อัพเดทล่าสุดเมื่อ วันที่ 22, 2026
คำตอบสั้นๆ คือ ชาวต่างชาติสามารถรับที่ดินในประเทศไทยได้โดยทางมรดก แต่ในกรณีส่วนใหญ่ พวกเขาไม่สามารถครอบครองที่ดินนั้นได้.
โดยทั่วไปแล้ว กฎหมายไทยกำหนดให้ทายาทชาวต่างชาติจะต้องขายที่ดินภายในระยะเวลาที่กรมที่ดินกำหนด เงินที่ได้จากการขายเป็นของทายาท แต่ที่ดินนั้นไม่ใช่ของทายาท.
อย่างไรก็ตาม มีข้อยกเว้นอยู่บ้าง มีช่องทางตามกฎหมาย 6 ช่องทางที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินหรือมีสิทธิคล้ายเจ้าของในประเทศไทย ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่มีคุณสมบัติที่จะได้รับสิทธิ์ใดๆ เหล่านั้น แต่การวิเคราะห์อย่างครบถ้วนจำเป็นต้องทราบว่าช่องทางเหล่านี้มีอยู่จริง.
คู่มือนี้อธิบายหลักเกณฑ์พื้นฐาน ระบุข้อยกเว้นทุกข้อพร้อมพื้นฐานทางกฎหมาย อ้างอิงคำตัดสินของศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง และบอกคุณว่าควรทำอย่างไรหากคุณเป็นทายาทต่างชาติที่กำลังเผชิญกับสถานการณ์นี้อยู่.
กฎพื้นฐาน: เหตุใดชาวต่างชาติจึงไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้
จุดเริ่มต้นคือ มาตรา 86 แห่งพระราชบัญญัติประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (1954):
หนทางเดียวที่ชาวต่างชาติจะถือครองที่ดินภายใต้มาตรา 86 ได้คือสนธิสัญญาแบบทวิภาคี ประเทศไทยไม่มีสนธิสัญญาดังกล่าวที่บังคับใช้มาตั้งแต่ปี 1970 แล้ว สนธิสัญญาฉบับสุดท้ายถูกยกเลิกไปเมื่อกว่า 55 ปีที่แล้ว และไม่มีสนธิสัญญาใดมาทดแทน.
สนธิสัญญาไมตรีและความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจระหว่างไทยและสหรัฐอเมริกา บางครั้งถูกยกขึ้นมาโดยลูกค้าชาวอเมริกัน สนธิสัญญานี้ให้สิทธิทางธุรกิจอย่างกว้างขวางแก่พลเมืองสหรัฐฯ ในประเทศไทย แต่ไม่ได้ให้สิทธิในการเป็นเจ้าของที่ดิน.
ดังนั้นกฎพื้นฐานจึงเป็นเรื่องจริง ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้ กฎนี้ไม่เปลี่ยนแปลงแม้ในขณะที่คุณได้รับมรดก เมื่อทายาทชาวต่างชาติปรากฏในกองมรดกของไทยที่มีที่ดิน มาตรา 86 จะเป็นประเด็นแรกที่ต้องพิจารณา.
แต่กฎพื้นฐานก็มีข้อยกเว้น ข้อยกเว้นเหล่านั้นมีขอบเขตจำกัดและมีเงื่อนไขที่เข้มงวด แต่ก็คุ้มค่าที่จะรู้.
ข้อยกเว้น: เมื่อใดที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองสิทธิในที่ดินในประเทศไทยได้
มีช่องทางตามกฎหมาย 6 ช่องทางที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินหรือสิทธิในที่ดินติดที่ดินในประเทศไทย. ข้อแรกมีความสำคัญที่สุดสำหรับชาวต่างชาติที่พำนักอาศัยและทายาทชาวต่างชาติ ส่วนข้ออื่นๆ นั้นเกี่ยวข้องกับกิจกรรมการลงทุนหรือโครงสร้างธุรกิจเฉพาะด้าน.
ทรัพย์อิงสิทธิ (ทรัพย์อิงสิทธิ์) — พระราชบัญญัติสิทธิในทรัพย์สิน พ.ศ. 2562
นี่คือการพัฒนาที่สำคัญที่สุดในกฎหมายทรัพย์สินของไทยสำหรับชาวต่างชาติในรอบหลายทศวรรษ พระราชบัญญัติสิทธิในทรัพย์สิน (การกระทำทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562) ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2562 ทำให้เกิดสิทธิในทรัพย์สินประเภทใหม่ทั้งหมดแยกออกจากกรรมสิทธิ์.
สิทธิในที่ดินแบบสัปอิงสิทธ์ (Sap Ing Sith) ให้สิทธิแก่ผู้ถือครองเสมือนเจ้าของที่ดินในที่ดินแปลงหนึ่งเป็นเวลาสูงสุด 30 ปี สิทธินี้ต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดินโดยใช้โฉนดที่ดิน (nor sor 4 jor) เป็นหลักฐาน เฉพาะที่ดินที่มีโฉนดเท่านั้นที่เข้าข่าย ผู้ถือครองสามารถใช้ที่ดิน จัดการที่ดิน ให้เช่า จำนอง และโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่นได้เช่นเดียวกับเจ้าของที่ดิน มาตรา 11 ของพระราชบัญญัตินี้ได้กำหนดอำนาจเหล่านี้ไว้อย่างชัดเจน.
ที่สำคัญอย่างยิ่งสำหรับเรื่องการรับมรดก: มาตรา 12 ของพระราชบัญญัติระบุว่า สิทธิใน Sap Ing Sith สามารถส่งต่อผ่านทางกองมรดกของผู้ถือครองที่เสียชีวิตได้. ชาวต่างชาติที่ถือครองสิทธิ์ Sap Ing Sith สามารถยกสิทธิ์นั้นให้แก่ทายาทได้ ทายาท—รวมถึงทายาทชาวต่างชาติ—จะได้รับสิทธิ์นั้น ภาระผูกพันในการจำหน่ายตามมาตรา 94 จะไม่มีผลบังคับใช้.
นี่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ สิทธินี้มีอายุสูงสุด 30 ปี แต่ภายในระยะเวลานั้น ทายาทชาวต่างชาติจะมีสิทธิในที่ดินไทยที่จดทะเบียนและสืบทอดได้จริง นี่เป็นสิ่งที่ใกล้เคียงที่สุดกับกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ในปัจจุบันภายใต้กฎหมายไทย.
แหล่งที่มา: ประกาศในราชกิจจานุเบกษา วันที่ 30 พฤษภาคม 2562.
เส้นทาง 40 ล้านบาท — มาตรา 96 ทวิ ประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 96bis ถูกเพิ่มเข้าไปในประมวลกฎหมายที่ดิน เพื่ออนุญาตให้ชาวต่างชาติที่มีคุณสมบัติตามเกณฑ์ สามารถถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ เพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัย โดยมีเงื่อนไขที่เข้มงวดและเป็นไปตามลำดับ:
ชาวต่างชาติจะต้องลงทุนอย่างน้อย 40 ล้านบาทในตราสารที่ได้รับอนุมัติ ได้แก่ พันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย พันธบัตรที่ออกโดยสถาบันการเงินของรัฐ หรือการลงทุนในธุรกิจที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI การลงทุนจะต้องคงอยู่เป็นระยะเวลาอย่างน้อย 5 ปี ที่ดินต้องใช้เพื่อที่อยู่อาศัยเท่านั้น และต้องอยู่ในเขตที่กระทรวงมหาดไทยกำหนด ต้องได้รับอนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย.
นี่เป็นสิทธิในการได้มาซึ่งทรัพย์สิน ไม่ใช่สิทธิในการรับมรดกโดยอิสระ มาตรา 96 บิส ออกแบบมาเพื่อนักลงทุนที่ยังมีชีวิตอยู่และมีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนดและยื่นขอใช้สิทธิ สิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อนักลงทุนเสียชีวิต และสิทธิตามมาตรา 96 บิส จะตกทอดไปยังทายาทหรือไม่นั้น ยังไม่เป็นที่แน่ชัด แหล่งข้อมูลทางกฎหมายที่เผยแพร่ฉบับหนึ่งที่เราตรวจสอบระบุว่า สิทธิดังกล่าวไม่ได้ส่งต่อโดยอัตโนมัติผ่านทางกองมรดก ควรปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทยเพื่อตรวจสอบข้อเท็จจริงในปัจจุบันก่อนที่จะอ้างอิงสิทธิตามมาตรา 96 บิส ที่ยังคงอยู่หลังการเสียชีวิต.
ธุรกิจที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI — พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2523 (พ.ศ. 2520) มาตรา 27
ชาวต่างชาติหรือบริษัทต่างชาติที่ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนสามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้ มาตรา 27 แห่งพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน (กิจกรรมส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520) ให้สิทธิในที่ดินที่จำเป็นสำหรับกิจกรรมที่ได้รับการส่งเสริม ที่ดินโรงงาน ที่ดินสำนักงานสำหรับธุรกิจที่ได้รับการส่งเสริม - ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้โดยมีใบรับรองส่งเสริม BOI ที่ถูกต้อง.
นี่เป็นสิทธิ์ทางธุรกิจ ไม่ใช่สิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคล สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของที่ดินภายใต้มาตรา 27 นั้นผูกพันกับการส่งเสริมการลงทุนจากรัฐบาล (BOI) และกิจกรรมที่ได้รับการส่งเสริม หากนักลงทุนต่างชาติเสียชีวิต ทรัพย์สินทางธุรกิจจะไม่กลายเป็นมรดกส่วนบุคคลโดยอัตโนมัติเช่นเดียวกับทรัพย์สินอื่นๆ โครงสร้างทางกฎหมายของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริม — บริษัท ห้างหุ้นส่วน หรือบุคคลธรรมดา — จะเป็นตัวกำหนดสิ่งที่เกิดขึ้น สำหรับการวางแผนมรดกด้วยทรัพย์สินของ BOI จำเป็นต้องขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ.
นิคมอุตสาหกรรม — พระราชบัญญัติ IEAT พ.ศ. 2525 มาตรา 44
ผู้ประกอบการต่างชาติในโซนที่การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) บริหารจัดการสามารถเป็นเจ้าของที่ดินภายในนิคมอุตสาหกรรมเหล่านั้นได้ มาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (สำนักงานเทคโนโลยีอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522) ให้สิทธินี้.
มีเงื่อนไขอยู่ข้อหนึ่งคือ หากผู้ประกอบการต่างชาติยุติการดำเนินงานในที่ดินนั้น ที่ดินจะต้องถูกจำหน่ายภายในสามปีนับจากวันที่ยุติการดำเนินงาน นี่คือสิทธิการเป็นเจ้าของแบบมีเงื่อนไข เป็นการเป็นเจ้าของที่ดินอย่างแท้จริงในขณะที่ธุรกิจยังดำเนินอยู่ แต่ไม่ใช่การเป็นเจ้าของถาวรที่แยกออกจากกิจกรรมทางธุรกิจ.
สำหรับเรื่องมรดก: หากผู้ประกอบการต่างชาติเสียชีวิตและธุรกิจหยุดดำเนินการ ระยะเวลาสามปีในการจำหน่ายทรัพย์สินจะเริ่มนับ ผู้รับมรดกจะได้รับเงินที่ได้จากการขาย ไม่ใช่ที่ดิน หากธุรกิจยังคงดำเนินต่อไป (เช่น ผ่านโครงสร้างบริษัทที่คงอยู่แม้บุคคลนั้นจะเสียชีวิตไปแล้ว) เรื่องมรดกจะซับซ้อนมากขึ้นและต้องอาศัยคำแนะนำเฉพาะทาง.
แหล่งที่มา: พระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย.
พระราชบัญญัติระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก — EEC พ.ศ. 2561 (2018) มาตรา 49
พระราชบัญญัติระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (พื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561) กำหนดให้มีเขตพิเศษครอบคลุมพื้นที่จังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา มาตรา 49 มีข้อยกเว้นตามกฎหมายที่ได้รับการยืนยัน.
มาตรา 49 ให้สิทธิ นิติบุคคล บริษัทที่ดำเนินงานในเขตส่งเสริมพิเศษของ EEC ซึ่งมีคุณสมบัติเป็นชาวต่างชาติภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน มีสิทธิในการเป็นเจ้าของที่ดินภายในเขตดังกล่าวเพื่อดำเนินธุรกิจที่ได้รับอนุญาต โดยไม่ต้องขออนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดิน นอกจากนี้ มาตราเดียวกันนี้ยังยกเว้นนิติบุคคลต่างชาติที่ได้รับการส่งเสริมจาก EEC จากโควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติภายใต้พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม สำหรับห้องชุดคอนโดมิเนียมที่ใช้ในธุรกิจ.
เงื่อนไขการจำหน่ายที่ดินนั้นคล้ายคลึงกับพระราชบัญญัติ IEAT กล่าวคือ หากผู้ประกอบการถือครองที่ดินแต่ไม่ได้ดำเนินกิจการภายในสามปี หรือหยุดดำเนินกิจการ ที่ดินนั้นจะต้องถูกขายภายในหนึ่งปีนับจากวันที่ได้รับแจ้ง ขอบเขตพื้นที่ดินและเกณฑ์คุณสมบัติจะถูกกำหนดโดยคณะกรรมการนโยบาย EEC โดยได้รับอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี และมีเพดานสูงสุดตามที่พระราชบัญญัติ BOI หรือพระราชบัญญัติ IEAT อนุญาต.
ข้อจำกัดที่สำคัญ: มาตรา 49 ใช้บังคับกับนิติบุคคล—บริษัท—ไม่ใช่บุคคลธรรมดา ชาวต่างชาติแต่ละคน ไม่ว่าจะร่ำรวยเพียงใดหรือมีการลงทุนใน EEC มากเพียงใด ก็ไม่มีสิทธิในการเป็นเจ้าของที่ดินส่วนบุคคลภายใต้มาตรา 49 สิทธินั้นเป็นของนิติบุคคล สำหรับการสืบทอดมรดก สิ่งสำคัญคือโครงสร้างนิติบุคคลที่ถือครองธุรกิจที่ได้รับการส่งเสริมโดย EEC ไม่ใช่ทรัพย์สินส่วนบุคคลของนักลงทุนแต่ละราย.
แหล่งที่มา: พระราชบัญญัติ EEC พ.ศ. 2561 มาตรา 49.
มาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน: บทบัญญัติเกี่ยวกับการรับมรดก
ประมวลกฎหมายที่ดินมีมาตราเฉพาะเกี่ยวกับการรับมรดกโดยชาวต่างชาติ มาตรา 93 ระบุว่า:
มองเผินๆ แล้ว นี่ดูเหมือนจะเป็นหนทางให้ชาวต่างชาติได้ครอบครองที่ดินมรดก แต่ในทางปฏิบัติแล้ว มันเป็นเพียงกฎหมายที่ไม่มีผลบังคับใช้.
มาตรา 93 ถูกเขียนขึ้นสำหรับสถานการณ์หนึ่ง คือ ชาวต่างชาติที่ได้รับมรดกที่ดินจากชาวต่างชาติอีกคนหนึ่งซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายภายใต้สนธิสัญญา (มาตรา 86) แต่เนื่องจากปัจจุบันไม่มีสนธิสัญญาที่ยังมีผลบังคับใช้ ชาวต่างชาติจึงไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายภายใต้มาตรา 86 เงื่อนไขที่มาตรา 93 กำหนดไว้จึงไม่มีอยู่จริง.
แม้ว่าทายาทชาวต่างชาติจะยื่นขออนุญาตต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย แต่รัฐมนตรีก็ไม่สามารถอนุมัติได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ไม่มีสนธิสัญญาใดที่อนุญาตให้ทำเช่นนั้นได้ การปฏิบัติของกรมที่ดินและผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายหลายท่านยืนยันในเรื่องนี้.
ชาวต่างชาติ แต่งงานกับชาวไทย ผู้ที่เสียชีวิตโดยทิ้งที่ดินไว้เป็นมรดก ถือเป็นทายาทตามกฎหมาย มาตรา 1629 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์. นั่นเป็นเรื่องชัดเจน การเป็นทายาทตามกฎหมายไม่ได้ทำให้มาตรา 93 มีผลบังคับใช้ การแต่งงานสร้างสิทธิในการรับมรดก ไม่ได้สร้างสนธิสัญญา.
มาตรา 94: จะเกิดอะไรขึ้นกับที่ดิน
มาตรา 94 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน กำหนดสิ่งที่ต้องเกิดขึ้นกับที่ดินที่ชาวต่างชาติถือครองโดยไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้องตามกฎหมาย:
นี่คือบทบัญญัติที่ใช้บังคับสำหรับทายาทชาวต่างชาติ ทายาทชาวต่างชาติมีเวลาตั้งแต่ 180 วันถึง 1 ปีในการขายที่ดิน อธิบดีกรมที่ดินจะเป็นผู้กำหนดกำหนดเวลาที่แน่นอน ทายาทจะได้รับเงินจากการขายที่ดิน.
หากทายาทไม่ขายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด อธิบดีสามารถขายที่ดินนั้นได้ ทายาทจะยังคงได้รับเงินจากการขาย แต่จะสูญเสียการควบคุมกระบวนการขาย และราคาขายที่ได้อาจต่ำกว่าการขายโดยสมัครใจ.
ศาลฎีกาได้กล่าวไว้ว่าอย่างไรบ้าง
มีหลายอย่าง คำตัดสินของศาลฎีกา (ดิกา) ในประเด็นนี้โดยเฉพาะ คำพิพากษาของศาลตลอดสามทศวรรษแสดงให้เห็นถึงรูปแบบที่สอดคล้องกัน.
ข้อเท็จจริง: ชาวต่างชาติ (นายซงเล้ง) ไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ เขาจึงโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุตรของตน (จำเลย) เมื่อเขาเสียชีวิต บุตรอีกคนของเขา (โจทก์) จึงฟ้องร้องเพื่อขอส่วนแบ่งมรดก.
ปัญหา: ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยว่าการเวนคืนที่ดินเป็นโมฆะตามมาตรา 86 ดังนั้นโจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องร้อง.
ศาลฎีกาตัดสินว่า: แม้ว่าการได้มาซึ่งที่ดินจะไม่ชอบด้วยกฎหมายภายใต้มาตรา 86 แต่ก็ไม่ได้เป็นโมฆะโดยสิ้นเชิง ชาวต่างชาติยังคงมีสิทธิภายใต้มาตรา 94 ในการจำหน่ายที่ดินนั้น ตราบใดที่เขายังไม่ได้ขาย ที่ดินนั้นก็ยังคงเป็นทรัพย์สินของเขา เมื่อเขาเสียชีวิต ที่ดินนั้นก็จะกลายเป็นส่วนหนึ่งของกองมรดกของเขา ทายาทตามกฎหมายสามารถฟ้องร้องเพื่อขอส่วนแบ่งในกองมรดกนั้นได้.
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: มาตรา 86 และ 94 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน; มาตรา 150 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์; มาตรา 55 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง.
ข้อเท็จจริง: นายอุดม พลเมืองชาวจีน ซื้อที่ดินและจดทะเบียนในชื่อของบุตรผู้เยาว์ (จำเลย) ต่อมาเขาได้ทำการ... จะ โดยยกที่ดินให้แก่บุตรทั้งสามคนอย่างเท่าเทียมกัน แต่จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกปฏิเสธที่จะแบ่งที่ดินนั้น.
ศาลฎีกาตัดสินว่า: ชาวต่างชาติได้ที่ดินมาโดยมิชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 86 แต่การได้มานั้นไม่ได้ปราศจากผลทางกฎหมาย เขายังคงมีสิทธิภายใต้มาตรา 94 ในการจำหน่ายที่ดินนั้น จนกว่าจะมีการจำหน่าย ที่ดินนั้นยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของเขา ดังนั้นเขาสามารถทำพินัยกรรมยกที่ดินนั้นให้ผู้อื่นได้ พินัยกรรมนั้นมีผลสมบูรณ์ และทรัพย์สินนั้นสามารถแบ่งให้แก่ทายาทได้.
หลักการสำคัญได้รับการยืนยันแล้ว: ชาวต่างชาติสามารถสร้างได้ คนไทยจะ ซึ่งครอบคลุมถึงที่ดินที่ถือครองในประเทศไทย แม้ว่าการถือครองนั้นจะไม่ถูกต้องตามกฎหมายภายใต้มาตรา 86 ก็ตาม ผู้จัดการมรดกต้องปฏิบัติตามมาตรา 94 และแบ่งปันผลประโยชน์.
ข้อเท็จจริง: นายชาวจีน (สัญชาติจีน) ซื้อที่ดิน 22 แปลงและจดทะเบียนในชื่อของจำเลย ต่อมาเขาแต่งงานกับโจทก์ (ภรรยาคนที่สองของเขา) และมีบุตรด้วยกัน หลังจากที่เขาได้รับสัญชาติไทยในปี 2531 และเสียชีวิตในปี 2546 ภรรยาของเขา (ในฐานะผู้จัดการมรดก) ได้ฟ้องร้องเพื่อขอคืนที่ดิน 22 แปลงจากจำเลย (บุตรของเขาจากความสัมพันธ์ครั้งแรก).
ศาลอุทธรณ์: ยกฟ้องคำร้องดังกล่าว.
ศาลฎีกาตัดสินว่า: ที่ดินยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติผู้ล่วงลับ ณ เวลาที่เสียชีวิต การแต่งตั้งตัวแทนนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมายภายใต้มาตรา 86 แต่ไม่ได้เป็นโมฆะในแง่ของการเพิกถอนสิทธิ์ทั้งหมด มาตรา 94 ยังคงรักษาสิทธิ์ในการจำหน่ายที่ดินไว้ สิทธิ์นั้นตกเป็นของกองมรดก ผู้จัดการมรดกมีสิทธิฟ้องร้องและขอให้โอนที่ดินเข้าสู่กองมรดกเพื่อจำหน่ายภายใต้มาตรา 94 จากนั้นเงินที่ได้จากการจำหน่ายจะถูกแบ่งให้แก่ทายาท.
คณะตุลาการ: วีระวัฒน์ ปวราจารย์, เมทินี ชโลธร, ณัฏฐชัย ไวยภาษจีรกุล.
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: มาตรา 86 และ 94 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน.
ข้อเท็จจริง: ที่ดินดังกล่าวถูกซื้อโดยชาวต่างชาติในระหว่างที่พวกเขายังมีสถานะเป็นคนต่างด้าวอยู่ ก่อนหน้านี้ศาลได้มีคำสั่งให้จำหน่ายที่ดินดังกล่าวภายใต้มาตรา 94 และ 96 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินแล้ว ชาวต่างชาติ (หรือกองมรดก) จะได้รับเงินจากการขายแทนการได้รับกรรมสิทธิ์.
ศาลฎีกายืนยันแล้ว: เมื่อศาลมีคำสั่งขายที่ดินตามมาตรา 94 ชาวต่างชาติ (หรือกองมรดกของชาวต่างชาติ) จะได้รับเงินจากการขาย แต่จะไม่ได้รับที่ดินนั้นเอง คำพิพากษาของศาลจะแทนที่ความจำเป็นในการลงนามของชาวต่างชาติในเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์.
จัดขึ้น: ข้อจำกัดของประมวลกฎหมายที่ดินใช้กับที่ดินในฐานะที่เป็นสินทรัพย์ทางภูมิศาสตร์ แต่ไม่ใช้กับอาคารที่สร้างบนที่ดิน ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอาคารที่สร้างบนที่ดินที่ตนเองไม่ได้เป็นเจ้าของได้ หลักการนี้มีความเกี่ยวข้องกับการสืบทอดมรดก ทายาทชาวต่างชาติอาจได้รับมรดกและครอบครองบ้านได้ แต่ต้องขายที่ดินที่อยู่ใต้บ้านนั้น.
แหล่งที่มา: อ้างอิงจากเว็บไซต์ thaisolicitor.com และสอดคล้องกับแนวปฏิบัติของกรมที่ดิน โปรดตรวจสอบในบันทึกอย่างเป็นทางการของศาลก่อนนำไปอ้างอิงในการดำเนินคดี.
ข้อเท็จจริง: นายล. ชาวจีนคนหนึ่งอาศัยอยู่ในประเทศไทยกับคู่ครองชาวไทยที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส และมีบุตรที่ได้รับการรับรองจำนวนสิบคน เขาเสียชีวิตเมื่อวันที่ 2 ตุลาคม 2542 บุตรคนหนึ่งได้รับการแต่งตั้งเป็นผู้จัดการมรดก และได้ดำเนินการเพื่อโอนที่ดินซึ่งถือครองโดยพี่น้องคนหนึ่ง เข้ามาอยู่ในกองมรดกเพื่อจำหน่ายตามมาตรา 94 และแบ่งปันผลประโยชน์.
ศาลฎีกาตัดสินว่า: ที่ดินดังกล่าวเป็นทรัพย์สินของกองมรดกและต้องขายตามมาตรา 94 ศาลได้ชี้แจงเพิ่มเติมอย่างชัดเจนว่า ข้อเท็จจริงที่ว่าที่ดินตกทอดไปยังทายาทผ่านทางมรดกนั้น ไม่ใช่การกำจัดทิ้งโดยตัวมันเอง ตามความหมายของมาตรา 94 การได้รับที่ดินผ่านทางมรดกไม่ถือเป็นการสิ้นสุดหรือปลดเปลื้องภาระผูกพันในการขาย ภาระผูกพันในการจำหน่ายที่มีอยู่ขณะที่ชาวต่างชาติยังมีชีวิตอยู่จะตกทอดผ่านกองมรดกและตกอยู่กับผู้จัดการมรดกและทายาท.
ผู้ถือครองกุญแจ (ภาษาไทย): “กรณีที่ดินพิพาทตกทอดแก่ทายาทโดยทางมรดกที่ถือไม่ได้ถึงการจำหน่ายที่ดินตามข้อกำหนดรมณ์กฎหมายกฎหมายที่ดินมาตรา 94”
คณะตุลาการ: วัฒนา วิทยกุล, สราวุธ สิริภาณุรักษ์, สุรพล เอี่ยมเทพคม.
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 และ 94; ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336, 1360, 1600, 1754.
คำตัดสินเหล่านี้ครอบคลุมระยะเวลาสี่ทศวรรษและชี้ไปในทิศทางเดียวกัน การได้มาซึ่งที่ดินโดยมิชอบด้วยกฎหมายของชาวต่างชาติ หรือการได้รับมรดกที่ดินนั้น ไม่ได้ถูกมองข้ามไป สิทธิในการจำหน่ายที่ดินและรับผลประโยชน์จากที่ดินนั้นเป็นสิทธิที่แท้จริงและบังคับใช้ได้ ซึ่งส่งต่อผ่านทางกองมรดกไปยังทายาท คำตัดสินที่ 1180/2563 เพิ่มประเด็นสำคัญในทางปฏิบัติอีกประการหนึ่ง คือ การได้รับที่ดินผ่านทางมรดกไม่ได้ทำให้เป็นไปตามข้อผูกพันในการจำหน่ายตามมาตรา 94 แต่เป็นการโอนข้อผูกพันนั้นไปยังผู้จัดการมรดก.
กรณีเฉพาะของคู่สมรสชาวต่างชาติ
สถานการณ์ที่พบบ่อยที่สุดในการปฏิบัติงานของเราคือคู่สมรสชาวไทย-ต่างชาติ คู่สมรสชาวไทยเป็นเจ้าของที่ดิน ต่อมาคู่สมรสชาวไทยเสียชีวิต คู่สมรสชาวต่างชาติต้องการทราบว่าจะเกิดอะไรขึ้นต่อไป.
คู่สมรสชาวต่างชาติเป็นทายาทตามกฎหมาย ภายใต้ มาตรา 1629 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, คู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่จะได้รับมรดกร่วมกับทายาทตามกฎหมายคนอื่นๆ ของผู้เสียชีวิต (บุตรก่อน แล้วจึงเป็นบิดามารดา) ส่วนแบ่งจะขึ้นอยู่กับว่ามีทายาทอยู่ในกลุ่มใด มาตรา 1635 กำหนดส่วนแบ่งของคู่สมรสในแต่ละกรณี.
ดังนั้นคู่สมรสชาวต่างชาติจึงมีสิทธิในการรับมรดกอย่างถูกต้อง สิ่งที่พวกเขาได้รับเป็นมรดกคือสิทธิในการรับเงินจากการขายที่ดิน ไม่ใช่ตัวที่ดินเอง.
นี่คือตัวอย่างการนำไปใช้จริง:
- คู่สมรสชาวไทยเสียชีวิต ศาลไทยจึงดำเนินการตามกระบวนการจัดการมรดก.
- จะมีการแต่งตั้งผู้จัดการมรดก (โดยส่วนใหญ่มักเป็นคู่สมรสชาวต่างชาติหรือทายาทคนอื่น).
- ที่ดินดังกล่าวถูกระบุว่าเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินผืนนั้น และได้แจ้งให้กรมที่ดินทราบแล้ว.
- อธิบดีจะกำหนดระยะเวลาในการกำจัด (180 วันถึงหนึ่งปี).
- ที่ดินถูกขายไปแล้ว ทายาทชาวต่างชาติได้รับส่วนแบ่งจากเงินที่ได้จากการขาย.
ประเด็นสำคัญประการหนึ่งคือ ที่ดินที่คู่สมรสชาวไทยเป็นเจ้าของอาจถูกซื้อภายใต้ระเบียบกระทรวงปี 2542 (หนังสือกระทรวงมหาดไทย ม.ท. 0710/ว.792 ลงวันที่ 23 มีนาคม 2542) ตามระเบียบดังกล่าว บุคคลสัญชาติไทยที่แต่งงานกับชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินได้ แต่คู่สมรสทั้งสองต้องลงนามในหนังสือรับรองที่สำนักงานที่ดินยืนยันว่าเงินที่ใช้เป็นทรัพย์สินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย (สินสมรส) ไม่ใช่สินสมรส ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ในคู่มือของเรา ในจดหมายยืนยันในประเทศไทย.
คำประกาศนั้นมีความสำคัญต่อการรับมรดก เพราะเป็นการยืนยันว่าที่ดินนั้นเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทยแต่เพียงผู้เดียว คู่สมรสชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์ร่วมเป็นเจ้าของมาก่อน สิทธิ์ในการรับมรดกเป็นเพียงพื้นฐานเดียวสำหรับสิทธิ์ของคู่สมรสชาวต่างชาติ และสิทธิ์นั้นมาพร้อมกับภาระผูกพันตามมาตรา 94 ที่จะต้องขาย.
ที่ดิน คอนโด และบ้าน: การเปรียบเทียบ
ทายาทชาวต่างชาติจะต้องปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ที่แตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์สินที่พวกเขาได้รับมรดก ตารางนี้สรุปหมวดหมู่หลักๆ ไว้.
| ประเภททรัพย์สิน | ทายาทต่างชาติสามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ได้หรือไม่? | กำหนดเวลาในการดำเนินการ | จำเป็นต้องแจ้งให้ทราบหรือไม่? | ผลลัพธ์หากไม่มีการดำเนินการใดๆ |
|---|---|---|---|---|
| ที่ดิน (โฉนดที่ดิน, NS3, NS3K) | ไม่ (เว้นแต่จะมีข้อยกเว้น) | 180 วัน ถึง 1 ปี (กำหนดโดยอธิบดี) | ใช่ (แจ้งสำนักงานที่ดิน) | อธิบดีขายที่ดิน |
| ทรัพย์อิงสิทธิ สิทธิ (ทรัพย์อิงสิทธิ) | ใช่ สามารถสืบทอดได้ตามมาตรา 12 ของพระราชบัญญัตินี้ | ห้ามทิ้งโดยบังคับ | จดทะเบียนมรดกที่สำนักงานที่ดิน | สิทธิ์ดังกล่าวจะคงอยู่ต่อไปตามระยะเวลาที่เหลือ (สูงสุด 30 ปี) |
| ห้องชุดคอนโดมิเนียม (สำหรับชาวต่างชาติที่มีคุณสมบัติครบถ้วน) | ใช่ ภายในโควตาต่างประเทศ 49% | ไม่มีการบังคับขายหากมีโควต้าเหลืออยู่ | แจ้งสำนักงานที่ดินภายใน 60 วัน | ต้องขายหากโควต้าเต็ม |
| ห้องชุดคอนโดมิเนียม (ชาวต่างชาติที่ไม่มีคุณสมบัติ) | เลขที่ | 1 ปีนับจากวันที่ซื้อกิจการ | แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรภายใน 60 วัน | อธิบดีขายหน่วยงานดังกล่าว |
| บ้าน/อาคารบนที่ดิน | ใช่ (เฉพาะตัวอาคาร ตามคำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 301/2538) | ไม่มีกำหนดเวลาสำหรับการสร้างอาคาร | เลขที่ | ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอาคาร แต่ต้องขายที่ดิน |
| สัญญาเช่า (ไม่มีข้อกำหนดเรื่องการสืบทอดสิทธิ์) | ไม่มีข้อมูล (สัญญาเช่าสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต) | ไม่มีข้อมูล | เลขที่ | สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติ |
| สิทธิเก็บกิน | ไม่มี (สิทธิส่วนบุคคล ไม่สามารถสืบทอดได้) | ไม่มีข้อมูล | เลขที่ | สิทธิในการใช้ประโยชน์จะสิ้นสุดลงเมื่อผู้ถือสิทธิเสียชีวิต |
กฎคอนโดมิเนียมมาจากมาตรา 19(7) ของพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม ทายาทต่างชาติที่มีคุณสมบัติคือผู้ที่ตรงตามเกณฑ์ในมาตรา 19(1) ได้แก่ ผู้มีถิ่นพำนักถาวร ชาวต่างชาติที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน หรือผู้ที่โอนเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทย ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่มีคุณสมบัติ พวกเขาจัดอยู่ในประเภทที่ไม่มีคุณสมบัติและต้องปฏิบัติตามกฎการจำหน่ายภายในหนึ่งปี.
แล้วสัญญาเช่าและสิทธิในการใช้ประโยชน์ล่ะ?
สิทธิการเช่า
ในประเทศไทย สัญญาเช่าไม่ใช่สิทธิในทรัพย์สิน แต่เป็นสิทธิตามสัญญาเฉพาะบุคคลภายใต้บทบัญญัติว่าด้วยการเช่าทรัพย์สินในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาเช่าผูกพันกับตัวผู้เช่า เมื่อผู้เช่าเสียชีวิต สัญญาเช่าก็สิ้นสุดลง.
ข้อยกเว้นเพียงอย่างเดียวคือสัญญาเช่าที่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการสืบทอดสิทธิ์โดยเฉพาะ ด้วยข้อกำหนดดังกล่าว ทายาทสามารถเข้ามารับช่วงต่อในฐานะผู้เช่าได้ แต่สิทธิ์นี้ไม่ได้มีผลผูกพันผู้สืบทอดของผู้ให้เช่าโดยอัตโนมัติ แม้จะมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการสืบทอดสิทธิ์ สิทธิ์ของทายาทก็เป็นสิทธิ์ตามสัญญา ไม่ใช่สิทธิ์ในทรัพย์สินที่จดทะเบียน.
หากคุณทำสัญญาเช่าที่ดินควบคู่ไปกับการจดทะเบียนสิทธิในสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน (สิทธิในการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน) สิทธิในสิ่งปลูกสร้างนั้นจะยังคงอยู่แม้ผู้เช่าจะเสียชีวิตไปแล้ว และอาจตกทอดเป็นมรดกได้ การรวมกันเช่นนี้จะให้ความมั่นคงในระยะยาวที่ดีกว่าสัญญาเช่าเพียงอย่างเดียว โปรดดูคำแนะนำของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ กฎหมายทรัพย์สินของไทย สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับพื้นผิวและโครงสร้างสัญญาเช่า.
สิทธิเก็บกิน
เอ สิทธิเก็บกิน เอกสารสิทธิ์นี้ให้สิทธิ์แก่ผู้ถือครองในการใช้และได้รับประโยชน์จากที่ดินของผู้อื่นเป็นระยะเวลาที่กำหนดหรือตลอดชีวิต เอกสารสิทธิ์นี้จะต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินและมีผลผูกพันกับเจ้าของที่ดินในอนาคต.
แต่เป็นสิทธิส่วนบุคคล ไม่ตกทอดไปยังทายาท เมื่อผู้ถือสิทธิใช้ประโยชน์เสียชีวิต สิทธินั้นก็สิ้นสุดลง ที่ดินจะกลับคืนสู่เจ้าของเดิมโดยปราศจากสิทธิใช้ประโยชน์ใดๆ เรื่องนี้ได้รับการยืนยันโดยมาตรา 1417 ถึง 1428 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.
ชาวต่างชาติจำนวนมากถือครอง สิทธิเก็บกิน สิทธิในการใช้ประโยชน์ในที่ดินที่จดทะเบียนในชื่อของคู่สมรสชาวไทยนั้น เมื่อชาวต่างชาติเสียชีวิต สิทธิในการใช้ประโยชน์ก็จะสิ้นสุดลง เมื่อคู่สมรสชาวไทยเสียชีวิต ที่ดิน (โดยปราศจากสิทธิในการใช้ประโยชน์) ก็จะตกเป็นของกองมรดก จากนั้นทายาทชาวต่างชาติก็จะต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันตามมาตรา 94.
แล้วพินัยกรรมฉบับไทยล่ะ?
ชาวต่างชาติที่ถือครองที่ดินในประเทศไทย แม้จะเป็นการถือครองโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ก็สามารถดำเนินการได้ พินัยกรรมฉบับสุดท้ายของไทย ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ดังกล่าว คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 2752/2543 ยืนยันเรื่องนี้โดยตรง.
พินัยกรรมไม่ได้เปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์ ที่ดินยังคงต้องขายตามมาตรา 94 แต่พินัยกรรมจะเป็นตัวกำหนดว่าใครจะได้รับเงินจากการขาย หากไม่มีพินัยกรรมไทยที่ถูกต้อง เงินจากการขายจะถูกแบ่งตามกฎทายาทตามกฎหมายภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่หากมีพินัยกรรม ผู้ตายสามารถกำหนดให้เงินจากการขายตกเป็นของทายาทที่ตนเลือกได้ รวมถึงทายาทชาวต่างชาติที่ไม่ได้อยู่ในกลุ่มทายาทตามกฎหมายด้วย.
พินัยกรรมที่ดินของไทยควรจัดทำโดยทนายความไทยในประเทศไทย ศาลไทยใช้กฎหมายไทยในการสืบทอดมรดกอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในประเทศไทย โปรดดูคำแนะนำของเราเพิ่มเติม พินัยกรรมฉบับสุดท้ายของไทย สำหรับข้อกำหนดอย่างเป็นทางการภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.
การจัดการผู้ได้รับการเสนอชื่อ: คำเตือน
คดีของศาลฎีกาข้างต้น (โดยเฉพาะคดีหมายเลข 5825/2539, 2752/2543 และ 6089/2558) ล้วนเกี่ยวข้องกับชาวต่างชาติที่ถือครองที่ดินผ่านตัวแทนชาวไทย ชาวต่างชาติเป็นผู้จ่ายเงินซื้อที่ดิน และชาวไทยเป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ นี่คือการจัดการผ่านตัวแทน.
กรณีเหล่านั้นยืนยันว่าการจัดเตรียมดังกล่าวมีผลทางกฎหมายบางประการสำหรับวัตถุประสงค์ในการรับมรดก ทรัพย์สินของชาวต่างชาติยังคงมีสิทธิได้รับผลประโยชน์ตามมาตรา 94 แต่ไม่ควรตีความว่าเป็นการรับรองโครงสร้างตัวแทน เพราะโครงสร้างเหล่านั้นผิดกฎหมาย มาตรา 113 ของประมวลกฎหมายที่ดินกำหนดโทษปรับและจำคุกไม่เกินสองปีสำหรับการทำหน้าที่เป็นตัวแทนให้กับชาวต่างชาติในการทำธุรกรรมที่ดิน.
คดีเหล่านี้เป็นการยุติข้อพิพาทเรื่องมรดกที่เกิดขึ้นจากข้อตกลงที่มีอยู่แล้ว ไม่ได้เป็นการทำให้ข้อตกลงเดิมนั้นถูกต้องตามกฎหมาย ยังมีทางเลือกทางกฎหมายอื่นๆ อีก เช่น สัญญาจำนองที่ดิน การซื้อคอนโดมิเนียม และการจัดสรรที่ดินตามมูลค่าส่วนต่าง ควรใช้ทางเลือกเหล่านั้น.
รายการตรวจสอบเชิงปฏิบัติสำหรับทายาทชาวต่างชาติ
หากคุณเป็นทายาทชาวต่างชาติที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในประเทศไทยในกองมรดก นี่คือสิ่งที่ต้องดำเนินการ:
- ยื่นคำร้องขอจัดการมรดก. ขอคำสั่งศาลไทยแต่งตั้งผู้จัดการมรดก เอกสารนี้จำเป็นก่อนที่สำนักงานที่ดินจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ใดๆ.
- ตรวจสอบว่ามีข้อยกเว้นหรือไม่. ผู้เสียชีวิตถือครองสิทธิ์ Sap Ing Sith หรือไม่? สิทธิ์ส่งเสริมการลงทุนจาก BOI หรือไม่? หรือสิทธิ์ในที่ดินนิคมอุตสาหกรรม IEAT หรือไม่? หากใช่ กฎที่ใช้บังคับจะแตกต่างออกไป และคุณอาจไม่ต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันในการจำหน่ายตามมาตรา 94.
- ระบุสินทรัพย์ที่ดินทั้งหมด. รวบรวมเอกสารสิทธิ์ (โฉนดที่ดิน, NS3 ฯลฯ) และตรวจสอบบันทึกของสำนักงานที่ดิน ยืนยันว่าแปลงที่ดินใดอยู่ในโครงการและแต่ละแปลงมีเอกสารสิทธิ์ประเภทใด.
- แจ้งให้กรมที่ดินทราบ. ผู้จัดการมรดกต้องแจ้งสำนักงานที่ดินว่าทายาทเป็นชาวต่างชาติ และที่ดินนั้นจะต้องถูกจำหน่ายตามมาตรา 94.
- ติดต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือทนายความที่มีใบอนุญาต. การขายต้องเสร็จสิ้นภายในระยะเวลาที่อธิบดีกำหนด เริ่มดำเนินการทันที หนึ่งปีนั้นไม่นานอย่างที่คิดเมื่อรวมขั้นตอนการจัดการมรดกและการบริหารจัดการที่ดินแล้ว.
- โอนเงินรายได้จากการขาย. เมื่อขายที่ดินแล้ว เงินที่ได้จากการขายจะถูกแบ่งให้แก่ทายาทตามข้อกำหนด จะ หรือตามกฎหมายที่กำหนดไว้ ทายาทชาวต่างชาติจะได้รับส่วนแบ่งเป็นเงินสด.
- จัดการเรื่องอาคารแยกต่างหาก. หากมีบ้านอยู่บนที่ดินนั้น ควรขอคำแนะนำทางกฎหมายเกี่ยวกับการแยกกรรมสิทธิ์บ้านออกจากกรรมสิทธิ์ที่ดิน ทายาทชาวต่างชาติสามารถครอบครองบ้านได้แม้หลังจากขายที่ดินไปแล้ว (ตามคำตัดสินของศาลฎีกาที่ 301/2538).
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่?
โดยส่วนใหญ่แล้ว ชาวต่างชาติสามารถรับที่ดินเป็นมรดกได้ แต่ไม่สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในชื่อของตนเองได้ พวกเขาต้องขายที่ดินภายในระยะเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด (ระหว่าง 180 วันถึง 1 ปี) และเก็บเงินที่ได้จากการขายไว้ มีข้อยกเว้นบางประการ — รวมถึง สิทธิ์ของ Sap Ing Sith, ที่ดินของ BOI และที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งมีกฎระเบียบที่แตกต่างกันออกไป.
มีข้อยกเว้นที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินในประเทศไทยหรือไม่
ใช่ มีข้อยกเว้นตามกฎหมายอยู่ 6 ข้อ ได้แก่ พระราชบัญญัติสิทธิในทรัพย์สิน (Sap Ing Sith, 2019), มาตรา 96bis แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน (ช่องทางการลงทุน 40 ล้านบาท), มาตรา 27 แห่งพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน (ที่ดิน BOI), มาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัตินิคมอุตสาหกรรมและการพาณิชย์ (ที่ดินนิคมอุตสาหกรรม), พระราชบัญญัติเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกสำหรับนักลงทุนที่ได้รับการส่งเสริมจาก EEC และอาจรวมถึงผู้ถือสัมปทานปิโตรเลียมด้วย แต่ละข้อมีขอบเขตจำกัด ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่มีคุณสมบัติที่จะได้รับข้อยกเว้นใดๆ เหล่านี้.
สาบวงศิษฐ์ คืออะไร และชาวต่างชาติสามารถรับมรดกได้หรือไม่
สิทธิในทรัพย์สิน (Sap Ing Sith) เป็นสิทธิในทรัพย์สินที่จดทะเบียนตามพระราชบัญญัติสิทธิในทรัพย์สิน พ.ศ. 2562 (2019) ซึ่งให้สิทธิแก่ผู้ถือครองเสมือนเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งเป็นระยะเวลาสูงสุด 30 ปี มาตรา 12 ของพระราชบัญญัติดังกล่าวระบุอย่างชัดเจนว่าสิทธินี้สามารถสืบทอดได้ ทายาทชาวต่างชาติที่ได้รับมรดกสิทธิในทรัพย์สินนี้จะไม่ต้องปฏิบัติตามข้อผูกพันในการจำหน่ายตามมาตรา 94 สิทธิในทรัพย์สินนี้จึงถือเป็นสิทธิที่ใกล้เคียงกับการเป็นเจ้าของที่ดินมากที่สุดสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทยในปัจจุบัน.
ชาวต่างชาติจะเกิดอะไรขึ้นหากไม่ขายที่ดินที่ได้รับมรดกภายในหนึ่งปี
ตามมาตรา 94 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจขายที่ดินแทนทายาท ทายาทชาวต่างชาติยังคงได้รับเงินจากการขาย แต่จะสูญเสียการควบคุมกระบวนการขายและราคาที่ได้มา.
ชาวต่างชาติที่แต่งงานกับคนไทยสามารถรับมรดกที่ดินของคู่สมรสได้หรือไม่?
ใช่ คู่สมรสชาวต่างชาติเป็นทายาทตามกฎหมายภายใต้กฎหมายดังกล่าว มาตรา 1629 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์. พวกเขาได้รับมรดก แต่ไม่สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ได้ พวกเขาต้องขายที่ดินภายในระยะเวลาที่กำหนดและเก็บเงินที่ได้จากการขายไว้เอง.
ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกห้องชุดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้หรือไม่?
ขึ้นอยู่กับสถานะของพวกเขา หากพวกเขามีคุณสมบัติตามมาตรา 19(1) แห่งพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม (ผู้มีถิ่นพำนักถาวรหรือผู้ที่โอนเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทย) พวกเขาสามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ภายในโควตาชาวต่างชาติ 49% ได้ หากพวกเขาไม่มีคุณสมบัติ พวกเขาต้องแจ้งสำนักงานที่ดินภายใน 60 วัน และขายห้องชุดภายในหนึ่งปี.
มาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินกล่าวถึงทายาทชาวต่างชาติอย่างไร?
มาตรา 93 ระบุว่า ชาวต่างชาติอาจได้รับมรดกที่ดินในฐานะทายาทตามกฎหมายได้ หากได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ในทางปฏิบัติ ปัจจุบันไม่มีรัฐมนตรีคนใดสามารถให้การอนุญาตนี้ได้ การอนุญาตต้องอาศัยสนธิสัญญาแบบทวิภาคี และสนธิสัญญาฉบับสุดท้ายหมดอายุไปเมื่อปี 1970 ปัจจุบันไม่มีสนธิสัญญาใดที่ยังมีผลบังคับใช้อยู่.
ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านหรืออาคารบนที่ดินที่ได้รับมรดกได้หรือไม่?
ใช่แล้ว ข้อจำกัดของประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับกับที่ดิน ไม่ใช่สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น ศาลฎีกาไทยได้ยืนยันในคำพิพากษาที่ 301/2538 (1995) ว่าชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินได้ ดังนั้นทายาทชาวต่างชาติจึงสามารถครอบครองบ้านได้ในขณะที่ขายที่ดินด้านล่างได้.
สิทธิในการใช้ประโยชน์จะตกทอดไปยังทายาทเมื่อผู้ถือสิทธิเสียชีวิตหรือไม่?
เลขที่ A สิทธิเก็บกิน เป็นสิทธิส่วนบุคคลภายใต้กฎหมายไทย สิทธินี้จะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติเมื่อผู้ถือสิทธิเสียชีวิต และไม่สามารถตกทอดเป็นมรดกได้ เรื่องนี้ได้รับการยืนยันโดยมาตรา 1417 ถึง 1428 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.
ประเด็นสำคัญ
- กฎพื้นฐานคือชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้ แต่มีข้อยกเว้นตามกฎหมายอยู่ 6 ข้อ ซึ่งชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่มีคุณสมบัติที่จะได้รับข้อยกเว้นใดๆ เหล่านั้น.
- ข้อยกเว้นที่สำคัญที่สุดสำหรับชาวต่างชาติแต่ละคนคือ พระราชบัญญัติสิทธิในทรัพย์สิน พ.ศ. 2562 (2019) ซึ่งบัญญัติให้มีสิทธิในที่ดินแบบสัญญาเงินกู้ (Sap Ing Sith) ที่สามารถจดทะเบียน โอน และสืบทอดได้โดยชัดแจ้งเป็นเวลาสูงสุด 30 ปี.
- มาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินอนุญาตให้มีการรับมรดกจากต่างชาติได้ในทางทฤษฎี แต่ในทางปฏิบัติแล้วไม่มีผลบังคับใช้ เนื่องจากไม่มีสนธิสัญญาใดที่จะทำให้มาตรานี้มีผลบังคับใช้ได้.
- มาตรา 94 เป็นบทบัญญัติที่ใช้บังคับสำหรับทายาทชาวต่างชาติส่วนใหญ่ ให้ขายที่ดินภายในระยะเวลาที่อธิบดีกำหนด (180 วันถึง 1 ปี) และเก็บเงินที่ได้จากการขายไว้.
- ศาลฎีกาได้ยืนยันในหลายคำพิพากษา (5825/2539, 2752/2543, 6089/2558) ว่าที่ดินที่ชาวต่างชาติถือครองอยู่ แม้จะโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ก็ถือเป็นส่วนหนึ่งของกองมรดกเมื่อเสียชีวิต และสามารถจัดการเพื่อประโยชน์ของทายาทได้.
- ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอาคารได้ แต่ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินที่อาคารเหล่านั้นตั้งอยู่ได้ ทายาทชาวต่างชาติสามารถเก็บรักษาบ้านไว้ได้ แต่ต้องขายที่ดินนั้นในภายหลัง.
- ห้องชุดคอนโดมิเนียมมีความแตกต่างกัน ทายาทชาวต่างชาติที่มีคุณสมบัติครบถ้วนสามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ได้ภายในโควตา 49% ส่วนทายาทชาวต่างชาติที่ไม่มีคุณสมบัติครบถ้วนจะต้องขายภายในหนึ่งปี.
- เอ สิทธิเก็บกิน สิทธิ์นี้จะสิ้นสุดลงเมื่อผู้ถือครองเสียชีวิตและไม่สามารถสืบทอดได้ แต่สิทธิ์ของ Sap Ing Sith สามารถสืบทอดได้ โปรดวางแผนให้เหมาะสม.
- ถูกต้อง คนไทยจะ กำหนดว่าใครจะได้รับเงินจากการขาย หากไม่มีพินัยกรรม จะใช้กฎการแบ่งมรดกตามกฎหมาย.
- โครงสร้างการแต่งตั้งตัวแทนนั้นผิดกฎหมาย โปรดใช้ทางเลือกที่ถูกต้องตามกฎหมาย ดำเนินการอย่างรวดเร็วกับที่ดินที่ได้รับมรดก — ระยะเวลาในการจำหน่ายนั้นสั้นกว่าที่คิดเมื่อรวมขั้นตอนการจัดการมรดกแล้ว.
ThaiLawOnline สามารถช่วยเหลือคุณได้อย่างไร
พวกเราได้ฝึกฝนมาแล้ว กฎหมายทรัพย์สินของไทย และ กฎหมายครอบครัวไทย เป็นเวลากว่า 30 ปีแล้วที่คดีมรดกที่เกี่ยวข้องกับทายาทชาวต่างชาติและที่ดินในประเทศไทยเป็นส่วนหนึ่งของงานของเราเป็นประจำ.
เราสามารถให้คำแนะนำเกี่ยวกับกระบวนการจัดการมรดก ช่วยเหลือในการบริหารจัดการทรัพย์สิน และจัดการการจำหน่ายที่ดินเพื่อปกป้องผลประโยชน์ทางการเงินของทายาท นอกจากนี้เรายังให้คำแนะนำเกี่ยวกับการจัดโครงสร้างการถือครองทรัพย์สินก่อนเสียชีวิต ซึ่งรวมถึง... การจัดเรียงของ Sap Ing Sith และ พินัยกรรมไทย — เพื่อลดภาวะแทรกซ้อนที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง.
หากคุณกำลังจัดการกับมรดกของไทยซึ่งรวมถึงที่ดินและผู้รับมรดกชาวต่างชาติ, ติดต่อเรา เพื่อขอคำปรึกษา.
ThaiLawOnline ให้บริการด้านกฎหมายไทยโดยผู้เชี่ยวชาญแก่ชาวต่างชาติ นักลงทุนต่างชาติ และครอบครัวชาวต่างชาติ ด้วยประสบการณ์กว่า 30 ปีในประเทศไทย ทีมงานของเราครอบคลุมกฎหมายทรัพย์สิน กฎหมายครอบครัว กฎหมายมรดก และกฎหมายธุรกิจ บทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้นและไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย กฎหมายอาจมีการเปลี่ยนแปลง โปรดปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพื่อขอคำแนะนำเฉพาะสำหรับสถานการณ์ของคุณ.
ลิงก์ : – กรมที่ดินแห่งประเทศไทย
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.