การรับมรดกในประเทศไทย: คู่มือสำหรับทายาทชาวต่างชาติ

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 11 ตุลาคม 2569

ชาวต่างชาติมักประสบปัญหาเมื่อได้รับมรดกในประเทศไทย เนื่องจากระบบกฎหมายที่เข้มแข็งทั้งด้านสิทธิในการรับมรดกและกฎหมายแพ่งที่เข้มงวด คู่มือนี้จะอธิบายอย่างชัดเจนถึงการทำงานร่วมกันของกรอบกฎหมายทั้งสอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อรับมรดกที่ดิน คอนโดมิเนียม หรืออาคาร

พื้นฐานทางกฎหมายสำหรับเรื่องทั้งหมดนี้คือ ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 ถึง 96 ซึ่งคุณสามารถอ่านได้ใน ประมวลกฎหมายที่ดิน หมวด 8, แบบสองภาษาและทีละส่วน สำหรับห้องชุดในอาคารชุด กฎหมายที่ใช้บังคับคืออีกฉบับหนึ่ง: มาตรา 19 ถึง 19 พฤศจิกายน ของ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มีการระบุเลขมาตราไว้ด้านล่าง เพื่อให้สามารถตรวจสอบกฎทุกข้อในหน้านี้เทียบกับบทบัญญัติภาษาไทยที่รวบรวมไว้ได้.

ทายาทต่างชาติเผชิญกับข้อกำหนดในการจำหน่ายที่ดิน ซึ่งอยู่ในคู่มือของเราสำหรับ กฎหมายมรดกในประเทศไทย.

ทำความเข้าใจกฎหมายสืบทอดมรดกของไทย

ในประเทศไทย ทายาทมีสองประเภท:

• ทายาทโดยธรรมนี่คือทายาทที่กฎหมายไทยกำหนดให้ได้รับมรดกโดยอัตโนมัติหากไม่มีพินัยกรรมที่สมบูรณ์ กฎหมายไทยยอมรับทายาทโดยธรรม 6 ลำดับ (ผู้สืบสันดาน, บิดามารดา, พี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน, พี่น้องร่วมบิดาหรือร่วมมารดาเดียวกัน, ปู่ย่าตายาย, ลุงป้า น้าอา) และคู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่ก็เป็นทายาทโดยธรรมเช่นกันนอกเหนือจากบุคคลเหล่านี้ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1629).
• ผู้รับมรดกทายาทเหล่านี้ได้รับการระบุชื่อไว้อย่างชัดเจนในพินัยกรรมที่ถูกต้อง ไม่ว่าจะเป็นพินัยกรรมของไทยหรือของต่างประเทศ

ทายาทโดยธรรมและผู้รับมรดกตามพินัยกรรมสามารถเป็นชาวต่างชาติได้ อย่างไรก็ตาม กฎเกณฑ์ที่ใช้บังคับจะแตกต่างกันเมื่อพวกเขาได้รับมรดกเป็นที่ดินหรือคอนโดมิเนียม เนื่องจากข้อจำกัดของกฎหมายมหาชน

The Court’s Role

ที่แต่งตั้งโดยศาล กองมรดก ผู้ดูแลระบบคือเส้นทางปกติ และ การขอตั้งผู้จัดการมรดก order is what most registries ask to see. There is no separate probate court: the application goes to the ordinary civil court where the deceased was domiciled at death, or, if the deceased had no domicile in Thailand, the court where the estate property is (Civil Procedure Code section 4 quater). It is not the only route for land. Under section 81 of the Land Code an heir can apply to the สำนักงานที่ดิน โดยตรงพร้อมหลักฐานการเป็นทายาท สำนักงานที่ดินจะปิดประกาศเป็นเวลาสามสิบวัน และหากไม่มีทายาทคัดค้าน ก็จะจดทะเบียนโอนให้ สำหรับทายาทชาวต่างชาติ ยังต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีตามมาตรา 93 เพิ่มเติมด้วย

การรับมรดกที่ดิน: ข้อจำกัดที่สำคัญ

การสืบทอดที่ดินในประเทศไทยนั้นอยู่ภายใต้การกำกับดูแลหลักๆ ของมาตรา 93-96 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน:

• มาตรา 93 ครอบคลุมเฉพาะทายาทโดยธรรมเท่านั้น. ในกรณีที่คนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดินโดยทางมรดก ในฐานะทายาทโดยธรรมนับตามกฎหมาย (ทายาทโดยธรรม), รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย อาจ อนุญาตให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ โดยมีเงื่อนไขว่าที่ดินดังกล่าว เมื่อรวมกับที่ดินที่ชาวต่างชาติผู้นั้นถือครองอยู่แล้ว ต้องไม่เกินกำหนดตามมาตรา 87 มาตรา 87 ได้กำหนดขีดจำกัดเหล่านั้นไว้ ดังนี้ 1 ไร่ ต่อครอบครัวสำหรับที่อยู่อาศัย, 1 ไร่สำหรับพาณิชยกรรม, 10 ไร่สำหรับอุตสาหกรรม, ครอบครัวละ 10 ไร่สำหรับเกษตรกรรม, 1 ไร่สำหรับใช้ทางศาสนา, 5 ไร่สำหรับสาธารณกุศล และครอบครัวละครึ่งไร่สำหรับฝังศพ การอนุญาตขึ้นอยู่กับดุลพินิจ ไม่ใช่โดยอัตโนมัติ.
  ผู้รับพินัยกรรมชาวต่างชาติไม่ได้อยู่ภายใต้มาตรา 93 เลยแม้แต่น้อย. หน้านี้ระบุไว้ในส่วนอื่นว่าทั้งทายาทโดยธรรมและผู้รับพินัยกรรมสามารถเป็นชาวต่างชาติได้ และนั่นเป็นความจริงสำหรับสิทธิทางแพ่งในการรับมรดกแต่นั่นไม่เป็นความจริงสำหรับสิทธิในการถือครองที่ดิน: ผู้รับพินัยกรรมที่เป็นชาวต่างชาติไม่มีช่องทางตามมาตรา 93 ดังนั้น การได้มาจึงเป็นการได้มาโดยไม่มีอนุญาตและเข้าสู่มาตรา 94 ทันที.
• มาตรา 94 การบังคับขายทอดตลาด. ที่ดินซึ่งคนต่างด้าวได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือโดยไม่ได้รับอนุญาตต้องจำหน่าย within the period the Director-General of the Department of Lands fixes, และช่วงเวลานั้นต้องไม่สั้นกว่า 180 วัน หรือนานกว่านั้น หนึ่งปี. ขอบเขตดังกล่าวขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของอธิบดี ไม่ใช่หน้าต่างเวลาที่ทายาทเป็นผู้เลือก หากที่ดินไม่ถูกขายภายในช่วงเวลานั้น, อธิบดีมีอำนาจที่จะขายมันได้, โดยการบังคับใช้บทบัญญัติว่าด้วยการจำหน่ายบังคับในหมวด 3 ของประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 94 เองไม่มีโทษปรับและไม่มีโทษจำคุก.
• มาตรา 95 เกี่ยวกับการเสียสัญชาติไทย ไม่ใช่เกี่ยวกับการรับมรดกมากเกินไป. มันใช้กับคนที่ได้มาซึ่งที่ดิน ขณะที่ภาษาไทย และต่อมากลายเป็นชาวต่างชาติ พวกเขาจะยังคงถือครองไว้ได้เท่าที่ชาวต่างชาติมีสิทธิถือครอง และจะต้องจัดการส่วนที่เหลือ โดยให้ใช้มาตรา 94 บังคับแก่การจัดการนั้น เรื่องนี้มีความสำคัญต่อครอบครัวในกรณีที่ทายาทได้แปลงสัญชาติ ซึ่งพบได้บ่อยพอสมควรจนควรค่าแก่การรับรู้ กฎสำหรับทายาทที่ได้รับอนุญาตแต่สุดท้ายมีจำนวนเกินกำหนดนั้นอยู่ในตัวมาตรา 93 เอง ผ่านเพดานตามมาตรา 87.
• มาตรา 96 การถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว. ในกรณีที่บุคคลได้มาซึ่งที่ดิน ในฐานะเจ้าของในนามของ ชาวต่างชาติ หรือในนามของนิติบุคคลซึ่งถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามมาตรา 97 หรือมาตรา 98 อธิบดีอาจขายที่ดินนั้น โดยนำมาตรา 94 มาใช้บังคับอีกครั้งหนึ่ง. มาตรา 96 เองไม่ได้กำหนดบทลงโทษไว้. ความเสี่ยงทางอาญาอยู่ใน มาตรา 113การจัดหาที่ดิน ในฐานะตัวแทน ของคนต่างด้าวหรือของนิติบุคคลตามมาตรา 97 หรือ 98 ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 20,000 บาท, จำคุกไม่เกิน สองปี, หรือทั้งสองอย่าง การฝ่าฝืนมาตรา 86 ซึ่งเป็นข้อห้ามทั่วไปเกี่ยวกับการได้มาโดยชาวต่างชาติ มีบทลงโทษในระดับเดียวกันภายใต้ มาตรา 111.

การรับมรดกคอนโดมิเนียม: ง่ายขึ้นแต่มีเงื่อนไข

การรับมรดกคอนโดมิเนียมในประเทศไทยค่อนข้างตรงไปตรงมา แต่ก็ยังมีกฎเกณฑ์เฉพาะอยู่:

• โควตาคือมาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด และไม่ได้วัดจากตัวอาคาร. การถือครองรวมกันของชาวต่างชาติต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ของทุกหน่วย ในคอนโดมิเนียมนั้นเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดและตัวส่วนคงที่ ในขณะที่จดทะเบียนอาคารชุด ตามมาตรา 6 ซึ่งไม่ใช่ 49% ของจำนวนหน่วย และไม่ใช่ 49% ของพื้นที่อาคาร ซึ่งรวมถึงพื้นที่ส่วนกลางด้วย นอกจากนี้ ผู้รับมรดกยังต้อง memenuhiเงื่อนไขด้วยสิทธิของตนเองตาม มาตรา 19: การมีถิ่นที่อยู่ถาวร การอนุญาตตามกฎหมายส่งเสริมการลงทุน นิติบุคคลตามมาตรา 97 หรือ 98 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน นิติบุคคลต่างด้าวที่ได้รับการส่งเสริมจากบีโอไอ หรือการนำเข้าเงินตราต่างประเทศ สำหรับช่องทางสุดท้ายนั้น มาตรา 19 ตรี ต้องมีหลักฐานแสดงจำนวนเงิน ไม่น้อยกว่าราคาของหน่วย.
• กฎหนึ่งปี และขั้นตอน 60 วันที่แทบไม่มีใครพูดถึง. บทบัญญัติใดจะใช้บังคับนั้น ขึ้นอยู่กับว่าทายาทมีคุณสมบัติเข้าเงื่อนไขตามมาตรา 19 หรือไม่.
  หากทายาทมีคุณสมบัติครบถ้วน แต่น่วยงานเข้ายึดอาคารเหนือมาตรา 19 ทวิ โควตา, มาตรา 19 ห้า ใช้บังคับ ตัวกระตุ้นแรกสุดคือกรณีการรับมรดกโดยชัดแจ้ง ได้แก่ การได้มาในฐานะทายาทโดยธรรม ในฐานะผู้รับพินัยกรรม หรือโดยประการอื่น ทายาทจะต้อง แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรต่อเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจภายใน 60 วัน ของมูลเหตุที่เกิดขึ้น และต้องจัดการ ภายในระยะเวลาไม่เกินหนึ่งปี ของการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ เฉพาะตามเงื่อนไขนี้เท่านั้น ส่วนเกิน ต้องไป ไม่ใช่ทั้งหมดของที่มี.
  หากทายาทไม่มีคุณสมบัติ ภายใต้มาตรา 19, มาตรา 19 เซปเทม ใช้บังคับแทน: แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรภายใน 60 วัน การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์และการจำหน่ายจ่ายโอนห้องชุด ภายในหนึ่งปี.
  ไม่ว่าจะด้วยวิธีใด หากปีผ่านไป อธิบดีกรมที่ดินอาจขายห้องชุดนั้น, โดยการบังคับใช้บทบัญญัติการจำหน่ายบังคับตามประมวลกฎหมายที่ดิน หมวด 3 ประกาศกำหนดเวลา 60 วันเป็นหน้าที่ที่แยกต่างหากจากการขายและเริ่มเดินหน้าก่อน.

กรณีพิเศษ: คอนโดมิเนียมที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของทั้งหมด

อาคารบางหลังตกเป็นของชาวต่างชาติทั้งหมดหรือเกือบทั้งหมดภายใต้กฎระเบียบเดิม ซึ่งนั่นไม่ได้เปลี่ยนแปลงอะไรสำหรับทายาท โดยคุณสมบัติในการพิจารณาตามมาตรา 19 เป็นเรื่องเฉพาะตัวของทายาท และในกรณีที่อาคารดังกล่าวมีสัดส่วนถึงหรือเกินกว่ามาตรา 19 แล้ว ทวิ อ้างอิงมาตรา 19 ห้า นาฬิกาก็เริ่มเดินอยู่ดี สองส่วนที่ช่วยเหลือครอบครัวได้คือ มาตรา 19 แปด และ มาตรา 19 พฤศจิกายน, ซึ่งเกี่ยวข้องกับเจ้าของที่ได้มาซึ่งห้องชุดขณะที่มีสัญชาติไทยและต่อมาเสียสัญชาติไทย: หากบุคคลนั้นไม่ใช่ชาวต่างชาติตามมาตรา 19 พวกเขาจะต้องแจ้งภายใน 60 วันและจำหน่ายทรัพย์สินทั้งหมดภายในหนึ่งปี แต่หากพวกเขา เป็น within section 19 they may keep the unit by notifying and producing evidence that they qualify within 180 days, subject to disposing within a year of any part of their holding that takes the building over the section 19 bis quota.

อาคารบนที่ดินเช่า

Foreigners can inherit buildings separate from the land, as land restrictions do not apply to buildings. The lease under the building is the weak point. The Supreme Court treats the right of lease as personal to the tenant, so an ordinary lease ends on the tenant’s death (Decision 3254/2545); a succession clause lets an heir step in only as a contractual promise by the landlord. A registered superficies over the building is the inheritable route. A renewal promised in advance is a contractual promise, not part of the registered lease, and the Supreme Court held void a package of renewals agreed on the first day and paid for in advance to carry a lease to ninety years (4655/2566).

รายการตรวจสอบเชิงปฏิบัติสำหรับทายาทชาวต่างชาติ

เพื่อให้การสืบทอดเป็นไปอย่างราบรื่น:

1. ตรวจสอบสถานะทายาท (ตามกฎหมายหรือโดยพินัยกรรม)
2. ระบุประเภทของอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน คอนโดมิเนียม หรืออาคารอย่างเดียว)
3. ตรวจสอบคุณสมบัติสำหรับการอนุมัติจากกระทรวงหรือโควต้าการเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม
4. ขอรับคำสั่งศาลเกี่ยวกับการจัดการมรดกและเอกสารที่จำเป็น (เช่น แบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ)
5. หากจำเป็นต้องขายทรัพย์สินโดยบังคับ ให้ดำเนินการขายทรัพย์สินโดยเร็วที่สุดภายในกำหนดเวลาตามกฎหมาย
6. หากการเป็นเจ้าของโดยตรงไม่ได้รับอนุญาต ให้พิจารณาทางเลือกอื่น เช่น สัญญาเช่าหรือข้อตกลงการใช้ประโยชน์

ภาษีและค่าธรรมเนียม

การโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับการรับมรดกนั้นมีค่าธรรมเนียมบางประการ:

• ค่าธรรมเนียมการโอน: 0.5% ของมูลค่าที่ประเมิน ในกรณีที่ทายาทเป็นผู้สืบสันดาน บุพการี หรือคู่สมรสของผู้ตาย และ 2% สำหรับทายาทอื่น ๆ (กฎกระทรวง ฉบับที่ 47 (พ.ศ. 2541) ข้อ 2(7)) อัตราลดหย่อน 0.01% ซึ่งมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2570 ใช้เฉพาะกับการซื้อโดยบุคคลสัญชาติไทยเท่านั้น จึงไม่ครอบคลุมถึงการโอนให้แก่ทายาท.
• ภาษีมรดก: charged on each heir, not on the estate. An heir who receives more than 100 million THB in total from one deceased, net of the debts that come with it, pays tax on the excess only, at 10%, or 5% where the heir is an ascendant or descendant. What a spouse inherits is outside the tax. A foreign heir who is not resident in Thailand under the immigration law is taxed only on property situated in Thailand, and the return is due within 150 days of receiving the inheritance (Inheritance Tax Act B.E. 2558, sections 3, 11, 12, 14, 16 and 17).

ได้รับการตรวจสอบล่าสุดเมื่อ: 25 กันยายน 2569. Read in Thai: Civil and Commercial Code sections 1336, 1562, 1629 and 1635; Land Code sections 81, 87 and 93 to 96, 111 and 113; Condominium Act sections 19 to 19 novem; Inheritance Tax Act B.E. 2558 sections 3, 12 and 16; Supreme Court decisions 625/2569 and 4655/2566. The transfer fee rates follow the Department of Lands manual for Ministerial Regulation No. 47. Re-checked on 6 October 2026: read in Thai Land Code sections 81, 87, 93 to 96, 111 and 113, Condominium Act sections 19 quinque and 19 septem, and Inheritance Tax Act sections 11 to 17; added the tax position of a non-resident foreign heir and the 150-day filing period, and corrected the lease paragraph (an ordinary lease ends on the tenant’s death, Supreme Court 3254/2545); the Ministerial Regulation No. 47 fee clause was not re-read. Later the same day the heading ‘Probate Court Role’ was corrected, since Thailand has no probate court, and the competent court was stated from Civil Procedure Code section 4 quater, read in Thai.

บทสรุป

ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินในประเทศไทยได้ แต่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายแพ่งและกฎหมายมหาชนอย่างเคร่งครัด ทายาทชาวต่างชาติสามารถจัดการมรดกได้ดียิ่งขึ้นโดยการทำความเข้าใจกฎระเบียบ ขอความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญ และปฏิบัติตามขั้นตอนที่ชัดเจน ด้วยวิธีนี้ พวกเขาสามารถหลีกเลี่ยงการขายทอดตลาดที่เสียค่าใช้จ่ายสูงได้

ลองด้วยตัวคุณเองก่อน ฟรี

คุณไม่ต้องจองอะไรเพื่อเริ่มต้นใช้งาน สิ่งเหล่านี้ทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณ และคุณจะจ่ายเงินให้เราก็ต่อเมื่อคุณตัดสินใจว่าต้องการให้มีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องเท่านั้น.