ที่ดินราชพัสดุในประเทศไทย: ข้อมูลและคู่มือฉบับสมบูรณ์

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 19 ตุลาคม 2569

“ราชพัสดุ” (ราชพัสดุ) แปลตามตัวอักษรว่า “เสบียงหลวง” หรือ “ทรัพย์สินของรัฐ” ในกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย ที่ราชพัสดุหมายถึงอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ที่เป็นของรัฐ โดยมีข้อยกเว้นบางประการ ที่ราชพัสดุเป็นที่ดินที่รัฐถือครองประเภทที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย และมักเรียกกันว่า “ที่ดินของกรมธนารักษ์” หรือ “ที่ธนารักษ์” ตามชื่อกรมธนารักษ์ (กรมธนารักษ์) ซึ่งเป็นผู้ดูแล ที่ราชพัสดุไม่เกี่ยวข้องใดๆ กับแบบภาษีที่บางครั้งถูกนำมาสับสนกัน: ภ.บ.ท. 5 (ภ.บ.ท. 5) เคยเป็นใบเสร็จรับเงินภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งถูกยกเลิกตั้งแต่ปี 2020 และ ภ.ด.ส. 3 (ภ.ด.ส. 3) เป็นแบบที่ใช้ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ทั้งสองแบบมิใช่เอกสารสิทธิในที่ดินของรัฐ.

1. ที่ดินราชพัสดุในประเทศไทย (ที่ราชพัสดุ) คืออะไร?

กฎหมายที่ใช้บังคับคือ พระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562, ซึ่งโดยมาตรา 3 ได้ยกเลิกพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2518 ทั้งฉบับ แหล่งข้อมูลเก่า และเนื้อหาจำนวนมากบนอินเทอร์เน็ตภาษาอังกฤษ ยังคงอ้างอิงพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2518 อยู่.

มาตรา 6 กำหนดให้ที่ราชพัสดุประกอบด้วย (1) อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิดที่เป็นทรัพย์สินของรัฐ, (2) ที่ดินซึ่งสงวนหรือกันไว้เพื่อประโยชน์เฉพาะของรัฐ และ (3) ที่ดินซึ่งสงวนหรือกันไว้เพื่อประโยชน์ของทางราชการตามกฎหมาย เนื่องจาก (1) ครอบคลุมถึงอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท อาคารและสิ่งปลูกสร้างถาวรบนที่ดินของรัฐจึงเป็นที่ราชพัสดุในตัวเองด้วย ไม่ใช่เป็นเพียงส่วนควบของที่ดินเท่านั้น.

มาตรา 7 กำหนดว่าสิ่งใดเป็น ไม่ ราชพัสดุ ไม่รวมถึงที่ดินรกร้างว่างเปล่า และที่ดินที่ถูกเวนคืน ถูกทอดทิ้ง หรือตกเป็นของรัฐโดยประการอื่นตามกฎหมายที่ดิน เว้นแต่ที่ดินนั้นจะได้ถูกสงวนหรือกันไว้เพื่อประโยชน์ของรัฐเป็นการเฉพาะ หรือเพื่อประโยชน์ของทางราชการ.

กล่าวโดยง่าย ที่ดินราชพัสดุหมายรวมถึงอาคารสำนักงานของรัฐบาล พื้นที่ทางทหาร ตลาดของรัฐ ที่ดินที่จัดสรรไว้สำหรับหน่วยงานต่างๆ และที่ดินที่รัฐให้เช่าแก่เอกชนเพื่อการพาณิชย์หรือที่อยู่อาศัย แต่ไม่รวมถึงที่ดินสาธารณะ เช่น ชายหาดหรือถนนสาธารณะ และไม่รวมถึงที่ดินที่เป็นของรัฐวิสาหกิจ ซึ่งได้แก่ การรถไฟแห่งประเทศไทยและการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย

สำหรับผู้อ่านชาวตะวันตก ที่ดินราชพัสดุมีความคล้ายคลึงกับ “ที่ดินของพระมหากษัตริย์” (Crown land) ในประเทศเครือจักรภพ หรือ “ที่ดินของกระทรวงการคลัง” ตัวอย่างเช่นในแคนาดา ออสเตรเลีย และสหราชอาณาจักร นอกจากนี้ยังมีความคล้ายคลึงกับ “ที่ดินของรัฐบาลกลาง” (federal land) ในสหรัฐอเมริกาด้วย โดยเป็นที่ดินของรัฐบาลที่อาจนำมาให้เช่าหรือใช้เพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะ ประชาชนไม่สามารถซื้อได้อย่างอิสระ.

2. กรอบกฎหมาย: กฎหมายสำคัญที่ควบคุมที่ดินของรัฐ

ที่ดินราชพัสดุอยู่ภายใต้ระบบกฎหมายหลายระดับ ประกอบด้วยกฎหมายหลัก ระเบียบรอง และนโยบายของกระทรวง การทำความเข้าใจกรอบการทำงานนี้เป็นสิ่งสำคัญสำหรับทุกคนที่ต้องการเช่าหรือมีปฏิสัมพันธ์กับที่ดินของรัฐในประเทศไทย

2.1 พระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2518

พระราชบัญญัติที่ราชพัสดุฉบับเดิมประกาศใช้เมื่อวันที่ 14 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2518 (1975) ซึ่งเป็นกฎหมายพื้นฐานที่ใช้มานานกว่าสี่ทศวรรษ พระราชบัญญัตินี้มี 12 มาตรา โดยกำหนดนิยามของที่ดินราชพัสดุ จัดตั้งคณะกรรมการที่ดินราชพัสดุ โดยมีรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังเป็นประธาน และกำหนดหลักเกณฑ์พื้นฐานในการกำกับดูแล บำรุงรักษา ใช้ และบริหารจัดการทรัพย์สินของรัฐ

มาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2518 กำหนดให้กระทรวงการคลังเป็นเจ้าของที่ดินราชพัสดุทั้งหมด มาตรา 6 จัดตั้งคณะกรรมการที่ราชพัสดุ โดยมีอำนาจในการกำหนดนโยบายและออกกฎกระทรวง มาตรา 8 ระบุว่าต้องตราเป็นพระราชบัญญัติเพื่อโอนที่ดินราชพัสดุ ซึ่งใช้บังคับเฉพาะกรณีที่ที่ดินนั้นเป็นที่ดินสาธารณะที่จัดสรรไว้เพื่อใช้ประโยชน์พิเศษของรัฐ มาตรา 9 ระบุว่า เมื่อที่ดินนั้นไม่จำเป็นต้องใช้เพื่อวัตถุประสงค์เดิมอีกต่อไป ต้องมีพระราชกฤษฎีกาเพิกถอนสถานะการสงวนไว้

อ้างอิง: พระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2518 มาตรา 4 ถึงมาตรา 12; ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 92 ตอนที่ 54 ฉบับพิเศษ หน้า 1, 5 มีนาคม พ.ศ. 2518.

2.2 พระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562

พระราชบัญญัติที่ราชพัสดุใหม่ พ.ศ. 2562 (2019) ได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 9 มีนาคม พ.ศ. 2562 โดยยกเลิกและใช้แทนพระราชบัญญัติฉบับ พ.ศ. 2518 เพื่อปรับปรุงการบริหารจัดการทรัพย์สินของรัฐให้ทันสมัยยิ่งขึ้น กฎหมายฉบับปรับปรุงใหม่นี้ได้กำหนดหลักเกณฑ์ที่ชัดเจนยิ่งขึ้นสำหรับการซื้อ การจัดการ และการให้เช่าที่ดินราชพัสดุ นอกจากนี้ยังได้เพิ่มหลักเกณฑ์สำหรับการบริหารจัดการทรัพย์สินของรัฐนอกประเทศไทย การเปลี่ยนแปลงนี้สะท้อนให้เห็นถึงความสนใจของรัฐบาลไทยที่มีต่อต่างประเทศที่เพิ่มมากขึ้น

พระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 ได้ตอกย้ำหลักเกณฑ์สำหรับส่วนราชการและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หากต้องการใช้ที่ราชพัสดุ ต้องแจ้งวัตถุประสงค์ให้กรมธนารักษ์ทราบ และต้องขออนุญาตอย่างเป็นทางการตามกฎกระทรวงด้วย พระราชบัญญัตินี้ยังได้นำการจัดหาประโยชน์ในทรัพย์สินของรัฐออกจากระบบการร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชน (PPP) ตามมาตรา 29 การจัดหาประโยชน์ในที่ราชพัสดุร่วมกับเอกชนได้รับยกเว้นจากกฎหมาย PPP เว้นแต่โครงการโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะที่มีมูลค่าเกินกว่าที่กำหนดในกฎกระทรวง ซึ่งกฎกระทรวงปี 2021 กำหนดไว้ที่ 5,000 ล้านบาทขึ้นไป (กฎกระทรวง พ.ศ. 2564 ข้อ 3) ตามมาตรา 28 การทำธุรกรรมที่ที่ดินของรัฐมีมูลค่าเกินกว่า 500 ล้านบาท ต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการที่ราชพัสดุ.

อ้างอิง: พระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562 (2019); ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ตอนที่ 31 ก

2.3 กฎกระทรวง พ.ศ. 2563 (2020) และ พ.ศ. 2564 (2021)

เป็นเวลาหลายปีที่หลักเกณฑ์การปฏิบัติคือ กฎกระทรวงว่าด้วยการปกครอง ดูแล บำรุงรักษา ใช้ และจัดหาประโยชน์เกี่ยวกับที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2545 (ค.ศ. 2002) ซึ่งออกตามพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2518 ปัจจุบันกฎกระทรวงดังกล่าวไม่ใช้บังคับแล้ว กฎกระทรวงสองฉบับที่ออกตามพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 ใช้บังคับแทน ได้แก่ กฎกระทรวงว่าด้วยการใช้ที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2563 (ค.ศ. 2020) สำหรับการใช้โดยหน่วยงานของรัฐ และกฎกระทรวงว่าด้วยการจัดหาประโยชน์ในที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2564 (ค.ศ. 2021) ซึ่งควบคุมการให้เช่าแก่เอกชน และข้อ 1 ของกฎกระทรวงฉบับนี้ได้ยกเลิกกฎกระทรวงปี 2545 ข้อมูลภาษาอังกฤษจำนวนมากยังคงอธิบายตามหลักเกณฑ์ปี 2545.

ระเบียบปี 2021 คือฉบับที่ผู้เช่าเอกชนต้องเกี่ยวข้องด้วย โดยกำหนดระยะเวลาเช่าไม่เกิน 30 ปี เว้นแต่เป็นการเช่าเพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมตามพระราชบัญญัติปี 1999 ซึ่งต้องได้รับความเห็นชอบจากรัฐมนตรี (ข้อ 9) ค่าเช่าต้องไม่ต่ำกว่าอัตราที่อธิบดีให้ความเห็นชอบ หรืออัตราที่คณะกรรมการกำหนดในกรณีที่ที่ดินมีมูลค่าเกิน 500 ล้านบาท (ข้อ 10) ผู้เช่าจะได้รับการคัดเลือกโดยการประมูล เว้นแต่เข้ากรณีข้อยกเว้น (ข้อ 15 ถึง 17) ส่วนการทำสัญญาที่มีมูลค่าเกิน 500 ล้านบาทต้องผ่านอีกช่องทางหนึ่งแยกต่างหาก กล่าวคือ คณะกรรมการอนุมัติโครงการแล้วจึงอนุมัติสัญญา คณะกรรมการคัดเลือกซึ่งมีสำนักงานอัยการสูงสุดร่วมอยู่ด้วยเป็นผู้ดำเนินการคัดเลือก และคณะกรรมการกำกับดูแลเป็นผู้ติดตามการปฏิบัติตามสัญญา (ข้อ 19 ถึง 43).

อ้างอิง: กฎกระทรวงว่าด้วยการจัดหาประโยชน์ในที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2564 (2021) ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 138 ตอนที่ 2 ก หน้า 4 วันที่ 14 มกราคม 2564 ข้อ 1, 3, 9, 10, 15 ถึง 43; กฎกระทรวงว่าด้วยการใช้ที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2563 (2020).

3. การจำแนกประเภทที่ดินของรัฐในประเทศไทย

เพื่อให้เข้าใจที่ดินราชพัสดุอย่างถูกต้อง จำเป็นต้องพิจารณาที่ดินดังกล่าวในบริบทของการจำแนกประเภทที่ดินของรัฐในประเทศไทยเสียก่อน ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (ค.ศ. 1954) และกฎหมายที่เกี่ยวข้องรับรองที่ดินของรัฐหลายประเภท แต่ละประเภทมีกฎหมายและกรอบการบริหารที่แตกต่างกัน

หมวดหมู่	คำศัพท์ภาษาไทย	คำอธิบาย	หน่วยงานบริหาร	สามารถให้เช่าได้หรือไม่?
ที่ดินสาธารณะ	ที่สาธารณประโยชน์	พื้นที่ที่ประชาชนใช้ร่วมกัน: ถนน แม่น้ำ ชายหาด คลอง สวนสาธารณะ	กระทรวงมหาดไทย / การปกครองส่วนท้องถิ่น	ไม่ได้ ได้รับความคุ้มครองในฐานะสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
ที่ดินรกร้างว่างเปล่า	ที่รกร้างว่างเปล่า	ที่ดินที่ถูกทิ้งร้างหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์ ซึ่งตกเป็นของรัฐแล้ว	กระทรวงมหาดไทย / กรมที่ดิน	อาจจัดสรรไว้สำหรับการใช้งานส่วนตัวภายใต้โครงการบางโครงการ
ที่ดินธนารักษ์ (ราชพัสดุ)	ที่ราชพัสดุ	ที่ดินของรัฐที่ใช้สำหรับการบริหารราชการ การทหาร และการให้เช่าเชิงพาณิชย์	กรมธนารักษ์ / กระทรวงการคลัง	ใช่, ตามพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ
ที่ดินรัฐวิสาหกิจ	ที่ดินรัฐวิสาหกิจ	ที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐวิสาหกิจที่มีสถานะเป็นนิติบุคคล (เช่น การรถไฟแห่งประเทศไทย, การไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย)	รัฐวิสาหกิจที่เกี่ยวข้อง	ภายใต้กฎหมายที่ใช้บังคับของวิสาหกิจนั้นเอง
ที่ดินสงวนของรัฐบาล	ที่ดินสงวนหวงห้าม	ที่ดินที่สงวนไว้เพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะ: ทรัพยากรธรรมชาติ การคุ้มครองสิ่งแวดล้อม	หน่วยงานต่างๆ (กรมป่าไม้ ฯลฯ)	โดยทั่วไปแล้วไม่ เนื่องจากได้รับการคุ้มครองตามการจอง

อ้างอิง: ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (1954); Chandler MHM, “Doing Business in Thailand,” บทที่ 8 ส่วนที่ 2(ก).

ความแตกต่างที่สำคัญในเชิงพาณิชย์คือ ที่ดินราชพัสดุสามารถให้เช่าแก่เอกชนได้ ซึ่งแตกต่างจากที่ดินสาธารณะหรือที่ดินสงวน ที่ดินราชพัสดุมักถูกให้เช่าเพื่อธุรกิจ ที่อยู่อาศัย และการเกษตร ทำให้ที่ดินประเภทนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจ นักลงทุน และบุคคลทั่วไปที่ต้องการใช้ประโยชน์จากที่ดินของรัฐในประเทศไทย

4. กรมธนารักษ์ (กรมธนารักษ์): บทบาทและอำนาจ

​ กรมธนารักษ์กรมธนารักษ์ (กรมธนารักษ์) เป็นหน่วยงานในสังกัดกระทรวงการคลัง มีหน้าที่กำกับดูแลและบำรุงรักษาที่ดินราชพัสดุทั่วประเทศไทย ภารกิจของกรมฯ รวมถึงการสำรวจที่ดินของรัฐและการจัดทำทะเบียนที่ดินของรัฐ นอกจากนี้ยังทำหน้าที่กำหนดราคาประเมินที่ดินเพื่อการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมทั่วประเทศ และบริหารจัดการสัญญาเช่าที่ดินของรัฐด้วย

ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์มีความสำคัญมาก โดยเป็นเกณฑ์มาตรฐานสำหรับ ค่าธรรมเนียมการโอน, ภาษี และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนในประเทศไทย ซึ่งมีผลบังคับใช้กับการทำธุรกรรมที่ดินทั้งหมด โดยรวมถึงที่ดินราชพัสดุและธุรกรรมที่ดินเอกชน ราคาประเมินที่ประกาศโดยกรมธนารักษ์มักจะต่ำกว่ามูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์นั้นมาก.

กรมฯ ดำเนินการสำนักงานจังหวัด (สำนักงานธนารักษ์พื้นที่) ในทุกจังหวัด โดยสำนักงานเหล่านี้เป็นหน่วยงานบริหารในพื้นที่ พวกเขาดำเนินการยื่นขอสัญญาเช่าและดำเนินการตรวจสอบ พวกเขายังจัดการความสัมพันธ์การเช่าด้วย พวกเขาทำงานร่วมกับผู้เช่าที่ใช้ทรัพย์สินของรัฐ

5. คณะกรรมการที่ดินราชพัสดุ

คณะกรรมการที่ราชพัสดุเป็นหน่วยงานกำหนดนโยบายระดับสูงสุดเกี่ยวกับทรัพย์สินของรัฐในประเทศไทย คณะกรรมการนี้ปรากฏขึ้นครั้งแรกในมาตรา 6 ของพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2518 แต่พระราชบัญญัติดังกล่าวถูกยกเลิกแทนที่จะได้รับการแก้ไข ดังนั้น ปัจจุบันคณะกรรมการนี้จึงมีอยู่ตาม พระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562 หมวด 2 มาตรา 9. พระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 ยังได้เปลี่ยนแปลงบุคคลที่ดำรงตำแหน่งในคณะกรรมการด้วย โดยได้เพิ่มปลัดกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และได้เพิ่มเป็นครั้งแรก สมาชิกผู้เชี่ยวชาญสามคนที่ได้รับการแต่งตั้งโดยรัฐมนตรี จากผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ ที่ดิน หรือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์.

คณะกรรมการมีรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังเป็นประธาน มีปลัดกระทรวงการคลังเป็นกรรมการ และยังมีอธิบดีกรมธนารักษ์ ซึ่งทำหน้าที่ทั้งเป็นกรรมการและเลขานุการ นอกจากนี้ยังมีเจ้าหน้าที่ระดับสูงอื่น ๆ จากกระทรวงที่เกี่ยวข้องร่วมด้วย ตามมาตรา 15 คณะกรรมการกำหนดนโยบายการบริหารจัดการที่ราชพัสดุ กำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับทะเบียนที่ราชพัสดุและการรายงาน และเสนอแนะการออกกฎกระทรวงต่อรัฐมนตรีซึ่งเป็นผู้ออกกฎกระทรวงนั้น ตามมาตรา 28 คณะกรรมการต้องอนุมัติการทำธุรกรรมใด ๆ กับเอกชนในกรณีที่ที่ดินมีมูลค่าเกิน 500 ล้านบาท และตามมาตรา 22 คณะกรรมการเป็นผู้วินิจฉัยในกรณีที่หน่วยงานของรัฐจะไม่ส่งคืนที่ดินที่กรมธนารักษ์เรียกคืน.

ข้อควรปฏิบัติ: สำหรับสัญญาเช่าที่มีมูลค่าสูงหรือขนาดใหญ่ ผู้เช่าต้องดำเนินการตามขั้นตอนของกรมธนารักษ์ และต้องขออนุมัติจากคณะกรรมการที่ราชพัสดุด้วย ผู้ที่สนใจเช่าควรคำนึงถึงขั้นตอนการขออนุมัติจากคณะกรรมการนี้ในแผนงานโครงการของตน

6. วิธีการเช่าที่ดินราชพัสดุ

การให้เช่าที่ราชพัสดุเป็นช่องทางหลักที่รัฐใช้สร้างรายได้จากทรัพย์สินที่ถือครอง กรมธนารักษ์มีกระบวนการที่ชัดเจนในการให้เช่า โดยเงื่อนไขต่างๆ เป็นไปตามกฎกระทรวงว่าด้วยการจัดหาประโยชน์ในที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2564 (2021) ซึ่งใช้แทนกฎกระทรวงปี พ.ศ. 2545.

6.1 คุณสมบัติผู้สมัคร

ทั้งพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 และระเบียบปี 2021 ไม่ได้จำกัดผู้เช่าตามสัญชาติ ผู้ขอเช่ามักเป็นผู้มีสัญชาติไทยหรือผู้ที่จดทะเบียนในประเทศไทยในฐานะ นิติบุคคล, และการประกวดราคาหรือการประกาศเชิญชวนให้เช่าแต่ละครั้งจะกำหนดคุณสมบัติไว้เอง หน่วยงานของรัฐ รัฐวิสาหกิจ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น สถาบันการศึกษา และวัด อาจได้รับสิทธิให้ใช้ทรัพย์สินของรัฐได้ด้วยเช่นกัน เอกชนที่ต้องการเช่าเพื่อการพาณิชย์ต้องแสดงวัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่ชอบด้วยกฎหมาย และต้องมีเงินทุนเพียงพอที่จะพัฒนาและบำรุงรักษาทรัพย์สินนั้น ทั้งนี้ต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของกรมธนารักษ์.

โดยหลักแล้วต้องใช้วิธีประมูล (ข้อ 15 ของระเบียบปี 2021) แต่อาจให้เช่าโดยไม่ต้องประมูลได้ในกรณีที่ข้อ 16 กำหนดไว้ ซึ่งรวมถึงที่ดินเพื่ออยู่อาศัยเนื้อที่ไม่เกิน 100 ตารางวาที่มีราคาไม่เกิน 50,000 บาทต่อตารางวา ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเนื้อที่ไม่เกิน 15 ไร่ที่มีราคาไม่เกิน 500,000 บาทต่อไร่ องค์กรสาธารณประโยชน์ที่ไม่แสวงหากำไร โครงการสวัสดิการของข้าราชการ องค์กรของคนพิการ และเจ้าของที่ดินข้างเคียงในกรณีที่แปลงที่ดินของรัฐมีขนาดเล็กเกินกว่าจะปลูกสร้างอาคารได้.

6.2 ระยะเวลาการเช่าและการต่อสัญญา

ประเภทการเช่า	ระยะเวลาสูงสุด	แหล่งที่มา
สัญญาเช่าทั่วไป (อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย, อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้า และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษตร)	30 ปี	ป.พ.พ. มาตรา 540; กฎกระทรวง พ.ศ. 2564 ข้อ 9
สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์หรือเชิงอุตสาหกรรมภายใต้พระราชบัญญัติปี 1999	มากกว่า 30 ปี ถึง 50 ปี โดยได้รับความเห็นชอบจากรัฐมนตรี	กฎกระทรวง พ.ศ. 2564 ข้อ 9
เช่าที่ในเขตส่งเสริมการลงทุน EEC สำหรับอุตสาหกรรมเป้าหมาย	อายุ 50 ปี สามารถต่ออายุได้อีกสูงสุด 49 ปี	พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 มาตรา 52
การใช้โดยหน่วยงานของรัฐ	ไม่มีการเช่า: ทำความตกลงกับกรมธนารักษ์	พระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 มาตรา 19; กฎกระทรวง พ.ศ. 2563

โดยทั่วไปแล้ว ระยะเวลาเช่าสูงสุดคือ 30 ปี มาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย. บทบัญญัตินี้กำหนดว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์จะทำเกิน 30 ปีไม่ได้ หากคู่สัญญาตกลงกันให้นานกว่านั้น ให้ลดลงเหลือ 30 ปี อย่างไรก็ตาม มีกฎหมายพิเศษบางฉบับที่กำหนดข้อยกเว้นไว้ พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 (1999) อนุญาตให้เช่าได้ 50 ปี การเช่าดังกล่าวใช้กับโครงการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมที่เข้าเกณฑ์ สำหรับที่ราชพัสดุ การเช่าเกิน 30 ปีตามพระราชบัญญัติดังกล่าวต้องได้รับความเห็นชอบจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังด้วย (ข้อ 9 ของระเบียบปี 2021) พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 (2018) หรือพระราชบัญญัติ EEC อนุญาตให้เช่าในเขตส่งเสริมได้ไม่เกิน 50 ปี และต่ออายุได้ไม่เกิน 49 ปี (มาตรา 52) และเมื่อคณะกรรมการนโยบาย EEC มีมติให้ใช้ที่ราชพัสดุ อำนาจของกรมธนารักษ์เหนือที่ดินนั้นจะตกไปเป็นของสำนักงาน EEC (มาตรา 53).

สำคัญ: เงื่อนไขการต่อสัญญาในสัญญาเช่าราชพัสดุไม่ได้ก่อให้เกิดสิทธิโดยสมบูรณ์ การต่อสัญญาขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของกรมธนารักษ์เสมอ เงื่อนไขต่างๆ รวมถึงอัตราค่าเช่า อาจมีการเจรจาใหม่ได้เมื่อต่อสัญญา ผู้เช่าไม่ควรคิดว่าการต่อสัญญาจะเกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ

6.3 อัตราค่าเช่าและค่าธรรมเนียม

ค่าเช่าไม่ได้ขึ้นอยู่กับตลาดเพียงอย่างเดียว แต่ค่าเช่าตามตลาดก็เป็นส่วนหนึ่งของการพิจารณาด้วย มาตรา 27 ของพระราชบัญญัติปี 2562 กำหนดให้ข้อตกลงใดๆ กับบุคคลภายนอกต้องคำนึงถึงวัตถุประสงค์ของข้อตกลง สภาพและทำเลที่ตั้ง ค่าเช่าตามตลาดปกติ ค่าผลตอบแทนอื่นใดที่ส่งคืนให้รัฐ และมูลค่าของอาคารที่จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของกระทรวงการคลังเมื่อสิ้นสุดสัญญา ค่าเช่าไม่สามารถต่ำกว่าอัตราที่อธิบดีอนุมัติ (ข้อ 10 ของกฎกระทรวงปี 2021) และสำหรับสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยและเกษตรกรรม ค่าเช่ามักจะต่ำกว่าค่าเช่าตามตลาดเอกชน นอกจากค่าเช่ารายเดือนหรือรายปีแล้ว ผู้เช่ามักจะต้องจ่ายเงินก้อน (เงินกินเปล่า) ด้วย นอกจากนี้อาจต้องจ่ายค่าใช้จ่ายในการใช้ประโยชน์จากอาคารด้วย ซึ่งอาจมีผลบังคับใช้หากสัญญาเช่ามีสิ่งปลูกสร้างของรัฐเป็นส่วนหนึ่ง.

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนมาตรฐานสำหรับสัญญาเช่าที่ราชพัสดุ คือ 1% ของมูลค่าการเช่าทั้งหมด ซึ่งครอบคลุมตลอดระยะเวลาการเช่า โดยเป็นไปตามตารางค่าธรรมเนียมของกรมที่ดินสำหรับสัญญาเช่าที่ดินที่จดทะเบียนในประเทศไทย และต้องเสียอากรแสตมป์ 0.1% ของมูลค่าการเช่าทั้งหมด (สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรได้รับการยกเว้นอากรแสตมป์)

ค่าธรรมเนียม/ค่าใช้จ่าย	ประเมิน	ชำระโดย	หมายเหตุ
ค่าเช่ารายปี	อ้างอิงจากสูตรมูลค่าที่ประเมิน	ผู้เช่า	ต่ำกว่าอัตราในตลาดเอกชน
เงินหลัก (เงินกินเปล่า)	แตกต่างกันไปตามทรัพย์สินแต่ละแห่ง	ผู้เช่า	ชำระเงินล่วงหน้าครั้งเดียว
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสัญญาเช่า	1% ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาสัญญาเช่า	ผู้เช่า (ตามการปฏิบัติ)	จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแล้ว
อากรแสตมป์	0.1% ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาสัญญาเช่า	ผู้ให้เช่าตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ท้ายประมวลรัษฎากร เว้นแต่สัญญาจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น; ได้รับยกเว้นในกรณีที่ผู้ให้เช่าเป็นรัฐบาล (มาตรา 121)	สัญญาเช่าเพื่อการเกษตรได้รับการยกเว้น
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง	แตกต่างกัน (0.01%, 0.7% ของมูลค่าประเมิน)	ผู้เช่าตามกฎหมาย: ผู้ครอบครองหรือผู้ใช้ทรัพย์สินของรัฐคือผู้เสียภาษี	ภายใต้พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562

อ้างอิง: พระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562 มาตรา 27; กฎกระทรวง พ.ศ. 2564 ข้อ 10; ประมวลรัษฎากร มาตรา 107 และมาตรา 121 และบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะแห่งตราสาร 1; พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 5 และมาตรา 8.

6.4 ขั้นตอนการทำสัญญาเช่าโดยละเอียด

การขอเช่าที่ดินราชพัสดุมีหลายขั้นตอนและมักใช้เวลาหลายเดือนกว่าจะแล้วเสร็จ ระยะเวลาที่แน่นอนขึ้นอยู่กับขนาดและมูลค่าของโครงการ

ขั้นตอนที่ 1 การระบุและสอบถาม: ผู้เช่าระบุที่ดินแปลงราชพัสดุโดยเฉพาะ โดยไปสอบถามที่สำนักงานธนารักษ์จังหวัด (สำนักงานธนารักษ์พื้นที่) สำนักงานจะยืนยันว่าที่ดินมีให้เช่าและประเภทการใช้งานที่ได้รับอนุญาตหรือไม่

ขั้นตอนที่ 2 การส่งใบสมัคร: ผู้สมัครยื่นคำขอเช่าอย่างเป็นทางการ โดยแนบเอกสารประจำตัวและใบจดทะเบียนธุรกิจสำหรับนิติบุคคล นอกจากนี้ยังต้องแนบแผนการใช้ประโยชน์ที่เสนอและหลักฐานแสดงความสามารถทางการเงิน ผู้สมัครต้องแนบเอกสารประกอบอื่นๆ ที่กฎกระทรวงที่เกี่ยวข้องกำหนดด้วย

ขั้นตอนที่ 3: การประเมินและตรวจสอบกรมธนารักษ์จะทำการตรวจสอบพื้นที่ และประเมินคำขอตามกฎกระทรวง รวมถึงพิจารณาอัตราค่าเช่าและเงื่อนไขที่เสนอ สำหรับโครงการขนาดใหญ่ อาจจำเป็นต้องมีการประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมด้วย

ขั้นตอนที่ 4 การอนุมัติจากคณะกรรมการหรือรัฐมนตรี: การอนุมัติที่ต้องได้รับขึ้นอยู่กับมูลค่าและประเภทของการเช่า ในกรณีที่ที่ดินมีมูลค่าเกิน 500 ล้านบาท คณะกรรมการที่ราชพัสดุต้องอนุมัติโครงการ และจากนั้นอนุมัติสัญญาที่เจรจาแล้ว (มาตรา 28; ข้อ 23 และข้อ 32 ของระเบียบปี 2021) หากต่ำกว่านั้น กรมธนารักษ์จะดำเนินการตามหลักเกณฑ์ที่อธิบดีกำหนด และการเช่าเกิน 30 ปีต้องได้รับความเห็นชอบจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง (ข้อ 9) ความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรีจำเป็นสำหรับการโอนที่ราชพัสดุ (มาตรา 31) ไม่ใช่สำหรับการเช่า.

ขั้นตอนที่ 5: การลงนามสัญญาเช่าและจดทะเบียนหลังจากได้รับการอนุมัติแล้ว กรมธนารักษ์และผู้เช่าจะลงนามในสัญญาเช่า หากระยะเวลาการเช่ามากกว่า 3 ปี คุณต้องไปจดทะเบียน ณ หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง สำนักงานที่ดิน. สิ่งนี้ช่วยให้มั่นใจได้ว่าสามารถบังคับใช้ได้ภายใต้ มาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ขั้นตอนที่ 6, การปฏิบัติตามสัญญาอย่างต่อเนื่อง: ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาเช่า ซึ่งรวมถึงข้อจำกัดในการใช้ทรัพย์สิน หน้าที่ในการบำรุงรักษา และการรายงานอย่างสม่ำเสมอ กรมธนารักษ์มีสิทธิ์ตรวจสอบทรัพย์สิน และอาจยกเลิกสัญญาเช่าได้หากมีการละเมิดสัญญาอย่างร้ายแรง.

7. ประเภทของการใช้ประโยชน์ที่ดินราชพัสดุที่ได้รับอนุญาต

กรมธนารักษ์อนุญาตให้ใช้ที่ดินราชพัสดุได้หลายประเภท รวมถึงการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ เช่น โรงแรม ห้างสรรพสินค้า ตลาด และอาคารพาณิชย์ นอกจากนี้ยังอนุญาตให้ใช้เพื่อที่อยู่อาศัย การศึกษา และศาสนา เช่น วัด โรงเรียน และมหาวิทยาลัย การเกษตรก็ได้รับอนุญาตเช่นกัน หน่วยงานราชการสามารถใช้ที่ดินเพื่อการบริหารราชการได้ การใช้ประโยชน์ที่ได้รับอนุญาตสำหรับที่ดินแต่ละแปลงนั้นมาจากแผนผังการใช้ที่ดินของกรมธนารักษ์ ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ได้รับอนุมัติ การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์โดยไม่ได้รับอนุญาตถือเป็นเหตุให้ยกเลิกสัญญาเช่าได้

ทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่หลายแห่งในกรุงเทพฯ และจังหวัดอื่นๆ ตั้งอยู่บนที่ดินราชพัสดุ ซึ่งรวมถึงตลาดที่มีชื่อเสียง ร้านค้าของรัฐบาล และโครงการโรงแรมบางแห่ง ลักษณะการเช่าระยะยาวและอัตราค่าเช่าที่ต่ำกว่า ทำให้การเช่าที่ดินราชพัสดุเป็นที่น่าสนใจในเชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าต้องยอมรับข้อจำกัดเมื่อเช่าจากรัฐบาล ผู้เช่าไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้อย่างสมบูรณ์

8. ชาวต่างชาติและที่ดินราชพัสดุ

ประเด็นเรื่องที่ดินราชพัสดุและการลงทุนจากต่างประเทศเป็นประเด็นที่ซับซ้อนในกฎหมายไทย โดยทั่วไปแล้ว การเช่าที่ดินราชพัสดุจะมอบให้แก่คนไทยหรือนิติบุคคลที่จดทะเบียนในประเทศไทย ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (ค.ศ. 1954) จำกัดการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ นโยบายภายในของกรมธนารักษ์ก็เข้มงวดเช่นกัน โดยใช้แนวทางที่คล้ายคลึงกันในการให้เช่าที่ดินของรัฐ

อย่างไรก็ตาม ชาวต่างชาติสามารถเข้าถึงที่ดินราชพัสดุได้ทางอ้อมผ่านโครงสร้างที่ได้รับการยอมรับหลายรูปแบบ บริษัทที่มีผู้ถือหุ้นไทยเป็นส่วนใหญ่ โดยผู้ถือหุ้นไทยถือหุ้นอย่างน้อย 51% สามารถยื่นขอเช่าที่ดินราชพัสดุได้ตามปกติ นักลงทุนต่างชาติใน BOI โครงการหรือในพื้นที่ EEC อาจเช่าทรัพย์สินของรัฐได้เช่นกัน โดยสามารถทำได้ภายใต้กฎเกณฑ์การเช่าพิเศษตามกฎหมายส่งเสริมที่เกี่ยวข้อง ในกรณีดังกล่าว สัญญาเช่าจะทำขึ้นระหว่างกรมธนารักษ์กับนิติบุคคลของโครงการที่จดทะเบียนในประเทศไทย.

คำเตือนเกี่ยวกับความเสี่ยงทางกฎหมาย: การใช้ผู้ถือหุ้นนอมินีเพื่อหลีกเลี่ยงการเป็นเจ้าของโดยคนไทย กฎระเบียบนั้นผิดกฎหมาย การเช่าที่ดินไม่ใช่การได้มาซึ่งที่ดิน ดังนั้นผู้เช่าชาวต่างชาติจึงไม่ได้ฝ่าฝืนประมวลกฎหมายที่ดินด้วยการเช่า แต่โครงสร้างนอมินีที่ใช้ดำเนินธุรกิจที่ พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 (1999) สงวนไว้สำหรับคนไทย ถือเป็นความผิดตามพระราชบัญญัตินั้น การฝ่าฝืนมีโทษทางอาญารวมถึง ค่าปรับ และจำคุก กรมธนารักษ์อาจยกเลิกสัญญาเช่าด้วยหาก นอมินี ถูกตรวจพบ.

8.1 ข้อเสนอสัญญาเช่า 99 ปี

ข้อเสนอที่จะอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองทรัพย์สินได้ สัญญาเช่าที่ดินระยะยาวสูงสุด 99 ปี ข้อเสนอนี้ได้รับการหารือในแวดวงนโยบายของไทยแล้ว ภายใต้ข้อเสนอนี้ เจ้าของที่ดินไทยที่ต้องการให้ชาวต่างชาติเช่าที่ดินจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่กรมธนารักษ์เพื่อกำกับดูแลก่อน จากนั้นผู้เช่าชาวต่างชาติจะถือครองสัญญาเช่าได้นานถึง 99 ปี หลังจากนั้นที่ดินจะกลับคืนสู่กรรมสิทธิ์ของรัฐภายใต้กรมธนารักษ์ อย่างไรก็ตาม จะมีข้อจำกัดป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้าครอบครองที่ดินเพื่อการเกษตรหรือพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดภายใต้โครงการนี้

อย่างไรก็ตาม ณ ต้นปี 2026 ข้อเสนอนี้ยังคงอยู่ในขั้นตอนการอภิปรายและยังไม่ได้บัญญัติเป็นกฎหมาย ปลัดกระทรวงการคลังกล่าวว่า ข้อเสนอนี้จำเป็นต้องมีการแก้ไขกฎหมายทรัพย์สินของรัฐ รวมถึงกฎหมายที่เกี่ยวข้องอื่นๆ ด้วย นอกจากนี้ยังต้องมีการปรึกษาหารือกับประชาชนตามรัฐธรรมนูญ นักลงทุนต่างชาติที่สนใจไม่ควรพึ่งพาข้อเสนอนี้ในการวางแผนปัจจุบัน พวกเขาควรดำเนินการภายใต้กรอบเวลา 30 ปีที่มีอยู่เดิม กฎหมายพิเศษอาจอนุญาตให้มีระยะเวลา 50 ปีได้

9. ที่ดินราชพัสดุ เทียบกับ ที่ดินส่วนบุคคล เทียบกับ ที่ดินสาธารณะ: การเปรียบเทียบ

คุณสมบัติ	ราชพัสดุแลนด์ (ที่ราชพัสดุ)	ที่ดินส่วนบุคคล (โฉนด / NS4)	โดเมนสาธารณะ (ที่สาธารณะ)
กรรมสิทธิ์	รัฐบาล (กระทรวงการคลัง)	บุคคลหรือนิติบุคคลเอกชน	รัฐ เพื่อประโยชน์สาธารณะ
สามารถซื้อได้หรือไม่?	ไม่ได้ (ยกเว้นในกรณีการจำหน่ายที่จำกัดตามพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562)	ใช่ สามารถโอนสิทธิ์ได้โดยไม่มีข้อจำกัด	ไม่
สามารถให้เช่าได้หรือไม่?	ได้ สูงสุด 30 ปี (50 ปีตามกฎหมายเฉพาะ)	ได้ สูงสุด 30 ปี (50 ปีตามกฎหมายเฉพาะ)	ไม่
สามารถจำนองได้หรือไม่?	ไม่ (เป็นเพียงสิทธิการเช่าเท่านั้น ไม่มีหลักประกันเป็นที่ดิน)	ใช่	ไม่
หน่วยงานบริหาร	กรมธนารักษ์	กรมที่ดิน (เฉพาะการลงทะเบียน)	กระทรวงมหาดไทย / การปกครองส่วนท้องถิ่น
เอกสารสิทธิ์	ทะเบียนของกรมธนารักษ์	โฉนด (NS4), NS3G, NS3	ไม่มีการออกเอกสารสิทธิ์ส่วนบุคคล
ระดับค่าเช่า	ราคาต่ำกว่าราคาตลาด (อิงตามมูลค่าที่ประเมินไว้)	ราคาตลาด (ตกลงกันระหว่างทั้งสองฝ่าย)	ไม่เกี่ยวข้อง
การเข้าถึงจากต่างประเทศ	จำกัด ผ่านนิติบุคคลไทย BOI หรือ EEC	ให้เช่าเท่านั้น (ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของได้ ยกเว้นคอนโดมิเนียม)	ไม่มี
กฎหมายสำคัญ	พระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562 (ซึ่งยกเลิกพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2518)	ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497; ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537-571	ประมวลกฎหมายที่ดิน; มาตรา 1304 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

10. ภาระภาษีที่ดินราชพัสดุ

ภายใต้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 (2019) ที่ดินในเขตราชพัสดุที่ให้เช่าแก่ภาคเอกชนอาจต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี ภาษีนี้คำนวณจากมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยใช้อัตราภาษีที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ ซึ่งรวมถึงประเภทที่อยู่อาศัย ประเภทพาณิชย์ ประเภทเกษตรกรรม และประเภทที่ดินว่างเปล่า อัตราภาษีมีช่วงตั้งแต่ 0.01% ถึง 0.7% ของมูลค่าที่ประเมิน ขึ้นอยู่กับประเภทการใช้และระดับมูลค่า.

ที่ราชพัสดุที่หน่วยงานของรัฐใช้โดยตรงเพื่อกิจการของรัฐโดยทั่วไปได้รับยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การยกเว้นนี้ครอบคลุมทรัพย์สินของรัฐที่ใช้ในกิจการของรัฐหรือกิจการสาธารณะโดยมิได้หาผลประโยชน์ (มาตรา 8(1)) เมื่อที่ดินถูกให้เช่าแก่เอกชนแล้ว ที่ดินนั้นถือว่าใช้เพื่อหาผลประโยชน์ และพระราชบัญญัติกำหนดให้ผู้เช่าเป็นผู้เสียภาษีโดยตรง: มาตรา 5 กำหนดให้ผู้เสียภาษีรวมถึงผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอันเป็นทรัพย์สินของรัฐ จึงไม่จำเป็นต้องมีข้อกำหนดในสัญญาเช่าในเรื่องนี้ ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ซึ่งโดยปกติต่ำกว่าราคาตลาด จะใช้เป็นฐานภาษี.

ผู้เช่าควรตระหนักถึงผลกระทบด้านภาษีเงินได้ของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่สร้างขึ้นบนที่ดินราชพัสดุด้วย เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง สิ่งปลูกสร้างใดๆ บนที่ดินอาจตกเป็นของรัฐ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในสัญญาเช่า ผู้เช่าอาจได้รับหรือไม่ได้รับค่าชดเชยสำหรับสิ่งปลูกสร้างเหล่านั้น นี่เป็นประเด็นสำคัญในเชิงพาณิชย์ที่ต้องระบุให้ชัดเจนในการเจรจาสัญญาเช่า

อ้างอิง: พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 (2019); ประมวลรัษฎากร

11. การโอน การเพิกถอน และการจำหน่ายที่ราชพัสดุ

ที่ดินราชพัสดุไม่สามารถโอนหรือขายได้อย่างอิสระเหมือนที่ดินส่วนตัว กฎระเบียบดังกล่าวปัจจุบันอยู่ใน หมวด 5 ของพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562, ซึ่งได้สานต่อหลักการของพระราชบัญญัติปี 1975 โดยมีการเพิ่มส่วนสำคัญเข้ามาหนึ่งประการ ภายใต้ มาตรา 30, การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินราชพัสดุซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่สงวนไว้เพื่อประโยชน์ของรัฐโดยเฉพาะ ยังคงต้องการ พระราชบัญญัติ, พร้อมด้วยแผนที่เขตแดนที่แนบมาด้วย ตาม มาตรา 31, การโอนที่ดินราชพัสดุอื่นใดก็ตามต้องปฏิบัติตามเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวงและ ต้องได้รับอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี, ซึ่งพระราชบัญญัติปี 1975 ไม่ได้กำหนดไว้ มีขั้นตอนที่แยกต่างหากในกรณีที่การโอนที่ดินเป็นเพื่อการปฏิรูปที่ดินเกษตรกรรม การเวนคืน หรือโครงการของรัฐบาลที่คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติแล้ว เมื่อที่ดินที่สงวนไว้เพื่อการใช้ประโยชน์ทางราชการไม่จำเป็นอีกต่อไป พระราชกฤษฎีกาจะยกเลิกสถานะการสงวนดังกล่าว โดยต้องแนบแผนที่แสดงขอบเขตไว้ด้วย.

พระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 ได้เพิ่มกลไกใหม่อย่างแท้จริงหนึ่งกลไก และมันทำงานในทางตรงกันข้าม ภายใต้ มาตรา 32, ซึ่งที่ดินราชพัสดุได้มาโดยการอุทิศและไม่ได้นำมาใช้ประโยชน์ภายในระยะเวลาที่ผู้บริจาคกำหนด หรือภายใน ห้าปี นับแต่การให้ ผู้บริจาคหรือทายาทอาจขอคืนที่ดินได้. ไม่มีอะไรเทียบเคียงได้ในปี 1975.

อ้างอิง: พระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562 หมวด 5 มาตรา 30 ถึงมาตรา 32.

11. คำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับที่ดินราชพัสดุ (คำพิพากษาศาลฎีกา)

คำพิพากษาของศาลฎีกาไทยตีความพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุและกฎหมายทรัพย์สินของรัฐที่เกี่ยวข้อง คำพิพากษาเหล่านี้ให้แนวทางที่สำคัญเกี่ยวกับการนำกฎหมายเหล่านี้ไปใช้ในทางปฏิบัติ แตกต่างจากระบบกฎหมายคอมมอนลอว์ คำพิพากษาของศาลไทยไม่ได้สร้างบรรทัดฐานที่มีผลผูกพันอย่างเป็นทางการ อย่างไรก็ตาม คำพิพากษาของศาลฎีกามีน้ำหนักโน้มน้าวใจสูง ศาลชั้นล่าง ทนายความ และกรมธนารักษ์มักอ้างอิงถึงคำพิพากษาเหล่านี้ สำหรับผู้เช่า นักลงทุน และที่ปรึกษาทางกฎหมาย การทราบคำพิพากษาสำคัญเหล่านี้เป็นกุญแจสำคัญในการประเมินความเสี่ยง และยังช่วยให้พวกเขาสามารถจัดการข้อพิพาทเกี่ยวกับที่ดินของรัฐได้อีกด้วย

11.1 การจัดประเภท: สิ่งที่เข้าข่ายเป็นทรัพย์สินของรัฐ (สาธารณสมบัติของแผ่นดิน)

หนึ่งในประเด็นที่พบบ่อยที่สุดในกฎหมายที่ดินของไทยคือ การพิจารณาว่าที่ดินแปลงหนึ่งเป็นที่ดินราชพัสดุ ซึ่งเป็นที่ดินของรัฐที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ของรัฐบาล หรืออาจเป็นที่ดินส่วนบุคคลที่ประชาชนสามารถเป็นเจ้าของและขายได้อย่างอิสระ ศาลฎีกาได้พัฒนากฎหมายและคำพิพากษาที่ครอบคลุมในประเด็นการจำแนกประเภทนี้มาแล้ว

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5200/2566 (2023)

ในคดีสำคัญนี้ ศาลฎีกาได้พิจารณาถึงน้ำหนักของหลักฐานคำพิพากษาขั้นสุดท้ายก่อนหน้านี้ที่ประกาศว่าที่ดินเป็นทรัพย์สินของรัฐ ที่ดินพิพาทถูกแบ่งมาจากแปลงที่ศาลได้ตัดสินไปแล้วว่าเป็นทรัพย์สินสาธารณะ ทรัพย์สินดังกล่าวถูกใช้เพื่อประโยชน์เฉพาะของรัฐภายใต้มาตรา 1304(3) ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จำเลยโต้แย้งว่าแปลงที่แบ่งย่อยไม่ควรได้รับการจัดประเภทเดียวกัน

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าคำพิพากษาที่มอบกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ฝ่ายหนึ่งสามารถผูกพันบุคคลที่สามได้ เว้นแต่บุคคลที่สามจะพิสูจน์ได้ว่าตนมีสิทธิที่แข็งแกร่งกว่า โดยอ้างอิงจากมาตรา 145 วรรค 2(2) ของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง เนื่องจากจำเลยเพียงแต่ตีความเอกสารที่มีอยู่แล้ว จึงไม่ได้พิสูจน์ว่าตนมีสิทธิที่แข็งแกร่งกว่า ศาลจึงยืนยันสถานะของทรัพย์สินว่าเป็นของรัฐ

หลักการสำคัญ: เมื่อศาลฎีกาจัดประเภทที่ดินว่าเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน สถานะดังกล่าวจะมีผลกับแปลงย่อยทั้งหมด บุคคลภายนอกที่อ้างสิทธิจะต้องพิสูจน์ให้เห็นอย่างชัดแจ้งว่าตนมีกรรมสิทธิ์เหนือกว่า การเพียงแต่นำเสนอการตีความเอกสารที่มีอยู่เดิมในรูปแบบอื่นนั้นยังไม่เพียงพอ.

อ้างอิง: คำพิพากษาฎีกาที่ 5200/2566; ป.พ.พ. มาตรา 1304(3); ป.วิ.พ. มาตรา 145

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3169/2564 (2021)

คำวินิจฉัยนี้เกี่ยวข้องกับข้อพิพาท กระทรวงการคลังได้จดทะเบียนชื่อของตนบนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) โดยกระทำขึ้นภายหลังจากการซื้อที่ดินมาจากบุคคลผู้หนึ่ง อย่างไรก็ตาม ผู้ครอบครองที่ดินที่แท้จริงคือบุคคลอื่น (“ส.”) ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวมาเป็นเวลาหลายปี ต่อมา ส. ได้ขายที่ดินดังกล่าวให้กับโจทก์.

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ชื่อที่ปรากฏบน น.ส.3 ทำให้เกิดข้อสันนิษฐานเพียงว่ามีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1373 เมื่อผู้ครอบครอง (“ส.”) มีการยึดถือครอบครองที่ดินโดยแท้จริง “ส.” จึงมีสิทธิครอบครองที่ชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 1367 และ “ส.” ยังสามารถโอนสิทธิเหล่านั้นได้ กระทรวงการคลังจดทะเบียนชื่อของตนหลังจากซื้อมาจากผู้ที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งกรณีนี้ไม่สามารถลบล้างสิทธิของผู้ที่ครอบครองที่ดินอยู่จริงได้.

หลักการสำคัญ: การระบุชื่อกระทรวงการคลังในโฉนดที่ดินเป็นการสร้างข้อสันนิษฐาน ไม่ใช่หลักฐานยืนยันขั้นสุดท้าย การครอบครองที่ดินจริงมีผลเหนือกว่าการจดทะเบียนตามเอกสาร บุคคลที่ไม่ได้ครอบครองที่ดินจริงไม่สามารถขายที่ดินให้แก่รัฐบาลได้อย่างถูกต้อง การจดทะเบียนในภายหลังของรัฐบาลไม่ได้แก้ไขข้อบกพร่องนี้

ข้อควรระวังประการหนึ่งก่อนที่คุณจะอาศัยคดีนี้ในฐานะคดีที่ราชพัสดุ. ผู้ซื้อในที่นี้คือสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) และมาตรา 36 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 บัญญัติว่าที่ดินที่ได้มานั้น ไม่ ให้ถือเป็นที่ราชพัสดุ หลักเกณฑ์การครอบครองที่คดีวางไว้นั้นเป็นหลักทั่วไปและใช้ได้ทั้งสองกรณี แต่ตัวที่ดินนั้นอยู่นอกเหนือระบอบที่ราชพัสดุ.

อ้างอิง: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3169/2564; ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1367, 1373; พระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 36 ทวิ.

สิ่งที่พระราชบัญญัติเองให้คำจำกัดความว่าเป็นที่ราชพัสดุ

คำนิยามดังกล่าวไม่ได้มาจากแนวคำพิพากษาเลย แต่บัญญัติไว้ใน มาตรา 6 แห่งพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562 (2019), ซึ่งมาตรา 3 ได้ยกเลิกพระราชบัญญัติปี 1975 ที่แหล่งข้อมูลเก่ายังคงอ้างถึง ที่ราชพัสดุ ได้แก่ (1) อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิดของรัฐ ซึ่งเป็นเหตุผลที่อาคารและสิ่งปลูกสร้างอื่นบนที่ดินของรัฐรวมอยู่ด้วย (2) ที่ดินที่สงวนหรือหวงห้ามไว้เพื่อประโยชน์ของรัฐเป็นการเฉพาะ และ (3) ที่ดินที่สงวนหรือหวงห้ามไว้เพื่อใช้ในราชการตามกฎหมายใด ๆ

มาตรา 7 ก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน เนื่องจากระบุถึงสิ่งที่มิใช่ที่ดินราชพัสดุ, รวมถึงที่ดินว่างเปล่าและที่ดินถูกทิ้งร้างตามประมวลกฎหมายที่ดิน สาธารณสมบัติของแผ่นดินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน และอสังหาริมทรัพย์ของรัฐวิสาหกิจที่เป็นนิติบุคคลและขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หากแปลงที่ดินของคุณอยู่ภายใต้มาตรา 7 กรมธนารักษ์ไม่ใช่คู่สัญญาของคุณ.

อ้างอิง: พระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562 มาตรา 3 มาตรา 6 และมาตรา 7.

11.2 การบุกรุกและการขับไล่ออกจากที่ดินของรัฐ

ข้อพิพาทเกี่ยวกับการบุกรุกที่ราชพัสดุโดยไม่ได้รับอนุญาต เป็นหนึ่งในคดีทรัพย์สินของรัฐที่พบบ่อยที่สุดในศาลไทย ศาลฎีกาได้ยืนยันสิทธิของรัฐบาลในการขับไล่ผู้บุกรุก และยังรับรองสิทธิของผู้ครอบครองที่มีสิทธิโดยชอบธรรมด้วย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2103/2565 (2022)

โจทก์อาศัยอยู่บนที่ดินแปลงหนึ่งในจังหวัดกาญจนบุรี ชำระภาษีท้องถิ่น และปักหลักเขตคอนกรีต ต่อมาสำนักงานธนารักษ์พื้นที่ (สำนักงานธนารักษ์พื้นที่กาญจนบุรี) ได้สำรวจที่ดินและพบว่าที่ดินเป็นที่ราชพัสดุ และยังมีลักษณะเป็นทางสาธารณะด้วย เมื่อบุคคลภายนอกเข้ามาในที่ดินเพื่อวางท่อระบายน้ำ โจทก์ฟ้องในข้อหาบุกรุกและทำให้เสียทรัพย์ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าที่ดินเป็นทรัพย์สินของรัฐในท้ายที่สุด แต่การครอบครองทางกายภาพอย่างต่อเนื่องของโจทก์ทำให้โจทก์มีอำนาจฟ้อง โจทก์สามารถฟ้องในข้อหาบุกรุกและทำให้เสียทรัพย์ได้ สิทธิครอบครองของโจทก์ซึ่งรับช่วงมาจากผู้ครอบครองคนก่อนเพียงพอที่จะดำเนินคดีอาญาต่อไปได้ แม้รัฐจะเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นก็ตาม

หลักการสำคัญ: A person physically occupying Ratchaphatsadu land, even without formal authorization, retains possessory rights that the courts will protect against third-party interference. However, this does not create ownership rights. The occupant is still subject to the Treasury Department’s authority to take back the land.

อ้างอิง: คำพิพากษาฎีกาที่ 2103/2565; ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362, 365, 358

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8649/2560 (2017)

จำเลยให้การรับสารภาพฐานบุกรุกที่ดินราชพัสดุ ตามประมวลกฎหมายที่ดินและพระราชบัญญัติป่าไม้รวมกัน และโจทก์ยังขอให้ขับไล่จำเลย คนงาน ผู้รับจ้าง ตัวแทน และบริวารด้วย ศาลชั้นต้นวินิจฉัยการกระทำดังกล่าวว่า การกระทำกรรมเดียวผิดกฎหมายหลายบท และลงโทษตามบทที่มีโทษหนักที่สุด ซึ่งเป็นไปตามหลักของมาตรา 90 แห่งประมวลกฎหมายอาญา มิใช่กรณีการลงโทษเรียงกระทงตามกฎหมายแต่ละฉบับ.

สิ่งที่ศาลฎีกาตัดสินจริงๆ นั้นแคบกว่าและคุ้มค่าที่จะรู้หากคุณถูกตั้งข้อหา. ศาลวินิจฉัยว่า มาตรา 74 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติป่าไม้ มิใช่บทบัญญัติที่กำหนดความผิดแต่อย่างใด. บทบัญญัตินี้เพียงให้อำนาจศาลริบเครื่องมือ สัตว์ ยานพาหนะ และเครื่องจักรที่ใช้ในการกระทำความผิดบางประการเท่านั้น ดังนั้น การพิพากษาลงโทษจำเลยตามบทบัญญัตินี้จึงไม่ถูกต้อง และเนื่องจากโจทก์มิได้บรรยายฟ้องว่ามีการยึดสิ่งใดไว้ จึงไม่มีสิ่งใดให้ศาลริบ แม้จะมีคำขอดังกล่าวอยู่ท้ายคำฟ้องก็ตาม.

อ้างอิง: คำพิพากษาฎีกาที่ 8649/2560; ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 9, 108; พระราชบัญญัติป่าไม้ มาตรา 54, 55

11.3 ข้อพิพาทเกี่ยวกับการเช่าและสิทธิในการเช่าช่วง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8901/2563 (2020)

คำพิพากษาสำคัญนี้วินิจฉัยถึงสถานะทางกฎหมายของผู้เช่าช่วงบนที่ราชพัสดุ จำเลยซึ่งเป็นหน่วยงานที่ครอบครองพื้นที่ราชพัสดุและทำหน้าที่เป็นผู้ให้เช่าประธาน ได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ที่ 1 จากนั้นโจทก์ที่ 1 ได้นำทรัพย์สินออกให้โจทก์ที่ 2 เช่าช่วง และโจทก์ที่ 2 ได้นำทรัพย์สินออกให้โจทก์ที่ 3 เช่าช่วงต่อมา เมื่อเกิดข้อพิพาท โจทก์ที่ 3 พยายามอ้างสิทธิโดยตรงต่อกรมธนารักษ์.

ศาลฎีกาพิพากษาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 545 ผู้เช่าช่วงต้องรับผิดโดยตรงต่อผู้ให้เช่าเดิม นี่คือหน้าที่ความรับผิดทางเดียว นี่คือข้อยกเว้นตามกฎหมายต่อหลักการทั่วไป โดยปกติสัญญาจะมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาที่ลงชื่อในสัญญาเท่านั้น ศาลวินิจฉัยว่าข้อยกเว้นนี้จะตีความย้อนกลับไม่ได้ ข้อยกเว้นนี้ไม่อนุญาตให้ผู้เช่าช่วงฟ้องร้องผู้ให้เช่าเดิมได้ เนื่องจากไม่มีกฎหมายใดให้สิทธิผู้เช่าช่วงฟ้องร้องผู้ให้เช่าเดิมได้ โจทก์ที่ 3 จึงไม่มีอำนาจฟ้องและคำฟ้องจึงถูกยกเช่นกัน.

หลักการสำคัญ (สำคัญสำหรับผู้เช่า): มาตรา 545 มีผลทางเดียวเท่านั้น ผู้เช่าช่วง รับผิดชอบโดยตรงต่อ ผู้ให้เช่าประธาน แต่กลับ ไม่มีสิทธิใดๆ ต่อ ผู้ให้เช่าประธานนั้น และข้อยกเว้นนั้นไม่อาจตีความย้อนกลับได้ บนที่ราชพัสดุ ผู้ให้เช่าประธานคือหน่วยงานของรัฐที่ถือครองพื้นที่นั้น ซึ่งไม่จำเป็นต้องเป็นกรมธนารักษ์เอง ดังนั้นจึงต้องตรวจสอบจากสัญญาเช่าประธานก่อนที่จะสรุปว่าคู่สัญญาของคุณคือใคร ไม่ว่ากรณีใด ผู้เช่าช่วงต้องบังคับใช้สิทธิของตนกับผู้ให้เช่าโดยตรงของตน: หากสัญญาเช่าประธานสิ้นสุดลง ผู้เช่าช่วงจะไม่สามารถคัดค้านการตัดสินใจนั้นได้และทำได้เพียงเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้เช่าประธานเท่านั้น.

อ้างอิง: คำพิพากษาฎีกาที่ 8901/2563; ป.พ.พ. มาตรา 545

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 13387/2555 (2012)

เจ้าของที่ดินสองรายเป็นโจทก์ฟ้องจำเลยสี่รายในประเด็นว่าที่ดินที่วิทยาลัยเกษตรกรรมครอบครองอยู่นั้นเป็นที่ราชพัสดุหรือไม่ จำเลยสองรายในจำนวนนั้นคือวิทยาลัยฯ และ สำนักงานธนารักษ์พื้นที่สิงห์บุรี (ธนารักษ์พื้นที่สิงห์บุรี).

ศาลฎีกาได้ขับไล่สองคนนั้นออกจากคดี และนี่คือประเด็นสำคัญในทางปฏิบัติสำหรับทุกคนที่วางแผนจะฟ้องร้อง. ศาลอ่านเนื้อความในคำฟ้องแทนที่จะดูชื่อในหัวคำฟ้อง และพบว่าทั้งคู่ถูกฟ้อง ในฐานะหน่วยงานย่อยของรัฐบาล แทนที่จะเป็นบุคคลที่เป็นหัวหน้า และวินิจฉัยว่าหน่วยย่อยซึ่ง ไม่ได้เป็นนิติบุคคลย่อมไม่อาจถูกฟ้องได้เลย. โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย สำนักงานธนารักษ์พื้นที่เป็นส่วนราชการส่วนภูมิภาคสังกัดกรมธนารักษ์ มิได้มีฐานะเป็นนิติบุคคลต่างหากจากกัน.

ผลในทางปฏิบัติ: ระบุชื่อ กรมธนารักษ์ ตัวหน่วยงานนั้นเอง หรือกระทรวงที่หน่วยงานนั้นสังกัดอยู่ การระบุชื่อสำนักงานประจำจังหวัดจะทำให้คุณเสียจำเลยรายนั้นไป และศาลจะพิจารณาจากวิธีที่คุณบรรยายฟ้อง ไม่ใช่จากชื่อคู่ความในหัวคำฟ้อง.

อ้างอิง: คำพิพากษาฎีกาที่ 13387/2555.

11.4 ความเป็นที่สุดของคดีที่พิจารณาใหม่: เมื่อคำพิพากษาศาลอุทธรณ์เป็นที่สุด

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5161/2566 (2023)

นี่คือคำวินิจฉัยในเรื่องวิธีพิจารณาความ ไม่ใช่คดีที่เกี่ยวกับที่ดิน และเรานำมารวมไว้เพื่อเป็นบรรทัดฐานเรื่องหลักเกณฑ์การอุทธรณ์ที่วินิจฉัยแล้วเท่านั้น. การดำเนินคดีที่มูลเหตุเบื้องหลังนั้นไม่เกี่ยวข้องกับโฉนดที่ดินแต่อย่างใด โดยเกี่ยวข้องกับข้อหาตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 112 ควบคู่ไปกับคดีฉ้อโกงอีกคดีหนึ่งเกี่ยวกับสัญญาการก่อสร้าง.

หลักเกณฑ์นี้คือส่วนที่เป็นประโยชน์ และใช้กับคดีอาญาทุกคดีที่มีการพิจารณาใหม่ เมื่อศาลชั้นต้นได้รื้อฟื้นคดีขึ้นพิจารณาใหม่ตาม พระราชบัญญัติการรื้อฟื้นคดีอาญาขึ้นพิจารณาใหม่ พ.ศ. 2526, เพิกถอนคำพิพากษาเดิมและพิพากษาใหม่ภายใต้มาตรา 13(1) สิทธิอุทธรณ์ย่อมเป็นไปตามมาตรา 15 หากคำพิพากษาใหม่นั้นขึ้นสู่ศาลอุทธรณ์, คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ถือเป็นที่สุด และไม่อาจฎีกาต่อศาลฎีกาได้อีก จำเลยที่ยังยื่นฎีกาเข้ามาจะพบว่าฎีกานั้นไม่เคยได้รับการรับไว้พิจารณาโดยชอบตั้งแต่ต้น.

อ้างอิง: คำพิพากษาฎีกาที่ 5161/2566; พระราชบัญญัติการรื้อฟื้นคดีอาญาขึ้นพิจารณาใหม่ พ.ศ. 2526 มาตรา 13, 15

11.5 ประเด็นเกี่ยวกับเขตอำนาจศาล: ศาลแพ่งเทียบกับศาลปกครอง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4818/2562 (2019)

คำตัดสินทางกระบวนการที่สำคัญนี้ได้ชี้แจงขอบเขตอำนาจศาลแพ่งและศาลปกครองในคดีพิพาทที่ดินราชพัสดุ โจทก์ได้ยื่นฟ้องคดีแพ่งเพื่อท้าทายความชอบด้วยกฎหมายของพระราชกฤษฎีกาที่กระทบต่อทรัพย์สินของรัฐ คณะกรรมการระงับข้อพิพาทด้านเขตอำนาจศาลได้วินิจฉัยว่าคดีนี้เป็นการท้าทายความชอบด้วยกฎหมายของพระราชกฤษฎีกา

พระราชกฤษฎีกาดังกล่าวออกโดยหรืออนุมัติโดยคณะรัฐมนตรี คณะกรรมการกล่าวว่าประเด็นนี้อยู่ในเขตอำนาจศาลปกครองสูงสุดแต่เพียงผู้เดียว ศาลฎีกายืนยันว่าคำตัดสินของคณะกรรมการเป็นที่สิ้นสุด โดยอ้างอิงตามมาตรา 10 และ 11 แห่งพระราชบัญญัติการระงับข้อพิพาทเขตอำนาจศาล พ.ศ. 2542 ศาลแพ่งต้องโอนคดีหรือยกฟ้องเพื่อให้คู่กรณีสามารถยื่นฟ้องใหม่ต่อศาลปกครองได้

หลักการสำคัญ: ข้อพิพาทที่ท้าทายพระราชกฤษฎีกาเกี่ยวกับที่ดินราชพัสดุต้องยื่นต่อศาลปกครองสูงสุดเท่านั้น ห้ามยื่นฟ้องในศาลแพ่ง การยื่นฟ้องผิดศาลจะส่งผลให้ถูกยกฟ้องหรือโอนคดี ทำให้ผู้ฟ้องเสียเวลาและค่าใช้จ่ายจำนวนมาก ทนายความควรประเมินเขตอำนาจศาลอย่างรอบคอบก่อนเริ่มดำเนินการทางกฎหมาย

อ้างอิง: คำพิพากษาฎีกาที่ 4818/2562; พระราชบัญญัติว่าด้วยการวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล พ.ศ. 2542 มาตรา 10, 11

11.6 การแปลงพื้นที่ป่าสงวนเป็นที่ราชพัสดุ: สิ่งที่คดีหมิ่นประมาทตัดสินและไม่ได้ตัดสิน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 321/2568 (2025)

อ่านอันนี้ให้ดี เพราะนี่คือคดีหมิ่นประมาททางอาญา ไม่ใช่คำวินิจฉัยเรื่องกฎหมายที่ดิน. กรณีนี้ถูกนำมารวมไว้ที่นี่เพียงเพราะว่าการเปลี่ยนสภาพพื้นที่ป่าสงวนแห่งชาติให้เป็นที่ราชพัสดุเป็นประเด็นที่มีการกล่าวหา ในกรณีนี้จากจังหวัดเพชรบูรณ์ จำเลยได้ติดป้ายไวนิลขนาดใหญ่ ป้ายเหล่านี้ถูกติดตั้งไว้ตามทางหลวงสายพิษณุโลก-หล่มสัก โดยกล่าวหาว่าผู้ว่าราชการจังหวัดได้ดำเนินการขออนุมัติจากคณะรัฐมนตรี การอนุมัติดังกล่าวคือการเปลี่ยนสภาพพื้นที่ป่าสงวนแห่งชาติให้เป็นที่ราชพัสดุ จำเลยอ้างว่าการกระทำนี้จะเอื้อประโยชน์แก่กลุ่มทุนและนักการเมือง ซึ่งถูกกล่าวหาว่ามีความเชื่อมโยงกับการบุกรุกป่าผิดกฎหมายในพื้นที่เขาค้อ ป้ายดังกล่าวใช้ถ้อยคำทำนองว่า “ใช้เขาค้อเป็นโมเดลเพื่อช่วยเหลือนักการเมืองที่ฮุบที่ดินป่าไม้ให้สามารถถือครองได้อย่างถูกกฎหมาย”

ศาลฎีกายืนยันคำพิพากษาความผิดฐานหมิ่นประมาท ศาลพบว่าข้อกล่าวหาของจำเลยไม่เป็นความจริง ผู้ว่าราชการจังหวัดเพียงแต่ปฏิบัติตามนโยบายของรัฐบาลที่มีอยู่ ซึ่งเป็นวิธีหนึ่งในการแก้ไขปัญหาการบุกรุกป่าอย่างผิดกฎหมาย ศาลยังวินิจฉัยว่าการติดป้ายประกาศในที่สาธารณะไม่ใช่การวิพากษ์วิจารณ์โดยสุจริต ตามความหมายของมาตรา 329 แห่งประมวลกฎหมายอาญา ศาลจึงยืนยันค่าเสียหายเป็นเงิน 500,000 บาท สำหรับความเสียหายต่อชื่อเสียง

ความสำคัญของกฎหมายที่ราชพัสดุ ระบุไว้อย่างแม่นยำ. ศาลไม่ได้มีคำวินิจฉัยว่าการเปลี่ยนพื้นที่ป่าสงวนแห่งชาติให้เป็นที่ราชพัสดุดังกล่าวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ และคดีนี้ก็ไม่ได้เป็นบรรทัดฐานว่าชอบด้วยกฎหมาย สิ่งที่ศาลวินิจฉัยในระหว่างที่ระบุว่าข้อกล่าวหานั้นไม่เป็นความจริง มีขอบเขตที่แคบกว่า กล่าวคือ ผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นเจ้าหน้าที่ที่มีหน้าที่ปกป้องรักษาป่าและ “เพียงแต่ปฏิบัติไปตามนโยบายของรัฐบาลในขณะนั้น ซึ่งเป็นเพียงแนวทางหนึ่งในการแก้ปัญหาการบุกรุกป่าสงวนแห่งชาติเท่านั้น” สิ่งดังกล่าวพิสูจน์ว่าแนวทางการแปลงสภาพเช่นว่านั้นถูกดำเนินตามนโยบายของรัฐบาลในระยะเวลาดังกล่าว แต่มิได้พิสูจน์ว่าแนวทางดังกล่าวมีความถูกต้องตามกฎหมายแต่อย่างใด และไม่มีข้อความใดในคำพิพากษาที่กล่าวถึงประเด็นนี้ ขอให้ถือว่ากลไกการแปลงสภาพดังกล่าวเป็นเรื่องนโยบายที่จะต้องตรวจสอบกับกรมธนารักษ์และพระราชบัญญัติที่เกี่ยวข้อง มิใช่เป็นสิ่งที่ได้ข้อยุติโดยคำพิพากษานี้.

อ้างอิง: คำพิพากษาฎีกาที่ 321/2568; ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 136, 328, 329

11.7 ตารางสรุป: หลักการสำคัญของศาลฎีกาเกี่ยวกับที่ดินราชพัสดุ

ประเด็นทางกฎหมาย	หมายเลขคดี	ปี	หลักการ/คำตัดสินสำคัญ
การจำแนกประเภททรัพย์สินของรัฐครอบคลุมถึงการแบ่งที่ดินด้วย	5200/2566	2023	เมื่อที่ดินได้รับการจัดประเภทเป็นทรัพย์สินของรัฐแล้ว ที่ดินที่แบ่งย่อยทั้งหมดจะได้รับการจัดประเภทเดียวกัน บุคคลที่สามจะต้องพิสูจน์สิทธิ์ที่เหนือกว่าจึงจะมีสิทธิ์นั้นได้
การครอบครองที่แท้จริงย่อมมีผลเหนือกว่าการจดทะเบียนตามเอกสาร	3169/2564	2021	การครอบครองทางกายภาพย่อมเหนือกว่าชื่อของกระทรวงการคลังบนเอกสารสิทธิในที่ดิน การจดทะเบียนของรัฐโดยไม่มีการครอบครองจริงเป็นเพียงแค่พิธีการเท่านั้น.
ผู้พักอาศัยยังคงมีสิทธิในการครอบครองต่อบุคคลภายนอก	2103/2565	2022	แม้แต่ผู้ที่อยู่อาศัยในที่ดินของรัฐโดยไม่ได้รับอนุญาตก็สามารถฟ้องร้องผู้บุกรุกที่เป็นบุคคลภายนอกได้ สิทธิในการครอบครองมีอยู่โดยไม่ขึ้นกับกรรมสิทธิ์
ผู้เช่าช่วงไม่มีสิทธิเรียกร้องโดยตรงต่อผู้ให้เช่าประธาน	8901/2563	2020	ป.พ.พ. มาตรา 545 มีผลทางเดียว: ผู้เช่าช่วงต้องรับผิดโดยตรงต่อผู้ให้เช่าเดิม แต่ไม่ได้สิทธิใดๆ ต่อผู้ให้เช่าเดิม จงบังคับสิทธิเอากับผู้ให้เช่าคู่สัญญาโดยตรงของคุณ.
การคัดค้านพระราชกฤษฎีกาจะถูกส่งไปยังศาลปกครอง	4818/2562	2019	ข้อพิพาทเกี่ยวกับพระราชกฤษฎีกาที่กระทบต่อทรัพย์สินของรัฐ อยู่ในเขตอำนาจศาลปกครองสูงสุดแต่เพียงผู้เดียว
มาตรา 74 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติป่าไม้ เป็นอำนาจในการริบ ไม่ใช่ความผิด	8649/2560	2017	การบุกรุกที่ดินของรัฐมีความผิดต้องรับโทษตามประมวลกฎหมายที่ดินและพระราชบัญญัติป่าไม้ร่วมกัน แต่ถือเป็นการกระทำกรรมเดียวและให้ลงโทษตามบทที่มีโทษหนักที่สุด การพิพากษาลงโทษตามมาตรา 74 ทวิ ซึ่งกำหนดให้ริบทรัพย์สินอย่างเดียวจึงไม่ถูกต้อง.
สำนักงานธนารักษ์พื้นที่ไม่อาจถูกฟ้องได้	13387/2555	2012	สำนักงานคลังจังหวัดเป็นหน่วยงานย่อยของรัฐ ไม่ใช่นิติบุคคล จึงถูกฟ้องร้องไม่ได้ ให้ระบุชื่อกรมธนารักษ์เอง.
ไม่ใช่คำวินิจฉัยกฎหมายที่ดิน (คดีหมิ่นประมาท)	321/2568	2025	คำพิพากษาคดีหมิ่นประมาททางอาญา โดยบันทึกไว้ว่าการเปลี่ยนสภาพป่าเป็นที่ราชพัสดุนั้นกำลังดำเนินการเป็นนโยบายของรัฐในขณะนั้น แต่ไม่ได้วินิจฉัยแต่อย่างใดว่าการเปลี่ยนสภาพดังกล่าวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่.
ความเป็นที่สุดของคดีที่พิจารณาใหม่ (เป็นหลักเกณฑ์ทางวิธีพิจารณาความ ไม่ใช่คดีที่ดิน)	5161/2566	2023	เมื่อมีการพิจารณาคดีใหม่ตามพระราชบัญญัติการรื้อฟื้นคดีอาญาขึ้นพิจารณาใหม่ คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ให้ถือเป็นที่สุดและจะฎีกาไปยังศาลฎีกาอีกไม่ได้.

บทเรียนเชิงปฏิบัติสำหรับผู้เช่าและนักลงทุน

คำวินิจฉัยของศาลฎีกาเกี่ยวกับที่ดินราชพัสดุให้บทเรียนสำคัญในทางปฏิบัติสำหรับทุกคนที่เช่าหรือทำธุรกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สินของรัฐ:

1. ดำเนินการตรวจสอบข้อมูลอย่างละเอียดถี่ถ้วนเกี่ยวกับการจำแนกประเภทที่ดิน คำตัดสินหมายเลข 5200/2566 แสดงให้เห็นว่า การจำแนกประเภททรัพย์สินของรัฐ เมื่อกำหนดแล้ว จะเปลี่ยนแปลงได้ยากมาก ก่อนที่จะทำธุรกรรมที่ดินใดๆ ที่อาจเกี่ยวข้องกับรัฐบาล ควรตรวจสอบประวัติการจำแนกประเภท ใช้บันทึกจากกรมธนารักษ์และกรมที่ดินประกอบการพิจารณา

2. ตรวจสอบการครอบครองที่แท้จริง ไม่ใช่แค่เอกสารสิทธิ์ คำตัดสินในคดีหมายเลข 3169/2564 แสดงให้เห็นว่าศาลไทยให้ความสำคัญกับผู้ที่ใช้และครอบครองที่ดินเป็นหลัก ไม่ได้พิจารณาเพียงแค่ชื่อในโฉนดที่ดินเท่านั้น ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการซื้อที่ดินจากหน่วยงานที่อ้างสิทธิ์ในที่ดินโดยรัฐบาล

3. จัดทำข้อตกลงการเช่าช่วงอย่างรอบคอบ คำตัดสินเลขที่ 8901/2563 ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ผู้เช่าช่วงไม่มีสิทธิ์เรียกร้องโดยตรงจากกรมธนารักษ์ สัญญาเช่าช่วงที่ดินราชพัสดุจะต้องมีข้อกำหนดคุ้มครองจากผู้เช่าหลัก เนื่องจากหากสัญญาเช่าหลักสิ้นสุดลง ผู้เช่าช่วงสามารถเรียกร้องได้เฉพาะจากผู้เช่าหลักเท่านั้น ไม่สามารถเรียกร้องจากรัฐบาลได้

4. ยื่นฟ้องต่อศาลที่ถูกต้อง คำตัดสินที่ 4818/2562 ยืนยันกฎข้อนี้ คุณต้องยื่นคัดค้านการตัดสินใจของรัฐบาลต่อศาลปกครอง ซึ่งรวมถึงพระราชกฤษฎีกาและกฎกระทรวงต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อการตัดสินใจเหล่านั้นมีผลกระทบต่อที่ดินราชพัสดุ อย่าไปยื่นฟ้องในศาลแพ่ง การยื่นฟ้องผิดศาลเป็นการเสียเวลาและทรัพยากร

5. การเข้าครอบครองโดยไม่ได้รับอนุญาตมีโทษทางอาญา แต่ให้ตรวจสอบมาตราที่ถูกตั้งข้อหาด้วย. การบุกรุกที่ดินของรัฐเป็นเรื่องอาญา ไม่ใช่เพียงข้อพิพาททางแพ่ง มาตรา 45 ของพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 กำหนดโทษผู้ที่ยึดถือครอบครองที่ราชพัสดุโดยไม่มีสิทธิ รบกวนการใช้ประโยชน์ หรือทำให้เสียหาย โดยต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 5 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ; ศาลอาจสั่งให้ผู้กระทำความผิด คนงาน ผู้รับจ้าง ผู้แทน และบริวาร ออกจากที่ดิน และให้ริบเครื่องมือและเครื่องจักรที่ใช้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8649/2560 เป็นข้อเตือนใจในอีกด้านหนึ่ง: ศาลล่างลงโทษตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติป่าไม้ที่ไม่ได้กำหนดความผิดไว้ และศาลฎีกาได้ยกคำพิพากษาในข้อนั้นเสีย ควรอ่านทุกมาตราในคำฟ้องก่อนให้คำปรึกษาเรื่องความเสี่ยงที่จะต้องรับผิด.

12. ข้อควรพิจารณาในทางปฏิบัติและความเสี่ยง

การให้เช่าที่ดินราชพัสดุมีข้อดีในเชิงพาณิชย์หลายประการ โดยเฉพาะค่าเช่าที่ต่ำกว่าและการเข้าถึงทำเลทองที่เป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐ อย่างไรก็ตาม การให้เช่าที่ดินประเภทนี้ก็มีความเสี่ยงเฉพาะตัวที่การซื้อขายที่ดินโดยเอกชนไม่มี

ไม่มีส่วนได้ส่วนเสียในกรรมสิทธิ์: ผู้เช่าจะได้มาเพียงสิทธิการเช่าเท่านั้น ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ที่ดินไม่สามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันจำนองได้ ถึงกระนั้น สิทธิการเช่าก็ยังอาจมีมูลค่าอยู่บ้างในการเจรจาจัดหาเงินทุน สิ่งนี้จำกัดความสามารถของผู้เช่าในการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินเพื่อการจัดหาเงินทุนจากภายนอก.

ดุลพินิจของรัฐบาลในการต่ออายุ: การต่อสัญญาเช่าไม่ใช่สิทธิ แต่เป็นสิทธิพิเศษ กรมธนารักษ์อาจปฏิเสธการต่อสัญญา เปลี่ยนแปลงเงื่อนไข หรือจัดสรรที่ดินใหม่เพื่อวัตถุประสงค์อื่น ผู้เช่าที่ลงทุนจำนวนมากในการปรับปรุงควรเจรจาเงื่อนไขการต่อสัญญาและค่าชดเชยให้ชัดเจนในสัญญาเช่าเดิม

ข้อจำกัดในการโอนสิทธิ์: ต่างจากการเช่าทั่วไป การเช่าที่ราชพัสดุโดยปกติแล้วจะไม่สามารถโอนสิทธิหรือช่วงการเช่าได้อย่างอิสระโดยปราศจากความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้าจากกรมธนารักษ์ ซึ่งข้อจำกัดนี้ส่งผลให้ความสามารถของผู้เช่าในการยกเลิกสัญญาหรือดึงพันธมิตรเข้ามามีส่วนร่วมนั้นถูกจำกัดลง.

การตกเป็นของรัฐของสิ่งปลูกสร้าง: เว้นแต่สัญญาเช่าจะระบุไว้เป็นอย่างอื่นโดยชัดแจ้ง สิ่งปลูกสร้างและการปรับปรุงใดๆ ที่ผู้เช่าสร้างขึ้นบนที่ดินราชพัสดุ อาจตกเป็นของรัฐเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง นี่เป็นความเสี่ยงทางการเงินที่สำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้เช่าที่ลงทุนอย่างมากในการพัฒนาอาคารบนที่ดินของรัฐ

ความเสี่ยงทางการเมืองและนโยบาย: นโยบายของรัฐบาลเกี่ยวกับที่ดินราชพัสดุอาจเปลี่ยนแปลงไปตามการเปลี่ยนแปลงทางการปกครอง นโยบายใหม่เกี่ยวกับอัตราค่าเช่า การใช้ประโยชน์ที่ได้รับอนุญาต หรือระยะเวลาการเช่า อาจส่งผลกระทบต่อผู้เช่ารายเดิม โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีการต่อสัญญาเช่า

มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 27 กันยายน 2026. อ่านเป็นภาษาไทยสำหรับการทบทวนครั้งนี้: พระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562 (ทุกมาตรา) และพระราชบัญญัติฉบับปี 2518 ที่ถูกยกเลิกโดยพระราชบัญญัตินี้; กฎกระทรวงว่าด้วยการจัดหาประโยชน์ในที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2564; พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 5 และ 8; พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 มาตรา 52 และ 53 ส่วนบทบัญญัติว่าด้วยอากรแสตมป์ในประมวลรัษฎากร (มาตรา 107 และ 121 และบัญชีอัตราอากรแสตมป์) อ่านจากฉบับภาษาอังกฤษของกรมสรรพากร คำพิพากษาศาลฎีกาได้รับการตรวจสอบกับคำพิพากษาในการทบทวนครั้งก่อน และไม่ได้อ่านซ้ำในครั้งนี้ ตัวเลขพื้นที่ที่ดินและมูลค่ามาจากรายงานข่าวที่อ้างข้อมูลของกรมธนารักษ์ และไม่ได้ตรวจสอบข้อเสนอเรื่องการเช่า 99 ปีซ้ำอีก.

13. คำถามที่พบบ่อย

ที่ราชพัสดุเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่มีขนาดใหญ่และมีความสำคัญเชิงยุทธศาสตร์ในประเทศไทย โดยมีพื้นที่กว่า 12.5 ล้านไร่ซึ่งอยู่ในความดูแลของกรมธนารักษ์ สนับสนุนการดำเนินงานของรัฐทั่วประเทศ และยังสนับสนุนธุรกิจ บ้านเรือน และสถาบันสาธารณะทั่วประเทศด้วย กรอบกฎหมายคือพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562 (2019) ซึ่งมาตรา 3 ยกเลิกพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2518 (1975) ทั้งฉบับ แทนที่จะแก้ไขเพิ่มเติม โดยมีกฎกระทรวง พ.ศ. 2563 (2020) และ พ.ศ. 2564 (2021) รองรับ ซึ่งใช้แทนกฎกระทรวงปี 2002 กฎหมายเหล่านี้วางระบบที่ชัดเจนในการบริหาร การให้เช่า และการจัดการทรัพย์สินของรัฐ.

สำหรับคนไทยและธุรกิจที่จดทะเบียนในประเทศไทย การเช่าที่ราชพัสดุถือเป็นทางเลือกที่ดี เนื่องจากมีค่าเช่าต่ำกว่า เข้าถึงที่ดินของรัฐในทำเลที่ดี และมีความมั่นคงในระยะยาว สำหรับนักลงทุนต่างชาติ โอกาสมีจำกัดกว่า แต่ก็ไม่ได้ปิดเสียทีเดียว โดยยังทำได้ผ่านโครงการที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI โครงการพัฒนาในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และนิติบุคคลที่มีคนไทยถือหุ้นข้างมากซึ่งมีโครงสร้างที่ถูกต้อง

เช่นเดียวกับกฎหมายที่ดินของไทยทุกด้าน การตรวจสอบข้อเท็จจริงทางกฎหมายอย่างถูกต้องและการขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง พระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ ประมวลกฎหมายที่ดิน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และกฎหมายเฉพาะอื่นๆ สร้างกฎเกณฑ์ที่ซับซ้อน กฎเหล่านี้ให้ผลตอบแทนแก่การวางแผนอย่างรอบคอบและลงโทษการสันนิษฐานเอาเอง