ou cartes d’identité et un bail rédigé en thaï. Les frais d’enregistrement représentent 1% du loyer total pour toute la durée du bail, plus un droit de timbre de 0,1 %, et le bureau demandera quelle partie paie. Un bail peut être enregistré sur une unité de copropriété aussi bien que sur un terrain, ce qui est une option lorsque le quota étranger de l’immeuble est atteint.
Les erreurs communes sont de payer d’avance la totalité des loyers sur 30 ans à un propriétaire qui n’est pas le propriétaire enregistré, de laisser le bail non enregistré pour économiser les frais, et de se fier à une clause de renouvellement. L’Office foncier examine également le fond : un bail à loyer symbolique sur un terrain que l’étranger a payé, avec un propriétaire thaïlandais uniquement de nom, est un montage par prête-nom , et non un bail.
Renouvellements, décès et plafond de 30 ans
| Durée inscrite dans le contrat | Qu'enregistre l'Office foncier | Qu’est-ce que l’acheteur du terrain doit honorer |
|---|---|---|
| 30 ans | 30 ans | 30 ans |
| 30 + 30 + 30 ans | 30 ans | 30 ans ; les renouvellements accordés au départ pour dépasser les 30 ans sont nuls (Cour suprême 4655/2566) |
| 99 ans | 30 ans | 30 ans |
| Durée de vie du locataire | Permis (article 541) ; doit être rédigé par écrit et enregistré | Le bail de la vie du preneur de bail si celui-ci l’enregistre ; sinon, trois ans (article 538) |
Une promesse de renouvellement est une promesse unilatérale du bailleur, et non un droit enregistré, donc elle n’engage pas l’acheteur du terrain. Elle survit toutefois au décès du bailleur et engage ses héritiers, sauf si le locataire avait déjà connaissance du décès lorsqu’il l’a acceptée (Code civil et commercial, articles 360 et 169 ; arrêts de la Cour suprême n° 1213/2517, où le locataire le savait et a perdu, et n° 4872/2539, où il l’ignorait et a gagné). Et lorsque les renouvellements sont prévus dès le départ pour porter le bail au-delà de 30 ans, généralement avec paiement anticipé des loyers ultérieurs, la Cour suprême les a jugés entièrement nuls, pas même une promesse personnelle (arrêt n° 4655/2566). La structure 30 + 30 + 30, largement commercialisée, n’offre un droit sûr que pour la première période. Le renouvellement doit être enregistré comme un nouveau bail à l’échéance, avec un nouveau paiement des frais. Le bail est également personnel au locataire : sauf si le contrat prévoit la transmission aux héritiers, il prend fin au décès du locataire, et les années restantes ne peuvent pas être héritées. Les étrangers qui veulent quelque chose de transmissible associent le bail à un droit de superficie sur la maison, ou envisagent le droit sap-ing-sith créé en 2019, qui est transférable et transmissible par héritage pendant une durée maximale de 30 ans.
Dernière révision : 26 septembre 2026. Les articles 538, 540, 544, 569, 1418 et 1422 du Code civil et commercial et l’arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566 (jusqu’à son dispositif) ont été lus en thaï, et les frais d’enregistrement du bail ont été vérifiés par rapport au barème des frais du Département des terres.
Foire aux questions
Un étranger peut-il obtenir un bail de 90 ans en Thaïlande ?
Non. L’article 540 du Code civil et commercial limite le bail d’un bien immobilier à 30 ans. Les contrats promettant 30 + 30 + 30 ans ne sont enregistrés que pour les 30 premières années. Les renouvellements prévus au départ pour dépasser les 30 ans sont nuls (arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566), et même une véritable promesse de renouvellement n’engage pas l’acheteur du terrain, bien qu’elle puisse engager les héritiers du bailleur.
Combien coûte l'enregistrement d'un bail au registre foncier ?
Les frais de registre représentent 1% du loyer total pour toute la durée du contrat, plus un droit de timbre de 0,1% du même montant. Dans le cas d’un bail de 30 ans avec un loyer total de 3 000 000 bahts, cela représente 30 000 bahts plus 3 000 bahts, les parties pouvant librement décider qui paiera.
Quelle est la différence entre le bail et l’usufruit ?
Un bail est un contrat à durée déterminée allant jusqu’à 30 ans, généralement moyennant un loyer, qui peut être cédé avec consentement mais qui prend normalement fin au décès du locataire. Un usufruit est un droit réel d’user et de jouir du bien pendant une durée maximale de 30 ans ou à vie, généralement accordé sans contrepartie, dont l’exercice peut être cédé sauf si l’acte constitutif l’interdit (article 1422), et qui prend toujours fin au décès de l’usufruitier.
Voir aussi : usufruit, droit de superficie, sap-ing-sith, contrats de location en Thaïlande, le mythe du bail de 90 ans et risques liés à l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande.
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