ที่ดินราชพัสดุในประเทศไทย: ข้อมูลและคู่มือฉบับสมบูรณ์

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 27 กันยายน 2569

“Ratchaphatsadu” (ราชพัสดุ) literally translates to “royal supplies” or “state property.” In Thai real estate law, Ratchaphatsadu land means any immovable property owned by the State, with some exceptions. It is the single largest category of government-held land in Thailand. It is often called “treasury land” or “Thanarak land”, after the Treasury Department (กรมธนารักษ์) that administers it. It has nothing to do with the tax forms sometimes confused with it: Por Bor Tor 5 (ภ.บ.ท. 5) was a receipt for the local development tax, repealed from 2020, and Por Dor Sor 3 (ภ.ด.ส. 3) is a form used under the Land and Building Tax Act B.E. 2562. Neither is a title to State land.

1. ที่ดินราชพัสดุในประเทศไทย (ที่ราชพัสดุ) คืออะไร?

กฎหมายที่ใช้บังคับคือ พระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562, ซึ่งโดยมาตรา 3 ได้ยกเลิกพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2518 ทั้งฉบับ แหล่งข้อมูลเก่า และเนื้อหาจำนวนมากบนอินเทอร์เน็ตภาษาอังกฤษ ยังคงอ้างอิงพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2518 อยู่.

มาตรา 6 กำหนดให้ที่ราชพัสดุประกอบด้วย (1) อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิดที่เป็นทรัพย์สินของรัฐ, (2) ที่ดินซึ่งสงวนหรือกันไว้เพื่อประโยชน์เฉพาะของรัฐ และ (3) ที่ดินซึ่งสงวนหรือกันไว้เพื่อประโยชน์ของทางราชการตามกฎหมาย เนื่องจากส่วน (1) ครอบคลุมถึงอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท อาคารและสิ่งปลูกสร้างถาวรบนที่ดินของรัฐจึงเป็นที่ราชพัสดุในตัวเองด้วย ไม่ใช่เป็นเพียงส่วนควบของที่ดินเท่านั้น.

มาตรา 7 กำหนดว่าคืออะไร ไม่ ราชพัสดุ ไม่รวมถึงที่ดินรกร้างว่างเปล่า และที่ดินที่ถูกเวนคืน ถูกทอดทิ้ง หรือตกเป็นของรัฐโดยประการอื่นตามกฎหมายที่ดิน เว้นแต่ที่ดินนั้นจะได้ถูกสงวนหรือจัด ฌาะะประโยชน์สำหรับรัฐโดยเฉพาะ หรือเพื่อประโยชน์ของทางราชการ.

กล่าวโดยง่าย ที่ดินราชพัฒนาหมายรวมถึงอาคารสำนักงานของรัฐบาล พื้นที่ทางทหาร ตลาดของรัฐ ที่ดินที่จัดสรรไว้สำหรับหน่วยงานต่างๆ และที่ดินที่รัฐให้เช่าแก่เอกชนเพื่อการพาณิชย์หรือที่อยู่อาศัย แต่ไม่รวมถึงที่ดินสาธารณะ เช่น ชายหาดหรือถนนสาธารณะ และไม่รวมถึงที่ดินที่เป็นของรัฐวิสาหกิจ ซึ่งได้แก่ การรถไฟแห่งประเทศไทยและการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย

สำหรับผู้อ่านชาวตะวันตก ที่ดินราชพัสดุมีความคล้ายคลึงกับ “ที่ดินของ ฎมณเฑียรสถาน” (Crown land) ในประเทศเครือจักรภพ หรือ “ที่ดินของกระทรวงการคลัง” ตัวอย่างเช่นในแคนาดา ออสเตรเลีย และสหราชอาณาจักร นอกจากนี้ยังมีความคล้ายคลึงกับ “ที่ดินของรัฐบาลกลาง” (federal land) ในสหรัฐอเมริกาด้วย โดยเป็นที่ดินของรัฐบาลที่อาจนำมาให้เช่าหรือใช้เพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะ ประชาชนไม่สามารถซื้อได้อย่างอิสระ.

2. กรอบกฎหมาย: กฎหมายสำคัญที่ควบคุมที่ดินของรัฐ

ที่ดินราชพัฒนาอยู่ภายใต้ระบบกฎหมายหลายระดับ ประกอบด้วยกฎหมายหลัก ระเบียบรอง และนโยบายของกระทรวง การทำความเข้าใจกรอบการทำงานนี้เป็นสิ่งสำคัญสำหรับทุกคนที่ต้องการเช่าหรือมีปฏิสัมพันธ์กับที่ดินของรัฐในประเทศไทย

2.1 พระราชบัญญัติที่ดินราชพัสดุ พ.ศ. 2518

พระราชบัญญัติที่ดินรัชพัฒนาฉบับเดิมประกาศใช้เมื่อวันที่ 14 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2518 (1975) ซึ่งเป็นกฎหมายพื้นฐานที่ใช้มานานกว่าสี่ทศวรรษ พระราชบัญญัตินี้มี 12 มาตรา โดยกำหนดนิยามของที่ดินรัชพัฒนา จัดตั้งคณะกรรมการที่ดินรัชพัฒนา โดยมีรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังเป็นประธาน และกำหนดหลักเกณฑ์พื้นฐานในการกำกับดูแล บำรุงรักษา ใช้ และบริหารจัดการทรัพย์สินของรัฐ

มาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2518 กำหนดให้กระทรวงการคลังเป็นเจ้าของที่ดินราชพัฒนาทั้งหมด มาตรา 6 จัดตั้งคณะกรรมการที่ดินราชพัฒนา โดยมีอำนาจในการกำหนดนโยบายและออกระเบียบกระทรวง มาตรา 8 ระบุว่าต้องมีพระราชบัญญัติรัฐสภาเพื่อโอนที่ดินราชพัฒนา ซึ่งใช้บังคับเฉพาะกรณีที่ที่ดินนั้นเป็นที่ดินสาธารณะที่จัดสรรไว้เพื่อใช้ประโยชน์พิเศษของรัฐ มาตรา 9 ระบุว่า เมื่อที่ดินนั้นไม่จำเป็นต้องใช้เพื่อวัตถุประสงค์เดิมอีกต่อไป ต้องมีพระราชกฤษฎีกาเพิกถอนสถานะการสงวนไว้

อ้างอิง: พระราชบัญญัติที่ดินราชพัสดุ พ.ศ. 2518 มาตรา 4 ถึงมาตรา 12; ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 92 ตอนที่ 54 ฉบับพิเศษ หน้า 1, 5 มีนาคม พ.ศ. 2518.

2.2 พระราชบัญญัติที่ดินราชพัสดุ พ.ศ. 2562

พระราชบัญญัติที่ดินรัชพัฒน์ใหม่ พ.ศ. 2562 (2019) ได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 9 มีนาคม พ.ศ. 2562 โดยได้แก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติฉบับ พ.ศ. 2518 เพื่อปรับปรุงการบริหารจัดการทรัพย์สินของรัฐให้ทันสมัยยิ่งขึ้น กฎหมายฉบับปรับปรุงใหม่นี้ได้กำหนดหลักเกณฑ์ที่ชัดเจนยิ่งขึ้นสำหรับการซื้อ การจัดการ และการให้เช่าที่ดินรัชพัฒน์ นอกจากนี้ยังได้เพิ่มหลักเกณฑ์สำหรับการบริหารจัดการทรัพย์สินของรัฐนอกประเทศไทย การเปลี่ยนแปลงนี้สะท้อนให้เห็นถึงความสนใจของรัฐบาลไทยที่มีต่อต่างประเทศที่เพิ่มมากขึ้น

The B.E. 2562 Act reinforced a rule for government agencies and local administrative organizations. If they want to use Ratchaphatsadu land, they must notify the Treasury Department of their goals. They must also seek formal approval under Ministerial Regulations. It also moved State-property deals out of the Public-Private Partnership (PPP) regime. Under Section 29, exploiting Ratchaphatsadu land with a private party is exempt from the PPP law, except for infrastructure and public-service projects above a value set by ministerial regulation; the 2021 regulation sets that at 5,000 million baht or more (MR B.E. 2564, clause 3). Under Section 28, a deal where the State land is valued at more than 500 million baht needs the Ratchaphatsadu Land Committee’s approval.

อ้างอิง: พระราชบัญญัติที่ดินรัชพัฒนธรรม พ.ศ. 2562 (2019); ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ฉบับที่ 31

2.3 Ministerial Regulations B.E. 2563 (2020) and B.E. 2564 (2021)

For many years the working rules were the Ministerial Regulation on the Administration, Maintenance, Use and Exploitation of Ratchaphatsadu B.E. 2545 (2002), made under the 1975 Act. It no longer applies. Two regulations made under the 2562 Act now cover the ground: the Ministerial Regulation on the Use of Ratchaphatsadu B.E. 2563 (2020), for use by government agencies, and the Ministerial Regulation on the Exploitation of Ratchaphatsadu B.E. 2564 (2021), which governs leases to private parties and whose clause 1 repeals the 2002 regulation. Much of the English-language material still describes the 2002 rules.

The 2021 regulation is the one a private lessee meets. It caps a lease at 30 years unless it is a commercial or industrial lease under the 1999 Act, which needs the Minister’s approval (clause 9). Rent may not be below the rate the Director-General approves, or the Committee’s rate where the land is worth more than 500 million baht (clause 10). The lessee is chosen by auction unless an exception applies (clauses 15 to 17). Deals over 500 million baht go through a separate track: the Committee approves the project and then the contract, a selection committee that includes the Office of the Attorney General runs the tender, and a supervisory committee monitors the contract (clauses 19 to 43).

Reference: Ministerial Regulation on the Exploitation of Ratchaphatsadu B.E. 2564 (2021), Royal Gazette Vol. 138, Part 2 Kor, page 4, 14 January 2021, clauses 1, 3, 9, 10, 15 to 43; Ministerial Regulation on the Use of Ratchaphatsadu B.E. 2563 (2020).

3. การจำแนกประเภทที่ดินของรัฐในประเทศไทย

เพื่อให้เข้าใจที่ดินราชพัฒนาอย่างถูกต้อง จำเป็นต้องพิจารณาที่ดินดังกล่าวในบริบทของการจำแนกประเภทที่ดินของรัฐในประเทศไทยเสียก่อน ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (ค.ศ. 2497) และกฎหมายที่เกี่ยวข้องรับรองที่ดินของรัฐหลายประเภท แต่ละประเภทมีกฎหมายและกรอบการบริหารที่แตกต่างกัน

หมวดหมู่	คำศัพท์ภาษาไทย	คำอธิบาย	หน่วยงานบริหาร	สามารถให้เช่าได้หรือไม่?
ที่ดินสาธารณะ	ที่สาธารณประโยชน์	พื้นที่ที่ประชาชนใช้ร่วมกัน: ถนน แม่น้ำ ชายหาด คลอง สวนสาธารณะ	กระทรวงมหาดไทย / การปกครองส่วนท้องถิ่น	ไม่ใช่ ได้รับความคุ้มครองเป็นสมบัติสาธารณะ
ดินแดนรกร้าง	ที่รกร้างว่างเปล่า	ที่ดินที่ถูกทิ้งร้างหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์ ซึ่งตกเป็นของรัฐแล้ว	กระทรวงมหาดไทย / กรมที่ดิน	อาจจัดสรรไว้สำหรับการใช้งานส่วนตัวภายใต้โครงการบางโครงการ
ที่ดินคลัง (รัชปัตถุฑู)	ที่ราชพัสดุ	ที่ดินของรัฐที่ใช้สำหรับการบริหารราชการ การทหาร และการให้เช่าเชิงพาณิชย์	กรมธนารักษ์ / กระทรวงการคลัง	ใช่, ตามพระราชบัญญัติที่ดินรัชภัตสท
ที่ดินรัฐวิสาหกิจ	ที่ดินรัฐวิสาหกิจ	ที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐวิสาหกิจที่มีสถานะเป็นนิติบุคคล (เช่น การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย, การไฟฟ้าฝ่ายเดียว)	รัฐวิสาหกิจที่เกี่ยวข้อง	ภายใต้กฎหมายที่ใช้บังคับของวิสาหกิจนั้นเอง
ที่ดินสงวนของรัฐบาล	ที่ดินสงวนหวงห้าม	ที่ดินที่สงวนไว้เพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะ: ทรัพยากรธรรมชาติ การคุ้มครองสิ่งแวดล้อม	หน่วยงานต่างๆ (กรมป่าไม้ ฯลฯ)	โดยทั่วไปแล้วไม่ เนื่องจากได้รับการคุ้มครองตามการจอง

อ้างอิง: กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (1954); Chandler MHM, “Doing Business in Thailand,” บทที่ 8 ส่วนที่ 2(ก).

ความแตกต่างที่สำคัญในเชิงพาณิชย์คือ ที่ดินราชพัฒนาสามารถให้เช่าแก่เอกชนได้ ซึ่งแตกต่างจากที่ดินสาธารณะหรือที่ดินสงวน ที่ดินราชพัฒนามักถูกให้เช่าเพื่อธุรกิจ ที่อยู่อาศัย และการเกษตร ทำให้ที่ดินประเภทนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจ นักลงทุน และบุคคลทั่วไปที่ต้องการใช้ประโยชน์จากที่ดินของรัฐในประเทศไทย

4. กรมธนารักษ์ (กรมธนารักษ์): บทบาทและอำนาจ

​ กระทรวงการคลังกรมธนารักษ์ (กรมธนารักษ์) เป็นหน่วยงานในสังกัดกระทรวงการคลัง มีหน้าที่กำกับดูแลและบำรุงรักษาที่ดินราชพัฒนาทั่วประเทศไทย ภารกิจของกรมฯ รวมถึงการสำรวจที่ดินของรัฐและการจัดทำทะเบียนที่ดินของรัฐ นอกจากนี้ยังทำหน้าที่กำหนดราคาประเมินที่ดินเพื่อการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมทั่วประเทศ และบริหารจัดการสัญญาเช่าที่ดินของรัฐด้วย

ราคาประเมินที่ดินของกระทรวงการคลังมีความสำคัญมาก โดยเป็นเกณฑ์มาตรฐานสำหรับ ค่าธรรมเนียมการโอน, ภาษี และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนในประเทศไทย ซึ่งมีผลบังคับใช้กับการทำธุรกรรมที่ดินทั้งหมด โดยรวมถึงที่ดินราชพัสดุและธุรกรรมที่ดินเอกชน ราคาประเมินที่ประกาศโดยกรมธนารักษ์มักจะต่ำกว่ามูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์นั้นมาก.

กรมฯ ดำเนินการสำนักงานจังหวัด (สำนักงานธนารักษ์พื้นที่) ในทุกจังหวัด โดยสำนักงานเหล่านี้เป็นหน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่น พวกเขาดำเนินการยื่นขอสัญญาเช่าและดำเนินการตรวจสอบ พวกเขายังจัดการความสัมพันธ์การเช่าด้วย พวกเขาทำงานร่วมกับผู้เช่าที่ใช้ทรัพย์สินของรัฐ

5. คณะกรรมการที่ดินราชพัสดุ

คณะกรรมการที่ราชพัสดุ (Ratchaphatsadu Land Committee) เป็นหน่วยงานกำหนดนโยบายระดับสูงสุดเกี่ยวกับทรัพย์สินของรัฐในประเทศไทย คณะกรรมการนี้ปรากฏขึ้นครั้งแรกในมาตรา 6 ของพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2518 แต่พระราชบัญญัติดังกล่าวถูกยกเลิกแทนที่จะได้รับการแก้ไข ดังนั้น คณะกรรมการนี้จึงปัจจุบันดำเนินการภายใต้ พระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562 หมวด 2 มาตรา 9. พระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 ยังได้เปลี่ยนแปลงบุคคลที่ดำรงตำแหน่งในคณะกรรมการด้วย โดยได้เพิ่มปลัดกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และเป็นครั้งแรกที่, สมาชิกผู้เชี่ยวชาญสามคนที่ได้รับการแต่งตั้งโดยรัฐมนตรี จากผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ ที่ดิน หรือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์.

The Committee is chaired by the Minister of Finance. It includes the Permanent Secretary of the Ministry of Finance. It also includes the Director-General of the Treasury Department. The Director-General serves as both a member and secretary. Various other senior officials from relevant ministries are also included. Under Section 15 the Committee sets policy on managing Ratchaphatsadu land, sets the rules for the Ratchaphatsadu register and for reporting, and recommends ministerial regulations to the Minister, who issues them. Under Section 28 it must approve any deal with a private party where the land is worth more than 500 million baht, and under Section 22 it decides when a government agency will not hand back land the Treasury Department has recalled.

ข้อควรปฏิบัติ: สำหรับสัญญาเช่าที่มีมูลค่าสูงหรือขนาดใหญ่ ผู้เช่าต้องดำเนินการตามขั้นตอนของกรมธนารักษ์ และต้องขออนุมัติจากคณะกรรมการที่ดินราชพัฒนาด้วย ผู้ที่สนใจเช่าควรคำนึงถึงขั้นตอนการขออนุมัติจากคณะกรรมการนี้ในแผนงานโครงการของตน

6. วิธีการเช่าที่ดินราชพัสดุ

Leasing Ratchaphatsadu land is a main way the State earns revenue from its property holdings. The Treasury Department runs a clear process for awarding leases. The terms follow the Ministerial Regulation on the Exploitation of Ratchaphatsadu B.E. 2564 (2021), which replaced the 2002 regulation.

6.1 คุณสมบัติผู้สมัคร

Neither the 2562 Act nor the 2021 regulation limits lessees by nationality. Applicants are commonly Thai nationals or Thai-registered นิติบุคคล, and each tender or lease invitation sets its own qualifications. Government agencies, state enterprises, local administrative organizations, educational institutions, and temples may also be granted the right to use state property. Private entities seeking commercial leases must show a valid business purpose. They must also have enough money to develop and maintain the property. This must meet the Treasury Department’s requirements.

The default is an auction (clause 15 of the 2021 regulation). A lease can be granted without one in the cases clause 16 lists, including residential land of up to 100 square wah valued at no more than 50,000 baht per square wah, agricultural land of up to 15 rai valued at no more than 500,000 baht per rai, non-profit public-benefit bodies, civil servants’ welfare schemes, disabled persons’ organisations, and the owner of adjoining land where the State plot is too small to build on.

6.2 ระยะเวลาการเช่าและการต่อสัญญา

Kind of lease	ระยะเวลาสูงสุด	แหล่งที่มา
Ordinary lease (residential, retail, agricultural)	30 ปี	CCC s.540; MR B.E. 2564 cl.9
Commercial or industrial lease under the 1999 Act	More than 30 years, up to 50, with the Minister’s approval	MR B.E. 2564 cl.9
Lease in an EEC promotion zone for target industries	50 years, renewable for up to 49 more	EEC Act B.E. 2561 s.52
Use by a government agency	No lease: agreement with the Treasury Department	Act B.E. 2562 s.19; MR B.E. 2563

โดยทั่วไปแล้ว ระยะเวลาเช่าสูงสุดคือ 30 ปี มาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย. It states that a lease of immovable property cannot exceed 30 years. If the parties agree to a longer term, it will be reduced to 30 years. However, certain special legislation provides exceptions. The Lease of Immovable Property for Commercial and Industrial Purposes Act B.E. 2542 (1999) allows 50-year leases. These leases apply to qualifying commercial and industrial projects. On Ratchaphatsadu land a lease of more than 30 years under that Act also needs the Finance Minister’s approval (clause 9 of the 2021 regulation). The Eastern Special Development Zone Act B.E. 2561 (2018), the EEC Act, allows leases of up to 50 years in its promotion zones, renewable for no more than 49 years (Section 52), and where the EEC Policy Committee resolves to use Ratchaphatsadu land, the Treasury Department’s powers over it pass to the EEC Office (Section 53).

สำคัญ: เงื่อนไขการต่อสัญญาในสัญญาเช่าราชพัฒนาไม่ได้ก่อให้เกิดสิทธิโดยสมบูรณ์ การต่อสัญญาขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของกรมธนารักษ์เสมอ เงื่อนไขต่างๆ รวมถึงอัตราค่าเช่า อาจมีการเจรจาใหม่ได้เมื่อต่อสัญญา ผู้เช่าไม่ควรคิดว่าการต่อสัญญาจะเกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ

6.3 อัตราค่าเช่าและค่าธรรมเนียม

Rent is not left to the market alone, but market rent is part of the test. Section 27 of the 2562 Act requires any deal with a private party to take into account its purpose, the land’s condition and location, normal market rent, any other return to the State, and the value of buildings that will pass to the Ministry of Finance when the contract ends. Rent may not be below the rate the Director-General approves (clause 10 of the 2021 regulation), and for residential and agricultural leases it is often lower than private-market rent. In addition to monthly or yearly rent, lessees often pay key money (เงินกินเปล่า). They may also pay a building usage fee. This may apply if the lease includes state-owned structures.

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสัญญาเช่าที่ดินแบบราชพัฒนามาตรฐาน คือ 1% ของมูลค่าการเช่าทั้งหมด ซึ่งครอบคลุมตลอดระยะเวลาการเช่า โดยเป็นไปตามตารางค่าธรรมเนียมของกรมที่ดินสำหรับสัญญาเช่าที่ดินที่จดทะเบียนในประเทศไทย และต้องเสียอากรแสตมป์ 0.1% ของมูลค่าการเช่าทั้งหมด (สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรได้รับการยกเว้นอากรแสตมป์)

ค่าธรรมเนียม/ค่าใช้จ่าย	ประเมิน	ชำระโดย	หมายเหตุ
ค่าเช่ารายปี	อ้างอิงจากสูตรมูลค่าที่ประเมิน	ผู้เช่า	ต่ำกว่าอัตราในตลาดเอกชน
เงินหลัก (เงินกินเปล่า)	แตกต่างกันไปตามแต่ละที่พัก	ผู้เช่า	ชำระเงินล่วงหน้าครั้งเดียว
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสัญญาเช่า	1% ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาสัญญาเช่า	ผู้เช่า (ตามการปฏิบัติ)	จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแล้ว
อากรแสตมป์	0.1% ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาสัญญาเช่า	Lessor under the Revenue Code schedule, unless the contract says otherwise; waived where that is the Government (s.121)	สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรได้รับการยกเว้นภาษี
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง	แตกต่างกัน (0.01%, 0.7% ของมูลค่าประเมิน)	Lessee, by law: the occupier or user of State property is the taxpayer	ภายใต้พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562

Reference: Ratchaphatsadu Land Act B.E. 2562, Section 27; Ministerial Regulation B.E. 2564, clause 10; Revenue Code, Sections 107 and 121 and Stamp Duty Schedule, instrument 1; Land and Building Tax Act B.E. 2562, Sections 5 and 8.

6.4 ขั้นตอนการทำสัญญาเช่าโดยละเอียด

การขอเช่าที่ดินในเขตราชพัฒนามีหลายขั้นตอนและมักใช้เวลาหลายเดือนกว่าจะแล้วเสร็จ ระยะเวลาที่แน่นอนขึ้นอยู่กับขนาดและมูลค่าของโครงการ

ขั้นตอนที่ 1: การระบุและสอบถาม: ผู้เช่าระบุที่ดินแปลงราชพัสดุโดยเฉพาะ โดยไปสอบถามที่สำนักงานธนารักษ์จังหวัด (สำนักงานธนารักษ์พื้นที่) สำนักงานจะยืนยันว่าที่ดินมีให้เช่าและประเภทการใช้งานที่ได้รับอนุญาตหรือไม่

ขั้นตอนที่ 2 การส่งใบสมัคร: ผู้สมัครยื่นคำขอเช่าอย่างเป็นทางการ โดยแนบเอกสารประจำตัวและใบจดทะเบียนธุรกิจสำหรับนิติบุคคล นอกจากนี้ยังต้องแนบแผนการใช้ประโยชน์ที่เสนอและหลักฐานแสดงความสามารถทางการเงิน ผู้สมัครต้องแนบเอกสารประกอบอื่นๆ ที่ระเบียบกระทรวงที่เกี่ยวข้องกำหนดด้วย

ขั้นตอนที่ 3: การประเมินและตรวจสอบกระทรวงการคลังจะทำการตรวจสอบพื้นที่ และประเมินใบสมัครตามระเบียบของกระทรวง รวมถึงพิจารณาอัตราค่าเช่าและเงื่อนไขที่เสนอ สำหรับโครงการขนาดใหญ่ อาจจำเป็นต้องมีการประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมด้วย

ขั้นตอนที่ 4 การอนุมัติจากคณะกรรมการหรือรัฐมนตรี: Depending on the lease value and type, approval is needed. Where the land is worth more than 500 million baht, the Ratchaphatsadu Land Committee must approve the project and then the negotiated contract (Section 28; clauses 23 and 32 of the 2021 regulation). Below that, the Treasury Department acts under rules the Director-General sets, and a lease over 30 years needs the Finance Minister (clause 9). Cabinet approval is required for transferring Ratchaphatsadu land (Section 31), not for leasing it.

ขั้นตอนที่ 5: การลงนามสัญญาเช่าและจดทะเบียนหลังจากได้รับการอนุมัติแล้ว กระทรวงการคลังและผู้เช่าจะลงนามในสัญญาเช่า หากระยะเวลาการเช่ามากกว่า 3 ปี คุณต้องไปจดทะเบียน ณ หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง สำนักงานที่ดิน. สิ่งนี้ช่วยให้มั่นใจได้ว่าสามารถบังคับใช้ได้ภายใต้ มาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ขั้นตอนที่ 6, การปฏิบัติตามสัญญาอย่างต่อเนื่อง: ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาเช่า ซึ่งรวมถึงข้อจำกัดในการใช้ทรัพย์สิน หน้าที่ในการบำรุงรักษา และการรายงานอย่างสม่ำเสมอ กระทรวงการคลังมีสิทธิ์ตรวจสอบทรัพย์สิน และอาจยกเลิกสัญญาเช่าได้หากมีการละเมิดสัญญาอย่างร้ายแรง.

7. ประเภทของการใช้ประโยชน์ที่ดินราชพัฒนาที่ได้รับอนุญาต

กรมธนารักษ์อนุญาตให้ใช้ที่ดินราชพัสดุได้หลายประเภท รวมถึงการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ เช่น โรงแรม ห้างสรรพสินค้า ตลาด และอาคารพาณิชย์ นอกจากนี้ยังอนุญาตให้ใช้เพื่อที่อยู่อาศัย การศึกษา และศาสนา เช่น วัด โรงเรียน และมหาวิทยาลัย การเกษตรก็ได้รับอนุญาตเช่นกัน หน่วยงานราชการสามารถใช้ที่ดินเพื่อการบริหารราชการได้ การใช้ประโยชน์ที่ได้รับอนุญาตสำหรับที่ดินแต่ละแปลงนั้นมาจากแผนผังการใช้ที่ดินของกรมธนารักษ์ ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ได้รับอนุมัติ การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์โดยไม่ได้รับอนุญาตถือเป็นเหตุให้ยกเลิกสัญญาเช่าได้

ที่ดินราชพัฒนาเป็นที่ดินเพื่อการพาณิชย์ขนาดใหญ่หลายแห่งในกรุงเทพฯ และจังหวัดอื่นๆ ซึ่งรวมถึงตลาดที่มีชื่อเสียง ร้านค้าของรัฐบาล และโครงการโรงแรมบางแห่ง ลักษณะการเช่าระยะยาวและอัตราค่าเช่าที่ต่ำกว่า ทำให้การเช่าที่ดินราชพัฒนาเป็นที่น่าสนใจในเชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าต้องยอมรับข้อจำกัดเมื่อเช่าจากรัฐบาล ผู้เช่าไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้อย่างสมบูรณ์

8. ชาวต่างชาติและที่ดินราชพัสดุ

ประเด็นเรื่องที่ดินราชพัฒนาและการลงทุนจากต่างประเทศเป็นประเด็นที่ซับซ้อนในกฎหมายไทย โดยทั่วไปแล้ว การเช่าที่ดินราชพัฒนาจะมอบให้แก่คนไทยหรือนิติบุคคลที่จดทะเบียนในประเทศไทย ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (ค.ศ. 2497) จำกัดการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ นโยบายภายในของกระทรวงการคลังก็เข้มงวดเช่นกัน โดยใช้แนวทางที่คล้ายคลึงกันในการให้เช่าที่ดินของรัฐ

อย่างไรก็ตาม ชาวต่างชาติสามารถเข้าถึงที่ดินราชพัสดุได้ทางอ้อมผ่านโครงสร้างที่ได้รับการยอมรับหลายรูปแบบ บริษัทที่มีผู้ถือหุ้นไทยเป็นส่วนใหญ่ โดยผู้ถือหุ้นไทยถือหุ้นอย่างน้อย 51% สามารถยื่นขอเช่าที่ดินราชพัสดุได้ตามปกติ นักลงทุนต่างชาติใน บอย โครงการหรือในพื้นที่ EEC อาจเช่าที่ทรัพย์สินแห่งรัฐได้เช่นกัน โดยสามารถทำได้ภายใต้กฎเกณฑ์การเช่าพิเศษตามกฎหมายส่งเสริมการลงทุนที่เกี่ยวข้อง ในกรณีดังกล่าว สัญญาเช่าจะทำขึ้นระหว่างกรมธนารักษ์กับนิติบุคคลของโครงการที่จดทะเบียนในประเทศไทย.

คำเตือนเกี่ยวกับความเสี่ยงทางกฎหมาย: การใช้ผู้ถือหุ้นตัวแทนเพื่อหลีกเลี่ยงการเป็นเจ้าของโดยคนไทย rules is illegal. Leasing land is not acquiring it, so a foreign lessee does not breach the Land Code by leasing, but a nominee structure used to run a business the พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว B.E. 2542 (1999) reserves to Thais is an offence under that Act. Violations carry criminal penalties including ค่าปรับ และจำคุก กระทรวงการคลังอาจยกเลิกสัญญาเช่าด้วยหาก นอมินี การจัดเตรียมถูกค้นพบ.

8.1 ข้อเสนอสัญญาเช่า 99 ปี

ข้อเสนอที่จะอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองทรัพย์สินได้ สัญญาเช่าที่ดินระยะยาวสูงสุด 99 ปี ข้อเสนอนี้ได้รับการหารือในแวดวงนโยบายของไทยแล้ว ภายใต้ข้อเสนอนี้ เจ้าของที่ดินไทยที่ต้องการให้ชาวต่างชาติเช่าที่ดินจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่กรมธนารักษ์เพื่อกำกับดูแลก่อน จากนั้นผู้เช่าชาวต่างชาติจะถือครองสัญญาเช่าได้นานถึง 99 ปี หลังจากนั้นที่ดินจะกลับคืนสู่กรรมสิทธิ์ของรัฐภายใต้กรมธนารักษ์ อย่างไรก็ตาม จะมีข้อจำกัดป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้าครอบครองที่ดินเพื่อการเกษตรหรือพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดภายใต้โครงการนี้

อย่างไรก็ตาม ณ ต้นปี 2026 ข้อเสนอนี้ยังคงอยู่ในขั้นตอนการอภิปรายและยังไม่ได้บัญญัติเป็นกฎหมาย ปลัดกระทรวงการคลังกล่าวว่า ข้อเสนอนี้จำเป็นต้องมีการแก้ไขกฎหมายทรัพย์สินของรัฐ รวมถึงกฎหมายที่เกี่ยวข้องอื่นๆ ด้วย นอกจากนี้ยังต้องมีการปรึกษาหารือกับประชาชนตามรัฐธรรมนูญ นักลงทุนต่างชาติที่สนใจไม่ควรพึ่งพาข้อเสนอนี้ในการวางแผนปัจจุบัน พวกเขาควรดำเนินการภายใต้กรอบเวลา 30 ปีที่มีอยู่เดิม กฎหมายพิเศษอาจอนุญาตให้มีระยะเวลา 50 ปีได้

9. ที่ดินราชพัสดุ เทียบกับ ที่ดินส่วนบุคคล เทียบกับ ที่ดินสาธารณะ: การเปรียบเทียบ

คุณสมบัติ	ราชพัสดุแลนด์ (ที่ราชพัสดุ)	ที่ดินส่วนบุคคล (โฉนด / NS4)	โดเมนสาธารณะ (ที่สาธารณะ)
กรรมสิทธิ์	รัฐบาล (กระทรวงการคลัง)	บุคคลหรือนิติบุคคลเอกชน	รัฐเพื่อประโยชน์สาธารณะ
สามารถซื้อได้หรือไม่?	ไม่ (ยกเว้นในกรณีการกำจัดที่จำกัดภายใต้พระราชบัญญัติ BE 2562)	ใช่ สามารถโอนสิทธิ์ได้โดยไม่มีข้อจำกัด	เลขที่
สามารถให้เช่าได้หรือไม่?	ใช่ นานถึง 30 ปี (50 ปีภายใต้กฎหมายพิเศษ)	ใช่ นานถึง 30 ปี (50 ปีภายใต้กฎหมายพิเศษ)	เลขที่
สามารถจำนองได้หรือไม่?	ไม่ (เป็นเพียงสิทธิการเช่าเท่านั้น ไม่มีหลักประกันเป็นที่ดิน)	ใช่	เลขที่
อำนาจการจัดการ	กระทรวงการคลัง	กรมที่ดิน (เฉพาะการลงทะเบียน)	กระทรวงมหาดไทย / การปกครองส่วนท้องถิ่น
เอกสารชื่อเรื่อง	ทะเบียนกระทรวงการคลัง	โฉนด (NS4), NS3G, NS3	ไม่มีการออกเอกสารสิทธิ์ส่วนบุคคล
ระดับค่าเช่า	ราคาต่ำกว่าราคาตลาด (อิงตามมูลค่าที่ประเมินไว้)	ราคาตลาด (ตกลงกันระหว่างทั้งสองฝ่าย)	ไม่มีข้อมูล
การเข้าถึงจากต่างประเทศ	Limited ผ่านบริษัทในไทย BOI หรือ EEC	ให้เช่าเท่านั้น (ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของได้ ยกเว้นคอนโดมิเนียม)	ไม่มี
กฎหมายสำคัญ	พระราชบัญญัติที่ดินรัชภัฏสวัสดิ์ พ.ศ. 2562 (ซึ่งยกเลิกพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2518)	ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497; ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537-571	ประมวลกฎหมายที่ดิน; มาตรา 1304 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

10. ภาระภาษีที่ดินราชพัฒนา

ภายใต้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 (2019) ที่ดินในเขตราชพัสดุที่ให้เช่าแก่ภาคเอกชนอาจต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี ภาษีนี้คำนวณจากมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยใช้อัตราภาษีที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ ซึ่งรวมถึงประเภทที่อยู่อาศัย ประเภทพาณิชย์ ประเภทเกษตรกรรม และประเภทที่ดินว่างเปล่า อัตราภาษีมีช่วงตั้งแต่ 0.01% ถึง 0.7% ของมูลค่าที่ประเมิน ขึ้นอยู่กับประเภทการใช้และระดับมูลค่า.

Ratchaphatsadu land used directly by government agencies for governmental purposes is generally exempt from land and building tax. That exemption covers State property used for State or public purposes without profit (Section 8(1)). Once the land is leased to a private party it is being used for profit, and the Act makes the lessee the taxpayer directly: Section 5 defines the taxpayer to include a person who occupies or uses land or buildings that are State property. No clause in the lease is needed for this. The Treasury Department’s assessed land value, which is typically below market value, serves as the tax base.

ผู้เช่าควรตระหนักถึงผลกระทบด้านภาษีเงินได้ของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่สร้างขึ้นบนที่ดินราชพัฒนาด้วย เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง สิ่งปลูกสร้างใดๆ บนที่ดินอาจตกเป็นของรัฐ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในสัญญาเช่า ผู้เช่าอาจได้รับหรือไม่ได้รับค่าชดเชยสำหรับสิ่งปลูกสร้างเหล่านั้น นี่เป็นประเด็นสำคัญในเชิงพาณิชย์ที่ต้องระบุให้ชัดเจนในการเจรจาสัญญาเช่า

อ้างอิง: พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 (2019); ประมวลรัษฎากร

11. การโอน การเพิกถอน และการจำหน่ายที่ดินของกระทรวงการคลัง

ที่ดินราชพัสดุไม่สามารถโอนหรือขายได้อย่างอิสระเหมือนที่ดินส่วนตัว กฎระเบียบดังกล่าวปัจจุบันอยู่ใน บทที่ 5 ของพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562, ซึ่งได้สานต่อโครงการปี 1975 โดยมีการเพิ่มส่วนสำคัญเข้ามาหนึ่งประการ ภายใต้ มาตรา 30, การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินราชพัสดุซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่สงวนไว้เพื่อประโยชน์ของรัฐโดยเฉพาะ ยังคงต้องการ พระราชบัญญัติ, พร้อมด้วยแผนที่เขตแดนที่แนบมาด้วย ตาม มาตรา 31, การโอนที่ดินรัตชาภัทสทอื่นใดก็ตามต้องปฏิบัติตามเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวงและ ต้องได้รับอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี, ซึ่งพระราชบัญญัติปี 1975 ไม่ได้กำหนดไว้ มีขั้นตอนที่แยกต่างหากในกรณีที่การโอนที่ดินเป็นเพื่อการปฏิรูปที่ดินเกษตรกรรม การเวนคืน หรือโครงการของรัฐบาลที่คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติแล้ว เมื่อที่ดินที่สงวนไว้เพื่อการใช้ประโยชน์ทางราชการไม่จำเป็นอีกต่อไป พระราชกฤษฎีกาจะยกเลิกสถานะการสงวนดังกล่าว โดยต้องแนบแผนที่แสดงขอบเขตไว้ด้วย.

พระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 ได้เพิ่มกลไกใหม่อย่างแท้จริงหนึ่งกลไก และมันทำงานในทางตรงกันข้าม ภายใต้ มาตรา 32, ซึ่งที่ดินราชพัสดุได้มาโดยการอุทิศและไม่ได้นำมาใช้ประโยชน์ภายในระยะเวลาที่ผู้บริจาคกำหนด หรือภายใน ห้าปี ของขวัญ, ผู้บริจาคหรือทายาทอาจขอคืนที่ดินได้. ไม่มีอะไรเทียบเคียงได้ในปี 1975.

อ้างอิง: พระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562 หมวด 5 มาตรา 30 ถึงมาตรา 32.

11. คำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับที่ดินราชพัสดุ (คำพิพากษาศาลฎีกา)

คำพิพากษาของศาลฎีกาไทยตีความพระราชบัญญัติที่ดินรัชพัฒนธรรมและกฎหมายทรัพย์สินของรัฐที่เกี่ยวข้อง คำพิพากษาเหล่านี้ให้แนวทางที่สำคัญเกี่ยวกับการนำกฎหมายเหล่านี้ไปใช้ในทางปฏิบัติ แตกต่างจากระบบกฎหมายคอมมอนลอว์ คำพิพากษาของศาลไทยไม่ได้สร้างบรรทัดฐานที่มีผลผูกพันอย่างเป็นทางการ อย่างไรก็ตาม คำพิพากษาของศาลฎีกามีน้ำหนักโน้มน้าวใจสูง ศาลชั้นล่าง ทนายความ และกรมธนารักษ์มักอ้างอิงถึงคำพิพากษาเหล่านี้ สำหรับผู้เช่า นักลงทุน และที่ปรึกษาทางกฎหมาย การทราบคำพิพากษาสำคัญเหล่านี้เป็นกุญแจสำคัญในการประเมินความเสี่ยง และยังช่วยให้พวกเขาสามารถจัดการข้อพิพาทเกี่ยวกับที่ดินของรัฐได้อีกด้วย

11.1 การจัดประเภท: สิ่งที่เข้าข่ายเป็นทรัพย์สินของรัฐ (สาธารณสมบัติของแผ่นดิน)

หนึ่งในประเด็นที่พบบ่อยที่สุดในกฎหมายที่ดินของไทยคือ การพิจารณาว่าที่ดินแปลงหนึ่งเป็นที่ดินราชพัฒนา ซึ่งเป็นที่ดินของรัฐที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ของรัฐบาล หรืออาจเป็นที่ดินส่วนบุคคลที่ประชาชนสามารถเป็นเจ้าของและขายได้อย่างอิสระ ศาลฎีกาได้พัฒนากฎหมายและคำพิพากษาที่ครอบคลุมในประเด็นการจำแนกประเภทนี้มาแล้ว

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 5200/2566 (2023)

ในคดีสำคัญนี้ ศาลฎีกาได้พิจารณาถึงน้ำหนักของหลักฐานคำพิพากษาขั้นสุดท้ายก่อนหน้านี้ที่ประกาศว่าที่ดินเป็นทรัพย์สินของรัฐ ที่ดินพิพาทถูกแบ่งมาจากแปลงที่ศาลได้ตัดสินไปแล้วว่าเป็นทรัพย์สินสาธารณะ ทรัพย์สินดังกล่าวถูกใช้เพื่อประโยชน์เฉพาะของรัฐภายใต้มาตรา 1304(3) ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จำเลยโต้แย้งว่าแปลงที่แบ่งย่อยไม่ควรได้รับการจัดประเภทเดียวกัน

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าคำพิพากษาที่มอบกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ฝ่ายหนึ่งสามารถผูกพันบุคคลที่สามได้ เว้นแต่บุคคลที่สามจะพิสูจน์ได้ว่าตนมีสิทธิที่แข็งแกร่งกว่า โดยอ้างอิงจากมาตรา 145 วรรค 2(2) ของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง เนื่องจากจำเลยเพียงแต่ตีความเอกสารที่มีอยู่แล้ว จึงไม่ได้พิสูจน์ว่าตนมีสิทธิที่แข็งแกร่งกว่า ศาลจึงยืนยันสถานะของทรัพย์สินว่าเป็นของรัฐ

หลักการสำคัญ: เมื่อศาลฎีกาจัดประเภทที่ดินว่าเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน สถานะดังกล่าวจะมีผลกับแปลงย่อยทั้งหมด บุคคลภายนอกที่อ้างสิทธิจะต้องพิสูจน์ให้เห็นอย่างชัดแจ้งว่าตนมีกรรมสิทธิ์เหนือกว่า การเพียงแต่นำเสนอการตีความเอกสารที่มีอยู่เดิมในรูปแบบอื่นนั้นยังไม่เพียงพอ.

อ้างอิง: คำพิพากษาฎีกาที่ 5200/2566; ป.พ.พ. มาตรา 1304(3); ป.วิ.พ. มาตรา 145

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 3169/2564 (2021)

คำวินิจฉัยนี้เกี่ยวข้องกับข้อพิพาท กระทรวงการคลังได้จดทะเบียนชื่อของตนบนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) โดยกระทำขึ้นภายหลังจากการซื้อที่ดินมาจากบุคคลผู้หนึ่ง อย่างไรก็ตาม ผู้ครอบครองที่ดินที่แท้จริงคือบุคคลอื่น (“ส.”) ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวมาเป็นเวลาหลายปี ต่อมา ส. ได้ขายที่ดินดังกล่าวให้กับโจทก์.

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ชื่อที่ปรากฏบน น.ส.3 ทำให้เกิดข้อสันนิษฐานเพียงว่ามีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1373 เมื่อผู้ครอบครอง (“ส.”) มีการยึดถือครอบครองที่ดินโดยแท้จริง “ส.” จึงมีสิทธิครอบครองที่ชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 1367 และ “ส.” ยังสามารถโอนสิทธิเหล่านั้นได้ กระทรวงการคลังจดทะเบียนชื่อของตนหลังจากซื้อมาจากผู้ที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งกรณีนี้ไม่สามารถลบล้างสิทธิของผู้ที่ครอบครองที่ดินอยู่จริงได้.

หลักการสำคัญ: การระบุชื่อกระทรวงการคลังในโฉนดที่ดินเป็นการสร้างข้อสันนิษฐาน ไม่ใช่หลักฐานยืนยันขั้นสุดท้าย การครอบครองที่ดินจริงมีผลเหนือกว่าการจดทะเบียนตามเอกสาร บุคคลที่ไม่ได้ครอบครองที่ดินจริงไม่สามารถขายที่ดินให้แก่รัฐบาลได้อย่างถูกต้อง การจดทะเบียนในภายหลังของรัฐบาลไม่ได้แก้ไขข้อบกพร่องนี้

ข้อควรระวังประการหนึ่งก่อนที่คุณจะพึ่งพานี้ว่าเป็นคดีที่ดินราชพัสดุ. ผู้ซื้อในที่นี้คือสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) และมาตรา 36 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 บัญญัติว่าที่ดินที่ได้มานั้น ไม่ ให้ถือเป็นที่ราชพัสดุ หลักเกณฑ์การครอบครองที่คดีวางไว้นั้นเป็นหลักทั่วไปและใช้ได้ในยิงกรณี แต่อตัวที่ดินนั้นอยู่นอกเหนือระบอบที่ราชพัสดุ.

อ้างอิง: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3169/2564; ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1367, 1373; พระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 36 ทวิ.

สิ่งที่พระราชบัญญัติเองให้คำจำกัดความว่าเป็นที่ราชพัสดุ

คำนิยามดังกล่าวไม่ได้มาจากกฎหมายคำพิพากษาเลย แต่ถูกกำหนดไว้ใน มาตรา 6 แห่งพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562, which by Section 3 repealed the 1975 Act that older sources still cite. Ratchaphatsadu land is (1) immovable property of the State of every kind, which is why buildings and other structures on state land are included, (2) land reserved or set aside for the specific benefit of the State, and (3) land reserved or set aside for official use under any law.

หมวด 7 ก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน เนื่องจากระบุถึงสิ่งที่มิใช่ที่ดินราชพัสดุ, รวมถึงที่ดินว่างเปล่าและที่ดินถูกทิ้งร้างตามประมวลกฎหมายที่ดิน ที่ดินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่ใช้ for the common use of the people และอสังหาริมทรัพย์ของรัฐวิสาหกิจที่เป็นนิติบุคคลและขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หากแปลงที่ดินของคุณอยู่ภายใต้มาตรา 7 กรมธนารักษ์ไม่ใช่คู่สัญญาของคุณ.

อ้างอิง: พระราชบัญญัติที่ดินราชพัสดุ พ.ศ. 2562 มาตรา 3 มาตรา 6 และมาตรา 7.

11.2 การบุกรุกและการขับไล่ออกจากที่ดินของรัฐ

ข้อพิพาทเกี่ยวกับการบุกรุกที่ดินของรัฐราชพัฒนาโดยไม่ได้รับอนุญาต เป็นหนึ่งในคดีทรัพย์สินของรัฐที่พบบ่อยที่สุดในศาลไทย ศาลฎีกาได้ยืนยันสิทธิของรัฐบาลในการขับไล่ผู้บุกรุก และยังรับรองสิทธิของผู้ครอบครองที่มีสิทธิโดยชอบธรรมด้วย

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 2103/2565 (2022)

The plaintiff lived on a plot of land in Kanchanaburi Province, paid local taxes, and installed concrete boundary posts. The provincial Treasury Department office (สำนักงานธนารักษ์พื้นที่กาญจนบุรี) later surveyed the land. It found the land was Ratchaphatsadu property. It also had the features of a public right-of-way. When third parties entered the property to lay drainage pipes, the plaintiff sued for trespass and criminal damage. The Supreme Court held that the land was ultimately state property. Still, the plaintiff’s ongoing physical occupation gave him standing. He could file trespass and property damage claims. The plaintiff’s possessory rights, inherited from his predecessor in title, were enough to maintain the criminal action. This was true even if the state owned the property.

หลักการสำคัญ: บุคคลที่ครอบครองที่ดินราชพัสดุอยู่จริง แม้จะไม่มีการอนุญาตอย่างเป็นทางการ ก็ยังมีสิทธิครอบครองซึ่งศาลจะให้ความคุ้มครองต่อการรบกวนจากบุคคลภายนอก อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้ไม่ได้สร้างสิทธิความเป็นเจ้าของ ผู้ครอบครองยังคงอยู่ภายใต้อำนาจของกรมธนารักษ์ในการเรียกคืนที่ดินดังกล่าว.

อ้างอิง: คำพิพากษาฎีกาที่ 2103/2565; ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362, 365, 358

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 8649/2560 (2017)

จำเลยให้การรับสารภาพฐานบุกรุกที่ดินราชพัสดุ ตามประมวลกฎหมายที่ดินและพระราชบัญญัติป่าไม้รวมกัน และโจทก์ยังขอให้ขับไล่จำเลย คนงาน ผู้รับจ้าง ตัวแทน และบริวารด้วย ศาลชั้นต้นวินิจฉัยการกระทำดังกล่าวว่า การกระทำกรรมเดียวผิดกฎหมายหลายบท และถูกลงโทษตามบทหนักที่สุด ซึ่งเป็นวิธีที่มาตรา 90 ของประมวลกฎหมายอาญาใช้ มิใช่กรณีการรวมโทษหลายบทจากแต่ละกฎหมายเข้าด้วยกัน.

สิ่งที่ศาลฎีกาตัดสินจริงๆ นั้นแคบกว่าและคุ้มค่าที่จะรู้หากคุณถูกตั้งข้อหา. มันวินิจฉัยว่า มาตรา 74 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติป่าไม้ มิใช่บทบัญญัติที่กำหนดความผิดแต่อย่างใด. กฎหมายดังกล่าวมีอำนาจเพียงแค่ริบเครื่องมือ สัตว์ พาหนะ และเครื่องจักรที่ใช้ในการกระทำความผิดบางประการเท่านั้น ดังนั้น การพิพากษาลงโทษจำเลยภายใต้กฎหมายฉบับนี้จึงไม่ถูกต้อง และเนื่องจากโจทก์ไม่ได้ระบุในคำฟ้องว่ามีการยึดสิ่งใดไว้ จึงไม่มีสิ่งใดให้ศาลริบ แม้ว่าจะมีคำขอดังกล่าวปรากฏอยู่ที่ส่วนท้ายของฟ้องก็ตาม.

อ้างอิง: คำพิพากษาฎีกาที่ 8649/2560; ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 9, 108; พระราชบัญญัติป่าไม้ มาตรา 54, 55

11.3 ข้อพิพาทเกี่ยวกับการเช่าและสิทธิในการเช่าช่วง

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 8901/2563 (2020)

คำพิพากษาสำคัญนี้วินิจฉัยถึงสถานะทางกฎหมายของผู้เช่าช่วงบนที่ดินราชพัสดุ จำเลยซึ่งเป็นหน่วยงานที่ครอบครองพื้นที่ราชพัสดุและทำหน้าที่เป็นผู้ให้เช่าประธาน ได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ที่ 1 จากนั้นโจทก์ที่ 1 ได้นำทรัพย์สินออกให้โจทก์ที่ 2 เช่าช่วง และโจทก์ที่ 2 ได้นำทรัพย์สินออกให้โจทก์ที่ 3 เช่าช่วงต่อมา เมื่อเกิดข้อพิพาท โจทก์ที่ 3พยายามอ้างสิทธิโดยตรงต่อกรมธนารักษ์.

ศาลฎีกาพิพากษาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 545 ผู้เช่าช่วงต้องรับผิดโดยตรงต่อผู้ให้เช่าเดิม นี่คือหน้าที่ความรับผิดทางเดียว นี่คือข้อยกเว้นตามกฎหมายต่อหลักการทั่วไป โดยปกติสัญญาจะมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาที่ลงชื่อในสัญญาเท่านั้น ศาลวินิจฉัยว่าข้อยกเว้นนี้จะตีความย้อนกลับไม่ได้ ข้อยกเว้นนี้ไม่อนุญาตให้ผู้เช่าช่วงฟ้องร้องผู้ให้เช่าเดิมได้ เนื่องจากไม่มีกฎหมายใดให้สิทธิผู้เช่าช่วงฟ้องร้องผู้ให้เช่าเดิมได้ โจทก์ที่ 3 จึงไม่มีอำนาจฟ้องและคำฟ้องจึงถูกยกเช่นกัน.

หลักการสำคัญ (สำคัญสำหรับผู้เช่า): มาตรา 545 เดินรถทางเดียวเท่านั้น ผู้เช่าช่วงคือ รับผิดชอบโดยตรงต่อ ผู้ให้เช่าหลัก แต่ได้มา ไม่มีสิทธิที่จะต่อต้าน และข้อยกเว้นนั้นไม่สามารถตีความย้อนกลับได้ บนที่ดินราชพัสดุ ผู้ให้เช่าประธานคือหน่วยงานของรัฐที่ถือครองพื้นที่นั้น ซึ่งไม่จำเป็นต้องเป็นกรมธนารักษ์เอง ดังนั้นจึงต้องระบุจากสัญญาเช่าประธานก่อนที่จะด่วนสรุปว่าคู่สัญญาของคุณคือใคร ไม่ว่ากรณีใด ผู้เช่าช่วงต้องบังคับใช้สิทธิของตนกับผู้ให้เช่าโดยตรงของตน: หากสัญญาเช่าประธานสิ้นสุดลง ผู้เช่าช่วงจะไม่สามารถคัดค้านการตัดสินใจนั้นได้และทำได้เพียงเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้เช่าประธานเท่านั้น.

อ้างอิง: คำพิพากษาฎีกาที่ 8901/2563; ป.พ.พ. มาตรา 545

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 13387/2555 (2012)

เจ้าของที่ดินสองรายเป็นโจทก์ฟ้องจำเลยสี่รายในประเด็นว่าที่ดินที่วิทยาลัยเกษตรศาสตร์ครอบครองอยู่นั้นเป็นที่ราชพัสดุหรือไม่ จำเลยสองรายในจำนวนนั้นคือวิทยาลัยฯ และ สำนักงานคลังจังหวัดสิงห์บุรี (ธนารักษ์พื้นที่สิงห์บุรี).

ศาลฎีกาได้ขับไล่สองคนนั้นออกจากคดี และนี่คือประเด็นสำคัญในทางปฏิบัติสำหรับทุกคนที่วางแผนจะฟ้องร้อง. มันอ่านเนื้อความในคำฟ้องแทนที่จะเป็นชื่อในหัวเรื่อง พบว่าทั้งคู่ถูกฟ้องแล้ว ในฐานะหน่วยงานย่อยของรัฐบาล แทนที่จะเป็นบุคคลที่เป็นหัวหน้า และแย้งว่าหน่วยย่อยซึ่ง บุคคลธรรมดาที่ไม่ได้เป็นนิติบุคคลจะไม่สามารถถูกฟ้องร้องดำเนินคดีได้เลย. โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย สำนักงานคลังจังหวัดเป็นส่วนราชการส่วนภูมิภาคสังกัดกรมธนารักษ์ มิได้มีฐานะเป็นนิติบุคคลต่างหากจากกัน.

เอฟเฟกต์จริง ตั้งชื่อ กระทรวงการคลัง ตัวของมันเอง หรือกระทรวงที่หน่วยงานนั้นสังกัดอยู่ การระบุชื่อสำนักงานประจำจังหวัดจะทำให้คุณเสียจำเลยรายนั้นไป และศาลจะพิจารณาจากวิธีที่คุณบรรยายฟ้อง ไม่ใช่จากชื่อคดี.

อ้างอิง: คำพิพากษาฎีกาที่ 13387/2555.

11.4 ความสิ้นสุดของการพิจารณาใหม่: เมื่อศาลอุทธรณ์มีคำพูดคำจาเด็ดขาด

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 5161/2566 (2023)

นี่คือคำวินิจฉัยในเรื่องวิธีพิจารณาความ ไม่ใช่คดีที่เกี่ยวกับที่ดิน และเรานำมารวมไว้เพื่อเป็นบรรทัดฐานเรื่องหลักเกณฑ์การอุทธรณ์ที่วินิจฉัยแล้วเท่านั้น. การดำเนินคดีที่มูลเหตุเบื้องหลังนั้นไม่เกี่ยวข้องกับโฉนดที่ดินแต่อย่างใด โดยเกี่ยวข้องกับข้อหาตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 112 ควบคู่ไปกับคดีฉ้อโกงอีกคดีหนึ่งเกี่ยวกับสัญญาการก่อสร้าง.

กฎคือส่วนที่มีประโยชน์ และมันใช้กับคดีอาญาที่ได้รับการพิจารณาใหม่ทุกคดี เมื่อศาลชั้นต้นได้รื้อฟื้นคดีขึ้นมาใหม่ภายใต้ พระราชบัญญัติรื้อฟื้นคดีขึ้นพิจารณาใหม่ พ.ศ. 2526, เพิกถอนคำพิพากษาเดิมและพิพากษาใหม่ภายใต้มาตรา 13(1) สิทธิอุทธรณ์ย่อมเป็นไปตามมาตรา 15 หากคำพิพากษาใหม่นั้นขึ้นสู่ศาลอุทธรณ์, คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ถือเป็นที่สุด และจะไม่มีการยื่นอุทธรณ์ใด ๆ ต่อศาลฎีกาอีก จำเลยที่ยื่นอุทธรณ์เข้ามาไม่ว่าอย่างไรก็ตามจะพบว่าคำอุทธรณ์นั้นไม่เคยได้รับการรับ องค์การพิจารณาอย่างถูกต้องตามกฎหมายตั้งแต่ต้น.

อ้างอิง: คำพิพากษาฎีกาที่ 5161/2566; พระราชบัญญัติการรื้อฟื้นคดีอาญาขึ้นพิจารณาใหม่ พ.ศ. 2526 มาตรา 13, 15

11.5 ประเด็นเกี่ยวกับเขตอำนาจศาล: ศาลแพ่งเทียบกับศาลปกครอง

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 4818/2562 (2019)

คำตัดสินทางกระบวนการที่สำคัญนี้ได้ชี้แจงขอบเขตอำนาจศาลแพ่งและศาลปกครองในคดีพิพาทที่ดินราชพัสดุ โจทก์ได้ยื่นฟ้องคดีแพ่งเพื่อท้าทายความชอบด้วยกฎหมายของพระราชกฤษฎีกาที่กระทบต่อทรัพย์สินของรัฐ คณะกรรมการระงับข้อพิพาทด้านเขตอำนาจศาลได้วินิจฉัยว่าคดีนี้เป็นการท้าทายความชอบด้วยกฎหมายของพระราชกฤษฎีกา

พระราชกฤษฎีกาดังกล่าวออกโดยหรืออนุมัติโดยคณะรัฐมนตรี คณะกรรมการกล่าวว่าประเด็นนี้อยู่ในเขตอำนาจศาลปกครองสูงสุดแต่เพียงผู้เดียว ศาลฎีกายืนยันว่าคำตัดสินของคณะกรรมการเป็นที่สิ้นสุด โดยอ้างอิงตามมาตรา 10 และ 11 แห่งพระราชบัญญัติการระงับข้อพิพาทเขตอำนาจศาล พ.ศ. 2542 ศาลแพ่งต้องโอนคดีหรือยกฟ้องเพื่อให้คู่กรณีสามารถยื่นฟ้องใหม่ต่อศาลปกครองได้

หลักการสำคัญ: ข้อพิพาทที่ท้าทายพระราชกฤษฎีกาเกี่ยวกับที่ดินราชพัฒนาต้องยื่นต่อศาลปกครองสูงสุดเท่านั้น ห้ามยื่นฟ้องในศาลแพ่ง การยื่นฟ้องผิดศาลจะส่งผลให้ถูกยกฟ้องหรือโอนคดี ทำให้ผู้ฟ้องเสียเวลาและค่าใช้จ่ายจำนวนมาก ทนายความควรประเมินเขตอำนาจศาลอย่างรอบคอบก่อนเริ่มดำเนินการทางกฎหมาย

อ้างอิง: คำพิพากษาฎีกาที่ 4818/2562; พระราชบัญญัติว่าด้วยการวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล พ.ศ. 2542 มาตรา 10, 11

11.6 การแปลงพื้นที่ป่าสงวนเป็นที่ราชพัสดุ: สิ่งที่คดีหมิ่นประมาทตัดสินและไม่ได้ตัดสิน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 321/2568

อ่านอันนี้ให้ดี เพราะนี่คือคดีหมิ่นประมาททางอาญา ไม่ใช่คำวินิจฉัยเรื่องกฎหมายที่ดิน. กรณีนี้ถูกนำมารวมไว้ที่นี่เพียงเพราะว่าการเปลี่ยนสภาพพื้นที่ป่าสงวนแห่งชาติให้เป็นที่ราชพัสดุเป็นประเด็นที่มีการกล่าวหา ในกรณีนี้จากจังหวัดเพชรบูรณ์ จำเลยได้ติดป้ายไวนิลขนาดใหญ่ ป้ายเหล่านี้ถูกติดตั้งไว้ตามทางหลวงสายพิษณุโลก-หล่มสัก โดยกล่าวหาว่าผู้ว่าราชการจังหวัดได้ดำเนินการขออนุมัติจากคณะรัฐมนตรี การอนุมัติดังกล่าวคือการเปลี่ยนสภาพพื้นที่ป่าสงวนแห่งชาติให้เป็นที่ราชพัสดุ จำเลยอ้างว่าการกระทำนี้จะเอื้อประโยชน์แก่กลุ่มทุนและนักการเมือง ซึ่งถูกกล่าวหาว่ามีความเชื่อมโยงกับการบุกรุกป่าผิดกฎหมายในพื้นที่เขาค้อ ป้ายดังกล่าวใช้ถ้อยคำทำนองว่า “ใช้เขาค้อเป็นโมเดลเพื่อช่วยเหลือนักการเมืองที่ฮุบที่ดินป่าไม้ให้สามารถถือครองได้อย่างถูกกฎหมาย”

ศาลฎีกายืนยันคำพิพากษาความผิดฐานหมิ่นประมาท ศาลพบว่าข้อกล่าวหาของจำเลยไม่เป็นความจริง ผู้ว่าราชการจังหวัดเพียงแต่ปฏิบัติตามนโยบายของรัฐบาลที่มีอยู่ ซึ่งเป็นวิธีหนึ่งในการแก้ไขปัญหาการบุกรุกป่าอย่างผิดกฎหมาย ศาลยังวินิจฉัยว่าการติดป้ายประกาศในที่สาธารณะไม่ใช่การวิพากษ์วิจารณ์โดยสุจริต ซึ่งขัดต่อมาตรา 329 แห่งประมวลกฎหมายอาญา ศาลจึงยืนยันค่าเสียหายเป็นเงิน 500,000 บาท สำหรับความเสียหายต่อชื่อเสียง

ความสำคัญของกฎหมายที่ราชพัสดุ ระบุไว้อย่างแม่นยำ. ศาลไม่ได้มีคำวินิจฉัยว่าการเปลี่ยนพื้นที่ป่าสงวนแห่งชาติให้เป็นที่ราชพัสดุดังกล่าวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ และคดีนี้ก็ไม่ได้เป็นบรรทัดฐานว่าชอบด้วยกฎหมาย สิ่งที่ศาลวินิจฉัยในระหว่างที่ระบุว่าข้อกล่าวหานั้นไม่เป็นความจริง มีขอบเขตที่แคบกว่า กล่าวคือ ผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นเจ้าหน้าที่ที่มีหน้าที่ปกป้องรักษาป่าและ “เพียงแต่ปฏิบัติไปตามนโยบายของรัฐบาลในขณะนั้น ซึ่งเป็นเพียงแนวทางหนึ่งในการแก้ปัญหาการบุกรุกป่าสงวนแห่งชาติเท่านั้น” สิ่งดังกล่าวพิสูจน์ว่าแนวทางการแปลงสภาพเช่นว่านั้นถูกดำเนินตามนโยบายของรัฐบาลใน ะยะเวลาดังกล่าว แต่มิได้พิสูจน์ว่าแนวทางดังกล่าวมีความถูกต้องตามกฎหมายแต่อย่างใด และไม่มีข้อความใดในคำพิพากษาที่กล่าวถึงประเด็นนี้ ขอให้ถือว่ากลไกการแปลงสภาพดังกล่าวเป็นเรื่องนโยบายที่จะต้องตรวจสอบกับกรมธนารักษ์และพระราชบัญญัติที่เกี่ยวข้อง มิใช่เป็นสิ่งที่ข้อยยุติโดยคำพิพากษานี้.

อ้างอิง: คำพิพากษาฎีกาที่ 321/2568; ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 136, 328, 329

11.7 ตารางสรุป: หลักการสำคัญของศาลฎีกาเกี่ยวกับที่ดินรัชพัฒน์ทุติยภูมิ

ประเด็นทางกฎหมาย	หมายเลขคดี	ปี	หลักการ/คำตัดสินสำคัญ
การจำแนกประเภททรัพย์สินของรัฐครอบคลุมถึงการแบ่งที่ดินด้วย	5200/2566	2023	เมื่อที่ดินได้รับการจัดประเภทเป็นทรัพย์สินของรัฐแล้ว ที่ดินที่แบ่งย่อยทั้งหมดจะได้รับการจัดประเภทเดียวกัน บุคคลที่สามจะต้องพิสูจน์สิทธิ์ที่เหนือกว่าจึงจะมีสิทธิ์นั้นได้
การครอบครองที่แท้จริงย่อมมีผลเหนือกว่าการจดทะเบียนตามเอกสาร	3169/2564	2021	การครอบครองทางกายภาพย่อมเหนือกว่าชื่อของกระทรวงการคลังบนโฉนดที่ดิน การจดทะเบียนของรัฐโดยไม่มีการครอบครองจริงเป็นเพียงแค่พิธีการเท่านั้น.
ผู้พักอาศัยยังคงมีสิทธิในการครอบครองต่อบุคคลภายนอก	2103/2565	2022	แม้แต่ผู้ที่อยู่อาศัยในที่ดินของรัฐโดยไม่ได้รับอนุญาตก็สามารถฟ้องร้องผู้บุกรุกที่เป็นบุคคลภายนอกได้ สิทธิในการครอบครองมีอยู่โดยไม่ขึ้นกับกรรมสิทธิ์
ผู้เช่าช่วงไม่มีสิทธิเรียกร้องโดยตรงต่อผู้ให้เช่าประธาน	8901/2563	2020	ป.พ.พ. มาตรา 545 เดินทางเดียว: ผู้เช่าช่วงต้องรับผิดโดยตรงต่อผู้ให้เช่าประธาน แต่ไม่ได้สิทธิใดๆ พบผู้ให้เช่าเดิมของคุณบังคับเอาเถอะ ไปบังคับกับผู้ให้เช่าคู่สัญญาของคุณเอง.
การคัดค้านพระราชกฤษฎีกาจะถูกส่งไปยังศาลปกครอง	4818/2562	2019	ข้อพิพาทเกี่ยวกับพระราชกฤษฎีกาที่กระทบต่อทรัพย์สินของรัฐ อยู่ในเขตอำนาจศาลปกครองสูงสุดแต่เพียงผู้เดียว
มาตรา 74 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติป่าไม้ เป็นอำนาจในการริบ ไม่ใช่ความผิด	8649/2560	2017	การบุกรุกที่ดินของรัฐมีความผิดต้องรับโทษตามประมวลกฎหมายที่ดินและพระราชบัญญัติป่าไม้ร่วมกัน แต่ถือเป็นการกระทำกรรมเดียวและให้ลงโทษตามบทที่มีโทษหนักที่สุด การพิพากษาลงโทษตามมาตรา 74 ทวิ ซึ่งกำหนดให้ริบทรัพย์สินอย่างเดียวจึงไม่ถูกต้อง.
สำนักงานคลังจังหวัดไม่สามารถถูกฟ้องร้องได้	13387/2555	2012	สำนักงานคลังจังหวัดเป็นหน่วยงานย่อยของรัฐ ไม่ใช่นิติบุคคล จึงถูกฟ้องร้องไม่ได้ ให้ระบุชื่อกรมธนารักษ์เอง.
ไม่ใช่คำวินิจฉัยกฎหมายที่ดิน (คดีหมิ่นประมาท)	321/2568	2025	คำพิพากษาคดีหมิ่นประมาททางอาญา โดยบันทึกไว้ว่าการเปลี่ยนสภาพป่าเป็นที่ราชพัสดุนั้นกำลังดำเนินการเป็นนโยบายของรัฐในขณะนั้น แต่ไม่ได้วินิจฉัยแต่อย่างใดว่าการเปลี่ยนสภาพดังกล่าวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่.
ความสิ้นสุดคดีในการพิจารณาใหม่ (เป็นกฎกระบวนพิจารณา ไม่ใช่คดีที่ดิน)	5161/2566	2023	เมื่อมีการพิจารณาคดีใหม่ตามพระราชบัญญัติการรื้อฟื้นคดีอาญาขึ้นพิจารณาใหม่ คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ให้ถือเป็นที่สุดและจะฎีกาไปยังศาลฎีกาอีกไม่ได้.

บทเรียนเชิงปฏิบัติสำหรับผู้เช่าและนักลงทุน

คำวินิจฉัยของศาลฎีกาเกี่ยวกับที่ดินราชพัสดุให้บทเรียนสำคัญในทางปฏิบัติสำหรับทุกคนที่เช่าหรือทำธุรกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สินของรัฐ:

1. ดำเนินการตรวจสอบข้อมูลอย่างละเอียดถี่ถ้วนเกี่ยวกับการจำแนกประเภทที่ดิน คำตัดสินหมายเลข 5200/2566 แสดงให้เห็นว่า การจำแนกประเภททรัพย์สินของรัฐ เมื่อกำหนดแล้ว จะเปลี่ยนแปลงได้ยากมาก ก่อนที่จะทำธุรกรรมที่ดินใดๆ ที่อาจเกี่ยวข้องกับรัฐบาล ควรตรวจสอบประวัติการจำแนกประเภท ใช้บันทึกจากกระทรวงการคลังและกรมที่ดินประกอบการพิจารณา

2. ตรวจสอบการครอบครองที่แท้จริง ไม่ใช่แค่เอกสารสิทธิ์ คำตัดสินในคดีหมายเลข 3169/2564 แสดงให้เห็นว่าศาลไทยให้ความสำคัญกับผู้ที่ใช้และครอบครองที่ดินเป็นหลัก ไม่ได้พิจารณาเพียงแค่ชื่อในโฉนดที่ดินเท่านั้น ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการซื้อที่ดินจากหน่วยงานที่อ้างสิทธิ์ในที่ดินโดยรัฐบาล

3. จัดทำข้อตกลงการเช่าช่วงอย่างรอบคอบ คำตัดสินเลขที่ 8901/2563 ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ผู้เช่าช่วงไม่มีสิทธิ์เรียกร้องโดยตรงจากกรมธนารักษ์ สัญญาเช่าช่วงที่ดินราชพัฒนาจะต้องมีข้อกำหนดคุ้มครองจากผู้เช่าหลัก เนื่องจากหากสัญญาเช่าหลักสิ้นสุดลง ผู้เช่าช่วงสามารถเรียกร้องได้เฉพาะจากผู้เช่าหลักเท่านั้น ไม่สามารถเรียกร้องจากรัฐบาลได้

4. ยื่นฟ้องต่อศาลที่ถูกต้อง คำตัดสินที่ 4818/2562 ยืนยันกฎข้อนี้ คุณต้องยื่นคัดค้านการตัดสินใจของรัฐบาลต่อศาลปกครอง ซึ่งรวมถึงพระราชกฤษฎีกาและระเบียบกระทรวงต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อการตัดสินใจเหล่านั้นมีผลกระทบต่อที่ดินราชพัฒนา อย่าไปยื่นฟ้องในศาลแพ่ง การยื่นฟ้องผิดศาลเป็นการเสียเวลาและทรัพยากร

5. การเข้าครอบครองโดยไม่ได้รับอนุญาตมีโทษทางอาญา แต่ให้ตรวจสอบมาตราที่ถูกตั้งข้อหาด้วย. Encroachment on state land is a criminal matter, not merely a civil dispute. Section 45 of the 2562 Act punishes occupying Ratchaphatsadu land without right, disturbing its use, or damaging it with up to five years’ imprisonment, a fine of up to 100,000 baht, or both; the court can order the offender, workers, contractors, agents and dependants off the land, and tools and machinery used are forfeited. The 8649/2560 decision is a caution on the other side: the courts below convicted under a Forest Act provision that creates no offence, and the Supreme Court quashed that part. Read every section in the charge before advising on exposure.

12. ข้อควรพิจารณาในทางปฏิบัติและความเสี่ยง

การให้เช่าที่ดินราชพัสดุมีข้อดีในเชิงพาณิชย์หลายประการ โดยเฉพาะค่าเช่าที่ต่ำกว่าและการเข้าถึงทำเลทองที่เป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐ อย่างไรก็ตาม การให้เช่าที่ดินประเภทนี้ก็มีความเสี่ยงเฉพาะตัวที่การซื้อขายที่ดินโดยเอกชนไม่มี

ไม่มีส่วนได้ส่วนเสียในกรรมสิทธิ์: ผู้เช่าจะได้มาเพียงสิทธิการเช่าเท่านั้น ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ที่ดินไม่สามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันจำนองได้ ถึงกระนั้น สิทธิการเช่าก็ยังอาจมีมูลค่าอยู่บ้างในการเจรจาจัดหาเงินทุน สิ่งนี้จำกัดความสามารถของผู้เช่าในการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินเพื่อการจัดหาเงินทุนจากภายนอก.

ดุลพินิจของรัฐบาลในการต่ออายุ: การต่อสัญญาเช่าไม่ใช่สิทธิ แต่เป็นสิทธิพิเศษ กระทรวงการคลังอาจปฏิเสธการต่อสัญญา เปลี่ยนแปลงเงื่อนไข หรือจัดสรรที่ดินใหม่เพื่อวัตถุประสงค์อื่น ผู้เช่าที่ลงทุนจำนวนมากในการปรับปรุงควรเจรจาเงื่อนไขการต่อสัญญาและค่าชดเชยให้ชัดเจนในสัญญาเช่าเดิม

ข้อจำกัดในการโอนสิทธิ์: ต่างจากการเช่าทั่วไป การเช่าที่ราชพัสดุโดยปกติแล้วจะไม่สามารถโอนสิทธิหรือช่วงการเช่าได้อย่างอิสระโดยปราศจากความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้าจากกรมธนารักษ์ ซึ่งข้อจำกัดนี้ส่งผลให้ความสามารถของผู้เช่าในการยกเลิกสัญญาหรือดึงพันธมิตรเข้ามามีส่วนร่วมนั้นถูกจำกัดลง.

การยกเลิกการปรับปรุง: เว้นแต่สัญญาเช่าจะระบุไว้เป็นอย่างอื่นโดยชัดแจ้ง สิ่งปลูกสร้างและการปรับปรุงใดๆ ที่ผู้เช่าสร้างขึ้นบนที่ดินราชพัสดุ อาจตกเป็นของรัฐเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง นี่เป็นความเสี่ยงทางการเงินที่สำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้เช่าที่ลงทุนอย่างมากในการพัฒนาอาคารบนที่ดินของรัฐ

ความเสี่ยงทางการเมืองและนโยบาย: นโยบายของรัฐบาลเกี่ยวกับที่ดินราชพัสดุอาจเปลี่ยนแปลงไปตามการเปลี่ยนแปลงทางการปกครอง นโยบายใหม่เกี่ยวกับอัตราค่าเช่า การใช้ประโยชน์ที่ได้รับอนุญาต หรือระยะเวลาการเช่า อาจส่งผลกระทบต่อผู้เช่ารายเดิม โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีการต่อสัญญาเช่า

มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 27 กันยายน 2026. Read in Thai for this review: the Ratchaphatsadu Land Act B.E. 2562 (all sections) and the 1975 Act it repealed; the Ministerial Regulation on the Exploitation of Ratchaphatsadu B.E. 2564; the Land and Building Tax Act B.E. 2562, sections 5 and 8; the EEC Act B.E. 2561, sections 52 and 53. The Revenue Code stamp-duty provisions (sections 107 and 121 and the Schedule) were read in the Revenue Department’s English text. The Supreme Court decisions were checked against the judgments in an earlier review and were not re-read for this one. The land-area and value figures come from press reports of Treasury Department data, and the 99-year lease proposal was not re-checked.

13. คำถามที่พบบ่อย

Ratchaphatsadu land represents a substantial and strategically important category of real property in Thailand. With over 12.5 million rai managed by the Treasury Department, it supports government operations nationwide. It also supports businesses, homes, and public institutions across the country. The legal framework is the Ratchaphatsadu Land Act B.E. 2562 (2019), which by its Section 3 repealed the Ratchaphatsadu Land Act B.E. 2518 (1975) outright rather than amending it. It is supported by the Ministerial Regulations B.E. 2563 (2020) and B.E. 2564 (2021), which replaced the 2002 regulation. It provides a clear system for administering, leasing, and managing state property.

สำหรับคนไทยและธุรกิจที่จดทะเบียนในประเทศไทย การเช่าที่ดินในเขตราชพัฒนาถือเป็นทางเลือกที่ดี เนื่องจากมีค่าเช่าต่ำกว่า เข้าถึงที่ดินของรัฐในทำเลที่ดี และมีความมั่นคงในระยะยาว สำหรับนักลงทุนต่างชาติ โอกาสอาจมีจำกัดกว่า แต่ก็ยังมีให้เห็นอยู่ ผ่านโครงการที่ได้รับการสนับสนุนจาก BOI โครงการพัฒนาในเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก และบริษัทที่มีโครงสร้างที่ดีซึ่งมีคนไทยเป็นผู้ถือหุ้นส่วนใหญ่

เช่นเดียวกับกฎหมายที่ดินของไทยทุกด้าน การตรวจสอบข้อเท็จจริงทางกฎหมายอย่างถูกต้องและการขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง พระราชบัญญัติที่ดินรัชพัฒนธรรม ประมวลกฎหมายที่ดิน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และกฎหมายเฉพาะอื่นๆ สร้างกฎเกณฑ์ที่ซับซ้อน กฎเหล่านี้ให้ผลตอบแทนแก่การวางแผนอย่างรอบคอบและลงโทษการสันนิษฐานเอาเอง