Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
Dernière mise à jour :
Tor Dor 21 (TD.21, également écrit Tor.Dor.21, Thor Dor 21 ou T.D.21) est le formulaire officiel de procuration du Département des terres, utilisé pour autoriser une autre personne à agir dans un Bureau des terres lors d'une transaction concernant un terrain ou une maison : vente, achat, transfert par donation ou par héritage, hypothèque, enregistrement de bail, usufruit, droit de superficie ou servitude. Il s'agit d'une feuille unique, imprimée recto-verso en thaï, et les bureaux fonciers l'acceptent à la place de la présence en personne de la partie. Une procuration générale, aussi soigneusement rédigée soit-elle, est généralement refusée ; c'est le formulaire Tor Dor 21 qui permet d'effectuer l'enregistrement.
Table des matières
Ce que fait le formulaire au bureau de la conservation des hypothèques
Les transactions foncières en Thaïlande ne prennent effet que lorsqu'elles sont enregistrées par le fonctionnaire compétent, et celui-ci doit voir les deux parties ou leurs représentants autorisés. Le formulaire Tor Dor 21 est l'instrument standard du Département pour cette représentation. Il consigne le nom du concédant et les détails de sa carte d'identité ou de son passeport, les détails du mandataire, le numéro du titre de propriété, le numéro du terrain, le tambon, l'amphoe et la province, ainsi que l'acte autorisé, qui doit être décrit avec précision : “ enregistrer un bail de 30 ans du terrain sous le chanote 12345 au profit de Mme Y pour un loyer total de 3 000 000 de bahts ” plutôt que “ gérer mon terrain ”.
Le formulaire fonctionne pour les terres détenues sous un chanote ou Nor Sor 3 Gor, et pour les maisons enregistrées séparément du terrain. Les unités de copropriété utilisent la forme parallèle Or Chor 21. L'agent vérifie le formulaire par rapport à l'acte, aux copies de pièces d'identité et aux documents de transaction, appose le droit de timbre et l'archive avec les documents d'enregistrement.
Comment un étranger le remplit et le signe
L’étranger qui accorde le pouvoir, par exemple le propriétaire d’une maison ou le bénéficiaire d’un usufruit qui demande à un ami thaïlandais ou à un cabinet d’avocats de se présenter, signe en bas à droite la ligne intitulée ผู้มอบอำนาจ (grantor) et imprime son nom entre parenthèses en dessous. Le formulaire comporte deux lignes « พยาน » (testimonial); les propres avertissements du Département à l’arrière exigent au moins un témoin, et deux lignes lorsque le bénéficiaire signe plutôt que de signer, auquel cas les témoins doivent signer, et non pas simplement leur empreinte digitale. L’avocat, ผู้รับมอบอำนาจ, ne signe pas le formulaire. Il doit joindre des copies signées du passeport du bénéficiaire et de la carte d’identité de l’avocat, et ne doit laisser aucune case vierge. Évitez les corrections ; lorsque celles-ci sont nécessaires, les avertissements du formulaire exigent que la modification soit décrite (ce qui a été supprimé ou ajouté) et que le bénéficiaire signe à côté de chaque ligne. Évitez de mélanger l’écriture et les couleurs d’encre, et n’oubliez jamais de signer avant que le formulaire soit complet. Les droits d’imprimerie sont de 10 bahts pour une seule transaction et de 30 bahts pour plus d’une.
Si le formulaire est signé à l'étranger, Dans le cas de la demande de nationalité, l’Office foncier exige la preuve que la signature est authentique. Les procédures établies sont de signer devant une ambassade ou un consulat thaïlandais, qui certifie la signature, ou de signer devant un notaire public, comme le permettent les propres avertissements du formulaire, et en pratique de nombreux offices fonciers veulent également que la signature du notaire soit légalisée pour une utilisation en Thaïlande ; légalisation de documents explique la procédure actuelle. Certains bureaux fonciers acceptent également une traduction en langue thaïlandaise certifiée en même temps. Vérifiez auprès du bureau spécifique avant de vous déplacer, car les pratiques varient selon les provinces.
Limites de l'avocat et erreurs courantes
| Point | Que faire |
|---|---|
| Portée | Nommez l'acte, la convention, la contrepartie et le prix ou le loyer ; le mandataire ne peut aller au-delà des termes |
| Conflit d'intérêts | Un avocat ne peut pas être l'autre partie à la même transaction à moins que le formulaire ne l'autorise expressément (article 805 du Code civil). |
| Formulaires vierges | Ne signez jamais un formulaire Tor Dor 21 en blanc destiné à être rempli par un agent immobilier ou un promoteur. |
| Argent | Indiquez si l'avocat peut recevoir le prix ; dans le cas contraire, le paiement doit être effectué directement au constituant. |
| Timing | Signature proche du rendez-vous ; un formulaire vieux de plusieurs mois suscite des interrogations |
Le problème le plus fréquent est celui d'un étranger à l'étranger qui envoie une procuration de son pays d'origine, apostillée ou notariée, et qui constate que le Bureau foncier refuse de l'exécuter. Le deuxième est celui d'un conjoint thaïlandais qui détient un formulaire Tor Dor 21 signé en blanc des années auparavant et l'utilise pour vendre ou hypothéquer une maison que l'étranger croyait être la sienne. Le troisième est l'enregistrement d'un usufruit ou d'un bail où le mandataire était autorisé à “ vendre ” mais non à “ enregistrer un usufruit ”, de sorte que le bureau renvoie tout le monde chez soi. Un formulaire Tor Dor 21 confère un réel pouvoir et doit être traité comme tel : un seul acte, un seul mandataire désigné, un prix indiqué et des copies conservées.
Dernière révision : 29 septembre 2026. Ces chiffres concernant les droits de timbre sont conformes au formulaire Tor Dor 21 actuel du ministère des Terres (toutes les deux pages, y compris les sept avertissements imprimés à l’arrière) et à l’article 805 du Code civil et commercial. Les chiffres concernant les droits de timbre correspondent au barème des droits de timbre prévu par le Code des recettes et n’ont pas été révisés dans le cadre de cette étude.
Foire aux questions
Puis-je utiliser une procuration générale au bureau foncier thaïlandais ?
Généralement non. Les bureaux fonciers exigent le formulaire propre au Département des terres, le Tor Dor 21 pour les terrains et les maisons ou l'Or Chor 21 pour les unités de copropriété, rempli en thaï avec les détails de l'acte et l'acte exact autorisé. Une procuration générale ou rédigée à l'étranger est normalement refusée, bien que certains bureaux l'acceptent lorsqu'elle est jointe à un formulaire Tor Dor 21 dûment complété.
Où un étranger signe-t-il le Tor Dor 21 ?
Sur la ligne intitulée « Grantor » (Garanteur) en bas à droite, le nom est indiqué entre parenthèses. Au moins un témoin signe sur la ligne « Prive » ; deux témoins si le garant signe avec son pouce. La personne recevant le pouvoir ne signe pas le formulaire ; elle le présente au bureau foncier avec son document d’identité et une copie du passeport du garant signée.
Un Tor Dor 21 signé à l'étranger doit-il être notarié ?
Oui. L’Office foncier a besoin que la signature soit vérifiée soit par une ambassade ou un consulat thaïlandais certifiant directement cette signature, soit par un notaire du pays de signature, dont la signature doit également être légalisée par de nombreux offices fonciers pour être utilisée en Thaïlande. Attachons une copie signée du passeport et confirmons à l’avance les exigences actuelles de l’office.
Voir aussi : Or Chor 21, procuration, Bureau foncier, notaire, procurations pour la Thaïlande et titres de propriété en Thaïlande.
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