ที่ดินผิวดินในประเทศไทย: หลักประกันสิทธิในที่ดินสำหรับชาวต่างชาติและนักลงทุน

อัปเดตล่าสุดเมื่อวันที่ 12 เมษายน 2569

ประเด็นสำคัญเกี่ยวกับสิทธิบนพื้นผิวในประเทศไทย:

• “สิทธิเหนือพื้นดิน” (สิทธิเหนือความเชื่อ) ให้อำนาจแก่บุคคลในการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่พวกเขาไม่ได้เป็นเจ้าของ เช่นเดียวกับสัญญาเช่าระยะยาว
• สามารถให้สิทธิ์ได้นานสูงสุด 30 ปี หรือตลอดชีพของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง การจดทะเบียนที่กรมที่ดินเป็นสิ่งจำเป็นหากต้องการให้บุคคลที่สามเกี่ยวข้อง
• ช่วยให้ชาวต่างชาติ (ที่ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้) สามารถเป็นเจ้าของอาคารในประเทศไทยได้อย่างถูกกฎหมาย
• ไม่ค่อยมีการใช้ในประเทศไทย สำนักงานที่ดินบางแห่งอาจไม่อนุญาตให้จดทะเบียน อาคารที่มีอยู่แล้วมักต้องจดทะเบียนหรือโอนกรรมสิทธิ์ก่อนจึงจะสามารถจดทะเบียนสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดินใหม่ได้อย่างถูกต้อง

สิทธิในการใช้พื้นที่ผิวในประเทศไทยคืออะไร?

สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficie – See Tee Neua Peun Din) เป็นสิทธิสำคัญในกฎหมายที่ดินของไทย บุคคลที่เรียกว่า "ผู้มีสิทธิเหนือพื้นดิน" สามารถเป็นเจ้าของอาคาร สิ่งปลูกสร้าง หรือสวน บนที่ดินที่เป็นของบุคคลอื่นที่เรียกว่า "เจ้าของที่ดิน" เครื่องมือทางกฎหมายนี้แยกความเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างออกจากความเป็นเจ้าของที่ดิน ต้องระบุไว้ในโฉนดที่ดิน เช่น โฉนด ไม่สามารถจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินในเอกสารสิทธิ์อื่นได้ ภบท.5 หรือโฉนดที่ดิน สปอกการจดทะเบียนนี้ต้องทำที่กรมที่ดิน เนื่องจากมีความจำเป็นและมีผลผูกพันทางกฎหมายต่อผู้อื่น

พื้นผิวในประเทศไทย: จุดสำคัญ

• อนุญาตให้เป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินของผู้อื่นได้
• ระยะเวลาสูงสุด: 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้เป็นเจ้าของ/ผู้รับผลประโยชน์
• สิทธิในการต่ออายุสิทธิ์เหนือพื้นดินอาจต้องอาศัยข้อตกลง หมายเหตุ: แม้ว่าคำวินิจฉัยเฉพาะอาจแตกต่างกันไป แต่คำตัดสินของศาลฎีกาไทยเกี่ยวกับเรื่องนี้ การไม่สามารถบังคับใช้โดยอัตโนมัติ เช่า การต่ออายุ แนะนำให้ใช้ความระมัดระวังเมื่อพึ่งพาข้อกำหนดการต่ออายุอัตโนมัติสำหรับ ข้อตกลงผิวเผิน เช่นกัน. ข้อตกลงร่วมกันอาจเป็นวิธีหนึ่งในการเพิ่มการต่ออายุและการผูกพันทายาท
• ต้องจดทะเบียนในโฉนดที่ดิน (Chanote)
• สิทธิในผิวดินสามารถโอนและสืบทอดได้ (เว้นแต่จะมีข้อจำกัด)
• แตกต่างจากสัญญาเช่า (สิทธิในทรัพย์สินเทียบกับสิทธิในทรัพย์สินส่วนบุคคล)
• ตัวเลือกสำคัญสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการสร้างอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

กรอบกฎหมายสำหรับ ข้อตกลงพื้นผิวในประเทศไทย

สิทธิในการครอบครองที่ดินในประเทศไทย (สิทธิในการครอบครองผิวดิน) บัญญัติไว้ในมาตรา 1410 ถึง 1416 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย ซึ่งอนุญาตให้บุคคลใดบุคคลหนึ่ง โดยส่วนใหญ่มักเป็นชาวต่างชาติ สามารถเป็นเจ้าของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้อื่นได้ โดยข้อตกลงจะต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินจึงจะมีผลบังคับใช้กับบุคคลที่สามได้

เหตุใดข้อมูลพื้นฐานจึงมีความสำคัญสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย?

กฎหมายไทยจำกัดการถือครองที่ดินสำหรับชาวต่างชาติ สิทธิในการใช้ประโยชน์เหนือพื้นดิน หรือ สัญญาสิทธิในการใช้ประโยชน์เหนือพื้นดิน เป็นทางเลือกทางกฎหมายที่สำคัญ ชาวต่างชาติสามารถลงทุนสร้างบ้าน โรงงาน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ บนที่ดินไทยได้ ซึ่งมักเป็นไปได้หากมีคู่สมรสชาวไทยหรือบริษัทไทย พวกเขาสามารถเป็นเจ้าของอาคารได้ แม้ว่าจะไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ก็ตาม สิ่งนี้ให้ความมั่นคงมากกว่าสัญญาเช่าทั่วไปสำหรับผู้ที่ลงทุนก่อสร้างจำนวนมาก

สิทธิเหนือพื้นดินกับสิทธิใช้ประโยชน์: แตกต่างกันอย่างไร?

คุณสมบัติ	พื้นผิว	สิทธิการใช้ประโยชน์
กรรมสิทธิ์ในอาคาร	คุณสามารถเป็นเจ้าของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่นได้	คุณไม่สามารถเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างได้ คุณมีเพียงสิทธิ์ในการใช้ที่ดินหรืออาคารเท่านั้น
ระยะเวลา	การคุ้มครองพื้นผิวอาจมีอายุได้นานถึง 30 ปี หรืออาจมีอายุตลอดชีพของเจ้าของที่ดินหรือผู้ที่มีสิทธิ์ก็ได้ ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา	โดยปกติจะมีผลบังคับใช้ตลอดชีวิตของผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ ไม่สามารถเกินกว่าช่วงชีวิตของผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ได้
ความสามารถในการถ่ายโอน	สามารถโอนสิทธิ์และสืบทอดได้ เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญา	ไม่สามารถถ่ายทอดทางกรรมพันธุ์ได้ แต่บางครั้งอาจถ่ายทอดได้ภายใต้เงื่อนไขบางประการ
การใช้งานทั่วไป	มักใช้เมื่อมีคนสร้างบ้านบนที่ดินของผู้อื่น	มักใช้ในกรณีที่อาศัยอยู่ในหรือบริหารจัดการทรัพย์สินโดยที่ไม่ได้เป็นเจ้าของ
การลงทะเบียน	ต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดินจึงจะมีผลบังคับใช้ได้	ต้องลงทะเบียนใหม่เพื่อให้ใช้งานได้เกิน 3 ปีด้วย

หากคุณไม่แน่ใจว่าพื้นผิวหรือ สิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทย เหมาะสมที่สุดสำหรับสถานการณ์ของคุณ ปรึกษาทีมกฎหมายของเราที่ ThaiLawOnline เราสามารถช่วยคุณร่างสัญญา จดทะเบียนสิทธิ์ และทำความเข้าใจทางเลือกด้านอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวของคุณในประเทศไทยได้

การเปรียบเทียบกับสัญญาเช่าที่ดิน

เมื่อเปรียบเทียบสิทธิในการใช้ประโยชน์จากผิวดินกับสัญญาเช่าที่ดินแบบดั้งเดิม จะพบความแตกต่างหลายประการ สัญญาเช่าที่ดินแบบดั้งเดิมอนุญาตให้ผู้เช่าใช้ที่ดินได้ในระยะเวลาจำกัด ข้อตกลงผิวเผินในประเทศไทย สิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ดินช่วยให้ผู้ได้รับสิทธิสามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างถาวรบนที่ดินได้ นอกจากนี้ ต่างจากสัญญาเช่าที่สิ้นสุดลงหลังจากระยะเวลาที่กำหนด สิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ดินมักมีอายุยืนยาวกว่าอายุของเจ้าของที่ดิน ซึ่งให้ความมั่นคงมากกว่าแก่ผู้ได้รับสิทธิ ความยั่งยืนนี้สามารถนำไปสู่การลงทุนที่มากขึ้นในการก่อสร้างหรือการพัฒนา ซึ่งท้ายที่สุดแล้วจะเป็นประโยชน์ต่อทั้งสองฝ่ายที่เกี่ยวข้อง

คุณสมบัติ	พื้นผิว	สิทธิการใช้ประโยชน์	เช่า
คำนิยาม	สิทธิในการก่อสร้าง เป็นเจ้าของ และใช้สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น	สิทธิในการใช้และได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินของผู้อื่น รวมถึงการได้รับผลประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นด้วย	ข้อตกลงตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาที่กำหนด
สิทธิ์ความเป็นเจ้าของ	การเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างแต่ไม่ใช่เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดความยุ่งยากได้	ไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สิน มีเพียงสิทธิ์ในการใช้งานเท่านั้น	ไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สิน แต่มีสิทธิ์ใช้งานตามสัญญา
ระยะเวลา	โดยทั่วไปมีระยะเวลาคุ้มครองสูงสุด 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้รับผลประโยชน์	โดยปกติแล้วสิทธิการใช้ประโยชน์จะมีอายุตลอดชีพของผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ แต่สามารถสั้นกว่านั้นได้หากตกลงกันไว้	ระยะเวลาสูงสุด 30 ปี สามารถต่ออายุได้ตามข้อตกลง
ความสามารถในการถ่ายโอน	สามารถโอนกรรมสิทธิ์หรือสืบทอดได้ โดยขึ้นอยู่กับข้อตกลง	ไม่สามารถโอนหรือสืบทอดได้ สิ้นสุดลงเมื่อผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์เสียชีวิต	สามารถโอนสิทธิ์ได้หากสัญญาเช่าอนุญาต โดยต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้านด้วย
การลงทะเบียน	ต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดินจึงจะมีผลบังคับใช้ทางกฎหมายได้	ต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดินจึงจะมีผลบังคับใช้ทางกฎหมายได้	สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียน ส่วนสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาสั้นกว่านั้นไม่จำเป็นต้องจดทะเบียน

วิธีการจดทะเบียนที่ดินในประเทศไทย

เพื่อให้สัญญาสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินมีผลบังคับใช้ในประเทศไทย จะต้องนำไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน การจดทะเบียนนี้จะทำให้สัญญามีผลบังคับใช้กับบุคคลภายนอกได้ ทั้งเจ้าของที่ดินและผู้รับสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดิน ซึ่งมักเป็นชาวต่างชาติ จะต้องมาแสดงตนในวันจดทะเบียน หรืออาจมอบหมายให้บุคคลที่ได้รับมอบอำนาจเป็นตัวแทนก็ได้ สัญญาจะต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและเป็นภาษาไทย หากเป็นภาษาอังกฤษแต่เดิม จะต้องมีคำแปลเป็นภาษาไทยเพื่อยื่นต่อกรมที่ดิน

ก่อนการจดทะเบียน คู่สัญญาควรเตรียมเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดให้พร้อม ซึ่งรวมถึงเอกสารแสดงตน โฉนดที่ดิน และเอกสารบริษัทหากเป็นนิติบุคคล ข้อตกลงเกี่ยวกับสิทธิในที่ดินควรระบุวัตถุประสงค์ ระยะเวลา และเงื่อนไขอย่างชัดเจน ซึ่งรวมถึงสิทธิในการก่อสร้าง โอน รับมรดก หรือให้เช่าสิ่งปลูกสร้าง เมื่อตกลงกันแล้ว สิทธิในที่ดินจะถูกบันทึกไว้ด้านหลังโฉนดที่ดิน จะมีค่าธรรมเนียมของรัฐบาล ซึ่งโดยปกติจะคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าสัญญาหรือค่าเช่าที่ตกลงกันไว้ หากทำข้อตกลงโดยไม่เสียค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมอาจต่ำกว่า

รายการตรวจสอบการลงทะเบียนพื้นผิว (สิ่งที่ต้องเตรียม)

• สัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรภาษาไทย (หรือมีคำแปลภาษาไทยที่ได้รับการรับรอง – ควรใช้บริการสำนักงานกฎหมายที่มีประสบการณ์)
• เจ้าของที่ดินและผู้รับผลประโยชน์ต้องอยู่ ณ ที่นี้ (หรือผู้แทนทางกฎหมายที่มีหนังสือมอบอำนาจ)
• โฉนดที่ดิน (โฉนดที่ดิน) ของที่ดิน
• บัตรประจำตัวประชาชนหรือเอกสารของบริษัท (ถ้ามี)
• ระบุระยะเวลาอย่างชัดเจน (เช่น 30 ปี หรือตลอดชีวิตของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง)
• ระบุวัตถุประสงค์ (ที่อยู่อาศัย, เชิงพาณิชย์ ฯลฯ)
• ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน (ประมาณ 1.1% ของมูลค่าที่แจ้งไว้ หากมีค่าธรรมเนียม)

✅ คำแนะนำ: กรอกระยะเวลาให้ครบถ้วนเสมอ หากเว้นว่างไว้ อาจสิ้นสุดสัญญาด้วยการแจ้งล่วงหน้าเพียงหนึ่งปี ทั้งนี้อ้างอิงจากการตีความมาตรา 1413 ของศาลฎีกา

ต่างจากการเช่าซึ่งอนุญาตให้คุณใช้ที่ดินเท่านั้น การจดทะเบียนสิทธิในที่ดิน (Superficial Licensing) ช่วยให้คุณเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินของผู้อื่นได้ ความแตกต่างนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับชาวต่างชาติที่ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้ การจดทะเบียนสิทธิในที่ดินจะสร้างความมั่นคงทางกฎหมายให้แก่ทั้งสองฝ่ายและช่วยป้องกันข้อพิพาทในอนาคต

ข้อควรพิจารณาเชิงปฏิบัติสำหรับพื้นผิว ในประเทศไทย

เมื่อเตรียมการ ข้อตกลงพื้นผิวไทยสิ่งสำคัญคือต้องคิดให้ไกลกว่าแค่ขั้นตอนการจดทะเบียน สัญญาควรระบุรายละเอียดอย่างชัดเจน เช่น ค่าเช่า ระยะเวลาของข้อตกลง สิทธิ์ในการต่อสัญญา และสิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง ตัวอย่างเช่น เจ้าของที่ดินจะชดเชยค่าเสียหายให้แก่ผู้เช่าอาคารหรือไม่ อาคารนั้นสามารถขายหรือรื้อถอนได้หรือไม่ เงื่อนไขเหล่านี้ควรเขียนไว้ในสัญญาเพื่อหลีกเลี่ยงความสับสนในอนาคต

หากมีการขายที่ดินในภายหลัง สิทธิการครอบครองที่ดินที่จดทะเบียนไว้จะยังคงมีผลบังคับใช้กับเจ้าของใหม่ อย่างไรก็ตาม การมีข้อกำหนดเป็นลายลักษณ์อักษรที่ชัดเจนคือการป้องกันที่ดีที่สุด ชาวต่างชาติควรพิจารณาการรวมสิทธิการครอบครองที่ดินเข้ากับการเช่าเพื่อเพิ่มความปลอดภัย ก่อนลงนามในเอกสารใดๆ ควรปรึกษาทนายความที่เข้าใจกฎหมายที่ดินของไทย สัญญาที่ร่างขึ้นอย่างดีจะช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมายและทำให้ทั้งสองฝ่ายเข้าใจสิทธิและหน้าที่ของตน

ศาลไทยได้วินิจฉัยว่า สัญญาจำนองที่ดินแบบผิวดินที่ใช้ปกปิดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยมิชอบอาจเป็นโมฆะ ตัวอย่างเช่น ในคำพิพากษาศาลฎีกาคดีที่ 6065/2564 สัญญาจำนองที่ดินแบบผิวดินถูกยกเลิก เนื่องจากใช้เพื่อปกปิดกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงและหลีกเลี่ยงข้อจำกัด กรณีนี้แสดงให้เห็นถึงความสำคัญของการจัดทำสัญญาจำนองที่ดินแบบผิวดินอย่างโปร่งใสและมีเจตนารมณ์ทางกฎหมายที่ถูกต้อง

✅ คำแนะนำทางกฎหมายและ ⚠️ ข้อควรระวังสำหรับพื้นผิวในประเทศไทย

✅ คำแนะนำทางกฎหมาย: ควรจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดินเสมอ หากไม่จดทะเบียน สิทธิ์นั้นจะไม่สามารถบังคับใช้กับบุคคลที่สามได้ แม้จะมีสัญญาที่ลงนามแล้วก็ตาม

✅ คำแนะนำทางกฎหมาย: ตรวจสอบให้แน่ใจว่าในสัญญาได้ระบุไว้แล้วว่าพื้นผิวเป็นอย่างไร โอนได้ หรือ สืบทอดได้หากไม่มีเสียง แสดงว่าค่าเริ่มต้นคือแบบนั้น เป็น สามารถโอนได้ตามกฎหมายไทย (มาตรา 1411)

✅ คำแนะนำทางกฎหมาย: หากคุณใช้เงินที่ได้มาก่อนแต่งงานสร้างบ้านบนที่ดินของคู่สมรสชาวไทยของคุณ ควรทำหนังสือรับรองทางกฎหมาย เพื่อยืนยันว่าที่ดินนั้นเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของคุณ ซึ่งจะช่วยปกป้องสิทธิ์ของคุณภายใต้กฎหมายครอบครัวไทย

✅ คำแนะนำทางกฎหมาย: การทำสัญญาเช่าระยะยาวควบคู่กับการขออนุญาตก่อสร้างทั่วไป จะช่วยให้ได้รับความคุ้มครองทางกฎหมายที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณกำลังก่อสร้างบนที่ดินที่คุณไม่ได้เป็นเจ้าของ

⚠️ คำเตือน: เงื่อนไขการต่ออายุอัตโนมัติในสัญญาเช่าหรือสัญญาจำนอง อาจไม่สามารถบังคับใช้ได้ตามกฎหมายไทยศาลฎีกาไทยได้มีคำพิพากษาปฏิเสธข้อกำหนดดังกล่าว หากไม่ได้ตกลงกันอย่างชัดเจนอีกครั้งในขณะต่อสัญญา แม้จะเป็นกรณีที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่า แต่เราเชื่อว่าหลักการเดียวกันนี้น่าจะใช้ได้กับกรณีอื่นๆ ด้วย สิทธิขั้นพื้นฐานในประเทศไทยอย่างไรก็ตาม ทนายความที่มีความคิดสร้างสรรค์สามารถใช้เทคนิคต่างๆ เช่น ข้อตกลงร่วมกัน หากที่ดินนั้นว่างเปล่าและ... การลงทุนที่ต้องการเพิ่มเติม ได้แก่ การสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน อ่านบทความของเราเกี่ยวกับข้อตกลงร่วมกันได้ที่นี่.

⚠️ คำเตือน: Superficies ให้สิทธิ์เฉพาะตัวโครงสร้างเท่านั้น ไม่ใช่ที่ดิน หากมีการขายที่ดิน สิทธิ์ของคุณจะยังคงอยู่ก็ต่อเมื่อได้จดทะเบียนอย่างถูกต้องและระบุไว้ในสัญญาแล้วเท่านั้น

⚠️ คำเตือน: สำนักงานที่ดินแต่ละแห่งอาจตีความกฎหมายไม่เหมือนกัน บางแห่งอาจขอเอกสารเพิ่มเติมหรือตั้งคำถามเกี่ยวกับการยกเว้นค่าธรรมเนียม โปรดตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ของคุณก่อนนัดหมายเสมอ

⚠️ ข้อควรระวัง: หากสัญญาไม่ได้ระบุระยะเวลาที่แน่นอน สัญญาเช่าสามารถยุติลงได้โดยการแจ้งล่วงหน้าอย่างสมเหตุสมผล ซึ่งโดยทั่วไปมักจะเป็นหนึ่งปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากชำระค่าเช่าเป็นรายปี (มาตรา 1413)

⚠️ คำเตือน: ไม่ใช่ที่ดินทุกแปลงในประเทศไทยจะมีสิทธิ์ได้รับสิทธิเหนือพื้นดิน ที่ดินที่รัฐจัดสรรให้เพื่อการเกษตร เช่น ที่ดินส.ป.ก. หรือที่ดินจัดสรร มักจะไม่มีสิทธิเหนือพื้นดิน คดีตัวอย่างที่เกี่ยวข้อง คือ คดี กฎหมายที่ดินบนดิน ดียกกา ที่ 8887/2563 อธิบายว่า สิทธิเหนือพื้นดินต้องเป็นไปตามกฎหมายการใช้ที่ดินในมาตรา 58 บิส ของประมวลกฎหมายที่ดิน ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินท้องถิ่นเสมอเพื่อยืนยันสิทธิ์ ในคดีล่าสุดเมื่อปี 2568 สำนักงานที่ดินในจังหวัดเชียงใหม่ปฏิเสธการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินในที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้าง

แนวปฏิบัติของสำนักงานที่ดินและความแตกต่างในแต่ละภูมิภาค

ในทางปฏิบัติ ขั้นตอนการจดทะเบียนที่ดินของสำนักงานที่ดินอาจแตกต่างกันไปในแต่ละจังหวัด การทราบรายละเอียดในท้องถิ่นจะช่วยหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดได้

• สัญญาเช่าและพื้นผิวที่ทับซ้อนกัน: สำนักงานที่ดินประจำจังหวัดบางแห่ง ไม่คุ้นเคยกับการจดทะเบียนสัญญาเช่าและสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินบนที่ดินแปลงเดียวกันสำหรับผู้เช่ากลุ่มเดียวกันตัวอย่างเช่น การผสมผสานสัญญาเช่าที่ดิน 30 ปีเข้ากับสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินบางส่วน อาจทำให้เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นสับสนได้ สิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินบางส่วนเป็นวิธีทั่วไปที่ชาวต่างชาติจะได้รับทั้งสิทธิ์ในการใช้ที่ดินและสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของบ้าน คู่มือฉบับหนึ่งระบุว่า สำนักงานที่ดินบางแห่งอาจไม่ยอมรับการจดทะเบียนเอกสารทั้งสองฉบับพร้อมกันโดยง่ายแม้ว่าจะไม่มีกฎหมายห้ามไว้ก็ตาม คุณอาจต้องยืนยันอย่างสุภาพหรือแสดงหลักฐานทางกฎหมาย สัญญาเช่า (สิทธิส่วนบุคคล) และสิทธิในที่ดิน (สิทธิในอสังหาริมทรัพย์) สามารถมีอยู่ร่วมกันได้ตามกฎหมาย การตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องล่วงหน้าจึงเป็นเรื่องที่ฉลาด
• เอกสารและขั้นตอนต่างๆ: ข้อตกลงพื้นผิวทั้งหมด ต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดิน (สำนักงานที่ดิน) ณ ที่ตั้งของที่ดิน ทั้งเจ้าของที่ดินและผู้รับสิทธิในที่ดิน หรือตัวแทนที่ได้รับมอบอำนาจ ต้องเข้าร่วมและลงนามในสัญญาสิทธิในที่ดินอย่างเป็นทางการเป็นภาษาไทย สำนักงานที่ดินจะบันทึกสิทธิในที่ดินลงในโฉนดที่ดิน การไม่ใช้กระบวนการจดทะเบียนอย่างเป็นทางการ เช่น การลงนามในสัญญาส่วนตัว เป็นความผิดพลาดที่พบบ่อย ความผิดพลาดนี้ทำให้สิทธิในที่ดินนั้นไม่สามารถบังคับใช้ได้ นอกจากนี้ หากเจ้าของที่ดินสมรสแล้ว อาจต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสเช่นเดียวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ

• ข้อกำหนดและเงื่อนไขเมื่อลงทะเบียน คุณต้องระบุระยะเวลาของสิทธิในที่ดิน โดยสามารถกำหนดได้สูงสุด 30 ปีสำหรับระยะเวลาที่แน่นอน หรือตลอดชีพของเจ้าของที่ดินหรือผู้มีสิทธิ โปรดหลีกเลี่ยงการระบุระยะเวลาว่า “ไม่ระบุ” – เพราะระยะเวลาที่ไม่แน่นอนจะถือว่าสามารถยกเลิกได้ตามอำเภอใจตามกฎหมาย นอกจากนี้ยังสำคัญที่จะต้องชี้แจงเงื่อนไขต่างๆ (เช่น ค่าเช่า หากมี หรือภาระผูกพันในการบำรุงรักษา) ในเอกสารการลงทะเบียน การละเว้นเงื่อนไขที่สำคัญอาจทำให้เกิดข้อพิพาทหรือแม้กระทั่งการยกเลิกตามมาตรา 1414 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ตัวอย่างเช่น หากผู้มีสิทธิไม่ชำระค่าเช่าที่ดินตามที่ตกลงกันไว้เป็นเวลาสองปีติดต่อกัน เจ้าของที่ดินสามารถยกเลิกสิทธิได้ สำนักงานที่ดินแต่ละแห่งอาจมีถ้อยคำหรือแบบฟอร์มที่ต้องการแตกต่างกัน การตรวจสอบแบบฟอร์มมาตรฐาน (แบบฟอร์มสิทธิในที่ดิน) กับเจ้าหน้าที่จะช่วยให้มั่นใจได้ว่าทุกอย่างได้รับการบันทึกอย่างถูกต้อง
• เอกลักษณ์เฉพาะถิ่นสำนักงานที่ดินบางแห่งแทบไม่เคยพบเห็นกรณีที่ดินตื้นเลย เจ้าหน้าที่อาจสับสนระหว่างที่ดินตื้นกับ... สัญญาเช่าระยะยาว หรือ สิทธิการใช้ประโยชน์ของไทยบางสำนักงานลังเลที่จะให้สิทธิครอบครองที่ดินตลอดชีพแก่ชาวต่างชาติ เนื่องจากเป็นกรณีที่หาได้ยาก แม้ว่ากฎหมายจะอนุญาตก็ตาม ในกรณีเช่นนี้ การมีข้อความของกฎหมาย (มาตรา 1410-1412 ที่อนุญาตให้ครอบครองที่ดินตลอดชีพแก่เจ้าของหรือผู้รับสิทธิ) จะเป็นประโยชน์ ความอดทนและการอ้างอิงถึงกฎหมายหรือระเบียบของกระทรวงมหาดไทยมักจะช่วยเอาชนะความลังเลของหน่วยงานท้องถิ่นได้

ตัวอย่างจริงของความตื้นเขินในประเทศไทย

ตัวอย่างที่ 1 – การใช้งานในที่อยู่อาศัย: การรักษาความปลอดภัยให้กับบ้านของคุณ

คริสชายชาวออสเตรเลียที่เกษียณอายุแล้ว ต้องการสร้างบ้านในฝันของเขาในภูเก็ตบนที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของภรรยาชาวไทยของเขา เนื่องจากกฎหมายไทยไม่อนุญาตให้เขาเป็นเจ้าของที่ดิน พวกเขาจึงจดทะเบียนที่ดิน พื้นผิว 30 ปี ข้อตกลงที่สำนักงานที่ดินนี้ทำให้คริสสามารถเป็นเจ้าของและควบคุมบ้านได้อย่างถูกกฎหมาย แม้ว่าที่ดินจะยังคงอยู่ในชื่อภรรยาของเขา

สิ่งนี้ทำให้เขาสบายใจได้ เพราะสิทธิ์ของเขาสามารถโอนไปยังทายาทได้หากสัญญาระบุไว้อย่างชัดเจน ศาลไทยได้ยืนยันสิทธิ์นี้ในคดีต่างๆ เช่น คดี ทรัพย์สินส่วนผิวดินที่ 7119/2561 ซึ่งอธิบายว่า ทรัพย์สินส่วนผิวดินสามารถส่งต่อให้แก่ทายาทได้หากข้อตกลงอนุญาตให้มีการสืบทอดมรดก

ตัวอย่างที่ 2 – การใช้งานเชิงพาณิชย์: การปกป้องการลงทุนทางธุรกิจ

แอนนาผู้ประกอบการชาวเยอรมันรายหนึ่งเช่าที่ดินแปลงหนึ่งในกรุงเทพฯ เพื่อสร้างโรงแรมบูติกขนาดเล็ก แทนที่จะใช้สัญญาเช่าธรรมดา เธอทำข้อตกลงพิเศษเพื่อจดทะเบียนอาคารในชื่อของเธอ ซึ่งทำให้เธอมีอำนาจควบคุมการลงทุนและมีความมั่นคงทางกฎหมายมากขึ้น

แม้ว่าที่ดินจะถูกขายไปในภายหลัง สิทธิ์ในที่ดินที่จดทะเบียนไว้ของแอนนาหมายความว่าเธอจะยังคงมีสิทธิ์เต็มที่ในโรงแรมของเธอตลอดระยะเวลาของสัญญา กลยุทธ์นี้ไม่เพียงแต่เสริมสร้างสถานะของเธอเท่านั้น แต่ยังเปิดโอกาสสำหรับการขายต่อหรือการโอนสิทธิ์ในอนาคตอีกด้วย

คำพิพากษาสำคัญของศาลฎีกา

• สิทธิในที่ดินต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียน หากไม่เช่นนั้นจะไม่สามารถบังคับใช้เป็นสิทธิในทรัพย์สินได้ (เช่น คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 749/2536)
• ข้อตกลงที่ไม่ได้จดทะเบียนอาจมีผลบังคับใช้ได้เฉพาะระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ไม่สามารถบังคับใช้กับบุคคลที่สามได้ (เช่น คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 5560/2537)
• สิทธิที่ได้รับผ่านทางพินัยกรรมสามารถได้รับการยอมรับว่าเป็นสิทธิโดยชอบธรรม (เช่น คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 667/2542)

การตีความล่าสุด (2020–2025)

คำตัดสินล่าสุดของศาลฎีกาของไทยได้ชี้แจงให้ชัดเจนว่ามาตรา 1410–1416 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (CCC) นำไปปฏิบัติในทางปฏิบัติอย่างไร ส่วนเหล่านี้เกี่ยวข้องกับสิทธิเหนือการควบคุม (สิทธิเหนือพื้นดิน)

• ธุรกรรมปลอมถูกยกเลิก – คำพิพากษาศาลฎีกาเลขที่ 6065/2564 (2021) – ศาลได้ยกเลิกข้อตกลงสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดิน ข้อตกลงนี้เป็นข้อตกลงปลอมเพื่อปกปิดการขายที่ดิน ในกรณีนี้ เจ้าของที่ดินให้สิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินแก่บริษัทแห่งหนึ่งเป็นเวลา 30 ปี ในขณะเดียวกัน เจ้าของที่ดินก็จำนองที่ดินให้กับผู้ให้กู้ของบริษัทนั้น นี่เป็นการพยายามหลีกเลี่ยงข้อจำกัดทางกฎหมายในการโอนกรรมสิทธิ์ ศาลวินิจฉัยว่า คู่สัญญาไม่เคยมีเจตนาที่จะจำนองหรือค้ำประกันอย่างแท้จริง. คำวินิจฉัยนี้เตือนว่าไม่ควรใช้ข้อมูลผิวเผินเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายที่ดิน
• พื้นผิวที่ไม่ได้จดทะเบียน = สิทธิส่วนบุคคลเท่านั้น – คำพิพากษาศาลฎีกา เลขที่ 2577/2551 (2008)) – (คดีเก่าเล็กน้อยแต่ยังให้บทเรียนที่ดี) ศาลยืนยันว่าหากเจ้าของที่ดิน อนุญาตให้บุคคลใดบุคคลหนึ่งสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของตนได้โดยไม่ต้องมีเอกสารสิทธิ์หรือการลงทะเบียนอย่างถูกต้องอาคารหลังนี้คือ ไม่ เป็น “ส่วนประกอบ” ของที่ดินและเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้สร้าง – ซึ่งในทางปฏิบัติแล้วเป็นการสร้าง พื้นผิวโดยพฤตินัยอย่างไรก็ตาม สัญญาดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน ซึ่งหมายความว่าสัญญานี้ก่อให้เกิดเพียงภาระผูกพันระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ไม่ใช่สิทธิที่แท้จริง เจ้าของที่ดินสามารถยกเลิกสัญญาที่ไม่ได้จดทะเบียนนี้ได้ตลอดเวลา เนื่องจากไม่มีการกำหนดระยะเวลาที่แน่นอน สัญญาเกี่ยวกับสิทธิเหนือพื้นดิน (superficies) ต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนในโฉนดที่ดิน เพื่อให้มีผลบังคับใช้ทางกฎหมายกับบุคคลที่สาม หากไม่มีการระบุระยะเวลา มาตรา 1413 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อนุญาตให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งยกเลิกได้ตามต้องการโดยแจ้งล่วงหน้าอย่างสมเหตุสมผล สัญญาเกี่ยวกับสิทธิเหนือพื้นดินแบบไม่มีกำหนด “ตลอดไป” นั้น ไม่ อนุญาตโดยไม่มีเงื่อนไข
• การโอนและการสืบทอด – ภายใต้กฎหมายไทย สิทธิในที่ดินสามารถโอนและสืบทอดได้ เว้นแต่คู่สัญญาจะตกลงเป็นอย่างอื่น ตัวอย่างเช่น คำพิพากษาศาลฎีกาเลขที่ 7119/2561 ระบุว่า สิทธิครอบครองที่ดินสามารถตกทอดไปยังทายาทโดยพินัยกรรมได้ แสดงให้เห็นว่า สิทธิในที่ดินสามารถให้หรือโอนได้เช่นเดียวกับทรัพย์สินอื่นๆ สิทธิในที่ดินที่สร้างขึ้นอย่างถูกต้องจะไม่สิ้นสุดลงเมื่อเจ้าของที่ดินหรือผู้รับสิทธิเสียชีวิต เว้นแต่จะให้ไว้เพื่อชีวิตของบุคคลใดบุคคลหนึ่ง สิทธิในที่ดินจะคงอยู่ตามระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ หรือจนกว่าจะสิ้นสุดลงตามข้อตกลง
• ในประเทศไทย สิทธิในที่ดินต้องเขียนและจดทะเบียนอย่างชัดเจน ในคดี ศาลที่ดินดรีกา ที่ 2577/2551 ศาลตัดสินว่า หากใครสร้างบ้านบนที่ดินโดยมีเพียงการอนุญาตด้วยวาจา ถือเป็นสิทธิในที่ดินโดยแท้จริง ซึ่งหมายความว่าข้อตกลงนั้นสามารถยุติได้ทุกเมื่อ นี่แสดงให้เห็นถึงความเสี่ยงของข้อตกลงที่ไม่ได้จดทะเบียน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีส่วนตัวหรือในครอบครัว
  การตัดสินใจที่สำคัญอีกประการหนึ่ง คำตัดสินศาลฎีกาที่ 7119/2561ยืนยันแล้วว่าพื้นผิวที่สร้างขึ้นอย่างถูกต้องสามารถสืบทอดได้ เว้นแต่สัญญาจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น สิ่งนี้เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการใส่ข้อกำหนดเกี่ยวกับการสืบทอดเมื่อร่างสัญญา

ภาษีและ ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน

• โดยไม่มีการชดเชยราคาแปลงละ 50 บาท
• พร้อมค่าตอบแทนค่าธรรมเนียมคือ 1% ของมูลค่าที่ตกลงกันไว้
• หากมีการชดเชยค่าเสียหายเข้ามาเกี่ยวข้อง อากรแสตมป์ 0.5% จะถูกนำไปใช้โดยพิจารณาจากมูลค่าการชำระเงิน

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับพื้นผิวในประเทศไทย

บทบัญญัติเกี่ยวกับผิวทางในประเทศไทยในประมวลกฎหมายพาณิชย์และแพ่งของไทย:

ต่อไปนี้เป็นบทสรุปของกฎหมายไทยที่เกี่ยวข้องกับผิวดินในประเทศไทย หากท่านต้องการ คู่มืออสังหาริมทรัพย์ คลิกที่นี่.

ส่วน	ประเด็นสำคัญ
1410	สิทธิในการครอบครองพื้นผิว หมายถึง สิทธิในการเป็นเจ้าของอาคาร สิ่งปลูกสร้าง หรือสวนบนที่ดินของผู้อื่น
1411	สิทธิ์นี้สามารถโอนและสืบทอดได้ เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในข้อตกลง
1412	สามารถสร้างได้แบบตลอดชีพหรือแบบกำหนดระยะเวลาไว้ล่วงหน้า
1413	หากไม่ได้ระบุระยะเวลาไว้ ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถบอกเลิกสัญญาได้โดยแจ้งล่วงหน้าอย่างสมเหตุสมผล หรือชำระค่าเช่าหนึ่งปี
1414	สิทธิ์ดังกล่าวอาจถูกยกเลิกได้เนื่องจากการไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนด หรือค้างชำระค่าเช่าเป็นเวลาสองปี
1415	พื้นผิวสามารถคงอยู่ได้แม้สิ่งปลูกสร้างจะถูกทำลายจากเหตุสุดวิสัยก็ตาม
1416	เมื่อสัญญาสิ้นสุดลง ผู้รับผลประโยชน์อาจรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างได้ เว้นแต่เจ้าของจะซื้อคืนในราคาตลาด

Thai Law Online สามารถช่วยเหลือคุณได้อย่างไร

หากคุณอยู่ในสถานการณ์คล้ายกับคริสหรือแอนนา การทำสัญญาแบบผิวเผินอาจเป็นทางออกที่เหมาะสม ติดต่อ ThaiLawOnline เพื่อขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญและสัญญาแบบสองภาษาที่ปรับให้เหมาะกับความต้องการของคุณ เรามีสัญญาที่ปรับแต่งได้เพื่อปกป้องสิทธิ์ของคุณ สัญญาแบบสองภาษา (ไทย-อังกฤษ) จัดทำโดยทนายความผู้มีใบอนุญาต ในราคาเพียง 9,900 บาทอย่าลืมว่าคุณจำเป็นต้องมีสัญญาที่รัดกุมเพื่อปกป้องสิทธิ์ของคุณ

คุณสามารถติดต่อเราได้ทาง 💬 เมสเซนเจอร์📱 WhatsApp📸 อินสตาแกรม📧 อีเมล