รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
ท.ด.21 (ท.ด.21 หรือเขียนว่า ท.ด.21, Thor Dor 21 หรือ T.D.21) เป็นแบบหนังสือมอบอำนาจอย่างเป็นทางการของกรมที่ดิน ใช้มอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทนที่สำนักงานที่ดินในธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินหรือบ้าน ได้แก่ การขาย การซื้อ การโอนโดย การยกทรัพย์สินให้ หรือโดยทางมรดก, จำนอง, การจดทะเบียนการเช่า, สิทธิเก็บกิน, สิทธิเหนือพื้นดิน หรือ ภาระจำยอม. เป็นเอกสารแผ่นเดียว พิมพ์ภาษาไทยทั้งด้านหน้าและด้านหลัง และสำนักงานที่ดินยอมรับเอกสารนี้แทนการมาด้วยตนเองของคู่กรณี หนังสือมอบอำนาจทั่วไป แม้จะร่างไว้อย่างรอบคอบเพียงใด มักถูกปฏิเสธ Tor Dor 21 คือเอกสารที่ทำให้การจดทะเบียนสำเร็จได้.
สารบัญ
สิ่งที่แบบฟอร์มทำที่สำนักงานที่ดิน
การขายและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินส่วนใหญ่ในประเทศไทยจะสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (สัญญาเช่าเกินสามปีที่ไม่ได้จดทะเบียนใช้บังคับได้เพียงสามปี ตามมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) และพนักงานเจ้าหน้าที่ต้องพบคู่กรณีทั้งสองฝ่ายหรือผู้แทนที่ได้รับมอบอำนาจ แบบ ท.ด. 21 คือแบบมาตรฐานของกรมที่ดินสำหรับการมอบอำนาจดังกล่าว โดยบันทึกชื่อและเลขบัตรประจำตัวหรือรายละเอียดหนังสือเดินทางของผู้มอบอำนาจ รายละเอียดของผู้รับมอบอำนาจ เลขที่โฉนดที่ดิน เลขที่ดิน ตำบล อำเภอ และจังหวัด และกิจการที่มอบอำนาจ ซึ่งควรระบุให้ชัดเจน เช่น “เพื่อจดทะเบียนการเช่าที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 12345 มีกำหนด 30 ปี ให้แก่นางสาว Y ค่าเช่ารวม 3,000,000 บาท” แทนที่จะเป็น “เพื่อจัดการเรื่องที่ดินของฉัน”.
แบบฟอร์มนี้ใช้ได้กับที่ดินที่ถือครองภายใต้ โฉนด หรือน.ส. 3 ก., และสำหรับบ้านที่จดทะเบียนแยกต่างหากจากที่ดิน ห้องชุดในอาคารชุดใช้แบบฟอร์มคู่ขนานคือ Or Chor 21 เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบแบบฟอร์มกับโฉนด สำเนาเอกสารประจำตัว และเอกสารการทำธุรกรรม ติดอากรแสตมป์ และเก็บรวมไว้กับเอกสารการจดทะเบียน.
ชาวต่างชาติกรอกและลงนามอย่างไร
ชาวต่างชาติผู้มอบอำนาจ เช่น เจ้าของบ้านหรือผู้ทรงสิทธิเก็บกินที่ขอให้เพื่อนชาวไทยหรือสำนักงานกฎหมายไปดำเนินการแทน ลงลายมือชื่อในช่องที่เขียนว่า ผู้มอบอำนาจ (grantor) ที่มุมขวาล่าง และเขียนชื่อตัวบรรจงในวงเล็บใต้ลายมือชื่อ แบบฟอร์มมีช่อง พยาน (witness) สองช่อง คำเตือนของกรมที่ดินที่ด้านหลังแบบฟอร์มกำหนดให้มีพยานอย่างน้อยหนึ่งคน และต้องมีพยานสองคนหากผู้มอบอำนาจพิมพ์ลายนิ้วมือแทนการลงลายมือชื่อ ซึ่งในกรณีนั้นพยานต้องลงลายมือชื่อ จะพิมพ์ลายนิ้วมือไม่ได้ ผู้รับมอบอำนาจไม่ต้องลงลายมือชื่อในแบบฟอร์ม แนบสำเนาหนังสือเดินทางของผู้มอบอำนาจและสำเนาบัตรประจำตัวของผู้รับมอบอำนาจที่ลงลายมือชื่อรับรองแล้ว และอย่าเว้นช่องว่างไว้ หลีกเลี่ยงการแก้ไข หากจำเป็นต้องแก้ไข คำเตือนในแบบฟอร์มกำหนดให้ระบุการแก้ไขนั้น (ขีดฆ่าหรือเติมข้อความใด) และให้ผู้มอบอำนาจลงลายมือชื่อกำกับทุกแห่ง อย่าใช้ลายมือหรือสีหมึกปะปนกัน และอย่าลงลายมือชื่อก่อนกรอกแบบฟอร์มให้ครบถ้วน อากรแสตมป์คือ 10 บาทสำหรับการมอบอำนาจให้ทำการครั้งเดียว และ 30 บาทสำหรับมากกว่าหนึ่งครั้ง.
หากแบบฟอร์มถูกลงนามที่ต่างประเทศ, สำนักงานที่ดินต้องการหลักฐานว่าลายมือชื่อนั้นเป็นของจริง วิธีที่ใช้กันเป็นที่ยอมรับคือการลงลายมือชื่อต่อหน้าสถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทย ซึ่งจะรับรองลายมือชื่อให้ หรือการลงลายมือชื่อต่อหน้าโนตารีพับลิก ตามที่คำเตือนในแบบฟอร์มเองอนุญาตไว้ และในทางปฏิบัติ สำนักงานที่ดินหลายแห่งยังต้องการให้ลายมือชื่อของโนตารีพับลิกผ่านการรับรองนิติกรณ์เพื่อใช้ในประเทศไทยด้วย; การรับรองนิติกรณ์เอกสาร อธิบายขั้นตอนการดำเนินการปัจจุบัน. สำนักงานที่ดินบางแห่งยังยอมรับการแปลภาษาไทยที่ได้รับการรับรองพร้อมกันไปด้วย. โปรดตรวจสอบกับสำนักงานที่เกี่ยวข้องก่อนเดินทาง เนื่องจากแนวปฏิบัติอาจแตกต่างกันไปตามแต่ละจังหวัด.
ขอบเขตอำนาจของผู้รับมอบอำนาจและข้อผิดพลาดที่พบบ่อย
| ประเด็น | สิ่งที่ต้องทำ |
|---|---|
| ขอบเขต | ระบุนิติกรรม โฉนด คู่สัญญาอีกฝ่าย และราคาหรือค่าเช่า; ผู้รับมอบอำนาจไม่สามารถทำเกินกว่าถ้อยคำที่ระบุไว้ได้ |
| การทำนิติกรรมกับตนเอง | ผู้รับมอบอำนาจจะเป็นคู่สัญญาอีกฝ่ายในธุรกรรมเดียวกันไม่ได้ เว้นแต่แบบฟอร์มจะอนุญาตไว้โดยชัดแจ้ง (มาตรา 805 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) |
| แบบฟอร์มว่างเปล่า | อย่าลงนามใน Tor Dor 21 ที่ยังไม่ได้กรอกข้อความ เพื่อให้นายหน้าหรือผู้พัฒนาโครงการไปกรอกเอง |
| เงิน | ระบุว่าผู้รับมอบอำนาจรับชำระราคาแทนได้หรือไม่ หากไม่ได้ระบุ การชำระเงินควรจ่ายตรงให้แก่ผู้มอบอำนาจ |
| จังหวะเวลา | ลงชื่อใกล้กับนัดหมาย; แบบฟอร์มที่เก่ากว่าหลายเดือนก่อให้เกิดคำถาม |
ปัญหาที่พบบ่อยที่สุดคือชาวต่างชาติที่อยู่ต่างประเทศส่งหนังสือมอบอำนาจที่ทำในประเทศของตน ซึ่งผ่านการรับรองแบบอะพอสทิลหรือรับรองโดยโนตารี แล้วพบว่าสำนักงานที่ดินไม่ดำเนินการตามนั้น ประการที่สองคือคู่สมรสชาวไทยที่ถือ Tor Dor 21 ซึ่งลงนามไว้โดยยังไม่ได้กรอกข้อความเมื่อหลายปีก่อน และนำไปใช้ขายหรือจำนองบ้านที่ชาวต่างชาติคิดว่าเป็นของตน ประการที่สามคือการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินหรือการเช่า ซึ่งผู้รับมอบอำนาจได้รับมอบอำนาจให้ “ขาย” แต่ไม่ได้รับมอบอำนาจให้ “จดทะเบียนสิทธิเก็บกิน” สำนักงานจึงให้ทุกคนกลับบ้าน Tor Dor 21 ให้อำนาจจริงและควรปฏิบัติต่อเอกสารนี้เช่นนั้น: หนึ่งนิติกรรม ผู้รับมอบอำนาจหนึ่งคนที่ระบุชื่อ ระบุราคา และเก็บสำเนาไว้.
ปรับปรุงล่าสุด: 29 กันยายน 2569. ตรวจสอบเทียบกับแบบ ท.ด. 21 ฉบับปัจจุบันของกรมที่ดิน (ทั้งสองหน้า รวมถึงคำเตือนเจ็ดข้อที่พิมพ์อยู่ด้านหลัง) และมาตรา 805 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ตัวเลขอากรแสตมป์เป็นไปตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ท้ายประมวลรัษฎากรตามที่อ้างอิงกันทั่วไป และไม่ได้อ่านทบทวนซ้ำในการตรวจสอบครั้งนี้.
คำถามที่พบบ่อย
ฉันสามารถใช้หนังสือมอบอำนาจทั่วไปที่สำนักงานที่ดินของประเทศไทยได้หรือไม่
โดยปกติแล้วไม่ได้ สำนักงานที่ดินต้องการแบบฟอร์มของกรมที่ดินเอง คือ Tor Dor 21 สำหรับที่ดินและบ้าน หรือ Or Chor 21 สำหรับห้องชุดในอาคารชุด ซึ่งกรอกเป็นภาษาไทยพร้อมรายละเอียดโฉนดและนิติกรรมที่มอบอำนาจอย่างชัดเจน หนังสือมอบอำนาจทั่วไปหรือที่ร่างในต่างประเทศมักถูกปฏิเสธ แม้ว่าบางสำนักงานจะยอมรับเมื่อแนบมากับ Tor Dor 21 ที่กรอกครบถ้วนแล้ว.
ชาวต่างชาติเซ็นชื่อในเอกสาร ท.ด. 21 ที่ไหน
ในช่องที่เขียนว่า ผู้มอบอำนาจ (grantor) ที่มุมขวาล่าง โดยเขียนชื่อตัวบรรจงในวงเล็บข้างใต้ พยานอย่างน้อยหนึ่งคนลงลายมือชื่อในช่อง พยาน และต้องมีสองคนหากผู้มอบอำนาจพิมพ์ลายนิ้วมือ ผู้รับมอบอำนาจไม่ต้องลงลายมือชื่อในแบบฟอร์ม แต่ต้องนำแบบฟอร์มไปยื่นที่สำนักงานที่ดินพร้อมบัตรประจำตัวของตนและสำเนาหนังสือเดินทางของผู้มอบอำนาจที่ลงลายมือชื่อรับรองแล้ว.
หนังสือ ท.ด. 21 ที่ลงนามในต่างประเทศ จำเป็นต้องได้รับการรับรองโนตารี (notarisation) หรือไม่
ต้องมีการรับรอง แต่ไม่จำเป็นต้องรับรองโดยโนตารีปับลิกเสมอไป: คำเตือนข้อ 7 ในแบบระบุให้มีการรับรองโดยสถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทย หรือโดยโนตารีปับลิกในประเทศที่ลงนาม ซึ่งสำนักงานที่ดินหลายแห่งยังต้องการให้ลายมือชื่อของโนตารีปับลิกนั้นผ่านการรับรองนิติกรณ์เพื่อใช้ในประเทศไทยด้วย ให้แนบสำเนาหนังสือเดินทางที่ลงลายมือชื่อแล้ว และสอบถามข้อกำหนดปัจจุบันของสำนักงานที่ดินนั้นล่วงหน้า.
ดูเพิ่มเติม: อ.ช. 21, หนังสือมอบอำนาจ, สำนักงานที่ดิน, ทนายความ, หนังสือมอบอำนาจสำหรับประเทศไทย และ โฉนดที่ดินในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.