ทำความเข้าใจเกี่ยวกับสัพอิงสิทธ์ในประเทศไทย

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.

อัปเดตล่าสุดเมื่อ 5 กันยายน 2569

แซป-อิง-ซิธ, introduced through Thailand’s 2019 legislation, represents a genuinely new property right. It was designed to bridge the gap between traditional ownership structures and modern investment needs. It offers foreigners enhanced property utilization rights while addressing the longstanding restrictions on foreign land ownership in Thailand. The potential of the Sap-Ing-Sith in Thailand is gaining attention. Many investors are starting to embrace this property right. Investors are increasingly looking at the Sap-Ing-Sith in Thailand as a viable alternative to traditional property ownership.

บทความต่อไปนี้เขียนร่วมกันโดย นาย Sebastien H. Brousseau (LL.B., วท.บ.) และ คุณวิชชุดา อรรถเมธากร (LL.M.)ThaiLawOnline เป็นหนึ่งในสำนักงานกฎหมายไม่กี่แห่งที่จดทะเบียนทนายความมากกว่าสิบห้าคนในประเทศไทย

สัปอิงสิทธ์ในประเทศไทยคืออะไร?

At its core, Sap-Ing-Sith is a new property right that some will call a “transferrable right”. It gives the holder the right to “use” or “own” land in Thailand. Section 4 of the law talks about “use.” A completely new title deed is created with a blue garuda. The holder of sap-ing-sith rights acts like the owner of the property. This right applies to land with a valid ชาโนท. It also applies to buildings on land with this title deed.

Additionally, condominium units as defined in the พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม can also fall under this property right. The Sap-Ing-Sith can be registered for up to 30 years. The Act sets no renewal mechanism, so continuing beyond that term needs a fresh agreement with the owner and a fresh registration. See the renewal section below. It is important to have the agreement in writing, and every juristic act concerning a Sap-Ing-Sith must be in writing and registered with the competent official (Section 12). Two limits catch people out. Under Section 4 a Sap-Ing-Sith cannot be created over only part of the land or unit in a title deed: it covers the whole title or nothing. And where the property is already mortgaged, used as business collateral, or carries any other registered right, the right can only be created with the written consent of the mortgagee, the security holder or the holder of that right.

บริบททางประวัติศาสตร์

ของประเทศไทย กฎหมายที่ดิน generally prohibits foreigners from owning land. The Thai National Legislative Assembly passed the Sap-Ing-Sith Act on February 8, 2019. This law aims to update the property market. It also seeks to attract foreign investment. The Act was published in the Royal Gazette on 30 April 2019 (volume 136, part 56 Kor, page 97). 26 April 2019 is the date of royal assent, not publication, and the difference matters: Section 2 brings the Act into force only when 180 days from publication have elapsed, so it took effect at the end of October 2019. It has become an important option for foreign investors. This law offers a simpler choice than traditional สิทธิการเช่า agreements and other complex legal structures.

ข้อดีของ Sap-Ing-Sith สำหรับชาวต่างชาติ

• ควบคุมได้ดียิ่งขึ้น: คุณสามารถใช้สิทธิ์เหล่านั้นเป็นหลักประกันได้ คุณสามารถเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินได้อย่างอิสระ และยังสามารถโอนหรือสืบทอดสิทธิ์เหล่านั้นได้อย่างง่ายดาย
• ความมั่นคงทางการเงิน: ให้การคุ้มครองทางกฎหมายที่เหนือกว่าเมื่อเทียบกับสัญญาเช่าทั่วไป ทำให้เหมาะสำหรับการดำเนินธุรกิจหรือการใช้งานเชิงพาณิชย์
• ประโยชน์ในทางปฏิบัติ: ท่านกำหนดเวลาได้ถึง 30 ปี การใช้สิทธิต่อไปหลังจากนั้นขึ้นอยู่กับการทำสัญญาใหม่กับเจ้าของ ไม่ใช่การต่ออายุโดยอัตโนมัติ ท่านจะได้รับเอกสารทางการที่ชัดเจนในรูปแบบใบรับรองครุฑสีน้ำเงิน ใบรับรองนี้มีผลบังคับใช้ทางกฎหมายกับเจ้าของรายใหม่
• The right survives a sale: the owner may sell or transfer ownership of the land at any time and does not need your consent, but the registered Sap-Ing-Sith stays on the title deed and binds the new owner (Sap-Ing-Sith Act section 9 paragraph 2). What the owner cannot do is create any other real right over the property, such as a usufruct, การเป็นทาส หรือ พื้นผิว, without your written consent (section 9 paragraph 1). The owner also cannot cancel the right early where that would prejudice a third party who acquired for value, in โดยสุจริต, and registered in good faith (section 14).
• Sap-Ing-Sith are transmissible to heirs. However, the court must appoint an อสังหาริมทรัพย์ administrator. This step is necessary before the right can be transferred to an heir at the สำนักงานที่ดิน.

ข้อควรพิจารณาเชิงปฏิบัติสำหรับชาวต่างชาติที่มาอาศัยอยู่ในประเทศอื่น

For expatriates in Thailand, Sap Ing Sith offers a more flexible and legally robust alternative to traditional leasehold arrangements. It allows greater control over property modifications, easier transferability, and the ability to use the property as financial security. However, buyers should know that this is a registered right of use capped at 30 years. It is not a usufruct and it is not permanent ownership. They should plan for the end of the term.

ข้อจำกัดและข้อควรพิจารณา

• ข้อจำกัดทางกฎหมาย: ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างแท้จริง มีระยะเวลาจำกัดโดยไม่มีการรับประกันการต่ออายุอัตโนมัติ และต้องลงทะเบียนเพื่อคงความถูกต้อง
• ความท้าทายในทางปฏิบัติ: ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องสูงขึ้น ความซับซ้อนที่ต้องอาศัยความช่วยเหลือทางกฎหมายจากผู้เชี่ยวชาญ และการพึ่งพาความร่วมมือจากเจ้าของที่ดินชาวไทยรายแรก
• ข้อกังวลของตลาด: สำนักงานที่ดินบางแห่งยังไม่ค่อยตระหนักถึงเรื่องนี้มากนัก เนื่องจากมีการนำกฎนี้มาใช้ในปี 2019 ส่งผลให้มีตัวอย่างน้อยและอาจเกิดความไม่แน่นอนทางกฎหมายได้

กรณีศึกษาจริงของทนายความสัญญาจ้างในประเทศไทย โดย ThaiLawOnline

กรณีศึกษาที่ 1: การลงทุนในวิลล่าบนเกาะพะงัน (ปี 2024)

เราได้ดำเนินการจดทะเบียนโฉนดที่ดินให้กับคู่รักชาวต่างชาติคู่หนึ่งเรียบร้อยแล้ว พวกเขาลงทุนประมาณ 10 ล้านบาทในวิลล่าบนเกาะพะงัน ในตอนแรก เจ้าหน้าที่ที่ดินในพื้นที่ไม่คุ้นเคยกับกระบวนการนี้ ทำให้เกิดความล่าช้าอย่างมาก ในการเดินทางสองวันแรกของเรา เราประสบปัญหาหลายอย่าง เจ้าหน้าที่บอกว่าระบบคอมพิวเตอร์ของพวกเขาไม่สามารถออกโฉนดที่ดินได้

หลังจากยืนยันกับทางการกรุงเทพฯ และแจ้งคำสั่งของพวกเขาแล้ว เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นจึงให้ความร่วมมือในที่สุด สถานการณ์ที่ไม่คาดคิดนี้ทำให้โครงการล่าช้าไปประมาณสองเดือน นอกจากนี้ยังเกิดปัญหาเกี่ยวกับสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินอีกด้วย อย่างไรก็ตาม เราดำเนินการจดทะเบียนเสร็จสิ้นโดยไม่คิดค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจากลูกค้า ประสบการณ์นี้สอนบทเรียนอันมีค่าแก่เรา ทำให้เราปรับราคาสำหรับกรณีที่คล้ายคลึงกันในอนาคต ภาพแรกที่มีครุฑสีน้ำเงินคือกรณีดังกล่าว

Case Study 2: American Lawyers’ Luxury Villa in Southern Thailand (2024)

Our clients, both experienced lawyers from the USA, purchased a luxury villa in Southern Thailand. They chose a Sap-Ing-Sith instead of a standard lease. This option gives better legal protections and allows them to mortgage the rights. The total investment was around 6 million THB, plus 150,000 THB for legal expenses, including government fees. Our clients could have said: “As lawyers, we saw that the Sap-Ing-Sith offered much better protection than a regular lease. Paying a little extra was definitely worth it for the added security.”

กรณีศึกษาที่ 3: ที่ดินเปล่าในจังหวัดเชียงใหม่ (ปี 2025)

We had completed Sap-Ing-Sith registrations 4-5 times before in Chiang Mai. This made us confident in the process. A local lawyer had told us it couldn’t be done, but we were sure we could manage. This time, registration was done quickly in two days and in one trip. This was the local land department’s first time handling a case like this.

It’s important to know that the Hang Dong Land Department in Chiang Mai is very strict. Registering Sap-Ing-Sith there may not be possible. In this case, we got a fully working Sap-Ing-Sith with agreements in place. This could extend the rights for another 30 years, but we can’t guarantee those extensions. The registration picture below, June 2025 is that case.

การจดทะเบียนสิทธิสัมปทานในจังหวัดเชียงใหม่ ในเดือนพฤศจิกายน/ธันวาคม พ.ศ. 2568

กระบวนการนี้ใช้เวลาประมาณ 10 วัน ชื่อของชาวต่างชาติปรากฏอยู่ด้านหลังของโฉนดที่ดิน

ในประเทศไทย สิทธิศัพธ์ิถีเป็นสิทธิส่วนบุคคลหรือสิทธิที่แท้จริง?

The legal classification of Sap-Ing-Sith remains a subject of significant debate among Thai legal scholars. The lawmakers wanted to create a “special personal right” that is not like other rights. However, many experts say it has key features of real rights. This is because it involves control over property, affects third parties, has registration needs, and can be transferred. This classification controversy has practical implications. If they are seen as personal rights, they may not transfer automatically when property ownership changes. They could have limited protection against future buyers. If they are classified as real rights, they would provide stronger protections for third parties and better commercial value.

นั่นอาจเป็นคำถามทางเทคนิคสำหรับนักกฎหมายและนักนิติศาสตร์ อย่างไรก็ตาม มันอาจส่งผลกระทบอย่างแท้จริงในความเป็นจริง ผู้ร่างกฎหมาย (โดยเฉพาะจากสำนักนโยบายการคลัง) ไม่ได้ตั้งใจที่จะสร้างสิทธิในทรัพย์สินประเภทใหม่ พวกเขาได้กำหนดสิทธิในทรัพย์สินไว้อย่างชัดเจนว่าเป็นสิทธิส่วนบุคคลพิเศษ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายเกี่ยวกับการเพิ่มสิทธิในทรัพย์สินใหม่ภายใต้กฎหมายแพ่งของไทย มาตรา 1298 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สิทธิที่แท้จริงจะต้องได้รับการบัญญัติไว้ในกฎหมาย เนื่องจากประมวลกฎหมายแพ่งไม่ได้ระบุอย่างชัดเจนว่าเป็นเช่นนั้น จึงถือว่าเป็นสิทธิส่วนบุคคลโดยปริยาย

แม้ว่ากรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จะสามารถโอน ถ่ายทอด และจำนองได้ แต่กฎหมายก็จำกัดอำนาจบางประการ สิทธิในการกีดกันเป็นส่วนหนึ่งของกฎหมาย ซึ่งพบได้ในมาตรา 11 ของพระราชบัญญัติสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ สิทธิเหล่านี้เป็นของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ของผู้ถือครอง ซึ่งสนับสนุนลักษณะที่เป็นสิทธิส่วนบุคคล สิทธิในอสังหาริมทรัพย์สามารถบังคับใช้กับทุกคนได้ อย่างไรก็ตาม พระราชบัญญัติสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้บังคับใช้ในลักษณะนั้นเสมอไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่สถานะทางกฎหมายอนุญาตให้แจ้งให้เจ้าของทรัพย์สินทราบเท่านั้น

ในวิทยานิพนธ์โดย ณัฐพงษ์ วงศ์โต ยื่นเอกสารที่มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ในปี 2021ผู้เขียนตั้งข้อสงสัยเกี่ยวกับผลกระทบในทางปฏิบัติที่ทำให้เส้นแบ่งระหว่างสิทธิส่วนบุคคลและสิทธิที่แท้จริงไม่ชัดเจน ในหน้า 81-85:

ในทางปฏิบัติแล้ว Sap-Ing-Sith ทำหน้าที่เหมือนสิทธิที่แท้จริงมากกว่า, เพราะ:

• มันให้สิทธิ์ในการควบคุมอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะเดียวกับการเป็นเจ้าของ
• อนุญาตให้มีการรับมรดก การจำนอง และการโอนกรรมสิทธิ์
• ได้จดทะเบียนไว้ที่สำนักงานที่ดินแล้ว
• It limits the owner’s rights without their consent.

แม้ว่ากฎหมายจะระบุว่าสิทธิในทรัพย์สินเป็นสิทธิส่วนบุคคล แต่เราเชื่อว่ามันมีลักษณะคล้ายกับสิทธิที่แท้จริงมากกว่า โครงสร้างและผลทางกฎหมายของมันสนับสนุนมุมมองนี้ ซึ่งนำไปสู่ความสับสนและความไม่แน่นอนทางกฎหมายในทางปฏิบัติ

The rules set by the Sap-Ing-Sith Act apply to land with valid Chanote title deeds. They also apply to buildings on that land and to condominium units as defined in the Condominium Act. Only property owners can create these rights for someone else. They must register at the local land office. The office will then issue a certificate that documents the arrangement. Importantly, land subject to registered Sap-Ing-Sith cannot be subdivided or consolidated, maintaining the integrity of the original property boundaries. Do note that a new title deed is made for the Sap-Ing-Sith holder having a blue garuda.

กฎหมายว่าด้วยการประกันการลงทุนของประเทศไทยมีผลกระทบอย่างมาก เป็นการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น

การทำความเข้าใจข้อดีของระบบประกันทรัพย์สินในประเทศไทยมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่สนใจ เพราะระบบนี้เป็นแนวทางใหม่ในการจัดการสิทธิ์ในทรัพย์สิน และยังสร้างกรอบกฎหมายให้ชาวต่างชาติสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของไทยได้อีกด้วย

บริบททางประวัติศาสตร์ในประเทศไทย

เดอะ พระราชบัญญัติสัปอิงสิทธ์ได้รับการเสนอเมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2562. It responded to limits set by the Thai Land Code. This code usually does not allow foreigners to own land in Thailand. The Thai National Legislative Assembly created this law to attract foreign investment in real estate. It took effect on October 27, 2019. This change in law shows a new attitude towards foreign investment in the Thai property market. It highlights a move towards more openness. Such reforms are essential for enhancing Thailand’s appeal as a destination for expatriates and foreign investors alike.

การใช้ระบบสัญญาเงินกู้เพื่อการลงทุนในประเทศไทย ช่วยให้นักลงทุนต่างชาติได้เปรียบในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ชาวต่างชาติสามารถได้รับประโยชน์จากระบบสัญญาเงินกู้เพื่อการลงทุนในประเทศไทย ซึ่งช่วยให้พวกเขาสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่มีข้อจำกัดของกฎหมายการถือครองกรรมสิทธิ์แบบดั้งเดิม

กรอบกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับ Sap-Ing-Sith

The laws about the Sap-Ing-Sith are mainly found in the Sap-Ing-Sith Act. The Civil and Commercial Code matters here for one reason only: Section 1298 provides that real rights may be created only by virtue of the Code or another law, and the Sap-Ing-Sith Act is that other law. Sections 1383 to 1387 of the Code are sometimes cited for Sap Ing Sith and have nothing to do with it: 1383 to 1386 govern acquisitive prescription and 1387 opens the title on servitudes. This legal structure explains the rights of Sap-Ing-Sith holders. It ensures they can use their property effectively. The Act outlines the steps and rules for registration and transfer. It provides a clear guide for foreigners who want to buy property in Thailand.

เมื่อนำมาเปรียบเทียบกับสิทธิในทรัพย์สินแบบดั้งเดิมแล้ว ใบรับรอง Sap-Ing-Sith presents several distinct advantages. The Sap-Ing-Sith is different from a standard lease. A standard lease usually restricts changes to the property. However, the Sap-Ing-Sith lets the holder make changes without needing the owner’s permission. It also lets you transfer rights to another party. This gives you more flexibility than regular lease agreements. This new property right can also be used as security for a mortgage. This makes it more appealing to foreign investors who want to invest in real estate in Thailand. We wrote an article เกี่ยวกับความแตกต่างระหว่าง สิทธิในทรัพย์สิน สัญญาเช่า และสิทธิในการใช้ประโยชน์ในประเทศไทย.

สิทธิและหน้าที่ของผู้ถือ Sap-Ing-Sith

สิทธิและหน้าที่ของผู้ถือครอง Sap-Ing-Sith:

ผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบสัปอิงสิทธ์สามารถใช้ทรัพย์สินได้อย่างอิสระ โดยต้องปฏิบัติตามวัตถุประสงค์ที่ระบุไว้ในใบรับรองจากสำนักงานที่ดิน และสามารถโอนหรือขายสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่นได้โดยไม่ต้องขออนุมัติจากเจ้าของที่ดิน นอกจากนี้ ผู้ถือครองยังสามารถใช้สิทธิ์เหล่านี้เป็นหลักประกันในการจำนองได้อีกด้วย ข้อดีที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือ คุณสมบัติการสืบทอดมรดก ซึ่งอนุญาตให้ส่งต่อสิทธิ์ตามกฎหมายมรดกได้ ผู้ถือครองยังสามารถเปลี่ยนแปลงหรือปรับปรุงทรัพย์สินได้โดยไม่ต้องขอความยินยอมจากเจ้าของที่ดิน

ผู้ถือครองต้องรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพเดิม และต้องส่งคืนเมื่อสิ้นสุดระยะเวลา Sap-Ing-Sith เว้นแต่จะมีข้อตกลงอื่นระบุไว้เป็นอย่างอื่น ผู้ถือครองรับผิดชอบต่อทรัพย์สินอย่างเต็มที่เช่นเดียวกับเจ้าของที่แท้จริง อย่างไรก็ตาม ความรับผิดชอบนี้ไม่รวมถึงการเรียกคืนทรัพย์สินจากบุคคลภายนอกที่ไม่ได้รับอนุญาต หรือการปกป้องทรัพย์สินจากการรบกวนโดยผิดกฎหมาย

สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของทรัพย์สิน:

Section 9 paragraph 2 of the Sap-Ing-Sith Act is explicit on this point: the restriction in paragraph 1 does not affect the right of the property owner to transfer ownership to another person, or to use the property as security for a debt by mortgage or under the law on business collateral. So the landowner can sell, transfer or mortgage without the consent of the Sap-Ing-Sith holder. That is not a hole in your protection, because the Sap-Ing-Sith is registered on the title deed and runs with the property: a buyer takes the land subject to your right, for the rest of its term. Where a client wants more than the statute gives, we restrict the freedom to sell or mortgage by contract, in an addendum filed with the land office documents.

ข้อจำกัดด้านกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน

Once a Sap-Ing-Sith is registered, the owner cannot create any other real right over the property, such as a usufruct, servitude or superficies, unless the Sap-Ing-Sith holder gives written consent (section 9 paragraph 1). Selling and mortgaging remain open to the owner under section 9 paragraph 2. The owner cannot end the right early where that would prejudice a third party who acquired the interest for value, in good faith, and registered it in good faith (section 14). And for as long as the right runs, the land cannot be split into several plots or merged with another plot (section 8).

ความเป็นจริงทางด้านกระบวนการของการรับมรดกและการต่อสู้คดีทางกฎหมาย

แม้ว่ากรรมสิทธิ์ในที่ดินในประเทศไทยจะเป็นสิทธิที่สืบทอดได้ แต่การโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ทายาทที่สำนักงานที่ดินนั้นไม่ได้เป็นไปโดยอัตโนมัติ กระบวนการนี้จำเป็นต้องมีการจดทะเบียนผู้จัดการมรดก ซึ่งโดยปกติแล้วต้องมีคำสั่งศาลไทยแต่งตั้งผู้จัดการมรดกเสียก่อน ในส่วนของการคุ้มครองทางกฎหมาย ผู้ถือครองมีสิทธิเช่นเดียวกับเจ้าของเดิม เจ้าของเดิมยังมีสิทธิที่จะได้ทรัพย์สินคืนหากมีผู้ใดครอบครองโดยมิชอบ พวกเขายังมีสิทธิที่จะหยุดยั้งการรบกวนใดๆ ที่ผิดกฎหมาย ผู้ถือครองมีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องแจ้งให้เจ้าของเดิมทราบทันทีหากเกิดการรบกวนดังกล่าว

สัญญาสัมปทานในประเทศไทยแตกต่างจากสัญญาสิทธิเก็บกินและสัญญาเช่าอย่างไร?

ความแตกต่างที่สำคัญจากสิทธิในทรัพย์สินประเภทอื่น

Usufruct in Thailand lets a person use and enjoy property that belongs to someone else. This is similar to Sap-Ing-Sith. However, the key difference lies in the rights conferred. Usufruct gives the right to use a property for life or a set time. However, the holder cannot use it as security for a mortgage. Sap-Ing-Sith in Thailand offers extra financial benefits. This makes it a better choice for foreigners who want to improve their property rights and financial plans. The remainder of the Sap-Ing-Sith term can also be sold by the holder.

คุณสมบัติ	แซป-อิง-ซิธ	สิทธิเก็บกิน
สิทธิ์ความเป็นเจ้าของ	ไม่มีกรรมสิทธิ์ แต่มีสิทธิในที่ดินอย่างแข็งแกร่ง	ไม่มีกรรมสิทธิ์ มีเพียงการใช้งานและผลประโยชน์เท่านั้น
ความสามารถในการถ่ายโอน	The right itself can be sold, mortgaged and inherited (Act section 12)	The right itself cannot be sold and it ends when the usufructuary dies (CCC section 1418), but unless the deed says otherwise the usufructuary may transfer the exercise of the right to a third person (CCC section 1422)
การลงทะเบียน	ต้องลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน	ต้องลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
ระยะเวลา	Fixed term, 30 years maximum, with no life option and no statutory renewal (Act section 4)	For the life of the usufructuary, or a fixed term of up to 30 years (CCC section 1418 read with section 1403 paragraph 3)
ความปลอดภัย	การคุ้มครองทางกฎหมายที่เข้มแข็งยิ่งขึ้น	ความปลอดภัยอาจลดลง แต่ถ้าลงทะเบียนแล้วจะปลอดภัยกว่า
ตัวอย่างการใช้งานทั่วไป	สัญญาเช่าระยะยาว การคุ้มครองการลงทุน	สิทธิ์การใช้งานสำหรับครอบครัวหรือส่วนบุคคล

การวิเคราะห์เปรียบเทียบระหว่างสัญญาเช่าซื้อและสัญญาเช่าแบบ Sap-Ing-Sith เผยให้เห็นข้อดีและข้อเสียที่แตกต่างกัน สัญญาเช่าซื้อมักมีระยะเวลาจำกัดและอาจไม่มีความยืดหยุ่นเพียงพอสำหรับการวางแผนระยะยาว ผู้เช่าซื้อมีสิทธิบางประการภายใต้สัญญาเช่าซื้อมาตรฐาน พวกเขาสามารถหยุดยั้งการใช้ทรัพย์สินอย่างผิดกฎหมายได้

อย่างไรก็ตาม พวกเขาไม่สามารถทำการเปลี่ยนแปลงหรือปรับปรุงครั้งใหญ่ได้ ในทางกลับกัน สัญญาจำนองที่ดินให้สิทธิ์ที่แข็งแกร่งกว่า สิทธิ์เหล่านี้คล้ายกับสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์สิน ซึ่งรวมถึงสิทธิ์ในการเปลี่ยนแปลงและใช้ที่ดินเพื่อการกู้ยืม อย่างไรก็ตาม สัญญาจำนองที่ดินในประเทศไทยอาจเกี่ยวข้องกับกระบวนการทางกฎหมายและข้อกำหนดการจดทะเบียนที่ซับซ้อนกว่า สิ่งสำคัญคือวิธีการร่างสัญญา การใช้สำนักงานกฎหมายจึงมีความสำคัญ เพราะจะให้สิทธิ์และความยืดหยุ่นแก่คุณมากกว่า

การได้มาซึ่งโฉนดที่ดินนั้นเกี่ยวข้องกับกระบวนการจดทะเบียนสองขั้นตอนที่กรมที่ดิน ขั้นแรก เจ้าของที่ดินต้องไปจดทะเบียนโฉนดที่ดินอย่างเป็นทางการก่อน จากนั้นจึงต้องจดทะเบียนโอนสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่นเพื่อทำให้ธุรกรรมนั้นถูกต้องตามกฎหมาย หากที่ดินนั้นมีภาระจำนอง คุณต้องขออนุญาตจากผู้รับจำนองก่อน ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญในการดำเนินการจดทะเบียนให้เสร็จสมบูรณ์และเป็นไปตามพระราชบัญญัติโฉนดที่ดิน

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนตามกฎหมายและค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม

การขอจดทะเบียนที่ดินแบบสัญญาจ้างชั่วคราว (สัญญาอนุญาต) มีค่าธรรมเนียมคงที่และภาษีคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ที่ต้องชำระให้แก่กรมที่ดิน ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนเริ่มต้นที่ 20,000 บาทต่อใบสมัคร และค่าออกใบรับรองสัญญาจ้างชั่วคราวฉบับจริงที่ 10,000 บาทต่อฉบับ

If the holder wants to use the right as security, they will need to pay a mortgage registration fee. This fee is 1% of the mortgaged amount. Transferring the right costs 2% of the declared value where the transfer is for consideration, or 1,000 baht per transaction where it is not, which includes a transfer on inheritance. Cancelling the right costs 20,000 baht. These rates are set by the Ministerial Regulation prescribing fees and expenses relating to Sap-Ing-Sith B.E. 2563, made under Sections 16 and 17 of the Act (Royal Gazette volume 137, part 96 Kor, page 18, 18 November 2020), and they are the same as the maximum rates in the schedule to the Act itself. Neither the Act nor that Regulation imposes any recurring or annual fee on the holder. Section 16 paragraph 3 does provide that the fees collected, after the Department of Lands retains 5%, become revenue of the municipality, sub-district administrative organisation, Bangkok, Pattaya City or other local authority for the area, but that governs where the one-off fees go and is not a charge on the holder. Annual property taxation is a separate matter under the Land and Building Tax Act and is not a Sap-Ing-Sith fee

เงื่อนไขการต่ออายุสัญญาของ Sap-Ing-Sith ในประเทศไทย

The 30-Year Cap and the “Renewal Myth”

นักลงทุนต้องแยกแยะความแตกต่างระหว่างคำมั่นสัญญาตามสัญญาและสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนไว้ ภายใต้พระราชบัญญัติ Sap-Ing-Sith ระยะเวลาสูงสุดถูกกำหนดไว้เป็นขีดจำกัดสูงสุดตามกฎหมายที่ 30 ปีพระราชบัญญัตินี้ไม่มีบทบัญญัติเกี่ยวกับการต่ออายุหรือขยายเวลาโดยอัตโนมัติ ตามคำตัดสินของศาลฎีกาที่ 4655/2566 ข้อกำหนดการต่ออายุที่พยายามหลีกเลี่ยงข้อจำกัด 30 ปีนั้นถือเป็นสัญญาเฉพาะบุคคล

ข้อกำหนดเหล่านี้ไม่มีผลบังคับใช้กับบุคคลที่สามหรือเจ้าของในอนาคต การต่ออายุใดๆ หลังจากระยะเวลาเริ่มต้นจะต้องทำข้อตกลงใหม่ นอกจากนี้ คุณยังต้องลงทะเบียนใหม่ที่สำนักงานที่ดินเมื่อระยะเวลาเดิมสิ้นสุดลง ซึ่งแตกต่างจากสัญญาเช่า พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2562 (2019) ไม่ได้กล่าวถึงการต่ออายุ หมายความว่า หากต้องการรักษาสิทธิ์หลังจาก 30 ปีแรก จำเป็นต้องทำข้อตกลงใหม่กับเจ้าของที่ดิน

The Supreme Court decision 4655/2566,. This decision is about property leases. It also applies to “Sap-Ing-Sith.” Lawyers mostly agree that the Court’s reasoning is the same. So, any “automatic renewal” clause added at the start of a Sap-Ing-Sith would likely have the same outcome. The ruling canceled automatic renewal clauses that were agreed upon before. It said these clauses were not valid because they tried to get around the 30-year limit on property rights. Consequently, any clause in a “Sap-Ing-Sith” agreement that purports to grant an automatic renewal is legally unenforceable.

นี่คือตัวอย่างการจดทะเบียน Sap-Ing-Sith ที่ดำเนินการในเดือนมิถุนายน 2568 โดย ThaiLawOnline

สัญญาเป็นสิ่งสำคัญมากเมื่อคุณเกี่ยวข้องกับสัญญาเช่า สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือที่ดิน หรือสัญญาสัมปทานในประเทศไทย

กลยุทธ์เชิงปฏิบัติ:
They do not create a real right that affects others. However, they can still be contractual obligations between the original parties. One strategy is to add a “ผลประโยชน์ซึ่งกันและกัน” clause. This clause requires the owner to negotiate in good faith. It applies if the holder has made significant improvements. This provides a way to fix damages, even if specific performance is not possible. This is complex in theory and we have an article about ข้อตกลงร่วมกันที่นี่.

ต่อไปนี้คือคำตัดสินสำคัญบางส่วนของศาลฎีกาที่ช่วยกำหนดความเข้าใจเกี่ยวกับข้อตกลงแลกเปลี่ยนพิเศษ:

• คำตัดสินของศาลฎีกาที่ 1135/2506 (1963): ในกรณีนี้ ผู้เช่าตกลงที่จะจ่ายค่าก่อสร้าง อาคารนี้จะตกเป็นของเจ้าของที่ดินหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ศาลตัดสินว่านี่เป็นสัญญาแลกเปลี่ยนพิเศษ ซึ่งทำให้ระยะเวลาหกปีสิบเดือนเต็มมีผลผูกพันทางกฎหมาย แม้ว่าจะไม่ได้จดทะเบียนก็ตาม คำตัดสินนี้ได้กำหนดว่าการมีส่วนร่วมอย่างมีนัยสำคัญและเพิ่มมูลค่าโดยผู้เช่าสามารถสร้างสัญญาที่มีการพิจารณาเป็นพิเศษได้
• คำตัดสินของศาลฎีกาที่ 412/2511 (1968): คำพิพากษานี้เกี่ยวข้องกับสัญญาที่ผู้สร้างอสังหาริมทรัพย์ได้รับสิทธิ์ในการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ศาลมองว่านี่เป็นข้อตกลงพิเศษ ซึ่งแตกต่างจากสัญญาเช่าทั่วไป ข้อตกลงนี้ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนเพื่อให้มีผลบังคับใช้ได้ในระยะยาว
• คำตัดสินของศาลฎีกาที่ 2759/2534 (1991): สัญญาเช่ากำหนดให้ผู้เช่าต้องสร้างที่จอดรถ และผู้เช่าต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ให้เช่า ซึ่งถือเป็นข้อตกลงแบบต่างตอบแทน
• คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 4156/2533 (1990): ผู้เช่าได้ทำการซ่อมแซมอาคารที่ทรุดโทรมอย่างมากและมีค่าใช้จ่ายสูง ศาลมองว่านี่เป็นข้อตกลงพิเศษ ซึ่งสามารถบังคับใช้กับเจ้าของที่ดินได้
• คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 8534/2542 (1999): ข้อตกลงในการก่อสร้างบนที่ดินเช่าและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่เจ้าของที่ดินนั้น ถือเป็นข้อตกลงที่มีผลผูกพัน แม้ว่าจะไม่ได้จดทะเบียนและมีระยะเวลานานกว่าสามปีก็ตาม

สิทธิในทรัพย์สินทางเลือกในประเทศไทย

สัญญาเช่าในประเทศไทย สัญญาเช่าเป็นวิธีการทั่วไปที่ชาวต่างชาติใช้ในการเข้าถึงสิทธิ์ในทรัพย์สิน สัญญาเหล่านี้ให้สิทธิ์แก่ผู้เช่าในการใช้ทรัพย์สินในช่วงเวลาที่กำหนดโดยแลกกับค่าเช่า อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือ สัญญาเช่าไม่ได้ให้สิทธิ์ที่ครอบคลุมเท่ากับสัญญาสิทธิในการใช้ประโยชน์ ผู้เช่ามักมีข้อจำกัดในการเปลี่ยนแปลงที่พวกเขาสามารถทำกับทรัพย์สินได้ พวกเขาอาจไม่สามารถได้รับผลกำไรจากทรัพย์สินนั้นเหมือนกับผู้ถือสิทธิในการใช้ประโยชน์

สัญญาสิทธิเก็บกินในประเทศไทย present an appealing alternative for those seeking more comprehensive rights over property. A usufruct gives the holder the right to use and enjoy someone else’s property for a set time. This does not change who owns the property. This allows the usufructuary to use the property, keep the profits derived from it, and manage it effectively. The laws about usufruct in Thailand protect the rights of the holder. This makes it a good choice for foreigners who want to invest in real estate.

การวิเคราะห์เปรียบเทียบ: สัญญา Sap-Ing-Sith เทียบกับ สัญญาเช่า เทียบกับ สิทธิเก็บกิน

เมื่อทำการประเมิน Sap-Ing-Sith สัญญาเช่า, and usufruct, notable distinctions arise. The Sap-Ing-Sith can be given to someone else without the owner’s permission. It can also be used as security for a mortgage. A usufruct, in contrast, cannot be mortgaged, and the right itself cannot be sold; the usufructuary may transfer the exercise of it to a third person under CCC section 1422, but it still ends when the original usufructuary dies. Lease agreements often have shorter terms and may lack the long-term flexibility required for strategic planning. The Sap-Ing-Sith provides a better framework. It helps foreign investors protect their interests in the Thai property market.

อนาคตของ Sap-Ing-Sith ในประเทศไทย

The Sap-Ing-Sith Act marks a big change in how Thailand welcomes foreign investors in real estate. This new property right is expected to boost foreign investment. It gives a legal framework that allows non-nationals to buy and sell property more easily. The chance for higher returns on investment in condos and other properties under the Sap-Ing-Sith is looking good. This shows a bright future for foreign investors in Thailand’s property market.

Economic changes can greatly affect how appealing the Sap-Ing-Sith is as a property right for foreign investors. Changes in Thailand’s economy may change how investors see things. This can affect the demand for real estate and the popularity of the Sap-Ing-Sith. A robust economy often leads to heightened interest in property, driving up prices and increasing competition for ownership rights. On the other hand, during economic downturns, the demand for property may decrease. This can lead investors to rethink their strategies in the Thai market.

The ongoing opening of the Thai property market, shown by the Sap-Ing-Sith Act, is good news for foreign investors. Thailand is making ongoing changes to simplify property ownership. These reforms also aim to improve rights for non-nationals. This shows Thailand’s commitment to attracting foreign investment. The government is trying to improve the economy by investing in real estate. The Sap-Ing-Sith will probably influence future policies. This group will also drive growth in the property sector.

ทั้งสัญญาจำนองที่ดินและสัญญาเช่าทั่วไปอนุญาตให้ชาวต่างชาติใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินในประเทศไทยได้ อย่างไรก็ตาม มีความแตกต่างที่สำคัญระหว่างทั้งสองแบบ สัญญาเช่าทั่วไปให้สิทธิ์เช่นเดียวกับผู้เช่า ผู้เช่ามีอำนาจควบคุมทรัพย์สินอย่างจำกัด และมักต้องมีการเจรจาต่อรองเพื่อต่ออายุ ในทางตรงกันข้าม สัญญาจำนองที่ดินในประเทศไทยให้อำนาจควบคุมมากกว่า ผู้ถือสัญญาจำนองที่ดินสามารถเปลี่ยนแปลงหรือก่อสร้างบนที่ดินที่ตนเป็นเจ้าของได้ นอกจากนี้ ผู้ถือสัญญาจำนองที่ดินยังสามารถใช้สิทธิ์ของตนเป็นหลักประกันในการจำนองได้ ซึ่งทำให้พวกเขามีอำนาจต่อรองทางการเงินที่สัญญาเช่าทั่วไปไม่มี

ความคืบหน้าและการปฏิรูปล่าสุด

Status as of August 2026: neither reform is law. In June 2024 the Ministry of Finance put two changes to the government of the day, and the Ministry of Interior was asked to study them. The first was extending long lease terms for foreigners from 30 years to 99 years. The second was raising the foreign ownership ceiling in a condominium building from 49% to 75%, with the share above 49% carrying no vote in the juristic person meeting, so that Thai owners keep control of management decisions.

Two years on, no amending bill has passed Parliament and nothing has been published in the Royal Gazette. The enforceable limits are unchanged: 30 years for a registered lease, 30 years for a Sap-Ing-Sith under section 4 of the Act, and 49% of the combined area of all the units in a condominium building for foreign owners under the Condominium Act. Treat any marketing that offers you a 99-year term today as a proposal being sold as a product. And note that if the 99-year extension is ever enacted it would most likely be drafted for leases: whether it would be carried across to Sap-Ing-Sith, which has its own 30-year cap in its own statute, is an open question and not something to plan a purchase around.

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสัปอิงสิทธ์ในประเทศไทย

คำรับรองเกี่ยวกับ Sap-Ing-Sith

เรามีคำชมจากลูกค้ามากมายบน Facebook เว็บไซต์ และอีเมล แต่ลูกค้าท่านนี้ประทับใจมากและได้โพสต์ข้อความนี้บน Facebook ผลงานชิ้นนี้สร้างเสร็จในปี 2024

การอัปเดตทางกฎหมายปี 2026

การเปลี่ยนแปลงล่าสุด:

• การลงทะเบียนแบบดิจิทัลสำนักงานที่ดินบางแห่งในปัจจุบันรับคำขอเบื้องต้นทางออนไลน์แล้ว
• การตรวจสอบที่เข้มงวดมากขึ้น: การตรวจสอบประวัติผู้สมัครชาวต่างชาติอย่างละเอียดถี่ถ้วนยิ่งขึ้น เนื่องจากปัญหาเกี่ยวกับผู้ได้รับการเสนอชื่อ (เริ่มประมาณปี 2024)

ThaiLawOnline จัดเตรียมข้อตกลงให้คุณเพื่อให้มั่นใจว่าคุณจะได้รับสิทธิ์สูงสุดในการจดทะเบียนทนายความในประเทศไทย เราเป็นผู้จดทะเบียนทนายความรายแรกๆ ในเชียงใหม่ เกาะพังงัน กระบี ประจวบคีรีขันธ์ และจังหวัดอื่นๆ ในประเทศไทย เราเป็นหนึ่งในสำนักงานกฎหมายเพียงไม่กี่แห่งในประเทศไทยที่จดทะเบียนทนายความมากกว่าสิบรายในกว่า 10 จังหวัด

ลิงก์ :

• The Sap-Ing-Sith Act B.E. 2562 (2019), section by section

Last reviewed: 5 September 2026. The Sap-Ing-Sith Act B.E. 2562 was read in Thai in full for this review, all seventeen sections and the fee schedule, together with the Ministerial Regulation prescribing fees and expenses relating to Sap-Ing-Sith B.E. 2563 (Royal Gazette volume 137, part 96 Kor, page 18, 18 November 2020). Three things were corrected. The fee section stated a percentage stamp duty and a recurring annual charge calculated on appraised value; neither appears in the Act or in that Regulation, which impose one-off fees only, and the section omitted the two charges that matter most, the transfer fee and the cancellation fee, both of which are now stated above. The publication date was given as 26 April 2019, which is the date of royal assent; publication was 30 April 2019 and Section 2 brings the Act into force 180 days later. And two limits in Section 4 were missing: the right cannot be created over part of a title, and where the property is mortgaged or carries another registered right the written consent of that holder is required. สิ่งที่ไม่ครอบคลุมในการรีวิวนี้ คือสิ่งที่พูดออกมาตรงๆ มากกว่าที่จะเป็นการพูดโดยนัย. The statement that the National Legislative Assembly passed the Act on 8 February 2019 is not in the text of the Act and was not verified. The Ministerial Regulation on applications, cancellation and juristic acts B.E. 2563 exists in our sources but was not read here. The testimonials, the case studies, the firm’s own registration record and the comparisons with lease and usufruct are commercial statements, not legal ones. The treatment of Supreme Court Decision 4655/2566 is expressly presented on this page as reasoning extended by analogy from leases, and it was left as written.