ที่ดินผิวดินในประเทศไทย: หลักประกันสิทธิในที่ดินสำหรับชาวต่างชาติและนักลงทุน

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.

Last updated on กันยายน 6, 2026

ประเด็นสำคัญเกี่ยวกับสิทธิบนพื้นผิวในประเทศไทย:

• “สิทธิเหนือพื้นดิน” (สิทธิเหนือความเชื่อ) ให้อำนาจแก่บุคคลในการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่พวกเขาไม่ได้เป็นเจ้าของ เช่นเดียวกับสัญญาเช่าระยะยาว
• สามารถให้สิทธิ์ได้นานสูงสุด 30 ปี หรือตลอดชีพของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง การจดทะเบียนที่กรมที่ดินเป็นสิ่งจำเป็นหากต้องการให้บุคคลที่สามเกี่ยวข้อง
• ช่วยให้ชาวต่างชาติ (ที่ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้) สามารถเป็นเจ้าของอาคารในประเทศไทยได้อย่างถูกกฎหมาย
• Not widely used in Thailand. Some Land Offices may not allow registration. Existing buildings often need their own registration or transfer before getting a new superficies right.

สิทธิในการใช้พื้นที่ผิวในประเทศไทยคืออะไร?

Superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน See Tee Neua Peun Din) is an important right in Thai property law. A person called the ‘ผิวเผิน’ can own buildings, structures, or plantations. These are on land that belongs to another person, known as the ‘landowner.’ This legal tool separates the ownership of the structure from the ownership of the land itself. It must be on the property’s title deed, like ชาโนท. You cannot register superficies on a ภบท.5 หรือโฉนดที่ดิน สปอกการจดทะเบียนนี้ต้องทำที่กรมที่ดิน เนื่องจากมีความจำเป็นและมีผลผูกพันทางกฎหมายต่อผู้อื่น

พื้นผิวในประเทศไทย: จุดสำคัญ

• Allows owning a building on someone else’s land.
• ระยะเวลาสูงสุด: 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้เป็นเจ้าของ/ผู้รับผลประโยชน์
• Renewable right of superficies may require agreement. Note: While specific rulings may vary, Thai ศาลฎีกา decisions regarding the การไม่สามารถบังคับใช้โดยอัตโนมัติ เช่า การต่ออายุ แนะนำให้ใช้ความระมัดระวังเมื่อพึ่งพาข้อกำหนดการต่ออายุอัตโนมัติสำหรับ ข้อตกลงผิวเผิน เช่นกัน. ข้อตกลงร่วมกันอาจเป็นวิธีหนึ่งในการเพิ่มการต่ออายุและการผูกพันทายาท
• ต้องจดทะเบียนในโฉนดที่ดิน (Chanote)
• สิทธิในผิวดินสามารถโอนและสืบทอดได้ (เว้นแต่จะมีข้อจำกัด)
• แตกต่างจากสัญญาเช่า (สิทธิในทรัพย์สินเทียบกับสิทธิในทรัพย์สินส่วนบุคคล)
• ตัวเลือกสำคัญสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการสร้างอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

กรอบกฎหมายสำหรับ ข้อตกลงพื้นผิวในประเทศไทย

สิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทย (The right of superficies in Thailand) บัญญัติไว้ใน ส่วนที่ 1410 to 1416 of the Thai ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์. It allows someone, often a foreigner, to legally own a building or structure on land owned by someone else. To be enforceable against third parties, the agreement must be made in writing and registered with the Land Office.

เหตุใดข้อมูลพื้นฐานจึงมีความสำคัญสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย?

กฎหมายไทยจำกัดการถือครองที่ดินสำหรับชาวต่างชาติ สิทธิในการใช้ประโยชน์เหนือพื้นดิน หรือ สัญญาสิทธิในการใช้ประโยชน์เหนือพื้นดิน เป็นทางเลือกทางกฎหมายที่สำคัญ ชาวต่างชาติสามารถลงทุนสร้างบ้าน โรงงาน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ บนที่ดินไทยได้ ซึ่งมักเป็นไปได้หากมีคู่สมรสชาวไทยหรือบริษัทไทย พวกเขาสามารถเป็นเจ้าของอาคารได้ แม้ว่าจะไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ก็ตาม สิ่งนี้ให้ความมั่นคงมากกว่าสัญญาเช่าทั่วไปสำหรับผู้ที่ลงทุนก่อสร้างจำนวนมาก

สิทธิเหนือพื้นดินกับสิทธิเก็บกิน: แตกต่างกันอย่างไร?

คุณสมบัติ	พื้นผิว	สิทธิเก็บกิน
กรรมสิทธิ์ในอาคาร	You can own buildings or structures on someone else’s land.	คุณไม่สามารถเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างได้ คุณมีเพียงสิทธิ์ในการใช้ที่ดินหรืออาคารเท่านั้น
ระยะเวลา	การคุ้มครองพื้นผิวอาจมีอายุได้นานถึง 30 ปี หรืออาจมีอายุตลอดชีพของเจ้าของที่ดินหรือผู้ที่มีสิทธิ์ก็ได้ ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา	โดยปกติจะมีผลบังคับใช้ตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ไม่สามารถเกินกว่าช่วงชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้
ความสามารถในการถ่ายโอน	สามารถโอนสิทธิ์และสืบทอดได้ เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญา	ไม่สามารถถ่ายทอดทางกรรมพันธุ์ได้ แต่บางครั้งอาจถ่ายทอดได้ภายใต้เงื่อนไขบางประการ
การใช้งานทั่วไป	มักใช้เมื่อมีคนสร้างบ้านบนที่ดินของผู้อื่น	มักใช้ในกรณีที่อาศัยอยู่ในหรือบริหารจัดการทรัพย์สินโดยที่ไม่ได้เป็นเจ้าของ
การลงทะเบียน	ต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดินจึงจะมีผลบังคับใช้ได้	Must also be registered with the Land Department to take effect as a real right.

If you’re unsure whether a superficies or สิทธิเก็บกินในประเทศไทย เหมาะสมที่สุดสำหรับสถานการณ์ของคุณ ปรึกษาทีมกฎหมายของเราที่ ThaiLawOnline เราสามารถช่วยคุณร่างสัญญา จดทะเบียนสิทธิ์ และทำความเข้าใจทางเลือกด้านอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวของคุณในประเทศไทยได้

การเปรียบเทียบกับสัญญาเช่าที่ดิน

เมื่อเปรียบเทียบสิทธิในการใช้ประโยชน์จากผิวดินกับสัญญาเช่าที่ดินแบบดั้งเดิม จะพบความแตกต่างหลายประการ สัญญาเช่าที่ดินแบบดั้งเดิมอนุญาตให้ผู้เช่าใช้ที่ดินได้ในระยะเวลาจำกัด ข้อตกลงผิวเผินในประเทศไทย สิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ดินช่วยให้ผู้ได้รับสิทธิสามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างถาวรบนที่ดินได้ นอกจากนี้ ต่างจากสัญญาเช่าที่สิ้นสุดลงหลังจากระยะเวลาที่กำหนด สิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ดินมักมีอายุยืนยาวกว่าอายุของเจ้าของที่ดิน ซึ่งให้ความมั่นคงมากกว่าแก่ผู้ได้รับสิทธิ ความยั่งยืนนี้สามารถนำไปสู่การลงทุนที่มากขึ้นในการก่อสร้างหรือการพัฒนา ซึ่งท้ายที่สุดแล้วจะเป็นประโยชน์ต่อทั้งสองฝ่ายที่เกี่ยวข้อง

คุณสมบัติ	พื้นผิว	สิทธิเก็บกิน	เช่า
คำนิยาม	Right to build, own, and use structures on another’s land.	Right to use and enjoy another’s property, including deriving benefits.	ข้อตกลงตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาที่กำหนด
สิทธิ์ความเป็นเจ้าของ	การเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างแต่ไม่ใช่เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดความยุ่งยากได้	ไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สิน มีเพียงสิทธิ์ในการใช้งานเท่านั้น	ไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สิน แต่มีสิทธิ์ใช้งานตามสัญญา
ระยะเวลา	โดยทั่วไปมีระยะเวลาคุ้มครองสูงสุด 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้รับผลประโยชน์	โดยปกติแล้วสิทธิเก็บกินจะมีอายุตลอดชีพของผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ แต่สามารถสั้นกว่านั้นได้หากตกลงกันไว้	ระยะเวลาสูงสุด 30 ปี สามารถต่ออายุได้ตามข้อตกลง
ความสามารถในการถ่ายโอน	สามารถโอนกรรมสิทธิ์หรือสืบทอดได้ โดยขึ้นอยู่กับข้อตกลง	ไม่สามารถโอนหรือสืบทอดได้ สิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินเสียชีวิต	Can be assigned if the lease agreement permits; subject to landlord’s consent.
การลงทะเบียน	ต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดินจึงจะมีผลบังคับใช้ทางกฎหมายได้	ต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดินจึงจะมีผลบังคับใช้ทางกฎหมายได้	สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียน ส่วนสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาสั้นกว่านั้นไม่จำเป็นต้องจดทะเบียน

วิธีการจดทะเบียนที่ดินในประเทศไทย

To make a superficies agreement valid in Thailand, it must be registered at the Land Office. This registration makes it enforceable against third parties. Both the landowner and the superficiary, who is often a foreigner, must be present for registration. They can also be represented by someone with the right หนังสือมอบอำนาจ. The agreement must be in writing and in Thai. If it’s originally in English, a Thai translation will be required by the Land Department.

ก่อนการจดทะเบียน คู่สัญญาควรเตรียมเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดให้พร้อม ซึ่งรวมถึงเอกสารแสดงตน โฉนดที่ดิน และเอกสารบริษัทหากเป็นนิติบุคคล ข้อตกลงเกี่ยวกับสิทธิในที่ดินควรระบุวัตถุประสงค์ ระยะเวลา และเงื่อนไขอย่างชัดเจน ซึ่งรวมถึงสิทธิในการก่อสร้าง โอน รับมรดก หรือให้เช่าสิ่งปลูกสร้าง เมื่อตกลงกันแล้ว สิทธิในที่ดินจะถูกบันทึกไว้ด้านหลังโฉนดที่ดิน จะมีค่าธรรมเนียมของรัฐบาล ซึ่งโดยปกติจะคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าสัญญาหรือค่าเช่าที่ตกลงกันไว้ หากทำข้อตกลงโดยไม่เสียค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมอาจต่ำกว่า

รายการตรวจสอบการลงทะเบียนพื้นผิว (สิ่งที่ต้องเตรียม)

• สัญญาที่เป็นลายลักษณ์อักษรเป็นภาษาไทย (หรือพร้อมคำแปลภาษาไทยที่ได้รับการรับรอง ควรใช้สำนักงานกฎหมายที่มีประสบการณ์)
• เจ้าของที่ดินและผู้รับผลประโยชน์ต้องอยู่ ณ ที่นี้ (หรือผู้แทนทางกฎหมายที่มีหนังสือมอบอำนาจ)
• โฉนดที่ดิน (โฉนดที่ดิน) ของที่ดิน
• บัตรประจำตัวประชาชนหรือเอกสารของบริษัท (ถ้ามี)
• ระบุระยะเวลาอย่างชัดเจน (เช่น 30 ปี หรือตลอดชีวิตของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง)
• ระบุวัตถุประสงค์ (ที่อยู่อาศัย, เชิงพาณิชย์ ฯลฯ)
• Registration fees (see the fees section below)

✅ Tip: Always fill in the term. If you leave it blank, it could end with one year’s notice. That is what Section 1413 itself provides: where rent is payable, one year of notice must be given, or one year of rent paid.

Unlike a lease, which only allows you to use the land, a superficies lets you own the building on someone else’s land. This distinction is especially important for foreigners who can’t own land in Thailand. Registering a superficies gives both parties legal certainty and helps prevent future disputes.

ข้อควรพิจารณาเชิงปฏิบัติสำหรับพื้นผิว ในประเทศไทย

เมื่อเตรียมการ ข้อตกลงพื้นผิวไทยสิ่งสำคัญคือต้องคิดให้ไกลกว่าแค่ขั้นตอนการจดทะเบียน สัญญาควรระบุรายละเอียดอย่างชัดเจน เช่น ค่าเช่า ระยะเวลาของข้อตกลง สิทธิ์ในการต่อสัญญา และสิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง ตัวอย่างเช่น เจ้าของที่ดินจะชดเชยค่าเสียหายให้แก่ผู้เช่าอาคารหรือไม่ อาคารนั้นสามารถขายหรือรื้อถอนได้หรือไม่ เงื่อนไขเหล่านี้ควรเขียนไว้ในสัญญาเพื่อหลีกเลี่ยงความสับสนในอนาคต

หากมีการขายที่ดินในภายหลัง สิทธิการครอบครองที่ดินที่จดทะเบียนไว้จะยังคงมีผลบังคับใช้กับเจ้าของใหม่ อย่างไรก็ตาม การมีข้อกำหนดเป็นลายลักษณ์อักษรที่ชัดเจนคือการป้องกันที่ดีที่สุด ชาวต่างชาติควรพิจารณาการรวมสิทธิการครอบครองที่ดินเข้ากับการเช่าเพื่อเพิ่มความปลอดภัย ก่อนลงนามในเอกสารใดๆ ควรปรึกษาทนายความที่เข้าใจกฎหมายที่ดินของไทย สัญญาที่ร่างขึ้นอย่างดีจะช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมายและทำให้ทั้งสองฝ่ายเข้าใจสิทธิและหน้าที่ของตน

Thai courts have ruled that superficies agreements used to conceal unlawful land transfers may be void. For example, in the Supreme Court judgment คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6065/2564, a superficies and จำนอง deal was canceled. This was because they were used to hide the true ownership and get around restrictions. This case shows how important it is to structure superficies agreements transparently and with proper legal intent.

✅ คำแนะนำทางกฎหมายและ ⚠️ ข้อควรระวังสำหรับพื้นผิวในประเทศไทย

✅ คำแนะนำทางกฎหมาย: ให้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินที่สำนักงานที่ดินเสมอ หากไม่มีการจดทะเบียน สิทธินั้นจะไม่สามารถบังคับใช้กับบุคคลภายนอกได้ แม้ว่าจะมีสัญญาที่ลงลายมือชื่อแล้วก็ตาม.

✅ คำแนะนำทางกฎหมาย: ตรวจสอบให้แน่ใจว่าในสัญญาได้ระบุไว้แล้วว่าพื้นผิวเป็นอย่างไร โอนได้ หรือ สืบทอดได้หากไม่มีเสียง แสดงว่าค่าเริ่มต้นคือแบบนั้น เป็น สามารถโอนได้ตามกฎหมายไทย (มาตรา 1411)

✅ คำแนะนำทางกฎหมาย: หากคุณใช้เงินที่ได้มาก่อนแต่งงานสร้างบ้านบนที่ดินของคู่สมรสชาวไทยของคุณ ควรทำหนังสือรับรองทางกฎหมาย เพื่อยืนยันว่าที่ดินนั้นเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของคุณ ซึ่งจะช่วยปกป้องสิทธิ์ของคุณภายใต้กฎหมายครอบครัวไทย

✅ คำแนะนำทางกฎหมาย: Combine a superficies with a long-term lease for stronger legal protection, especially if you’re building on land you don’t own.

⚠️ คำเตือน: เงื่อนไขการต่ออายุอัตโนมัติในสัญญาเช่าหรือสัญญาจำนอง อาจไม่สามารถบังคับใช้ได้ตามกฎหมายไทยศาลฎีกาไทยได้มีคำพิพากษาปฏิเสธข้อกำหนดดังกล่าว หากไม่ได้ตกลงกันอย่างชัดเจนอีกครั้งในขณะต่อสัญญา แม้จะเป็นกรณีที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่า แต่เราเชื่อว่าหลักการเดียวกันนี้น่าจะใช้ได้กับกรณีอื่นๆ ด้วย สิทธิขั้นพื้นฐานในประเทศไทยอย่างไรก็ตาม ทนายความที่มีความคิดสร้างสรรค์สามารถใช้เทคนิคต่างๆ เช่น ข้อตกลงร่วมกัน หากที่ดินนั้นว่างเปล่าและ... การลงทุนที่ต้องการเพิ่มเติม ได้แก่ การสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน อ่านบทความของเราเกี่ยวกับข้อตกลงร่วมกันได้ที่นี่.

⚠️ คำเตือน: Superficies ให้สิทธิ์เฉพาะตัวโครงสร้างเท่านั้น ไม่ใช่ที่ดิน หากมีการขายที่ดิน สิทธิ์ของคุณจะยังคงอยู่ก็ต่อเมื่อได้จดทะเบียนอย่างถูกต้องและระบุไว้ในสัญญาแล้วเท่านั้น

⚠️ คำเตือน: สำนักงานที่ดินแต่ละแห่งอาจตีความกฎหมายไม่เหมือนกัน บางแห่งอาจขอเอกสารเพิ่มเติมหรือตั้งคำถามเกี่ยวกับการยกเว้นค่าธรรมเนียม โปรดตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ของคุณก่อนนัดหมายเสมอ

⚠️ ข้อควรระวัง: หากสัญญาไม่ได้ระบุระยะเวลาที่แน่นอน สัญญาเช่าสามารถยุติลงได้โดยการแจ้งล่วงหน้าอย่างสมเหตุสมผล ซึ่งโดยทั่วไปมักจะเป็นหนึ่งปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากชำระค่าเช่าเป็นรายปี (มาตรา 1413)

⚠️ คำเตือน: Not all plots of land in Thailand are eligible for superficies. Land given by the state for farming, like Sor Por Kor or allocated land, usually cannot have a superficies. Land obtained under กฎหมายที่ดิน Section 58 bis carries a ten-year prohibition on transfer, and the courts read it strictly. In คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8887/2563 the parties disguised a sale of such land as a mortgage in order to get around that prohibition, and the Supreme Court held the mortgage void as a concealed juristic act, so it could not be enforced. That case is about the transfer prohibition rather than about superficies, but the point carries across: a right created over restricted land is only as good as the restriction allows. Always check with the local Land Office to verify eligibility.

แนวปฏิบัติของสำนักงานที่ดินและความแตกต่างในแต่ละภูมิภาค

ในทางปฏิบัติ ขั้นตอนการจดทะเบียนที่ดินของสำนักงานที่ดินอาจแตกต่างกันไปในแต่ละจังหวัด การทราบรายละเอียดในท้องถิ่นจะช่วยหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดได้

• สัญญาเช่าและพื้นผิวที่ทับซ้อนกัน: สำนักงานที่ดินประจำจังหวัดบางแห่ง ไม่คุ้นเคยกับการจดทะเบียนสัญญาเช่าและสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินบนที่ดินแปลงเดียวกันสำหรับผู้เช่ากลุ่มเดียวกันตัวอย่างเช่น การผสมผสานสัญญาเช่าที่ดิน 30 ปีเข้ากับสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินบางส่วน อาจทำให้เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นสับสนได้ สิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินบางส่วนเป็นวิธีทั่วไปที่ชาวต่างชาติจะได้รับทั้งสิทธิ์ในการใช้ที่ดินและสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของบ้าน คู่มือฉบับหนึ่งระบุว่า สำนักงานที่ดินบางแห่งอาจไม่ยอมรับการจดทะเบียนเอกสารทั้งสองฉบับพร้อมกันโดยง่ายแม้ว่าจะไม่มีกฎหมายห้ามไว้ก็ตาม คุณอาจต้องยืนยันอย่างสุภาพหรือแสดงหลักฐานทางกฎหมาย สัญญาเช่า (สิทธิส่วนบุคคล) และสิทธิในที่ดิน (สิทธิในอสังหาริมทรัพย์) สามารถมีอยู่ร่วมกันได้ตามกฎหมาย การตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องล่วงหน้าจึงเป็นเรื่องที่ฉลาด
• เอกสารและขั้นตอนต่างๆ: ข้อตกลงพื้นผิวทั้งหมด ต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดิน (สำนักงานที่ดิน) ณ ที่ตั้งของที่ดิน ทั้งเจ้าของที่ดินและผู้รับสิทธิในที่ดิน หรือตัวแทนที่ได้รับมอบอำนาจ ต้องเข้าร่วมและลงนามในสัญญาสิทธิในที่ดินอย่างเป็นทางการเป็นภาษาไทย สำนักงานที่ดินจะบันทึกสิทธิในที่ดินลงในโฉนดที่ดิน การไม่ใช้กระบวนการจดทะเบียนอย่างเป็นทางการ เช่น การลงนามในสัญญาส่วนตัว เป็นความผิดพลาดที่พบบ่อย ความผิดพลาดนี้ทำให้สิทธิในที่ดินนั้นไม่สามารถบังคับใช้ได้ นอกจากนี้ หากเจ้าของที่ดินสมรสแล้ว อาจต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสเช่นเดียวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ

• ข้อกำหนดและเงื่อนไขเมื่อคุณจดทะเบียน คุณต้องระบุระยะเวลาของสิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งกำหนดไว้สูงสุดได้ไม่เกิน 30 ปีสำหรับระยะเวลาแบบมีกำหนด หรือมีกำหนดตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดินหรือผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน หลีกเลี่ยงการปล่อยให้ระยะเวลาเป็น “ไม่กำหนด” เนื่องจากระยะเวลาที่ไม่กำหนดจะถือว่าบอกเลิกได้ตามอำเภอใจตามกฎหมาย นอกจากนี้ สิ่งสำคัญคือต้องชี้แจงเงื่อนไขใดๆ (เช่น ค่าเช่า หากมี หรือภาระหน้าที่ในการบำรุงรักษา) ไว้ในเอกสารการจดทะเบียน การละเว้นเงื่อนไขสำคัญอาจทำให้เกิดข้อพิพาทหรือแม้กระทั่งการบอกเลิกตามมาตรา 1414 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ตัวอย่างเช่น หากผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินไม่ชำระค่าเช่าที่ดินตามที่ตกลงกันเป็นเวลาสองปีติดต่อกัน เจ้าของที่ดินสามารถยกเลิกสิทธิ์ดังกล่าวได้ สำนักงานที่ดินแต่ละแห่งอาจมีถ้อยคำหรือแบบฟอร์มที่ตนชื่นชอบ การตรวจสอบแบบฟอร์มมาตรฐาน (แบบฟอร์มสิทธิเหนือพื้นดิน) กับเจ้าหน้าที่สามารถช่วยให้แน่ใจว่าทุกอย่างได้รับการบันทึกอย่างถูกต้อง.
• เอกลักษณ์เฉพาะถิ่นสำนักงานที่ดินบางแห่งแทบไม่เคยพบเห็นกรณีที่ดินตื้นเลย เจ้าหน้าที่อาจสับสนระหว่างที่ดินตื้นกับ... สัญญาเช่าระยะยาว หรือ สิทธิเก็บกินของไทยบางสำนักงานลังเลที่จะให้สิทธิครอบครองที่ดินตลอดชีพแก่ชาวต่างชาติ เนื่องจากเป็นกรณีที่หาได้ยาก แม้ว่ากฎหมายจะอนุญาตก็ตาม ในกรณีเช่นนี้ การมีข้อความของกฎหมาย (มาตรา 1410-1412 ที่อนุญาตให้ครอบครองที่ดินตลอดชีพแก่เจ้าของหรือผู้รับสิทธิ) จะเป็นประโยชน์ ความอดทนและการอ้างอิงถึงกฎหมายหรือระเบียบของกระทรวงมหาดไทยมักจะช่วยเอาชนะความลังเลของหน่วยงานท้องถิ่นได้

ตัวอย่างจริงของความตื้นเขินในประเทศไทย

ตัวอย่างที่ 1 การใช้งานที่อยู่อาศัย: การรักษาความปลอดภัยให้บ้านของคุณ

คริสชายชาวออสเตรเลียที่เกษียณอายุแล้ว ต้องการสร้างบ้านในฝันของเขาในภูเก็ตบนที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของภรรยาชาวไทยของเขา เนื่องจากกฎหมายไทยไม่อนุญาตให้เขาเป็นเจ้าของที่ดิน พวกเขาจึงจดทะเบียนที่ดิน พื้นผิว 30 ปี agreement at the Land Office. This allows Chris to legally own and control the house, even though the land remains in his wife’s name.

สิ่งนี้ทำให้เขาสบายใจ และทำให้สิทธิ์ดังกล่าวตกทอดไปยังทายาทได้โดยอัตโนมัติ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1411 บัญญัติว่า สิทธิเหนือพื้นดินนั้น ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อตั้งสิทธิ ท่านว่าโอนได้และ and ส่งต่อกันได้โดยทางมรดก ข้อตกลงไม่จำเป็นต้องให้สิทธิ์นั้น แต่จะต้องเป็นการยกเว้นสิทธิ์ต่างหาก.

ตัวอย่างที่ 2, การใช้งานเชิงพาณิชย์: การปกป้องการลงทุนทางธุรกิจ

แอนนาผู้ประกอบการชาวเยอรมันรายหนึ่งเช่าที่ดินแปลงหนึ่งในกรุงเทพฯ เพื่อสร้างโรงแรมบูติกขนาดเล็ก แทนที่จะใช้สัญญาเช่าธรรมดา เธอทำข้อตกลงพิเศษเพื่อจดทะเบียนอาคารในชื่อของเธอ ซึ่งทำให้เธอมีอำนาจควบคุมการลงทุนและมีความมั่นคงทางกฎหมายมากขึ้น

แม้ว่าที่ดินจะถูกขายไปในภายหลัง สิทธิ์ในที่ดินที่จดทะเบียนไว้ของแอนนาหมายความว่าเธอจะยังคงมีสิทธิ์เต็มที่ในโรงแรมของเธอตลอดระยะเวลาของสัญญา กลยุทธ์นี้ไม่เพียงแต่เสริมสร้างสถานะของเธอเท่านั้น แต่ยังเปิดโอกาสสำหรับการขายต่อหรือการโอนสิทธิ์ในอนาคตอีกด้วย

คำพิพากษาสำคัญของศาลฎีกา

• สิทธิในที่ดินต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียน หากไม่เช่นนั้นจะไม่สามารถบังคับใช้เป็นสิทธิในทรัพย์สินได้ (เช่น คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 749/2536)
• ข้อตกลงที่ไม่ได้จดทะเบียนอาจมีผลบังคับใช้ได้เฉพาะระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ไม่สามารถบังคับใช้กับบุคคลที่สามได้ (เช่น คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 5560/2537)
• สิทธิที่ได้รับผ่านทางพินัยกรรมสามารถได้รับการยอมรับว่าเป็นสิทธิโดยชอบธรรม (เช่น คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 667/2542)

การตีความล่าสุด (พ.ศ. 2563-2568)

คำตัดสินล่าสุดของศาลฎีกาไทยได้มีความชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับวิธีการบังคับใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) มาตรา 1410-1416 ในทางปฏิบัติ มาตราเหล่านี้เกี่ยวข้องกับ สิทธิเหนือพื้นดิน

• นิติกรรมอำพรางเป็นโมฆะ ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6065/2564 ศาลพิพากษาเพิกถอนสัญญาต่างตอบแทนเหนือพื้นดิน สัญญานี้เป็นนิติกรรมอำพรางการซื้อขายที่ดิน ในคดีนี้ เจ้าของที่ดินได้ให้บริษัทแห่งหนึ่งมีสิทธิเหนือพื้นดินมีกำหนด 30 ปี ในเวลาเดียวกัน เจ้าของที่ดินได้จำนองที่ดินไว้แก่ผู้ให้กู้ของบริษัท การดำเนินการดังกล่าวเป็นการพยายามหลีกเลี่ยงข้อจำกัดทางกฎหมายเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ ศาลวินิจฉัยว่า คู่สัญญาไม่เคยมีเจตนาที่จะจำนองหรือค้ำประกันอย่างแท้จริง. คำวินิจฉัยนี้เตือนว่าไม่ควรใช้ข้อมูลผิวเผินเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายที่ดิน
• พื้นผิวที่ไม่ได้จดทะเบียน = สิทธิส่วนบุคคลเท่านั้น, คำพิพากษาศาลฎีกา เลขที่ 2577/2551 (2008)), ศาลยืนยันว่าหากเจ้าของที่ดิน อนุญาตให้บุคคลใดบุคคลหนึ่งสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของตนได้โดยไม่ต้องมีเอกสารสิทธิ์หรือการลงทะเบียนอย่างถูกต้องอาคารหลังนี้คือ ไม่ เป็นส่วนควบของที่ดินและเป็นของผู้สร้าง ซึ่งทำให้เกิด พื้นผิวโดยพฤตินัยอย่างไรก็ตาม สัญญาดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน ซึ่งหมายความว่าสัญญานี้ก่อให้เกิดเพียงภาระผูกพันระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ไม่ใช่สิทธิที่แท้จริง เจ้าของที่ดินสามารถยกเลิกสัญญาที่ไม่ได้จดทะเบียนนี้ได้ตลอดเวลา เนื่องจากไม่มีการกำหนดระยะเวลาที่แน่นอน สัญญาเกี่ยวกับสิทธิเหนือพื้นดิน (superficies) ต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนในโฉนดที่ดิน เพื่อให้มีผลบังคับใช้ทางกฎหมายกับบุคคลที่สาม หากไม่มีการระบุระยะเวลา มาตรา 1413 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อนุญาตให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งยกเลิกได้ตามต้องการโดยแจ้งล่วงหน้าอย่างสมเหตุสมผล สัญญาเกี่ยวกับสิทธิเหนือพื้นดินแบบไม่มีกำหนด “ตลอดไป” นั้น ไม่ อนุญาตโดยไม่มีเงื่อนไข
• Transferability and inheritance, Under Thai law, a superficies can be transferred and inherited unless the parties decide otherwise. Section 1411 says so in terms: unless the act creating the right provides otherwise, it is transferable and transmissible by way of inheritance. This shows that สิทธิเหนือพื้นดิน can be given or assigned like other property. A properly created superficies does not end when the landowner or superficiary dies. This is true unless it was given for a person’s life. It lasts for the agreed term or until it is ended according to the agreement.
• ในประเทศไทย สิทธิในที่ดินต้องเขียนและจดทะเบียนอย่างชัดเจน ในคดี ศาลที่ดินดรีกา ที่ 2577/2551 ศาลตัดสินว่า หากใครสร้างบ้านบนที่ดินโดยมีเพียงการอนุญาตด้วยวาจา ถือเป็นสิทธิในที่ดินโดยแท้จริง ซึ่งหมายความว่าข้อตกลงนั้นสามารถยุติได้ทุกเมื่อ นี่แสดงให้เห็นถึงความเสี่ยงของข้อตกลงที่ไม่ได้จดทะเบียน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีส่วนตัวหรือในครอบครัว
  มาตรา 1411 ยืนยันว่าทรัพยสิทธิเหนือพื้นดินที่จัดทำขึ้นอย่างถูกต้องสามารถตกทอดเป็นมรดกได้เว้นแต่สัญญาจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น ดังนั้นประเด็นที่ต้องระวังในการร่างสัญญาคือข้อตกลงดังกล่าวได้ตัดสิทธิการตกทอดทางมรดกโดยไม่ได้ตั้งใจหรือไม่ ไม่ใช่ว่าเป็นการให้สิทธิดังกล่าวหรือไม่.

ภาษีและ ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน

• โดยไม่มีการชดเชยราคาแปลงละ 50 บาท
• พร้อมค่าตอบแทนค่าธรรมเนียมคือ 1% ของมูลค่าที่ตกลงกันไว้
• หากมีการชดเชยค่าเสียหายเข้ามาเกี่ยวข้อง อากรแสตมป์ 0.5% จะถูกนำไปใช้โดยพิจารณาจากมูลค่าการชำระเงิน

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับพื้นผิวในประเทศไทย

บทบัญญัติเกี่ยวกับผิวทางในประเทศไทยในประมวลกฎหมายพาณิชย์และแพ่งของไทย:

ต่อไปนี้เป็นบทสรุปของกฎหมายไทยที่เกี่ยวข้องกับผิวดินในประเทศไทย หากท่านต้องการ คู่มืออสังหาริมทรัพย์ คลิกที่นี่.

ส่วน	ประเด็นสำคัญ
1410	สิทธิในการครอบครองพื้นผิว หมายถึง สิทธิในการเป็นเจ้าของอาคาร สิ่งปลูกสร้าง หรือสวนบนที่ดินของผู้อื่น
1411	สิทธิ์นี้สามารถโอนและสืบทอดได้ เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในข้อตกลง
1412	สามารถสร้างได้แบบตลอดชีพหรือแบบกำหนดระยะเวลาไว้ล่วงหน้า
1413	หากไม่ได้ระบุระยะเวลาไว้ ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถบอกเลิกสัญญาได้โดยแจ้งล่วงหน้าอย่างสมเหตุสมผล หรือชำระค่าเช่าหนึ่งปี
1414	สิทธิ์ดังกล่าวอาจถูกยกเลิกได้เนื่องจากการไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนด หรือค้างชำระค่าเช่าเป็นเวลาสองปี
1415	พื้นผิวสามารถคงอยู่ได้แม้สิ่งปลูกสร้างจะถูกทำลายจากเหตุสุดวิสัยก็ตาม
1416	เมื่อสัญญาสิ้นสุดลง ผู้รับผลประโยชน์อาจรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างได้ เว้นแต่เจ้าของจะซื้อคืนในราคาตลาด

Thai Law Online สามารถช่วยเหลือคุณได้อย่างไร

If you’re in a similar situation to Chris or Anna, a superficies might be the right solution. Reach out to ThaiLawOnline for expert guidance and a bilingual agreement tailored to your needs. We offer customized contracts, to protect your rights. Bilingual (Thai-English), prepared by licensed lawyers, for just 3,900 บาทอย่าลืมว่าคุณจำเป็นต้องมีสัญญาที่รัดกุมเพื่อปกป้องสิทธิ์ของคุณ

คุณสามารถติดต่อเราได้ทาง 💬 เมสเซนเจอร์📱 WhatsApp📸 อินสตาแกรม📧 อีเมล

ลองด้วยตัวคุณเองก่อน ฟรี

คุณไม่ต้องจองอะไรเพื่อเริ่มต้นใช้งาน สิ่งเหล่านี้ทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณ และคุณจะจ่ายเงินให้เราก็ต่อเมื่อคุณตัดสินใจว่าต้องการให้มีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องเท่านั้น.

Last reviewed: 6 September 2026 against Civil and Commercial Code sections 1410 to 1416, together with sections 1403, 1299, 538 and 1399, all read verbatim from the statute library, and against the six Supreme Court decisions this page cites. Sixteen corrections were made, and the accordion summarising sections 1410 to 1416 accounted for twelve of them. Its entries were displaced from section 1411 onward, so five sections were explained by a rule belonging to a different provision. Section 1411 is transferability and inheritance. Section 1413 ends a superficies that has no fixed term, on reasonable notice, with one year of notice or one year of rent where rent is payable. Section 1414 ends one for breach of an essential condition or two consecutive years of unpaid rent; the Code fixes no period of disuse for a superficies at all, the ten-year rule belonging to servitudes under section 1399. Section 1415 preserves the right when the buildings are destroyed, even by force majeure. Section 1416, and not merger, governs the end of the right: the superficiary may take his buildings away on restoring the land, unless the landowner elects to buy them at market value. The previous entry for section 1415 stated the opposite of that last rule, which is the commercial heart of the instrument for a foreign builder. This page already carried a second, correct summary of the same seven sections further down, and the two now agree. The thirty-year ceiling in section 1412 is now attributed to section 1403 paragraph 3, which is where it comes from. In the comparison with usufruct, the three-year registration threshold is section 538 on hire and does not govern a usufruct, which needs registration under section 1299 to take effect as a real right. Of the six Supreme Court decisions cited, five were read in Thai and support what the page says of them; decision 8887/2563 does not mention superficies anywhere and is a concealed-mortgage case about the ten-year transfer prohibition in Land Code section 58 bis, so its sentence now states what that case decided, and an undated and unattributed provincial anecdote beside it was removed. A tip that credited the notice rule to case law now points to section 1413 itself, which states it. This review did not cover the registration fee percentages or the stamp duty figure, which are not verified against a primary source and where a duplicate contradicting the other figure was removed rather than reconciled; the eligibility of Sor Por Kor and other allocated land, which turns on the Land Code and is not in the statute library; the Land Office practice and regional variation claims; the price quoted for a bilingual agreement; or the worked examples.