ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
ก่อนที่คุณจะสร้างบนที่ดินของผู้อื่น
สรุปย่อ: พื้นผิว ในประเทศไทย เป็นสิทธิตามกฎหมาย ซึ่งอนุญาตให้บุคคล ซึ่งมักจะเป็นชาวต่างชาติ สามารถเป็นเจ้าของและจดทะเบียนอาคาร สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนที่ดินที่ตนเองไม่ได้เป็นเจ้าของได้ การกำหนดระยะเวลาแน่นอนจำกัดไว้ไม่เกิน 30 ปี; การให้สิทธิตลอดชีวิตขึ้นอยู่กับว่าระบุชีวิตของผู้ใดไว้ในหนังสือสัญญา การโอนและการตกทอดทางมรดกขึ้นอยู่กับเงื่อนไขและระยะเวลาที่เหลืออยู่ การจดทะเบียนเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อให้สิทธิใช้ยันบุคคลภายนอกได้ ก่อนจ่ายเงินค่าก่อสร้าง ให้ตรวจสอบโฉนดที่ดิน กรรมสิทธิ์ในอาคาร ทางเข้าออก และข้อกำหนดของสำนักงานที่ดินท้องถิ่น.
ประเด็นสำคัญเกี่ยวกับสิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทย:
- “สิทธิเหนือพื้นดิน” (สิทธิเหนือพื้นดิน) ให้อำนาจแก่บุคคลในการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่พวกเขาไม่ได้เป็นเจ้าของ เช่นเดียวกับสัญญาเช่าระยะยาว
- สามารถให้สิทธิ์ได้นานสูงสุด 30 ปี หรือตลอดชีพของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง การจดทะเบียนที่กรมที่ดินเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อให้ใช้ยันบุคคลภายนอกได้
- ช่วยให้ชาวต่างชาติ (ที่ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้) สามารถเป็นเจ้าของอาคารในประเทศไทยได้อย่างถูกกฎหมาย
- ไม่ค่อยแพร่หลายในประเทศไทย บาง สำนักงานที่ดิน อาจไม่อนุญาตให้มีการจดทะเบียน อาคารที่มีอยู่เดิมมักจะต้องดำเนินการจดทะเบียนหรือโอนสิทธิของตนเองเสียก่อนจึงจะสามารถรับสิทธิเหนือพื้นดินใหม่ได้.
สารบัญ
สิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทยคืออะไร?
Superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน See Tee Neua Peun Din) เป็นทรัพยสิทธิที่สำคัญในกฎหมายทรัพย์สินของไทย บุคคลที่เรียกว่า ‘ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน’สามารถเป็นเจ้าของอาคาร สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกได้ ซึ่งสิ่งเหล่านี้ตั้งอยู่บนที่ดินของบุคคลอื่นที่เรียกว่า ‘เจ้าของที่ดิน’ เครื่องมือทางกฎหมายนี้แยกความเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างออกจากความเป็นเจ้าของที่ดิน โดยจะต้องระบุไว้บนโฉนดที่ดิน เช่น โฉนด. คุณไม่สามารถจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินบน ภ.บ.ท.5 หรือเอกสารสิทธิ ส.ป.ก.การจดทะเบียนนี้ต้องทำที่กรมที่ดิน ซึ่งจำเป็นเพื่อให้มีผลผูกพันบุคคลอื่นตามกฎหมาย
สิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทย: ประเด็นสำคัญ
- อนุญาตให้เป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น.
- ระยะเวลาสูงสุด: 30 ปี หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดิน/ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน
- สิทธิเหนือพื้นดินที่ต่ออายุได้อาจต้องมีข้อตกลง หมายเหตุ: แม้ว่าคำวินิจฉัยเฉพาะอาจแตกต่างกันไป แต่กฎหมายไทย ศาลฎีกา การตัดสินใจเกี่ยวกับ ความไม่มีผลบังคับของข้อกำหนดอัตโนมัติเรื่อง เช่า การต่ออายุ แนะนำให้ใช้ความระมัดระวังเมื่อพึ่งพาข้อกำหนดการต่ออายุอัตโนมัติสำหรับ สัญญาสิทธิเหนือพื้นดิน เช่นกัน. ข้อตกลงร่วมกันอาจเป็นวิธีหนึ่งในการเพิ่มการต่ออายุและการผูกพันทายาท
- ต้องจดทะเบียนในโฉนดที่ดิน (Chanote)
- สิทธิเหนือพื้นดินสามารถโอนและสืบทอดได้ (เว้นแต่จะมีข้อจำกัด)
- แตกต่างจากสัญญาเช่า (ทรัพยสิทธิเทียบกับบุคคลสิทธิ)
- ตัวเลือกสำคัญสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการสร้างอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
กรอบกฎหมายสำหรับ สัญญาสิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทย
สิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทย (The right of superficies in Thailand) บัญญัติไว้ใน มาตรา 1410 ถึง 1416 ของไทย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์. อนุญาตให้บุคคลหนึ่ง ซึ่งมักเป็นชาวต่างชาติ สามารถเป็นเจ้าของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่นได้อย่างถูกกฎหมาย เพื่อให้สามารถบังคับใช้กับบุคคลภายนอกได้ ข้อตกลงดังกล่าวต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน.
เหตุใดสิทธิเหนือพื้นดินจึงมีความสำคัญสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย?
กฎหมายไทยจำกัดการถือครองที่ดินสำหรับชาวต่างชาติ สิทธิเหนือพื้นดิน หรือสัญญาสิทธิเหนือพื้นดิน เป็นทางเลือกทางกฎหมายที่สำคัญ ชาวต่างชาติสามารถลงทุนสร้างบ้าน โรงงาน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ บนที่ดินไทยได้ ซึ่งมักเป็นไปได้หากมีคู่สมรสชาวไทยหรือบริษัทไทย พวกเขาสามารถเป็นเจ้าของอาคารได้ แม้ว่าจะไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ก็ตาม สิ่งนี้ให้ความมั่นคงมากกว่าสัญญาเช่าทั่วไปสำหรับผู้ที่ลงทุนก่อสร้างจำนวนมาก
สิทธิเหนือพื้นดินกับสิทธิเก็บกิน: แตกต่างกันอย่างไร?
| คุณสมบัติ | พื้นผิว | สิทธิเก็บกิน |
|---|---|---|
| กรรมสิทธิ์ในอาคาร | คุณสามารถเป็นเจ้าของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่นได้. | คุณไม่สามารถเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างได้ คุณมีเพียงสิทธิ์ในการใช้ที่ดินหรืออาคารเท่านั้น |
| ระยะเวลา | สิทธิเหนือพื้นดินอาจมีอายุได้นานถึง 30 ปี หรืออาจมีอายุตลอดชีพของเจ้าของที่ดินหรือผู้ที่มีสิทธิ์ก็ได้ ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา | โดยปกติจะมีผลบังคับใช้ตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ไม่สามารถเกินกว่าช่วงชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้ |
| ความสามารถในการถ่ายโอน | สามารถโอนสิทธิ์และสืบทอดได้ เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญา | ไม่สามารถตกทอดเป็นมรดกได้ แต่บางครั้งอาจโอนได้ภายใต้เงื่อนไขบางประการ |
| การใช้งานทั่วไป | มักใช้เมื่อมีคนสร้างบ้านบนที่ดินของผู้อื่น | มักใช้ในกรณีที่อาศัยอยู่ในหรือบริหารจัดการทรัพย์สินโดยที่ไม่ได้เป็นเจ้าของ |
| การลงทะเบียน | ต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดินจึงจะมีผลบังคับใช้ได้ | ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจึงจะมีผลเป็นทรัพยสิทธิ. |
หากคุณไม่แน่ใจว่าสิทธิเหนือพื้นดินหรือ สิทธิเก็บกินในประเทศไทย เหมาะสมที่สุดสำหรับสถานการณ์ของคุณ ปรึกษาทีมกฎหมายของเราที่ ThaiLawOnline เราสามารถช่วยคุณร่างสัญญา จดทะเบียนสิทธิ์ และทำความเข้าใจทางเลือกด้านอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวของคุณในประเทศไทยได้
การเปรียบเทียบกับสัญญาเช่าที่ดิน
เมื่อเปรียบเทียบสิทธิเหนือพื้นดินกับสัญญาเช่าที่ดินแบบดั้งเดิม จะพบความแตกต่างหลายประการ สัญญาเช่าที่ดินแบบดั้งเดิมอนุญาตให้ผู้เช่าใช้ที่ดินได้ในระยะเวลาจำกัด สัญญาสิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทย ทำให้ผู้รับโฉนดสามารถสร้างอาคารถาวรบนที่ดินได้ นอกจากนี้ ในทางตรงกันข้ามกับสัญญาเช่าที่ไม่มีวันสิ้นสุด ซึ่งไม่สามารถมีอายุการเช่าเกิน 30 ปีในคราวเดียว โฉนดจะสามารถมอบให้ตลอดอายุขัยของเจ้าของที่ดินหรือตลอดอายุขัยของผู้รับโฉนดแทนที่จะเป็นระยะเวลาที่กำหนด (มาตรา 1412) ซึ่งทำให้ผู้รับโฉนดได้รับความมั่นคงทางทรัพย์สินมากขึ้น ความคงทนนี้อาจนำไปสู่การลงทุนที่มากขึ้นในด้านการก่อสร้างหรือการพัฒนา ซึ่งในท้ายที่สุดจะส่งผลดีต่อทั้งสองฝ่ายที่เกี่ยวข้อง.
| คุณสมบัติ | พื้นผิว | สิทธิเก็บกิน | เช่า |
|---|---|---|---|
| คำนิยาม | สิทธิในการก่อสร้าง เป็นเจ้าของ และใช้ประโยชน์จากสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น. | สิทธิในการใช้และได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินของผู้อื่น รวมถึงการได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินนั้น. | ข้อตกลงตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาที่กำหนด |
| สิทธิ์ความเป็นเจ้าของ | การเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างแต่ไม่ใช่เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดความยุ่งยากได้ | ไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สิน มีเพียงสิทธิ์ในการใช้งานเท่านั้น | ไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สิน แต่มีสิทธิ์ใช้งานตามสัญญา |
| ระยะเวลา | ระยะเวลาผูกพันสูงสุด 30 ปี หรือตลอดอายุขัยของเจ้าของที่ดินหรือผู้รับมรดก. | โดยปกติจะมีอายุตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน แต่อาจสั้นกว่านั้นได้หากตกลงกันไว้ | ระยะเวลาสูงสุด 30 ปี สามารถต่ออายุได้ตามข้อตกลง |
| ความสามารถในการถ่ายโอน | สามารถโอนกรรมสิทธิ์หรือสืบทอดได้ โดยขึ้นอยู่กับข้อตกลง | ไม่สามารถโอนหรือสืบทอดได้ สิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินเสียชีวิต | สามารถโอนสิทธิการเช่าได้หากสัญญาเช่าอนุญาต โดยต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าก่อน. |
| การลงทะเบียน | ต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดินจึงจะมีผลบังคับใช้ทางกฎหมายได้ | ต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดินจึงจะมีผลบังคับใช้ทางกฎหมายได้ | สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียน ส่วนสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาสั้นกว่านั้นไม่จำเป็นต้องจดทะเบียน |
วิธีการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทย
เพื่อให้สัญญาเหนือพื้นดินมีผลสมบูรณ์ในประเทศไทย จะต้องนำไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน การจดทะเบียนนี้ทำให้มีผลบังคับใช้กับบุคคลภายนอกได้ ทั้งเจ้าของที่ดินและผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งมักจะเป็นชาวต่างชาติ จะต้องมาแสดงตนเพื่อจดทะเบียน หรืออาจมอบอำนาจให้ผู้มีสิทธิกระทำการแทนก็ได้ หนังสือมอบอำนาจ. ข้อตกลงจะต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและเป็นภาษาไทย หากเดิมเป็นภาษาอังกฤษ จะต้องมีคำแปลเป็นภาษาไทยตามที่กรมที่ดินต้องการ.
ก่อนการจดทะเบียน คู่สัญญาควรเตรียมเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดให้พร้อม ซึ่งรวมถึงเอกสารแสดงตน โฉนดที่ดิน และเอกสารบริษัทหากเป็นนิติบุคคล สัญญาสิทธิเหนือพื้นดินควรระบุวัตถุประสงค์ ระยะเวลา และเงื่อนไขอย่างชัดเจน ซึ่งรวมถึงสิทธิในการก่อสร้าง โอน รับมรดก หรือให้เช่าสิ่งปลูกสร้าง เมื่อรับจดทะเบียนแล้ว สิทธิเหนือพื้นดินจะถูกบันทึกไว้ด้านหลังโฉนดที่ดิน จะมีค่าธรรมเนียมของรัฐบาล ซึ่งโดยปกติจะคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าสัญญาหรือค่าเช่าที่ตกลงกันไว้ หากทำข้อตกลงโดยไม่เสียค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมอาจต่ำกว่า
รายการตรวจสอบการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน (สิ่งที่ต้องเตรียม)
- สัญญาที่เป็นลายลักษณ์อักษรเป็นภาษาไทย (หรือพร้อมคำแปลภาษาไทยที่ได้รับการรับรอง ควรใช้สำนักงานกฎหมายที่มีประสบการณ์)
- เจ้าของที่ดินและผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินต้องมาด้วยตนเอง (หรือผู้แทนทางกฎหมายที่มีหนังสือมอบอำนาจ)
- โฉนดที่ดิน (โฉนดที่ดิน) ของที่ดิน
- บัตรประจำตัวประชาชนหรือเอกสารของบริษัท (ถ้ามี)
- ระบุระยะเวลาอย่างชัดเจน (เช่น 30 ปี หรือตลอดชีวิตของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง)
- ระบุวัตถุประสงค์ (ที่อยู่อาศัย, เชิงพาณิชย์ ฯลฯ)
- ค่าลงทะเบียน (ดูหัวข้อค่าธรรมเนียมด้านล่าง)
✅ เคล็ดลับ: ระบุระยะเวลาไว้ในสัญญาเสมอ หากคุณเว้นว่างไว้ สัญญาอาจสิ้นสุดลงด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้าหนึ่งปี นั่นคือสิ่งที่มาตรา 1413 กำหนดไว้เอง: ในกรณีที่มีการชำระค่าเช่า จะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าหนึ่งปี หรือใช้ค่าเช่าหนึ่งปี.
ต่างจากการเช่าที่อนุญาตให้คุณใช้ประโยชน์ในที่ดินได้เท่านั้น สิทธิ์เหนือพื้นดินช่วยให้คุณเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่นได้ ความแตกต่างนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับชาวต่างชาติที่ไม่สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ การจดทะเบียนสิทธิ์เหนือพื้นดินช่วยให้คู่สัญญาฝ่ายต่าง ๆ มีความมั่นทางกฎหมายและช่วยป้องกันข้อพิพาทในอนาคต.
ข้อควรพิจารณาเชิงปฏิบัติสำหรับสิทธิเหนือพื้นดิน ในประเทศไทย
เมื่อเตรียมการ สัญญาสิทธิเหนือพื้นดินไทยสิ่งสำคัญคือต้องคิดให้ไกลกว่าแค่ขั้นตอนการจดทะเบียน สัญญาควรระบุรายละเอียดอย่างชัดเจน เช่น ค่าเช่า ระยะเวลาของข้อตกลง สิทธิ์ในการต่อสัญญา และสิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง ตัวอย่างเช่น เจ้าของที่ดินจะชดใช้ค่าอาคารให้แก่ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินหรือไม่ อาคารนั้นสามารถขายหรือรื้อถอนได้หรือไม่ เงื่อนไขเหล่านี้ควรเขียนไว้ในสัญญาเพื่อหลีกเลี่ยงความสับสนในอนาคต
หากมีการขายที่ดินในภายหลัง สิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียนไว้จะยังคงมีผลบังคับใช้กับเจ้าของใหม่ อย่างไรก็ตาม การมีข้อกำหนดเป็นลายลักษณ์อักษรที่ชัดเจนคือการป้องกันที่ดีที่สุด ชาวต่างชาติควรพิจารณาการใช้สิทธิเหนือพื้นดินควบคู่กับการเช่าเพื่อเพิ่มความปลอดภัย ก่อนลงนามในเอกสารใดๆ ควรปรึกษาทนายความที่เข้าใจกฎหมายที่ดินของไทย สัญญาที่ร่างขึ้นอย่างดีจะช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมายและทำให้ทั้งสองฝ่ายเข้าใจสิทธิและหน้าที่ของตน
ศาลไทยได้วินิจฉัยว่า สัญญาเหนือพื้นดินที่ใช้เพื่ออำพรางการโอนที่ดินที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายอาจตกเป็นโมฆะ ตัวอย่างเช่น ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6065/2564 สัญญาเหนือพื้นดินและ จำนอง ข้อตกลงถูกยกเลิก ทั้งนี้เนื่องจากสิ่งเหล่านี้ถูกนำมาใช้เพื่อปกปิดความเป็นเจ้าของที่แท้จริงและหลีกเลี่ยงข้อจำกัด กรณีนี้แสดงให้เห็นว่าการทำสัญญาเหนือพื้นดินให้มีความโปร่งใสและมีเจตนาทางกฎหมายที่ถูกต้องนั้นมีความสำคัญเพียงใด.
✅ คำแนะนำทางกฎหมายและ ⚠️ ข้อควรระวังสำหรับสิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทย
✅ คำแนะนำทางกฎหมาย: ให้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินที่สำนักงานที่ดินเสมอ หากไม่มีการจดทะเบียน สิทธินั้นจะไม่สามารถบังคับใช้กับบุคคลภายนอกได้ แม้ว่าจะมีสัญญาที่ลงลายมือชื่อแล้วก็ตาม.
✅ คำแนะนำทางกฎหมาย: ตรวจสอบให้แน่ใจว่าในสัญญาได้ระบุว่าสิทธิเหนือพื้นดินนั้น โอนได้ หรือ สืบทอดได้หากไม่ได้ระบุไว้ หลักทั่วไปคือ เป็น สามารถโอนได้ตามกฎหมายไทย (มาตรา 1411)
✅ คำแนะนำทางกฎหมาย: หากคุณใช้เงินที่ได้มาก่อนแต่งงานสร้างบ้านบนที่ดินของคู่สมรสชาวไทยของคุณ ควรทำหนังสือรับรองทางกฎหมาย เพื่อยืนยันว่าบ้านนั้นเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของคุณ ซึ่งจะช่วยปกป้องสิทธิ์ของคุณภายใต้กฎหมายครอบครัวไทย
✅ คำแนะนำทางกฎหมาย: ใช้สิทธิเหนือพื้นดินควบคู่กับการเช่าระยะยาวเพื่อการคุ้มครองทางกฎหมายที่แน่นหนาขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณกำลังก่อสร้างบนที่ดินที่ไม่ได้เป็นเจ้าของ.
⚠️ คำเตือน: เงื่อนไขการต่ออายุอัตโนมัติในสัญญาสิทธิเหนือพื้นดินหรือสัญญาเช่า อาจไม่สามารถบังคับใช้ได้ตามกฎหมายไทยศาลฎีกาไทยได้มีคำพิพากษาปฏิเสธข้อกำหนดดังกล่าว หากไม่ได้ตกลงกันอย่างชัดเจนอีกครั้งในขณะต่อสัญญา แม้จะเป็นกรณีที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่า แต่เราเชื่อว่าหลักการเดียวกันนี้น่าจะใช้ได้กับ สิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทยอย่างไรก็ตาม ทนายความที่มีความคิดสร้างสรรค์สามารถใช้เทคนิคต่างๆ เช่น ข้อตกลงร่วมกัน หากที่ดินนั้นว่างเปล่าและ... การลงทุนที่ต้องการเพิ่มเติม ได้แก่ การสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน อ่านบทความของเราเกี่ยวกับข้อตกลงร่วมกันได้ที่นี่.
⚠️ คำเตือน: สิทธิเหนือพื้นดินให้สิทธิ์เฉพาะตัวโครงสร้างเท่านั้น ไม่ใช่ที่ดิน หากมีการขายที่ดิน สิทธิ์ของคุณจะยังคงอยู่ก็ต่อเมื่อได้จดทะเบียนอย่างถูกต้องและระบุไว้ในสัญญาแล้วเท่านั้น
⚠️ คำเตือน: สำนักงานที่ดินแต่ละแห่งอาจตีความกฎหมายไม่เหมือนกัน บางแห่งอาจขอเอกสารเพิ่มเติมหรือตั้งคำถามเกี่ยวกับการยกเว้นค่าธรรมเนียม โปรดตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ของคุณก่อนนัดหมายเสมอ
⚠️ Caution: If the contract does not mention a fixed term, the superficies can be ended with reasonable notice, and where rent is payable Section 1413 requires one year’s notice or payment of one year’s rent.
⚠️ คำเตือน: ไม่ใช่ที่ดินทุกแปลงในประเทศไทยที่มีสิทธิเหนือพื้นดินได้ ที่ดินที่รัฐมอบให้ทำกิน เช่น ส.ป.ก. หรือที่ดินที่ได้รับการจัดสรร มักจะไม่อาจมีสิทธิเหนือพื้นดินได้ ที่ดินที่ได้มาภายใต้ กฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ กำหนดข้อห้ามโอนมีกำหนดเวลาสิบปี และศาลตีความบทบัญญัตินี้อย่างเคร่งครัด ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8887/2563 คู่สัญญาได้อำพรางการขายที่ดินดังกล่าวด้วยสัญญาจำนองเพื่อเลี่ยงข้อห้ามโอนนั้น และศาลฎีกาวินิจฉัยว่าการจำนองตกเป็นโมฆะในฐานะนิติกรรมอำพราง จึงไม่สามารถบังคับ คดีได้ คดีดังกล่าวเกี่ยวกับข้อห้ามโอนมิใช่เรื่องสิทธิเหนือพื้นดิน แต่หลักการเดียวกันสามารถนำมาปรับใช้ได้ กล่าวคือ สิทธิที่ถูกสร้างขึ้นเหนือที่ดินที่มีข้อจำกัดจะมีผลสมบูรณ์เพียงเท่าที่ข้อจำกัดนั้นอนุญาตเท่านั้น ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินท้องถิ่นเพื่อตรวจสอบความมีสิทธิเสมอ.
แนวปฏิบัติของสำนักงานที่ดินและความแตกต่างในแต่ละภูมิภาค
ในทางปฏิบัติ ขั้นตอนการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินของสำนักงานที่ดินอาจแตกต่างกันไปในแต่ละจังหวัด การทราบรายละเอียดในท้องถิ่นจะช่วยหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดได้
- การจดทะเบียนสัญญาเช่าและสิทธิเหนือพื้นดินควบคู่กัน: สำนักงานที่ดินประจำจังหวัดบางแห่ง ไม่คุ้นเคยกับการจดทะเบียนสัญญาเช่าและสิทธิเหนือพื้นดินบนที่ดินแปลงเดียวกันสำหรับคู่สัญญาเดียวกันตัวอย่างเช่น การจดทะเบียนสัญญาเช่าที่ดิน 30 ปีควบคู่กับสิทธิเหนือพื้นดิน อาจทำให้เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นสับสนได้ สิทธิเหนือพื้นดินเป็นวิธีทั่วไปที่ชาวต่างชาติจะได้รับทั้งสิทธิ์ในการใช้ที่ดินและสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของบ้าน คู่มือฉบับหนึ่งระบุว่า สำนักงานที่ดินบางแห่งอาจไม่ยอมรับการจดทะเบียนเอกสารทั้งสองฉบับพร้อมกันโดยง่ายแม้ว่าจะไม่มีกฎหมายห้ามไว้ก็ตาม คุณอาจต้องยืนยันอย่างสุภาพหรือแสดงหลักฐานทางกฎหมาย สัญญาเช่า (สิทธิส่วนบุคคล) และสิทธิเหนือพื้นดิน (ทรัพยสิทธิ) สามารถมีอยู่ร่วมกันได้ตามกฎหมาย การตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องล่วงหน้าจึงเป็นเรื่องที่ฉลาด
- เอกสารและขั้นตอนต่างๆ: สัญญาสิทธิเหนือพื้นดินทั้งหมด ต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดิน (สำนักงานที่ดิน) ณ ที่ตั้งของที่ดิน ทั้งเจ้าของที่ดินและผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน หรือตัวแทนที่ได้รับมอบอำนาจ ต้องมาและลงนามในสัญญาสิทธิเหนือพื้นดินอย่างเป็นทางการเป็นภาษาไทย สำนักงานที่ดินจะบันทึกสิทธิเหนือพื้นดินลงในโฉนดที่ดิน การไม่ใช้กระบวนการจดทะเบียนอย่างเป็นทางการ เช่น การลงนามในสัญญาส่วนตัวเท่านั้น เป็นความผิดพลาดที่พบบ่อย ความผิดพลาดนี้ทำให้ “สิทธิเหนือพื้นดิน” นั้นไม่สามารถใช้บังคับได้ นอกจากนี้ หากเจ้าของที่ดินสมรสแล้ว อาจต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสเช่นเดียวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ
- ข้อกำหนดและเงื่อนไข: เมื่อจดทะเบียน ท่านต้องระบุระยะเวลาของสิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งอาจกำหนดเป็นระยะเวลาแน่นอนได้ไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดินหรือของผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน หลีกเลี่ยงการระบุระยะเวลาว่า “ไม่กำหนด” เพราะระยะเวลาที่ไม่มีกำหนดจะถือว่าบอกเลิกได้เมื่อใดก็ได้ตามกฎหมาย นอกจากนี้ควรระบุเงื่อนไขใดๆ ให้ชัดเจน (เช่น ค่าเช่า ถ้ามี หรือหน้าที่ในการบำรุงรักษา) ไว้ในเอกสารจดทะเบียน มาตรา 1414 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้เจ้าของที่ดินเลิกสิทธินั้นได้หากผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญที่ระบุไว้ในหนังสือสัญญา ดังนั้นควรระบุเงื่อนไขเหล่านั้นให้แม่นยำ ตัวอย่างเช่น หากผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินไม่ชำระค่าเช่าที่ดินตามที่ตกลงกันเป็นเวลา 2 ปีติดต่อกัน เจ้าของที่ดินสามารถเลิกสิทธินั้นได้ สำนักงานที่ดินแต่ละแห่งอาจมีถ้อยคำหรือแบบฟอร์มที่นิยมใช้เป็นของตนเอง การตรวจดูแบบฟอร์มมาตรฐาน (แบบฟอร์มสิทธิเหนือพื้นดิน) ร่วมกับเจ้าหน้าที่จะช่วยให้มั่นใจได้ว่าทุกอย่างได้รับการบันทึกอย่างถูกต้อง.
- เอกลักษณ์เฉพาะถิ่นสำนักงานที่ดินบางแห่งแทบไม่เคยพบเห็นกรณีสิทธิเหนือพื้นดินเลย เจ้าหน้าที่อาจสับสนระหว่างสิทธิเหนือพื้นดินกับ สัญญาเช่าระยะยาว หรือ สิทธิเก็บกินของไทยบางสำนักงานลังเลที่จะจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินตลอดชีวิตให้แก่ชาวต่างชาติ เนื่องจากเป็นกรณีที่หาได้ยาก แม้ว่ากฎหมายจะอนุญาตก็ตาม ในกรณีเช่นนี้ การมีข้อความของกฎหมาย (มาตรา 1410-1412 ที่อนุญาตให้ก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดินหรือผู้ทรงสิทธิ) จะเป็นประโยชน์ ความอดทนและการอ้างอิงถึงกฎหมายหรือระเบียบของกระทรวงมหาดไทยมักจะช่วยเอาชนะความลังเลของหน่วยงานท้องถิ่นได้
ตัวอย่างจริงของสิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทย
ตัวอย่างที่ 1 การใช้งานที่อยู่อาศัย: การรักษาความปลอดภัยให้บ้านของคุณ
คริสชายชาวออสเตรเลียที่เกษียณอายุแล้ว ต้องการสร้างบ้านในฝันของเขาในภูเก็ตบนที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของภรรยาชาวไทยของเขา เนื่องจากกฎหมายไทยไม่อนุญาตให้เขาเป็นเจ้าของที่ดิน พวกเขาจึงจดทะเบียน สิทธิเหนือพื้นดิน 30 ปี ทำสัญญาที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งช่วยให้คริสสามารถเป็นเจ้าของและมีสิทธิ์ควบคุมบ้านได้อย่างถูกกฎหมาย แม้ว่าที่ดินจะยังคงเป็นชื่อของภรรยาก็ตาม.
สิ่งนี้ทำให้เขาสบายใจ และทำให้สิทธิ์ดังกล่าวตกทอดไปยังทายาทได้โดยอัตโนมัติ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1411 บัญญัติว่า สิทธิเหนือพื้นดินนั้น ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อตั้งสิทธิ ท่านว่าโอนได้และรับมรดกกันได้ สัญญาจึงไม่จำเป็นต้องให้สิทธิดังกล่าว หากไม่ประสงค์ให้เป็นเช่นนั้น สัญญาจะต้องระบุยกเว้นไว้.
ตัวอย่างที่ 2, การใช้งานเชิงพาณิชย์: การปกป้องการลงทุนทางธุรกิจ
แอนนาผู้ประกอบการชาวเยอรมันรายหนึ่งเช่าที่ดินแปลงหนึ่งในกรุงเทพฯ เพื่อสร้างโรงแรมบูติกขนาดเล็ก แทนที่จะใช้สัญญาเช่าธรรมดา เธอทำสัญญาสิทธิเหนือพื้นดินเพื่อจดทะเบียนอาคารในชื่อของเธอ ซึ่งทำให้เธอมีอำนาจควบคุมการลงทุนและมีความมั่นคงทางกฎหมายมากขึ้น
แม้ว่าที่ดินจะถูกขายไปในภายหลัง สิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียนไว้ของแอนนาหมายความว่าเธอจะยังคงมีสิทธิ์เต็มที่ในโรงแรมของเธอตลอดระยะเวลาของสัญญา กลยุทธ์นี้ไม่เพียงแต่เสริมสร้างสถานะของเธอเท่านั้น แต่ยังเปิดโอกาสสำหรับการขายต่อหรือการโอนสิทธิ์ในอนาคตอีกด้วย
คำพิพากษาสำคัญของศาลฎีกา
- สิทธิเหนือพื้นดินต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียน หากไม่เช่นนั้นจะไม่สามารถบังคับใช้เป็นทรัพยสิทธิได้ (เช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 749/2536)
- ข้อตกลงที่ไม่ได้จดทะเบียนอาจมีผลบังคับใช้ได้เฉพาะระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ไม่สามารถบังคับใช้กับบุคคลที่สามได้ (เช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5560/2537)
- สิทธิที่ได้รับผ่านทางพินัยกรรมสามารถได้รับการยอมรับว่าเป็นสิทธิเหนือพื้นดินที่สมบูรณ์ (เช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 667/2542)
การตีความล่าสุด (พ.ศ. 2563-2568)
คำตัดสินล่าสุดของศาลฎีกาไทยได้มีความชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับวิธีการบังคับใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) มาตรา 1410-1416 ในทางปฏิบัติ มาตราเหล่านี้เกี่ยวข้องกับ สิทธิเหนือพื้นดิน
- นิติกรรมอำพรางเป็นโมฆะ ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6065/2564 ศาลพิพากษาเพิกถอนสัญญาสิทธิเหนือพื้นดิน สัญญานี้เป็นนิติกรรมอำพรางการซื้อขายที่ดิน ในคดีนี้ เจ้าของที่ดินได้ให้บริษัทแห่งหนึ่งมีสิทธิเหนือพื้นดินมีกำหนด 30 ปี ในเวลาเดียวกัน เจ้าของที่ดินได้จำนองที่ดินไว้แก่ผู้ให้กู้ของบริษัท การดำเนินการดังกล่าวเป็นการพยายามหลีกเลี่ยงข้อจำกัดทางกฎหมายเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ ศาลวินิจฉัยว่า คู่สัญญาไม่เคยมีเจตนาที่แท้จริงที่จะก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินหรือจำนอง. คำวินิจฉัยนี้เตือนว่าต้องไม่ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายที่ดิน
- สิทธิเหนือพื้นดินที่ไม่ได้จดทะเบียน = สิทธิส่วนบุคคลเท่านั้น, คำพิพากษาศาลฎีกา เลขที่ 2577/2551 (2008)), (คดีที่เก่ากว่าเล็กน้อยแต่ยังใช้เป็นแนวทางได้) ศาลยืนยันว่าหากเจ้าของที่ดิน อนุญาตให้บุคคลอื่นปลูกสร้างบนที่ดินของตนโดยไม่มีสัญญาที่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนเป็นสิทธิเหนือพื้นดินอาคารนั้น ไม่ เป็นส่วนควบของที่ดินและเป็นของผู้สร้าง ซึ่งทำให้เกิด สิทธิเหนือพื้นดินโดยพฤตินัย. However, it was not registered with the Land Office. This means it only created obligations between the parties and not a real right. The landowner could terminate this unregistered arrangement at any time since no fixed term was set. A superficies must be in writing and registered on the title deed. This is needed for it to be legally enforceable against third parties. If no duration is specified, Section 1413 CCC allows either party to terminate at will with reasonable notice. So a superficies with no term is ไม่ perpetual: it lasts only until one party ends it.
- การโอนและการรับมรดก ภายใต้กฎหมายไทย สิทธิเหนือพื้นดินสามารถโอนและตกทอดทางมรดกได้ เว้นแต่คู่สัญญาจะตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น มาตรา 1411 บัญญัติไว้ชัดเจนว่า ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อตั้งสิทธิ ท่านว่าโอนได้และรับมรดกกันได้ สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่า สิทธิเหนือพื้นดินสามารถให้หรือโอนได้เช่นเดียวกับทรัพย์สินอื่น สิทธิเหนือพื้นดินที่ถูกสร้างขึ้นอย่างถูกต้องจะไม่สิ้นสุดลงเมื่อเจ้าของที่ดินหรือผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินเสียชีวิต เว้นแต่ว่าจะมีการให้ไว้สำหรับอายุของบุคคลใดบุคคลหนึ่งโดยเฉพาะ มันจะมีผลไปตามกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้หรือจนกว่าจะสิ้นสุดลงตามข้อตกลง.
- ในประเทศไทย สิทธิเหนือพื้นดินต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนให้ชัดเจน ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2577/2551 ศาลวินิจฉัยว่า หากผู้ใดปลูกบ้านบนที่ดินโดยได้รับเพียงความยินยอมด้วยวาจา ย่อมไม่เป็นทรัพยสิทธิ ซึ่งหมายความว่าข้อตกลงนั้นอาจถูกยกเลิกได้ทุกเมื่อ กรณีนี้แสดงให้เห็นถึงความเสี่ยงของข้อตกลงที่ไม่ได้จดทะเบียน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องส่วนตัวหรือเรื่องภายในครอบครัว
มาตรา 1411 ยืนยันว่าทรัพยสิทธิเหนือพื้นดินที่จัดทำขึ้นอย่างถูกต้องสามารถตกทอดเป็นมรดกได้เว้นแต่สัญญาจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น ดังนั้นประเด็นที่ต้องระวังในการร่างสัญญาคือข้อตกลงดังกล่าวได้ตัดสิทธิการตกทอดทางมรดกโดยไม่ได้ตั้งใจหรือไม่ ไม่ใช่ว่าเป็นการให้สิทธิดังกล่าวหรือไม่.
ภาษีและ ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน
- โดยไม่มีการชดเชยราคาแปลงละ 50 บาท
- พร้อมค่าตอบแทนค่าธรรมเนียมคือ 1% ของมูลค่าที่ตกลงกันไว้
- หากมีค่าตอบแทน จะมีการเรียกเก็บ อากรแสตมป์ 0.5% จะถูกนำไปใช้โดยพิจารณาจากมูลค่าการชำระเงิน
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทย
สิทธิเหนือพื้นดินตกทอดเป็นมรดกได้หรือไม่?
ใช่ ยกเว้นข้อตกลงระบุไว้เป็นอย่างอื่น ตามมาตรา 1411 พื้นที่ผืนหนึ่งสามารถโอนกรรมสิทธิ์และสืบทอดได้โดยอัตโนมัติ พื้นที่ผืนหนึ่งที่มอบให้แก่ผู้รับกรรมสิทธิ์ตลอดชีวิตจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้รับกรรมสิทธิ์เสียชีวิต ดังนั้นในกรณีนั้นไม่มีอะไรจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของทายาท.
จะเกิดอะไรขึ้นหากสิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทยระงับสิ้นไป?
สิทธิ์ดังกล่าวจะสิ้นสุดลงเมื่อครบกำหนดระยะเวลาที่กำหนด เมื่อเสียชีวิต (หากเป็นสิทธิ์ที่อิงตามชีวิต) หรือเมื่อผิดสัญญา โดยปกติแล้วผู้รับสิทธิ์สามารถรื้อถอนอาคารได้ เว้นแต่เจ้าของที่ดินจะเลือกซื้อไว้
ในประเทศไทย สิทธิในการใช้ประโยชน์สิทธิเหนือพื้นดินมีระยะเวลาจำกัดหรือไม่?
ใช่ ระยะเวลาที่กำหนดไม่สามารถเกิน 30 ปี และสามารถต่ออายุได้ (มาตรา 1412 โดยใช้บังคับมาตรา 1403) แทนที่จะเป็นระยะเวลาที่กำหนด ทางฝ่ายต่าง ๆ สามารถให้ระยะเวลาดังกล่าวเป็นระยะเวลาตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดินหรือตลอดชีวิตของผู้รับมอบกรรมสิทธิ์.
ควรขอคำปรึกษาทางกฎหมายเรื่องใดบ้างเกี่ยวกับสิทธิเหนือพื้นดิน?
สิ่งสำคัญคือควรปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทยก่อนทำสัญญาสิทธิเหนือพื้นดิน ทนายความจะตรวจสอบสัญญา อธิบายสิทธิและหน้าที่ของคุณ ตรวจสอบว่าสามารถตกทอดเป็นมรดกได้หรือไม่ และตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้จดทะเบียนอย่างถูกต้องที่สำนักงานที่ดินแล้ว
มีข้อจำกัดใดบ้างเกี่ยวกับสิ่งที่ก่อสร้างได้ภายใต้สิทธิเหนือพื้นดินหรือไม่?
ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินสามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างหรือปลูกพืชในที่ดินนั้นได้ อย่างไรก็ตาม พวกเขาต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบการก่อสร้างและกฎหมายผังเมืองของท้องถิ่น บางพื้นที่อาจจำกัดประเภทของการพัฒนาบางอย่างหรือกำหนดให้ต้องขออนุญาตจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
บทบัญญัติเกี่ยวกับสิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์:
ต่อไปนี้เป็นบทสรุปของกฎหมายไทยที่เกี่ยวข้องกับสิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทย หากท่านต้องการ คู่มืออสังหาริมทรัพย์ คลิกที่นี่.
| ส่วน | ประเด็นสำคัญ |
|---|---|
| 1410 | สิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง สิทธิในการเป็นเจ้าของอาคาร สิ่งปลูกสร้าง หรือสวนบนที่ดินของผู้อื่น |
| 1411 | สิทธิ์นี้สามารถโอนและสืบทอดได้ เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในข้อตกลง |
| 1412 | สามารถก่อตั้งได้แบบตลอดชีวิตหรือแบบมีกำหนดระยะเวลา |
| 1413 | หากไม่ได้ระบุระยะเวลาไว้ ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถบอกเลิกสัญญาได้โดยแจ้งล่วงหน้าอย่างสมเหตุสมผล หรือชำระค่าเช่าหนึ่งปี |
| 1414 | สิทธิ์ดังกล่าวอาจถูกยกเลิกได้เนื่องจากการไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนด หรือค้างชำระค่าเช่าเป็นเวลาสองปี |
| 1415 | สิทธิเหนือพื้นดินยังคงอยู่แม้สิ่งปลูกสร้างจะถูกทำลายจากเหตุสุดวิสัยก็ตาม |
| 1416 | เมื่อสิทธิระงับสิ้นไป ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินอาจรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างได้ เว้นแต่เจ้าของที่ดินจะขอซื้อในราคาตลาด |
Thai Law Online สามารถช่วยเหลือคุณได้อย่างไร
หากคุณอยู่ในสถานการณ์คล้ายกับคริสหรือแอนนา สิทธิเหนือพื้นดินอาจเป็นทางออกที่เหมาะสม คุณสามารถติดต่อ ThaiLawOnline เพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญและสัญญาสองภาษาที่จัดทำตามความต้องการของคุณ ค่าธรรมเนียมที่เผยแพร่ของเราสำหรับสัญญาสิทธิเหนือพื้นดินภาษาไทย-อังกฤษที่จัดทำเฉพาะบุคคลคือ 3,900 บาท. ก่อนสั่งซื้อ โปรดส่งโฉนดที่ดิน จังหวัด รูปแบบการปลูกสร้างอาคารที่ตั้งใจไว้ และระยะเวลาที่เสนอ เพื่อให้เรายืนยันขอบเขตงานได้ สอบถามแยกต่างหากเกี่ยวกับการไปร่วมจดทะเบียน ค่าธรรมเนียมของรัฐ และการตรวจสอบโฉนดหรือกรรมสิทธิ์ในอาคาร. จองคิวปรึกษาเรื่องอสังหาริมทรัพย์ หรือ ติดต่อทีมงานของเราเกี่ยวกับสัญญาสิทธิเหนือพื้นดิน.
คุณสามารถติดต่อเราได้ทาง 💬 เมสเซนเจอร์📱 WhatsApp📸 อินสตาแกรม📧 อีเมล
ลองด้วยตัวคุณเองก่อน ฟรี
คุณไม่ต้องจองอะไรเพื่อเริ่มต้นใช้งาน สิ่งเหล่านี้ทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณ และคุณจะจ่ายเงินให้เราก็ต่อเมื่อคุณตัดสินใจว่าต้องการให้มีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องเท่านั้น.
ตรวจสอบครั้งล่าสุดเมื่อ: 6 กันยายน 2569 เทียบกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 ถึง 1416 ประกอบกับมาตรา 1403, 1299, 538 และ 1399 ซึ่งอ่านจากตัวบทกฎหมายโดยตรง และเทียบกับคำพิพากษาศาลฎีกาทั้งหกฉบับที่อ้างอิงในหน้านี้. มีการแก้ไขสิบหกครั้ง และหัวข้อแบบย่อขยายที่สรุปมาตรา 1410 ถึง 1416 คิดเป็นสิบสองครั้งจากทั้งหมดนั้น. บทบัญญัติของมันถูกสับเปลี่ยนตั้งแต่มาตรา 1411 เป็นต้นไป ดังนั้น มาตราห้ามาตราจึงถูกอธิบายด้วยกฎที่อยู่ในบทบัญญัติอื่น มาตรา 1411 ว่าด้วยการโอนและการตกทอดทางมรดก มาตรา 1413 ระงับสิทธิเหนือพื้นดินที่ไม่มีกำหนดเวลา ด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้าตามสมควร โดยต้องบอกกล่าวล่วงหน้าหนึ่งปี หรือใช้ค่าเช่าหนึ่งปีในกรณีที่ต้องชำระค่าเช่า มาตรา 1414 ระงับสิทธิกรณีผิดเงื่อนไขสำคัญหรือค้างชำระค่าเช่าสองปีติดต่อกัน ประมวลกฎหมายไม่ได้กำหนดระยะเวลาการไม่ใช้สิทธิเหนือพื้นดินไว้เลย โดยกฎสิบปีเป็นเรื่องของภาระจำยอมตามมาตรา 1399 มาตรา 1415 คงสิทธิไว้เมื่อสิ่งปลูกสร้างถูกทำลาย แม้กระทั่งโดยเหตุสุดวิสัย มาตรา 1416 มิใช่หลักเกลื่อนกลืนกัน เป็นตัวกำหนดการสิ้นสุดของสิทธิ ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินอาจรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของตนไปโดยต้องทำที่ดินให้เป็นเช่นเดิม เว้นแต่เจ้าของที่ดินจะเลือกซื้อในราคาตลาด. รายการก่อนหน้านี้สำหรับมาตรา 1415 ระบุตรงกันข้ามกับกฎข้อสุดท้ายนั้น ซึ่งถือเป็นหัวใจสำคัญทางการค้าของตราสารสำหรับผู้สร้างชาวต่างชาติ. หน้านี้มีบทสรุปที่สองที่ถูกต้องของเจ็ดส่วนเดียวกันนี้อยู่แล้วในส่วนล่าง และตอนนี้ทั้งสองส่วนก็ตรงกัน เพดานสามสิบปีในมาตรา 1412 บัดนี้ถูกระบุว่าเป็นของมาตรา 1403 วรรคสาม ซึ่งเป็นที่มาของเพดานดังกล่าว ในการเปรียบเทียบกับสิทธิเก็บกิน เกณฑ์การจดทะเบียนสามปีคือมาตรา 538 ว่าด้วยการเช่า และไม่ได้ควบคุมสิทธิเก็บกิน ซึ่งจำเป็นต้องมีการจดทะเบียนตามมาตรา 1299 เพื่อให้มีผลเป็นทรัพยสิทธิ จากคำพิพากษาศาลฎีกาหกคดีที่ยกมา ห้าคดีได้รับการอ่านเป็นภาษาไทยและสนับสนุนสิ่งที่หน้ากล่าวถึงคดีเหล่านั้น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8887/2563 ไม่ได้กล่าวถึงสิทธิเหนือพื้นดินแต่อย่างใด และเป็นคดีจำนองอำพรางเกี่ยวกับข้อห้ามโอนสิบปีตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ ดังนั้น ประโยคดังกล่าวจึงระบุสิ่งที่คดีนั้นตัดสินแล้ว และเรื่องเล่าจากส่วนภูมิภาคที่ไม่มีวันที่และไม่ได้ระบุแหล่งที่มาซึ่งอยู่ข้างๆ ได้ถูกลบออกไป คำแนะนำที่ระบุว่ากฎเกณฑ์เรื่องการบอกกล่าวมาจากบรรทัดฐานของคำพิพากษา ตอนนี้ชี้ไปที่มาตรา 1413 เอง ซึ่งระบุเรื่องดังกล่าวไว้. การตรวจสอบนี้ไม่ได้ครอบคลุมถึง เปอร์เซ็นต์ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนหรือตัวเลขค่าอากรแสตมป์ ซึ่งไม่ได้รับการตรวจสอบเทียบกับแหล่งข้อมูลปฐมภูมิ และมีการลบสำเนาเอกสารที่ขัดแย้งกับตัวเลขอีกตัวหนึ่งออก แทนที่จะทำการปรับให้ตรงกัน, สิทธิ์ของ ส.ป.ก. และที่ดินจัดสรรอื่น ๆ ซึ่งต้องอาศัยประมวลกฎหมายที่ดินและไม่อยู่ในคลังกฎหมาย, ข้ออ้างเรื่องแนวปฏิบัติของสำนักงานที่ดินและความแตกต่างระดับภูมิภาค, ราคาที่เสนอสำหรับสัญญาแบบสองภาษา, หรือตัวอย่างที่คำนวณไว้แล้ว.
เครื่องตรวจสัญญาเช่า ฟรี
วางสัญญาเช่าของท่าน เราจะตรวจกับห้าข้อสัญญาที่มักก่อปัญหาบ่อยที่สุด
เปิดเครื่องมือถามผู้ช่วย AI ของเรา ฟรี
เรียนรู้จากกฎหมายไทยและคำพิพากษาศาลฎีกากว่า 77,000 คดี ถามได้ทุกเรื่อง ฟรี
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.