ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่?

รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.

บทบัญญัติที่อ้างถึงทั่วทั้งหน้านี้, ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 ถึง 96 ได้ถูกคัดลอกไว้ฉบับเต็มใน ประมวลกฎหมายที่ดิน หมวด 8: ข้อจำกัดสิทธิในที่ดินของคนต่างด้าว. หากต้องการทราบว่าการรับมรดกเกี่ยวข้องกับช่องทางอื่นที่ชาวต่างชาติอาจใช้อย่างไร โปรดดูภาพรวมของเราเรื่อง ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่.

การรับมรดกที่ดินเป็นกรณีพิเศษของหลักการทั่วไปที่อธิบายไว้ในคู่มือของเราเรื่อง กฎหมายมรดกในประเทศไทย.

ตรวจสอบล่าสุด: 27 กันยายน 2026 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5825/2539, 2752/2543, 6089/2558, 8195/2561, 301/2538 และ 1180/2563 ได้รับการอ่านจากตัวบทภาษาไทย รวมทั้งมาตรา 4, 11 และ 12 แห่งพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2562 เมื่อวันที่ 30 กันยายน 2026 ได้อ่านเงื่อนไขตามมาตรา 96 ทวิ ในตัวบทภาษาไทยของประมวลกฎหมายที่ดินอีกครั้ง (มาตรา 96 ทวิ): ระยะเวลาการถือครองต้องไม่น้อยกว่าสามปี ไม่ใช่ห้าปี และพื้นที่ที่อนุญาตคือพื้นที่ตามที่มาตรานั้นระบุไว้ เมื่อวันที่ 12 ตุลาคม 2026 ได้อ่านเงื่อนไขเกี่ยวกับ กนอ. และ EEC ฉบับภาษาไทยอีกครั้ง (มาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย และมาตรา 49 และ 50 แห่งพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก): ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมถือครองได้โดยได้รับอนุญาต หน้าที่ต้องจำหน่ายที่ดินเกิดขึ้นเมื่อเลิกประกอบกิจการหรือโอนกิจการ และหลักเกณฑ์ของ EEC เป็นอีกหลักเกณฑ์หนึ่ง.

คำตอบสั้นๆ คือ ชาวต่างชาติสามารถรับที่ดินในประเทศไทยได้โดยทางมรดก แต่ในกรณีส่วนใหญ่ พวกเขาไม่สามารถครอบครองที่ดินนั้นได้.

โดยทั่วไปแล้ว กฎหมายไทยกำหนดให้ทายาทชาวต่างชาติจะต้องขายที่ดินภายในระยะเวลาที่กรมที่ดินกำหนด เงินที่ได้จากการขายเป็นของทายาท แต่ที่ดินนั้นไม่ใช่ของทายาท.

มีข้อยกเว้น โดยมีช่องทางตามกฎหมายห้าช่องทางที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินหรือสิทธิคล้ายความเป็นเจ้าของในประเทศไทย ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่ผ่านคุณสมบัติสำหรับช่องทางเหล่านี้เลย แต่การวิเคราะห์ที่สมบูรณ์จำเป็นต้องรู้ว่ามีอยู่จริง.

คู่มือนี้อธิบายกฎพื้นฐาน แสดงรายการข้อยกเว้นทั้งหมดพร้อมกับบทบัญญัติทางกฎหมาย อ้างอิงคำพิพากษา ศาลฎีกา ที่เกี่ยวข้อง และบอกคุณว่าควรทำอย่างไรหากคุณเป็นทายาทชาวต่างชาติที่กำลังเผชิญกับสถานการณ์นี้อยู่ในขณะนี้.

กฎพื้นฐาน: เหตุใดชาวต่างชาติจึงไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้

จุดเริ่มต้นคือ มาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พระราชบัญญัติ พ.ศ. 2497 (1954):

“ชาวต่างชาติอาจได้มาซึ่งที่ดินโดยอาศัยบทบัญญัติของสนธิสัญญาที่ให้สิทธิในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ และอยู่ภายใต้บทบัญญัติของประมวลกฎหมายนี้”

มาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (1954)

หนทางเดียวที่ชาวต่างชาติจะถือครองที่ดินภายใต้มาตรา 86 ได้คือสนธิสัญญาแบบทวิภาคี ประเทศไทยไม่มีสนธิสัญญาดังกล่าวที่บังคับใช้มาตั้งแต่ปี 1970 แล้ว สนธิสัญญาฉบับสุดท้ายถูกยกเลิกไปเมื่อกว่า 55 ปีที่แล้ว และไม่มีสนธิสัญญาใดมาทดแทน.

ไทย-สหรัฐฯ สนธิสัญญาไมตรี และความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจบางครั้งถูกหยิบยกขึ้นมาโดยลูกค้าชาวอเมริกัน สนธิสัญญานี้มอบสิทธิทางธุรกิจในวงกว้างให้แก่พลเมืองสหรัฐฯ ในประเทศไทย แต่ไม่ได้ให้สิทธิในการเป็นเจ้าของที่ดิน.

ดังนั้นกฎพื้นฐานจึงเป็นจริง ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้ กฎนั้นไม่ได้เปลี่ยนแปลงทันทีที่คุณได้รับมรดก เมื่อมีทายาทชาวต่างชาติปรากฏอยู่ใน กองมรดก ของไทยที่มีที่ดิน มาตรา 86 เป็นประเด็นแรก.

แต่กฎพื้นฐานก็มีข้อยกเว้น ข้อยกเว้นเหล่านั้นมีขอบเขตจำกัดและมีเงื่อนไขที่เข้มงวด แต่ก็คุ้มค่าที่จะรู้.

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหน้านี้

English

Section 94 Limitation of Aliens Right in Land

Full text

Land acquired by an alien unlawfully or without permission shall be disposed of by that alien within the period prescribed by the Director-General, which shall be not less than one hundred and eighty days and not more than one year. If the land is not disposed of within the prescribed period, the Director-General shall have power to dispose of the land, and the provisions on forced disposal of land in Chapter 3 shall apply mutatis mutandis.

Unofficial translation by the Office of the Council of State

Our annotated sectionOfficial text

Section 93 Limitation of Aliens Right in Land

Full text

Where an alien acquires land by inheritance as a statutory heir, the Minister may permit the acquisition of that land, provided that, together with the land the alien already holds, it does not exceed the amount the alien may hold under section 87.

Unofficial translation by the Office of the Council of State

Our annotated sectionOfficial text

Section 86 Limitation of Aliens Right in Land

Full text

An alien may acquire land only by virtue of the provisions of a treaty which provides that ownership of immovable property may be held, and subject also to the provisions of this Code. Subject to section 84, such an alien may acquire land for residential, commercial, industrial, agricultural, cemetery, public charity or religious purposes only in accordance with the conditions and procedure prescribed by ministerial regulation, and permission must be obtained from the Minister.

Unofficial translation by the Office of the Council of State

Our annotated sectionOfficial text

Section 12 Sap Ing Sith Act B.E. 2562

Full text

A Sap Ing Sith may be transferred, or used as security for the payment of a debt by mortgage under the Civil and Commercial Code. A Sap Ing Sith may pass by inheritance. Any juristic act concerning a Sap Ing Sith must be made in writing and registered with the competent official, and once it is registered the competent official shall promptly notify the owner of the immovable property in writing, in accordance with the types of juristic act and rules prescribed in a Ministerial Regulation.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 19 quinquies Condominium Act B.E. 2522

Full text

An alien or juristic person specified in section 19 must dispose of a condominium unit in the following cases: (1) when an alien or juristic person specified in section 19 acquires a unit by inheritance as a statutory heir or legatee, or otherwise, as the case may be, and, when combined with the units already owned by aliens or juristic persons specified in section 19 in that condominium, the ratio prescribed in section 19 bis is exceeded; (2) when the permission of an alien specified in section 19 (1) to reside in the Kingdom is revoked or the alien's residence certificate becomes invalid; (3) when an alien specified in section 19 (1), (2) and (5) is ordered to be deported from the Kingdom and is not granted a reprieve, or is sent to engage in an occupation at any place in lieu of deportation; (4) when an alien specified in section 19 (2) is not permitted by the Board of Investment to stay in the Kingdom; (5) when a juristic person specified in section 19 (4) has its investment promotion certificate revoked. An alien or juristic person required to dispose of a unit under paragraph one must notify the competent official in writing within sixty days from the date on which the cause for disposal under paragraph one arises. In case (1), only the units exceeding the prescribed ratio shall be disposed of; in cases (2), (3), (4) and (5), all units owned shall be disposed of. The disposal of units under paragraph three shall be made within a period not exceeding one year from the date of acquiring ownership of the unit, or the date on which the permission to reside in the Kingdom is revoked or the residence certificate becomes invalid, or the date of the deportation order, or the date on which the Board of Investment revokes the permission to stay in the Kingdom, or the date on which the investment promotion certificate is revoked, as the case may be. If the disposal is not made within that period, the Director-General of the Department of Lands shall have the power to dispose of the unit, and the provisions on compulsory disposal of land in Chapter 3 of the Land Code, and the Ministerial Regulations issued under those provisions, shall apply mutatis mutandis to the disposal of that unit.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 19 septies Condominium Act B.E. 2522

Full text

An alien or a juristic person deemed by law to be an alien, other than those specified in section 19, who acquires a condominium unit by inheritance as a statutory heir or as a legatee, or by any other means, as the case may be, must notify the competent official in writing within sixty days from the date of acquiring ownership of the condominium unit, and must dispose of the condominium unit within a period not exceeding one year from the date of acquiring ownership of the condominium unit. If the unit is not disposed of within that period, section 19 quinquies, paragraph four, shall apply mutatis mutandis.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 96 bis Limitation of Aliens Right in Land

Full text

The provisions on acquisition of land by an alien by virtue of a treaty under section 86 paragraph one shall not apply to an alien who has brought in money for investment in the amount prescribed by ministerial regulation, which shall be not less than forty million baht; such an alien may acquire land for residential use of not more than one rai, and permission must be obtained from the Minister. The acquisition of land by an alien under paragraph one shall be in accordance with the rules, procedure and conditions prescribed by ministerial regulation, which shall contain at least the following essential provisions: (1) the types of business in which the alien invests, which must benefit the economy and society of the country or be activities which the Board of Investment has announced as eligible for investment promotion under the law on investment promotion; (2) the period for which the investment is maintained, which must be not less than three years; (3) the land which an alien is permitted to acquire must be located within Bangkok Metropolis, Pattaya City or a municipality, or within an area designated as a residential zone under the law on town planning.

Unofficial translation by the Office of the Council of State

Our annotated sectionOfficial text

Section 37 Act on Conflict of Laws B.E. 2481

Full text

Succession, so far as it relates to immovable property, is governed by the law of the place where the property is situated.

ThaiLawOnline translation

Official text

ไทย

มาตรา 94

ข้อความเต็ม

บรรดาที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือไม่ได้รับอนุญาต ให้คนต่างด้าวนั้นจัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด ให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น และให้นำบทบัญญัติเรื่องการบังคับจำหน่ายที่ดินตามความในหมวด ๓ มาใช้บังคับโดยอนุโลม

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 93

ข้อความเต็ม

คนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดินโดยได้รับมรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรม รัฐมนตรีจะอนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินนั้น แต่เมื่อรวมกับที่มีอยู่แล้วไม่เกินจำนวนที่จะพึงมีได้ ตามความในมาตรา ๘๗ ก็ได้

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 86

ข้อความเต็ม

คนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินก็โดยอาศัยบทสนธิสัญญาซึ่งบัญญัติให้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ และอยู่ในบังคับบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ด้วย ภายใต้บังคับมาตรา ๘๔ คนต่างด้าวดังกล่าวจะได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ประกอบกิจการในทางพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม เกษตรกรรม การสุสาน การกุศลสาธารณะ หรือการศาสนา ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 12 พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562

ข้อความเต็ม

ทรัพย์อิงสิทธิสามารถโอนให้แก่กัน หรือใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้ ทรัพย์อิงสิทธิสามารถตกทอดทางมรดกได้ การทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และเมื่อมีการจดทะเบียนแล้วให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีหนังสือแจ้งให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทราบโดยเร็ว ทั้งนี้ ตามประเภทนิติกรรมและหลักเกณฑ์ที่กำหนดในกฎกระทรวง

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 19 เบญจ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

ข้อความเต็ม

คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ต้องจำหน่ายห้องชุดในกรณีดังต่อไปนี้ (๑) เมื่อคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ได้มาซึ่งห้องชุดโดยได้รับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม หรือผู้รับพินัยกรรม หรือโดยประการอื่น แล้วแต่กรณี เมื่อรวมกับห้องชุดที่มีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วในอาคารชุดนั้นเกินอัตราที่กำหนดตามมาตรา ๑๙ ทวิ (๒) เมื่อคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) ถูกเพิกถอนการอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรหรือใบสำคัญถิ่นที่อยู่ของคนต่างด้าวใช้ไม่ได้ (๓) เมื่อคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) (๒) และ (๕) ถูกสั่งเนรเทศออกไปนอกราชอาณาจักรและไม่ได้รับการผ่อนผันหรือถูกส่งไปประกอบอาชีพ ณ ที่ใดแทนการเนรเทศ (๔) เมื่อคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๒) ไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนให้อยู่ในราชอาณาจักร (๕) เมื่อนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๔) ถูกเพิกถอนบัตรส่งเสริมการลงทุน คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งต้องจำหน่ายห้องชุดตามวรรคหนึ่ง ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบภายในกำหนดเวลาหกสิบวันนับแต่วันที่มีเหตุต้องจำหน่ายตามวรรคหนึ่ง ทั้งนี้ สำหรับกรณี (๑) ให้จำหน่ายเฉพาะห้องชุดที่เกินอัตราที่กำหนด สำหรับกรณี (๒) (๓) (๔) และ (๕) ให้จำหน่ายห้องชุดที่มีกรรมสิทธิ์อยู่ทั้งหมด การจำหน่ายห้องชุดตามวรรคสาม ให้จำหน่ายภายในกำหนดเวลาไม่เกินหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มา ซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด หรือวันที่ถูกเพิกถอนการอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักร หรือใบสำคัญถิ่นที่อยู่ใช้ไม่ได้ หรือวันที่ถูกสั่งเนรเทศ หรือวันที่ถูกคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนเพิกถอนการอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักร หรือวันที่ถูกเพิกถอนบัตรส่งเสริมการลงทุน แล้วแต่กรณี ถ้าไม่จำหน่ายภายในกำหนดเวลาดังกล่าว ให้อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายห้องชุดนั้น และให้นำบทบัญญัติเรื่องการบังคับจำหน่ายที่ดินตามความในหมวด ๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎกระทรวงที่ออกตามบทบัญญัติดังกล่าวมาใช้บังคับแก่การจำหน่ายห้องชุดดังกล่าวด้วยโดยอนุโลม

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 19 สัตต พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

ข้อความเต็ม

คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวนอกจากที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ได้มาซึ่งห้องชุดโดยได้รับมรดกในฐานะเป็นทายาทโดยธรรม หรือผู้รับพินัยกรรมหรือโดยประการอื่น แล้วแต่กรณี ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบภายในกำหนดเวลาหกสิบวันนับแต่วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด และต้องจำหน่ายห้องชุดนั้นภายในกำหนดเวลาไม่เกินหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ถ้าไม่จำหน่ายภายในกำหนดเวลาดังกล่าว ให้นำความในมาตรา ๑๙ เบญจ วรรคสี่ มาใช้บังคับโดยอนุโลม

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 96 ทวิ

ข้อความเต็ม

บทบัญญัติว่าด้วยคนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินโดยอาศัยบทสนธิสัญญาตามมาตรา ๘๖ วรรคหนึ่ง มิให้ใช้บังคับกับคนต่างด้าวซึ่งได้นำเงินมาลงทุนตามจำนวนที่กำหนดในกฎกระทรวง ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าสี่สิบล้านบาท โดยให้ได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกินหนึ่งไร่ และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี การได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าวตามวรรคหนึ่ง ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวง โดยในกฎกระทรวงอย่างน้อยต้องมีสาระสำคัญ ดังต่อไปนี้ (๑) ประเภทของธุรกิจที่คนต่างด้าวลงทุนซึ่งต้องเป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ หรือเป็นกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศให้เป็นกิจการที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุนได้ (๒) ระยะเวลาการดำรงการลงทุนต้องไม่น้อยกว่าสามปี (๓) บริเวณที่ดินที่อนุญาตให้คนต่างด้าวได้มาต้องอยู่ภายในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 37 พระราชบัญญัติว่าด้วยการขัดกันแห่งกฎหมาย พุทธศักราช 2481

ข้อความเต็ม

มรดกเท่าที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ให้เป็นไปตามกฎหมายแห่งถิ่นที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

Français

Article 94

Tout terrain acquis par un étranger de manière illicite ou sans autorisation doit être aliéné par cet étranger dans le délai fixé par le Directeur général, qui ne peut être inférieur à cent quatre-vingts jours ni supérieur à un an. Si le terrain n'est pas aliéné dans le délai fixé, le Directeur général a le pouvoir d'aliéner ce terrain, et les dispositions relatives à l'aliénation forcée de terrains prévues au chapitre 3 s'appliquent mutatis mutandis.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 93

Lorsqu'un étranger acquiert un terrain par succession en qualité d'héritier légal, le Ministre peut l'autoriser à acquérir ce terrain, à condition que, ajouté aux terrains qu'il détient déjà, il n'excède pas la superficie qu'il peut détenir en vertu de l'article 87.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 86

Un étranger ne peut acquérir un terrain qu'en vertu des dispositions d'un traité qui permet d'avoir la propriété d'un bien immobilier, et sous réserve également des dispositions du présent Code. Sous réserve de l'article 84, cet étranger ne peut acquérir un terrain à usage d'habitation, d'activité commerciale, industrielle ou agricole, de cimetière, de bienfaisance publique ou de culte que conformément aux conditions et à la procédure fixées par règlement ministériel, et il doit obtenir l'autorisation du Ministre.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 12 Sap Ing Sith Act B.E. 2562

Le Sap Ing Sith est cessible, hypothécable selon le Code civil et commercial, et transmissible par succession. Tout acte juridique le concernant doit être écrit et enregistré auprès de l'agent compétent, qui en informe promptement le propriétaire par écrit.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 19 quinquies Condominium Act B.E. 2522

Vente obligatoire: l'excédent de quota acquis par héritage ou autrement; tous les lots si résidence révoquée, expulsion sans dispense ni affectation de remplacement, refus ou révocation BOI. Avis écrit sous soixante jours; vente sous un an, sinon le Directeur général des Terres vend selon le Code foncier.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 19 septies Condominium Act B.E. 2522

L'étranger ou la personne morale réputée étrangère, hors article 19, qui acquiert un lot par succession légale, legs ou autrement doit le notifier par écrit au fonctionnaire compétent sous 60 jours et le céder dans un an; à défaut, l'article 19 quinquies, alinéa 4, s'applique.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 96 bis

Les dispositions relatives à l'acquisition d'un terrain par un étranger en vertu d'un traité prévues à l'article 86, alinéa premier, ne s'appliquent pas à l'étranger qui a apporté des fonds pour investir à hauteur du montant fixé par règlement ministériel, lequel ne peut être inférieur à quarante millions de bahts ; cet étranger peut acquérir un terrain à usage d'habitation d'une superficie n'excédant pas un rai, et il doit obtenir l'autorisation du Ministre. L'acquisition d'un terrain par un étranger visée à l'alinéa premier s'effectue selon les règles, la procédure et les conditions fixées par règlement ministériel, lequel doit comporter au moins les dispositions essentielles suivantes : (1) les catégories d'activités dans lesquelles l'étranger investit, qui doivent être utiles à l'économie et à la société du pays, ou être des activités que le Bureau de la promotion des investissements a déclarées éligibles à la promotion des investissements en vertu de la loi sur la promotion des investissements ; (2) la durée de maintien de l'investissement, qui ne peut être inférieure à trois ans ; (3) le terrain dont l'acquisition est autorisée doit être situé dans le territoire de la Métropole de Bangkok, de la Ville de Pattaya ou d'une municipalité, ou dans une zone désignée comme zone résidentielle en vertu de la loi sur l'urbanisme.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 37 Act on Conflict of Laws B.E. 2481

La succession immobilière est régie par la loi du lieu de situation du bien.

résumé non officiel

Texte officiel

คำพิพากษาศาลฎีกา

• 2690/2538 (1995): ที่ดินที่คนไทยถือแทนคนต่างด้าว ไม่เสียเปล่าทั้งหมด แต่ผู้รับโอนโดยสุจริตย่อมได้รับความคุ้มครอง

แหล่งที่มา

• ประมวลกฎหมายที่ดิน, Office of the Council of State, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
• Sap Ing Sith Act B.E. 2562, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
• Condominium Act B.E. 2522, เรียกดูเมื่อ 2 พฤศจิกายน 2569
• Act on Conflict of Laws B.E. 2481, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
• deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), เรียกดูเมื่อ 19 กุมภาพันธ์ 2569

ข้อยกเว้น: เมื่อใดที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองสิทธิในที่ดินในประเทศไทยได้

มีช่องทางทางกฎหมายห้าช่องทางที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินหรือสิทธิที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในประเทศไทย. ข้อแรกมีความสำคัญที่สุดสำหรับชาวต่างชาติที่พำนักอาศัยและทายาทชาวต่างชาติ ส่วนข้ออื่นๆ นั้นเกี่ยวข้องกับกิจกรรมการลงทุนหรือโครงสร้างธุรกิจเฉพาะด้าน.

ข้อยกเว้น 1

ทรัพยอิงสิทธิ พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2562

นี่เป็นพัฒนาการที่สำคัญที่สุดในกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทยสำหรับชาวต่างชาติในรอบหลายทศวรรษ พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 30 เมษายน 2562 (เล่ม 136 ตอนที่ 56 ก หน้า 97) และมีผลใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนด 180 วันนับแต่วันประกาศ พระราชบัญญัตินี้สร้างสิทธิในทรัพย์สินประเภทใหม่ทั้งหมด ซึ่งแยกต่างหากจากกรรมสิทธิ์.

เอ ทรัพยอิงสิทธิ สิทธิ์ดังกล่าวให้ผู้ถือครองมีอำนาจคล้ายเจ้าของเหนือที่ดินแปลงเฉพาะเป็นเวลาสูงสุด 30 ปี สิทธิ์นี้ได้รับการจดทะเบียนที่กรมที่ดินกับ โฉนด โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) สำหรับที่ดิน เฉพาะที่ดินที่มีโฉนดเท่านั้นที่ใช้ได้ ทั้งยังสามารถก่อตั้งทรัพยอิงสิทธิบนห้องชุดได้ด้วย (มาตรา 4) มาตรา 11 แห่งพระราชบัญญัตินี้ให้ผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิมีสิทธิและหน้าที่อย่างเดียวกับเจ้าของ เว้นแต่สิทธิติดตามเอาทรัพย์คืนและสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องโดยมิชอบ ซึ่งยังคงเป็นของเจ้าของ มาตรา 12 ให้โอนสิทธินี้ได้และ จำนอง.

ที่สำคัญอย่างยิ่งสำหรับเรื่องการรับมรดก: มาตรา 12 ของพระราชบัญญัติระบุว่า ทรัพยอิงสิทธิสามารถตกทอดผ่านทางกองมรดกของผู้ถือครองที่เสียชีวิตได้. ชาวต่างชาติที่ถือสิทธิทรัพยอิงสิทธิสามารถโอนสิทธินั้นให้แก่ทายาทของตนได้ ทายาทรวมถึงทายาทชาวต่างชาติจะได้รับสิทธิดังกล่าว หน้าที่ในการจำหน่ายตามมาตรา 94 ไม่บังคับใช้.

นี่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ สิทธินี้มีอายุสูงสุด 30 ปี แต่ภายในระยะเวลานั้น ทายาทชาวต่างชาติจะมีสิทธิในที่ดินไทยที่จดทะเบียนและสืบทอดได้จริง นี่เป็นสิ่งที่ใกล้เคียงที่สุดกับกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ในปัจจุบันภายใต้กฎหมายไทย.

แหล่งที่มา: ราชกิจจานุเบกษา, 30 เมษายน 2019.

ข้อยกเว้น 2

เส้นทาง 40 ล้านบาท มาตรา 96ทวิ ประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 96ทวิ ถูกเพิ่มเข้าไปในประมวลกฎหมายที่ดินเพื่อให้ชาวต่างชาติที่มีคุณสมบัติเหมาะสมสามารถถือครองได้ถึง 1 ไร่ ของที่ดินสำหรับวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัย เงื่อนไขมีความเข้มงวดและต้องปฏิบัติร่วมกันทั้งหมด:

ชาวต่างชาติจะต้องลงทุนอย่างน้อย 40 ล้านบาทในตราสารที่ได้รับอนุมัติ ซึ่งรวมถึงพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย พันธบัตรที่ออกโดยสถาบันการเงินของรัฐ หรือการลงทุนใน BOI-ธุรกิจที่ได้รับการส่งเสริม มาตรา 96 ทวิ เองกำหนดให้ต้องคงการลงทุนไว้เป็นเวลาไม่น้อยกว่าสามปี โดยกฎกระทรวงกำหนดรายละเอียดไว้ ที่ดินต้องใช้เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น ต้องอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา เขตเทศบาล หรือเขตที่กำหนดเป็นที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย.

นี่คือสิทธิในการได้มา ซึ่งไม่ใช่สิทธิในการรับมรดกที่มีอยู่ด้วยตัวมันเอง มาตรา 96ทวิ ได้รับการออกแบบมาสำหรับนักลงทุนที่ยังมีชีวิตอยู่ซึ่งมีคุณสมบัติและยื่นคำขอ จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อนักลงทุนรายนั้นเสียชีวิต และสิทธิตามมาตรา 96ทวิ จะตกทอดไปยังทายาทหรือไม่นั้น ยังไม่มีความชัดเจน แหล่งข้อมูลทางกฎหมายที่ได้รับการตีพิมพ์ฉบับหนึ่งที่เราได้ตรวจสอบระบุว่า สิทธิดังกล่าวไม่สามารถโอนผ่านกองมรดกได้โดยอัตโนมัติ ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทยควรยืนยันสถานะปัจจุบันก่อนที่คุณจะพึ่งพาสิทธิตามมาตรา 96ทวิ ที่ยังคงอยู่หลังจากการเสียชีวิต.

ข้อยกเว้นที่ 3

กิจการที่ได้รับการส่งเสริมจากบีโอไอ, พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520, มาตรา 27

ชาวต่างชาติหรือบริษัทต่างชาติที่ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยได้ มาตรา 27 แห่งพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 ให้คณะกรรมการอนุญาตให้ผู้ได้รับการส่งเสริมถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพื่อประกอบกิจการที่ได้รับการส่งเสริมได้ตามจำนวนที่คณะกรรมการเห็นสมควร หากผู้ได้รับการส่งเสริมซึ่งเป็นคนต่างด้าวเลิกกิจการหรือโอนกิจการ ต้องจำหน่ายที่ดินนั้นภายในหนึ่งปี มิฉะนั้นอธิบดีกรมที่ดินจะเป็นผู้จำหน่ายที่ดินนั้น ที่ดินสำหรับโรงงาน ที่ดินสำหรับสำนักงานของกิจการที่ได้รับการส่งเสริม เหล่านี้ชาวต่างชาติที่มีบัตรส่งเสริม BOI ที่ยังมีผลอยู่สามารถถือกรรมสิทธิ์ได้.

นี่คือสิทธิ์ทางธุรกิจ ไม่ใช่สิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคล สิทธิ์ในการถือครองที่ดินตามมาตรา 27 ผูกพันอยู่กับการส่งเสริมของ BOI และกิจการที่ได้รับการส่งเสริม หากนักลงทุนชาวต่างชาติเสียชีวิต ทรัพย์สินทางธุรกิจจะไม่กลายเป็นมรดกส่วนบุคคลโดยอัตโนมัติในลักษณะเดียวกับทรัพย์สินอื่น โครงสร้างทางกฎหมายของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริม บริษัท ห้างหุ้นส่วน หรือบุคคลธรรมดา จะเป็นตัวกำหนดว่าจะเกิดอะไรขึ้น สำหรับการวางแผนมรดกเกี่ยวกับทรัพย์สินของ BOI การขอคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญถือเป็นสิ่งสำคัญ.

ข้อยกเว้นที่ 4

นิคมอุตสาหกรรม, พระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522, มาตรา 44

ผู้ประกอบการต่างชาติในนิคมอุตสาหกรรมที่อยู่ในความดูแลของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (IEAT) อาจได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในนิคมอุตสาหกรรมนั้น ตามเนื้อที่ที่คณะกรรมการการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยเห็นสมควร มาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 เป็นที่มาของการอนุญาตดังกล่าว

มีเงื่อนไขว่า หากผู้ประกอบการต่างชาติเลิกหรือโอนกิจการ ต้องจำหน่ายที่ดินให้แก่ IEAT หรือผู้รับโอนกิจการภายในสามปีนับแต่วันที่เลิกหรือโอนกิจการ มิฉะนั้นอธิบดีกรมที่ดินจะเป็นผู้จำหน่ายที่ดินนั้น สิทธินี้จึงเป็นกรรมสิทธิ์ที่มีเงื่อนไขผูกกับการใช้ประโยชน์ เป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างแท้จริงตราบที่กิจการยังดำเนินอยู่ แต่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ถาวรที่แยกขาดจากการประกอบกิจการ

สำหรับเรื่องมรดก: หากผู้ประกอบการต่างชาติเสียชีวิตและธุรกิจหยุดดำเนินการ ระยะเวลาสามปีในการจำหน่ายทรัพย์สินจะเริ่มนับ ผู้รับมรดกจะได้รับเงินที่ได้จากการขาย ไม่ใช่ที่ดิน หากธุรกิจยังคงดำเนินต่อไป (เช่น ผ่านโครงสร้างบริษัทที่คงอยู่แม้บุคคลนั้นจะเสียชีวิตไปแล้ว) เรื่องมรดกจะซับซ้อนมากขึ้นและต้องอาศัยคำแนะนำเฉพาะทาง.

แหล่งที่มา: พระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย.

ข้อยกเว้นที่ 5

เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก, พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 มาตรา 49

พระราชบัญญัติระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561) กำหนดให้มีเขตพิเศษครอบคลุมพื้นที่จังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา มาตรา 49 มีข้อยกเว้นตามกฎหมายที่ได้รับการยืนยัน.

มาตรา 49 ให้ นิติบุคคล (บริษัท) ที่ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมพิเศษ EEC ซึ่งมีสถานะเป็นคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในเขตดังกล่าวเพื่อประกอบกิจการที่ได้รับอนุญาต โดยไม่ต้องขออนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดิน และมาตราเดียวกันนี้ยังยกเว้นให้นิติบุคคลต่างด้าวที่ได้รับการส่งเสริมจาก EEC ได้รับการยกเว้นจากโควตาการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างด้าวตามพระราชบัญญัติอาคารชุด สำหรับห้องชุดที่ใช้ในการประกอบกิจการ.

เงื่อนไขการจำหน่ายที่ดินแตกต่างจากพระราชบัญญัติ IEAT: ตามมาตรา 50 หากผู้ประกอบการถือที่ดินแต่ไม่ประกอบกิจการภายในสามปี หรือเลิกประกอบกิจการ ต้องขายที่ดินภายในหนึ่งปีนับแต่ได้รับแจ้งจากสำนักงาน EEC มิฉะนั้นสำนักงานจะขายที่ดินและคืนเงินสุทธิที่ได้จากการขาย ส่วนขนาดเนื้อที่ดินและคุณสมบัติผู้มีสิทธิกำหนดโดยคณะกรรมการนโยบาย EEC โดยความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี และต้องไม่เกินที่กฎหมาย BOI หรือพระราชบัญญัติ IEAT อนุญาต

ข้อจำกัดที่สำคัญ: มาตรา 49 ใช้บังคับแก่นิติบุคคล (บริษัท) ไม่ใช่บุคคลธรรมดา ชาวต่างชาติที่เป็นบุคคลธรรมดา ไม่ว่าจะร่ำรวยเพียงใดหรือมีการลงทุนใน EEC มากเพียงใด ก็ไม่มีสิทธิความเป็นเจ้าของที่ดินส่วนบุคคลภายใต้มาตรา 49 สิทธิดังกล่าวเป็นของนิติบุคคล สำหรับการรับมรดก สิ่งสำคัญคือโครงสร้างของนิติบุคคลที่ถือครองธุรกิจที่ได้รับการส่งเสริมจาก EEC ไม่ใช่ทรัพย์มรดกส่วนตัวของนักลงทุนรายบุคคล.

แหล่งที่มา: พระราชบัญญัติ EEC พ.ศ. 2561 มาตรา 49.

หมายเหตุสำคัญเกี่ยวกับข้อยกเว้น: ข้อยกเว้นทั้งห้านั้นแคบมาก แต่ละข้อมาพร้อมกับเงื่อนไขที่ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่สามารถปฏิบัติตามได้ ทรัพยอิงสิทธิ (Sap Ing Sith) (ข้อยกเว้นที่ 1) เป็นสิทธิที่มีแนวโน้มว่าจะเกี่ยวข้องมากที่สุดสำหรับชาวต่างชาติที่เป็นบุคคลธรรมดาซึ่งอาศัยอยู่ในประเทศไทย หากคุณกำลังวางแผนมรดกและต้องการยกผลประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ไทยให้กับทายาทชาวต่างชาติ โปรดปรึกษา ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ชาวไทย เกี่ยวกับการที่โครงสร้างทรัพยอิงสิทธิจะเหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณหรือไม่ รายการนี้ไม่ได้มีไว้เพื่อจำกัดเพียงเท่านี้: บางครั้งยังมีการอ้างอิงถึงกฎหมายเฉพาะวัตถุประสงค์อื่นๆ ด้วย ซึ่งรวมถึงพระราชบัญญัติปิโตรเลียม พ.ศ. 2514 สำหรับผู้ถือสัมปทานด้วยเช่นกัน แต่เนื่องจากไม่มีกฎหมายใดที่ชาวต่างชาติที่เป็นทายาทเฉพาะบุคคลจะสามารถใช้ได้ เราจึงไม่ได้นำกฎหมายเหล่านี้มาถือเป็นช่องทางในที่นี้.

มาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน: บทบัญญัติเกี่ยวกับการรับมรดก

ประมวลกฎหมายที่ดินมีมาตราเฉพาะเกี่ยวกับการรับมรดกโดยชาวต่างชาติ มาตรา 93 ระบุว่า:

“คนต่างด้าวซึ่งได้มาซึ่งที่ดินโดยทางมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม จะมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นได้เมื่อได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย แต่เมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่แล้วต้องไม่เกินจำนวนที่กำหนดไว้ในมาตรา 87”

มาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (1954)

มองเผินๆ แล้ว นี่ดูเหมือนจะเป็นหนทางให้ชาวต่างชาติได้ครอบครองที่ดินมรดก แต่ในทางปฏิบัติแล้ว มันเป็นเพียงกฎหมายที่ไม่มีผลบังคับใช้.

มาตรา 93 ถูกเขียนขึ้นสำหรับสถานการณ์หนึ่ง คือ ชาวต่างชาติที่ได้รับมรดกที่ดินจากชาวต่างชาติอีกคนหนึ่งซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายภายใต้สนธิสัญญา (มาตรา 86) แต่เนื่องจากปัจจุบันไม่มีสนธิสัญญาที่ยังมีผลบังคับใช้ ชาวต่างชาติจึงไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายภายใต้มาตรา 86 เงื่อนไขที่มาตรา 93 กำหนดไว้จึงไม่มีอยู่จริง.

แม้ว่าทายาทชาวต่างชาติจะยื่นขออนุญาตต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย แต่รัฐมนตรีก็ไม่สามารถอนุมัติได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ไม่มีสนธิสัญญาใดที่อนุญาตให้ทำเช่นนั้นได้ การปฏิบัติของกรมที่ดินและผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายหลายท่านยืนยันในเรื่องนี้.

ประเด็นสำคัญสำหรับทนายความ: มาตรา 93 ไม่ใช่สิทธิโดยสมบูรณ์สำหรับทายาทโดยธรรมชาวต่างชาติ แต่เป็นการต่อยอดจากมาตรา 86 เนื่องจากมาตรา 86 ไม่มีผลบังคับใช้ (ไม่มีสนธิสัญญา) มาตรา 93 จึงไม่มีผลบังคับใช้เช่นกันในฐานะช่องทางในการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ อย่าแนะนำลูกค้าว่ามาตรา 93 เป็นช่องทางที่ใช้ได้จริงในการรักษาสิทธิ์ในที่ดินที่ได้รับมรดก.

ชาวต่างชาติ แต่งงานกับชาวไทย ใครก็ตามที่จากไปพร้อมกับทรัพย์สิน เป็นผู้สืบทอดตามกฎหมาย ตาม มาตรา 1629 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์. นั่นเป็นเรื่องชัดเจน การเป็นทายาทโดยธรรมไม่ได้ทำให้มาตรา 93 มีผลบังคับใช้ การแต่งงานสร้างสิทธิในการรับมรดก ไม่ได้สร้างสนธิสัญญา.

มาตรา 94: จะเกิดอะไรขึ้นกับที่ดิน

มาตรา 94 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ควบคุมว่าต้องทำอย่างไรกับที่ดินที่ชาวต่างชาติครอบครองโดยไม่มีการอนุญาตอย่างถูกต้อง:

“ที่ดินทั้งหมดที่ชาวต่างชาติได้มาโดยมิชอบด้วยกฎหมายหรือโดยไม่ได้รับอนุญาต จะต้องถูกจำหน่ายโดยชาวต่างชาตินั้นภายในระยะเวลาที่อธิบดีกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันและไม่เกินหนึ่งปี หากที่ดินไม่ถูกจำหน่ายภายในระยะเวลาที่กำหนด อธิบดีมีอำนาจที่จะดำเนินการจำหน่ายที่ดินนั้นเอง”

มาตรา 94 แห่งพระราชบัญญัติประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (1954)

นี่คือบทบัญญัติที่ใช้บังคับสำหรับทายาทชาวต่างชาติ ทายาทชาวต่างชาติมีเวลาตั้งแต่ 180 วันถึง 1 ปีในการขายที่ดิน อธิบดีกรมที่ดินจะเป็นผู้กำหนดกำหนดเวลาที่แน่นอน ทายาทจะได้รับเงินจากการขายที่ดิน.

หากทายาทไม่ขายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด อธิบดีสามารถขายที่ดินนั้นได้ ทายาทจะยังคงได้รับเงินจากการขาย แต่จะสูญเสียการควบคุมกระบวนการขาย และราคาขายที่ได้อาจต่ำกว่าการขายโดยสมัครใจ.

คำเตือนเชิงปฏิบัติ: อย่ารอให้กรมที่ดินดำเนินการ เริ่มกระบวนการขายทรัพย์สินทันทีที่ได้รับการยืนยันการรับมรดก การขายแบบบังคับมักไม่เป็นประโยชน์ทางการเงินแก่ผู้รับมรดก.

ศาลฎีกาได้กล่าวไว้ว่าอย่างไรบ้าง

มี คำพิพากษาศาลฎีกา หลายฉบับในประเด็นนี้โดยเฉพาะ คำพิพากษาของศาลตลอดสามทศวรรษแสดงให้เห็นถึงรูปแบบที่สอดคล้องกัน.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5825/2539 (1996)

ข้อเท็จจริง: ชาวต่างชาติ (นายซงเล้ง) ไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ เขาจึงใส่ชื่อบุตรของตน (จำเลย) เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ เมื่อเขาเสียชีวิต บุตรอีกคนของเขา (โจทก์) จึงฟ้องร้องเพื่อขอส่วนแบ่งมรดก.

ปัญหา: ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยว่าการได้มาซึ่งที่ดินเป็นโมฆะตามมาตรา 86 ดังนั้นโจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องร้อง.

ศาลฎีกาตัดสินว่า: แม้ว่าการได้มาซึ่งที่ดินจะไม่ชอบด้วยกฎหมายภายใต้มาตรา 86 แต่ก็ไม่ได้เป็นโมฆะโดยสิ้นเชิง ชาวต่างชาติยังคงมีสิทธิภายใต้มาตรา 94 ในการจำหน่ายที่ดินนั้น ตราบใดที่เขายังไม่ได้ขาย ที่ดินนั้นก็ยังคงเป็นทรัพย์สินของเขา เมื่อเขาเสียชีวิต ที่ดินนั้นก็จะกลายเป็นส่วนหนึ่งของกองมรดกของเขา ทายาทโดยธรรมสามารถฟ้องร้องเพื่อขอส่วนแบ่งในกองมรดกนั้นได้.

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: มาตรา 86 และ 94 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน; มาตรา 150 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์; มาตรา 55 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2752/2543 (2000)

ข้อเท็จจริง: นายอุดม พลเมืองชาวจีน ซื้อที่ดินและจดทะเบียนในชื่อของบุตรผู้เยาว์ (จำเลย) ต่อมาเขาได้ทำ พินัยกรรม โดยยกที่ดินให้แก่บุตรทั้งสามคนอย่างเท่าเทียมกัน แต่จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกปฏิเสธที่จะแบ่งที่ดินนั้น.

ศาลฎีกาตัดสินว่า: ชาวต่างชาติได้ที่ดินมาโดยมิชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 86 แต่การได้มานั้นไม่ได้ปราศจากผลทางกฎหมาย เขายังคงมีสิทธิภายใต้มาตรา 94 ในการจำหน่ายที่ดินนั้น จนกว่าจะมีการจำหน่าย ที่ดินนั้นยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของเขา ดังนั้นเขาสามารถทำพินัยกรรมยกที่ดินนั้นให้ผู้อื่นได้ พินัยกรรมนั้นมีผลสมบูรณ์ และทรัพย์สินนั้นสามารถแบ่งให้แก่ทายาทได้.

หลักการสำคัญได้รับการยืนยันแล้ว: ชาวต่างชาติสามารถทำ พินัยกรรมไทย ซึ่งครอบคลุมที่ดินที่ถือครองในประเทศไทย แม้การถือครองนั้นจะไม่ชอบด้วยมาตรา 86 ก็ตาม จนกว่าจะมีการจำหน่าย ที่ดินที่คนต่างด้าวถือครองโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายยังคงเป็นทรัพย์สินของเขา และเขาอาจยกให้ผู้อื่นโดยพินัยกรรมได้ ศาลพิพากษายืนให้แบ่งตัวที่ดินนั้นเองระหว่างผู้รับพินัยกรรม.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6089/2558 (2015)

ข้อเท็จจริง: นายชาวจีน (นายคี้ แซ่ล้อ) ซื้อที่ดิน 22 แปลงและจดทะเบียนในชื่อของจำเลย ต่อมาเขาแต่งงานกับโจทก์ (ภรรยาคนที่สองของเขา) และมีบุตรด้วยกัน หลังจากที่เขาได้รับสัญชาติไทยในปี 2531 และเสียชีวิตในปี 2546 ภรรยาของเขา (ในฐานะผู้จัดการมรดก) ได้ฟ้องร้องเพื่อขอคืนที่ดิน 22 แปลงจากจำเลย (บุตรของเขาจากความสัมพันธ์ครั้งแรก).

ศาลอุทธรณ์: ยกฟ้องคำร้องดังกล่าว.

ศาลฎีกาตัดสินว่า: ที่ดินยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติผู้ล่วงลับ ณ เวลาที่เสียชีวิต การให้ผู้อื่นถือที่ดินแทน (นอมินี) นั้นไม่ชอบด้วยกฎหมายภายใต้มาตรา 86 แต่ไม่ได้เป็นโมฆะในแง่ของการเพิกถอนสิทธิ์ทั้งหมด มาตรา 94 ยังคงรักษาสิทธิ์ในการจำหน่ายที่ดินไว้ สิทธิ์นั้นตกเป็นของกองมรดก ผู้จัดการมรดกมีอำนาจฟ้องและขอให้โอนที่ดินเข้าสู่กองมรดกเพื่อจำหน่ายภายใต้มาตรา 94 จากนั้นเงินที่ได้จากการจำหน่ายจะถูกแบ่งให้แก่ทายาท.

คณะตุลาการ: วีระวัฒน์ ปวราจารย์, เมทินี ชโลธร, ณัฏฐชัย ไวยภาษจีรกุล.

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: มาตรา 86 และ 94 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8195/2561 (2018)

ข้อเท็จจริง: ที่ดินดังกล่าวถูกได้มาโดยชาวต่างชาติในระหว่างที่พวกเขายังมีสถานะเป็นคนต่างด้าวอยู่ ก่อนหน้านี้ศาลได้มีคำสั่งให้จำหน่ายที่ดินดังกล่าวภายใต้มาตรา 94 และ 96 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินแล้ว ชาวต่างชาติ (หรือกองมรดก) จะได้รับเงินจากการขายแทนการได้รับกรรมสิทธิ์.

ศาลฎีกายืนยันแล้ว: เมื่อศาลมีคำสั่งขายที่ดินตามมาตรา 94 ชาวต่างชาติ (หรือกองมรดกของชาวต่างชาติ) จะได้รับเงินจากการขาย แต่จะไม่ได้รับที่ดินนั้นเอง คำพิพากษาของศาลจะแทนที่ความจำเป็นในการลงนามของชาวต่างชาติในเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 301/2538 (1995)

ศาลวินิจฉัยว่า: ข้อจำกัดของประมวลกฎหมายที่ดินใช้กับที่ดินในฐานะที่เป็นสินทรัพย์ทางภูมิศาสตร์ แต่ไม่ใช้กับอาคารที่สร้างบนที่ดิน ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอาคารที่สร้างบนที่ดินที่ตนเองไม่ได้เป็นเจ้าของได้ หลักการนี้มีความเกี่ยวข้องกับการสืบทอดมรดก ทายาทชาวต่างชาติอาจได้รับมรดกและครอบครองบ้านได้ แต่ต้องขายที่ดินที่อยู่ใต้บ้านนั้น.

ถ้อยคำของคำพิพากษาเอง: การบังคับให้จำหน่ายตามมาตรา 94 ครอบคลุมเฉพาะที่ดิน ไม่รวมถึงสิ่งปลูกสร้าง เพราะคนต่างด้าวไม่ได้ถูกห้ามมิให้เป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 301/2538 อ่านจากตัวบทภาษาไทย).

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1180/2563 (2020)

ข้อเท็จจริง: นาย ล. ชาวจีนอาศัยอยู่ในประเทศไทยกับคู่สมรสชาวไทย (นางเตียง) และมีบุตรที่ได้รับการรับรองสิทธิตามกฎหมายทั้งหมดสิบคน เขาเสียชีวิตเมื่อวันที่ 2 ตุลาคม ค.ศ. 1999 โดยมีบุตรหนึ่งคน ได้รับการแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการมรดก และยื่นคำร้องเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ครอบครองโดยพี่น้องให้เป็นของมรดกเพื่อจำหน่ายตามมาตรา 94 และแบ่งผลกำไร.

ศาลฎีกาตัดสินว่า: ที่ดินดังกล่าวเป็นทรัพย์สินของกองมรดกและต้องขายตามมาตรา 94 ศาลได้ชี้แจงเพิ่มเติมอย่างชัดเจนว่า ข้อเท็จจริงที่ว่าที่ดินตกทอดไปยังทายาทผ่านทางมรดกนั้น ไม่ถือเป็นการจำหน่ายในตัวเอง ตามความหมายของมาตรา 94 การได้รับที่ดินผ่านทางมรดกไม่ถือเป็นการสิ้นสุดหรือปลดเปลื้องภาระผูกพันในการขาย ภาระผูกพันในการจำหน่ายที่มีอยู่ขณะที่ชาวต่างชาติยังมีชีวิตอยู่จะตกทอดผ่านกองมรดกและตกอยู่กับผู้จัดการมรดกและทายาท.

หลักคำวินิจฉัยสำคัญ (ภาษาไทย): “กรณีที่ดินพิพาทตกทอดแก่ทายาทโดยทางมรดกนั้นถือไม่ได้ว่าเป็นการจำหน่ายที่ดินตามเจตนารมณ์ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 94”

คณะตุลาการ: วัฒนา วิทยกุล, สราวุธ ศิริภาณุรักษ์, สุรพล เอี่ยมอธิคม.

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 และ 94; ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336, 1360, 1600, 1754.

คำพิพากษาเหล่านี้ครอบคลุมช่วงเวลาสี่ทศวรรษและชี้ไปในทิศทางเดียวกัน การได้มาซึ่งที่ดินโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือการรับมรดกที่ดินของชาวต่างชาติ ไม่ได้ถูกปฏิบัติเสมือนว่าไม่มีอะไรเกิดขึ้น สิทธิในการจำหน่ายที่ดินและรับเงินที่ได้จากการจำหน่ายนั้นเป็นสิทธิที่แท้จริงและบังคับได้ ซึ่งตกทอดผ่านกองมรดกไปยังทายาท คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1180/2563 ได้เพิ่มประเด็นทางปฏิบัติที่สำคัญ: การได้รับที่ดินผ่านทางการรับมรดกไม่ได้ทำให้ภาระผูกพันในการจำหน่ายตามมาตรา 94 สิ้นสุดลง แต่เป็นการโอนภาระผูกพันนั้นไปยังผู้จัดการมรดก.

กรณีเฉพาะของคู่สมรสชาวต่างชาติ

สถานการณ์ที่พบบ่อยที่สุดในการปฏิบัติงานของเราคือคู่สมรสชาวไทย-ต่างชาติ คู่สมรสชาวไทยเป็นเจ้าของที่ดิน ต่อมาคู่สมรสชาวไทยเสียชีวิต คู่สมรสชาวต่างชาติต้องการทราบว่าจะเกิดอะไรขึ้นต่อไป.

คู่สมรสชาวต่างชาติเป็นทายาทโดยธรรม ภายใต้ มาตรา 1629 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, คู่สมรสที่มีชีวิตอยู่จะได้รับมรดกร่วมกับทายาทโดยธรรมอื่นของผู้ตาย (บุตรและบิดามารดา ซึ่งได้รับส่วนแบ่งร่วมกัน แล้วจึงเป็นทายาทลำดับถัดไป) ส่วนแบ่งขึ้นอยู่กับว่ามีทายาทลำดับใดอยู่ มาตรา 1635 กำหนดส่วนแบ่งของคู่สมรสในแต่ละกรณี.

ดังนั้นคู่สมรสชาวต่างชาติจึงมีสิทธิในการรับมรดกอย่างถูกต้อง สิ่งที่พวกเขาได้รับเป็นมรดกคือสิทธิในการรับเงินจากการขายที่ดิน ไม่ใช่ตัวที่ดินเอง.

นี่คือตัวอย่างการนำไปใช้จริง:

1. คู่สมรสชาวไทยเสียชีวิต ศาลไทยจึงดำเนินการตามกระบวนการจัดการมรดก.
2. จะมีการแต่งตั้งผู้จัดการมรดก (โดยส่วนใหญ่มักเป็นคู่สมรสชาวต่างชาติหรือทายาทคนอื่น).
3. ที่ดินดังกล่าวถูกระบุว่าเป็นส่วนหนึ่งของกองมรดก และมีการแจ้งให้กรมที่ดินทราบ.
4. อธิบดีจะกำหนดระยะเวลาในการจำหน่าย (180 วันถึงหนึ่งปี).
5. ที่ดินถูกขายไปแล้ว ทายาทชาวต่างชาติได้รับส่วนแบ่งจากเงินที่ได้จากการขาย.

ประเด็นในทางปฏิบัติประการหนึ่ง: ที่ดินที่คู่สมรสชาวไทยเป็นเจ้าของอาจซื้อมาภายใต้หนังสือสั่งการของกระทรวงมหาดไทยปี 1999 ตามหนังสือสั่งการดังกล่าว (หนังสือด่วนที่สุด ที่ มท 0710/ว 792 ลงวันที่ 23 มีนาคม 1999) คนไทยที่สมรสกับคนต่างด้าวสามารถซื้อที่ดินได้ เราอ้างถึงหนังสือนี้ด้วยเลขที่หนังสือ ไม่ได้อ้างจากตัวบท เนื่องจากไม่มีอยู่ในฐานข้อมูลใดที่เราค้นหาได้ โปรดค้นหาเลขที่ดังกล่าวใน dol.go.th เพื่อดูถ้อยคำ แต่คู่สมรสทั้งสองฝ่ายต้องลงนามในหนังสือรับรองที่สำนักงานที่ดินเพื่อยืนยันว่าเงินที่ใช้เป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย (สินส่วนตัว) ไม่ใช่สินสมรส (สินสมรส) โปรดดูคู่มือของเราเกี่ยวกับ เรื่องหนังสือยืนยันในประเทศไทย.

หนังสือรับรองนั้นมีความสำคัญต่อการรับมรดก เพราะเป็นการยืนยันว่าที่ดินนั้นเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทยแต่เพียงผู้เดียว คู่สมรสชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์ร่วมเป็นเจ้าของมาก่อน สิทธิ์ในการรับมรดกเป็นเพียงพื้นฐานเดียวสำหรับสิทธิ์ของคู่สมรสชาวต่างชาติ และสิทธิ์นั้นมาพร้อมกับภาระผูกพันตามมาตรา 94 ที่จะต้องขาย.

สำหรับทนายความ: หากหนังสือรับรองปี 1999 ไม่ได้ลงนามอย่างถูกต้อง อาจมีข้อโต้แย้งว่าเงินส่วนหนึ่งที่ใช้ซื้อที่ดินมาจากเงินสินสมรส ซึ่งอาจส่งผลต่อการคำนวณมรดก เราเคยพบข้อพิพาทในประเด็นนี้มาแล้ว ควรขอเอกสารจากสำนักงานที่ดินและตรวจสอบหนังสือรับรองก่อนให้คำแนะนำเกี่ยวกับการแบ่งมรดก โปรดดูคู่มือของเราเกี่ยวกับ กฎหมายการสมรสของไทย สำหรับความแตกต่างระหว่างสินสมรสและสินส่วนตัว.

ที่ดิน คอนโด และบ้าน: การเปรียบเทียบ

ทายาทชาวต่างชาติจะต้องปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ที่แตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์สินที่พวกเขาได้รับมรดก ตารางนี้สรุปหมวดหมู่หลักๆ ไว้.

ประเภททรัพย์สิน	ทายาทต่างชาติสามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ได้หรือไม่?	กำหนดเวลาในการดำเนินการ	จำเป็นต้องแจ้งให้ทราบหรือไม่?	ผลลัพธ์หากไม่มีการดำเนินการใดๆ
ที่ดิน (โฉนดที่ดิน, น.ส. 3, น.ส. 3 ก.)	ไม่ (เว้นแต่จะมีข้อยกเว้น)	180 วัน ถึง 1 ปี (กำหนดโดยอธิบดี)	ใช่ (แจ้งสำนักงานที่ดิน)	อธิบดีขายที่ดิน
ทรัพยอิงสิทธิ สิทธิ (ทรัพยอิงสิทธิ)	ใช่ สามารถตกทอดเป็นมรดกได้ตามมาตรา 12 แห่งพระราชบัญญัตินี้	ไม่มีการบังคับจำหน่าย	จดทะเบียนมรดกที่สำนักงานที่ดิน	สิทธิ์ดังกล่าวจะคงอยู่ต่อไปตามระยะเวลาที่เหลือ (สูงสุด 30 ปี)
ห้องชุดคอนโดมิเนียม (สำหรับชาวต่างชาติที่มีคุณสมบัติครบถ้วน)	ใช่ ภายในโควตาต่างประเทศ 49%	ไม่มีการบังคับขายหากมีโควต้าเหลืออยู่	แจ้งสำนักงานที่ดินภายใน 60 วัน	ต้องขายหากโควต้าเต็ม
ห้องชุดคอนโดมิเนียม (ชาวต่างชาติที่ไม่มีคุณสมบัติ)	ไม่	1 ปีนับจากวันที่ได้มา	แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรภายใน 60 วัน	อธิบดีขายห้องชุดดังกล่าว
บ้าน/อาคารบนที่ดิน	ใช่ (เฉพาะตัวอาคาร ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 301/2538)	ไม่มีกำหนดเวลาสำหรับตัวอาคาร	ไม่	ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอาคาร แต่ต้องขายที่ดิน
สัญญาเช่า (ไม่มีข้อกำหนดเรื่องการสืบทอดสิทธิ์)	ไม่มี (สัญญาเช่าสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต)	ไม่เกี่ยวข้อง	ไม่	สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติ
สิทธิเก็บกิน	ไม่ปรากฏ (สิ้นสุดเมื่อเจ้าของเสียชีวิต ไม่สามารถสืบทอดกรรมสิทธิ์ได้)	ไม่เกี่ยวข้อง	ไม่	สิทธิเก็บกินจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้ถือสิทธิเสียชีวิต

กฎระเบียบของคอนโดมิเนียมมาจาก มาตรา 19 เบญจ และ 19 สัตต ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ผู้รับมรดกจากต่างประเทศที่อยู่ในกลุ่มที่กำหนดไว้ในมาตรา 19 จะได้สิทธิครอบครองที่ดินที่ได้รับมรดกนั้น ภายในกรอบสัดส่วน 49% และต้องขายเฉพาะทรัพย์สินที่อยู่เหนือส่วนนั้นเท่านั้น (มาตรา 19 วรรคห้า) พระราชบัญญัตินี้ไม่ได้ตัดสิทธิสำหรับกลุ่มสินทรัพย์ที่ใช้สกุลเงินต่างประเทศออกไป (มาตรา 19(5) แต่สำนักงานที่ดินจะตีความกฎหมายตามมาตรา 19(5) ที่กำหนดให้ต้องมีหลักฐานการซื้อทรัพย์สินว่าผู้สืบทอดมีสิทธิ์ในการถือครองทรัพย์สินนั้นได้จริง ซึ่งในทางปฏิบัติแล้วชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่สามารถทำได้ โดยผู้สืบทอดที่อยู่นอกเหนือมาตรา 19 จะต้องอยู่ภายใต้มาตรา 19(7): แจ้งสำนักงานที่ดินเป็นลายลักษณ์อักษรภายใน 60 วันนับจากวันที่ซื้อทรัพย์สิน และขายทรัพย์สินนั้นภายในหนึ่งปี.

แล้วสัญญาเช่าและสิทธิเก็บกินล่ะ?

สิทธิการเช่า

ในประเทศไทย สัญญาเช่าไม่ใช่สิทธิในทรัพย์สิน แต่เป็นสิทธิตามสัญญาเฉพาะบุคคลภายใต้บทบัญญัติว่าด้วยการเช่าทรัพย์สินในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาเช่าผูกพันกับตัวผู้เช่า เมื่อผู้เช่าเสียชีวิต สัญญาเช่าก็สิ้นสุดลง.

ข้อยกเว้นเพียงอย่างเดียวคือสัญญาเช่าที่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการสืบทอดสิทธิ์โดยเฉพาะ ด้วยข้อกำหนดดังกล่าว ทายาทสามารถเข้ามารับช่วงต่อในฐานะผู้เช่าได้ แต่สิทธิ์นี้ไม่ได้มีผลผูกพันผู้สืบทอดของผู้ให้เช่าโดยอัตโนมัติ แม้จะมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการสืบทอดสิทธิ์ สิทธิ์ของทายาทก็เป็นสิทธิ์ตามสัญญา ไม่ใช่สิทธิ์ในทรัพย์สินที่จดทะเบียน.

หากคุณทำสัญญาเช่าที่ดินควบคู่ไปกับการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน (สิทธิในการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน) สิทธิเหนือพื้นดินนั้นอาจยังคงอยู่แม้ผู้เช่าจะเสียชีวิตไปแล้ว และอาจตกทอดเป็นมรดกได้ การรวมกันเช่นนี้จะให้ความมั่นคงในระยะยาวที่ดีกว่าสัญญาเช่าเพียงอย่างเดียว โปรดดูคำแนะนำของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ กฎหมายทรัพย์สินของไทย สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิทธิเหนือพื้นดินและโครงสร้างสัญญาเช่า.

สิทธิเก็บกิน

เอ สิทธิเก็บกิน ให้สิทธิแก่ผู้ทรงสิทธิในการใช้และถือเอาประโยชน์จากที่ดินของผู้อื่นเป็นระยะเวลาที่กำหนดหรือตลอดชีวิต สิทธินี้จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินและมีผลผูกพันเจ้าของที่ดินในอนาคต.

แต่ทรัพย์สินนั้นเป็นของเจ้าของโดยตรง ไม่สามารถมอบให้แก่ทายาทได้ เมื่อเจ้าของสิทธิประโยชน์เสียชีวิต สิทธิประโยชน์ดังกล่าวก็จะสิ้นสุดลง ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่เจ้าของเดิมโดยไม่มีสิทธิประโยชน์ใดๆ ทั้งสิ้น ซึ่งได้รับการยืนยันตามมาตรา 1417 ถึง 1428 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.

ชาวต่างชาติจำนวนมากถือครอง สิทธิเก็บกิน สิทธิเก็บกินในที่ดินที่จดทะเบียนในชื่อของคู่สมรสชาวไทยนั้น เมื่อชาวต่างชาติเสียชีวิต สิทธิเก็บกินก็จะสิ้นสุดลง เมื่อคู่สมรสชาวไทยเสียชีวิต ที่ดิน (โดยปราศจากสิทธิเก็บกิน) ก็จะตกเป็นของกองมรดก จากนั้นทายาทชาวต่างชาติก็จะต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันตามมาตรา 94.

หมายเหตุการวางแผน: หากโครงสร้างปัจจุบันของคุณคือสิทธิเก็บกินในที่ดินของคู่สมรสชาวไทย ลองพิจารณาดูว่าการจัดให้มีทรัพยอิงสิทธิ (Sap Ing Sith) จะเหมาะสมกับเป้าหมายการวางแผนมรดกของคุณมากกว่าหรือไม่ ทรัพยอิงสิทธิสามารถตกทอดเป็นมรดกได้ แต่สิทธิเก็บกินไม่สามารถตกทอดได้.

แล้วพินัยกรรมฉบับไทยล่ะ?

ชาวต่างชาติที่ถือครองที่ดินในประเทศไทย แม้ว่าจะไม่ชอบด้วยกฎหมาย ในลักษณะนอมินี ก็สามารถทำ พินัยกรรมตามกฎหมายไทย ซึ่งครอบคลุมที่ดินนั้น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2752/2543 ยืนยันเรื่องนี้โดยตรง.

พินัยกรรมไม่ได้เปลี่ยนแปลงกฎหมาย ที่ดินยังคงต้องถูกขายตามมาตรา 94 แต่พินัยกรรมเป็นตัวกำหนดว่าใครจะเป็นผู้รับเงินจากการขาย หากไม่มีพินัยกรรมไทยที่ถูกต้อง เงินดังกล่าวจะถูกแบ่งตามกฎเกณฑ์ทายาทโดยธรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่หากมีพินัยกรรม ผู้ตายสามารถระบุให้ผู้รับประโยชน์ที่เลือกไว้เป็นผู้รับเงินดังกล่าวได้ ซึ่งรวมถึงผู้รับประโยชน์ชาวต่างชาติที่ไม่ได้อยู่ในลำดับทายาทโดยธรรมด้วย.

พินัยกรรมไทยที่ครอบคลุมที่ดินควรจัดทำในประเทศไทยโดยทนายความไทย ศาลไทยใช้กฎหมายไทยกับการรับมรดกอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในประเทศไทย โปรดดูคู่มือของเราเกี่ยวกับ พินัยกรรมตามกฎหมายไทย สำหรับข้อกำหนดอย่างเป็นทางการภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.

การจัดการนอมินี: คำเตือน

คดีของศาลฎีกาที่กล่าวมาข้างต้น (โดยเฉพาะคดีที่ 5825/2539, 2752/2543 และ 6089/2558) ทั้งหมดเกี่ยวข้องกับชาวต่างชาติที่ถือครองที่ดินผ่านผู้รับมอบอำนาจชาวไทย ผู้ที่ถือครองที่ดินเป็นชาวต่างชาติได้ชำระค่าที่ดิน ส่วนชาวไทยเป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์. นี่เป็นข้อตกลงในการเสนอชื่อ.

คดีเหล่านั้นยืนยันว่าข้อตกลงดังกล่าวมีผลทางกฎหมายบางประการในแง่ของมรดก กองมรดกของชาวต่างชาติยังคงมีสิทธิได้รับเงินค่าขายตามมาตรา 94 แต่อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้ไม่ควรตีความว่าเป็นการรับรองโครงสร้างนอมินี โครงสร้างเหล่านี้ผิดกฎหมาย และประมวลกฎหมายที่ดินได้แบ่งความรับผิดออกเป็นสามมาตรา มาตรา 113 เอาผิดกับนอมินี: บุคคลใดได้มาซึ่งที่ดินในฐานะตัวแทนของคนต่างด้าว หรือของนิติบุคคลที่ถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามมาตรา 97 หรือมาตรา 98 ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือจำคุกไม่เกินสองปี หรือทั้งปรับทั้งจำ มาตรา 111 เอาผิดกับชาวต่างชาติ ด้วยบทกำหนดโทษเดียวกัน สำหรับการฝ่าฝืนมาตรา 86 และมาตรา 112 เอาผิดกับบริษัท ด้วยโทษปรับสูงสุดไม่เกิน 50,000 บาท ในกรณีที่นิติบุคคลได้มาซึ่งที่ดินโดยฝ่าฝืนประมวลกฎหมายดังกล่าว.

คดีเหล่านี้ได้ยุติข้อพิพาทเรื่องมรดกซึ่งเกิดขึ้นจากข้อตกลงที่มีอยู่แล้ว คดีเหล่านี้ไม่ได้ทำให้ข้อตกลงเดิมถูกกฎหมาย มีทางเลือกที่ชอบด้วยกฎหมายอยู่ รวมถึง ทรัพยอิงสิทธิ การซื้อห้องชุด และการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน จงใช้ทางเลือกเหล่านี้.

ความเสี่ยงทางกฎหมาย: โครงสร้างการถือครองที่ดินผ่านนอมินีอาจทำให้ทั้งผู้เป็นเจ้าของชาวต่างชาติและนอมินีชาวไทยต้องรับผิดทางอาญา ที่ดินอาจถูกยึดได้ นอกจากนี้ การที่คู่สมรสชาวไทยเข้าร่วมในโครงสร้างนอมินีก็อาจทำให้คู่สมรสชาวไทยถูกดำเนินคดีได้เช่นกัน หากคุณกำลังพิจารณาโครงสร้างนอมินี, ปรึกษาทนายความไทย เกี่ยวกับทางเลือกที่ชอบด้วยกฎหมายก่อนดำเนินการต่อไป.

รายการตรวจสอบเชิงปฏิบัติสำหรับทายาทชาวต่างชาติ

หากคุณเป็นทายาทชาวต่างชาติที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในประเทศไทยในกองมรดก นี่คือสิ่งที่ต้องดำเนินการ:

1. ยื่นคำร้องขอจัดการมรดก. ขอคำสั่งศาลไทยแต่งตั้งผู้จัดการมรดก เอกสารนี้จำเป็นก่อนที่สำนักงานที่ดินจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ใดๆ.
2. ตรวจสอบว่ามีข้อยกเว้นหรือไม่. ผู้เสียชีวิตถือครองทรัพยอิงสิทธิหรือไม่? สิทธิ์ส่งเสริมการลงทุนจาก BOI หรือไม่? หรือสิทธิ์ในที่ดินนิคมอุตสาหกรรม IEAT หรือไม่? หากใช่ กฎที่ใช้บังคับจะแตกต่างออกไป และคุณอาจไม่ต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันในการจำหน่ายตามมาตรา 94.
3. ระบุสินทรัพย์ที่ดินทั้งหมด. รวบรวมเอกสารสิทธิ์ (โฉนดที่ดิน, น.ส. 3 ฯลฯ) และตรวจสอบบันทึกของสำนักงานที่ดิน ยืนยันว่าแปลงที่ดินใดอยู่ในกองมรดกและแต่ละแปลงมีเอกสารสิทธิ์ประเภทใด.
4. แจ้งให้กรมที่ดินทราบ. ผู้จัดการมรดกต้องแจ้งสำนักงานที่ดินว่าทายาทเป็นชาวต่างชาติ และที่ดินนั้นจะต้องถูกจำหน่ายตามมาตรา 94.
5. ติดต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือทนายความที่มีใบอนุญาต. การขายต้องเสร็จสิ้นภายในระยะเวลาที่อธิบดีกำหนด เริ่มดำเนินการทันที หนึ่งปีนั้นไม่นานอย่างที่คิดเมื่อรวมขั้นตอนการจัดการมรดกและการบริหารจัดการที่ดินแล้ว.
6. โอนเงินรายได้จากการขาย. เมื่อขายที่ดินแล้ว เงินที่ได้จากการขายจะถูกแบ่งให้แก่ทายาทตามข้อกำหนด พินัยกรรม หรือตามกฎหมายที่กำหนดไว้ ทายาทชาวต่างชาติจะได้รับส่วนแบ่งเป็นเงินสด.
7. จัดการเรื่องอาคารแยกต่างหาก. หากมีบ้านอยู่บนที่ดินนั้น ควรขอคำแนะนำทางกฎหมายเกี่ยวกับการแยกกรรมสิทธิ์บ้านออกจากกรรมสิทธิ์ที่ดิน ทายาทชาวต่างชาติสามารถเก็บบ้านไว้ได้แม้หลังจากขายที่ดินไปแล้ว (ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 301/2538).

คำถามที่พบบ่อย

ประเด็นสำคัญ

• กฎพื้นฐานคือชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ แต่มีข้อยกเว้นตามกฎหมายอยู่ห้าข้อ และชาวต่างชาติส่วนใหญ่ก็ไม่เข้าข่ายข้อยกเว้นเหล่านี้เลย.
• ข้อยกเว้นที่สำคัญที่สุดสำหรับชาวต่างชาติที่เป็นบุคคลธรรมดาคือ พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2562 (2019) ซึ่งก่อให้เกิดทรัพยอิงสิทธิ (Sap Ing Sith) ที่จดทะเบียนได้ โอนได้ และตกทอดทางมรดกได้โดยชัดแจ้ง เป็นเวลาสูงสุด 30 ปี บนที่ดินที่มีโฉนด.
• มาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ในทฤษฎีแล้วอนุญาตให้มีการรับมรดกจากต่างประเทศได้ แต่ในทางปฏิบัติแล้วไม่สามารถใช้ได้เลย ไม่มีสนธิสัญญาใดที่อนุญาตให้ใช้ได้.
• มาตรา 94 เป็นบทบัญญัติที่ใช้บังคับสำหรับทายาทชาวต่างชาติส่วนใหญ่ ให้ขายที่ดินภายในระยะเวลาที่อธิบดีกำหนด (180 วันถึง 1 ปี) และเก็บเงินที่ได้จากการขายไว้.
• ศาลฎีกาได้ยืนยันไว้ในคำพิพากษาหลายฉบับ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5825/2539, 2752/2543, 6089/2558) ว่าที่ดินที่คนต่างด้าวถือไว้ แม้จะถือโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ก็เป็นส่วนหนึ่งของกองมรดกเมื่อถึงแก่ความตาย และสามารถจำหน่ายเพื่อประโยชน์ของทายาทได้
• ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอาคารได้ แต่ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินที่อาคารเหล่านั้นตั้งอยู่ได้ ทายาทชาวต่างชาติสามารถเก็บบ้านไว้ได้ แม้จะต้องขายที่ดิน.
• ห้องชุดคอนโดมิเนียมมีความแตกต่างกัน ทายาทชาวต่างชาติที่มีคุณสมบัติครบถ้วนสามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ได้ภายในโควตา 49% ส่วนทายาทชาวต่างชาติที่ไม่มีคุณสมบัติครบถ้วนจะต้องขายภายในหนึ่งปี.
• เอ สิทธิเก็บกิน จะสิ้นสุดลงเมื่อผู้ถือครองเสียชีวิตและไม่สามารถตกทอดเป็นมรดกได้ ส่วนทรัพยอิงสิทธิสามารถตกทอดเป็นมรดกได้ โปรดวางแผนให้เหมาะสม.
• ได้แก่ พินัยกรรมไทย กำหนดว่าใครจะได้รับเงินจากการขาย หากไม่มีพินัยกรรม จะใช้หลักเกณฑ์ว่าด้วยทายาทโดยธรรม.
• โครงสร้างนอมินีเป็นสิ่งผิดกฎหมาย ควรใช้ทางเลือกที่ถูกกฎหมาย ดำเนินการเกี่ยวกับที่ดินที่ได้รับมรดกอย่างเร่งด่วน ระยะเวลาในการจำหน่ายสั้นกว่าที่คิดเมื่อคำนึงถึงกระบวนการจัดการมรดก.

ThaiLawOnline สามารถช่วยเหลือคุณได้อย่างไร

เราได้ทำงานร่วมกันมา กฎหมายทรัพย์สินของไทย และ กฎหมายครอบครัวไทย ตั้งแต่ปี 2006 คดีมรดกที่เกี่ยวข้องกับทายาทชาวต่างชาติและที่ดินในประเทศไทยเป็นส่วนหนึ่งในการทำงานของเราเป็นประจำ.

เราสามารถให้คำปรึกษาเกี่ยวกับกระบวนการจัดการมรดก ช่วยเหลือในการบริหารจัดการกองมรดก และจัดการการจำหน่ายที่ดินเพื่อปกป้องผลประโยชน์ทางการเงินของทายาท นอกจากนี้เรายังให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการจัดโครงสร้างการถือครองอสังหาริมทรัพย์ก่อนเสียชีวิต รวมถึง การจัดทำทรัพยอิงสิทธิ (Sap Ing Sith) และ พินัยกรรมไทย, เพื่อลดความยุ่งยากที่จะเกิดขึ้นตามมา.

หากคุณกำลังจัดการกับมรดกของไทยซึ่งรวมถึงที่ดินและผู้รับมรดกชาวต่างชาติ, ติดต่อเรา เพื่อขอคำปรึกษา.

เกี่ยวกับ ThaiLawOnline

ThaiLawOnline ให้บริการด้านกฎหมายอย่างมืออาชีพแก่ชาวต่างชาติ นักลงทุนต่างชาติ และครอบครัวต่างชาติ ทีมงานของเราทำงานด้านกฎหมายไทยมาตั้งแต่ปี 2006 โดยให้บริการด้านกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน กฎหมายครอบครัว การสืบทอดมรดก และกฎหมายธุรกิจ บทความนี้มีไว้เพื่อเป็นข้อมูลเท่านั้น และไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายใดๆ กฎหมายอาจมีการเปลี่ยนแปลง โปรดปรึกษาทนายความชาวไทยที่มีความเชี่ยวชาญเพื่อรับคำแนะนำที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ.

ลิงก์: กรมที่ดินแห่งประเทศไทย