ที่ดินราชพัฒน์สดุในประเทศไทย: ข้อมูลและคู่มือฉบับสมบูรณ์

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.

อัปเดตล่าสุดเมื่อ 5 กันยายน 2569

“ราชพัสดุ” แปลตามตัวอักษรว่า “เสบียงหลวง” หรือ “ทรัพย์สินของรัฐ” ในกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย ที่ดินราชพัสดุหมายถึงอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ที่เป็นของรัฐโดยมีข้อยกเว้นบางประการ ที่ดินประเภทนี้ถือเป็นที่ดินที่รัฐถือครองซึ่งมีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย “ที่ดินราชพัสดุในประเทศไทย” บางครั้งได้รับการแปลว่า “ที่ดินกรมธนารักษ์” นอกจากนี้ยังได้รับการแปลโดยใช้ชื่อที่เชื่อมโยงกับ “สิทธิครอบครอง” ตัวอย่างเช่น “ภ.บ.ท.” ซึ่งตั้งแต่ปี พ.ศ. 2562 เป็นต้นมาเรียกว่า “ภ.ด.ส. 3” “ภ.ด.ส. 3” (ภ.ด.ส.).

1. ที่ดินราชพัสดุในประเทศไทย (ที่ราชพัสดุ) คืออะไร?

กฎหมายที่ใช้บังคับคือ พระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562, ซึ่งโดยมาตรา 3 ได้ยกเลิกพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2518 ทั้งฉบับ แหล่งข้อมูลเก่า และเนื้อหาจำนวนมากบนอินเทอร์เน็ตภาษาอังกฤษ ยังคงอ้างอิงพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2518 อยู่.

มาตรา 6 กำหนดให้ที่ราชพัสดุประกอบด้วย (1) อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิดที่เป็นทรัพย์สินของรัฐ, (2) ที่ดินซึ่งสงวนหรือกันไว้เพื่อประโยชน์เฉพาะของรัฐ และ (3) ที่ดินซึ่งสงวนหรือกันไว้เพื่อประโยชน์ของทางราชการตามกฎหมาย เนื่องจากส่วน (1) ครอบคลุมถึงอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท อาคารและสิ่งปลูกสร้างถาวรบนที่ดินของรัฐจึงเป็นที่ราชพัสดุในตัวเองด้วย ไม่ใช่เป็นเพียงส่วนควบของที่ดินเท่านั้น.

มาตรา 7 กำหนดว่าคืออะไร ไม่ ราชพัสดุ ไม่รวมถึงที่ดินรกร้างว่างเปล่า และที่ดินที่ถูกเวนคืน ถูกทอดทิ้ง หรือตกเป็นของรัฐโดยประการอื่นตามกฎหมายที่ดิน เว้นแต่ที่ดินนั้นจะได้ถูกสงวนหรือจัด ฌาะะประโยชน์สำหรับรัฐโดยเฉพาะ หรือเพื่อประโยชน์ของทางราชการ.

กล่าวโดยง่าย ที่ดินราชพัฒนาหมายรวมถึงอาคารสำนักงานของรัฐบาล พื้นที่ทางทหาร ตลาดของรัฐ ที่ดินที่จัดสรรไว้สำหรับหน่วยงานต่างๆ และที่ดินที่รัฐให้เช่าแก่เอกชนเพื่อการพาณิชย์หรือที่อยู่อาศัย แต่ไม่รวมถึงที่ดินสาธารณะ เช่น ชายหาดหรือถนนสาธารณะ และไม่รวมถึงที่ดินที่เป็นของรัฐวิสาหกิจ ซึ่งได้แก่ การรถไฟแห่งประเทศไทยและการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย

สำหรับผู้อ่านชาวตะวันตก ที่ดินราชพัสดุมีความคล้ายคลึงกับ “ที่ดินของ ฎมณเฑียรสถาน” (Crown land) ในประเทศเครือจักรภพ หรือ “ที่ดินของกระทรวงการคลัง” ตัวอย่างเช่นในแคนาดา ออสเตรเลีย และสหราชอาณาจักร นอกจากนี้ยังมีความคล้ายคลึงกับ “ที่ดินของรัฐบาลกลาง” (federal land) ในสหรัฐอเมริกาด้วย โดยเป็นที่ดินของรัฐบาลที่อาจนำมาให้เช่าหรือใช้เพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะ ประชาชนไม่สามารถซื้อได้อย่างอิสระ.

2. กรอบกฎหมาย: กฎหมายสำคัญที่ควบคุมที่ดินของรัฐ

ที่ดินราชพัฒนาอยู่ภายใต้ระบบกฎหมายหลายระดับ ประกอบด้วยกฎหมายหลัก ระเบียบรอง และนโยบายของกระทรวง การทำความเข้าใจกรอบการทำงานนี้เป็นสิ่งสำคัญสำหรับทุกคนที่ต้องการเช่าหรือมีปฏิสัมพันธ์กับที่ดินของรัฐในประเทศไทย

2.1 พระราชบัญญัติที่ดินราชพัสดุ พ.ศ. 2518

พระราชบัญญัติที่ดินรัชพัฒนาฉบับเดิมประกาศใช้เมื่อวันที่ 14 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2518 (1975) ซึ่งเป็นกฎหมายพื้นฐานที่ใช้มานานกว่าสี่ทศวรรษ พระราชบัญญัตินี้มี 12 มาตรา โดยกำหนดนิยามของที่ดินรัชพัฒนา จัดตั้งคณะกรรมการที่ดินรัชพัฒนา โดยมีรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังเป็นประธาน และกำหนดหลักเกณฑ์พื้นฐานในการกำกับดูแล บำรุงรักษา ใช้ และบริหารจัดการทรัพย์สินของรัฐ

มาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2518 กำหนดให้กระทรวงการคลังเป็นเจ้าของที่ดินราชพัฒนาทั้งหมด มาตรา 6 จัดตั้งคณะกรรมการที่ดินราชพัฒนา โดยมีอำนาจในการกำหนดนโยบายและออกระเบียบกระทรวง มาตรา 8 ระบุว่าต้องมีพระราชบัญญัติรัฐสภาเพื่อโอนที่ดินราชพัฒนา ซึ่งใช้บังคับเฉพาะกรณีที่ที่ดินนั้นเป็นที่ดินสาธารณะที่จัดสรรไว้เพื่อใช้ประโยชน์พิเศษของรัฐ มาตรา 9 ระบุว่า เมื่อที่ดินนั้นไม่จำเป็นต้องใช้เพื่อวัตถุประสงค์เดิมอีกต่อไป ต้องมีพระราชกฤษฎีกาเพิกถอนสถานะการสงวนไว้

อ้างอิง: พระราชบัญญัติที่ดินราชพัสดุ พ.ศ. 2518 มาตรา 4 ถึงมาตรา 12; ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 92 ตอนที่ 54 ฉบับพิเศษ หน้า 1, 5 มีนาคม พ.ศ. 2518.

2.2 พระราชบัญญัติที่ดินราชพัสดุ พ.ศ. 2562

พระราชบัญญัติที่ดินรัชพัฒน์ใหม่ พ.ศ. 2562 (2019) ได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 9 มีนาคม พ.ศ. 2562 โดยได้แก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติฉบับ พ.ศ. 2518 เพื่อปรับปรุงการบริหารจัดการทรัพย์สินของรัฐให้ทันสมัยยิ่งขึ้น กฎหมายฉบับปรับปรุงใหม่นี้ได้กำหนดหลักเกณฑ์ที่ชัดเจนยิ่งขึ้นสำหรับการซื้อ การจัดการ และการให้เช่าที่ดินรัชพัฒน์ นอกจากนี้ยังได้เพิ่มหลักเกณฑ์สำหรับการบริหารจัดการทรัพย์สินของรัฐนอกประเทศไทย การเปลี่ยนแปลงนี้สะท้อนให้เห็นถึงความสนใจของรัฐบาลไทยที่มีต่อต่างประเทศที่เพิ่มมากขึ้น

พระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 ได้เสริมสร้างหลักเกณฑ์สำหรับหน่วยงานราชการและองค์การบริหารส่วนท้องถิ่น หากประสงค์จะใช้ที่ดินราชพัฒนา ต้องแจ้งความประสงค์ต่อกรมธนารักษ์ และต้องขออนุมัติอย่างเป็นทางการตามระเบียบกระทรวง นอกจากนี้ยังได้กำหนดเกณฑ์สำคัญ โครงการที่มีมูลค่าไม่เกิน 5 พันล้านบาท จะอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติที่ดินราชพัฒนา ซึ่งไม่อยู่ในกรอบความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) ทำให้กรมธนารักษ์มีอำนาจกำกับดูแลโครงการที่ดินของรัฐขนาดกลางโดยตรง

อ้างอิง: พระราชบัญญัติที่ดินรัชพัฒนธรรม พ.ศ. 2562 (2019); ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ฉบับที่ 31

2.3 ระเบียบกระทรวง พ.ศ. 2545 (BE 2545)

ระเบียบกระทรวงว่าด้วยหลักการบริหาร การบำรุงรักษา การใช้ และผลประโยชน์จากทรัพย์สินของรัฐ พ.ศ. 2545 (2002) ได้กำหนดหลักเกณฑ์ต่างๆ ไว้ โดยหลักเกณฑ์เหล่านี้อธิบายถึงวิธีการบังคับใช้พระราชบัญญัติที่ดินรัชพัฒนธรรม ระเบียบเหล่านี้ระบุเงื่อนไขการเช่า วิธีการคำนวณค่าเช่า กระบวนการอนุมัติ และข้อกำหนดในการรายงาน มาตรา 23 ของระเบียบเหล่านี้กำหนดให้ต้องได้รับอนุมัติจากกระทรวงการคลัง การอนุมัตินี้จำเป็นสำหรับสัญญาใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินของรัฐ

อ้างอิง: ระเบียบกระทรวงว่าด้วยการบริหารทรัพย์สินของรัฐ พ.ศ. 2545 มาตรา 23

3. การจำแนกประเภทที่ดินของรัฐในประเทศไทย

เพื่อให้เข้าใจที่ดินราชพัฒนาอย่างถูกต้อง จำเป็นต้องพิจารณาที่ดินดังกล่าวในบริบทของการจำแนกประเภทที่ดินของรัฐในประเทศไทยเสียก่อน ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (ค.ศ. 2497) และกฎหมายที่เกี่ยวข้องรับรองที่ดินของรัฐหลายประเภท แต่ละประเภทมีกฎหมายและกรอบการบริหารที่แตกต่างกัน

หมวดหมู่	คำศัพท์ภาษาไทย	คำอธิบาย	หน่วยงานบริหาร	สามารถให้เช่าได้หรือไม่?
ที่ดินสาธารณะ	ที่สาธารณประโยชน์	พื้นที่ที่ประชาชนใช้ร่วมกัน: ถนน แม่น้ำ ชายหาด คลอง สวนสาธารณะ	กระทรวงมหาดไทย / การปกครองส่วนท้องถิ่น	ไม่ใช่ ได้รับความคุ้มครองเป็นสมบัติสาธารณะ
ดินแดนรกร้าง	ที่รกร้างว่างเปล่า	ที่ดินที่ถูกทิ้งร้างหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์ ซึ่งตกเป็นของรัฐแล้ว	กระทรวงมหาดไทย / กรมที่ดิน	อาจจัดสรรไว้สำหรับการใช้งานส่วนตัวภายใต้โครงการบางโครงการ
ที่ดินคลัง (รัชปัตถุฑู)	ที่ราชพัสดุ	ที่ดินของรัฐที่ใช้สำหรับการบริหารราชการ การทหาร และการให้เช่าเชิงพาณิชย์	กรมธนารักษ์ / กระทรวงการคลัง	ใช่, ตามพระราชบัญญัติที่ดินรัชภัตสท
ที่ดินรัฐวิสาหกิจ	ที่ดินรัฐวิสาหกิจ	ที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐวิสาหกิจที่มีสถานะเป็นนิติบุคคล (เช่น การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย, การไฟฟ้าฝ่ายเดียว)	รัฐวิสาหกิจที่เกี่ยวข้อง	ภายใต้กฎหมายที่ใช้บังคับของวิสาหกิจนั้นเอง
ที่ดินสงวนของรัฐบาล	ที่ดินสงวนหวงห้าม	ที่ดินที่สงวนไว้เพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะ: ทรัพยากรธรรมชาติ การคุ้มครองสิ่งแวดล้อม	หน่วยงานต่างๆ (กรมป่าไม้ ฯลฯ)	โดยทั่วไปแล้วไม่ครับ เนื่องจากได้รับการคุ้มครองตามการจอง

อ้างอิง: กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (1954); Chandler MHM, “Doing Business in Thailand,” บทที่ 8 ส่วนที่ 2(ก).

ความแตกต่างที่สำคัญในเชิงพาณิชย์คือ ที่ดินราชพัฒนาสามารถให้เช่าแก่เอกชนได้ ซึ่งแตกต่างจากที่ดินสาธารณะหรือที่ดินสงวน ที่ดินราชพัฒนามักถูกให้เช่าเพื่อธุรกิจ ที่อยู่อาศัย และการเกษตร ทำให้ที่ดินประเภทนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจ นักลงทุน และบุคคลทั่วไปที่ต้องการใช้ประโยชน์จากที่ดินของรัฐในประเทศไทย

4. กรมธนารักษ์ (กรมธนารักษ์): บทบาทและอำนาจ

เดอะ กระทรวงการคลังกรมธนารักษ์ (กรมธนารักษ์) เป็นหน่วยงานในสังกัดกระทรวงการคลัง มีหน้าที่กำกับดูแลและบำรุงรักษาที่ดินราชพัฒนาทั่วประเทศไทย ภารกิจของกรมฯ รวมถึงการสำรวจที่ดินของรัฐและการจัดทำทะเบียนที่ดินของรัฐ นอกจากนี้ยังทำหน้าที่กำหนดราคาประเมินที่ดินเพื่อการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมทั่วประเทศ และบริหารจัดการสัญญาเช่าที่ดินของรัฐด้วย

ราคาประเมินที่ดินของกระทรวงการคลังมีความสำคัญมาก โดยเป็นเกณฑ์มาตรฐานสำหรับ ค่าธรรมเนียมการโอน, ภาษี และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนในประเทศไทย ซึ่งมีผลบังคับใช้กับการทำธุรกรรมที่ดินทั้งหมด โดยรวมถึงที่ดินราชพัสดุและธุรกรรมที่ดินเอกชน ราคาประเมินที่ประกาศโดยกรมธนารักษ์มักจะต่ำกว่ามูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์นั้นมาก.

กรมฯ ดำเนินการสำนักงานจังหวัด (สำนักงานธนารักษ์พื้นที่) ในทุกจังหวัด โดยสำนักงานเหล่านี้เป็นหน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่น พวกเขาดำเนินการยื่นขอสัญญาเช่าและดำเนินการตรวจสอบ พวกเขายังจัดการความสัมพันธ์การเช่าด้วย พวกเขาทำงานร่วมกับผู้เช่าที่ใช้ทรัพย์สินของรัฐ

5. คณะกรรมการที่ดินราชพัสดุ

คณะกรรมการที่ราชพัสดุ (Ratchaphatsadu Land Committee) เป็นหน่วยงานกำหนดนโยบายระดับสูงสุดเกี่ยวกับทรัพย์สินของรัฐในประเทศไทย คณะกรรมการนี้ปรากฏขึ้นครั้งแรกในมาตรา 6 ของพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2518 แต่พระราชบัญญัติดังกล่าวถูกยกเลิกแทนที่จะได้รับการแก้ไข ดังนั้น คณะกรรมการนี้จึงปัจจุบันดำเนินการภายใต้ พระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562 หมวด 2 มาตรา 9. พระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 ยังได้เปลี่ยนแปลงบุคคลที่ดำรงตำแหน่งในคณะกรรมการด้วย โดยได้เพิ่มปลัดกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และเป็นครั้งแรกที่, สมาชิกผู้เชี่ยวชาญสามคนที่ได้รับการแต่งตั้งโดยรัฐมนตรี จากผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ ที่ดิน หรือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์.

คณะกรรมการมีรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังเป็นประธาน โดยมีปลัดกระทรวงการคลังเป็นกรรมการ และยังมี ผู้อำนวยการ-อธิบดีกรมธนารักษ์ อธิบดีทำหน้าที่ทั้งเป็นกรรมการและเลขานุการ นอกจากนี้ยังมีเจ้าหน้าที่ระดับสูงอื่น ๆ จากกระทรวงที่เกี่ยวข้องร่วมด้วย คณะกรรมการสามารถกำหนดนโยบายได้ สามารถอนุมัติสัญญาเช่าหลัก ๆ ได้ สามารถอนุญาตให้เพิกถอนหรือจัดประเภททรัพย์สินของรัฐใหม่ได้ สามารถออกแนวทางปฏิบัติได้ แนวทางปฏิบัติเหล่านี้จะมีผลผูกพันผ่านทางกฎกระทรวงที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา.

ข้อควรปฏิบัติ: สำหรับสัญญาเช่าที่มีมูลค่าสูงหรือขนาดใหญ่ ผู้เช่าต้องดำเนินการตามขั้นตอนของกรมธนารักษ์ และต้องขออนุมัติจากคณะกรรมการที่ดินราชพัฒนาด้วย ผู้ที่สนใจเช่าควรคำนึงถึงขั้นตอนการขออนุมัติจากคณะกรรมการนี้ในแผนงานโครงการของตน

6. วิธีการเช่าที่ดินราชพัฒน์สดุ

การให้เช่าที่ดินราชพัฒน์ทุรเป็นช่องทางหลักที่รัฐใช้ในการหารายได้จากทรัพย์สินที่รัฐถือครอง กรมธนารักษ์มีกระบวนการที่ชัดเจนในการให้เช่า โดยมีเงื่อนไขเป็นไปตามระเบียบกระทรวง พ.ศ. 2545 และการแก้ไขเพิ่มเติมในภายหลัง

6.1 คุณสมบัติผู้สมัคร

ผู้ขอเช่าที่ราชพัสดุโดยทั่วไปจะต้องเป็นสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลที่จดทะเบียนในประเทศไทย นิติบุคคล. หน่วยงานของรัฐ รัฐวิสาหกิจ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น สถานศึกษา และวัด อาจได้รับสิทธิให้ใช้ที่ราชพัสดุด้วยเช่นกัน เอกชนที่ต้องการเช่าเพื่อการพาณิชย์ต้องแสดงวัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่ถูกต้องตามกฎหมาย นอกจากนี้จะต้องมีเงินทุนเพียงพอที่จะพัฒนาและบำรุงรักษาทรัพย์สินดังกล่าว ทั้งนี้ต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของกรมธนารักษ์.

ผู้ที่อยู่อาศัยในที่ดินของกระทรวงการคลังอยู่แล้วอาจได้รับสิทธิ์ในการยื่นขอเช่าก่อน โดยต้องเคยใช้ที่ดินดังกล่าวโดยที่กระทรวงการคลังรับทราบ และต้องปฏิบัติตามระเบียบของรัฐมนตรีด้วย

6.2 ระยะเวลาการเช่าและการต่อสัญญา

วัตถุประสงค์ของการเช่า	ระยะเวลาโดยทั่วไป	ระยะเวลาสูงสุด	สามารถต่อสัญญาได้หรือไม่?
ใช้เพื่อการอยู่อาศัย	1-3 ปี	30 ปี	ใช่ครับ แต่ต้องได้รับการอนุมัติจากกระทรวงการคลังก่อน
พื้นที่เชิงพาณิชย์/ค้าปลีก (อาคารพาณิชย์ ตลาด)	3-15 ปี	30 ปี	ใช่ค่ะ กำลังอยู่ระหว่างการพิจารณา
การพัฒนาอุตสาหกรรม / ขนาดใหญ่	15–30 ปี	30 ปี (50 ปีภายใต้กฎหมายพิเศษ)	ใช่ โดยการเจรจาต่อรองใหม่
การใช้ประโยชน์ทางการเกษตร	1–6 ปี	12 ปี (โดยทั่วไป)	ใช่ค่ะ กำลังอยู่ระหว่างการพิจารณา
หน่วยงานรัฐบาลใช้	ตามความจำเป็น	ไม่จำกัดระยะเวลา (สถานะสำรอง)	ไม่ได้ระบุ, จัดสรรให้
โครงการ BOI / เขต EEC	30–50 ปี	50 ปี (สูงสุด 99 ปีในกลุ่มประเทศ EEC พร้อมการต่ออายุ)	ใช่ ภายใต้พระราชบัญญัติ EEC

โดยทั่วไปแล้ว ระยะเวลาเช่าสูงสุดคือ 30 ปี มาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทยกฎหมายระบุว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี หากคู่สัญญาตกลงกันในระยะเวลาที่นานกว่านั้น ระยะเวลาจะลดลงเหลือ 30 ปี อย่างไรก็ตาม กฎหมายพิเศษบางฉบับมีข้อยกเว้น พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อวัตถุประสงค์ทางการค้าและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2545 (BE 2545) อนุญาตให้เช่าได้นานถึง 50 ปี สัญญาเช่าเหล่านี้ใช้กับโครงการทางการค้าและอุตสาหกรรมที่มีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์การลงทุนขั้นต่ำ พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 (BE 2561) หรือที่เรียกว่าพระราชบัญญัติ EEC อนุญาตให้เช่าได้นานถึง 50 ปี และยังอนุญาตให้ต่ออายุได้ 49 ปีในเขต EEC ที่กำหนดไว้

สำคัญ: เงื่อนไขการต่อสัญญาในสัญญาเช่าราชพัฒนาไม่ได้ก่อให้เกิดสิทธิโดยสมบูรณ์ การต่อสัญญาขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของกรมธนารักษ์เสมอ เงื่อนไขต่างๆ รวมถึงอัตราค่าเช่า อาจมีการเจรจาใหม่ได้เมื่อต่อสัญญา ผู้เช่าไม่ควรคิดว่าการต่อสัญญาจะเกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ

6.3 อัตราค่าเช่าและค่าธรรมเนียม

อัตราค่าเช่าที่ดินราชพัฒน์สถุคิดจากมูลค่าที่ดินประเมินของกรมธนารักษ์ ไม่ได้คิดจากราคาตลาด โดยทั่วไปอัตราค่าเช่าจะต่ำกว่าอัตราค่าเช่าในตลาดเอกชน สูตรการคำนวณจะแตกต่างกันไปตามประเภทการใช้งาน แต่กรมธนารักษ์จะเผยแพร่แนวทางและตารางอัตราค่าเช่า นอกจากค่าเช่ารายเดือนหรือรายปีแล้ว ผู้เช่ามักจะต้องจ่ายค่ามัดจำ (เงินกินเปล่า) ด้วย และอาจต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้สิ่งปลูกสร้างด้วย หากสัญญาเช่ารวมถึงอาคารของรัฐ

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสัญญาเช่าที่ดินแบบราชพัฒนามาตรฐาน คือ 1% ของมูลค่าการเช่าทั้งหมด ซึ่งครอบคลุมตลอดระยะเวลาการเช่า โดยเป็นไปตามตารางค่าธรรมเนียมของกรมที่ดินสำหรับสัญญาเช่าที่ดินที่จดทะเบียนในประเทศไทย และต้องเสียอากรแสตมป์ 0.1% ของมูลค่าการเช่าทั้งหมด (สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรได้รับการยกเว้นอากรแสตมป์)

ค่าธรรมเนียม/ค่าใช้จ่าย	ประเมิน	ชำระโดย	หมายเหตุ
ค่าเช่ารายปี	อ้างอิงจากสูตรมูลค่าที่ประเมิน	ผู้เช่า	ต่ำกว่าอัตราในตลาดเอกชน
เงินหลัก (เงินกินเปล่า)	แตกต่างกันไปตามแต่ละที่พัก	ผู้เช่า	ชำระเงินล่วงหน้าครั้งเดียว
ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนสัญญาเช่า	1% ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาสัญญาเช่า	ผู้เช่า (ตามการปฏิบัติ)	จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแล้ว
อากรแสตมป์	0.1% ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาสัญญาเช่า	ร่วมกัน (ตามกฎหมาย); ผู้เช่า (ตามธรรมเนียมปฏิบัติ)	สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรได้รับการยกเว้นภาษี
ภาษีที่ดินและอาคาร	แตกต่างกัน (0.01%, 0.7% ของมูลค่าประเมิน)	ผู้เช่า (หากระบุไว้ในสัญญา)	ภายใต้พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและอาคาร พ.ศ. 2562

กฎกระทรวง พ.ศ. 2545 (2002); แชนด์ลาร์ เอ็มเอชเอ็ม, “การทำธุรกิจในประเทศไทย,” ตาราง 8-1.

6.4 ขั้นตอนการทำสัญญาเช่าโดยละเอียด

การขอเช่าที่ดินในเขตราชพัฒนามีหลายขั้นตอนและมักใช้เวลาหลายเดือนกว่าจะแล้วเสร็จ ระยะเวลาที่แน่นอนขึ้นอยู่กับขนาดและมูลค่าของโครงการ

ขั้นตอนที่ 1: การระบุและสอบถาม: ผู้เช่าระบุที่ดินแปลงราชพัสดุโดยเฉพาะ โดยไปสอบถามที่สำนักงานธนารักษ์จังหวัด (สำนักงานธนารักษ์พื้นที่) สำนักงานจะยืนยันว่าที่ดินมีให้เช่าและประเภทการใช้งานที่ได้รับอนุญาตหรือไม่

ขั้นตอนที่ 2 การส่งใบสมัคร: ผู้สมัครยื่นคำขอเช่าอย่างเป็นทางการ โดยแนบเอกสารประจำตัวและใบจดทะเบียนธุรกิจสำหรับนิติบุคคล นอกจากนี้ยังต้องแนบแผนการใช้ประโยชน์ที่เสนอและหลักฐานแสดงความสามารถทางการเงิน ผู้สมัครต้องแนบเอกสารประกอบอื่นๆ ที่ระเบียบกระทรวงที่เกี่ยวข้องกำหนดด้วย

ขั้นตอนที่ 3: การประเมินและตรวจสอบกระทรวงการคลังจะทำการตรวจสอบพื้นที่ และประเมินใบสมัครตามระเบียบของกระทรวง รวมถึงพิจารณาอัตราค่าเช่าและเงื่อนไขที่เสนอ สำหรับโครงการขนาดใหญ่ อาจจำเป็นต้องมีการประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมด้วย

ขั้นตอนที่ 4 การอนุมัติจากคณะกรรมการหรือรัฐมนตรี: ขึ้นอยู่กับมูลค่าและประเภทของสัญญาเช่า การขออนุมัติอาจมาจากอธิบดีกรมธนารักษ์ คณะกรรมการที่ดินราชพัฒนา หรือรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง โครงการที่มีมูลค่าเกินกว่าเกณฑ์ที่กำหนดจะต้องได้รับการอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี

ขั้นตอนที่ 5: การลงนามสัญญาเช่าและจดทะเบียนหลังจากได้รับการอนุมัติแล้ว กระทรวงการคลังและผู้เช่าจะลงนามในสัญญาเช่า หากระยะเวลาการเช่ามากกว่า 3 ปี คุณต้องไปจดทะเบียน ณ หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง สำนักงานที่ดิน. สิ่งนี้ช่วยให้มั่นใจได้ว่าสามารถบังคับใช้ได้ภายใต้ มาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ขั้นตอนที่ 6, การปฏิบัติตามสัญญาอย่างต่อเนื่อง: ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาเช่า ซึ่งรวมถึงข้อจำกัดในการใช้ทรัพย์สิน หน้าที่ในการบำรุงรักษา และการรายงานอย่างสม่ำเสมอ กระทรวงการคลังมีสิทธิ์ตรวจสอบทรัพย์สิน และอาจยกเลิกสัญญาเช่าได้หากมีการละเมิดสัญญาอย่างร้ายแรง.

7. ประเภทของการใช้ประโยชน์ที่ดินราชพัฒนาที่ได้รับอนุญาต

กรมธนารักษ์อนุญาตให้ใช้ที่ดินราชพัฒน์ศูทรได้หลายประเภท รวมถึงการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ เช่น โรงแรม ห้างสรรพสินค้า ตลาด และอาคารพาณิชย์ นอกจากนี้ยังอนุญาตให้ใช้เพื่อที่อยู่อาศัย การศึกษา และศาสนา เช่น วัด โรงเรียน และมหาวิทยาลัย การเกษตรก็ได้รับอนุญาตเช่นกัน หน่วยงานราชการสามารถใช้ที่ดินเพื่อการบริหารราชการได้ การใช้ประโยชน์ที่ได้รับอนุญาตสำหรับที่ดินแต่ละแปลงนั้นมาจากแผนผังการใช้ที่ดินของกรมธนารักษ์ ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ได้รับอนุมัติ การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์โดยไม่ได้รับอนุญาตถือเป็นเหตุให้ยกเลิกสัญญาเช่าได้

ที่ดินราชพัฒนาเป็นที่ดินเพื่อการพาณิชย์ขนาดใหญ่หลายแห่งในกรุงเทพฯ และจังหวัดอื่นๆ ซึ่งรวมถึงตลาดที่มีชื่อเสียง ร้านค้าของรัฐบาล และโครงการโรงแรมบางแห่ง ลักษณะการเช่าระยะยาวและอัตราค่าเช่าที่ต่ำกว่า ทำให้การเช่าที่ดินราชพัฒนาเป็นที่น่าสนใจในเชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าต้องยอมรับข้อจำกัดเมื่อเช่าจากรัฐบาล ผู้เช่าไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้อย่างสมบูรณ์

8. ชาวต่างชาติและที่ดินราชพัฒน์สดุ

ประเด็นเรื่องที่ดินราชพัฒนาและการลงทุนจากต่างประเทศเป็นประเด็นที่ซับซ้อนในกฎหมายไทย โดยทั่วไปแล้ว การเช่าที่ดินราชพัฒนาจะมอบให้แก่คนไทยหรือนิติบุคคลที่จดทะเบียนในประเทศไทย ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (ค.ศ. 2497) จำกัดการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ นโยบายภายในของกระทรวงการคลังก็เข้มงวดเช่นกัน โดยใช้แนวทางที่คล้ายคลึงกันในการให้เช่าที่ดินของรัฐ

อย่างไรก็ตาม ชาวต่างชาติสามารถเข้าถึงที่ดินราชภัฏสวัสดิ์ได้ทางอ้อมผ่านโครงสร้างที่ได้รับการยอมรับหลายรูปแบบ บริษัทที่มีผู้ถือหุ้นไทยเป็นส่วนใหญ่ โดยผู้ถือหุ้นไทยถือหุ้นอย่างน้อย 51% สามารถยื่นขอเช่าที่ดินราชภัฏสวัสดิ์ได้ตามปกติ นักลงทุนต่างชาติใน บอย โครงการหรือในพื้นที่ EEC อาจเช่าที่ทรัพย์สินแห่งรัฐได้เช่นกัน โดยสามารถทำได้ภายใต้กฎเกณฑ์การเช่าพิเศษตามกฎหมายส่งเสริมการลงทุนที่เกี่ยวข้อง ในกรณีดังกล่าว สัญญาเช่าจะทำขึ้นระหว่างกรมธนารักษ์กับนิติบุคคลของโครงการที่จดทะเบียนในประเทศไทย.

คำเตือนเกี่ยวกับความเสี่ยงทางกฎหมาย: การใช้ผู้ถือหุ้นตัวแทนเพื่อหลีกเลี่ยงการเป็นเจ้าของโดยคนไทย ระเบียบการเข้าถึงที่ราชพัสดุนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย สิ่งนี้เป็นการละเมิด พระราชบัญญัติธุรกิจต่างประเทศ พ.ศ. 2542 (1999) และประมวลกฎหมายที่ดิน การฝ่าฝืนมีโทษทางอาญารวมถึง ค่าปรับ และจำคุก กระทรวงการคลังอาจยกเลิกสัญญาเช่าด้วยหาก ผู้ได้รับการเสนอชื่อ การจัดเตรียมถูกค้นพบ.

8.1 ข้อเสนอสัญญาเช่า 99 ปี

ข้อเสนอที่จะอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองทรัพย์สินได้ สัญญาเช่าที่ดินระยะยาวสูงสุด 99 ปี ข้อเสนอนี้ได้รับการหารือในแวดวงนโยบายของไทยแล้ว ภายใต้ข้อเสนอนี้ เจ้าของที่ดินไทยที่ต้องการให้ชาวต่างชาติเช่าที่ดินจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่กรมธนารักษ์เพื่อกำกับดูแลก่อน จากนั้นผู้เช่าชาวต่างชาติจะถือครองสัญญาเช่าได้นานถึง 99 ปี หลังจากนั้นที่ดินจะกลับคืนสู่กรรมสิทธิ์ของรัฐภายใต้กรมธนารักษ์ อย่างไรก็ตาม จะมีข้อจำกัดป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้าครอบครองที่ดินเพื่อการเกษตรหรือพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดภายใต้โครงการนี้

อย่างไรก็ตาม ณ ต้นปี 2026 ข้อเสนอนี้ยังคงอยู่ในขั้นตอนการอภิปรายและยังไม่ได้บัญญัติเป็นกฎหมาย ปลัดกระทรวงการคลังกล่าวว่า ข้อเสนอนี้จำเป็นต้องมีการแก้ไขกฎหมายทรัพย์สินของรัฐ รวมถึงกฎหมายที่เกี่ยวข้องอื่นๆ ด้วย นอกจากนี้ยังต้องมีการปรึกษาหารือกับประชาชนตามรัฐธรรมนูญ นักลงทุนต่างชาติที่สนใจไม่ควรพึ่งพาข้อเสนอนี้ในการวางแผนปัจจุบัน พวกเขาควรดำเนินการภายใต้กรอบเวลา 30 ปีที่มีอยู่เดิม กฎหมายพิเศษอาจอนุญาตให้มีระยะเวลา 50 ปีได้

9. ที่ดินราชพัฒน์สดุ เทียบกับ ที่ดินส่วนบุคคล เทียบกับ ที่ดินสาธารณะ: การเปรียบเทียบ

คุณสมบัติ	ราชพัสดุแลนด์ (ที่ราชพัสดุ)	ที่ดินส่วนบุคคล (โฉนด / NS4)	โดเมนสาธารณะ (ที่สาธารณะ)
กรรมสิทธิ์	รัฐบาล (กระทรวงการคลัง)	บุคคลหรือนิติบุคคลเอกชน	รัฐเพื่อประโยชน์สาธารณะ
สามารถซื้อได้หรือไม่?	ไม่ (ยกเว้นในกรณีการกำจัดที่จำกัดภายใต้พระราชบัญญัติ BE 2562)	ใช่ครับ สามารถโอนสิทธิ์ได้โดยไม่มีข้อจำกัด	เลขที่
สามารถให้เช่าได้หรือไม่?	ใช่ นานถึง 30 ปี (50 ปีภายใต้กฎหมายพิเศษ)	ใช่ นานถึง 30 ปี (50 ปีภายใต้กฎหมายพิเศษ)	เลขที่
สามารถจำนองได้หรือไม่?	ไม่ (เป็นเพียงสิทธิการเช่าเท่านั้น ไม่มีหลักประกันเป็นที่ดิน)	ใช่	เลขที่
อำนาจการจัดการ	กระทรวงการคลัง	กรมที่ดิน (เฉพาะการลงทะเบียน)	กระทรวงมหาดไทย / การปกครองส่วนท้องถิ่น
เอกสารชื่อเรื่อง	ทะเบียนกระทรวงการคลัง	ชาโนต (NS4), NS3G, NS3	ไม่มีการออกเอกสารสิทธิ์ส่วนบุคคล
ระดับค่าเช่า	ราคาต่ำกว่าราคาตลาด (อิงตามมูลค่าที่ประเมินไว้)	ราคาตลาด (ตกลงกันระหว่างทั้งสองฝ่าย)	ไม่มีข้อมูล
การเข้าถึงจากต่างประเทศ	Limited ผ่านบริษัทในไทย BOI หรือ EEC	ให้เช่าเท่านั้น (ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของได้ ยกเว้นคอนโดมิเนียม)	ไม่มี
กฎหมายสำคัญ	พระราชบัญญัติที่ดินรัชภัฏสวัสดิ์ พ.ศ. 2562 (ซึ่งยกเลิกพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2518)	ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497; ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537-571	ประมวลกฎหมายที่ดิน; มาตรา 1304 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

10. ภาระภาษีที่ดินราชพัฒนา

ภายใต้ ภาษีที่ดินและอาคาร ตามพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 (2019) ที่ดินในเขตราชภัฏสัทที่ให้เช่าแก่ภาคเอกชนอาจต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี ภาษีนี้คำนวณจากมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยใช้อัตราภาษีที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ ซึ่งรวมถึงประเภทที่อยู่อาศัย ประเภทพาณิชย์ ประเภทเกษตรกรรม และประเภทที่ดินว่างเปล่า อัตราภาษีมีช่วงตั้งแต่ 0.01% ถึง 0.7% ของมูลค่าที่ประเมิน ขึ้นอยู่กับประเภทการใช้และระดับมูลค่า.

ที่ดินราชพัสดุที่ส่วนราชการใช้โดยตรงเพื่อกิจการของรัฐ โดยทั่วไปจะได้รับยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อย่างไรก็ตาม เมื่อรัฐนำทรัพย์สินออกให้ผู้เช่าเอกชนเช่าเพื่อใช้ในการประกอบธุรกิจ ผู้เช่าอาจเป็นผู้ชำระภาษีดังกล่าว ทั้งนี้ สัญญาเช่าต้องระบุเงื่อนไขนี้ไว้ ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ซึ่งโดยทั่วไปต่ำกว่าราคาตลาด จะถูกใช้เป็นฐานภาษี.

ผู้เช่าควรตระหนักถึงผลกระทบด้านภาษีเงินได้ของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่สร้างขึ้นบนที่ดินราชพัฒนาด้วย เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง สิ่งปลูกสร้างใดๆ บนที่ดินอาจตกเป็นของรัฐ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในสัญญาเช่า ผู้เช่าอาจได้รับหรือไม่ได้รับค่าชดเชยสำหรับสิ่งปลูกสร้างเหล่านั้น นี่เป็นประเด็นสำคัญในเชิงพาณิชย์ที่ต้องระบุให้ชัดเจนในการเจรจาสัญญาเช่า

อ้างอิง: พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและอาคาร พ.ศ. 2562 (2019); ประมวลกฎหมายรายได้

11. การโอน การเพิกถอน และการจำหน่ายที่ดินของกระทรวงการคลัง

ที่ดินราชภัฏไม่สามารถโอนหรือขายได้อย่างอิสระเหมือนที่ดินส่วนตัว กฎระเบียบดังกล่าวปัจจุบันอยู่ใน บทที่ 5 ของพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562, ซึ่งได้สานต่อโครงการปี 1975 โดยมีการเพิ่มส่วนสำคัญเข้ามาหนึ่งประการ ภายใต้ มาตรา 30, การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินราชพัสดุซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่จัด 19 ใช้เพื่อประโยชน์ของทางราชการโดยเฉพาะ ยังคงต้องการ พระราชบัญญัติ, พร้อมด้วยแผนที่เขตแดนที่แนบมาด้วย ตาม มาตรา 31, การโอนที่ดินรัตชาภัทสทอื่นใดก็ตามต้องปฏิบัติตามเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวงและ ต้องได้รับอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี, ซึ่งพระราชบัญญัติปี 1975 ไม่ได้กำหนดไว้ มีขั้นตอนที่แยกต่างหากในกรณีที่การโอนที่ดินเป็นเพื่อการปฏิรูปที่ดินเกษตรกรรม การเวนคืน หรือโครงการของรัฐบาลที่คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติแล้ว เมื่อที่ดินที่สงวนไว้เพื่อการใช้ประโยชน์ทางราชการไม่จำเป็นอีกต่อไป พระราชกฤษฎีกาจะยกเลิกสถานะการสงวนดังกล่าว โดยต้องแนบแผนที่แสดงขอบเขตไว้ด้วย.

พระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 ได้เพิ่มกลไกใหม่อย่างแท้จริงหนึ่งกลไก และมันทำงานในทางตรงกันข้าม ภายใต้ มาตรา 32, ซึ่งที่ดินราชพัสดุได้มาโดยการอุทิศและไม่ได้นำมาใช้ประโยชน์ภายในระยะเวลาที่ผู้บริจาคกำหนด หรือภายใน ห้าปี ของขวัญ, ผู้บริจาคหรือทายาทอาจขอคืนที่ดินได้. ไม่มีอะไรเทียบเคียงได้ในปี 1975.

อ้างอิง: พระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562 หมวด 5 มาตรา 30 ถึงมาตรา 32.

11. คำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับที่ดินราชพัสดุ (คำพิพากษาฎีกา)

คำพิพากษาของศาลฎีกาไทยตีความพระราชบัญญัติที่ดินรัชพัฒนธรรมและกฎหมายทรัพย์สินของรัฐที่เกี่ยวข้อง คำพิพากษาเหล่านี้ให้แนวทางที่สำคัญเกี่ยวกับการนำกฎหมายเหล่านี้ไปใช้ในทางปฏิบัติ แตกต่างจากระบบกฎหมายคอมมอนลอว์ คำพิพากษาของศาลไทยไม่ได้สร้างบรรทัดฐานที่มีผลผูกพันอย่างเป็นทางการ อย่างไรก็ตาม คำพิพากษาของศาลฎีกามีน้ำหนักโน้มน้าวใจสูง ศาลชั้นล่าง ทนายความ และกรมธนารักษ์มักอ้างอิงถึงคำพิพากษาเหล่านี้ สำหรับผู้เช่า นักลงทุน และที่ปรึกษาทางกฎหมาย การทราบคำพิพากษาสำคัญเหล่านี้เป็นกุญแจสำคัญในการประเมินความเสี่ยง และยังช่วยให้พวกเขาสามารถจัดการข้อพิพาทเกี่ยวกับที่ดินของรัฐได้อีกด้วย

11.1 การจัดประเภท: สิ่งที่เข้าข่ายเป็นทรัพย์สินของรัฐ (สาธารณแห่งแผ่นดิน)

หนึ่งในประเด็นที่พบบ่อยที่สุดในกฎหมายที่ดินของไทยคือ การพิจารณาว่าที่ดินแปลงหนึ่งเป็นที่ดินราชพัฒนา ซึ่งเป็นที่ดินของรัฐที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ของรัฐบาล หรืออาจเป็นที่ดินส่วนบุคคลที่ประชาชนสามารถเป็นเจ้าของและขายได้อย่างอิสระ ศาลฎีกาได้พัฒนากฎหมายและคำพิพากษาที่ครอบคลุมในประเด็นการจำแนกประเภทนี้มาแล้ว

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 5200/2566 (2023)

ในคดีสำคัญนี้ ศาลฎีกาได้พิจารณาถึงน้ำหนักของหลักฐานคำพิพากษาขั้นสุดท้ายก่อนหน้านี้ที่ประกาศว่าที่ดินเป็นทรัพย์สินของรัฐ ที่ดินพิพาทถูกแบ่งมาจากแปลงที่ศาลได้ตัดสินไปแล้วว่าเป็นทรัพย์สินสาธารณะ ทรัพย์สินดังกล่าวถูกใช้เพื่อประโยชน์เฉพาะของรัฐภายใต้มาตรา 1304(3) ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จำเลยโต้แย้งว่าแปลงที่แบ่งย่อยไม่ควรได้รับการจัดประเภทเดียวกัน

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าคำพิพากษาที่มอบกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ฝ่ายหนึ่งสามารถผูกพันบุคคลที่สามได้ เว้นแต่บุคคลที่สามจะพิสูจน์ได้ว่าตนมีสิทธิที่แข็งแกร่งกว่า โดยอ้างอิงจากมาตรา 145 วรรค 2(2) ของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง เนื่องจากจำเลยเพียงแต่ตีความเอกสารที่มีอยู่แล้ว จึงไม่ได้พิสูจน์ว่าตนมีสิทธิที่แข็งแกร่งกว่า ศาลจึงยืนยันสถานะของทรัพย์สินว่าเป็นของรัฐ

หลักการสำคัญ: เมื่อศาลฎีกาจัดประเภทที่ดินว่าเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน สถานะดังกล่าวจะมีผลกับแปลงย่อยทั้งหมด บุคคลภายนอกที่อ้างสิทธิจะต้องพิสูจน์ให้เห็นอย่างชัดแจ้งว่าตนมีกรรมสิทธิ์เหนือกว่า การเพียงแต่นำเสนอการตีความเอกสารที่มีอยู่เดิมในรูปแบบอื่นนั้นยังไม่เพียงพอ.

อ้างอิง: คำพิพากษาฎีกาที่ 5200/2566; CCC มาตรา 1304(3); พรรคคอมมิวนิสต์ มาตรา 145

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 3169/2564 (2021)

คำวินิจฉัยนี้เกี่ยวข้องกับข้อพิพาท กระทรวงการคลังได้จดทะเบียนชื่อของตนบนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) โดยกระทำขึ้นภายหลังจากการซื้อที่ดินมาจากบุคคลผู้หนึ่ง อย่างไรก็ตาม ผู้ครอบครองที่ดินที่แท้จริงคือบุคคลอื่น (“ส.”) ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวมาเป็นเวลาหลายปี ต่อมา ส. ได้ขายที่ดินดังกล่าวให้กับโจทก์.

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ชื่อที่ปรากฏบน น.ส.3 ทำให้เกิดข้อสันนิษฐานเพียงว่ามีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1373 เมื่อผู้ครอบครอง (“ส.”) มีการยึดถือครอบครองที่ดินโดยแท้จริง “ส.” จึงมีสิทธิครอบครองที่ชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 1367 และ “ส.” ยังสามารถโอนสิทธิเหล่านั้นได้ กระทรวงการคลังจดทะเบียนชื่อของตนหลังจากซื้อมาจากผู้ที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งกรณีนี้ไม่สามารถลบล้างสิทธิของผู้ที่ครอบครองที่ดินอยู่จริงได้.

หลักการสำคัญ: การระบุชื่อกระทรวงการคลังในโฉนดที่ดินเป็นการสร้างข้อสันนิษฐาน ไม่ใช่หลักฐานยืนยันขั้นสุดท้าย การครอบครองที่ดินจริงมีผลเหนือกว่าการจดทะเบียนตามเอกสาร บุคคลที่ไม่ได้ครอบครองที่ดินจริงไม่สามารถขายที่ดินให้แก่รัฐบาลได้อย่างถูกต้อง การจดทะเบียนในภายหลังของรัฐบาลไม่ได้แก้ไขข้อบกพร่องนี้

ข้อควรระวังประการหนึ่งก่อนที่คุณจะพึ่งพานี้ว่าเป็นคดีที่ดินราชพัสดุ. ผู้ซื้อในที่นี้คือสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) และมาตรา 36 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 บัญญัติว่าที่ดินที่ได้มานั้น ไม่ ให้ถือเป็นที่ราชพัสดุ หลักเกณฑ์การครอบครองที่คดีวางไว้นั้นเป็นหลักทั่วไปและใช้ได้ในยิงกรณี แต่อตัวที่ดินนั้นอยู่นอกเหนือระบอบที่ราชพัสดุ.

อ้างอิง: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3169/2564; ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1367, 1373; พระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 36 ทวิ.

สิ่งที่พระราชบัญญัติเองให้คำจำกัดความว่าเป็นที่ราชพัสดุ

คำนิยามดังกล่าวไม่ได้มาจากกฎหมายคำพิพากษาเลย แต่ถูกกำหนดไว้ใน มาตรา 6 แห่งพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562, ซึ่งโดยมาตรา 3 ให้ยกเลิกพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2518 ที่แหล่งข้อมูลเก่าแก่ยังคงอ้างอิงอยู่ ที่ราชพัสดุ ได้แก่ (1) อสังหาริมทรัพย์ของรัฐทุกชนิด ซึ่งรวมถึงอาคารและสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ บนที่ดินของรัฐด้วย (2) ที่ดินที่สงวนหรือจัด ให้อيประโยชน์ของรัฐโดยเฉพาะ และ (3) ที่ดินที่สงวนหรือจัดไว้เพื่อใช้ในราชการตามกฎหมายใดๆ.

หมวด 7 ก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน เนื่องจากระบุถึงสิ่งที่มิใช่ที่ดินราชพัสดุ, รวมถึงที่ดินว่างเปล่าและที่ดินถูกทิ้งร้างตามประมวลกฎหมายที่ดิน ที่ดินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่ใช้ for the common use of the people และอสังหาริมทรัพย์ของรัฐวิสาหกิจที่เป็นนิติบุคคลและขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หากแปลงที่ดินของคุณอยู่ภายใต้มาตรา 7 กรมธนารักษ์ไม่ใช่คู่สัญญาของคุณ.

อ้างอิง: พระราชบัญญัติที่ดินราชพัสดุ พ.ศ. 2562 มาตรา 3 มาตรา 6 และมาตรา 7.

11.2 การบุกรุกและการขับไล่ออกจากที่ดินของรัฐ

ข้อพิพาทเกี่ยวกับการบุกรุกที่ดินของรัฐราชพัฒนาโดยไม่ได้รับอนุญาต เป็นหนึ่งในคดีทรัพย์สินของรัฐที่พบบ่อยที่สุดในศาลไทย ศาลฎีกาได้ยืนยันสิทธิของรัฐบาลในการขับไล่ผู้บุกรุก และยังรับรองสิทธิของผู้ครอบครองที่มีสิทธิโดยชอบธรรมด้วย

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 2103/2565 (2022)

โจทก์อาศัยอยู่บนแปลงที่ดินแห่งหนึ่งในจังหวัดกาญจนบุรี ชำระภาษีท้องถิ่น และฝังหลักเขตคอนกรีต ต่อมาสำนักงานธนารักษ์พื้นที่กาญจนบุรีได้รังวัดที่ดินดังกล่าว และพบว่าเป็นที่ราชพัสดุ ทั้งยังมีลักษณะเป็นทางสาธารณประโยชน์ เมื่อบุคคลภายนอกเข้ามาในพื้นที่เพื่อวางท่อระบายน้ำ โจทก์จึงฟ้องคดีฐานบุกรุกและทำให้เสียทรัพย์ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า แม้ที่ดินดังกล่าวท้ายที่สุดแล้วจะเป็นของรัฐ แต่การที่โจทก์ครอบครองทำประโยชน์อยู่เป็นประจำทำให้โจทก์มีอำนาจฟ้อง โดยโจทก์สามารถยื่นฟ้องคดีข้อหาบุกรุกและทำให้เสียทรัพย์ได้ สิทธิครอบครองของโจทก์ซึ่งรับโอนมาจากผู้สلفสิทธิของตนนั้น เพียงพอที่จะดำเนินคดีอาญาได้ แม้ว่ารัฐจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นก็ตาม.

หลักการสำคัญ: บุคคลที่ครอบครองที่ดินราชพัสดุอยู่จริง แม้จะไม่มีการอนุญาตอย่างเป็นทางการ ก็ยังมีสิทธิครอบครองซึ่งศาลจะให้ความคุ้มครองต่อการรบกวนจากบุคคลภายนอก อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้ไม่ได้สร้างสิทธิความเป็นเจ้าของ ผู้ครอบครองยังคงอยู่ภายใต้อำนาจของกรมธนารักษ์ในการเรียกคืนที่ดินดังกล่าว.

อ้างอิง: คำพิพากษาฎีกาที่ 2103/2565; ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362, 365, 358

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 8649/2560 (2017)

จำเลยให้การรับสารภาพฐานบุกรุกที่ดินราชพัสดุ ตามประมวลกฎหมายที่ดินและพระราชบัญญัติป่าไม้รวมกัน และโจทก์ยังขอให้ขับไล่จำเลย คนงาน ผู้รับจ้าง ตัวแทน และบริวารด้วย ศาลชั้นต้นวินิจฉัยการกระทำดังกล่าวว่า การกระทำกรรมเดียวผิดกฎหมายหลายบท และถูกลงโทษตามบทหนักที่สุด ซึ่งเป็นวิธีที่มาตรา 90 ของประมวลกฎหมายอาญาใช้ มิใช่กรณีการรวมโทษหลายบทจากแต่ละกฎหมายเข้าด้วยกัน.

สิ่งที่ศาลสูงสุดตัดสินจริงๆ นั้นแคบกว่าและคุ้มค่าที่จะรู้หากคุณถูกตั้งข้อหา. มันวินิจฉัยว่า มาตรา 74 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติป่าไม้ มิใช่บทบัญญัติที่กำหนดความผิดแต่อย่างใด. กฎหมายดังกล่าวมีอำนาจเพียงแค่ริบเครื่องมือ สัตว์ พาหนะ และเครื่องจักรที่ใช้ในการกระทำความผิดบางประการเท่านั้น ดังนั้น การพิพากษาลงโทษจำเลยภายใต้กฎหมายฉบับนี้จึงไม่ถูกต้อง และเนื่องจากโจทก์ไม่ได้ระบุในคำฟ้องว่ามีการยึดสิ่งใดไว้ จึงไม่มีสิ่งใดให้ศาลริบ แม้ว่าจะมีคำขอดังกล่าวปรากฏอยู่ที่ส่วนท้ายของฟ้องก็ตาม.

อ้างอิง: คำพิพากษาฎีกาที่ 8649/2560; ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 9, 108; พระราชบัญญัติป่าไม้ มาตรา 54, 55

11.3 ข้อพิพาทเกี่ยวกับการเช่าและสิทธิในการเช่าช่วง

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 8901/2563 (2020)

คำพิพากษาสำคัญนี้วินิจฉัยถึงสถานะทางกฎหมายของผู้เช่าช่วงบนที่ดินราชพัสดุ จำเลยซึ่งเป็นหน่วยงานที่ครอบครองพื้นที่ราชพัสดุและทำหน้าที่เป็นผู้ให้เช่าประธาน ได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ที่ 1 จากนั้นโจทก์ที่ 1 ได้นำทรัพย์สินออกให้โจทก์ที่ 2 เช่าช่วง และโจทก์ที่ 2 ได้นำทรัพย์สินออกให้โจทก์ที่ 3 เช่าช่วงต่อมา เมื่อเกิดข้อพิพาท โจทก์ที่ 3พยายามอ้างสิทธิโดยตรงต่อกรมธนารักษ์.

ศาลฎีกาพิพากษาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 545 ผู้เช่าช่วงต้องรับผิดโดยตรงต่อผู้ให้เช่าเดิม นี่คือหน้าที่ความรับผิดทางเดียว นี่คือข้อยกเว้นตามกฎหมายต่อหลักการทั่วไป โดยปกติสัญญาจะมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาที่ลงชื่อในสัญญาเท่านั้น ศาลวินิจฉัยว่าข้อยกเว้นนี้จะตีความย้อนกลับไม่ได้ ข้อยกเว้นนี้ไม่อนุญาตให้ผู้เช่าช่วงฟ้องร้องผู้ให้เช่าเดิมได้ เนื่องจากไม่มีกฎหมายใดให้สิทธิผู้เช่าช่วงฟ้องร้องผู้ให้เช่าเดิมได้ โจทก์ที่ 3 จึงไม่มีอำนาจฟ้องและคำฟ้องจึงถูกยกเช่นกัน.

หลักการสำคัญ (สำคัญสำหรับผู้เช่า): มาตรา 545 เดินรถทางเดียวเท่านั้น ผู้เช่าช่วงคือ รับผิดชอบโดยตรงต่อ ผู้ให้เช่าหลัก แต่ได้มา ไม่มีสิทธิที่จะต่อต้าน และข้อยกเว้นนั้นไม่สามารถตีความย้อนกลับได้ บนที่ดินราชพัสดุ ผู้ให้เช่าประธานคือหน่วยงานของรัฐที่ถือครองพื้นที่นั้น ซึ่งไม่จำเป็นต้องเป็นกรมธนารักษ์เอง ดังนั้นจึงต้องระบุจากสัญญาเช่าประธานก่อนที่จะด่วนสรุปว่าคู่สัญญาของคุณคือใคร ไม่ว่ากรณีใด ผู้เช่าช่วงต้องบังคับใช้สิทธิของตนกับผู้ให้เช่าโดยตรงของตน: หากสัญญาเช่าประธานสิ้นสุดลง ผู้เช่าช่วงจะไม่สามารถคัดค้านการตัดสินใจนั้นได้และทำได้เพียงเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้เช่าประธานเท่านั้น.

อ้างอิง: คำพิพากษาฎีกาที่ 8901/2563; ป.ป.ช. มาตรา 545

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 13387/2555 (2012)

เจ้าของที่ดินสองรายเป็นโจทก์ฟ้องจำเลยสี่รายในประเด็นว่าที่ดินที่วิทยาลัยเกษตรศาสตร์ครอบครองอยู่นั้นเป็นที่ราชพัสดุหรือไม่ จำเลยสองรายในจำนวนนั้นคือวิทยาลัยฯ และ สำนักงานคลังจังหวัดสิงห์บุรี (ธนารักษ์พื้นที่สิงห์บุรี).

ศาลสูงสุดได้ขับไล่สองคนนั้นออกจากคดี และนี่คือประเด็นสำคัญในทางปฏิบัติสำหรับทุกคนที่วางแผนจะฟ้องร้อง. มันอ่านเนื้อความในคำฟ้องแทนที่จะเป็นชื่อในหัวเรื่อง พบว่าทั้งคู่ถูกฟ้องแล้ว ในฐานะหน่วยงานย่อยของรัฐบาล แทนที่จะเป็นบุคคลที่เป็นหัวหน้า และแย้งว่าหน่วยย่อยซึ่ง บุคคลธรรมดาที่ไม่ได้เป็นนิติบุคคลจะไม่สามารถถูกฟ้องร้องดำเนินคดีได้เลย. โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย สำนักงานคลังจังหวัดเป็นส่วนราชการส่วนภูมิภาคสังกัดกรมธนารักษ์ มิได้มีฐานะเป็นนิติบุคคลต่างหากจากกัน.

เอฟเฟกต์จริง ตั้งชื่อ กระทรวงการคลัง ตัวของมันเอง หรือกระทรวงที่หน่วยงานนั้นสังกัดอยู่ การระบุชื่อสำนักงานประจำจังหวัดจะทำให้คุณเสียจำเลยรายนั้นไป และศาลจะพิจารณาจากวิธีที่คุณบรรยายฟ้อง ไม่ใช่จากชื่อคดี.

อ้างอิง: คำพิพากษาฎีกาที่ 13387/2555.

11.4 ความสิ้นสุดของการพิจารณาใหม่: เมื่อศาลอุทธรณ์มีคำพูดคำจาเด็ดขาด

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 5161/2566 (2023)

นี่คือคำวินิจฉัยในเรื่องวิธีพิจารณาความ ไม่ใช่คดีที่เกี่ยวกับที่ดิน และเรานำมารวมไว้เพื่อเป็นบรรทัดฐานเรื่องหลักเกณฑ์การอุทธรณ์ที่วินิจฉัยแล้วเท่านั้น. การดำเนินคดีที่มูลเหตุเบื้องหลังนั้นไม่เกี่ยวข้องกับโฉนดที่ดินแต่อย่างใด โดยเกี่ยวข้องกับข้อหาตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 112 ควบคู่ไปกับคดีฉ้อโกงอีกคดีหนึ่งเกี่ยวกับสัญญาการก่อสร้าง.

กฎคือส่วนที่มีประโยชน์ และมันใช้กับคดีอาญาที่ได้รับการพิจารณาใหม่ทุกคดี เมื่อศาลชั้นต้นได้รื้อฟื้นคดีขึ้นมาใหม่ภายใต้ พระราชบัญญัติรื้อฟื้นคดีขึ้นพิจารณาใหม่ พ.ศ. 2526, เพิกถอนคำพิพากษาเดิมและพิพากษาใหม่ภายใต้มาตรา 13(1) สิทธิอุทธรณ์ย่อมเป็นไปตามมาตรา 15 หากคำพิพากษาใหม่นั้นขึ้นสู่ศาลอุทธรณ์, คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ถือเป็นที่สุด และจะไม่มีการยื่นอุทธรณ์ใด ๆ ต่อศาลฎีกาอีก จำเลยที่ยื่นอุทธรณ์เข้ามาไม่ว่าอย่างไรก็ตามจะพบว่าคำอุทธรณ์นั้นไม่เคยได้รับการรับ องค์การพิจารณาอย่างถูกต้องตามกฎหมายตั้งแต่ต้น.

อ้างอิง: คำพิพากษาฎีกาที่ 5161/2566; พระราชบัญญัติการพิจารณาคดีอาญา พ.ศ. 2526 มาตรา 13, 15

11.5 ประเด็นเกี่ยวกับเขตอำนาจศาล: ศาลแพ่งเทียบกับศาลปกครอง

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 4818/2562 (2019)

คำตัดสินทางกระบวนการที่สำคัญนี้ได้ชี้แจงขอบเขตอำนาจศาลแพ่งและศาลปกครองในคดีพิพาทที่ดินราชพัฒน์สดุ โจทก์ได้ยื่นฟ้องคดีแพ่งเพื่อท้าทายความชอบด้วยกฎหมายของพระราชกฤษฎีกาที่กระทบต่อทรัพย์สินของรัฐ คณะกรรมการระงับข้อพิพาทด้านเขตอำนาจศาลได้วินิจฉัยว่าคดีนี้เป็นการท้าทายความชอบด้วยกฎหมายของพระราชกฤษฎีกา

พระราชกฤษฎีกาดังกล่าวออกโดยหรืออนุมัติโดยคณะรัฐมนตรี คณะกรรมการกล่าวว่าประเด็นนี้อยู่ในเขตอำนาจศาลปกครองสูงสุดแต่เพียงผู้เดียว ศาลฎีกายืนยันว่าคำตัดสินของคณะกรรมการเป็นที่สิ้นสุด โดยอ้างอิงตามมาตรา 10 และ 11 แห่งพระราชบัญญัติการระงับข้อพิพาทเขตอำนาจศาล พ.ศ. 2545 ศาลแพ่งต้องโอนคดีหรือยกฟ้องเพื่อให้คู่กรณีสามารถยื่นฟ้องใหม่ต่อศาลปกครองได้

หลักการสำคัญ: ข้อพิพาทที่ท้าทายพระราชกฤษฎีกาเกี่ยวกับที่ดินราชพัฒนาต้องยื่นต่อศาลปกครองสูงสุดเท่านั้น ห้ามยื่นฟ้องในศาลแพ่ง การยื่นฟ้องผิดศาลจะส่งผลให้ถูกยกฟ้องหรือโอนคดี ทำให้ผู้ฟ้องเสียเวลาและค่าใช้จ่ายจำนวนมาก ทนายความควรประเมินเขตอำนาจศาลอย่างรอบคอบก่อนเริ่มดำเนินการทางกฎหมาย

อ้างอิง: คำพิพากษาฎีกาที่ 4818/2562; พระราชบัญญัติระงับข้อพิพาทตามเขตอำนาจศาล พ.ศ. 2542 มาตรา 10, 11

11.6 การแปลงพื้นที่ป่าสงวนเป็นที่ราชพัสดุ: สิ่งที่คดีหมิ่นประมาทตัดสินและไม่ได้ตัดสิน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 321/2568

อ่านอันนี้ให้ดี เพราะนี่คือคดีหมิ่นประมาททางอาญา ไม่ใช่คำวินิจฉัยเรื่องกฎหมายที่ดิน. กรณีนี้ถูกนำมารวมไว้ที่นี่เพียงเพราะว่าการเปลี่ยนสภาพพื้นที่ป่าสงวนแห่งชาติให้เป็นที่ราชพัสดุเป็นประเด็นที่มีการกล่าวหา ในกรณีนี้จากจังหวัดเพชรบูรณ์ จำเลยได้ติดป้ายไวนิลขนาดใหญ่ ป้ายเหล่านี้ถูกติดตั้งไว้ตามทางหลวงสายพิษณุโลก-หล่มสัก โดยกล่าวหาว่าผู้ว่าราชการจังหวัดได้ดำเนินการขออนุมัติจากคณะรัฐมนตรี การอนุมัติดังกล่าวคือการเปลี่ยนสภาพพื้นที่ป่าสงวนแห่งชาติให้เป็นที่ราชพัสดุ จำเลยอ้างว่าการกระทำนี้จะเอื้อประโยชน์แก่กลุ่มทุนและนักการเมือง ซึ่งถูกกล่าวหาว่ามีความเชื่อมโยงกับการบุกรุกป่าผิดกฎหมายในพื้นที่เขาค้อ ป้ายดังกล่าวใช้ถ้อยคำทำนองว่า “ใช้เขาค้อเป็นโมเดลเพื่อช่วยเหลือนักการเมืองที่ฮุบที่ดินป่าไม้ให้สามารถถือครองได้อย่างถูกกฎหมาย”

ศาลฎีกายืนยันคำพิพากษาความผิดฐานหมิ่นประมาท ศาลพบว่าข้อกล่าวหาของจำเลยไม่เป็นความจริง ผู้ว่าราชการจังหวัดเพียงแต่ปฏิบัติตามนโยบายของรัฐบาลที่มีอยู่ ซึ่งเป็นวิธีหนึ่งในการแก้ไขปัญหาการบุกรุกป่าอย่างผิดกฎหมาย ศาลยังวินิจฉัยว่าการติดป้ายประกาศในที่สาธารณะไม่ใช่การวิพากษ์วิจารณ์โดยสุจริต ซึ่งขัดต่อมาตรา 329 แห่งประมวลกฎหมายอาญา ศาลจึงยืนยันค่าเสียหายเป็นเงิน 500,000 บาท สำหรับความเสียหายต่อชื่อเสียง

ความสำคัญของกฎหมายที่ราชพัสดุ ระบุไว้อย่างแม่นยำ. ศาลไม่ได้มีคำวินิจฉัยว่าการเปลี่ยนพื้นที่ป่าสงวนแห่งชาติให้เป็นที่ราชพัสดุดังกล่าวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ และคดีนี้ก็ไม่ได้เป็นบรรทัดฐานว่าชอบด้วยกฎหมาย สิ่งที่ศาลวินิจฉัยในระหว่างที่ระบุว่าข้อกล่าวหานั้นไม่เป็นความจริง มีขอบเขตที่แคบกว่า กล่าวคือ ผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นเจ้าหน้าที่ที่มีหน้าที่ปกป้องรักษาป่าและ “เพียงแต่ปฏิบัติไปตามนโยบายของรัฐบาลในขณะนั้น ซึ่งเป็นเพียงแนวทางหนึ่งในการแก้ปัญหาการบุกรุกป่าสงวนแห่งชาติเท่านั้น” สิ่งดังกล่าวพิสูจน์ว่าแนวทางการแปลงสภาพเช่นว่านั้นถูกดำเนินตามนโยบายของรัฐบาลใน ะยะเวลาดังกล่าว แต่มิได้พิสูจน์ว่าแนวทางดังกล่าวมีความถูกต้องตามกฎหมายแต่อย่างใด และไม่มีข้อความใดในคำพิพากษาที่กล่าวถึงประเด็นนี้ ขอให้ถือว่ากลไกการแปลงสภาพดังกล่าวเป็นเรื่องนโยบายที่จะต้องตรวจสอบกับกรมธนารักษ์และพระราชบัญญัติที่เกี่ยวข้อง มิใช่เป็นสิ่งที่ข้อยยุติโดยคำพิพากษานี้.

อ้างอิง: คำพิพากษาฎีกาที่ 321/2568; ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 136, 328, 329

11.7 ตารางสรุป: หลักการสำคัญของศาลฎีกาเกี่ยวกับที่ดินรัชพัฒน์ทุติยภูมิ

ประเด็นทางกฎหมาย	หมายเลขคดี	ปี	หลักการ/คำตัดสินสำคัญ
การจำแนกประเภททรัพย์สินของรัฐครอบคลุมถึงการแบ่งที่ดินด้วย	5200/2566	2023	เมื่อที่ดินได้รับการจัดประเภทเป็นทรัพย์สินของรัฐแล้ว ที่ดินที่แบ่งย่อยทั้งหมดจะได้รับการจัดประเภทเดียวกัน บุคคลที่สามจะต้องพิสูจน์สิทธิ์ที่เหนือกว่าจึงจะมีสิทธิ์นั้นได้
การครอบครองที่แท้จริงย่อมมีผลเหนือกว่าการจดทะเบียนตามเอกสาร	3169/2564	2021	การครอบครองทางกายภาพย่อมเหนือกว่าชื่อของกระทรวงการคลังบนโฉนดที่ดิน การจดทะเบียนของรัฐโดยไม่มีการครอบครองจริงเป็นเพียงแค่พิธีการเท่านั้น.
ผู้พักอาศัยยังคงมีสิทธิในการครอบครองต่อบุคคลภายนอก	2103/2565	2022	แม้แต่ผู้ที่อยู่อาศัยในที่ดินของรัฐโดยไม่ได้รับอนุญาตก็สามารถฟ้องร้องผู้บุกรุกที่เป็นบุคคลภายนอกได้ สิทธิในการครอบครองมีอยู่โดยไม่ขึ้นกับกรรมสิทธิ์
ผู้เช่าช่วงไม่มีสิทธิเรียกร้องโดยตรงต่อผู้ให้เช่าประธาน	8901/2563	2020	ป.พ.พ. มาตรา 545 เดินทางเดียว: ผู้เช่าช่วงต้องรับผิดโดยตรงต่อผู้ให้เช่าประธาน แต่ไม่ได้สิทธิใดๆ พบผู้ให้เช่าเดิมของคุณบังคับเอาเถอะ ไปบังคับกับผู้ให้เช่าคู่สัญญาของคุณเอง.
การคัดค้านพระราชกฤษฎีกาจะถูกส่งไปยังศาลปกครอง	4818/2562	2019	ข้อพิพาทเกี่ยวกับพระราชกฤษฎีกาที่กระทบต่อทรัพย์สินของรัฐ อยู่ในเขตอำนาจศาลปกครองสูงสุดแต่เพียงผู้เดียว
มาตรา 74 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติป่าไม้ เป็นอำนาจในการริบ ไม่ใช่ความผิด	8649/2560	2017	การบุกรุกที่ดินของรัฐมีความผิดต้องรับโทษตามประมวลกฎหมายที่ดินและพระราชบัญญัติป่าไม้ร่วมกัน แต่ถือเป็นการกระทำกรรมเดียวและให้ลงโทษตามบทที่มีโทษหนักที่สุด การพิพากษาลงโทษตามมาตรา 74 ทวิ ซึ่งกำหนดให้ริบทรัพย์สินอย่างเดียวจึงไม่ถูกต้อง.
สำนักงานคลังจังหวัดไม่สามารถถูกฟ้องร้องได้	13387/2555	2012	สำนักงานคลังจังหวัดเป็นหน่วยงานย่อยของรัฐ ไม่ใช่นิติบุคคล จึงถูกฟ้องร้องไม่ได้ ให้ระบุชื่อกรมคลังเอง.
ไม่ใช่คำวินิจฉัยกฎหมายที่ดิน (คดีหมิ่นประมาท)	321/2568	2025	คำพิพากษาคดีหมิ่นประมาททางอาญา โดยบันทึกไว้ว่าการเปลี่ยนสภาพป่าเป็นที่ราชพัสดุนั้นกำลังดำเนินการเป็นนโยบายของรัฐในขณะนั้น แต่ไม่ได้วินิจฉัยแต่อย่างใดว่าการเปลี่ยนสภาพดังกล่าวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่.
ความสิ้นสุดคดีในการพิจารณาใหม่ (เป็นกฎกระบวนพิจารณา ไม่ใช่คดีที่ดิน)	5161/2566	2023	เมื่อมีการพิจารณาคดีใหม่ตามพระราชบัญญัติการรื้อฟื้นคดีอาญาขึ้นพิจารณาใหม่ คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ให้ถือเป็นที่สุดและจะฎีกาไปยังศาลฎีกาอีกไม่ได้.

บทเรียนเชิงปฏิบัติสำหรับผู้เช่าและนักลงทุน

คำวินิจฉัยของศาลฎีกาเกี่ยวกับที่ดินราชพัฒน์สถุให้บทเรียนสำคัญในทางปฏิบัติสำหรับทุกคนที่เช่าหรือทำธุรกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สินของรัฐ:

1. ดำเนินการตรวจสอบข้อมูลอย่างละเอียดถี่ถ้วนเกี่ยวกับการจำแนกประเภทที่ดิน คำตัดสินหมายเลข 5200/2566 แสดงให้เห็นว่า การจำแนกประเภททรัพย์สินของรัฐ เมื่อกำหนดแล้ว จะเปลี่ยนแปลงได้ยากมาก ก่อนที่จะทำธุรกรรมที่ดินใดๆ ที่อาจเกี่ยวข้องกับรัฐบาล ควรตรวจสอบประวัติการจำแนกประเภท ใช้บันทึกจากกระทรวงการคลังและกรมที่ดินประกอบการพิจารณา

2. ตรวจสอบการครอบครองที่แท้จริง ไม่ใช่แค่เอกสารสิทธิ์ คำตัดสินในคดีหมายเลข 3169/2564 แสดงให้เห็นว่าศาลไทยให้ความสำคัญกับผู้ที่ใช้และครอบครองที่ดินเป็นหลัก ไม่ได้พิจารณาเพียงแค่ชื่อในโฉนดที่ดินเท่านั้น ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการซื้อที่ดินจากหน่วยงานที่อ้างสิทธิ์ในที่ดินโดยรัฐบาล

3. จัดทำข้อตกลงการเช่าช่วงอย่างรอบคอบ คำตัดสินเลขที่ 8901/2563 ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ผู้เช่าช่วงไม่มีสิทธิ์เรียกร้องโดยตรงจากกรมธนารักษ์ สัญญาเช่าช่วงที่ดินราชพัฒนาจะต้องมีข้อกำหนดคุ้มครองจากผู้เช่าหลัก เนื่องจากหากสัญญาเช่าหลักสิ้นสุดลง ผู้เช่าช่วงสามารถเรียกร้องได้เฉพาะจากผู้เช่าหลักเท่านั้น ไม่สามารถเรียกร้องจากรัฐบาลได้

4. ยื่นฟ้องต่อศาลที่ถูกต้อง คำตัดสินที่ 4818/2562 ยืนยันกฎข้อนี้ คุณต้องยื่นคัดค้านการตัดสินใจของรัฐบาลต่อศาลปกครอง ซึ่งรวมถึงพระราชกฤษฎีกาและระเบียบกระทรวงต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อการตัดสินใจเหล่านั้นมีผลกระทบต่อที่ดินราชพัฒนา อย่าไปยื่นฟ้องในศาลแพ่ง การยื่นฟ้องผิดศาลเป็นการเสียเวลาและทรัพยากร

5. การเข้าครอบครองโดยไม่ได้รับอนุญาตมีโทษทางอาญา แต่ให้ตรวจสอบมาตราที่ถูกตั้งข้อหาด้วย. การบุกรุกที่ดินของรัฐเป็นคดีอาญา ไม่ใช่แค่ข้อพิพาททางแพ่งเพียงอย่างเดียว และสามารถสั่งขับไล่ผู้ครอบครองและคนงานพร้อมกันได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8649/2560 เป็นข้อเตือนใจในอีกด้านหนึ่ง คือศาลล่างพิพากษาลงโทษภายใต้บทบัญญัติของพระราชบัญญัติป่าไม้ที่ไม่ได้บัญญัติให้เป็นความผิด และศาลฎีกาได้ยกฟ้องในส่วนนั้น จงอ่านทุกมาตราในข้อกล่าวหาก่อนที่จะให้คำปรึกษาเกี่ยวกับความเสี่ยงที่จะได้รับโทษ.

12. ข้อควรพิจารณาในทางปฏิบัติและความเสี่ยง

การให้เช่าที่ดินราชพัฒน์สดูมีข้อดีในเชิงพาณิชย์หลายประการ โดยเฉพาะค่าเช่าที่ต่ำกว่าและการเข้าถึงทำเลทองที่เป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐ อย่างไรก็ตาม การให้เช่าที่ดินประเภทนี้ก็มีความเสี่ยงเฉพาะตัวที่การซื้อขายที่ดินโดยเอกชนไม่มี

ไม่มีส่วนได้ส่วนเสียในกรรมสิทธิ์: ผู้เช่าจะได้มาเพียงสิทธิการเช่าเท่านั้น ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ที่ดินไม่สามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันจำนองได้ ถึงกระนั้น สิทธิการเช่าก็ยังอาจมีมูลค่าอยู่บ้างในการเจรจาจัดหาเงินทุน สิ่งนี้จำกัดความสามารถของผู้เช่าในการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินเพื่อการจัดหาเงินทุนจากภายนอก.

ดุลพินิจของรัฐบาลในการต่ออายุ: การต่อสัญญาเช่าไม่ใช่สิทธิ แต่เป็นสิทธิพิเศษ กระทรวงการคลังอาจปฏิเสธการต่อสัญญา เปลี่ยนแปลงเงื่อนไข หรือจัดสรรที่ดินใหม่เพื่อวัตถุประสงค์อื่น ผู้เช่าที่ลงทุนจำนวนมากในการปรับปรุงควรเจรจาเงื่อนไขการต่อสัญญาและค่าชดเชยให้ชัดเจนในสัญญาเช่าเดิม

ข้อจำกัดในการโอนสิทธิ์: ต่างจากการเช่าทั่วไป การเช่าที่ราชพัสดุโดยปกติแล้วจะไม่สามารถโอนสิทธิหรือช่วงการเช่าได้อย่างอิสระโดยปราศจากความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้าจากกรมธนารักษ์ ซึ่งข้อจำกัดนี้ส่งผลให้ความสามารถของผู้เช่าในการยกเลิกสัญญาหรือดึงพันธมิตรเข้ามามีส่วนร่วมนั้นถูกจำกัดลง.

การยกเลิกการปรับปรุง: เว้นแต่สัญญาเช่าจะระบุไว้เป็นอย่างอื่นโดยชัดแจ้ง สิ่งปลูกสร้างและการปรับปรุงใดๆ ที่ผู้เช่าสร้างขึ้นบนที่ดินราชพัฒน์ดู อาจตกเป็นของรัฐเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง นี่เป็นความเสี่ยงทางการเงินที่สำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้เช่าที่ลงทุนอย่างมากในการพัฒนาอาคารบนที่ดินของรัฐ

ความเสี่ยงทางการเมืองและนโยบาย: นโยบายของรัฐบาลเกี่ยวกับที่ดินราชพัฒน์ดูอาจเปลี่ยนแปลงไปตามการเปลี่ยนแปลงทางการปกครอง นโยบายใหม่เกี่ยวกับอัตราค่าเช่า การใช้ประโยชน์ที่ได้รับอนุญาต หรือระยะเวลาการเช่า อาจส่งผลกระทบต่อผู้เช่ารายเดิม โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีการต่อสัญญาเช่า

13. คำถามที่พบบ่อย

ที่ราชพัสดุถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่มีความสำคัญและมีขนาดใหญ่มากในประเทศไทย ด้วยพื้นที่กว่า 12.5 ล้านไร่ที่อยู่ภายใต้การบริหารจัดการของกรมธนารักษ์ พื้นที่เหล่านี้สนับสนุนการดำเนินงานของภาครัฐทั่วประเทศ อีกทั้งยังสนับสนุนภาคธุรกิจ ที่อยู่อาศัย และสถาบันสาธารณประโยชน์ทั่วประเทศอีกด้วย กรอบทางกฎหมายคือพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562 ซึ่งตามมาตรา 3 ได้ยกเลิกพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2518 ทั้งฉบับแทนที่จะเป็นการแก้ไขเพิ่มเติม นอกจากนี้ยังมีกฎกระทรวง พ.ศ. 2545 เป็นกฎหมายสนับสนุน ซึ่งกฎหมายเหล่านี้ได้กำหนดระบบที่ชัดเจนสำหรับการบริหารจัดการ การจัดหาประโยชน์ และการดูแลทรัพย์สินของรัฐ.

สำหรับคนไทยและธุรกิจที่จดทะเบียนในประเทศไทย การเช่าที่ดินในเขตราชพัฒนาถือเป็นทางเลือกที่ดี เนื่องจากมีค่าเช่าต่ำกว่า เข้าถึงที่ดินของรัฐในทำเลที่ดี และมีความมั่นคงในระยะยาว สำหรับนักลงทุนต่างชาติ โอกาสอาจมีจำกัดกว่า แต่ก็ยังมีให้เห็นอยู่ ผ่านโครงการที่ได้รับการสนับสนุนจาก BOI โครงการพัฒนาในเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก และบริษัทที่มีโครงสร้างที่ดีซึ่งมีคนไทยเป็นผู้ถือหุ้นส่วนใหญ่

เช่นเดียวกับกฎหมายที่ดินของไทยทุกด้าน การตรวจสอบข้อเท็จจริงทางกฎหมายอย่างถูกต้องและการขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง พระราชบัญญัติที่ดินรัชพัฒนธรรม ประมวลกฎหมายที่ดิน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และกฎหมายเฉพาะอื่นๆ สร้างกฎเกณฑ์ที่ซับซ้อน กฎเหล่านี้ให้ผลตอบแทนแก่การวางแผนอย่างรอบคอบและลงโทษการสันนิษฐานเอาเอง