Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
Dernière mise à jour :
Tor Dor 21 (ท.ด.21, également écrit Tor.Dor.21, Thor Dor 21 ou T.D.21) est le formulaire officiel de procuration du Département des terres, utilisé pour autoriser une autre personne à agir dans un bureau foncier lors d’une transaction concernant un terrain ou une maison : vente, achat, transfert par donation ou par héritage, hypothèque, enregistrement de bail, usufruit, droit de superficie ou servitude. Il s'agit d'une feuille unique, imprimée recto-verso en thaï, et les bureaux fonciers l'acceptent à la place de la présence en personne de la partie. Une procuration générale, aussi soigneusement rédigée soit-elle, est généralement refusée ; c'est le formulaire Tor Dor 21 qui permet d'effectuer l'enregistrement.
Table des matières
Ce que fait le formulaire au bureau foncier
Les ventes et la plupart des autres transactions immobilières en Thaïlande ne sont parfaites que lorsqu’elles sont enregistrées par le fonctionnaire compétent (un bail non enregistré d’une durée supérieure à trois ans n’est exécutoire que pour trois ans, article 538 du CCC), et ce fonctionnaire doit voir les deux parties ou leurs représentants autorisés. Le Tor Dor 21 est l’instrument standard du Département pour cette représentation. Il mentionne le nom et les données de carte d’identité ou de passeport du mandant, les coordonnées du mandataire, le numéro du titre de propriété, le numéro de parcelle, le tambon, l’amphoe et la province, ainsi que l’acte autorisé, qui doit être décrit précisément : “ enregistrer un bail de 30 ans sur le terrain objet du chanote 12345 au profit de Mme Y, moyennant un loyer total de 3 000 000 bahts ” plutôt que “ gérer mon terrain ”.
Le formulaire fonctionne pour les terres détenues sous un chanote ou Nor Sor 3 Gor, et pour les maisons enregistrées séparément du terrain. Les unités de copropriété utilisent le formulaire parallèle Or Chor 21. L’agent vérifie le formulaire par rapport au titre, aux copies de pièces d’identité et aux documents de transaction, appose le droit de timbre et l’archive avec les documents d’enregistrement.
Comment un étranger le remplit et le signe
L’étranger qui accorde le pouvoir, par exemple le propriétaire d’une maison ou le bénéficiaire d’un usufruit qui demande à un ami thaïlandais ou à un cabinet d’avocats de se présenter, signe en bas à droite sur la ligne intitulée ผู้มอบอำนาจ (mandant) et inscrit son nom entre parenthèses en dessous. Le formulaire comporte deux lignes พยาน (témoin) ; les propres avertissements du Département au verso exigent au moins un témoin, et deux lorsque le mandant appose son empreinte digitale au lieu de signer, auquel cas les témoins doivent signer et non apposer leur empreinte. Le mandataire, ผู้รับมอบอำนาจ, ne signe pas le formulaire. Joignez des copies signées du passeport du mandant et de la carte d’identité du mandataire, et ne laissez aucune case vide. Évitez les corrections ; lorsqu’une correction est inévitable, les avertissements du formulaire exigent que la modification soit décrite (ce qui a été barré ou ajouté) et que le mandant signe à côté de chacune. Ne mélangez pas les écritures ni les couleurs d’encre, et ne signez jamais avant que le formulaire soit complet. Le droit de timbre est de 10 bahts pour un seul acte et de 30 bahts pour plus d’un acte.
Si le formulaire est signé à l'étranger, le bureau foncier exige la preuve que la signature est authentique. Les voies établies consistent à signer devant une ambassade ou un consulat thaïlandais, qui certifie la signature, ou à signer devant un notaire, comme le permettent les propres avertissements du formulaire, et en pratique de nombreux bureaux fonciers veulent également que la signature du notaire soit légalisée pour être utilisée en Thaïlande ; le guide sur la légalisation de documents explique la procédure actuelle. Certains bureaux fonciers acceptent également une traduction en langue thaïlandaise certifiée en même temps. Vérifiez auprès du bureau spécifique avant de vous déplacer, car les pratiques varient selon les provinces.
Limites du mandataire et erreurs courantes
| Point | Que faire |
|---|---|
| Portée | Nommez l’acte, le titre de propriété, la contrepartie et le prix ou le loyer ; le mandataire ne peut aller au-delà des termes |
| Conflit d'intérêts | Un mandataire ne peut pas être l'autre partie à la même transaction, sauf si le formulaire l'autorise expressément (article 805 du Code civil et commercial) |
| Formulaires vierges | Ne signez jamais un formulaire Tor Dor 21 en blanc destiné à être rempli par un agent immobilier ou un promoteur. |
| Argent | Indiquez si le mandataire peut recevoir le prix ; à défaut, le paiement doit être versé directement au mandant |
| Calendrier | Signature proche du rendez-vous ; un formulaire vieux de plusieurs mois suscite des interrogations |
Le problème le plus fréquent est celui d'un étranger à l'étranger qui envoie une procuration de son pays d'origine, apostillée ou notariée, et qui constate que le bureau foncier refuse de l'exécuter. Le deuxième est celui d'un conjoint thaïlandais qui détient un formulaire Tor Dor 21 signé en blanc des années auparavant et l'utilise pour vendre ou hypothéquer une maison que l'étranger croyait être la sienne. Le troisième est l'enregistrement d'un usufruit ou d'un bail où le mandataire était autorisé à “ vendre ” mais non à “ enregistrer un usufruit ”, de sorte que le bureau renvoie tout le monde chez soi. Un formulaire Tor Dor 21 confère un réel pouvoir et doit être traité comme tel : un seul acte, un seul mandataire désigné, un prix indiqué et des copies conservées.
Dernière révision : 29 septembre 2026. Vérifié par rapport au formulaire Tor Dor 21 actuel du Département des terres (les deux pages, y compris les sept avertissements imprimés au verso) et à l’article 805 du Code civil et commercial. Les montants des droits de timbre suivent le barème des droits de timbre du Code des impôts tel qu’il est couramment cité et n’ont pas été relus dans le cadre de cet examen.
Foire aux questions
Puis-je utiliser une procuration générale au bureau foncier thaïlandais ?
Généralement non. Les bureaux fonciers exigent le formulaire propre au Département des terres, le Tor Dor 21 pour les terrains et les maisons ou l'Or Chor 21 pour les lots de copropriété, rempli en thaï avec les références du titre de propriété et l'acte exact autorisé. Une procuration générale ou rédigée à l'étranger est normalement refusée, bien que certains bureaux l'acceptent lorsqu'elle est jointe à un formulaire Tor Dor 21 dûment complété.
Où un étranger signe-t-il le Tor Dor 21 ?
Sur la ligne intitulée ผู้มอบอำนาจ (mandant) en bas à droite, avec le nom inscrit entre parenthèses en dessous. Au moins un témoin signe sur les lignes พยาน, et deux si le mandant appose son empreinte digitale. La personne qui reçoit le pouvoir ne signe pas le formulaire ; elle le présente au bureau foncier avec sa pièce d’identité et la copie signée du passeport du mandant.
Un Tor Dor 21 signé à l'étranger doit-il être notarié ?
Il doit être certifié, mais pas nécessairement par un notaire : l’avertissement 7 du formulaire exige une certification soit par une ambassade ou un consulat thaïlandais, soit par un notaire dans le pays de signature, dont de nombreux bureaux fonciers exigent aussi que la signature soit légalisée pour une utilisation en Thaïlande. Joignez une copie signée du passeport et vérifiez à l’avance les exigences actuelles du bureau.
Voir aussi : Or Chor 21, procuration, bureau foncier, notaire, procurations pour la Thaïlande et titres de propriété en Thaïlande.
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