ทำความเข้าใจเกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทย

รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.

ทรัพยอิงสิทธิ, ซึ่งเกิดขึ้นจากกฎหมายปี 2019 ของไทย เป็นสิทธิในทรัพย์สินรูปแบบใหม่อย่างแท้จริง ได้รับการออกแบบมาเพื่อเชื่อมช่องว่างระหว่างโครงสร้างกรรมสิทธิ์แบบดั้งเดิมกับความต้องการในการลงทุนสมัยใหม่ โดยมอบสิทธิในการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นให้แก่ชาวต่างชาติ พร้อมทั้งตอบโจทย์ข้อจำกัดที่มีมายาวนานต่อการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติในประเทศไทย ศักยภาพของทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทยกำลังได้รับความสนใจ นักลงทุนจำนวนมากเริ่มหันมาใช้สิทธิในทรัพย์สินนี้ และนักลงทุนมองทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทยว่าเป็นทางเลือกที่ใช้ได้จริงแทนการเป็นเจ้าของทรัพย์สินแบบดั้งเดิมมากขึ้นเรื่อยๆ.

บทความต่อไปนี้เขียนร่วมกันโดย นาย Sébastien Brousseau (LL.B., วท.บ.) และ คุณ Wichuda Atthamethakon (LL.M.)ThaiLawOnline เป็นหนึ่งในสำนักงานกฎหมายไม่กี่แห่งที่ได้จดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทยแล้วมากกว่าสิบห้ารายการ

ทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทยคืออะไร?

โดยพื้นฐานแล้ว ทรัพยอิงสิทธิเป็นสิทธิในทรัพย์สินประเภทใหม่ที่บางคนเรียกว่า “สิทธิที่สามารถโอนได้” ซึ่งให้สิทธิแก่ผู้ทรงสิทธิในการใช้ที่ดินในประเทศไทย ไม่ใช่การเป็นเจ้าของที่ดินนั้น โดยมาตรา 3 ของพระราชบัญญัติให้ความหมายว่าเป็นทรัพย์สินที่อิงอยู่กับสิทธิในการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ การจดทะเบียนจะทำให้ได้หนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิแยกต่างหาก ซึ่งมีตราครุฑสีน้ำเงิน (มาตรา 5) ผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิมีฐานะเสมือนเจ้าของทรัพย์สิน สิทธินี้ใช้กับที่ดินที่มีหนังสือแสดงสิทธิที่ถูกต้อง คือ โฉนด. นอกจากนี้ยังใช้กับอาคารที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่มีโฉนดดังกล่าวด้วย.

นอกจากนี้ ห้องชุดตามที่นิยามไว้ใน พระราชบัญญัติอาคารชุด ก็สามารถอยู่ภายใต้สิทธิในทรัพย์สินนี้ได้เช่นกัน ทรัพยอิงสิทธิสามารถจดทะเบียนได้นานสูงสุด 30 ปี พระราชบัญญัติไม่ได้กำหนดกลไกการต่ออายุ ดังนั้นการให้สิทธิดำเนินต่อไปหลังจากระยะเวลาดังกล่าวจึงต้องมีการตกลงใหม่กับเจ้าของและต้องจดทะเบียนใหม่ ดูหัวข้อการต่ออายุด้านล่าง เป็นสิ่งสำคัญที่ต้องมีข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร และนิติกรรมทุกประเภทที่เกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (มาตรา 12) มีข้อจำกัดสองประการที่มักทำให้ผู้คนพลาด. ตามมาตรา 4 ทรัพยอิงสิทธิไม่สามารถก่อตั้งขึ้นเหนือที่ดินหรือห้องชุดเพียงบางส่วนตามหนังสือแสดงสิทธิได้: สิทธินี้ต้องครอบคลุมทั้งโฉนดหรือไม่ครอบคลุมเลย และ กรณีที่ทรัพย์สินนั้นติดจำนอง เป็นหลักประกันทางธุรกิจ หรือมีสิทธิอื่นใดที่จดทะเบียนไว้แล้ว จะก่อตั้งสิทธินี้ได้ก็ต่อเมื่อได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้รับจำนอง ผู้รับหลักประกัน หรือผู้ทรงสิทธินั้นเท่านั้น.

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหน้านี้

English

Section 3 Sap Ing Sith Act B.E. 2562

Full text

In this Act: "Sap Ing Sith" means property based on the right to use immovable property as provided in this Act; "immovable property" means land with a land title deed, land with buildings on land with a land title deed, and condominium units under the law on condominiums; "competent official" means a competent official under the Land Code and a competent official under the law on condominiums.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 4 Sap Ing Sith Act B.E. 2562

Full text

An owner of immovable property who wishes to create a Sap Ing Sith shall file an application with the competent official and present the land title deed or the condominium unit title deed, as the case may be. A Sap Ing Sith may have a term not exceeding 30 years. A Sap Ing Sith may not be created over only part of the immovable property under a land title deed or condominium unit title deed. A Sap Ing Sith over immovable property that is mortgaged, used as security under the law on business security, or subject to any right registered on the land title deed or condominium unit title deed may be created only with the written consent of the mortgagee, the security receiver or the holder of that right, as the case may be.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 5 Sap Ing Sith Act B.E. 2562

Full text

On receiving an application to create a Sap Ing Sith under section 4, the competent official shall register the creation of the Sap Ing Sith on the land title deed or condominium unit title deed, as the case may be, and issue a Sap Ing Sith certificate. The Sap Ing Sith certificate shall be made in 2 counterparts, one given to the owner of the immovable property and the other kept at the competent official's office.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 9 Sap Ing Sith Act B.E. 2562

Full text

Once a Sap Ing Sith has been created over immovable property, the owner of the immovable property may not create any real right over that property, except with the written consent of the Sap Ing Sith holder. Paragraph one does not affect the owner's right to transfer ownership of the immovable property to another person, or to use ownership of the immovable property as security for the payment of a debt by mortgage or under the law on business security.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 11 Sap Ing Sith Act B.E. 2562

Full text

The Sap Ing Sith holder has rights, duties and liabilities in the immovable property over which the Sap Ing Sith was created as if the holder were its owner, except that the right to follow and recover the immovable property from a person not entitled to detain it, and the right to prevent others from unlawfully interfering with it, remain the rights of the owner, and the holder must notify the owner of any such event immediately. Ownership of a building or structure that the Sap Ing Sith holder altered, extended or newly built on the immovable property passes to the owner of the immovable property when the Sap Ing Sith ends, unless the owner and the holder agree otherwise. Paragraph two does not apply to acts done to a condominium unit under the law on condominiums.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 12 Sap Ing Sith Act B.E. 2562

Full text

A Sap Ing Sith may be transferred, or used as security for the payment of a debt by mortgage under the Civil and Commercial Code. A Sap Ing Sith may pass by inheritance. Any juristic act concerning a Sap Ing Sith must be made in writing and registered with the competent official, and once it is registered the competent official shall promptly notify the owner of the immovable property in writing, in accordance with the types of juristic act and rules prescribed in a Ministerial Regulation.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 14 Sap Ing Sith Act B.E. 2562

Full text

An owner of immovable property who is the Sap Ing Sith holder may cancel the Sap Ing Sith before the end of its term, unless the cancellation would affect the rights of a third party who acted for value and in good faith and has registered in good faith.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 86 Limitation of Aliens Right in Land

Full text

An alien may acquire land only by virtue of the provisions of a treaty which provides that ownership of immovable property may be held, and subject also to the provisions of this Code. Subject to section 84, such an alien may acquire land for residential, commercial, industrial, agricultural, cemetery, public charity or religious purposes only in accordance with the conditions and procedure prescribed by ministerial regulation, and permission must be obtained from the Minister.

Unofficial translation by the Office of the Council of State

Our annotated sectionOfficial text

ไทย

มาตรา 3 พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562

ข้อความเต็ม

ในพระราชบัญญัตินี้ “ทรัพย์อิงสิทธิ” หมายความว่า ทรัพย์สินที่อิงจากสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัตินี้ “อสังหาริมทรัพย์” หมายความว่า ที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน และห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด “พนักงานเจ้าหน้าที่” หมายความว่า พนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดินและพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 4 พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562

ข้อความเต็ม

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ผู้ใดประสงค์จะก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ ให้ยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมกับแสดงโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด แล้วแต่กรณี ทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาได้ไม่เกินสามสิบปี การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิเฉพาะบางส่วนในอสังหาริมทรัพย์ตามโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะกระทำมิได้ การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจำนองหรือการใช้เป็นหลักประกันตามกฎหมายว่าด้วยหลักประกันทางธุรกิจ หรือมีสิทธิใด ๆ ที่จดทะเบียนอยู่ในโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ให้กระทำได้เมื่อได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้รับจำนองหรือผู้รับหลักประกัน หรือผู้มีสิทธินั้น แล้วแต่กรณี

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 5 พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562

ข้อความเต็ม

เมื่อได้รับคำขอก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิตามมาตรา ๔ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด แล้วแต่กรณี พร้อมทั้งออกหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิให้ทำเป็นคู่ฉบับรวมสองฉบับ มอบให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ฉบับหนึ่งและอีกฉบับหนึ่งเก็บไว้ที่สำนักงานของพนักงานเจ้าหน้าที่

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 9 พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562

ข้อความเต็ม

เมื่อมีการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ใด เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะก่อตั้งทรัพยสิทธิใด ๆ ในอสังหาริมทรัพย์นั้นมิได้ เว้นแต่ได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ ความในวรรคหนึ่งไม่กระทบสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุคคลอื่น หรือการใช้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองหรือการใช้เป็นหลักประกันตามกฎหมายว่าด้วยหลักประกันทางธุรกิจ

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 11 พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562

ข้อความเต็ม

ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดในอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิเสมือนหนึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เว้นแต่สิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งอสังหาริมทรัพย์จากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ให้ยังคงเป็นสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิต้องแจ้งเหตุดังกล่าวให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทราบโดยพลัน ให้กรรมสิทธิ์ในโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างที่ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิดัดแปลง ต่อเติม หรือสร้างขึ้นใหม่ในอสังหาริมทรัพย์ ตกเป็นของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เมื่อทรัพย์อิงสิทธิระงับลง เว้นแต่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์และผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิจะตกลงเป็นอย่างอื่น ความในวรรคสองมิให้ใช้บังคับกับการกระทำต่อห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 12 พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562

ข้อความเต็ม

ทรัพย์อิงสิทธิสามารถโอนให้แก่กัน หรือใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้ ทรัพย์อิงสิทธิสามารถตกทอดทางมรดกได้ การทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และเมื่อมีการจดทะเบียนแล้วให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีหนังสือแจ้งให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทราบโดยเร็ว ทั้งนี้ ตามประเภทนิติกรรมและหลักเกณฑ์ที่กำหนดในกฎกระทรวง

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 14 พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562

ข้อความเต็ม

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิอาจยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิก่อนครบกำหนดเวลาได้ เว้นแต่ในกรณีที่การยกเลิกทรัพย์อิงสิทธินั้นจะกระทบถึงสิทธิของบุคคลภายนอกผู้ทำการโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 86

ข้อความเต็ม

คนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินก็โดยอาศัยบทสนธิสัญญาซึ่งบัญญัติให้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ และอยู่ในบังคับบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ด้วย ภายใต้บังคับมาตรา ๘๔ คนต่างด้าวดังกล่าวจะได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ประกอบกิจการในทางพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม เกษตรกรรม การสุสาน การกุศลสาธารณะ หรือการศาสนา ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

Français

Article 3 Sap Ing Sith Act B.E. 2562

Le Sap Ing Sith est un bien fondé sur le droit d'usage d'un immeuble. L'immeuble désigne le terrain avec titre foncier (chanote), avec ou sans constructions, et le lot de copropriété. L'agent compétent relève du Code foncier ou de la loi sur la copropriété.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 4 Sap Ing Sith Act B.E. 2562

Le propriétaire dépose sa demande avec le titre auprès de l'agent compétent. La durée n'excède pas 30 ans. La création ne peut porter sur une partie seulement de l'immeuble. Si l'immeuble est hypothéqué, grevé d'une sûreté ou d'un droit enregistré, le consentement écrit du titulaire est requis.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 5 Sap Ing Sith Act B.E. 2562

Saisi d'une demande selon l'article 4, l'agent compétent enregistre le Sap Ing Sith sur le titre et délivre un certificat en deux exemplaires, l'un remis au propriétaire, l'autre conservé à son bureau.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 9 Sap Ing Sith Act B.E. 2562

Le propriétaire ne peut créer aucun droit réel sur l'immeuble sans le consentement écrit du titulaire. Il conserve toutefois le droit d'en transférer la propriété ou de la donner en garantie par hypothèque ou sûreté d'entreprise.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 11 Sap Ing Sith Act B.E. 2562

Le titulaire a les droits, devoirs et responsabilités d'un propriétaire, sauf la revendication et l'action contre les immixtions illégales, réservées au propriétaire, qu'il doit aviser immédiatement. Sauf accord contraire, les constructions reviennent au propriétaire à l'extinction, excepté pour les lots de copropriété.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 12 Sap Ing Sith Act B.E. 2562

Le Sap Ing Sith est cessible, hypothécable selon le Code civil et commercial, et transmissible par succession. Tout acte juridique le concernant doit être écrit et enregistré auprès de l'agent compétent, qui en informe promptement le propriétaire par écrit.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 14 Sap Ing Sith Act B.E. 2562

Le propriétaire qui est titulaire peut annuler le Sap Ing Sith avant terme, sauf atteinte aux droits d'un tiers ayant agi à titre onéreux et de bonne foi et ayant enregistré de bonne foi.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 86

Un étranger ne peut acquérir un terrain qu'en vertu des dispositions d'un traité qui permet d'avoir la propriété d'un bien immobilier, et sous réserve également des dispositions du présent Code. Sous réserve de l'article 84, cet étranger ne peut acquérir un terrain à usage d'habitation, d'activité commerciale, industrielle ou agricole, de cimetière, de bienfaisance publique ou de culte que conformément aux conditions et à la procédure fixées par règlement ministériel, et il doit obtenir l'autorisation du Ministre.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

แหล่งที่มา

• Sap Ing Sith Act B.E. 2562, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
• ประมวลกฎหมายที่ดิน, Office of the Council of State, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569

บริบททางประวัติศาสตร์

ของประเทศไทย ประมวลกฎหมายที่ดิน โดยทั่วไปห้ามมิให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดิน สภานิติบัญญัติแห่งชาติของไทยได้ผ่านพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิเมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2019 กฎหมายฉบับนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อปรับปรุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ทันสมัย และยังมุ่งหวังที่จะดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ พระราชบัญญัตินี้ได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อ 30 เมษายน 2019 (เล่ม 136 ตอนที่ 56 ก หน้า 97) วันที่ 26 เมษายน 2019 เป็นวันที่ทรงลงพระปรมาภิไธย ไม่ใช่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา และความแตกต่างนี้มีความสำคัญ: มาตรา 2 กำหนดให้พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับต่อเมื่อพ้นกำหนด 180 วันนับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษาแล้วเท่านั้น, จึงมีผลใช้บังคับในปลายเดือนตุลาคม 2019 และกลายเป็นทางเลือกที่สำคัญสำหรับนักลงทุนต่างชาติ กฎหมายฉบับนี้เป็นทางเลือกที่ง่ายกว่า สิทธิการเช่า ตามข้อตกลงแบบดั้งเดิมและโครงสร้างทางกฎหมายที่ซับซ้อนอื่นๆ.

ข้อดีของทรัพยอิงสิทธิสำหรับชาวต่างชาติ

• ควบคุมได้ดียิ่งขึ้น: คุณสามารถใช้สิทธิ์เหล่านั้นเป็นหลักประกันได้ คุณสามารถเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินได้อย่างอิสระ และยังสามารถโอนหรือสืบทอดสิทธิ์เหล่านั้นได้อย่างง่ายดาย
• ความมั่นคงทางการเงิน: ให้การคุ้มครองทางกฎหมายที่เหนือกว่าเมื่อเทียบกับสัญญาเช่าทั่วไป ทำให้เหมาะสำหรับการดำเนินธุรกิจหรือการใช้งานเชิงพาณิชย์
• ประโยชน์ในทางปฏิบัติ: ท่านกำหนดเวลาได้ถึง 30 ปี การใช้สิทธิต่อไปหลังจากนั้นขึ้นอยู่กับการทำสัญญาใหม่กับเจ้าของ ไม่ใช่การต่ออายุโดยอัตโนมัติ ท่านจะได้รับเอกสารทางการที่ชัดเจนในรูปแบบใบรับรองครุฑสีน้ำเงิน ใบรับรองนี้มีผลบังคับใช้ทางกฎหมายกับเจ้าของรายใหม่
• สิทธินี้ยังคงอยู่แม้มีการขาย: เจ้าของอาจขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ทุกเมื่อ โดยไม่จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากคุณ (พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ มาตรา 9 วรรคสอง) แต่ทรัพยอิงสิทธิที่จดทะเบียนไว้จะยังคงอยู่ในโฉนดที่ดิน และเจ้าของใหม่จะได้ที่ดินไปโดยมีสิทธินั้นติดอยู่ สิ่งที่เจ้าของทำไม่ได้คือการก่อตั้งทรัพยสิทธิอื่นใดเหนือทรัพย์สินนั้น เช่น สิทธิเก็บกิน, ภาระจำยอม หรือ สิทธิเหนือพื้นดิน, โดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากคุณ (มาตรา 9 วรรคหนึ่ง) เจ้าของไม่มีอำนาจยกเลิกสิทธินี้ก่อนกำหนดเลย เว้นแต่เจ้าของจะเป็นผู้ทรงสิทธินั้นเองด้วย และแม้ในกรณีนั้นก็ยกเลิกไม่ได้หากจะเป็นการเสียหายแก่บุคคลภายนอกผู้ได้มาโดยเสียค่าตอบแทน โดยสุจริต, และได้จดทะเบียนโดยสุจริต (มาตรา 14).
• Sap-Ing-Sith สามารถแพร่เชื้อไปยังผู้สืบทอดได้ อย่างไรก็ตาม มักจะต้องมีคำสั่งศาลเพื่อแต่งตั้งผู้รับผิดชอบ กองมรดก ผู้จัดการมรดก ขั้นตอนนี้จำเป็นก่อนที่สิทธิจะโอนไปยังทายาทได้ที่ สำนักงานที่ดิน.

ข้อควรพิจารณาเชิงปฏิบัติสำหรับชาวต่างชาติที่มาอาศัยอยู่ในประเทศอื่น

สำหรับชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในประเทศไทย ทรัพยอิงสิทธิเป็นทางเลือกที่ยืดหยุ่นและแข็งแกร่งทางกฎหมายมากกว่ารูปแบบสัญญาเช่าแบบเดิมๆ โดยให้การควบคุมการปรับปรุงทรัพย์สินได้มากขึ้น การโอนสิทธิได้ง่ายขึ้น และความสามารถในการใช้ทรัพย์สินเป็นหลักประกันทางการเงิน อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อควรทราบว่านี่เป็นสิทธิการใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียนไว้โดยมีกำหนดสูงสุด 30 ปี ไม่ใช่สิทธิเก็บกิน และไม่ใช่กรรมสิทธิ์ถาวร พวกเขาควรวางแผนสำหรับการสิ้นสุดระยะเวลาดังกล่าว.

ข้อจำกัดและข้อควรพิจารณา

• ข้อจำกัดทางกฎหมาย: ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างแท้จริง มีระยะเวลาจำกัดโดยไม่มีการรับประกันการต่ออายุอัตโนมัติ และต้องลงทะเบียนเพื่อคงความถูกต้อง
• ความท้าทายในทางปฏิบัติ: ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องสูงขึ้น ความซับซ้อนที่ต้องอาศัยความช่วยเหลือทางกฎหมายจากผู้เชี่ยวชาญ และการพึ่งพาความร่วมมือจากเจ้าของที่ดินชาวไทยรายแรก
• ข้อกังวลของตลาด: สำนักงานที่ดินบางแห่งยังไม่ค่อยตระหนักถึงเรื่องนี้มากนัก เนื่องจากมีการนำกฎนี้มาใช้ในปี 2019 ส่งผลให้มีตัวอย่างน้อยและอาจเกิดความไม่แน่นอนทางกฎหมายได้

กรณีศึกษาจริงเกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทยที่ดำเนินการโดย ThaiLawOnline

กรณีศึกษาที่ 1: การลงทุนในวิลล่าบนเกาะพะงัน (ปี 2024)

เราได้ดำเนินการจดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิให้กับคู่รักชาวต่างชาติคู่หนึ่งเรียบร้อยแล้ว พวกเขาลงทุนประมาณ 10 ล้านบาทในวิลล่าบนเกาะพะงัน ในตอนแรก สำนักงานที่ดินในพื้นที่ไม่คุ้นเคยกับกระบวนการนี้ ทำให้เกิดความล่าช้าอย่างมาก ในการเดินทางครั้งแรกซึ่งใช้เวลาสองวัน เราประสบปัญหาหลายอย่าง เจ้าหน้าที่บอกว่าระบบคอมพิวเตอร์ของพวกเขาไม่สามารถออกโฉนดได้

หลังจากยืนยันกับทางการกรุงเทพฯ และแจ้งคำสั่งของพวกเขาแล้ว เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นจึงให้ความร่วมมือในที่สุด สถานการณ์ที่ไม่คาดคิดนี้ทำให้โครงการล่าช้าไปประมาณสองเดือน นอกจากนี้ยังเกิดปัญหาเกี่ยวกับสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินอีกด้วย อย่างไรก็ตาม เราดำเนินการจดทะเบียนเสร็จสิ้นโดยไม่คิดค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจากลูกค้า ประสบการณ์นี้สอนบทเรียนอันมีค่าแก่เรา ทำให้เราปรับราคาสำหรับกรณีที่คล้ายคลึงกันในอนาคต ภาพแรกที่มีครุฑสีน้ำเงินคือกรณีดังกล่าว

กรณีศึกษาที่ 2: วิลล่าหรูของทนายความชาวอเมริกันในภาคใต้ของประเทศไทย (ปี 2024)

ลูกค้าของเราซึ่งเป็นทนายความที่มีประสบการณ์จากสหรัฐอเมริกาทั้งคู่ ได้ซื้อวิลล่าหรูในภาคใต้ของประเทศไทย พวกเขาเลือกใช้ทรัพยอิงสิทธิแทนการเช่าแบบมาตรฐาน ซึ่งมีข้อดีคือการให้การคุ้มครองทางกฎหมายที่ดีกว่า และยังช่วยให้พวกเขาสามารถจำนองสิทธินั้นได้ด้วย การลงทุนทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 6 ล้านบาท บวกค่าใช้จ่ายทางกฎหมายอีก 150,000 บาท ซึ่งรวมถึงค่าธรรมเนียมของทางราชการ ลูกค้าของเราอาจกล่าวได้ว่า “ในฐานะทนายความ เราเห็นว่าทรัพยอิงสิทธิให้การคุ้มครองที่ดีกว่าการเช่าแบบปกติมาก การจ่ายเงินเพิ่มเพียงเล็กน้อยคุ้มค่าอย่างแน่นอนสำหรับความปลอดภัยที่เพิ่มขึ้น”

กรณีศึกษาที่ 3: ที่ดินเปล่าในจังหวัดเชียงใหม่ (ปี 2025)

เราเคยจดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิมาแล้ว 4-5 ครั้งที่เชียงใหม่ ซึ่งทำให้เรามั่นใจในกระบวนการนี้ ทนายความท้องถิ่นเคยบอกเราว่าทำไม่ได้ แต่เรามั่นใจว่าเราทำได้ ครั้งนี้การจดทะเบียนเสร็จอย่างรวดเร็วภายในสองวันโดยเดินทางเพียงครั้งเดียว นี่เป็นครั้งแรกที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่นแห่งนั้นดำเนินการเรื่องลักษณะนี้.

ควรทราบว่ากรมป่าไม้จังหวัดหาดงดง เชียงใหม่ มีมาตรการเข้มงวดอย่างมาก การลงทะเบียนที่สำนักงานดังกล่าวอาจไม่เป็นไปได้ ในกรณีนี้เราได้สำนักงาน Sap-Ing-Sith ที่พร้อมใช้งานแล้ว โดยมีข้อตกลงอยู่แล้ว ในกรณีนี้การผ่านไป 30 ปีแรกจะต้องมีการลงนามข้อตกลงใหม่และต้องมีการลงทะเบียนใหม่เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาดังกล่าว ภาพการลงทะเบียนด้านล่างคือกรณีดังกล่าว.

การจดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิในจังหวัดเชียงใหม่ ในเดือนพฤศจิกายน/ธันวาคม พ.ศ. 2568

กระบวนการนี้ใช้เวลาประมาณ 10 วัน ชื่อของชาวต่างชาติปรากฏอยู่ด้านหลังของโฉนดที่ดิน

ในประเทศไทย ทรัพยอิงสิทธิเป็นบุคคลสิทธิหรือทรัพยสิทธิ?

การจำแนกประเภททางกฎหมายของทรัพยอิงสิทธิยังคงเป็นประเด็นที่ถกเถียงกันอย่างมากในหมู่นักวิชาการด้านกฎหมายของไทย ผู้ร่างกฎหมายต้องการสร้าง “บุคคลสิทธิพิเศษ” ที่ไม่เหมือนกับสิทธิอื่นๆ อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญหลายคนระบุว่าทรัพยอิงสิทธิมีลักษณะสำคัญของทรัพยสิทธิ เนื่องจากเกี่ยวข้องกับการควบคุมทรัพย์สิน มีผลกระทบต่อบุคคลภายนอก ต้องมีการจดทะเบียน และสามารถโอนได้ ข้อถกเถียงเรื่องการจำแนกประเภทนี้มีผลในทางปฏิบัติ หากถือว่าเป็นบุคคลสิทธิ สิทธิดังกล่าวอาจไม่โอนไปโดยอัตโนมัติเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน และอาจได้รับความคุ้มครองอย่างจำกัดเมื่อเทียบกับผู้ซื้อในอนาคต หากจำแนกว่าเป็นทรัพยสิทธิ ก็จะให้ความคุ้มครองที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้นต่อบุคคลภายนอกและมีมูลค่าทางการค้าที่ดีกว่า.

ซึ่งอาจเป็นคำถามทางเทคนิคสำหรับทนายความและนักกฎหมาย แต่ในความเป็นจริงอาจมีผลกระทบที่แท้จริงได้ ผู้ร่างกฎหมาย (โดยเฉพาะจากสำนักงานนโยบายการคลัง) ไม่ได้ตั้งใจที่จะสร้างสิทธิจริงประเภทใหม่ พวกเขาตั้งใจให้เป็นสิทธิส่วนบุคคลเฉพาะ แต่กฎหมายไม่ได้ใช้ชื่อนั้นไว้ โดยการทำเช่นนี้เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้นจากการเพิ่มสิทธิจริงใหม่ภายใต้กฎหมายแพ่งของไทย มาตรา 1298 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, ทรัพยสิทธิจะก่อตั้งขึ้นได้ก็แต่โดยอาศัยอำนาจแห่งกฎหมาย ประมวลกฎหมายเปิดให้กฎหมายอื่นก่อตั้งทรัพยสิทธิได้ และพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิก็ไม่เคยระบุว่าสิทธิที่ตนสร้างขึ้นเป็นสิทธิประเภทใด ดังนั้นการจัดประเภทจึงยังเป็นข้อถกเถียงมากกว่าที่จะเป็นข้อยุติ.

แม้ว่าทรัพยอิงสิทธิจะสามารถโอน ตกทอดทางมรดก และจำนองได้ แต่กฎหมายก็จำกัดอำนาจบางประการ สิทธิที่ได้รับการยกเว้น (exclusion rights) เป็นส่วนหนึ่งของกฎหมาย ซึ่งพบได้ในมาตรา 11 ของพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ สิทธิเหล่านี้เป็นของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ของผู้ทรงสิทธิ ซึ่งสนับสนุนลักษณะที่เป็นบุคคลสิทธิ ทรัพยสิทธิสามารถใช้ยันบุคคลทั่วไปได้ อย่างไรก็ตาม ทรัพยอิงสิทธิไม่ได้เป็นเช่นนั้นเสมอไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่สถานะทางกฎหมายอนุญาตให้แจ้งให้เจ้าของทรัพย์สินทราบเท่านั้น

ในวิทยานิพนธ์โดย ณัฐพงษ์ วงศ์โต ยื่นเอกสารที่มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ในปี 2021ผู้เขียนตั้งข้อสงสัยเกี่ยวกับผลกระทบในทางปฏิบัติที่ทำให้เส้นแบ่งระหว่างสิทธิส่วนบุคคลและสิทธิที่แท้จริงไม่ชัดเจน ในหน้า 81-85:

ในทางปฏิบัติแล้ว ทรัพยอิงสิทธิทำหน้าที่เหมือนทรัพยสิทธิมากกว่า, เพราะ:

• มันให้สิทธิ์ในการควบคุมอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะเดียวกับการเป็นเจ้าของ
• อนุญาตให้มีการรับมรดก การจำนอง และการโอนกรรมสิทธิ์
• ได้จดทะเบียนไว้ที่สำนักงานที่ดินแล้ว
• มันจำกัดสิทธิของเจ้าของโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเขา.

แม้ว่าผู้ร่างกฎหมายตั้งใจให้เป็นบุคคลสิทธิ แต่เราเห็นว่าสิทธินี้มีลักษณะคล้ายทรัพยสิทธิมากกว่า โครงสร้างและผลทางกฎหมายของสิทธินี้สนับสนุนความเห็นดังกล่าว ซึ่งนำไปสู่ความสับสนและความไม่แน่นอนทางกฎหมายในทางปฏิบัติ.

หลักเกณฑ์ตามพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิใช้กับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน (Chanote) ที่ถูกต้อง และยังใช้กับอาคารบนที่ดินดังกล่าวและห้องชุดตามความหมายในพระราชบัญญัติอาคารชุดด้วย เฉพาะเจ้าของทรัพย์สินเท่านั้นที่สามารถก่อตั้งสิทธินี้ให้แก่บุคคลอื่นได้ โดยต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินในท้องที่ จากนั้นสำนักงานจะออกหนังสือรับรองที่แสดงการก่อตั้งสิทธินั้น ที่สำคัญคือ ที่ดินที่มีทรัพยอิงสิทธิจดทะเบียนอยู่ไม่สามารถแบ่งแยกหรือรวมโฉนดได้ เพื่อรักษาขอบเขตของทรัพย์สินเดิมไว้ โปรดทราบว่าการจดทะเบียนจะทำให้ได้หนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิแยกต่างหากซึ่งมีตราครุฑสีน้ำเงิน ออกเป็นสองฉบับ ฉบับหนึ่งสำหรับเจ้าของ และอีกฉบับหนึ่งเก็บไว้ที่สำนักงานที่ดิน (มาตรา 5).

พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิของประเทศไทยมีผลกระทบอย่างมาก เป็นการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น

การทำความเข้าใจข้อดีของทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทยมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่สนใจ เพราะทรัพยอิงสิทธิเป็นแนวทางใหม่ในการจัดการสิทธิในทรัพย์สิน และยังสร้างกรอบกฎหมายให้ชาวต่างชาติสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของไทยได้อีกด้วย

บริบททางประวัติศาสตร์ในประเทศไทย

​ พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิได้รับการเสนอเมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2562. กฎหมายนี้ออกมาเพื่อตอบสนองต่อข้อจำกัดที่กำหนดโดยประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งโดยปกติไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินในประเทศไทย สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้ออกกฎหมายฉบับนี้เพื่อดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศในอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายฉบับนี้มีผลใช้บังคับเมื่อวันที่ 27 ตุลาคม 2019 การเปลี่ยนแปลงกฎหมายครั้งนี้แสดงให้เห็นถึงทัศนคติใหม่ต่อการลงทุนจากต่างประเทศในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย และสะท้อนถึงการเปิดกว้างมากขึ้น การปฏิรูปดังกล่าวมีความสำคัญต่อการยกระดับความน่าดึงดูดของไทยในฐานะจุดหมายปลายทางสำหรับชาวต่างชาติที่พำนักอยู่และนักลงทุนต่างชาติ.

การใช้ Sap-Ing-Sith ในประเทศไทยช่วยให้นักลงทุนต่างชาติได้รับประโยชน์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ชาวต่างชาติสามารถเพลิดเพลินกับประโยชน์ของ Sap-Ing-Sith ในประเทศไทยได้แล้ว ซึ่งช่วยให้พวกเขาสามารถถือครองสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินได้นานสูงสุด 30 ปี โดยไม่ต้องเป็นเจ้าของที่ดิน.

กรอบกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับทรัพยอิงสิทธิ

กฎหมายเกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิส่วนใหญ่อยู่ในพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ ส่วนประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มีความสำคัญในที่นี้ด้วยเหตุผลเพียงประการเดียว คือ มาตรา 1298 บัญญัติว่าทรัพยสิทธิจะก่อตั้งขึ้นได้ก็แต่โดยอาศัยอำนาจแห่งประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น และพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิเป็นกฎหมายอื่นเพียงฉบับเดียวที่เกี่ยวข้องในที่นี้ แม้ว่าจะไม่เคยเรียกสิทธินี้ว่าทรัพยสิทธิ (ดูประเด็นเรื่องการจัดประเภทข้างต้น) มาตรา 1383 ถึง 1387 แห่งประมวลกฎหมายมักถูกอ้างถึงในเรื่องทรัพยอิงสิทธิ ทั้งที่ไม่เกี่ยวข้องเลย: มาตรา 1383 ถึง 1386 ว่าด้วยการได้มาโดยอายุความ และมาตรา 1387 เป็นมาตราแรกของลักษณะว่าด้วยภาระจำยอม โครงสร้างทางกฎหมายนี้อธิบายสิทธิของผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิ และช่วยให้พวกเขาใช้ทรัพย์สินของตนได้อย่างมีประสิทธิภาพ พระราชบัญญัติกำหนดขั้นตอนและหลักเกณฑ์สำหรับการจดทะเบียนและการโอน และเป็นแนวทางที่ชัดเจนสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.

เมื่อนำมาเปรียบเทียบกับสิทธิในทรัพย์สินแบบดั้งเดิมแล้ว หนังสือรับรองการจดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิ มีข้อดีที่แตกต่างกันหลายประการ ทรัพยอิงสิทธิมีความแตกต่างจากสัญญาเช่าแบบทั่วไป โดยสัญญาเช่าแบบทั่วไปมักจะจำกัดการเปลี่ยนแปลงในทรัพย์สิน แต่ทรัพยอิงสิทธิอนุญาตให้ผู้ทรงสิทธิสามารถเปลี่ยนแปลงได้โดยไม่ต้องขออนุญาตจากเจ้าของทรัพย์สิน นอกจากนี้ยังช่วยให้คุณโอนสิทธิไปยังบุคคลอื่นได้อีกด้วย ซึ่งทำให้คุณมีความยืดหยุ่นมากกว่าสัญญาเช่าทั่วไป สิทธิในทรัพย์สินรูปแบบใหม่นี้ยังสามารถใช้เป็นหลักประกันโดยการจำนองได้อีกด้วย ซึ่งทำให้เป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เราได้เขียนบทความ เกี่ยวกับความแตกต่างระหว่างทรัพยอิงสิทธิ สัญญาเช่า และสิทธิเก็บกินในประเทศไทย.

สิทธิและหน้าที่ของผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิ

สิทธิและหน้าที่ของผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิ:

ผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบทรัพยอิงสิทธิสามารถใช้ทรัพย์สินได้อย่างอิสระ โดยต้องปฏิบัติตามวัตถุประสงค์ที่ระบุไว้ในใบรับรองจากสำนักงานที่ดิน และสามารถโอนหรือขายสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่นได้โดยไม่ต้องขออนุมัติจากเจ้าของที่ดิน นอกจากนี้ ผู้ถือครองยังสามารถใช้สิทธิ์เหล่านี้เป็นหลักประกันในการจำนองได้อีกด้วย ข้อดีที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือ คุณสมบัติการสืบทอดมรดก ซึ่งอนุญาตให้ส่งต่อสิทธิ์ตามกฎหมายมรดกได้ ผู้ถือครองยังสามารถเปลี่ยนแปลงหรือปรับปรุงทรัพย์สินได้โดยไม่ต้องขอความยินยอมจากเจ้าของที่ดิน

เมื่อสิทธิสิ้นสุดลง ผู้ทรงสิทธิต้องส่งคืนทรัพย์สินในสภาพที่เป็นอยู่ในขณะนั้น เว้นแต่เจ้าของและผู้ทรงสิทธิจะตกลงกันเป็นอย่างอื่น (มาตรา 15) และอาคารที่ผู้ทรงสิทธิได้ดัดแปลง ต่อเติม หรือสร้างขึ้นจะตกเป็นของเจ้าของ เว้นแต่จะตกลงกันเป็นอย่างอื่น (มาตรา 11 วรรคสอง ซึ่งไม่ใช้บังคับกับห้องชุด) ผู้ทรงสิทธิรับผิดชอบทรัพย์สินอย่างเต็มที่เช่นเดียวกับเจ้าของที่แท้จริง ทั้งนี้ไม่รวมถึงการติดตามเอาคืนทรัพย์สินจากบุคคลภายนอกที่ไม่มีสิทธิ หรือการปกป้องทรัพย์สินจากการรบกวนโดยมิชอบด้วยกฎหมาย.

สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของทรัพย์สิน:

มาตรา 9 วรรคสองของพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิมีความชัดเจนในประเด็นนี้: ข้อจำกัดตามวรรคหนึ่งไม่กระทบต่อสิทธิของเจ้าของทรัพย์สินในการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่น หรือนำทรัพย์สินไปเป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองหรือตามกฎหมายว่าด้วยหลักประกันทางธุรกิจ ดังนั้น เจ้าของที่ดินจึงสามารถขาย โอน หรือจำนองได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิ นั่นไม่ใช่ช่องโหว่ในการคุ้มครองของคุณ เพราะทรัพยอิงสิทธิได้จดทะเบียนไว้ในโฉนดที่ดินและติดไปกับทรัพย์สิน: ผู้ซื้อจะได้รับที่ดินไปโดยมีสิทธิของคุณติดอยู่ตลอดระยะเวลาที่เหลือ ในกรณีที่ลูกค้าต้องการมากกว่าที่กฎหมายให้ไว้ เราจะจำกัดเสรีภาพในการขายหรือจำนองด้วยสัญญา โดยทำเป็นบันทึกต่อท้ายที่ยื่นรวมกับเอกสารของสำนักงานที่ดิน.

ข้อจำกัดด้านกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน

เมื่อจดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิแล้ว เจ้าของจะก่อตั้งทรัพยสิทธิอื่นใดเหนือทรัพย์สินนั้น เช่น สิทธิเก็บกิน ภาระจำยอม หรือสิทธิเหนือพื้นดิน ไม่ได้ เว้นแต่ผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิจะให้ความยินยอมเป็นหนังสือ (มาตรา 9 วรรคหนึ่ง) การขายและการจำนองยังคงทำได้สำหรับเจ้าของตามมาตรา 9 วรรคสอง เจ้าของไม่สามารถเลิกสิทธิก่อนกำหนดได้ เว้นแต่เจ้าของจะเป็นผู้ทรงสิทธิเองด้วย และแม้ในกรณีนั้นก็ทำไม่ได้หากจะเป็นการเสียหายแก่บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริต (มาตรา 14) และตลอดระยะเวลาที่สิทธิยังมีอยู่ ที่ดินจะแบ่งแยกเป็นหลายแปลงหรือรวมกับแปลงอื่นไม่ได้ (มาตรา 8).

ความเป็นจริงทางด้านกระบวนการของการรับมรดกและการต่อสู้คดีทางกฎหมาย

แม้ว่าสิทธิในที่ดินในประเทศไทยจะเป็นสิทธิที่ตกทอดทางกรรมสิทธิ์ แต่การโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้สืบทอดในสำนักงานที่ดินนั้นไม่เป็นไปโดยอัตโนมัติ โดยกระบวนการดังกล่าวต้องมีการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ ผู้จัดการมรดก. โดยปกติจะต้องมีคำสั่งศาลของไทยเพื่อแต่งตั้งผู้จัดการทรัพย์สิน โดยในเรื่องการป้องกันทางกฎหมายของทรัพย์สิน ผู้ถือครองมีสิทธิเหมือนเจ้าของเดิม ผู้ถือครองยังคงมีสิทธิในการรับคืนทรัพย์สินของตนหากมีบุคคลใดทำลายโดยผิดกฎหมาย ผู้ถือครองยังคงมีสิทธิในการหยุดการแทรกแซงที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย และผู้ถือครองมีภาระผูกพันตามกฎหมายในการแจ้งให้ผู้ถือครองทราบทันทีหากมีเหตุการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้น

ทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทยแตกต่างจากสัญญาสิทธิเก็บกินและสัญญาเช่าอย่างไร?

ความแตกต่างที่สำคัญจากสิทธิในทรัพย์สินประเภทอื่น

สิทธิเก็บกินในประเทศไทย ให้บุคคลใช้และเพลิดเพลินกับทรัพย์สินที่เป็นของผู้อื่นได้ นี่คล้ายกับ Sap-Ing-Sith อย่างไรก็ตาม ความแตกต่างที่สำคัญอยู่ที่สิทธิที่มอบให้ Usufruct ให้สิทธิ์ในการใช้ทรัพย์สินตลอดชีวิตหรือเป็นระยะเวลาที่กำหนด อย่างไรก็ตาม ผู้ถือครองไม่สามารถใช้ทรัพย์สินนั้นเป็นหลักประกันสำหรับเงินกู้ยืมได้ Sap-Ing-Sith ในประเทศไทยมอบผลประโยชน์ทางการเงินเพิ่มเติม ทำให้เป็นทางเลือกที่ดีกว่าสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการปรับปรุงสิทธิและแผนการเงินของตนได้ ส่วนที่เหลือของระยะเวลา Sap-Ing-Sith สามารถขายได้โดยผู้ถือครอง.

คุณสมบัติ	ทรัพยอิงสิทธิ	สิทธิเก็บกิน
สิทธิ์ความเป็นเจ้าของ	ไม่มีกรรมสิทธิ์; เป็นสิทธิใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียนและโอนได้ ซึ่งการจัดประเภทว่าเป็นทรัพยสิทธิยังเป็นที่ถกเถียงกัน	ไม่มีกรรมสิทธิ์ มีเพียงการใช้งานและผลประโยชน์เท่านั้น
ความสามารถในการถ่ายโอน	ตัวสิทธินั้นเองสามารถขาย จำนอง และตกทอดทางมรดกได้ (มาตรา 12 แห่งพระราชบัญญัติ)	ตัวสิทธินั้นเองไม่สามารถขายได้ และสิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย (มาตรา 1418 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) แต่เว้นแต่นิติกรรมก่อตั้งสิทธิจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น ผู้ทรงสิทธิเก็บกินอาจโอน การใช้ สิทธินั้นให้แก่บุคคลภายนอก (มาตรา 1422 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)
การลงทะเบียน	ต้องลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน	ต้องลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
ระยะเวลา	มีกำหนดระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี ไม่มีทางเลือกแบบตลอดชีวิต และไม่มีการต่ออายุตามกฎหมาย (มาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติ)	ตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน หรือมีกำหนดระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี (มาตรา 1418 ประกอบมาตรา 1403 วรรคสาม แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)
ความมั่นคง	การคุ้มครองทางกฎหมายที่เข้มแข็งยิ่งขึ้น	ความปลอดภัยอาจลดลง แต่ถ้าลงทะเบียนแล้วจะปลอดภัยกว่า
ตัวอย่างการใช้งานทั่วไป	การใช้ในระยะยาว การคุ้มครองการลงทุน	สิทธิ์การใช้งานสำหรับครอบครัวหรือส่วนบุคคล

การวิเคราะห์เปรียบเทียบระหว่างสิทธิการเช่าและทรัพยอิงสิทธิเผยให้เห็นข้อดีและข้อเสียที่แตกต่างกัน สัญญาเช่ามักจำกัดอยู่ที่ระยะเวลาที่สั้นกว่าและอาจไม่มีความยืดหยุ่นเพียงพอสำหรับการวางแผนระยะยาว ผู้เช่ามีสิทธิบางประการภายใต้สัญญาเช่ามาตรฐาน พวกเขาสามารถหยุดยั้งการใช้ทรัพย์สินอย่างผิดกฎหมายได้

อย่างไรก็ตาม พวกเขาไม่สามารถทำการเปลี่ยนแปลงหรือปรับปรุงครั้งใหญ่ได้ ในทางกลับกัน ทรัพยอิงสิทธิให้สิทธิที่แข็งแกร่งกว่า สิทธิเหล่านี้คล้ายกับสิทธิของเจ้าของทรัพย์สิน ซึ่งรวมถึงสิทธิในการเปลี่ยนแปลงและใช้ที่ดินเพื่อการกู้ยืม อย่างไรก็ตาม ทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทยอาจเกี่ยวข้องกับกระบวนการทางกฎหมายและข้อกำหนดการจดทะเบียนที่ซับซ้อนกว่า สิ่งสำคัญคือวิธีการร่างสัญญา การใช้สำนักงานกฎหมายจึงมีความสำคัญ เพราะจะให้สิทธิและความยืดหยุ่นแก่คุณมากกว่า

การได้มาซึ่งทรัพยอิงสิทธิเกี่ยวข้องกับกระบวนการจดทะเบียนสองขั้นตอนที่กรมที่ดิน ขั้นแรก เจ้าของทรัพย์สินต้องจดทะเบียนก่อตั้งทรัพยอิงสิทธิสำหรับทรัพย์สินนั้นอย่างเป็นทางการ จากนั้นจึงต้องจดทะเบียนโอนสิทธิให้แก่อีกฝ่ายหนึ่งเพื่อทำให้ธุรกรรมนั้นสมบูรณ์ตามกฎหมาย หากที่ดินนั้นมีภาระจำนอง คุณต้องขออนุญาตจากผู้รับจำนองก่อน ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญในการดำเนินการจดทะเบียนให้เสร็จสมบูรณ์และเป็นไปตามพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนตามกฎหมายและค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม

การก่อตั้งทรัพยอิงสิทธิมีค่าธรรมเนียมแบบอัตราคงที่และอากรที่คิดเป็นร้อยละที่ต้องชำระให้แก่กรมที่ดิน ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนเพื่อเริ่มก่อตั้งสิทธิคือ 20,000 บาทต่อคำขอ และค่าหนังสือรับรองการจดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิฉบับทางการคือ 10,000 บาทต่อฉบับ

หากผู้ถือครองต้องการใช้สิทธิเป็นหลักประกัน พวกเขาจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจำนอง ซึ่งเป็นค่าธรรมเนียมที่คิดเป็น 1% ในจำนวนเงินที่จำนองไว้. การโอนทรัพยอิงสิทธิเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 ของมูลค่าที่ผู้ยื่นคำขอแสดง ไม่ว่าการโอนนั้นจะมีค่าตอบแทน ไม่มีค่าตอบแทน หรือเป็นการโอนทางมรดก การโอนที่ไม่มีทุนทรัพย์เสียค่าธรรมเนียม 1,000 บาทต่อรายการ การยกเลิกทรัพยอิงสิทธิเสียค่าธรรมเนียม 20,000 บาท. อัตราดังกล่าวกำหนดโดยกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2563 ซึ่งออกตามมาตรา 16 และ 17 ของพระราชบัญญัติ (ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 137 ตอนที่ 96 ก หน้า 18 วันที่ 18 พฤศจิกายน 2020) และเท่ากับอัตราสูงสุดในบัญชีท้ายพระราชบัญญัติเอง. ทั้งพระราชบัญญัติและกฎกระทรวงดังกล่าวไม่ได้กำหนดค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระเป็นประจำหรือรายปีใดๆ แก่ผู้ทรงสิทธิ. มาตรา 16 วรรคสามกำหนดไว้จริงว่า ค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บได้ หลังจากกรมที่ดินหักไว้ 5% แล้ว ให้เป็นรายได้ของเทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล กรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นอื่นในพื้นที่นั้น แต่บทบัญญัตินี้กำหนดเพียงว่าค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บครั้งเดียวจะตกเป็นของผู้ใด และไม่ใช่ภาระที่เรียกเก็บจากผู้ทรงสิทธิ การเก็บภาษีทรัพย์สินรายปีเป็นเรื่องที่แยกต่างหากภายใต้พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และไม่ใช่ค่าธรรมเนียมทรัพยอิงสิทธิ

ข้อกำหนดเรื่องการต่ออายุทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทย

เพดาน 30 ปี และ “ความเชื่อผิดๆ เรื่องการต่ออายุ”

นักลงทุนต้องแยกแยะความแตกต่างระหว่างคำมั่นตามสัญญาและทรัพยสิทธิที่จดทะเบียนไว้ ภายใต้พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ ระยะเวลาสูงสุดถูกกำหนดไว้เป็นขีดจำกัดสูงสุดตามกฎหมายที่ 30 ปี. กฎหมายฉบับนี้ไม่มีบทบัญญัติใดๆ เกี่ยวกับการต่ออายุหรือการขยายระยะเวลาโดยอัตโนมัติ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 แสดงให้เห็นว่าศาลปฏิบัติต่อความพยายามที่จะเกินเพดาน 30 ปีตามกฎหมายอย่างไร: คำมั่นว่าจะต่ออายุซึ่งให้ไว้ตั้งแต่แรกเพื่อหลีกเลี่ยงเพดานนั้นตกเป็นโมฆะ และศาลปฏิเสธที่จะรับรองคำมั่นดังกล่าวให้เป็นหนี้ส่วนบุคคลระหว่างคู่สัญญา.

ด้วยเหตุผลดังกล่าว จึงไม่ควรนำข้อกำหนดเช่นนั้นไปใช้ยันเจ้าของคนต่อมาหรือเจ้าของที่ดินเดิม การขยายระยะเวลาภายหลังระยะเวลาเริ่มต้นจะต้องมีการทำข้อตกลงใหม่ คุณยังต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินอีกครั้งเมื่อระยะเวลาเดิมสิ้นสุดลง แตกต่างจากสัญญาเช่า พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2562 (2019) ไม่ได้กล่าวถึงการต่ออายุ ซึ่งหมายความว่าการให้สิทธิดำเนินต่อไปหลังจาก 30 ปีแรก จะต้องมีข้อตกลงใหม่กับเจ้าของที่ดิน.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 เป็นคดีที่เกี่ยวข้องกับการเช่าที่ได้รับการตัดสินแล้ว ตามมาตรา 540 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และการอ้างอิงเหตุผลนั้นถูกนำมาใช้กับกรณี Sap-Ing-Sith โดยอ้างอิงตามหลักการคล้ายคลึงกัน ผู้ครอบครองที่ดินและผู้เช่าได้ลงนามในสัญญาเช่าระยะ 30 ปี และในวันเดียวกัน ผู้ครอบครองที่ดินได้สัญญาว่าจะต่อสัญญาอีก 30 ปีด้วยกัน โดยค่าเช่าตลอดระยะเวลา 90 ปีจะจ่ายล่วงหน้าตามเงื่อนไขเดิม โดยศาลได้พิจารณาว่าสิ่งนี้แสดงให้เห็นถึงเจตนาที่ชัดเจนในการหลีกเลี่ยงข้อจำกัด 30 ปี ดังนั้นข้อสัญญาการต่อสัญญาจึงเป็นโมฆะ และศาลจึงไม่อนุญาตให้ถือว่าข้อตกลงดังกล่าวเป็นสิทธิส่วนบุคคลที่สามารถบังคับใช้ได้ระหว่างคู่กรณี เพราะจะเข้าข่ายผิดตามมาตรา 540 หากระยะเวลา 30 ปีแรกสิ้นสุดลง ผู้เช่าก็ถูกไล่ออกและถูกสั่งให้ชำระค่าเสียหายสำหรับการยังคงอยู่อาศัยในที่พักอาศัยดังกล่าว ในความเห็นของเรา ข้อตกลงการต่อสัญญาที่เขียนไว้ใน Sap-Ing-Sith ตั้งแต่เริ่มต้นจะส่งผลให้ได้ผลลัพธ์เดียวกันอย่างแน่นอน และไม่ควรพึ่งพาข้อตกลงดังกล่าว.

นี่คือตัวอย่างการจดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิที่ดำเนินการในเดือนมิถุนายน 2568 โดย ThaiLawOnline

สัญญาเป็นสิ่งสำคัญมากเมื่อคุณเกี่ยวข้องกับสัญญาเช่า สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน หรือทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทย

กลยุทธ์เชิงปฏิบัติ:
ข้อตกลงเหล่านี้ไม่ได้ก่อให้เกิดทรัพยสิทธิที่มีผลต่อบุคคลอื่น อย่างไรก็ตาม ข้อตกลงเหล่านี้ยังคงเป็นหนี้ตามสัญญาระหว่างคู่สัญญาเดิมได้ กลยุทธ์หนึ่งคือการเพิ่มข้อสัญญา “ผลประโยชน์ซึ่งกันและกัน” ข้อสัญญานี้กำหนดให้เจ้าของต้องเจรจาโดยสุจริต และใช้บังคับในกรณีที่ผู้ทรงสิทธิได้ปรับปรุงทรัพย์สินอย่างมีนัยสำคัญ ข้อสัญญานี้เป็นช่องทางในการเยียวยาความเสียหาย แม้จะไม่อาจบังคับให้ชำระหนี้โดยเฉพาะเจาะจงได้ก็ตาม เรื่องนี้มีความซับซ้อนในทางทฤษฎี และเรามีบทความเกี่ยวกับ ข้อตกลงร่วมกันที่นี่.

ต่อไปนี้คือคำตัดสินสำคัญบางส่วนของศาลฎีกาที่ช่วยกำหนดความเข้าใจเกี่ยวกับข้อตกลงแลกเปลี่ยนพิเศษ:

• คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1135/2506 (1963): ในคดีนี้ ผู้เช่าได้จ่ายเงินให้ผู้ให้เช่าจำนวน 10,000 บาท เป็นส่วนหนึ่งของค่าก่อสร้างห้องแถว เพื่อแลกกับการเช่าเป็นระยะเวลา 6 ปี 10 เดือน ศาลวินิจฉัยว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษซึ่งผูกพันตลอดระยะเวลาที่ตกลงกันแม้ไม่ได้จดทะเบียน ดังนั้นข้อเรียกร้องของผู้ให้เช่าที่จะขับไล่ผู้เช่าเมื่อพ้นสามปีจึงตกไป คำพิพากษานี้วางหลักว่าการลงทุนที่มีนัยสำคัญและเพิ่มมูลค่าโดยผู้เช่าอาจก่อให้เกิดสัญญาที่มีข้อพิจารณาพิเศษได้.
• คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 412/2511 (1968): คำพิพากษานี้เกี่ยวข้องกับสัญญาที่ผู้ก่อสร้างอาคารได้รับสิทธิเช่าอาคารนั้น ศาลเห็นว่าเป็นข้อตกลงพิเศษ ซึ่งแตกต่างจากสัญญาเช่าทั่วไป ข้อตกลงนี้ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนเพื่อให้มีผลใช้ได้เป็นระยะเวลาที่ยาวกว่า ซึ่งในคดีนั้นคือสิบเอ็ดปี แต่ส่วนที่เป็นการเช่ายังคงเป็นไปตามกฎหมายเช่าทรัพย์ตามปกติ คือ เมื่อผู้ก่อสร้างในฐานะผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า เจ้าของที่ดินมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตามมาตรา 560 และผู้ก่อสร้างแพ้คดี.
• คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2759/2534 (1991): สัญญาเช่ากำหนดให้ผู้เช่าต้องสร้างที่จอดรถ และผู้เช่าต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ให้เช่า สัญญานี้ถือเป็นสัญญาต่างตอบแทน แต่คุ้มครองผู้เช่าเพียงตลอดระยะเวลาที่คู่สัญญาตกลงกันจริง คือหนึ่งปีและหลังจากนั้นเป็นรายเดือน ดังนั้นการบอกกล่าวเป็นหนังสือของผู้ให้เช่าจึงทำให้สัญญาสิ้นสุดลง และผู้เช่าต้องชดใช้ค่าเสียหายจากการอยู่ต่อ สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษไม่ได้ทำให้ระยะเวลาที่ตกลงกันยาวขึ้น.
• คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8534/2542 (1999): ข้อตกลงในการก่อสร้างบนที่ดินเช่าและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่เจ้าของที่ดินนั้น ถือเป็นข้อตกลงที่มีผลผูกพัน แม้ว่าจะไม่ได้จดทะเบียนและมีระยะเวลานานกว่าสามปีก็ตาม

สิทธิในทรัพย์สินทางเลือกในประเทศไทย

สัญญาเช่าในประเทศไทย สัญญาเช่าเป็นวิธีการทั่วไปที่ชาวต่างชาติใช้ในการเข้าถึงสิทธิ์ในทรัพย์สิน สัญญาเหล่านี้ให้สิทธิ์แก่ผู้เช่าในการใช้ทรัพย์สินในช่วงเวลาที่กำหนดโดยแลกกับค่าเช่า อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือ สัญญาเช่าไม่ได้ให้สิทธิ์ที่ครอบคลุมเท่ากับสัญญาสิทธิในการใช้ประโยชน์ ผู้เช่ามักมีข้อจำกัดในการเปลี่ยนแปลงที่พวกเขาสามารถทำกับทรัพย์สินได้ พวกเขาอาจไม่สามารถได้รับผลกำไรจากทรัพย์สินนั้นเหมือนกับผู้ถือสิทธิในการใช้ประโยชน์

สัญญาสิทธิเก็บกินในประเทศไทย เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ครอบคลุมยิ่งขึ้น สิทธิเก็บกินให้ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิใช้และถือเอาประโยชน์จากทรัพย์สินของผู้อื่นเป็นระยะเวลาที่กำหนด โดยไม่เปลี่ยนแปลงผู้เป็นเจ้าของทรัพย์สิน ผู้ทรงสิทธิเก็บกินจึงสามารถใช้ทรัพย์สิน เก็บดอกผลที่ได้จากทรัพย์สิน และบริหารจัดการทรัพย์สินได้อย่างมีประสิทธิภาพ กฎหมายเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินในประเทศไทยคุ้มครองสิทธิของผู้ทรงสิทธิ ทำให้เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์.

การวิเคราะห์เปรียบเทียบ: ทรัพยอิงสิทธิ เทียบกับ สัญญาเช่า เทียบกับ สิทธิเก็บกิน

เมื่อประเมินทรัพยอิงสิทธิ สัญญาเช่า, การเป็นเจ้าของและสิทธิเก็บกินมีความแตกต่างที่สำคัญขึ้นมา การเป็นเจ้าของ Sap-Ing-Sith สามารถมอบให้กับบุคคลอื่นได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของ การเป็นเจ้าของ Sap-Ing-Sith ยังสามารถใช้เป็นหลักประกันสำหรับสินเชื่อบ้านได้เช่นกัน ในทางตรงกันข้าม การเป็นเจ้าของ Sap-Ing-Sith ไม่สามารถนำไปจำนองได้ และสิทธิดังกล่าวเองก็ไม่สามารถขายได้ ผู้เป็นเจ้าของ Sap-Ing-Sith สามารถโอนการใช้สิทธิดังกล่าวให้แก่บุคคลอื่นได้ ตามมาตรา 1422 ของ CCC, แต่ก็ยังสิ้นสุดลงเมื่อผู้รับประโยชน์เดิมเสียชีวิต ข้อตกลงเช่ามักมีระยะเวลาที่สั้นกว่า และอาจขาดความยืดหยุ่นระยะยาวที่จำเป็นสำหรับการวางแผนเชิงกลยุทธ์ ข้อตกลง Sap-Ing-Sith จึงเป็นกรอบการทำงานที่เหมาะสมกว่า ช่วยให้ผู้ลงทุนต่างชาติสามารถปกป้องผลประโยชน์ของตนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยได้.

อนาคตของทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทย

พระราชบัญญัติสัป-อิน-ซิต์ ถือเป็นความเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญในการต้อนรับนักลงทุนต่างชาติในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย โดยกฎหมายนี้คาดว่าจะกระตุ้นการลงทุนจากต่างชาติให้เพิ่มมากขึ้น โดยจะมอบสิทธิการใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียนให้กับบุคคลที่ไม่ใช่ชาวไทย ซึ่งสามารถซื้อและขายได้ โดยโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่สูงขึ้นในอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ภายใต้พระราชบัญญัตินี้ดูน่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงอนาคตที่สดใสสำหรับนักลงทุนจากต่างชาติในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย.

การเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจสามารถส่งผลอย่างมากต่อความน่าดึงดูดใจของทรัพยอิงสิทธิในฐานะสิทธิในทรัพย์สินสำหรับนักลงทุนต่างชาติ การเปลี่ยนแปลงในเศรษฐกิจของประเทศไทยอาจส่งผลให้ผู้ลงทุนมองสิ่งต่าง ๆ แตกต่างไป ซึ่งอาจส่งผลต่อความต้องการอสังหาริมทรัพย์และความนิยมของทรัพยอิงสิทธิ เศรษฐกิจที่แข็งแกร่งมักจะนำไปสู่ความสนใจที่เพิ่มขึ้นในอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ราคาเพิ่มสูงขึ้นและการแข่งขันเพื่อให้ได้สิทธิความเป็นเจ้าของเพิ่มขึ้น ในทางกลับกัน ในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอย ความต้องการอสังหาริมทรัพย์อาจลดลง ซึ่งอาจทำให้ผู้ลงทุนต้องทบทวนกลยุทธ์ในตลาดไทยใหม่.

การเปิดกว้างอย่างต่อเนื่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งเห็นได้จากพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ ถือเป็นข่าวดีสำหรับนักลงทุนต่างชาติ ประเทศไทยกำลังดำเนินการเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่องเพื่อทำให้การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ง่ายขึ้น การปฏิรูปเหล่านี้ยังมุ่งหวังที่จะปรับปรุงสิทธิสำหรับผู้ที่ไม่ใช่คนสัญชาติไทย ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของไทยในการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ รัฐบาลกำลังพยายามพัฒนาเศรษฐกิจโดยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทรัพยอิงสิทธิน่าจะส่งผลต่อนโยบายในอนาคต และกลุ่มนี้ยังจะขับเคลื่อนการเติบโตในภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย.

ทั้งทรัพยอิงสิทธิและสัญญาเช่าต่างทำให้ผู้ที่ไม่มีสัญชาติไทยสามารถใช้ทรัพย์สินในประเทศไทยได้ อย่างไรก็ตาม ทั้งสองมีความแตกต่างที่สำคัญ การเช่าทรัพย์สินแบบดั้งเดิมให้สิทธิในฐานะผู้เช่า ผู้เช่ามีอำนาจควบคุมทรัพย์สินอย่างจำกัด และการเช่ามักต้องมีการเจรจาเพื่อต่ออายุ ในทางตรงกันข้าม ทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทยให้อำนาจควบคุมที่มากกว่า โดยให้ผู้ทรงสิทธิเปลี่ยนแปลงหรือก่อสร้างบนที่ดินได้ นอกจากนี้ ผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิยังสามารถใช้สิทธิของตนเป็นหลักประกันโดยการจำนองได้ ซึ่งให้ความได้เปรียบทางการเงินที่สัญญาเช่าทั่วไปไม่มี.

ความคืบหน้าและการปฏิรูปล่าสุด

สถานะ ณ เดือนสิงหาคม 2026: ข้อเสนอปฏิรูปทั้งสองข้อยังไม่มีผลเป็นกฎหมาย. ในเดือนมิถุนายนปี 2024 กระทรวงการคลังได้เสนอการเปลี่ยนแปลงสองข้อต่อรัฐบาลในขณะนั้น และกระทรวงมหาดไทยได้รับมอบหมายให้ศึกษาข้อเสนอเหล่านี้ ข้อแรกคือการขยายระยะเวลาการเช่าระยะยาวสำหรับชาวต่างชาติจาก 30 ปีเป็น 99 ปี ข้อที่สองคือการเพิ่มสัดส่วนการถือครองห้องชุดของชาวต่างชาติในอาคารชุดจาก 49% เป็น 75% โดยสัดส่วนที่เกิน 49% ไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อให้เจ้าของชาวไทยยังคงควบคุมการตัดสินใจด้านการบริหารจัดการ.

สองปีผ่านไปแล้ว ยังไม่มีร่างกฎหมายแก้ไขใดผ่านสภาและยังไม่มีการเผยแพร่ในราชกิจจานุเบกษาใดๆ ข้อจำกัดที่บังคับใช้ยังคงเหมือนเดิม คือ 30 ปีสำหรับสัญญาเช่าที่จดทะเบียน 30 ปีสำหรับทรัพยอิงสิทธิตามมาตรา 4 ของพระราชบัญญัติ และ 49% ของพื้นที่รวมของทุกหน่วยในอาคารคอนโดมิเนียมสำหรับเจ้าของชาวต่างชาติตามพระราชบัญญัติอาคารชุด หากมีการโฆษณาใดๆ ที่เสนอให้คุณได้รับระยะเวลา 99 ปีในวันนี้ ให้ถือว่าเป็นข้อเสนอที่ถูกขายในลักษณะของผลิตภัณฑ์ และควรทราบว่า หากการขยายระยะเวลาเป็น 99 ปีได้รับการตราเป็นกฎหมายจริง ก็มีแนวโน้มว่าจะร่างขึ้นสำหรับสัญญาเช่า ส่วนจะขยายไปใช้กับทรัพยอิงสิทธิ ซึ่งมีเพดานระยะเวลา 30 ปีของตนเองในกฎหมายของตนเองหรือไม่ ยังเป็นคำถามที่ยังไม่มีคำตอบ และไม่ใช่สิ่งที่ควรนำมาใช้วางแผนการซื้อ.

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทย

คำรับรองเกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิ

เรามีคำชมจากลูกค้ามากมายบน Facebook เว็บไซต์ และอีเมล แต่ลูกค้าท่านนี้ประทับใจมากและได้โพสต์ข้อความนี้บน Facebook ผลงานชิ้นนี้สร้างเสร็จในปี 2024

การอัปเดตทางกฎหมายปี 2026

การเปลี่ยนแปลงล่าสุด:

• การลงทะเบียนแบบดิจิทัลสำนักงานที่ดินบางแห่งในปัจจุบันรับคำขอเบื้องต้นทางออนไลน์แล้ว
• การตรวจสอบที่เข้มงวดมากขึ้น: การตรวจสอบประวัติผู้สมัครชาวต่างชาติอย่างละเอียดถี่ถ้วนยิ่งขึ้น เนื่องจากปัญหาเกี่ยวกับนอมินี (เริ่มประมาณปี 2024)

ThaiLawOnline จัดเตรียมข้อตกลงให้คุณเพื่อให้มั่นใจว่าคุณจะได้รับสิทธิสูงสุดในทรัพยอิงสิทธิ (Sap-Ing-Sith) ในประเทศไทย เราเป็นผู้จดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิรายแรกในเชียงใหม่ เกาะพะงัน กระบี่ ประจวบคีรีขันธ์ และจังหวัดอื่นๆ ในประเทศไทย เราเป็นหนึ่งในสำนักงานกฎหมายเพียงไม่กี่แห่งในประเทศไทยที่จดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิมาแล้วมากกว่าสิบรายการในกว่า 10 จังหวัด

ลิงก์ :

• พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2562 (2019) รายมาตรา

ตรวจสอบล่าสุด: 5 กันยายน ค.ศ. 2026 สำหรับการตรวจสอบครั้งนี้ได้อ่านพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ฉบับภาษาไทยทั้งฉบับ ครบทั้งสิบเจ็ดมาตราและอัตราค่าธรรมเนียมท้ายพระราชบัญญัติ พร้อมทั้งกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2563 (ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 137 ตอนที่ 96 ก หน้า 18 วันที่ 18 พฤศจิกายน ค.ศ. 2020) มีการแก้ไขสามประการ ส่วนว่าด้วยค่าธรรมเนียมเดิมระบุว่ามีอากรแสตมป์คิดเป็นร้อยละ และมีค่าธรรมเนียมรายปีที่เรียกเก็บต่อเนื่องโดยคำนวณจากราคาประเมิน ซึ่งทั้งสองอย่างไม่ปรากฏในพระราชบัญญัติหรือในกฎกระทรวงดังกล่าว ซึ่งกำหนดเพียงค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บครั้งเดียว และส่วนนั้นยังไม่ได้กล่าวถึงค่าธรรมเนียมสองรายการที่สำคัญที่สุด คือ ค่าธรรมเนียมการโอนและค่าธรรมเนียมการยกเลิก ซึ่งขณะนี้ได้ระบุไว้ข้างต้นแล้ว วันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเดิมระบุเป็นวันที่ 26 เมษายน ค.ศ. 2019 ซึ่งเป็นวันที่ทรงลงพระปรมาภิไธย การประกาศในราชกิจจานุเบกษาคือวันที่ 30 เมษายน ค.ศ. 2019 และมาตรา 2 กำหนดให้พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนด 180 วันนับแต่นั้น และยังขาดข้อจำกัดสองประการในมาตรา 4 คือ จะก่อตั้งสิทธินี้เหนือทรัพย์สินเพียงบางส่วนของหนังสือแสดงสิทธิไม่ได้ และในกรณีที่ทรัพย์สินติดจำนองหรือมีสิทธิอื่นที่จดทะเบียนไว้ ต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ทรงสิทธินั้น. สิ่งที่การตรวจทานนี้ไม่ครอบคลุม ซึ่งระบุไว้อย่างชัดแจ้งแทนที่จะปล่อยให้เข้าใจเอาเอง. ข้อความที่ว่าสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้ผ่านพระราชบัญญัตินี้เมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2019 ไม่ปรากฏอยู่ในตัวบทของพระราชบัญญัติ และยังไม่ได้รับการตรวจสอบยืนยัน กฎกระทรวงว่าด้วยการขอ การยกเลิก และนิติกรรม พ.ศ. 2563 มีอยู่ในแหล่งข้อมูลของเรา แต่ไม่ได้อ่านในการตรวจสอบนี้ คำรับรองจากลูกค้า กรณีศึกษา ประวัติการจดทะเบียนของสำนักงานเอง และการเปรียบเทียบกับสัญญาเช่าและสิทธิเก็บกินเป็นข้อความทางการค้า ไม่ใช่ข้อความทางกฎหมาย การอธิบายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ไม่ได้เปลี่ยนแปลงในการตรวจสอบครั้งนั้น โปรดดูการตรวจสอบคดีที่ตามมา.

มาตราที่อ่านซ้ำเป็นภาษาไทยเมื่อวันที่ 4 ตุลาคม 2026: มาตรา 3, 5, 9, 11, 12, 14 และ 15 สิ่งที่แก้ไข: การเลิกสิทธิก่อนกำหนดทำได้เฉพาะเจ้าของที่เป็นผู้ทรงสิทธิด้วย (มาตรา 14); เมื่อสิ้นสุดระยะเวลา ทรัพย์สินจะกลับคืนในสภาพที่เป็นอยู่ในขณะนั้น ไม่ใช่สภาพเดิม (มาตรา 15); การจดทะเบียนจะออกหนังสือรับรอง ไม่ใช่โฉนดฉบับใหม่ (มาตรา 5); และข้อความที่กล่าวถึงว่าสิทธินี้เป็นทรัพยสิทธิหรือบุคคลสิทธิไม่ขัดแย้งกันอีกต่อไป ทบทวนการอ้างอิงคดี: 17 กันยายน 2026 คำพิพากษาศาลฎีกาที่อ้างถึงในหน้านี้ได้ตรวจสอบกับตัวบทภาษาไทยแล้ว และห้าฉบับได้อ่านครบถ้วนจนถึงคำวินิจฉัยชี้ขาด คำอธิบายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 เดิมระบุผลคำพิพากษากลับด้านในประเด็นว่าคำมั่นว่าจะต่ออายุยังคงมีผลเป็นหนี้เฉพาะตัวระหว่างคู่สัญญาหรือไม่ ศาลวินิจฉัยว่าคำมั่นดังกล่าวเป็นโมฆะและไม่ยอมรับให้มีผลในลักษณะนั้น ซึ่งข้อความในปัจจุบันได้ระบุไว้ตามนั้นแล้ว โดยการนำไปใช้กับทรัพยอิงสิทธิยังคงเป็นการเทียบเคียงของสำนักงาน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 412/2511 และ 2759/2534 ได้อธิบายพร้อมผลของคดีแล้ว ซึ่งทั้งสองคดีผู้เช่าเป็นฝ่ายแพ้ รายละเอียดหนึ่งที่ไม่พบในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1135/2506 ถูกตัดออก คำพิพากษาเกี่ยวกับการเช่าอีกฉบับหนึ่งถูกตัดออกจากรายการเพราะไม่พบสำเนาในแหล่งข้อมูลใดที่เรามีอยู่ และคดีที่เราไม่สามารถอ่านได้จะไม่ถูกอ้างอิง คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8534/2542 คงไว้ตามที่เผยแพร่.