การรับมรดกในประเทศไทย: คู่มือสำหรับทายาทชาวต่างชาติ

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 25 กันยายน 2569

ชาวต่างชาติมักประสบปัญหาเมื่อได้รับมรดกในประเทศไทย เนื่องจากระบบกฎหมายที่เข้มแข็งทั้งด้านสิทธิในการรับมรดกและกฎหมายแพ่งที่เข้มงวด คู่มือนี้จะอธิบายอย่างชัดเจนถึงการทำงานร่วมกันของกรอบกฎหมายทั้งสอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อรับมรดกที่ดิน คอนโดมิเนียม หรืออาคาร

พื้นฐานทางกฎหมายสำหรับเรื่องทั้งหมดนี้คือ กฎหมายที่ดิน มาตรา 86 ถึง 96 ซึ่งคุณสามารถอ่านได้ใน ประมวลกฎหมายที่ดิน ลักษณะ 8, แบบสองภาษาและทีละส่วน สำหรับห้องชุดในอาคารชุด กฎหมายที่ใช้บังคับคืออีกฉบับหนึ่ง: มาตรา 19 ถึง 19 พฤศจิกายน ของ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มีการระบุเลขมาตราไว้ด้านล่าง เพื่อให้สามารถตรวจสอบกฎทุกข้อในหน้านี้เทียบกับบทบัญญัติภาษาไทยที่รวบรวมไว้ได้.

ทายาทต่างชาติเผชิญกับข้อกำหนดในการจำหน่ายที่ดิน ซึ่งอยู่ในคู่มือของเราสำหรับ กฎหมายมรดกในประเทศไทย.

ทำความเข้าใจกฎหมายสืบทอดมรดกของไทย

ในประเทศไทย ทายาทมีสองประเภท:

• ทายาทโดยธรรมนี่คือทายาทที่กฎหมายไทยกำหนดให้ได้รับมรดกโดยอัตโนมัติหากไม่มีพินัยกรรมที่สมบูรณ์ กฎหมายไทยยอมรับทายาทโดยธรรม 6 ลำดับ (ผู้สืบสันดาน, บิดามารดา, พี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน, พี่น้องร่วมบิดาหรือร่วมมารดาเดียวกัน, ปู่ย่าตายาย, ลุงป้า น้าอา) และคู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่ก็เป็นทายาทโดยธรรมเช่นกันนอกเหนือจากบุคคลเหล่านี้ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1629).
• ผู้รับมรดกทายาทเหล่านี้ได้รับการระบุชื่อไว้อย่างชัดเจนในพินัยกรรมที่ถูกต้อง ไม่ว่าจะเป็นพินัยกรรมของไทยหรือของต่างประเทศ

ทายาทโดยธรรมและผู้รับมรดกตามพินัยกรรมสามารถเป็นชาวต่างชาติได้ อย่างไรก็ตาม กฎเกณฑ์ที่ใช้บังคับจะแตกต่างกันเมื่อพวกเขาได้รับมรดกเป็นที่ดินหรือคอนโดมิเนียม เนื่องจากข้อจำกัดของกฎหมายมหาชน

บทบาทของศาลพิจารณาคดีมรดก

ที่แต่งตั้งโดยศาล อสังหาริมทรัพย์ ผู้ดูแลระบบคือเส้นทางปกติ และ ภาคทัณฑ์ คำสั่งศาลคือสิ่งที่นายทะเบียนส่วนใหญ่ขอลงดู แต่นั่นไม่ใช่หนทางเดียวสำหรับที่ดิน ภายใต้มาตรา 81 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ทายาทสามารถยื่นคำขอต่อ สำนักงานที่ดิน directly with proof of heirship; the office posts a notice for thirty days, and if no heir objects it registers the transfer. For a foreign heir, the Minister’s permission under section 93 is still needed on top.

การรับมรดกที่ดิน: ข้อจำกัดที่สำคัญ

การสืบทอดที่ดินในประเทศไทยนั้นอยู่ภายใต้การกำกับดูแลหลักๆ ของมาตรา 93-96 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน:

• มาตรา 93 ครอบคลุมเฉพาะทายาทโดยธรรมเท่านั้น. ในกรณีที่คนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดินโดยทางมรดก ในฐานะทายาทโดยธรรมนับตามกฎหมาย (ทายาทโดยธรรม), รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย อาจ อนุญาตให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ โดยมีเงื่อนไขว่าที่ดินดังกล่าว เมื่อรวมกับที่ดินที่ชาวต่างชาติผู้นั้นถือครองอยู่แล้ว ต้องไม่เกินกำหนดตามมาตรา 87 มาตรา 87 ได้กำหนดขีดจำกัดเหล่านั้นไว้ ดังนี้ 1 ไร่ ต่อครอบครัวสำหรับที่อยู่อาศัย, 1 ไร่สำหรับพาณิชยกรรม, 10 ไร่สำหรับอุตสาหกรรม, ครอบครัวละ 10 ไร่สำหรับเกษตรกรรม, 1 ไร่สำหรับใช้ทางศาสนา, 5 ไร่สำหรับสาธารณกุศล และครอบครัวละครึ่งไร่สำหรับฝังศพ การอนุญาตขึ้นอยู่กับดุลพินิจ ไม่ใช่โดยอัตโนมัติ.
  ผู้รับพินัยกรรมชาวต่างชาติไม่ได้อยู่ภายใต้มาตรา 93 เลยแม้แต่น้อย. หน้านี้ระบุไว้ในส่วนอื่นว่าทั้งทายาทโดยธรรมและผู้รับพินัยกรรมสามารถเป็นชาวต่างชาติได้ และนั่นเป็นความจริงสำหรับสิทธิทางแพ่งในการรับมรดกแต่นั่นไม่เป็นความจริงสำหรับสิทธิในการถือครองที่ดิน: ผู้รับพินัยกรรมที่เป็นชาวต่างชาติไม่มีช่องทางตามมาตรา 93 ดังนั้น การได้มาจึงเป็นการได้มาโดยไม่มีอนุญาตและเข้าสู่มาตรา 94 ทันที.
• มาตรา 94 การบังคับขายทอดตลาด. ที่ดินซึ่งคนต่างด้าวได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือโดยไม่ได้รับอนุญาตต้องจำหน่าย within the period the Director-General of the Department of Lands fixes, และช่วงเวลานั้นต้องไม่สั้นกว่า 180 วัน หรือนานกว่านั้น หนึ่งปี. ขอบเขตดังกล่าวขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของอธิบดี ไม่ใช่หน้าต่างเวลาที่ทายาทเป็นผู้เลือก หากที่ดินไม่ถูกขายภายในช่วงเวลานั้น, อธิบดีมีอำนาจที่จะขายมันได้, โดยการบังคับใช้บทบัญญัติว่าด้วยการจำหน่ายบังคับในหมวด 3 ของประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 94 เองไม่มีโทษปรับและไม่มีโทษจำคุก.
• มาตรา 95 เกี่ยวกับการเสียสัญชาติไทย ไม่ใช่เกี่ยวกับการรับมรดกมากเกินไป. มันใช้กับคนที่ได้มาซึ่งที่ดิน ขณะที่ภาษาไทย และต่อมากลายเป็นชาวต่างชาติ พวกเขาจะยังคงถือครองไว้ได้เท่าที่ชาวต่างชาติมีสิทธิถือครอง และจะต้องจัดการส่วนที่เหลือ โดยให้ใช้มาตรา 94 บังคับแก่การจัดการนั้น เรื่องนี้มีความสำคัญต่อครอบครัวในกรณีที่ทายาทได้แปลงสัญชาติ ซึ่งพบได้บ่อยพอสมควรจนควรค่าแก่การรับรู้ กฎสำหรับทายาทที่ได้รับอนุญาตแต่สุดท้ายมีจำนวนเกินกำหนดนั้นอยู่ในตัวมาตรา 93 เอง ผ่านเพดานตามมาตรา 87.
• มาตรา 96 การถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว. ในกรณีที่บุคคลได้มาซึ่งที่ดิน ในฐานะเจ้าของในนามของ ชาวต่างชาติ หรือในนามของนิติบุคคลซึ่งถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามมาตรา 97 หรือมาตรา 98 อธิบดีอาจขายที่ดินนั้น โดยนำมาตรา 94 มาใช้บังคับอีกครั้งหนึ่ง. มาตรา 96 เองไม่ได้กำหนดบทลงโทษไว้. ความเสี่ยงทางอาญาอยู่ใน มาตรา 113การจัดหาที่ดิน ในฐานะตัวแทน ของคนต่างด้าวหรือของนิติบุคคลตามมาตรา 97 หรือ 98 ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 20,000 บาท, จำคุกไม่เกิน สองปี, หรือทั้งสองอย่าง การฝ่าฝืนมาตรา 86 ซึ่งเป็นข้อห้ามทั่วไปเกี่ยวกับการได้มาโดยชาวต่างชาติ มีบทลงโทษในระดับเดียวกันภายใต้ หมวด 111.

การรับมรดกคอนโดมิเนียม: ง่ายขึ้นแต่มีเงื่อนไข

การรับมรดกคอนโดมิเนียมในประเทศไทยค่อนข้างตรงไปตรงมา แต่ก็ยังมีกฎเกณฑ์เฉพาะอยู่:

• โควตาคือมาตรา 19 อีกครั้ง แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด และไม่ได้วัดจากตัวอาคาร. การถือครองรวมกันของชาวต่างชาติต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ของทุกหน่วย ในคอนโดมิเนียมนั้นเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดและตัวส่วนคงที่ ในขณะที่จดทะเบียนอาคารชุด ตามมาตรา 6 ซึ่งไม่ใช่ 49% ของจำนวนหน่วย และไม่ใช่ 49% ของพื้นที่อาคาร ซึ่งรวมถึงพื้นที่ส่วนกลางด้วย นอกจากนี้ ผู้รับมรดกยังต้อง memenuhiเงื่อนไขด้วยสิทธิของตนเองตาม ส่วนที่ 19: การมีถิ่นที่อยู่ถาวร การอนุญาตตามกฎหมายส่งเสริมการลงทุน นิติบุคคลตามมาตรา 97 หรือ 98 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน นิติบุคคลต่างด้าวที่ได้รับการส่งเสริมจากบีโอไอ หรือการนำเข้าเงินตราต่างประเทศ สำหรับช่องทางสุดท้ายนั้น ส่วนที่ 19 เตอร์ ต้องมีหลักฐานแสดงจำนวนเงิน ไม่น้อยกว่าราคาของหน่วย.
• กฎหนึ่งปี และขั้นตอน 60 วันที่แทบไม่มีใครพูดถึง. บทบัญญัติใดจะใช้บังคับนั้น ขึ้นอยู่กับว่าทายาทมีคุณสมบัติเข้าเงื่อนไขตามมาตรา 19 หรือไม่.
  หากทายาทมีคุณสมบัติครบถ้วน แต่น่วยงานเข้ายึดอาคารเหนือส่วนที่ 19 อีกครั้ง โควตา, ส่วนที่ 19 ห้า ใช้บังคับ ตัวกระตุ้นแรกสุดคือกรณีการรับมรดกโดยชัดแจ้ง ได้แก่ การได้มาในฐานะทายาทโดยธรรม ในฐานะผู้รับพินัยกรรม หรือโดยประการอื่น ทายาทจะต้อง แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรต่อเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจภายใน 60 วัน ของมูลเหตุที่เกิดขึ้น และต้องจัดการ ภายในระยะเวลาไม่เกินหนึ่งปี ของการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ เฉพาะตามเงื่อนไขนี้เท่านั้น ส่วนเกิน ต้องไป ไม่ใช่ทั้งหมดของที่มี.
  หากทายาทไม่มีคุณสมบัติ ภายใต้ส่วนที่ 19, ส่วนที่ 19 เซปเทม ใช้บังคับแทน: แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรภายใน 60 วัน การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์และการจำหน่ายจ่ายโอนห้องชุด ภายในหนึ่งปี.
  ไม่ว่าจะด้วยวิธีใด หากปีผ่านไป อธิบดีกรมที่ดินอาจขายห้องชุดนั้น, โดยการบังคับใช้บทบัญญัติการจำหน่ายบังคับตามประมวลกฎหมายที่ดิน หมวด 3 ประกาศกำหนดเวลา 60 วันเป็นหน้าที่ที่แยกต่างหากจากการขายและเริ่มเดินหน้าก่อน.

กรณีพิเศษ: คอนโดมิเนียมที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของทั้งหมด

อาคารบางหลังตกเป็นของชาวต่างชาติทั้งหมดหรือเกือบทั้งหมดภายใต้กฎระเบียบเดิม ซึ่งนั่นไม่ได้เปลี่ยนแปลงอะไรสำหรับทายาท โดยคุณสมบัติในการพิจารณาตามมาตรา 19 เป็นเรื่องเฉพาะตัวของทายาท และในกรณีที่อาคารดังกล่าวมีสัดส่วนถึงหรือเกินกว่ามาตรา 19 แล้ว อีกครั้ง อ้างอิงส่วนที่ 19 ห้า นาฬิกาก็เริ่มเดินอยู่ดี สองส่วนที่ช่วยเหลือครอบครัวได้คือ ส่วนที่ 19 แปด และ ส่วนที่ 19 พฤศจิกายน, ซึ่งเกี่ยวข้องกับเจ้าของที่ได้มาซึ่งห้องชุดขณะที่มีสัญชาติไทยและต่อมาเสียสัญชาติไทย: หากบุคคลนั้นไม่ใช่ชาวต่างชาติตามมาตรา 19 พวกเขาจะต้องแจ้งภายใน 60 วันและจำหน่ายทรัพย์สินทั้งหมดภายในหนึ่งปี แต่หากพวกเขา เป็น within section 19 they may keep the unit by notifying and producing evidence that they qualify within 180 days, subject to disposing within a year of any part of their holding that takes the building over the section 19 bis quota.

อาคารบนที่ดินเช่า

ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกสิ่งปลูกสร้างแยกจากที่ดินได้ เนื่องจากข้อจำกัดเรื่องที่ดินไม่มีผลบังคับใช้กับสิ่งปลูกสร้าง อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าจะต้องระบุเงื่อนไขเรื่องมรดกไว้อย่างชัดเจน และข้อตกลงการต่อสัญญาที่ทำไว้ล่วงหน้าเพื่อให้การเช่ามีระยะเวลารวมเกินกว่า 30 ปีถือเป็นโมฆะ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566).

รายการตรวจสอบเชิงปฏิบัติสำหรับทายาทชาวต่างชาติ

เพื่อให้การสืบทอดเป็นไปอย่างราบรื่น:

1. ตรวจสอบสถานะทายาท (ตามกฎหมายหรือโดยพินัยกรรม)
2. ระบุประเภทของอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน คอนโดมิเนียม หรืออาคารอย่างเดียว)
3. ตรวจสอบคุณสมบัติสำหรับการอนุมัติจากกระทรวงหรือโควต้าการเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม
4. ขอรับคำสั่งศาลเกี่ยวกับการจัดการมรดกและเอกสารที่จำเป็น (เช่น แบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ)
5. หากจำเป็นต้องขายทรัพย์สินโดยบังคับ ให้ดำเนินการขายทรัพย์สินโดยเร็วที่สุดภายในกำหนดเวลาตามกฎหมาย
6. หากการเป็นเจ้าของโดยตรงไม่ได้รับอนุญาต ให้พิจารณาทางเลือกอื่น เช่น สัญญาเช่าหรือข้อตกลงการใช้ประโยชน์

ภาษีและค่าธรรมเนียม

การโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับการรับมรดกนั้นมีค่าธรรมเนียมบางประการ:

• ค่าธรรมเนียมการโอน: 0.5% ของมูลค่าที่ประเมิน ในกรณีที่ทายาทเป็นผู้สืบสันดาน บุพการี หรือคู่สมรสของผู้ตาย และ 2% สำหรับทายาทอื่น ๆ (กฎกระทรวง ฉบับที่ 47 (พ.ศ. 2541) ข้อ 2(7)) อัตราลดหย่อน 0.01% ซึ่งมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2570 ใช้เฉพาะกับการซื้อโดยบุคคลสัญชาติไทยเท่านั้น จึงไม่ครอบคลุมถึงการโอนให้แก่ทายาท.
• ภาษีมรดก: เก็บภาษีจากผู้รับมรดกแต่ละคน ไม่ใช่จากทรัพย์สินมรดก ผู้รับมรดกที่ได้รับรวมมากกว่า 100 ล้าน baht จากผู้ตายหนึ่งคน (หลังหักหนี้สินที่มาพร้อมกับมรดก) ต้องจ่ายภาษีเฉพาะส่วนที่เกินเท่านั้น ด้วยอัตรา 10% หรือ 5% หากผู้รับมรดกเป็นบรรพบุรุษหรือลูกหลาน ทรัพย์สินที่คู่สมรสได้รับมรดกนั้นไม่อยู่ในขอบเขตการเก็บภาษี (พระราชบัญญัติภาษีมรดก พ.ศ. 2558 มาตรา 3, 12 และ 16).

ได้รับการตรวจสอบล่าสุดเมื่อ: 25 กันยายน 2026. Read in Thai: Civil and Commercial Code sections 1336, 1562, 1629 and 1635; Land Code sections 81, 87 and 93 to 96, 111 and 113; Condominium Act sections 19 to 19 novem; Inheritance Tax Act B.E. 2558 sections 3, 12 and 16; Supreme Court decisions 625/2569 and 4655/2566. The transfer fee rates follow the Department of Lands manual for Ministerial Regulation No. 47.

บทสรุป

ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินในประเทศไทยได้ แต่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายแพ่งและกฎหมายมหาชนอย่างเคร่งครัด ทายาทชาวต่างชาติสามารถจัดการมรดกได้ดียิ่งขึ้นโดยการทำความเข้าใจกฎระเบียบ ขอความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญ และปฏิบัติตามขั้นตอนที่ชัดเจน ด้วยวิธีนี้ พวกเขาสามารถหลีกเลี่ยงการขายทอดตลาดที่เสียค่าใช้จ่ายสูงได้

ลองด้วยตัวคุณเองก่อน ฟรี

คุณไม่ต้องจองอะไรเพื่อเริ่มต้นใช้งาน สิ่งเหล่านี้ทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณ และคุณจะจ่ายเงินให้เราก็ต่อเมื่อคุณตัดสินใจว่าต้องการให้มีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องเท่านั้น.