สัญญาเช่าสิทธิการใช้ประโยชน์และสิทธิการเช่าในประเทศไทย

อัปเดตล่าสุดเมื่อวันที่ 12 เมษายน 2569

กรอบกฎหมายของประเทศไทยนำเสนอวิธีการต่างๆ เกี่ยวกับสิทธิและผลประโยชน์ในทรัพย์สิน ในการศึกษาครั้งนี้ เราจะพิจารณาแนวคิดเกี่ยวกับสิทธิในทรัพย์สินสามประการในประเทศไทย ได้แก่ สัญญาเช่า สิทธิในการใช้ประโยชน์ และสิทธิในทรัพย์สินโดยสมบูรณ์ การทำความเข้าใจสัญญาเช่า สิทธิในการใช้ประโยชน์ และสิทธิในทรัพย์สินโดยสมบูรณ์นั้นมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการตัดสินใจอย่างรอบรู้เกี่ยวกับทรัพย์สินในประเทศไทย

ด้านบนคือโฉนดที่ดินแบบสัญญาเงินกู้ระยะสั้น (Sap Ing Sith) ที่มีรูปครุฑสีฟ้า คุณต้องเข้าใจแนวคิดทั้ง 3 ข้อนี้ก่อนจึงจะรู้ว่าแบบไหนเหมาะกับคุณมากกว่ากัน ระหว่างสัญญาเช่าสิทธิใช้ประโยชน์ (Lease Usufruct) กับสัญญาเงินกู้ระยะสั้น (Sap Ing Sith) ในประเทศไทย?

ในการพิจารณาสิทธิในทรัพย์สิน สิ่งสำคัญคือต้องวิเคราะห์ความแตกต่างระหว่างสิทธิการใช้ประโยชน์ตามสัญญาเช่าและสิทธิการครอบครองทรัพย์สิน ทั้งสองอย่างมีข้อดีเฉพาะตัวสำหรับการใช้ประโยชน์ทรัพย์สินในประเทศไทย

กฎหมายสิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทย (ดูมาตรา 1417-1428 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)

สิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usufruct) ให้สิทธิ์แก่ผู้ถือในการใช้และเพลิดเพลินกับทรัพย์สินของผู้อื่น สิทธินี้ให้ความสามารถทางกฎหมายแก่ผู้ถือในการใช้ประโยชน์ รวมถึงเก็บผลกำไร และจัดการทรัพย์สินนั้นในช่วงเวลาที่กำหนด โดยไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ สิทธินี้อาจมีระยะเวลาตลอดชีวิตและมอบให้โดยไม่คิดค่าใช้จ่าย

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่ดินต่ำ เหมาะสำหรับคนที่ต้องการอยู่อาศัยในที่ดินนั้นไปตลอดชีวิต เพราะไม่สามารถขายที่ดินในประเทศไทยได้หากไม่มีการดำเนินการทางกฎหมายที่ถูกต้อง แต่สามารถใช้ประโยชน์ เพลิดเพลิน และให้เช่าต่อได้ สัญญาเช่า สิทธิในการใช้ประโยชน์ และสัญญาจำนองในประเทศไทยนั้นคล้ายคลึงกัน แต่ก็แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง

ตามความเหมาะสมของภาษาไทย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สิทธิในการใช้ประโยชน์ (usufruct) ถูกนิยามว่าเป็นสิทธิชั่วคราว ซึ่งอนุญาตให้... ผู้ใช้ประโยชน์ การใช้ทรัพย์สินของผู้อื่นและได้รับผลประโยชน์จากทรัพย์สินนั้น เจ้าของยังคงรักษาสิทธิ์ความเป็นเจ้าของโดยรวมไว้ ในขณะที่ผู้ถือสิทธิใช้ประโยชน์มีสิทธิ์ในการใช้ทรัพย์สินนั้น ในภาษาฝรั่งเศส เราเรียกเจ้าของว่า “nu-propriétaire” หรือ “เจ้าของเปล่า” และเขาไม่มีสิทธิ์มากมายภายใต้กฎหมายที่ดิน เขาไม่ใช่ผู้ที่ได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินนั้น ข้อตกลงที่ร่างขึ้นอย่างดีสามารถจำกัดสิทธิ์ในการขายของเขาได้ เพื่อให้เป็นไปตามระเบียบของสำนักงานที่ดิน จำนอง หรือทำอย่างอื่นก็ได้

สิทธิการใช้ประโยชน์สามารถกำหนดได้ตามระยะเวลาที่ระบุหรือตลอดชีพของผู้ถือครอง สิทธินี้ให้สิทธิ์ในการใช้ทรัพย์สิน สิทธินี้ไม่สามารถโอนได้ แต่ผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์สามารถให้เช่าช่วงได้หากต้องการ ซึ่งอาจช่วยให้ผู้ถือครองสามารถถ่ายทอดสิทธิของตนให้ผู้อื่นหรือส่งต่อให้ทายาทผ่านการให้เช่าช่วงได้ โปรดจำไว้ว่า สัญญาเช่าใดๆ ที่มีระยะเวลามากกว่า 3 ปี จะต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เราเชื่อว่าเจ้าของที่ดินจะต้องลงนามเพื่อจดทะเบียนสัญญาเช่าที่มีระยะเวลามากกว่า 3 ปี

ผู้ถือสิทธิใช้ประโยชน์สามารถครอบครอง ใช้ประโยชน์ และเพลิดเพลินกับทรัพย์สินได้เช่นเดียวกับเจ้าของทั่วไป พวกเขาต้องไม่ทำให้ทรัพย์สินเสียหาย ซึ่งเป็นการรับรองสิทธิในการใช้ทรัพย์สินของพวกเขา อย่างไรก็ตาม มีกฎบางข้อที่ต้องปฏิบัติตาม คุณไม่สามารถเปลี่ยนแปลงโครงสร้างหลักของทรัพย์สินโดยไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของ

สิทธิการใช้ประโยชน์ (Usufruct) เป็นข้อตกลงทางกฎหมายที่ให้สิทธิแก่ผู้ถือครองในการควบคุมและได้รับผลประโยชน์บางส่วนจากทรัพย์สิน อย่างไรก็ตาม พวกเขาไม่ต้องรับผิดชอบในฐานะเจ้าของโดยสมบูรณ์ ข้อตกลงนี้ยังช่วยให้เจ้าของยังคงควบคุมทรัพย์สินของตนได้ ซึ่งเป็นแนวทางที่เป็นธรรมและเป็นประโยชน์ต่อทั้งสองฝ่าย

นอกจากสิทธิในการใช้ประโยชน์แล้ว ระบบกฎหมายของไทยยังรับรองสิทธิการเช่าและสิทธิในการครอบครองทรัพย์สินเป็นสิทธิในทรัพย์สินอีกด้วย ซึ่งแต่ละสิทธิก็มีนัยสำคัญและข้อควรพิจารณาเฉพาะของตนเอง

สัญญาเช่าในประเทศไทย (การเช่าสิทธิใช้ประโยชน์และการฉวยโอกาส: อันไหนดีกว่ากัน?)

สัญญาเช่าให้สิทธิ์แก่ผู้เช่าในการครอบครองและใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินเป็นระยะเวลาจำกัด โดยเกี่ยวข้องกับการทำข้อตกลง ซึ่งโดยปกติแล้วจะเป็นบ้านหรือธุรกิจ ผู้เช่าจ่ายค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าเพื่อแลกกับสิทธิ์ในการใช้ทรัพย์สินในประเทศไทย สัญญาเช่าไม่ได้ให้สิทธิ์ในการใช้และผลประโยชน์แก่ผู้เช่าเช่นเดียวกับผู้ถือสิทธิใช้ประโยชน์ เว้นแต่ว่าสัญญาจะระบุสิทธิ์เหล่านั้นไว้อย่างชัดเจน

แซป อิง ซิธ

ในเรื่องสิทธิในทรัพย์สิน สัญญาเช่าใช้ประโยชน์และสิทธิในการครอบครองทรัพย์สิน (Sap Ing Sith) เป็นทางเลือกที่ตอบสนองความต้องการและความชอบที่แตกต่างกัน การทำความเข้าใจเกี่ยวกับสัญญาเช่าใช้ประโยชน์และสิทธิในการครอบครองทรัพย์สินจะช่วยให้คุณเข้าใจการเป็นเจ้าของทรัพย์สินในประเทศไทยได้ดียิ่งขึ้น

ท้ายที่สุด การเลือกระหว่างสิทธิการใช้ประโยชน์ในสัญญาเช่าและสิทธิการถือครองกรรมสิทธิ์ร่วมนั้น ขึ้นอยู่กับเป้าหมายระยะยาวและแผนการเงินของคุณในประเทศไทย

เอสอุปิงสิทธ คือรูปแบบการเป็นเจ้าของแบบใหม่ในประเทศไทยบางคนอาจเรียกว่าเป็นการครอบครองแบบจำกัด แต่เราเชื่อว่ามันมากกว่านั้น มันอนุญาตให้บุคคลหนึ่งครอบครองและใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของบุคคลอื่นได้โดยไม่ต้องมีสิ่งอื่นใดมาเกี่ยวข้อง สิทธิ์นี้เกิดขึ้นจากสถานการณ์เฉพาะบางอย่าง คือเมื่อผู้ครอบครองได้พัฒนาและดูแลรักษาทรัพย์สินนั้นโดยสุจริต โดยไม่มีการคัดค้านจากเจ้าของที่แท้จริง

ใช่แล้ว ดูเหมือนจะดีกว่าสิทธิการใช้ประโยชน์หรือสัญญาเช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการรักษาทรัพย์สินในประเทศไทย สิทธิจะแข็งแกร่งกว่า แต่ก็มีค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนสูงกว่าและยุ่งยากกว่ามาก หน่วยงานที่ดินในประเทศไทยในปี 2024 ยังไม่ค่อยรู้จักวิธีการจดทะเบียนแบบนี้ดีนัก ดังนั้น การตัดสินใจเลือกระหว่างสิทธิการใช้ประโยชน์และสิทธิการจดทะเบียนในประเทศไทยจึงขึ้นอยู่กับคุณ

เมื่อพิจารณาทางเลือกต่างๆ โปรดจำไว้ว่าทั้งสิทธิการใช้ประโยชน์ในสัญญาเช่าและสิทธิการครอบครองที่ดิน (Sap Ing Sith) ล้วนมีผลทางกฎหมาย คุณควรพิจารณาสิ่งเหล่านี้อย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจ

อย่างไรก็ตาม การเช่าระยะยาวยังสามารถมอบสิทธิ์ความเป็นเจ้าของหรือสิทธิ์ในการขายได้ด้วย นั่นหมายความว่าคุณไม่จำเป็นต้องขอความยินยอมจากเจ้าของเพื่อขายส่วนที่เหลือของระยะเวลาเช่า หรือหากคุณต้องการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือใช้โครงสร้างเหล่านั้น เราเชื่อว่าการเช่าระยะยาวนั้นเหนือกว่าสัญญาเช่าทั่วไป เพราะคุณเป็นเจ้าของอย่างแท้จริง อย่างไรก็ตาม โปรดจำไว้ว่าระยะเวลาเช่านั้นจำกัดสูงสุดเพียง 30 ปี

เราคิดว่าเราสามารถต่ออายุข้อตกลงเหล่านี้ได้ เหมือนกับสัญญาเช่า ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์ (Sap Ing Sith) ที่กรมที่ดินอยู่ที่ 20,000 บาท ซึ่งโดยปกติแล้วจะถูกกว่าสัญญาเช่าที่คิดค่าธรรมเนียม 1.1% ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาสัญญา สิทธินี้เพิ่งได้รับการนำมาใช้ในประเทศไทยเมื่อปี 2562 และยังไม่ค่อยมีการใช้กันมากนัก ดังนั้น การทำความเข้าใจสิทธิการใช้ประโยชน์ในสัญญาเช่าและสิทธิการใช้ประโยชน์ (Sap Ing Sith) จึงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับการตัดสินใจด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุด

การพิจารณาทางเลือกด้านสิทธิในทรัพย์สินที่หลากหลายในประเทศไทยเป็นสิ่งสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับชาวต่างชาติ ไม่ว่าคุณจะเลือกทำสัญญาเช่า สิทธิในการใช้ประโยชน์ หรือสัญญาจำนองในประเทศไทย ก็ล้วนมีผลกระทบทางกฎหมายอย่างมาก คุณต้องคิดถึงการลงทุน อายุ และเป้าหมายทั้งในระยะสั้นและระยะยาว ไม่ว่าคุณจะตัดสินใจทำสัญญาเช่า สิทธิในการใช้ประโยชน์ หรือสัญญาจำนอง ก็เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องเข้าใจกฎหมาย การขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญเป็นกุญแจสำคัญเพื่อให้แน่ใจว่าคุณปฏิบัติตามกฎหมายและปกป้องสิทธิของคุณ

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสิทธิการใช้ประโยชน์ สัญญาเช่า และสิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทย

• กรมที่ดินแห่งประเทศไทย