Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
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Tor Dor 21 (TD.21, également écrit Tor.Dor.21, Thor Dor 21 ou T.D.21) est le formulaire officiel de procuration du Département des terres, utilisé pour autoriser une autre personne à agir dans un Bureau des terres lors d'une transaction concernant un terrain ou une maison : vente, achat, transfert par cadeau ou par héritage, hypothèque, enregistrement de bail, usufruit, superficie ou servitude. Il s'agit d'une feuille unique, imprimée recto-verso en thaï, et les bureaux fonciers l'acceptent à la place de la présence en personne de la partie. Une procuration générale, aussi soigneusement rédigée soit-elle, est généralement refusée ; c'est le formulaire Tor Dor 21 qui permet d'effectuer l'enregistrement.
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Ce que fait le formulaire au bureau de la conservation des hypothèques
Les transactions foncières en Thaïlande ne prennent effet que lorsqu'elles sont enregistrées par le fonctionnaire compétent, et celui-ci doit voir les deux parties ou leurs représentants autorisés. Le formulaire Tor Dor 21 est l'instrument standard du Département pour cette représentation. Il consigne le nom du concédant et les détails de sa carte d'identité ou de son passeport, les détails du mandataire, le numéro du titre de propriété, le numéro du terrain, le tambon, l'amphoe et la province, ainsi que l'acte autorisé, qui doit être décrit avec précision : “ enregistrer un bail de 30 ans du terrain sous le chanote 12345 au profit de Mme Y pour un loyer total de 3 000 000 de bahts ” plutôt que “ gérer mon terrain ”.
Le formulaire fonctionne pour les terres détenues sous un chanote ou Nor Sor 3 Gor, et pour les maisons enregistrées séparément du terrain. Les unités de copropriété utilisent la forme parallèle Or Chor 21. L'agent vérifie le formulaire par rapport à l'acte, aux copies de pièces d'identité et aux documents de transaction, appose le droit de timbre et l'archive avec les documents d'enregistrement.
Comment un étranger le remplit et le signe
L'étranger donnant le pouvoir, par exemple un propriétaire de maison ou le bénéficiaire d'un usufruit qui demande à un ami thaïlandais ou à un cabinet d'avocats d'assister, signe sur la ligne marquée ผู้มอบอำนาจ (mandant) en bas à droite et écrit en caractères d'imprimerie son nom entre les parenthèses situées en dessous. Deux témoins signent sur les lignes พยาน (témoin). L'avocat, ผู้รับมอบอำนาจ, ne signe pas le formulaire. Joignez des copies signées du passeport du mandant et de la carte d'identité de l'avocat, et ne laissez aucun blanc ni aucune correction ; un formulaire comportant une modification est refusé. Le droit de timbre est de 10 bahts pour un acte unique et de 30 bahts pour plus d'un.
Si le formulaire est signé à l'étranger, le bureau foncier exige une preuve que la signature est authentique. Les voies établies consistent à signer devant une ambassade ou un consulat thaïlandais, qui certifie la signature, ou à signer devant un notaire et à faire légaliser la signature du notaire pour une utilisation en Thaïlande ; légalisation de documents explique la procédure actuelle. Certains bureaux fonciers acceptent également une traduction en langue thaïlandaise certifiée en même temps. Vérifiez auprès du bureau spécifique avant de vous déplacer, car les pratiques varient selon les provinces.
Limites de l'avocat et erreurs courantes
| Point | Que faire |
|---|---|
| Portée | Nommez l'acte, la convention, la contrepartie et le prix ou le loyer ; le mandataire ne peut aller au-delà des termes |
| Conflit d'intérêts | Un avocat ne peut pas être l'autre partie à la même transaction à moins que le formulaire ne l'autorise expressément (article 805 du Code civil). |
| Formulaires vierges | Ne signez jamais un formulaire Tor Dor 21 en blanc destiné à être rempli par un agent immobilier ou un promoteur. |
| Argent | Indiquez si l'avocat peut recevoir le prix ; dans le cas contraire, le paiement doit être effectué directement au constituant. |
| Timing | Signature proche du rendez-vous ; un formulaire vieux de plusieurs mois suscite des interrogations |
Le problème le plus fréquent est celui d'un étranger à l'étranger qui envoie une procuration de son pays d'origine, apostillée ou notariée, et qui constate que le Bureau foncier refuse de l'exécuter. Le deuxième est celui d'un conjoint thaïlandais qui détient un formulaire Tor Dor 21 signé en blanc des années auparavant et l'utilise pour vendre ou hypothéquer une maison que l'étranger croyait être la sienne. Le troisième est l'enregistrement d'un usufruit ou d'un bail où le mandataire était autorisé à “ vendre ” mais non à “ enregistrer un usufruit ”, de sorte que le bureau renvoie tout le monde chez soi. Un formulaire Tor Dor 21 confère un réel pouvoir et doit être traité comme tel : un seul acte, un seul mandataire désigné, un prix indiqué et des copies conservées.
Foire aux questions
Puis-je utiliser une procuration générale au bureau foncier thaïlandais ?
Généralement non. Les bureaux fonciers exigent le formulaire propre au Département des terres, le Tor Dor 21 pour les terrains et les maisons ou l'Or Chor 21 pour les unités de copropriété, rempli en thaï avec les détails de l'acte et l'acte exact autorisé. Une procuration générale ou rédigée à l'étranger est normalement refusée, bien que certains bureaux l'acceptent lorsqu'elle est jointe à un formulaire Tor Dor 21 dûment complété.
Où un étranger signe-t-il le Tor Dor 21 ?
Sur la ligne marquée ผู้มอบอำนาจ (grantant) en bas à droite, avec le nom imprimé entre crochets en dessous. Deux témoins signent sur les lignes พยาน. La personne qui reçoit le pouvoir ne signe pas le formulaire ; elle le présente au Bureau foncier avec sa carte d'identité et la copie du passeport signé du grantant.
Un Tor Dor 21 signé à l'étranger doit-il être notarié ?
Oui. Le bureau des terres exige que la signature soit vérifiée, soit par une ambassade ou un consulat thaïlandais qui la certifie directement, soit par un notaire dans le pays de signature dont la signature est ensuite légalisée pour être utilisée en Thaïlande. Joignez une copie signée de votre passeport et confirmez les exigences actuelles du bureau à l'avance.
Voir aussi : Or Chor 21, procuration, Bureau foncier, notaire, procurations pour la Thaïlande ET titres de propriété en Thaïlande.
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