การรับมรดกในประเทศไทย: คู่มือสำหรับทายาทชาวต่างชาติ

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.

อัปเดตล่าสุดเมื่อ 5 กันยายน 2569

ชาวต่างชาติมักประสบปัญหาเมื่อได้รับมรดกในประเทศไทย เนื่องจากระบบกฎหมายที่เข้มแข็งทั้งด้านสิทธิในการรับมรดกและกฎหมายแพ่งที่เข้มงวด คู่มือนี้จะอธิบายอย่างชัดเจนถึงการทำงานร่วมกันของกรอบกฎหมายทั้งสอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อรับมรดกที่ดิน คอนโดมิเนียม หรืออาคาร

The statutory basis for all of this is กฎหมายที่ดิน sections 86 to 96, which you can read in Chapter 8 of the Thai Land Code, bilingual and section by section. For condominium units the governing text is a different statute: sections 19 to 19 novem ของ พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม B.E. 2522. Section numbers are given below so every rule on this page can be checked against the consolidated Thai text.

Foreign heirs face a disposal requirement on land, which sits within our guide to กฎหมายมรดกในประเทศไทย.

ทำความเข้าใจกฎหมายสืบทอดมรดกของไทย

ในประเทศไทย ทายาทมีสองประเภท:

• ทายาทตามกฎหมาย: บุคคลเหล่านี้คือญาติที่กฎหมายไทยกำหนดให้มีสิทธิได้รับมรดกโดยอัตโนมัติหากไม่มีพินัยกรรมที่ถูกต้อง กฎหมายไทยรับรองทายาทตามกฎหมาย 6 ประเภท รวมถึงคู่สมรสด้วย
• ผู้รับมรดกทายาทเหล่านี้ได้รับการระบุชื่อไว้อย่างชัดเจนในพินัยกรรมที่ถูกต้อง ไม่ว่าจะเป็นพินัยกรรมของไทยหรือของต่างประเทศ

ทายาทตามกฎหมายและผู้รับมรดกตามพินัยกรรมสามารถเป็นชาวต่างชาติได้ อย่างไรก็ตาม กฎเกณฑ์ที่ใช้บังคับจะแตกต่างกันเมื่อพวกเขาได้รับมรดกเป็นที่ดินหรือคอนโดมิเนียม เนื่องจากข้อจำกัดของกฎหมายมหาชน

บทบาทของศาลพิจารณาคดีมรดก

Before inheriting property, an อสังหาริมทรัพย์ administrator must be appointed by the Thai ภาคทัณฑ์ court. Without this court order, property title transfers at the สำนักงานที่ดิน or Condominium Registry cannot proceed.

การรับมรดกที่ดิน: ข้อจำกัดที่สำคัญ

การสืบทอดที่ดินในประเทศไทยนั้นอยู่ภายใต้การกำกับดูแลหลักๆ ของมาตรา 93-96 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน:

• Section 93 covers a STATUTORY heir only. Where a foreigner acquires land by inheritance as a statutory heir (ทายาทโดยธรรม), the Minister of Interior อาจ permit the acquisition, provided that the land, added to whatever the foreigner already holds, stays within the section 87 limits. Section 87 sets those limits: 1 ไร่ per family for residence, 1 rai for commerce, 10 rai for industry, 10 rai per family for agriculture, 1 rai for religious use, 5 rai for public charity and half a rai per family for burial. Permission is discretionary, not automatic.
  A foreign LEGATEE under a will is not within section 93 at all. This page says elsewhere that both statutory heirs and legatees can be foreigners, and that is true of the civil right to inherit. It is not true of the right to hold the land: a foreign legatee has no route through section 93, so the acquisition is one made without permission and goes straight to section 94.
• Section 94, forced disposal. Land a foreigner acquires unlawfully or without permission must be disposed of within the period the ผู้อำนวยการ-General of the Department of Lands fixes, and that period cannot be shorter than 180 วัน or longer than หนึ่งปี. The bounds are on the Director-General’s discretion, not a window the heir chooses. If the land is not sold inside it, the Director-General has the power to sell it, applying the compulsory-disposal provisions in Chapter 3 of the Land Code. Section 94 itself carries no fine and no prison term.
• Section 95 is about losing Thai nationality, not about inheriting too much. It applies to someone who acquired land while Thai and later becomes a foreigner: they keep as much as a foreigner is entitled to hold and must dispose of the rest, with section 94 applying to that disposal. It matters to a family where an heir has naturalised, which is common enough to be worth knowing. The rule for an heir who is granted permission but ends up over the limit is in section 93 itself, through the section 87 ceiling.
• Section 96, holding land for a foreigner. Where a person has acquired land as owner on behalf of a foreigner, or on behalf of a juristic person treated as foreign under sections 97 or 98, the Director-General may sell the land, again applying section 94. Section 96 itself imposes no penalty. The criminal exposure is in section 113: acquiring land as agent of a foreigner or of a section 97 or 98 juristic person carries a fine not exceeding 20,000 baht, imprisonment not exceeding two years, or both. Contravening section 86, the general prohibition on foreign acquisition, carries the same range under section 111.

การรับมรดกคอนโดมิเนียม: ง่ายขึ้นแต่มีเงื่อนไข

การรับมรดกคอนโดมิเนียมในประเทศไทยค่อนข้างตรงไปตรงมา แต่ก็ยังมีกฎเกณฑ์เฉพาะอยู่:

• The quota is section 19 อีกครั้ง of the Condominium Act, and it is not measured on the building. Foreign holdings combined must not exceed 49% of the area of all the units in that condominium (เนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมด), and the denominator is fixed at the time the condominium was registered under section 6. It is not 49% of the number of units and it is not 49% of the building’s floor space, which would include common property. Separately, the heir has to qualify in their own right under ส่วนที่ 19: permanent residence, admission under the investment promotion law, a juristic person within Land Code sections 97 or 98, a BOI-promoted foreign juristic person, or bringing in foreign currency. For that last route ส่วนที่ 19 เตอร์ requires evidence of an amount not less than the price of the unit.
• The one-year rule, and the 60-day step almost nobody mentions. Which provision applies depends on whether the heir qualifies under section 19 at all.
  If the heir does qualify but the unit takes the building over the section 19 อีกครั้ง quota, ส่วนที่ 19 quinque applies. Its first trigger is expressly the inheritance case: acquisition as a statutory heir, as a legatee under a will, or otherwise. The heir must notify the competent official in writing within 60 days of the cause arising, and must dispose within not more than one year of acquiring ownership. On this trigger only the excess has to go, not the whole holding.
  If the heir does not qualify under section 19, ส่วนที่ 19 septem applies instead: notify in writing within 60 วัน of acquiring ownership and dispose of the unit within one year.
  Either way, if the year passes the Director-General of the Department of Lands may sell the unit, applying the Land Code Chapter 3 compulsory-disposal provisions. The 60-day notice is a separate duty from the sale and it runs first.

กรณีพิเศษ: คอนโดมิเนียมที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของทั้งหมด

Some buildings sit entirely or almost entirely in foreign hands under earlier rules. That changes nothing for an heir: the qualification test in section 19 is personal to the heir, and where the building is already at or over the section 19 อีกครั้ง quota the section 19 quinque clock starts anyway. Two sections that do help a family are ส่วนที่ 19 octo และ ส่วนที่ 19 novem, which deal with an owner who acquired the unit while Thai and later lost Thai nationality: if that person is not a section 19 foreigner they notify within 60 days and dispose of everything within a year, but if they เป็น within section 19 they may keep the unit on notifying and producing evidence that they qualify.

อาคารบนที่ดินเช่า

ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกอาคารที่แยกจากที่ดินได้ เนื่องจากข้อจำกัดด้านที่ดินไม่มีผลบังคับใช้กับอาคาร อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าต้องระบุข้อกำหนดเรื่องการรับมรดกไว้อย่างชัดเจน และการต่อสัญญาเช่าเกิน 30 ปีจะต้องได้รับการตรวจสอบทางกฎหมาย

รายการตรวจสอบเชิงปฏิบัติสำหรับทายาทชาวต่างชาติ

เพื่อให้การสืบทอดเป็นไปอย่างราบรื่น:

1. ตรวจสอบสถานะทายาท (ตามกฎหมายหรือโดยพินัยกรรม)
2. ระบุประเภทของอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน คอนโดมิเนียม หรืออาคารอย่างเดียว)
3. ตรวจสอบคุณสมบัติสำหรับการอนุมัติจากกระทรวงหรือโควต้าการเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม
4. ขอรับคำสั่งศาลเกี่ยวกับการจัดการมรดกและเอกสารที่จำเป็น (เช่น แบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ)
5. หากจำเป็นต้องขายทรัพย์สินโดยบังคับ ให้ดำเนินการขายทรัพย์สินโดยเร็วที่สุดภายในกำหนดเวลาตามกฎหมาย
6. หากการเป็นเจ้าของโดยตรงไม่ได้รับอนุญาต ให้พิจารณาทางเลือกอื่น เช่น สัญญาเช่าหรือข้อตกลงการใช้ประโยชน์

ภาษีและค่าธรรมเนียม

การโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับการรับมรดกนั้นมีค่าธรรมเนียมบางประการ:

• ค่าธรรมเนียมการโอน: Typically 2% of property appraisal value. The reduced 0.01% rate running to 30 June 2027 applies only to purchases by individual Thai nationals, so it does not cover a transfer to heirs.
• ภาษีมรดก: ใช้ได้เฉพาะกรณีที่ทรัพย์สินมีมูลค่าเกิน 100 ล้านบาท โดยมีอัตราภาษีและข้อยกเว้นที่แตกต่างกันไป

บทสรุป

ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินในประเทศไทยได้ แต่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายแพ่งและกฎหมายมหาชนอย่างเคร่งครัด ทายาทชาวต่างชาติสามารถจัดการมรดกได้ดียิ่งขึ้นโดยการทำความเข้าใจกฎระเบียบ ขอความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญ และปฏิบัติตามขั้นตอนที่ชัดเจน ด้วยวิธีนี้ พวกเขาสามารถหลีกเลี่ยงการขายทอดตลาดที่เสียค่าใช้จ่ายสูงได้

ลองด้วยตัวคุณเองก่อน ฟรี

คุณไม่ต้องจองอะไรเพื่อเริ่มต้นใช้งาน สิ่งเหล่านี้ทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณ และคุณจะจ่ายเงินให้เราก็ต่อเมื่อคุณตัดสินใจว่าต้องการให้มีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องเท่านั้น.