Reviewed by ThaiLawOnline, a licensed Thai law firm practising in Thailand since 2006. Thai lawyer of record: Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556.
Last updated on สิงหาคม 20, 2026
บทบัญญัติที่อ้างถึงทั่วทั้งหน้านี้ คือประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 ถึง 96 ได้ถูกคัดลอกไว้ฉบับเต็มใน ประมวลกฎหมายที่ดิน ลักษณะ 8: การจำกัดสิทธิของคนต่างด้าวในการมีที่ดิน.
เทมเพลตร่างโดยทนายความ · ฿990
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้าน (สองภาษา อังกฤษและไทย)
เงินมัดจำพร้อมกฎการคืนเงินสองเท่า การรับประกันกรรมสิทธิ์ที่สะอาดรวมถึงทางเข้าออก ค่าธรรมเนียมภาษีที่แบ่งจ่าย และข้อสัญญาสำหรับผู้ซื้อต่างชาติในการจดทะเบียนสิทธิการเช่า สิทธิเหนือพื้นดิน หรือสิทธิเก็บกินในวันโอนกรรมสิทธิ์เดียวกัน รูปแบบ Word และ PDF อัปเดตสิงหาคม 2026 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
การรับมรดกที่ดินเป็นกรณีพิเศษของหลักการทั่วไปที่อธิบายไว้ในคู่มือของเราเรื่อง กฎหมายมรดกในประเทศไทย.
คำตอบสั้นๆ คือ ชาวต่างชาติสามารถรับที่ดินในประเทศไทยได้โดยทางมรดก แต่ในกรณีส่วนใหญ่ พวกเขาไม่สามารถครอบครองที่ดินนั้นได้.
โดยทั่วไปแล้ว กฎหมายไทยกำหนดให้ทายาทชาวต่างชาติจะต้องขายที่ดินภายในระยะเวลาที่กรมที่ดินกำหนด เงินที่ได้จากการขายเป็นของทายาท แต่ที่ดินนั้นไม่ใช่ของทายาท.
อย่างไรก็ตาม มีข้อยกเว้นอยู่บ้าง มีช่องทางตามกฎหมาย 6 ช่องทางที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินหรือมีสิทธิคล้ายเจ้าของในประเทศไทย ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่มีคุณสมบัติที่จะได้รับสิทธิ์ใดๆ เหล่านั้น แต่การวิเคราะห์อย่างครบถ้วนจำเป็นต้องทราบว่าช่องทางเหล่านี้มีอยู่จริง.
คู่มือนี้อธิบายหลักเกณฑ์พื้นฐาน ระบุข้อยกเว้นทุกข้อพร้อมพื้นฐานทางกฎหมาย อ้างอิงคำตัดสินของศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง และบอกคุณว่าควรทำอย่างไรหากคุณเป็นทายาทต่างชาติที่กำลังเผชิญกับสถานการณ์นี้อยู่.
กฎพื้นฐาน: เหตุใดชาวต่างชาติจึงไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้
จุดเริ่มต้นคือ มาตรา 86 แห่งพระราชบัญญัติประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (1954):
หนทางเดียวที่ชาวต่างชาติจะถือครองที่ดินภายใต้มาตรา 86 ได้คือสนธิสัญญาแบบทวิภาคี ประเทศไทยไม่มีสนธิสัญญาดังกล่าวที่บังคับใช้มาตั้งแต่ปี 1970 แล้ว สนธิสัญญาฉบับสุดท้ายถูกยกเลิกไปเมื่อกว่า 55 ปีที่แล้ว และไม่มีสนธิสัญญาใดมาทดแทน.
สนธิสัญญาไมตรีและความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจระหว่างไทยและสหรัฐอเมริกา บางครั้งถูกยกขึ้นมาโดยลูกค้าชาวอเมริกัน สนธิสัญญานี้ให้สิทธิทางธุรกิจอย่างกว้างขวางแก่พลเมืองสหรัฐฯ ในประเทศไทย แต่ไม่ได้ให้สิทธิในการเป็นเจ้าของที่ดิน.
ดังนั้นกฎพื้นฐานจึงเป็นเรื่องจริง ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้ กฎนี้ไม่เปลี่ยนแปลงแม้ในขณะที่คุณได้รับมรดก เมื่อทายาทชาวต่างชาติปรากฏในกองมรดกของไทยที่มีที่ดิน มาตรา 86 จะเป็นประเด็นแรกที่ต้องพิจารณา.
แต่กฎพื้นฐานก็มีข้อยกเว้น ข้อยกเว้นเหล่านั้นมีขอบเขตจำกัดและมีเงื่อนไขที่เข้มงวด แต่ก็คุ้มค่าที่จะรู้.
ข้อยกเว้น: เมื่อใดที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองสิทธิในที่ดินในประเทศไทยได้
มีช่องทางตามกฎหมาย 6 ช่องทางที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินหรือสิทธิในที่ดินติดที่ดินในประเทศไทย. ข้อแรกมีความสำคัญที่สุดสำหรับชาวต่างชาติที่พำนักอาศัยและทายาทชาวต่างชาติ ส่วนข้ออื่นๆ นั้นเกี่ยวข้องกับกิจกรรมการลงทุนหรือโครงสร้างธุรกิจเฉพาะด้าน.
ทรัพย์อิงสิทธิ (ทรัพย์อิงสิทธิ์) — พระราชบัญญัติสิทธิในทรัพย์สิน พ.ศ. 2562
นี่คือการพัฒนาที่สำคัญที่สุดในกฎหมายทรัพย์สินของไทยสำหรับชาวต่างชาติในรอบหลายทศวรรษ พระราชบัญญัติสิทธิในทรัพย์สิน (การกระทำทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562) ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2562 ทำให้เกิดสิทธิในทรัพย์สินประเภทใหม่ทั้งหมดแยกออกจากกรรมสิทธิ์.
สิทธิในที่ดินแบบสัปอิงสิทธ์ (Sap Ing Sith) ให้สิทธิแก่ผู้ถือครองเสมือนเจ้าของที่ดินในที่ดินแปลงหนึ่งเป็นเวลาสูงสุด 30 ปี สิทธินี้ต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดินโดยใช้โฉนดที่ดิน (nor sor 4 jor) เป็นหลักฐาน เฉพาะที่ดินที่มีโฉนดเท่านั้นที่เข้าข่าย ผู้ถือครองสามารถใช้ที่ดิน จัดการที่ดิน ให้เช่า จำนอง และโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่นได้เช่นเดียวกับเจ้าของที่ดิน มาตรา 11 ของพระราชบัญญัตินี้ได้กำหนดอำนาจเหล่านี้ไว้อย่างชัดเจน.
ที่สำคัญอย่างยิ่งสำหรับเรื่องการรับมรดก: มาตรา 12 ของพระราชบัญญัติระบุว่า สิทธิใน Sap Ing Sith สามารถส่งต่อผ่านทางกองมรดกของผู้ถือครองที่เสียชีวิตได้. ชาวต่างชาติที่ถือครองสิทธิ์ Sap Ing Sith สามารถยกสิทธิ์นั้นให้แก่ทายาทได้ ทายาท—รวมถึงทายาทชาวต่างชาติ—จะได้รับสิทธิ์นั้น ภาระผูกพันในการจำหน่ายตามมาตรา 94 จะไม่มีผลบังคับใช้.
นี่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ สิทธินี้มีอายุสูงสุด 30 ปี แต่ภายในระยะเวลานั้น ทายาทชาวต่างชาติจะมีสิทธิในที่ดินไทยที่จดทะเบียนและสืบทอดได้จริง นี่เป็นสิ่งที่ใกล้เคียงที่สุดกับกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ในปัจจุบันภายใต้กฎหมายไทย.
แหล่งที่มา: ประกาศในราชกิจจานุเบกษา วันที่ 30 พฤษภาคม 2562.
เส้นทาง 40 ล้านบาท — มาตรา 96 ทวิ ประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 96bis ถูกเพิ่มเข้าไปในประมวลกฎหมายที่ดิน เพื่ออนุญาตให้ชาวต่างชาติที่มีคุณสมบัติตามเกณฑ์ สามารถถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ เพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัย โดยมีเงื่อนไขที่เข้มงวดและเป็นไปตามลำดับ:
ชาวต่างชาติจะต้องลงทุนอย่างน้อย 40 ล้านบาทในตราสารที่ได้รับอนุมัติ ได้แก่ พันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย พันธบัตรที่ออกโดยสถาบันการเงินของรัฐ หรือการลงทุนในธุรกิจที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI การลงทุนจะต้องคงอยู่เป็นระยะเวลาอย่างน้อย 5 ปี ที่ดินต้องใช้เพื่อที่อยู่อาศัยเท่านั้น และต้องอยู่ในเขตที่กระทรวงมหาดไทยกำหนด ต้องได้รับอนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย.
นี่เป็นสิทธิในการได้มาซึ่งทรัพย์สิน ไม่ใช่สิทธิในการรับมรดกโดยอิสระ มาตรา 96 บิส ออกแบบมาเพื่อนักลงทุนที่ยังมีชีวิตอยู่และมีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนดและยื่นขอใช้สิทธิ สิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อนักลงทุนเสียชีวิต และสิทธิตามมาตรา 96 บิส จะตกทอดไปยังทายาทหรือไม่นั้น ยังไม่เป็นที่แน่ชัด แหล่งข้อมูลทางกฎหมายที่เผยแพร่ฉบับหนึ่งที่เราตรวจสอบระบุว่า สิทธิดังกล่าวไม่ได้ส่งต่อโดยอัตโนมัติผ่านทางกองมรดก ควรปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทยเพื่อตรวจสอบข้อเท็จจริงในปัจจุบันก่อนที่จะอ้างอิงสิทธิตามมาตรา 96 บิส ที่ยังคงอยู่หลังการเสียชีวิต.
ธุรกิจที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI — พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2523 (พ.ศ. 2520) มาตรา 27
ชาวต่างชาติหรือบริษัทต่างชาติที่ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนสามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้ มาตรา 27 แห่งพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน (กิจกรรมส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520) ให้สิทธิในที่ดินที่จำเป็นสำหรับกิจกรรมที่ได้รับการส่งเสริม ที่ดินโรงงาน ที่ดินสำนักงานสำหรับธุรกิจที่ได้รับการส่งเสริม - ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้โดยมีใบรับรองส่งเสริม BOI ที่ถูกต้อง.
นี่เป็นสิทธิ์ทางธุรกิจ ไม่ใช่สิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคล สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของที่ดินภายใต้มาตรา 27 นั้นผูกพันกับการส่งเสริมการลงทุนจากรัฐบาล (BOI) และกิจกรรมที่ได้รับการส่งเสริม หากนักลงทุนต่างชาติเสียชีวิต ทรัพย์สินทางธุรกิจจะไม่กลายเป็นมรดกส่วนบุคคลโดยอัตโนมัติเช่นเดียวกับทรัพย์สินอื่นๆ โครงสร้างทางกฎหมายของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริม — บริษัท ห้างหุ้นส่วน หรือบุคคลธรรมดา — จะเป็นตัวกำหนดสิ่งที่เกิดขึ้น สำหรับการวางแผนมรดกด้วยทรัพย์สินของ BOI จำเป็นต้องขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ.
นิคมอุตสาหกรรม — พระราชบัญญัติ IEAT พ.ศ. 2525 มาตรา 44
ผู้ประกอบการต่างชาติในโซนที่การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) บริหารจัดการสามารถเป็นเจ้าของที่ดินภายในนิคมอุตสาหกรรมเหล่านั้นได้ มาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (สำนักงานเทคโนโลยีอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522) ให้สิทธินี้.
มีเงื่อนไขอยู่ข้อหนึ่งคือ หากผู้ประกอบการต่างชาติยุติการดำเนินงานในที่ดินนั้น ที่ดินจะต้องถูกจำหน่ายภายในสามปีนับจากวันที่ยุติการดำเนินงาน นี่คือสิทธิการเป็นเจ้าของแบบมีเงื่อนไข เป็นการเป็นเจ้าของที่ดินอย่างแท้จริงในขณะที่ธุรกิจยังดำเนินอยู่ แต่ไม่ใช่การเป็นเจ้าของถาวรที่แยกออกจากกิจกรรมทางธุรกิจ.
สำหรับเรื่องมรดก: หากผู้ประกอบการต่างชาติเสียชีวิตและธุรกิจหยุดดำเนินการ ระยะเวลาสามปีในการจำหน่ายทรัพย์สินจะเริ่มนับ ผู้รับมรดกจะได้รับเงินที่ได้จากการขาย ไม่ใช่ที่ดิน หากธุรกิจยังคงดำเนินต่อไป (เช่น ผ่านโครงสร้างบริษัทที่คงอยู่แม้บุคคลนั้นจะเสียชีวิตไปแล้ว) เรื่องมรดกจะซับซ้อนมากขึ้นและต้องอาศัยคำแนะนำเฉพาะทาง.
แหล่งที่มา: พระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย.
พระราชบัญญัติระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก — EEC พ.ศ. 2561 (2018) มาตรา 49
พระราชบัญญัติระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (พื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561) กำหนดให้มีเขตพิเศษครอบคลุมพื้นที่จังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา มาตรา 49 มีข้อยกเว้นตามกฎหมายที่ได้รับการยืนยัน.
มาตรา 49 ให้สิทธิ นิติบุคคล บริษัทที่ดำเนินงานในเขตส่งเสริมพิเศษของ EEC ซึ่งมีคุณสมบัติเป็นชาวต่างชาติภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน มีสิทธิในการเป็นเจ้าของที่ดินภายในเขตดังกล่าวเพื่อดำเนินธุรกิจที่ได้รับอนุญาต โดยไม่ต้องขออนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดิน นอกจากนี้ มาตราเดียวกันนี้ยังยกเว้นนิติบุคคลต่างชาติที่ได้รับการส่งเสริมจาก EEC จากโควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติภายใต้พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม สำหรับห้องชุดคอนโดมิเนียมที่ใช้ในธุรกิจ.
เงื่อนไขการจำหน่ายที่ดินนั้นคล้ายคลึงกับพระราชบัญญัติ IEAT กล่าวคือ หากผู้ประกอบการถือครองที่ดินแต่ไม่ได้ดำเนินกิจการภายในสามปี หรือหยุดดำเนินกิจการ ที่ดินนั้นจะต้องถูกขายภายในหนึ่งปีนับจากวันที่ได้รับแจ้ง ขอบเขตพื้นที่ดินและเกณฑ์คุณสมบัติจะถูกกำหนดโดยคณะกรรมการนโยบาย EEC โดยได้รับอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี และมีเพดานสูงสุดตามที่พระราชบัญญัติ BOI หรือพระราชบัญญัติ IEAT อนุญาต.
ข้อจำกัดที่สำคัญ: มาตรา 49 ใช้บังคับกับนิติบุคคล—บริษัท—ไม่ใช่บุคคลธรรมดา ชาวต่างชาติแต่ละคน ไม่ว่าจะร่ำรวยเพียงใดหรือมีการลงทุนใน EEC มากเพียงใด ก็ไม่มีสิทธิในการเป็นเจ้าของที่ดินส่วนบุคคลภายใต้มาตรา 49 สิทธินั้นเป็นของนิติบุคคล สำหรับการสืบทอดมรดก สิ่งสำคัญคือโครงสร้างนิติบุคคลที่ถือครองธุรกิจที่ได้รับการส่งเสริมโดย EEC ไม่ใช่ทรัพย์สินส่วนบุคคลของนักลงทุนแต่ละราย.
แหล่งที่มา: พระราชบัญญัติ EEC พ.ศ. 2561 มาตรา 49.
มาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน: บทบัญญัติเกี่ยวกับการรับมรดก
ประมวลกฎหมายที่ดินมีมาตราเฉพาะเกี่ยวกับการรับมรดกโดยชาวต่างชาติ มาตรา 93 ระบุว่า:
มองเผินๆ แล้ว นี่ดูเหมือนจะเป็นหนทางให้ชาวต่างชาติได้ครอบครองที่ดินมรดก แต่ในทางปฏิบัติแล้ว มันเป็นเพียงกฎหมายที่ไม่มีผลบังคับใช้.
มาตรา 93 ถูกเขียนขึ้นสำหรับสถานการณ์หนึ่ง คือ ชาวต่างชาติที่ได้รับมรดกที่ดินจากชาวต่างชาติอีกคนหนึ่งซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายภายใต้สนธิสัญญา (มาตรา 86) แต่เนื่องจากปัจจุบันไม่มีสนธิสัญญาที่ยังมีผลบังคับใช้ ชาวต่างชาติจึงไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายภายใต้มาตรา 86 เงื่อนไขที่มาตรา 93 กำหนดไว้จึงไม่มีอยู่จริง.
แม้ว่าทายาทชาวต่างชาติจะยื่นขออนุญาตต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย แต่รัฐมนตรีก็ไม่สามารถอนุมัติได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ไม่มีสนธิสัญญาใดที่อนุญาตให้ทำเช่นนั้นได้ การปฏิบัติของกรมที่ดินและผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายหลายท่านยืนยันในเรื่องนี้.
ชาวต่างชาติ แต่งงานกับชาวไทย ผู้ที่เสียชีวิตโดยทิ้งที่ดินไว้เป็นมรดก ถือเป็นทายาทตามกฎหมาย มาตรา 1629 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์. นั่นเป็นเรื่องชัดเจน การเป็นทายาทตามกฎหมายไม่ได้ทำให้มาตรา 93 มีผลบังคับใช้ การแต่งงานสร้างสิทธิในการรับมรดก ไม่ได้สร้างสนธิสัญญา.
มาตรา 94: จะเกิดอะไรขึ้นกับที่ดิน
มาตรา 94 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน กำหนดสิ่งที่ต้องเกิดขึ้นกับที่ดินที่ชาวต่างชาติถือครองโดยไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้องตามกฎหมาย:
นี่คือบทบัญญัติที่ใช้บังคับสำหรับทายาทชาวต่างชาติ ทายาทชาวต่างชาติมีเวลาตั้งแต่ 180 วันถึง 1 ปีในการขายที่ดิน อธิบดีกรมที่ดินจะเป็นผู้กำหนดกำหนดเวลาที่แน่นอน ทายาทจะได้รับเงินจากการขายที่ดิน.
หากทายาทไม่ขายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด อธิบดีสามารถขายที่ดินนั้นได้ ทายาทจะยังคงได้รับเงินจากการขาย แต่จะสูญเสียการควบคุมกระบวนการขาย และราคาขายที่ได้อาจต่ำกว่าการขายโดยสมัครใจ.
ศาลฎีกาได้กล่าวไว้ว่าอย่างไรบ้าง
มีหลายอย่าง คำตัดสินของศาลฎีกา (ดิกา) ในประเด็นนี้โดยเฉพาะ คำพิพากษาของศาลตลอดสามทศวรรษแสดงให้เห็นถึงรูปแบบที่สอดคล้องกัน.
ข้อเท็จจริง: ชาวต่างชาติ (นายซงเล้ง) ไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ เขาจึงโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุตรของตน (จำเลย) เมื่อเขาเสียชีวิต บุตรอีกคนของเขา (โจทก์) จึงฟ้องร้องเพื่อขอส่วนแบ่งมรดก.
ปัญหา: ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยว่าการเวนคืนที่ดินเป็นโมฆะตามมาตรา 86 ดังนั้นโจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องร้อง.
ศาลฎีกาตัดสินว่า: แม้ว่าการได้มาซึ่งที่ดินจะไม่ชอบด้วยกฎหมายภายใต้มาตรา 86 แต่ก็ไม่ได้เป็นโมฆะโดยสิ้นเชิง ชาวต่างชาติยังคงมีสิทธิภายใต้มาตรา 94 ในการจำหน่ายที่ดินนั้น ตราบใดที่เขายังไม่ได้ขาย ที่ดินนั้นก็ยังคงเป็นทรัพย์สินของเขา เมื่อเขาเสียชีวิต ที่ดินนั้นก็จะกลายเป็นส่วนหนึ่งของกองมรดกของเขา ทายาทตามกฎหมายสามารถฟ้องร้องเพื่อขอส่วนแบ่งในกองมรดกนั้นได้.
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: มาตรา 86 และ 94 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน; มาตรา 150 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์; มาตรา 55 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง.
ข้อเท็จจริง: นายอุดม พลเมืองชาวจีน ซื้อที่ดินและจดทะเบียนในชื่อของบุตรผู้เยาว์ (จำเลย) ต่อมาเขาได้ทำการ... จะ โดยยกที่ดินให้แก่บุตรทั้งสามคนอย่างเท่าเทียมกัน แต่จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกปฏิเสธที่จะแบ่งที่ดินนั้น.
ศาลฎีกาตัดสินว่า: ชาวต่างชาติได้ที่ดินมาโดยมิชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 86 แต่การได้มานั้นไม่ได้ปราศจากผลทางกฎหมาย เขายังคงมีสิทธิภายใต้มาตรา 94 ในการจำหน่ายที่ดินนั้น จนกว่าจะมีการจำหน่าย ที่ดินนั้นยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของเขา ดังนั้นเขาสามารถทำพินัยกรรมยกที่ดินนั้นให้ผู้อื่นได้ พินัยกรรมนั้นมีผลสมบูรณ์ และทรัพย์สินนั้นสามารถแบ่งให้แก่ทายาทได้.
หลักการสำคัญได้รับการยืนยันแล้ว: ชาวต่างชาติสามารถสร้างได้ คนไทยจะ ซึ่งครอบคลุมถึงที่ดินที่ถือครองในประเทศไทย แม้ว่าการถือครองนั้นจะไม่ถูกต้องตามกฎหมายภายใต้มาตรา 86 ก็ตาม ผู้จัดการมรดกต้องปฏิบัติตามมาตรา 94 และแบ่งปันผลประโยชน์.
ข้อเท็จจริง: นายชาวจีน (สัญชาติจีน) ซื้อที่ดิน 22 แปลงและจดทะเบียนในชื่อของจำเลย ต่อมาเขาแต่งงานกับโจทก์ (ภรรยาคนที่สองของเขา) และมีบุตรด้วยกัน หลังจากที่เขาได้รับสัญชาติไทยในปี 2531 และเสียชีวิตในปี 2546 ภรรยาของเขา (ในฐานะผู้จัดการมรดก) ได้ฟ้องร้องเพื่อขอคืนที่ดิน 22 แปลงจากจำเลย (บุตรของเขาจากความสัมพันธ์ครั้งแรก).
ศาลอุทธรณ์: ยกฟ้องคำร้องดังกล่าว.
ศาลฎีกาตัดสินว่า: ที่ดินยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติผู้ล่วงลับ ณ เวลาที่เสียชีวิต การแต่งตั้งตัวแทนนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมายภายใต้มาตรา 86 แต่ไม่ได้เป็นโมฆะในแง่ของการเพิกถอนสิทธิ์ทั้งหมด มาตรา 94 ยังคงรักษาสิทธิ์ในการจำหน่ายที่ดินไว้ สิทธิ์นั้นตกเป็นของกองมรดก ผู้จัดการมรดกมีสิทธิฟ้องร้องและขอให้โอนที่ดินเข้าสู่กองมรดกเพื่อจำหน่ายภายใต้มาตรา 94 จากนั้นเงินที่ได้จากการจำหน่ายจะถูกแบ่งให้แก่ทายาท.
คณะตุลาการ: วีระวัฒน์ ปวราจารย์, เมทินี ชโลธร, ณัฏฐชัย ไวยภาษจีรกุล.
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: มาตรา 86 และ 94 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน.
ข้อเท็จจริง: ที่ดินดังกล่าวถูกซื้อโดยชาวต่างชาติในระหว่างที่พวกเขายังมีสถานะเป็นคนต่างด้าวอยู่ ก่อนหน้านี้ศาลได้มีคำสั่งให้จำหน่ายที่ดินดังกล่าวภายใต้มาตรา 94 และ 96 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินแล้ว ชาวต่างชาติ (หรือกองมรดก) จะได้รับเงินจากการขายแทนการได้รับกรรมสิทธิ์.
ศาลฎีกายืนยันแล้ว: เมื่อศาลมีคำสั่งขายที่ดินตามมาตรา 94 ชาวต่างชาติ (หรือกองมรดกของชาวต่างชาติ) จะได้รับเงินจากการขาย แต่จะไม่ได้รับที่ดินนั้นเอง คำพิพากษาของศาลจะแทนที่ความจำเป็นในการลงนามของชาวต่างชาติในเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์.
จัดขึ้น: ข้อจำกัดของประมวลกฎหมายที่ดินใช้กับที่ดินในฐานะที่เป็นสินทรัพย์ทางภูมิศาสตร์ แต่ไม่ใช้กับอาคารที่สร้างบนที่ดิน ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอาคารที่สร้างบนที่ดินที่ตนเองไม่ได้เป็นเจ้าของได้ หลักการนี้มีความเกี่ยวข้องกับการสืบทอดมรดก ทายาทชาวต่างชาติอาจได้รับมรดกและครอบครองบ้านได้ แต่ต้องขายที่ดินที่อยู่ใต้บ้านนั้น.
แหล่งที่มา: อ้างอิงจากเว็บไซต์ thaisolicitor.com และสอดคล้องกับแนวปฏิบัติของกรมที่ดิน โปรดตรวจสอบในบันทึกอย่างเป็นทางการของศาลก่อนนำไปอ้างอิงในการดำเนินคดี.
ข้อเท็จจริง: นายล. ชาวจีนคนหนึ่งอาศัยอยู่ในประเทศไทยกับคู่ครองชาวไทยที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส และมีบุตรที่ได้รับการรับรองจำนวนสิบคน เขาเสียชีวิตเมื่อวันที่ 2 ตุลาคม 2542 บุตรคนหนึ่งได้รับการแต่งตั้งเป็นผู้จัดการมรดก และได้ดำเนินการเพื่อโอนที่ดินซึ่งถือครองโดยพี่น้องคนหนึ่ง เข้ามาอยู่ในกองมรดกเพื่อจำหน่ายตามมาตรา 94 และแบ่งปันผลประโยชน์.
ศาลฎีกาตัดสินว่า: ที่ดินดังกล่าวเป็นทรัพย์สินของกองมรดกและต้องขายตามมาตรา 94 ศาลได้ชี้แจงเพิ่มเติมอย่างชัดเจนว่า ข้อเท็จจริงที่ว่าที่ดินตกทอดไปยังทายาทผ่านทางมรดกนั้น ไม่ใช่การกำจัดทิ้งโดยตัวมันเอง ตามความหมายของมาตรา 94 การได้รับที่ดินผ่านทางมรดกไม่ถือเป็นการสิ้นสุดหรือปลดเปลื้องภาระผูกพันในการขาย ภาระผูกพันในการจำหน่ายที่มีอยู่ขณะที่ชาวต่างชาติยังมีชีวิตอยู่จะตกทอดผ่านกองมรดกและตกอยู่กับผู้จัดการมรดกและทายาท.
ผู้ถือครองกุญแจ (ภาษาไทย): “กรณีที่ดินพิพาทตกทอดแก่ทายาทโดยทางมรดกที่ถือไม่ได้ถึงการจำหน่ายที่ดินตามข้อกำหนดรมณ์กฎหมายกฎหมายที่ดินมาตรา 94”
คณะตุลาการ: วัฒนา วิทยกุล, สราวุธ สิริภาณุรักษ์, สุรพล เอี่ยมเทพคม.
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 และ 94; ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336, 1360, 1600, 1754.
คำตัดสินเหล่านี้ครอบคลุมระยะเวลาสี่ทศวรรษและชี้ไปในทิศทางเดียวกัน การได้มาซึ่งที่ดินโดยมิชอบด้วยกฎหมายของชาวต่างชาติ หรือการได้รับมรดกที่ดินนั้น ไม่ได้ถูกมองข้ามไป สิทธิในการจำหน่ายที่ดินและรับผลประโยชน์จากที่ดินนั้นเป็นสิทธิที่แท้จริงและบังคับใช้ได้ ซึ่งส่งต่อผ่านทางกองมรดกไปยังทายาท คำตัดสินที่ 1180/2563 เพิ่มประเด็นสำคัญในทางปฏิบัติอีกประการหนึ่ง คือ การได้รับที่ดินผ่านทางมรดกไม่ได้ทำให้เป็นไปตามข้อผูกพันในการจำหน่ายตามมาตรา 94 แต่เป็นการโอนข้อผูกพันนั้นไปยังผู้จัดการมรดก.
กรณีเฉพาะของคู่สมรสชาวต่างชาติ
สถานการณ์ที่พบบ่อยที่สุดในการปฏิบัติงานของเราคือคู่สมรสชาวไทย-ต่างชาติ คู่สมรสชาวไทยเป็นเจ้าของที่ดิน ต่อมาคู่สมรสชาวไทยเสียชีวิต คู่สมรสชาวต่างชาติต้องการทราบว่าจะเกิดอะไรขึ้นต่อไป.
คู่สมรสชาวต่างชาติเป็นทายาทตามกฎหมาย ภายใต้ มาตรา 1629 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, คู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่จะได้รับมรดกร่วมกับทายาทตามกฎหมายคนอื่นๆ ของผู้เสียชีวิต (บุตรก่อน แล้วจึงเป็นบิดามารดา) ส่วนแบ่งจะขึ้นอยู่กับว่ามีทายาทอยู่ในกลุ่มใด มาตรา 1635 กำหนดส่วนแบ่งของคู่สมรสในแต่ละกรณี.
ดังนั้นคู่สมรสชาวต่างชาติจึงมีสิทธิในการรับมรดกอย่างถูกต้อง สิ่งที่พวกเขาได้รับเป็นมรดกคือสิทธิในการรับเงินจากการขายที่ดิน ไม่ใช่ตัวที่ดินเอง.
นี่คือตัวอย่างการนำไปใช้จริง:
- คู่สมรสชาวไทยเสียชีวิต ศาลไทยจึงดำเนินการตามกระบวนการจัดการมรดก.
- จะมีการแต่งตั้งผู้จัดการมรดก (โดยส่วนใหญ่มักเป็นคู่สมรสชาวต่างชาติหรือทายาทคนอื่น).
- ที่ดินดังกล่าวถูกระบุว่าเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินผืนนั้น และได้แจ้งให้กรมที่ดินทราบแล้ว.
- อธิบดีจะกำหนดระยะเวลาในการกำจัด (180 วันถึงหนึ่งปี).
- ที่ดินถูกขายไปแล้ว ทายาทชาวต่างชาติได้รับส่วนแบ่งจากเงินที่ได้จากการขาย.
ประเด็นสำคัญประการหนึ่งคือ ที่ดินที่คู่สมรสชาวไทยเป็นเจ้าของอาจถูกซื้อภายใต้ระเบียบกระทรวงปี 2542 (หนังสือกระทรวงมหาดไทย ม.ท. 0710/ว.792 ลงวันที่ 23 มีนาคม 2542) ตามระเบียบดังกล่าว บุคคลสัญชาติไทยที่แต่งงานกับชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินได้ แต่คู่สมรสทั้งสองต้องลงนามในหนังสือรับรองที่สำนักงานที่ดินยืนยันว่าเงินที่ใช้เป็นทรัพย์สินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย (สินสมรส) ไม่ใช่สินสมรส ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ในคู่มือของเรา ในจดหมายยืนยันในประเทศไทย.
คำประกาศนั้นมีความสำคัญต่อการรับมรดก เพราะเป็นการยืนยันว่าที่ดินนั้นเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทยแต่เพียงผู้เดียว คู่สมรสชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์ร่วมเป็นเจ้าของมาก่อน สิทธิ์ในการรับมรดกเป็นเพียงพื้นฐานเดียวสำหรับสิทธิ์ของคู่สมรสชาวต่างชาติ และสิทธิ์นั้นมาพร้อมกับภาระผูกพันตามมาตรา 94 ที่จะต้องขาย.
ที่ดิน คอนโด และบ้าน: การเปรียบเทียบ
ทายาทชาวต่างชาติจะต้องปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ที่แตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์สินที่พวกเขาได้รับมรดก ตารางนี้สรุปหมวดหมู่หลักๆ ไว้.
| ประเภททรัพย์สิน | ทายาทต่างชาติสามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ได้หรือไม่? | กำหนดเวลาในการดำเนินการ | จำเป็นต้องแจ้งให้ทราบหรือไม่? | ผลลัพธ์หากไม่มีการดำเนินการใดๆ |
|---|---|---|---|---|
| ที่ดิน (โฉนดที่ดิน, NS3, NS3K) | ไม่ (เว้นแต่จะมีข้อยกเว้น) | 180 วัน ถึง 1 ปี (กำหนดโดยอธิบดี) | ใช่ (แจ้งสำนักงานที่ดิน) | อธิบดีขายที่ดิน |
| ทรัพย์อิงสิทธิ สิทธิ (ทรัพย์อิงสิทธิ) | ใช่ สามารถสืบทอดได้ตามมาตรา 12 ของพระราชบัญญัตินี้ | ห้ามทิ้งโดยบังคับ | จดทะเบียนมรดกที่สำนักงานที่ดิน | สิทธิ์ดังกล่าวจะคงอยู่ต่อไปตามระยะเวลาที่เหลือ (สูงสุด 30 ปี) |
| ห้องชุดคอนโดมิเนียม (สำหรับชาวต่างชาติที่มีคุณสมบัติครบถ้วน) | ใช่ ภายในโควตาต่างประเทศ 49% | ไม่มีการบังคับขายหากมีโควต้าเหลืออยู่ | แจ้งสำนักงานที่ดินภายใน 60 วัน | ต้องขายหากโควต้าเต็ม |
| ห้องชุดคอนโดมิเนียม (ชาวต่างชาติที่ไม่มีคุณสมบัติ) | เลขที่ | 1 ปีนับจากวันที่ซื้อกิจการ | แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรภายใน 60 วัน | อธิบดีขายหน่วยงานดังกล่าว |
| บ้าน/อาคารบนที่ดิน | ใช่ (เฉพาะตัวอาคาร ตามคำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 301/2538) | ไม่มีกำหนดเวลาสำหรับการสร้างอาคาร | เลขที่ | ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอาคาร แต่ต้องขายที่ดิน |
| สัญญาเช่า (ไม่มีข้อกำหนดเรื่องการสืบทอดสิทธิ์) | ไม่มีข้อมูล (สัญญาเช่าสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต) | ไม่มีข้อมูล | เลขที่ | สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติ |
| สิทธิเก็บกิน | ไม่มี (สิทธิส่วนบุคคล ไม่สามารถสืบทอดได้) | ไม่มีข้อมูล | เลขที่ | สิทธิในการใช้ประโยชน์จะสิ้นสุดลงเมื่อผู้ถือสิทธิเสียชีวิต |
The condominium rules come from Section 19 septem of the Condominium Act. Only two categories of foreign heir may keep an inherited unit: a permanent resident under Section 19(1), and someone admitted under the investment promotion law under Section 19(2). Bringing foreign currency into Thailand qualifies you to buy a unit under Section 19(5), but it does not let you keep one you inherit. That distinction catches people out, because the same remittance that made the original purchase lawful will not save the unit for the heir. Most expats therefore fall into the unqualified category: notify the Land Office in writing within 60 days of acquisition, and dispose of the unit within one year.
แล้วสัญญาเช่าและสิทธิในการใช้ประโยชน์ล่ะ?
สิทธิการเช่า
ในประเทศไทย สัญญาเช่าไม่ใช่สิทธิในทรัพย์สิน แต่เป็นสิทธิตามสัญญาเฉพาะบุคคลภายใต้บทบัญญัติว่าด้วยการเช่าทรัพย์สินในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาเช่าผูกพันกับตัวผู้เช่า เมื่อผู้เช่าเสียชีวิต สัญญาเช่าก็สิ้นสุดลง.
ข้อยกเว้นเพียงอย่างเดียวคือสัญญาเช่าที่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการสืบทอดสิทธิ์โดยเฉพาะ ด้วยข้อกำหนดดังกล่าว ทายาทสามารถเข้ามารับช่วงต่อในฐานะผู้เช่าได้ แต่สิทธิ์นี้ไม่ได้มีผลผูกพันผู้สืบทอดของผู้ให้เช่าโดยอัตโนมัติ แม้จะมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการสืบทอดสิทธิ์ สิทธิ์ของทายาทก็เป็นสิทธิ์ตามสัญญา ไม่ใช่สิทธิ์ในทรัพย์สินที่จดทะเบียน.
หากคุณทำสัญญาเช่าที่ดินควบคู่ไปกับการจดทะเบียนสิทธิในสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน (สิทธิในการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน) สิทธิในสิ่งปลูกสร้างนั้นจะยังคงอยู่แม้ผู้เช่าจะเสียชีวิตไปแล้ว และอาจตกทอดเป็นมรดกได้ การรวมกันเช่นนี้จะให้ความมั่นคงในระยะยาวที่ดีกว่าสัญญาเช่าเพียงอย่างเดียว โปรดดูคำแนะนำของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ กฎหมายทรัพย์สินของไทย สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับพื้นผิวและโครงสร้างสัญญาเช่า.
สิทธิเก็บกิน
เอ สิทธิเก็บกิน เอกสารสิทธิ์นี้ให้สิทธิ์แก่ผู้ถือครองในการใช้และได้รับประโยชน์จากที่ดินของผู้อื่นเป็นระยะเวลาที่กำหนดหรือตลอดชีวิต เอกสารสิทธิ์นี้จะต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินและมีผลผูกพันกับเจ้าของที่ดินในอนาคต.
แต่เป็นสิทธิส่วนบุคคล ไม่ตกทอดไปยังทายาท เมื่อผู้ถือสิทธิเก็บกินเสียชีวิต สิทธินั้นก็สิ้นสุดลง ที่ดินจะกลับคืนสู่เจ้าของเดิมโดยปราศจากสิทธิเก็บกินใดๆ เรื่องนี้ได้รับการยืนยันโดยมาตรา 1417 ถึง 1428 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.
ชาวต่างชาติจำนวนมากถือครอง สิทธิเก็บกิน สิทธิในการใช้ประโยชน์ในที่ดินที่จดทะเบียนในชื่อของคู่สมรสชาวไทยนั้น เมื่อชาวต่างชาติเสียชีวิต สิทธิในการใช้ประโยชน์ก็จะสิ้นสุดลง เมื่อคู่สมรสชาวไทยเสียชีวิต ที่ดิน (โดยปราศจากสิทธิในการใช้ประโยชน์) ก็จะตกเป็นของกองมรดก จากนั้นทายาทชาวต่างชาติก็จะต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันตามมาตรา 94.
แล้วพินัยกรรมฉบับไทยล่ะ?
ชาวต่างชาติที่ถือครองที่ดินในประเทศไทย แม้จะเป็นการถือครองโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ก็สามารถดำเนินการได้ พินัยกรรมฉบับสุดท้ายของไทย ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ดังกล่าว คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 2752/2543 ยืนยันเรื่องนี้โดยตรง.
พินัยกรรมไม่ได้เปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์ ที่ดินยังคงต้องขายตามมาตรา 94 แต่พินัยกรรมจะเป็นตัวกำหนดว่าใครจะได้รับเงินจากการขาย หากไม่มีพินัยกรรมไทยที่ถูกต้อง เงินจากการขายจะถูกแบ่งตามกฎทายาทตามกฎหมายภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่หากมีพินัยกรรม ผู้ตายสามารถกำหนดให้เงินจากการขายตกเป็นของทายาทที่ตนเลือกได้ รวมถึงทายาทชาวต่างชาติที่ไม่ได้อยู่ในกลุ่มทายาทตามกฎหมายด้วย.
พินัยกรรมที่ดินของไทยควรจัดทำโดยทนายความไทยในประเทศไทย ศาลไทยใช้กฎหมายไทยในการสืบทอดมรดกอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในประเทศไทย โปรดดูคำแนะนำของเราเพิ่มเติม พินัยกรรมฉบับสุดท้ายของไทย สำหรับข้อกำหนดอย่างเป็นทางการภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.
การจัดการผู้ได้รับการเสนอชื่อ: คำเตือน
คดีของศาลฎีกาข้างต้น (โดยเฉพาะคดีหมายเลข 5825/2539, 2752/2543 และ 6089/2558) ล้วนเกี่ยวข้องกับชาวต่างชาติที่ถือครองที่ดินผ่านตัวแทนชาวไทย ชาวต่างชาติเป็นผู้จ่ายเงินซื้อที่ดิน และชาวไทยเป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ นี่คือการจัดการผ่านตัวแทน.
กรณีเหล่านั้นยืนยันว่าการจัดเตรียมดังกล่าวมีผลทางกฎหมายบางประการสำหรับวัตถุประสงค์ในการรับมรดก ทรัพย์สินของชาวต่างชาติยังคงมีสิทธิได้รับผลประโยชน์ตามมาตรา 94 แต่ไม่ควรตีความว่าเป็นการรับรองโครงสร้างตัวแทน เพราะโครงสร้างเหล่านั้นผิดกฎหมาย มาตรา 113 ของประมวลกฎหมายที่ดินกำหนดโทษปรับและจำคุกไม่เกินสองปีสำหรับการทำหน้าที่เป็นตัวแทนให้กับชาวต่างชาติในการทำธุรกรรมที่ดิน.
คดีเหล่านี้เป็นการยุติข้อพิพาทเรื่องมรดกที่เกิดขึ้นจากข้อตกลงที่มีอยู่แล้ว ไม่ได้เป็นการทำให้ข้อตกลงเดิมนั้นถูกต้องตามกฎหมาย ยังมีทางเลือกทางกฎหมายอื่นๆ อีก เช่น สัญญาจำนองที่ดิน การซื้อคอนโดมิเนียม และการจัดสรรที่ดินตามมูลค่าส่วนต่าง ควรใช้ทางเลือกเหล่านั้น.
รายการตรวจสอบเชิงปฏิบัติสำหรับทายาทชาวต่างชาติ
หากคุณเป็นทายาทชาวต่างชาติที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในประเทศไทยในกองมรดก นี่คือสิ่งที่ต้องดำเนินการ:
- ยื่นคำร้องขอจัดการมรดก. ขอคำสั่งศาลไทยแต่งตั้งผู้จัดการมรดก เอกสารนี้จำเป็นก่อนที่สำนักงานที่ดินจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ใดๆ.
- ตรวจสอบว่ามีข้อยกเว้นหรือไม่. ผู้เสียชีวิตถือครองสิทธิ์ Sap Ing Sith หรือไม่? สิทธิ์ส่งเสริมการลงทุนจาก BOI หรือไม่? หรือสิทธิ์ในที่ดินนิคมอุตสาหกรรม IEAT หรือไม่? หากใช่ กฎที่ใช้บังคับจะแตกต่างออกไป และคุณอาจไม่ต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันในการจำหน่ายตามมาตรา 94.
- ระบุสินทรัพย์ที่ดินทั้งหมด. รวบรวมเอกสารสิทธิ์ (โฉนดที่ดิน, NS3 ฯลฯ) และตรวจสอบบันทึกของสำนักงานที่ดิน ยืนยันว่าแปลงที่ดินใดอยู่ในโครงการและแต่ละแปลงมีเอกสารสิทธิ์ประเภทใด.
- แจ้งให้กรมที่ดินทราบ. ผู้จัดการมรดกต้องแจ้งสำนักงานที่ดินว่าทายาทเป็นชาวต่างชาติ และที่ดินนั้นจะต้องถูกจำหน่ายตามมาตรา 94.
- ติดต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือทนายความที่มีใบอนุญาต. การขายต้องเสร็จสิ้นภายในระยะเวลาที่อธิบดีกำหนด เริ่มดำเนินการทันที หนึ่งปีนั้นไม่นานอย่างที่คิดเมื่อรวมขั้นตอนการจัดการมรดกและการบริหารจัดการที่ดินแล้ว.
- โอนเงินรายได้จากการขาย. เมื่อขายที่ดินแล้ว เงินที่ได้จากการขายจะถูกแบ่งให้แก่ทายาทตามข้อกำหนด จะ หรือตามกฎหมายที่กำหนดไว้ ทายาทชาวต่างชาติจะได้รับส่วนแบ่งเป็นเงินสด.
- จัดการเรื่องอาคารแยกต่างหาก. หากมีบ้านอยู่บนที่ดินนั้น ควรขอคำแนะนำทางกฎหมายเกี่ยวกับการแยกกรรมสิทธิ์บ้านออกจากกรรมสิทธิ์ที่ดิน ทายาทชาวต่างชาติสามารถครอบครองบ้านได้แม้หลังจากขายที่ดินไปแล้ว (ตามคำตัดสินของศาลฎีกาที่ 301/2538).
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่?
โดยส่วนใหญ่แล้ว ชาวต่างชาติสามารถรับที่ดินเป็นมรดกได้ แต่ไม่สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในชื่อของตนเองได้ พวกเขาต้องขายที่ดินภายในระยะเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด (ระหว่าง 180 วันถึง 1 ปี) และเก็บเงินที่ได้จากการขายไว้ มีข้อยกเว้นบางประการ — รวมถึง สิทธิ์ของ Sap Ing Sith, ที่ดินของ BOI และที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งมีกฎระเบียบที่แตกต่างกันออกไป.
มีข้อยกเว้นที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินในประเทศไทยหรือไม่
ใช่ มีข้อยกเว้นตามกฎหมายอยู่ 6 ข้อ ได้แก่ พระราชบัญญัติสิทธิในทรัพย์สิน (Sap Ing Sith, 2019), มาตรา 96bis แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน (ช่องทางการลงทุน 40 ล้านบาท), มาตรา 27 แห่งพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน (ที่ดิน BOI), มาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัตินิคมอุตสาหกรรมและการพาณิชย์ (ที่ดินนิคมอุตสาหกรรม), พระราชบัญญัติเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกสำหรับนักลงทุนที่ได้รับการส่งเสริมจาก EEC และอาจรวมถึงผู้ถือสัมปทานปิโตรเลียมด้วย แต่ละข้อมีขอบเขตจำกัด ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่มีคุณสมบัติที่จะได้รับข้อยกเว้นใดๆ เหล่านี้.
สาบวงศิษฐ์ คืออะไร และชาวต่างชาติสามารถรับมรดกได้หรือไม่
สิทธิในทรัพย์สิน (Sap Ing Sith) เป็นสิทธิในทรัพย์สินที่จดทะเบียนตามพระราชบัญญัติสิทธิในทรัพย์สิน พ.ศ. 2562 (2019) ซึ่งให้สิทธิแก่ผู้ถือครองเสมือนเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งเป็นระยะเวลาสูงสุด 30 ปี มาตรา 12 ของพระราชบัญญัติดังกล่าวระบุอย่างชัดเจนว่าสิทธินี้สามารถสืบทอดได้ ทายาทชาวต่างชาติที่ได้รับมรดกสิทธิในทรัพย์สินนี้จะไม่ต้องปฏิบัติตามข้อผูกพันในการจำหน่ายตามมาตรา 94 สิทธิในทรัพย์สินนี้จึงถือเป็นสิทธิที่ใกล้เคียงกับการเป็นเจ้าของที่ดินมากที่สุดสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทยในปัจจุบัน.
ชาวต่างชาติจะเกิดอะไรขึ้นหากไม่ขายที่ดินที่ได้รับมรดกภายในหนึ่งปี
ตามมาตรา 94 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจขายที่ดินแทนทายาท ทายาทชาวต่างชาติยังคงได้รับเงินจากการขาย แต่จะสูญเสียการควบคุมกระบวนการขายและราคาที่ได้มา.
ชาวต่างชาติที่แต่งงานกับคนไทยสามารถรับมรดกที่ดินของคู่สมรสได้หรือไม่?
ใช่ คู่สมรสชาวต่างชาติเป็นทายาทตามกฎหมายภายใต้กฎหมายดังกล่าว มาตรา 1629 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์. พวกเขาได้รับมรดก แต่ไม่สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ได้ พวกเขาต้องขายที่ดินภายในระยะเวลาที่กำหนดและเก็บเงินที่ได้จากการขายไว้เอง.
ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกห้องชุดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้หรือไม่?
It depends on their status. Only a foreign heir with permanent residence under Section 19(1), or admitted under the investment promotion law under Section 19(2), may keep an inherited unit, and then only within the 49% foreign quota. Qualifying under Section 19(5) by bringing foreign currency into Thailand lets you buy a unit but does not let you keep an inherited one. Any other foreign heir must notify the Land Office in writing within 60 days of acquisition and dispose of the unit within one year under Section 19 septem, failing which the Director-General of the Land Department may sell it.
มาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินกล่าวถึงทายาทชาวต่างชาติอย่างไร?
มาตรา 93 ระบุว่า ชาวต่างชาติอาจได้รับมรดกที่ดินในฐานะทายาทตามกฎหมายได้ หากได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ในทางปฏิบัติ ปัจจุบันไม่มีรัฐมนตรีคนใดสามารถให้การอนุญาตนี้ได้ การอนุญาตต้องอาศัยสนธิสัญญาแบบทวิภาคี และสนธิสัญญาฉบับสุดท้ายหมดอายุไปเมื่อปี 1970 ปัจจุบันไม่มีสนธิสัญญาใดที่ยังมีผลบังคับใช้อยู่.
ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านหรืออาคารบนที่ดินที่ได้รับมรดกได้หรือไม่?
ใช่แล้ว ข้อจำกัดของประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับกับที่ดิน ไม่ใช่สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น ศาลฎีกาไทยได้ยืนยันในคำพิพากษาที่ 301/2538 (1995) ว่าชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินได้ ดังนั้นทายาทชาวต่างชาติจึงสามารถครอบครองบ้านได้ในขณะที่ขายที่ดินด้านล่างได้.
สิทธิในการใช้ประโยชน์จะตกทอดไปยังทายาทเมื่อผู้ถือสิทธิเสียชีวิตหรือไม่?
เลขที่ A สิทธิเก็บกิน เป็นสิทธิส่วนบุคคลภายใต้กฎหมายไทย สิทธินี้จะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติเมื่อผู้ถือสิทธิเสียชีวิต และไม่สามารถตกทอดเป็นมรดกได้ เรื่องนี้ได้รับการยืนยันโดยมาตรา 1417 ถึง 1428 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.
ประเด็นสำคัญ
- กฎพื้นฐานคือชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้ แต่มีข้อยกเว้นตามกฎหมายอยู่ 6 ข้อ ซึ่งชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่มีคุณสมบัติที่จะได้รับข้อยกเว้นใดๆ เหล่านั้น.
- ข้อยกเว้นที่สำคัญที่สุดสำหรับชาวต่างชาติแต่ละคนคือ พระราชบัญญัติสิทธิในทรัพย์สิน พ.ศ. 2562 (2019) ซึ่งบัญญัติให้มีสิทธิในที่ดินแบบสัญญาเงินกู้ (Sap Ing Sith) ที่สามารถจดทะเบียน โอน และสืบทอดได้โดยชัดแจ้งเป็นเวลาสูงสุด 30 ปี.
- มาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินอนุญาตให้มีการรับมรดกจากต่างชาติได้ในทางทฤษฎี แต่ในทางปฏิบัติแล้วไม่มีผลบังคับใช้ เนื่องจากไม่มีสนธิสัญญาใดที่จะทำให้มาตรานี้มีผลบังคับใช้ได้.
- มาตรา 94 เป็นบทบัญญัติที่ใช้บังคับสำหรับทายาทชาวต่างชาติส่วนใหญ่ ให้ขายที่ดินภายในระยะเวลาที่อธิบดีกำหนด (180 วันถึง 1 ปี) และเก็บเงินที่ได้จากการขายไว้.
- ศาลฎีกาได้ยืนยันในหลายคำพิพากษา (5825/2539, 2752/2543, 6089/2558) ว่าที่ดินที่ชาวต่างชาติถือครองอยู่ แม้จะโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ก็ถือเป็นส่วนหนึ่งของกองมรดกเมื่อเสียชีวิต และสามารถจัดการเพื่อประโยชน์ของทายาทได้.
- ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอาคารได้ แต่ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินที่อาคารเหล่านั้นตั้งอยู่ได้ ทายาทชาวต่างชาติสามารถเก็บรักษาบ้านไว้ได้ แต่ต้องขายที่ดินนั้นในภายหลัง.
- ห้องชุดคอนโดมิเนียมมีความแตกต่างกัน ทายาทชาวต่างชาติที่มีคุณสมบัติครบถ้วนสามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ได้ภายในโควตา 49% ส่วนทายาทชาวต่างชาติที่ไม่มีคุณสมบัติครบถ้วนจะต้องขายภายในหนึ่งปี.
- เอ สิทธิเก็บกิน สิทธิ์นี้จะสิ้นสุดลงเมื่อผู้ถือครองเสียชีวิตและไม่สามารถสืบทอดได้ แต่สิทธิ์ของ Sap Ing Sith สามารถสืบทอดได้ โปรดวางแผนให้เหมาะสม.
- ถูกต้อง คนไทยจะ กำหนดว่าใครจะได้รับเงินจากการขาย หากไม่มีพินัยกรรม จะใช้กฎการแบ่งมรดกตามกฎหมาย.
- โครงสร้างการแต่งตั้งตัวแทนนั้นผิดกฎหมาย โปรดใช้ทางเลือกที่ถูกต้องตามกฎหมาย ดำเนินการอย่างรวดเร็วกับที่ดินที่ได้รับมรดก — ระยะเวลาในการจำหน่ายนั้นสั้นกว่าที่คิดเมื่อรวมขั้นตอนการจัดการมรดกแล้ว.
ThaiLawOnline สามารถช่วยเหลือคุณได้อย่างไร
พวกเราได้ฝึกฝนมาแล้ว กฎหมายทรัพย์สินของไทย และ กฎหมายครอบครัวไทย since 2006. Inheritance cases involving foreign heirs and Thai land are a regular part of our work.
เราสามารถให้คำแนะนำเกี่ยวกับกระบวนการจัดการมรดก ช่วยเหลือในการบริหารจัดการทรัพย์สิน และจัดการการจำหน่ายที่ดินเพื่อปกป้องผลประโยชน์ทางการเงินของทายาท นอกจากนี้เรายังให้คำแนะนำเกี่ยวกับการจัดโครงสร้างการถือครองทรัพย์สินก่อนเสียชีวิต ซึ่งรวมถึง... การจัดเรียงของ Sap Ing Sith และ พินัยกรรมไทย — เพื่อลดภาวะแทรกซ้อนที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง.
หากคุณกำลังจัดการกับมรดกของไทยซึ่งรวมถึงที่ดินและผู้รับมรดกชาวต่างชาติ, ติดต่อเรา เพื่อขอคำปรึกษา.
ThaiLawOnline ให้บริการทางกฎหมายไทยโดยผู้เชี่ยวชาญแก่ชาวต่างชาติ นักลงทุนต่างชาติ และครอบครัวนานาชาติ ด้วยประสบการณ์การปฏิบัติงานในประเทศไทยมานาน 20 ปี ทีมงานของเราครอบคลุมกฎหมายทรัพย์สิน กฎหมายครอบครัว มรดก และกฎหมายธุรกิจ บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อ mục đích ข้อมูลเท่านั้น และไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย กฎหมายอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ โปรดปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะสำหรับสถานการณ์ของคุณ.
ลิงก์ : – กรมที่ดินแห่งประเทศไทย
ที่ดินเป็นทรัพย์สินที่ทายาทชาวต่างชาติรับมรดกได้ยากที่สุด ซึ่งนี่คือเหตุผลว่าทำไมคำแนะนำจึงต้องชัดเจนและไม่กำกวม อ่านคู่มือของเราเพื่อ การทำพินัยกรรมในประเทศไทย ก่อนที่คุณจะตัดสินใจว่าจะยกทรัพย์สินในประเทศไทยให้ใคร.
ทายาทชาวต่างชาติจะสามารถถือครองห้องชุดได้ก็ต่อเมื่อโควตาของอาคารเอื้ออำนวยเท่านั้น. การตรวจสอบโควต้าเป็นส่วนหนึ่งของร บริการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม, และการทำพินัยกรรมแบบไทยจะทำให้การจัดการกองมรดกเสร็จเร็วยิ่งขึ้น.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.
เกี่ยวกับผู้แต่ง
เขียนและตรวจทานโดย Sebastien H. Brousseau, LL.B., วท.บ., ผู้ก่อตั้ง ThaiLawOnline ซึ่งทำงานด้านกฎหมายไทยมาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 (ค.ศ. 2006) และอาศัยอยู่ในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2547 (ค.ศ. 2004) เขายังเขียนเกี่ยวกับการใช้ชีวิตในประเทศไทยที่ https://sebastienbrousseau.com. เชื่อมต่อบน ลิงก์อิน หรือ ติดต่อบริษัท.