ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
(คำแปลภาษาอังกฤษอย่างไม่เป็นทางการของพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิของประเทศไทย)
สารบัญ
พระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวมหาวชิราลงกรณ์ บดินทรเดบายาวรางกูร ทรงพระราชทานพระบรมราชานุญาตประกาศว่า:
ในขณะที่เห็นว่าเหมาะสมที่จะมีกฎหมายเกี่ยวกับเรื่องนี้ ทรัพยอิงสิทธิ,
พระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวทรงพระราชทานพระบรมราชานุญาตให้มีการประกาศใช้พระราชบัญญัตินี้ โดยได้รับคำแนะนำและความยินยอมจากสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ซึ่งทำหน้าที่ในฐานะรัฐสภา ดังต่อไปนี้:
ให้ไว้ ณ วันที่ 26 เมษายน พ.ศ. 2562 (2019) ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ตอนที่ 56 ก หน้า 97 วันที่ 30 เมษายน 2019.
มาตรา 1 ชื่อพระราชบัญญัติ
พระราชบัญญัตินี้จะเรียกว่า “พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2562 (2019)”
มาตรา 2 วันใช้บังคับพระราชบัญญัติ
พระราชบัญญัตินี้จะมีผลใช้บังคับหลังจาก 180 วันนับจากวันที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา
มาตรา 3 คำจำกัดความของคำศัพท์สำคัญ
ในพระราชบัญญัตินี้:
- “ทรัพยอิงสิทธิ” หมายถึง สิทธิในทรัพย์สินที่เกิดขึ้นจากสิทธิในการใช้อสังหาริมทรัพย์ตามที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัตินี้
- “อสังหาริมทรัพย์” หมายความว่า ที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ที่ดินที่มีโฉนดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และห้องชุดตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด.
- “พนักงานเจ้าหน้าที่” หมายความว่า พนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด.
มาตรา 4 การยื่นคำขอจัดตั้งทรัพยอิงสิทธิ
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ใดที่ประสงค์จะก่อตั้งทรัพยอิงสิทธิ จะต้องยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ พร้อมด้วยโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด แล้วแต่กรณี
- ทรัพยอิงสิทธิอาจมีได้เป็นระยะเวลาไม่เกินสามสิบ (30) ปี
- ไม่อนุญาตให้ก่อตั้งทรัพยอิงสิทธิเฉพาะในส่วนใดส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ตามที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
- หากอสังหาริมทรัพย์นั้นติด จำนอง, ใช้เป็นหลักประกันตามพระราชบัญญัติหลักประกันทางธุรกิจ หรือมีสิทธิอื่นใดที่จดทะเบียนไว้ ทรัพยอิงสิทธิจะก่อตั้งได้เฉพาะเมื่อได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้รับจำนอง ผู้รับหลักประกัน หรือผู้ทรงสิทธิอื่น แล้วแต่กรณี.
มาตรา 5 การจดทะเบียนและการออกหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิ
เมื่อได้รับคำขอก่อตั้งทรัพยอิงสิทธิตามมาตรา 4 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนการก่อตั้งทรัพยอิงสิทธิในโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด แล้วแต่กรณี และออกหนังสือรับรองการจดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิ
หนังสือรับรองการจดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิให้ทำเป็นสองฉบับ ฉบับหนึ่งมอบให้แก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ และอีกฉบับหนึ่งเก็บไว้ที่สำนักงานของพนักงานเจ้าหน้าที่
มาตรา 6 ระเบียบว่าด้วยขั้นตอนเกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิ
การยื่นคำขอก่อตั้งทรัพยอิงสิทธิตามมาตรา 4 การจดทะเบียนและการออกหนังสือรับรองตามมาตรา 5 การยกเลิกทรัพยอิงสิทธิตามมาตรา 14 และการเพิกถอนหนังสือรับรอง จะต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง
มาตรา 7 การออกใบรับรองทรัพยอิงสิทธิสูญหายหรือชำรุด
ในกรณีที่หนังสือรับรองการจดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิสูญหายหรือชำรุดในสาระสำคัญ ผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิอาจขอใบแทนหนังสือรับรองได้ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง
เมื่อมีการออกใบรับรองฉบับใหม่ให้แล้ว ใบรับรองฉบับเดิมจะถือว่าถูกเพิกถอน
มาตรา 8 ความไม่อาจแบ่งแยกได้ของทรัพยอิงสิทธิ และแปลงที่ดิน
สิทธิในที่ดินแบบทรัพยอิงสิทธินั้นไม่อาจแบ่งแยกได้ ที่ดินซึ่งมีสิทธิในที่ดินแบบทรัพยอิงสิทธิอยู่แล้วนั้น จะไม่สามารถแบ่งออกเป็นหลายแปลงหรือรวมเข้ากับที่ดินแปลงอื่นใดได้
มาตรา 9 ข้อจำกัดในการก่อตั้งสิทธิเพิ่มเติมเหนือทรัพย์สิน
เมื่อมีการก่อตั้งทรัพยอิงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ใดแล้ว เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะก่อตั้งทรัพยสิทธิอื่นใดในอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิ
บทบัญญัติในวรรคแรกจะไม่กระทบต่อสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่บุคคลอื่น หรือในการใช้ทรัพย์สินนั้นเป็นหลักประกันหนี้สินโดยการจำนองหรือภายใต้กฎหมายว่าด้วยหลักประกันทางธุรกิจ
มาตรา 10 สิทธิและการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ของผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิ
ผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิย่อมมีสิทธิใช้และได้รับประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้งทรัพยอิงสิทธิตามพระราชบัญญัตินี้ และตามที่ระบุไว้ในหนังสือรับรองการจดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิ
การใช้งานดังกล่าวต้องเป็นไปตามกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องด้วย
มาตรา 11 หน้าที่และข้อจำกัดของผู้ทรงสิทธิทรัพยอิงสิทธิ
ผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิจะมีสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดในอสังหาริมทรัพย์นั้นเสมือนเป็นเจ้าของ ยกเว้นในกรณีต่อไปนี้:
- สิทธิในการเรียกร้องคืน (สิทธิในการเรียกคืนทรัพย์สินจากผู้ครอบครองโดยมิชอบ) และ
- สิทธิในการป้องกันการแทรกแซงโดยมิชอบด้วยกฎหมายจากผู้อื่น
สิทธิเหล่านี้จะยังคงเป็นของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิต้องแจ้งให้เจ้าของทราบถึงเหตุการณ์ดังกล่าวโดยทันที
อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างใดๆ ที่ผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิดัดแปลง ขยาย หรือก่อสร้างบนอสังหาริมทรัพย์นั้น จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินเมื่อทรัพยอิงสิทธิสิ้นสุดลง เว้นแต่จะมีการตกลงกันเป็นอย่างอื่นระหว่างทั้งสองฝ่าย
บทบัญญัติในวรรคก่อนหน้าจะไม่ใช้บังคับกับห้องชุดคอนโดมิเนียมที่อยู่ภายใต้บังคับของพระราชบัญญัติอาคารชุด
มาตรา 12 การโอน การจำนอง และการตกทอดทางมรดกแห่งทรัพยอิงสิทธิ
ทรัพยอิงสิทธิอาจโอนให้แก่ผู้อื่น หรือใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.
ทรัพยอิงสิทธิย่อมตกทอดทางมรดกได้
นิติกรรมใดๆ ที่เกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อจดทะเบียนแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทราบโดยทันทีตามประเภทของธุรกรรมและขั้นตอนที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง
มาตรา 13 การคุ้มครองบุคคลภายนอกผู้กระทำการโดยสุจริต
ในกรณีที่มีการโอนทรัพยอิงสิทธิ และเกิดการผิดสัญญาขึ้นระหว่างผู้โอนและผู้รับโอน ส่งผลให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญา การบอกเลิกดังกล่าวจะไม่กระทบต่อสิทธิของบุคคลภายนอกซึ่ง:
- ได้กระทำการ โดยสุจริต,
- ได้จ่ายค่าตอบแทนแล้ว และ
- ได้จดทะเบียนสิทธิ์อย่างถูกต้องและด้วยความสุจริตแล้ว
มาตรา 14 การยกเลิกทรัพยอิงสิทธิโดยเจ้าของทรัพย์สิน
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิด้วย อาจยกเลิกทรัพยอิงสิทธิก่อนครบกำหนดได้ เว้นแต่การยกเลิกดังกล่าวจะกระทบต่อสิทธิของบุคคลภายนอกซึ่ง:
- ได้กระทำการด้วยความสุจริตใจ
- ได้จ่ายค่าตอบแทนแล้ว และ
- ได้จดทะเบียนสิทธิ์อย่างถูกต้องและด้วยความสุจริตแล้ว
มาตรา 15 การคืนทรัพย์สินเมื่อสิ้นสุดทรัพยอิงสิทธิ
เมื่อทรัพยอิงสิทธิสิ้นสุดลง ผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิจะต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่เจ้าของตามสภาพที่เป็นอยู่ในขณะนั้น เว้นแต่จะมีการตกลงเป็นอย่างอื่นระหว่างเจ้าของและผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิ
มาตรา 16 ค่าธรรมเนียม ค่าใช้จ่าย และการจัดสรรรายได้
การออกหนังสือรับรองการจดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิ การจดทะเบียนนิติกรรม หรือการดำเนินการอื่นใดที่เกี่ยวข้องกับทรัพยอิงสิทธิ จะต้องเสียค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายตามที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง อย่างไรก็ตาม ค่าธรรมเนียมดังกล่าวจะต้องไม่เกินอัตราที่ระบุไว้ในตารางแนบท้ายพระราชบัญญัตินี้
มาตรา 16 (ต่อ)
กรมที่ดินจะหักค่าธรรมเนียมที่เก็บได้ 5% เป็นค่าใช้จ่ายในการบริหาร
ค่าธรรมเนียมที่เหลือหลังจากหักค่าใช้จ่ายในการบริหารแล้ว จะถูกจัดสรรเป็นรายได้ให้แก่หน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่น ได้แก่ เทศบาล ตำบล กรุงเทพมหานคร นครพัทยา หรือหน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่นอื่น ๆ ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมาย ตามที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์
มาตรา 17 อำนาจของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยและการออกข้อบังคับ
รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยมีหน้าที่รับผิดชอบในการบังคับใช้พระราชบัญญัตินี้ และมีอำนาจในการออกกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายซึ่งไม่เกินอัตราที่แนบมากับพระราชบัญญัตินี้ กฎกระทรวงดังกล่าวอาจกำหนดเรื่องอื่นๆ ดังต่อไปนี้ด้วย:
- การยกเว้นค่าธรรมเนียม และ
- เรื่องอื่นๆ ที่จำเป็นสำหรับการดำเนินการตามพระราชบัญญัตินี้
กฎกระทรวงดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้เมื่อได้รับการประกาศในราชกิจจานุเบกษา
ประกาศใช้โดยพระราชโองการ:
พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา
นายกรัฐมนตรี
ตารางค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย (อัตราสูงสุด)
อัตราเหล่านี้เป็นอัตราสูงสุดที่แนบท้ายพระราชบัญญัติ มาตรา 16 ให้กฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บจริงได้เท่ากับหรือต่ำกว่าอัตราดังกล่าว ดังนั้นควรตรวจสอบกฎกระทรวงฉบับปัจจุบันที่สำนักงานที่ดิน.
- การจดทะเบียนก่อตั้งทรัพยอิงสิทธิ: 20,000 บาทต่อครั้ง
- การออกหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิหรือใบแทน: 10,000 บาทต่อฉบับ
- การจดทะเบียนการโอน: 2% ของมูลค่าที่ผู้ยื่นคำขอระบุ หรือ 1,000 บาทต่อครั้งหากไม่มีมูลค่า
- การจดทะเบียนจำนอง: 1% ของจำนวนเงินที่ประกัน
- การจดทะเบียนการยกเลิก: 20,000 บาทต่อครั้ง
- รายการอื่น ๆ: คำขอ 200 บาท; การคัดสำเนา หน้าละ 200 บาท; การรับรองสำเนา การตรวจดูทะเบียน การอายัด และการค้นหาหลักฐาน อย่างละ 200 บาท; การมอบอำนาจ เรื่องละ 500 บาท; การคัดสำเนาจากสื่ออิเล็กทรอนิกส์ แผ่นละ 500 บาท; การประกาศ 200 บาท
- ค่าใช้จ่าย: ค่าป่วยการผู้ปิดประกาศ คนละ 200 บาท และพยาน คนละ 200 บาท
มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 27 กันยายน 2026. คำแปลฉบับนี้ได้รับการตรวจสอบรายมาตรา และเพิ่มบัญชีอัตราค่าธรรมเนียม โดยเทียบกับตัวบทภาษาไทยของพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ที่เผยแพร่โดยสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา คำแปลนี้ยังคงเป็นคำแปลที่ไม่เป็นทางการ โดยให้ถือตัวบทภาษาไทยเป็นหลัก.
ลิงก์เพิ่มเติม:
- บทความของเราเกี่ยวกับ ทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทย
- ความแตกต่างระหว่าง สัญญาเช่า สิทธิเก็บกิน และทรัพยอิงสิทธิ
คำถามที่พบบ่อย
พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2562 (2019) คืออะไร?
กฎหมายนี้ได้สร้างสิทธิในทรัพย์สินระยะยาวรูปแบบใหม่ในประเทศไทย ซึ่งอนุญาตให้มีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ได้นานถึง 30 ปี โดยสามารถโอนและใช้เป็นหลักประกันได้.
ทรัพยอิงสิทธิแตกต่างจากสัญญาเช่าทั่วไปอย่างไร?
แตกต่างจากสัญญาเช่าทั่วไป ทรัพยอิงสิทธิสามารถโอนได้อย่างอิสระ สืบทอดได้ภายในระยะเวลาของสิทธิ และสามารถจำนองได้ ทำให้มีความยืดหยุ่นมากกว่า.
ชาวต่างชาติสามารถใช้ทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทยได้หรือไม่?
ใช่แล้ว โครงการนี้เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติได้รับสิทธิ์ในทรัพย์สินระยะยาวที่สามารถโอนได้ โดยไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดิน.
ทรัพยอิงสิทธิมีอายุนานแค่ไหน?
สามารถออกใบอนุญาตได้นานสูงสุด 30 ปี และจะจดทะเบียนกับที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน.
ทรัพยอิงสิทธิมีการใช้กันอย่างแพร่หลายในประเทศไทยหรือไม่?
ระเบียบนี้ค่อนข้างใหม่และยังอยู่ในช่วงการนำมาใช้ ดังนั้นจึงแนะนำให้ขอคำปรึกษาด้านกฎหมาย เนื่องจากแนวทางปฏิบัติของสำนักงานที่ดินยังคงพัฒนาต่อไป.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.