ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่?

กฎพื้นฐาน: เหตุใดชาวต่างชาติจึงไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้

จุดเริ่มต้นคือ มาตรา 86 แห่งพระราชบัญญัติประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (1954):

หนทางเดียวที่ชาวต่างชาติจะถือครองที่ดินภายใต้มาตรา 86 ได้คือสนธิสัญญาแบบทวิภาคี ประเทศไทยไม่มีสนธิสัญญาดังกล่าวที่บังคับใช้มาตั้งแต่ปี 1970 แล้ว สนธิสัญญาฉบับสุดท้ายถูกยกเลิกไปเมื่อกว่า 55 ปีที่แล้ว และไม่มีสนธิสัญญาใดมาทดแทน.

The Thai-US สนธิสัญญาไมตรี and Economic Relations is sometimes raised by American clients. It grants broad business rights to US nationals in Thailand. It does not grant the right to own land.

So the baseline rule is real. Most foreigners cannot own land in Thailand. That rule does not change the moment you inherit. When a foreign heir appears in a Thai อสังหาริมทรัพย์ containing land, Section 86 is the first issue.

แต่กฎพื้นฐานก็มีข้อยกเว้น ข้อยกเว้นเหล่านั้นมีขอบเขตจำกัดและมีเงื่อนไขที่เข้มงวด แต่ก็คุ้มค่าที่จะรู้.

ข้อยกเว้น: เมื่อใดที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองสิทธิในที่ดินในประเทศไทยได้

มาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน: บทบัญญัติเกี่ยวกับการรับมรดก

ประมวลกฎหมายที่ดินมีมาตราเฉพาะเกี่ยวกับการรับมรดกโดยชาวต่างชาติ มาตรา 93 ระบุว่า:

มองเผินๆ แล้ว นี่ดูเหมือนจะเป็นหนทางให้ชาวต่างชาติได้ครอบครองที่ดินมรดก แต่ในทางปฏิบัติแล้ว มันเป็นเพียงกฎหมายที่ไม่มีผลบังคับใช้.

มาตรา 93 ถูกเขียนขึ้นสำหรับสถานการณ์หนึ่ง คือ ชาวต่างชาติที่ได้รับมรดกที่ดินจากชาวต่างชาติอีกคนหนึ่งซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายภายใต้สนธิสัญญา (มาตรา 86) แต่เนื่องจากปัจจุบันไม่มีสนธิสัญญาที่ยังมีผลบังคับใช้ ชาวต่างชาติจึงไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายภายใต้มาตรา 86 เงื่อนไขที่มาตรา 93 กำหนดไว้จึงไม่มีอยู่จริง.

แม้ว่าทายาทชาวต่างชาติจะยื่นขออนุญาตต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย แต่รัฐมนตรีก็ไม่สามารถอนุมัติได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ไม่มีสนธิสัญญาใดที่อนุญาตให้ทำเช่นนั้นได้ การปฏิบัติของกรมที่ดินและผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายหลายท่านยืนยันในเรื่องนี้.

ชาวต่างชาติ แต่งงานกับชาวไทย ผู้ที่เสียชีวิตโดยทิ้งที่ดินไว้เป็นมรดก ถือเป็นทายาทตามกฎหมาย มาตรา 1629 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์. นั่นเป็นเรื่องชัดเจน การเป็นทายาทตามกฎหมายไม่ได้ทำให้มาตรา 93 มีผลบังคับใช้ การแต่งงานสร้างสิทธิในการรับมรดก ไม่ได้สร้างสนธิสัญญา.

มาตรา 94: จะเกิดอะไรขึ้นกับที่ดิน

มาตรา 94 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน กำหนดสิ่งที่ต้องเกิดขึ้นกับที่ดินที่ชาวต่างชาติถือครองโดยไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้องตามกฎหมาย:

นี่คือบทบัญญัติที่ใช้บังคับสำหรับทายาทชาวต่างชาติ ทายาทชาวต่างชาติมีเวลาตั้งแต่ 180 วันถึง 1 ปีในการขายที่ดิน อธิบดีกรมที่ดินจะเป็นผู้กำหนดกำหนดเวลาที่แน่นอน ทายาทจะได้รับเงินจากการขายที่ดิน.

หากทายาทไม่ขายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด อธิบดีสามารถขายที่ดินนั้นได้ ทายาทจะยังคงได้รับเงินจากการขาย แต่จะสูญเสียการควบคุมกระบวนการขาย และราคาขายที่ได้อาจต่ำกว่าการขายโดยสมัครใจ.

ศาลฎีกาได้กล่าวไว้ว่าอย่างไรบ้าง

มีหลายอย่าง คำตัดสินของศาลฎีกา (ดิกา) ในประเด็นนี้โดยเฉพาะ คำพิพากษาของศาลตลอดสามทศวรรษแสดงให้เห็นถึงรูปแบบที่สอดคล้องกัน.

These decisions span four decades and point in one direction. A foreigner’s unlawful acquisition of land, or inheritance of it, is not treated as nothing. The right to dispose of the land and receive the proceeds is a real, enforceable right that passes through the estate to heirs. Decision 1180/2563 adds an important practical point: receiving the land through inheritance does not satisfy the Section 94 disposal obligation. It transfers that obligation to the estate administrator.

กรณีเฉพาะของคู่สมรสชาวต่างชาติ

สถานการณ์ที่พบบ่อยที่สุดในการปฏิบัติงานของเราคือคู่สมรสชาวไทย-ต่างชาติ คู่สมรสชาวไทยเป็นเจ้าของที่ดิน ต่อมาคู่สมรสชาวไทยเสียชีวิต คู่สมรสชาวต่างชาติต้องการทราบว่าจะเกิดอะไรขึ้นต่อไป.

คู่สมรสชาวต่างชาติเป็นทายาทตามกฎหมาย ภายใต้ มาตรา 1629 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, คู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่จะได้รับมรดกร่วมกับทายาทตามกฎหมายคนอื่นๆ ของผู้เสียชีวิต (บุตรก่อน แล้วจึงเป็นบิดามารดา) ส่วนแบ่งจะขึ้นอยู่กับว่ามีทายาทอยู่ในกลุ่มใด มาตรา 1635 กำหนดส่วนแบ่งของคู่สมรสในแต่ละกรณี.

ดังนั้นคู่สมรสชาวต่างชาติจึงมีสิทธิในการรับมรดกอย่างถูกต้อง สิ่งที่พวกเขาได้รับเป็นมรดกคือสิทธิในการรับเงินจากการขายที่ดิน ไม่ใช่ตัวที่ดินเอง.

นี่คือตัวอย่างการนำไปใช้จริง:

1. คู่สมรสชาวไทยเสียชีวิต ศาลไทยจึงดำเนินการตามกระบวนการจัดการมรดก.
2. จะมีการแต่งตั้งผู้จัดการมรดก (โดยส่วนใหญ่มักเป็นคู่สมรสชาวต่างชาติหรือทายาทคนอื่น).
3. ที่ดินดังกล่าวถูกระบุว่าเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินผืนนั้น และได้แจ้งให้กรมที่ดินทราบแล้ว.
4. อธิบดีจะกำหนดระยะเวลาในการกำจัด (180 วันถึงหนึ่งปี).
5. ที่ดินถูกขายไปแล้ว ทายาทชาวต่างชาติได้รับส่วนแบ่งจากเงินที่ได้จากการขาย.

One practical issue: the land that the Thai spouse owned may have been purchased under the 1999 Ministry of Interior instrument. Under that instrument (Most Urgent Letter Mor.Thor 0710/Wor.792, dated 23 March 1999), a Thai national married to a foreigner can buy land. We cite it by its document number and not from its text: it is not held in any database we can search, so search that number on dol.go.th for the wording. But both spouses must sign a declaration at the Land Office confirming that the money used was the Thai spouse’s personal property (sin suan tua), not marital property (sin somros). See our guide to ในจดหมายยืนยันในประเทศไทย.

คำประกาศนั้นมีความสำคัญต่อการรับมรดก เพราะเป็นการยืนยันว่าที่ดินนั้นเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทยแต่เพียงผู้เดียว คู่สมรสชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์ร่วมเป็นเจ้าของมาก่อน สิทธิ์ในการรับมรดกเป็นเพียงพื้นฐานเดียวสำหรับสิทธิ์ของคู่สมรสชาวต่างชาติ และสิทธิ์นั้นมาพร้อมกับภาระผูกพันตามมาตรา 94 ที่จะต้องขาย.

ที่ดิน คอนโด และบ้าน: การเปรียบเทียบ

ทายาทชาวต่างชาติจะต้องปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ที่แตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์สินที่พวกเขาได้รับมรดก ตารางนี้สรุปหมวดหมู่หลักๆ ไว้.

The condominium rules come from Section 19 septem of the Condominium Act. Only two categories of foreign heir may keep an inherited unit: a permanent resident under Section 19(1), and someone admitted under the investment promotion law under Section 19(2). Bringing foreign currency into Thailand qualifies you to buy a unit under Section 19(5), but it does not let you keep one you inherit. That distinction catches people out, because the same remittance that made the original purchase lawful will not save the unit for the heir. Most expats therefore fall into the unqualified category: notify the Land Office in writing within 60 days of acquisition, and dispose of the unit within one year.

แล้วสัญญาเช่าและสิทธิในการใช้ประโยชน์ล่ะ?

สิทธิการเช่า

ในประเทศไทย สัญญาเช่าไม่ใช่สิทธิในทรัพย์สิน แต่เป็นสิทธิตามสัญญาเฉพาะบุคคลภายใต้บทบัญญัติว่าด้วยการเช่าทรัพย์สินในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาเช่าผูกพันกับตัวผู้เช่า เมื่อผู้เช่าเสียชีวิต สัญญาเช่าก็สิ้นสุดลง.

ข้อยกเว้นเพียงอย่างเดียวคือสัญญาเช่าที่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการสืบทอดสิทธิ์โดยเฉพาะ ด้วยข้อกำหนดดังกล่าว ทายาทสามารถเข้ามารับช่วงต่อในฐานะผู้เช่าได้ แต่สิทธิ์นี้ไม่ได้มีผลผูกพันผู้สืบทอดของผู้ให้เช่าโดยอัตโนมัติ แม้จะมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการสืบทอดสิทธิ์ สิทธิ์ของทายาทก็เป็นสิทธิ์ตามสัญญา ไม่ใช่สิทธิ์ในทรัพย์สินที่จดทะเบียน.

หากคุณทำสัญญาเช่าที่ดินควบคู่ไปกับการจดทะเบียนสิทธิในสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน (สิทธิในการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน) สิทธิในสิ่งปลูกสร้างนั้นจะยังคงอยู่แม้ผู้เช่าจะเสียชีวิตไปแล้ว และอาจตกทอดเป็นมรดกได้ การรวมกันเช่นนี้จะให้ความมั่นคงในระยะยาวที่ดีกว่าสัญญาเช่าเพียงอย่างเดียว โปรดดูคำแนะนำของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ กฎหมายทรัพย์สินของไทย สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับพื้นผิวและโครงสร้างสัญญาเช่า.

สิทธิเก็บกิน

เอ สิทธิเก็บกิน เอกสารสิทธิ์นี้ให้สิทธิ์แก่ผู้ถือครองในการใช้และได้รับประโยชน์จากที่ดินของผู้อื่นเป็นระยะเวลาที่กำหนดหรือตลอดชีวิต เอกสารสิทธิ์นี้จะต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินและมีผลผูกพันกับเจ้าของที่ดินในอนาคต.

แต่เป็นสิทธิส่วนบุคคล ไม่ตกทอดไปยังทายาท เมื่อผู้ถือสิทธิเก็บกินเสียชีวิต สิทธินั้นก็สิ้นสุดลง ที่ดินจะกลับคืนสู่เจ้าของเดิมโดยปราศจากสิทธิเก็บกินใดๆ เรื่องนี้ได้รับการยืนยันโดยมาตรา 1417 ถึง 1428 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.

ชาวต่างชาติจำนวนมากถือครอง สิทธิเก็บกิน สิทธิในการใช้ประโยชน์ในที่ดินที่จดทะเบียนในชื่อของคู่สมรสชาวไทยนั้น เมื่อชาวต่างชาติเสียชีวิต สิทธิในการใช้ประโยชน์ก็จะสิ้นสุดลง เมื่อคู่สมรสชาวไทยเสียชีวิต ที่ดิน (โดยปราศจากสิทธิในการใช้ประโยชน์) ก็จะตกเป็นของกองมรดก จากนั้นทายาทชาวต่างชาติก็จะต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันตามมาตรา 94.

แล้วพินัยกรรมฉบับไทยล่ะ?

A foreigner who holds land in Thailand, even unlawfully, in a nominee arrangement, can make a พินัยกรรมฉบับสุดท้ายของไทย ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ดังกล่าว คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 2752/2543 ยืนยันเรื่องนี้โดยตรง.

The will does not change the rule. The land must still be sold under Section 94. But the will determines who receives the proceeds. Without a valid Thai will, the proceeds are distributed according to the statutory heir rules under the Civil and Commercial Code. With a will, the deceased can direct the proceeds to chosen beneficiaries, including foreign beneficiaries who are not in the statutory heir classes.

พินัยกรรมที่ดินของไทยควรจัดทำโดยทนายความไทยในประเทศไทย ศาลไทยใช้กฎหมายไทยในการสืบทอดมรดกอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในประเทศไทย โปรดดูคำแนะนำของเราเพิ่มเติม พินัยกรรมฉบับสุดท้ายของไทย สำหรับข้อกำหนดอย่างเป็นทางการภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.

การจัดการผู้ได้รับการเสนอชื่อ: คำเตือน

คดีของศาลฎีกาข้างต้น (โดยเฉพาะคดีหมายเลข 5825/2539, 2752/2543 และ 6089/2558) ล้วนเกี่ยวข้องกับชาวต่างชาติที่ถือครองที่ดินผ่านตัวแทนชาวไทย ชาวต่างชาติเป็นผู้จ่ายเงินซื้อที่ดิน และชาวไทยเป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ นี่คือการจัดการผ่านตัวแทน.

Those cases confirmed that the arrangement has some legal effect for inheritance purposes. The foreigner’s estate retains the Section 94 right to proceeds. But this should not be read as an endorsement of nominee structures. They are illegal, and the Land Code splits the liability across three sections. Section 113 catches the nominee: any person who acquires land as the agent (ตัวแทน) of an alien, or of a juristic person treated as an alien under Section 97 or Section 98, is liable to a fine not exceeding 20,000 baht or imprisonment not exceeding two years, or both. Section 111 catches the foreigner, with the same penalty, for a breach of Section 86. And Section 112 catches the company, with a fine of up to 50,000 baht where a juristic person acquires land in breach of the Code.

The cases resolved inheritance disputes that arose from arrangements already in place. They did not legalise the original arrangement. Legal alternatives exist, including Sap Ing Sith, condominium purchase, and superficies arrangements. Use them.

รายการตรวจสอบเชิงปฏิบัติสำหรับทายาทชาวต่างชาติ

หากคุณเป็นทายาทชาวต่างชาติที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในประเทศไทยในกองมรดก นี่คือสิ่งที่ต้องดำเนินการ:

1. ยื่นคำร้องขอจัดการมรดก. ขอคำสั่งศาลไทยแต่งตั้งผู้จัดการมรดก เอกสารนี้จำเป็นก่อนที่สำนักงานที่ดินจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ใดๆ.
2. ตรวจสอบว่ามีข้อยกเว้นหรือไม่. ผู้เสียชีวิตถือครองสิทธิ์ Sap Ing Sith หรือไม่? สิทธิ์ส่งเสริมการลงทุนจาก BOI หรือไม่? หรือสิทธิ์ในที่ดินนิคมอุตสาหกรรม IEAT หรือไม่? หากใช่ กฎที่ใช้บังคับจะแตกต่างออกไป และคุณอาจไม่ต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันในการจำหน่ายตามมาตรา 94.
3. ระบุสินทรัพย์ที่ดินทั้งหมด. รวบรวมเอกสารสิทธิ์ (โฉนดที่ดิน, NS3 ฯลฯ) และตรวจสอบบันทึกของสำนักงานที่ดิน ยืนยันว่าแปลงที่ดินใดอยู่ในโครงการและแต่ละแปลงมีเอกสารสิทธิ์ประเภทใด.
4. แจ้งให้กรมที่ดินทราบ. ผู้จัดการมรดกต้องแจ้งสำนักงานที่ดินว่าทายาทเป็นชาวต่างชาติ และที่ดินนั้นจะต้องถูกจำหน่ายตามมาตรา 94.
5. ติดต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือทนายความที่มีใบอนุญาต. การขายต้องเสร็จสิ้นภายในระยะเวลาที่อธิบดีกำหนด เริ่มดำเนินการทันที หนึ่งปีนั้นไม่นานอย่างที่คิดเมื่อรวมขั้นตอนการจัดการมรดกและการบริหารจัดการที่ดินแล้ว.
6. โอนเงินรายได้จากการขาย. เมื่อขายที่ดินแล้ว เงินที่ได้จากการขายจะถูกแบ่งให้แก่ทายาทตามข้อกำหนด จะ หรือตามกฎหมายที่กำหนดไว้ ทายาทชาวต่างชาติจะได้รับส่วนแบ่งเป็นเงินสด.
7. จัดการเรื่องอาคารแยกต่างหาก. หากมีบ้านอยู่บนที่ดินนั้น ควรขอคำแนะนำทางกฎหมายเกี่ยวกับการแยกกรรมสิทธิ์บ้านออกจากกรรมสิทธิ์ที่ดิน ทายาทชาวต่างชาติสามารถครอบครองบ้านได้แม้หลังจากขายที่ดินไปแล้ว (ตามคำตัดสินของศาลฎีกาที่ 301/2538).

คำถามที่พบบ่อย

ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่?

In most cases, a foreigner can receive land as an inheritance but cannot register title in their name. They must sell the land within the period set by the Director-General of the Land Department (between 180 days and one year) and keep the proceeds. Narrow exceptions exist, including สิทธิ์ของ Sap Ing Sith, BOI land, and industrial estate land, where different rules apply.

มีข้อยกเว้นที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินในประเทศไทยหรือไม่

Yes. Five statutory exceptions exist: the Property-Based Rights Act (Sap Ing Sith, 2019), Section 96bis of the Land Code (40 million baht investment route), Section 27 of the Investment Promotion Act (BOI land), Section 44 of the IEAT Act (industrial estate land), and the Eastern Economic Corridor Act for EEC-promoted investors. Each is narrow. Most expatriates do not qualify for any of them.

สาบวงศิษฐ์ คืออะไร และชาวต่างชาติสามารถรับมรดกได้หรือไม่

สิทธิในทรัพย์สิน (Sap Ing Sith) เป็นสิทธิในทรัพย์สินที่จดทะเบียนตามพระราชบัญญัติสิทธิในทรัพย์สิน พ.ศ. 2562 (2019) ซึ่งให้สิทธิแก่ผู้ถือครองเสมือนเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งเป็นระยะเวลาสูงสุด 30 ปี มาตรา 12 ของพระราชบัญญัติดังกล่าวระบุอย่างชัดเจนว่าสิทธินี้สามารถสืบทอดได้ ทายาทชาวต่างชาติที่ได้รับมรดกสิทธิในทรัพย์สินนี้จะไม่ต้องปฏิบัติตามข้อผูกพันในการจำหน่ายตามมาตรา 94 สิทธิในทรัพย์สินนี้จึงถือเป็นสิทธิที่ใกล้เคียงกับการเป็นเจ้าของที่ดินมากที่สุดสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทยในปัจจุบัน.

ชาวต่างชาติจะเกิดอะไรขึ้นหากไม่ขายที่ดินที่ได้รับมรดกภายในหนึ่งปี

ตามมาตรา 94 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจขายที่ดินแทนทายาท ทายาทชาวต่างชาติยังคงได้รับเงินจากการขาย แต่จะสูญเสียการควบคุมกระบวนการขายและราคาที่ได้มา.

ชาวต่างชาติที่แต่งงานกับคนไทยสามารถรับมรดกที่ดินของคู่สมรสได้หรือไม่?

ใช่ คู่สมรสชาวต่างชาติเป็นทายาทตามกฎหมายภายใต้กฎหมายดังกล่าว มาตรา 1629 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์. พวกเขาได้รับมรดก แต่ไม่สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ได้ พวกเขาต้องขายที่ดินภายในระยะเวลาที่กำหนดและเก็บเงินที่ได้จากการขายไว้เอง.

ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกห้องชุดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้หรือไม่?

It depends on their status. Only a foreign heir with permanent residence under Section 19(1), or admitted under the investment promotion law under Section 19(2), may keep an inherited unit, and then only within the 49% foreign quota. Qualifying under Section 19(5) by bringing foreign currency into Thailand lets you buy a unit but does not let you keep an inherited one. Any other foreign heir must notify the Land Office in writing within 60 days of acquisition and dispose of the unit within one year under Section 19 septem, failing which the Director-General of the Land Department may sell it.

มาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินกล่าวถึงทายาทชาวต่างชาติอย่างไร?

มาตรา 93 ระบุว่า ชาวต่างชาติอาจได้รับมรดกที่ดินในฐานะทายาทตามกฎหมายได้ หากได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ในทางปฏิบัติ ปัจจุบันไม่มีรัฐมนตรีคนใดสามารถให้การอนุญาตนี้ได้ การอนุญาตต้องอาศัยสนธิสัญญาแบบทวิภาคี และสนธิสัญญาฉบับสุดท้ายหมดอายุไปเมื่อปี 1970 ปัจจุบันไม่มีสนธิสัญญาใดที่ยังมีผลบังคับใช้อยู่.

ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านหรืออาคารบนที่ดินที่ได้รับมรดกได้หรือไม่?

ใช่แล้ว ข้อจำกัดของประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับกับที่ดิน ไม่ใช่สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น ศาลฎีกาไทยได้ยืนยันในคำพิพากษาที่ 301/2538 (1995) ว่าชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินได้ ดังนั้นทายาทชาวต่างชาติจึงสามารถครอบครองบ้านได้ในขณะที่ขายที่ดินด้านล่างได้.

สิทธิในการใช้ประโยชน์จะตกทอดไปยังทายาทเมื่อผู้ถือสิทธิเสียชีวิตหรือไม่?

เลขที่ A สิทธิเก็บกิน เป็นสิทธิส่วนบุคคลภายใต้กฎหมายไทย สิทธินี้จะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติเมื่อผู้ถือสิทธิเสียชีวิต และไม่สามารถตกทอดเป็นมรดกได้ เรื่องนี้ได้รับการยืนยันโดยมาตรา 1417 ถึง 1428 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.

Does making a will at the district office help a foreign heir?

Not with the land problem, no. The Ministerial Regulation on the Making of Wills B.E. 2569 has been in force since 24 มีนาคม 2569 and replaced the 1960 rules: a public will can now be made at any แอมเฟอร์ หรือกรุงเทพฯ ไร่ office rather than only the one holding your house registration, the fee is 250 บาท (it was 50) and a certified copy is 50 บาท (it was 10), with two witnesses present and signing in front of the officer.

That reform is procedural. Registering a will at a government office does not give a foreign heir a right the Land Code withholds, and an officer who records your will is not granting permission to hold land. Section 93 and the disposal rule in Section 94, set out above, apply exactly as before. A Thai will is still worth making, because it names your heirs and your administrator clearly and shortens the court process, but it settles who takes the estate, not whether a foreigner may keep the land in it.

ประเด็นสำคัญ