พระราชบัญญัติ Sap-Ing-Sith พ.ศ. 2562 (2019)

Last updated on มิถุนายน 8, 2026

(คำแปลภาษาอังกฤษอย่างไม่เป็นทางการของพระราชบัญญัติคุ้มครองสิทธิของประเทศไทย)

พระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวมหาวชิราลงกรณ์ บดินทรเดบายาวรางกูร ทรงพระราชทานพระบรมราชานุญาตประกาศว่า:

ในขณะที่เห็นว่าเหมาะสมที่จะมีกฎหมายเกี่ยวกับเรื่องนี้ แซป-อิง-ซิธ,

พระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวทรงพระราชทานพระบรมราชานุญาตให้มีการประกาศใช้พระราชบัญญัตินี้ โดยได้รับคำแนะนำและความยินยอมจากสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ซึ่งทำหน้าที่ในฐานะรัฐสภา ดังต่อไปนี้:

พระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวมหาวชิราลงกรณ์ บดินทรเดบายาวรางกูร ทรงมีพระราชดำรัสว่า:

เนื่องจากเห็นสมควรที่จะออกกฎหมายเกี่ยวกับสัปอิงสิทธ์ พระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวทรงพระกรุณาโปรดเกล้าฯ ประกาศใช้พระราชบัญญัตินี้ โดยได้รับคำแนะนำและความเห็นชอบจากสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ซึ่งทำหน้าที่เป็นสภาแห่งชาติ ดังต่อไปนี้:

มาตรา 1 – ชื่อของพระราชบัญญัติ

พระราชบัญญัตินี้จะเรียกว่า “พระราชบัญญัติ Sap-Ing-Sith พ.ศ. 2562 (2019)”

มาตรา 2 – วันที่กฎหมายมีผลบังคับใช้

พระราชบัญญัตินี้จะมีผลใช้บังคับหลังจาก 180 วันนับจากวันที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา

ส่วนที่ 3 – คำจำกัดความของคำศัพท์สำคัญ

ในพระราชบัญญัตินี้:

• “สิทธิในทรัพย์สิน” หมายถึง สิทธิในทรัพย์สินที่เกิดขึ้นจากสิทธิในการใช้ทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ตามที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัตินี้
• “อสังหาริมทรัพย์” หมายถึง ที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่มีโฉนด และห้องชุดคอนโดมิเนียมตามพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม
• “เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ” หมายถึง เจ้าหน้าที่ภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน และเจ้าหน้าที่ภายใต้พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม

ส่วนที่ 4 – การยื่นคำขอจัดตั้งสิทธิ์ Sap-Ing-Sith

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ใดที่ประสงค์จะจัดตั้งสิทธิ Sap-Ing-Sith จะต้องยื่นคำขอต่อเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ พร้อมด้วยโฉนดที่ดินหรือใบรับรองกรรมสิทธิ์ห้องชุด แล้วแต่กรณี

• สิทธิ์ Sap-Ing-Sith อาจได้รับอนุญาตเป็นระยะเวลาไม่เกินสามสิบ (30) ปี
• ไม่อนุญาตให้จัดตั้งสิทธิ Sap-Ing-Sith เฉพาะในส่วนใดส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ตามที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดินหรือใบรับรองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมเท่านั้น
• หากอสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่ภายใต้การจำนอง ใช้เป็นหลักประกันตามพระราชบัญญัติหลักประกันทางธุรกิจ หรือถูกจำกัดด้วยสิทธิจดทะเบียนอื่นใด การจัดตั้ง Sap-Ing-Sith จะทำได้ก็ต่อเมื่อได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้รับจำนอง ผู้ถือหลักประกัน หรือผู้ถือสิทธิอื่นใด แล้วแต่กรณี

ส่วนที่ 5 – การลงทะเบียนและการออกใบรับรอง Sap-Ing-Sith

เมื่อได้รับคำขอจัดตั้งสิทธิสัมปทานตามมาตรา 4 แล้ว เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะต้องจดทะเบียนจัดตั้งสิทธิดังกล่าวในโฉนดที่ดินหรือใบรับรองกรรมสิทธิ์ร่วม แล้วแต่กรณี และออกใบรับรองสิทธิสัมปทานให้

ใบรับรองการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์จะต้องจัดทำเป็นสองฉบับ ฉบับหนึ่งมอบให้แก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ และอีกฉบับเก็บไว้ที่สำนักงานของเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ

ส่วนที่ 6 – ข้อบังคับที่ควบคุมขั้นตอนการทำงานของ Sap-Ing-Sith

การยื่นคำขอจัดตั้ง Sap-Ing-Sith ตามมาตรา 4 การจดทะเบียนและออกใบอนุญาตตามมาตรา 5 การยกเลิกสิทธิ Sap-Ing-Sith ตามมาตรา 14 และการเพิกถอนใบอนุญาต จะต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในระเบียบกระทรวง

ส่วนที่ 7 – การขอใบรับรอง Sap-Ing-Sith ฉบับใหม่แทนฉบับที่สูญหายหรือชำรุด

ในกรณีที่ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความสูญหายหรือชำรุดเสียหาย ผู้ถือสิทธิ์สามารถขอใบอนุญาตฉบับใหม่ได้ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในระเบียบกระทรวง

เมื่อมีการออกใบรับรองฉบับใหม่ให้แล้ว ใบรับรองฉบับเดิมจะถือว่าถูกเพิกถอน

มาตรา 8 – สิทธิในที่ดินและแปลงที่ดินไม่สามารถแบ่งแยกได้

สิทธิในที่ดินแบบสัปอิงสิทธ์นั้นไม่อาจแบ่งแยกได้ ที่ดินซึ่งมีสิทธิในที่ดินแบบสัปอิงสิทธ์อยู่แล้วนั้น จะไม่สามารถแบ่งออกเป็นหลายแปลงหรือรวมเข้ากับที่ดินแปลงอื่นใดได้

มาตรา 9 – ข้อจำกัดในการสร้างสิทธิเพิ่มเติมเหนือทรัพย์สิน

เมื่อมีการจัดตั้งสิทธิ Sap-Ing-Sith บนอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ แล้ว เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะไม่สามารถจัดตั้งสิทธิในทรัพย์สินอื่นใดเหนือทรัพย์สินนั้นได้อีก เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ถือสิทธิ Sap-Ing-Sith

บทบัญญัติในวรรคแรกจะไม่กระทบต่อสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่บุคคลอื่น หรือในการใช้ทรัพย์สินนั้นเป็นหลักประกันหนี้สินโดยการจำนองหรือภายใต้กฎหมายว่าด้วยหลักประกันทางธุรกิจ

มาตรา 10 – สิทธิและการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ของผู้ถือ Sap-Ing-Sith

ผู้ถือสิทธิ์ในสัมปทานที่ดิน (Sap-Ing-Sith) ย่อมมีสิทธิ์ใช้และได้รับผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่สัมปทานที่ดินตั้งอยู่ตามพระราชบัญญัตินี้ และตามที่ระบุไว้ในใบรับรองสัมปทานที่ดิน

การใช้งานดังกล่าวต้องเป็นไปตามกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องด้วย

มาตรา 11 – หน้าที่และข้อจำกัดของผู้ถือใบอนุญาต Sap-Ing-Sith

ผู้ถือสิทธิในที่ดินแบบ Sap-Ing-Sith จะมีสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดในอสังหาริมทรัพย์นั้นเช่นเดียวกับเจ้าของ ยกเว้นในกรณีต่อไปนี้:

• สิทธิในการเรียกร้องคืน (สิทธิในการเรียกคืนทรัพย์สินจากผู้ครอบครองโดยมิชอบ) และ
• สิทธิในการป้องกันการแทรกแซงโดยมิชอบด้วยกฎหมายจากผู้อื่น

สิทธิ์เหล่านี้จะยังคงเป็นของผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ผู้ถือครอง Sap-Ing-Sith ต้องแจ้งให้เจ้าของทราบถึงเหตุการณ์ดังกล่าวโดยทันที

อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างใดๆ ที่ผู้ถือสิทธิ์ Sap-Ing-Sith ดัดแปลง ขยาย หรือก่อสร้างบนที่ดินนั้น จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินเมื่อสิทธิ์ Sap-Ing-Sith สิ้นสุดลง เว้นแต่จะมีการตกลงกันเป็นอย่างอื่นระหว่างทั้งสองฝ่าย

บทบัญญัติในวรรคก่อนหน้าจะไม่ใช้บังคับกับห้องชุดคอนโดมิเนียมที่อยู่ภายใต้บังคับของพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม

มาตรา 12 – การโอน การจำนอง และการสืบทอดสิทธิของ Sap-Ing-Sith

สิทธิในทรัพย์สิน (Sap-Ing-Sith) สามารถโอนให้ผู้อื่นหรือใช้เป็นหลักประกันหนี้สินโดยวิธีการจำนองได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

สิทธิ์ของ Sap-Ing-Sith สามารถสืบทอดได้

การกระทำทางกฎหมายใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับการจำนองที่ดินต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ เมื่อจดทะเบียนแล้ว เจ้าหน้าที่จะแจ้งให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทราบโดยทันทีตามประเภทของธุรกรรมและขั้นตอนที่กำหนดไว้ในระเบียบกระทรวง

มาตรา 13 – การคุ้มครองบุคคลที่สามที่กระทำการโดยสุจริต

ในกรณีที่สิทธิ์ใน Sap-Ing-Sith ถูกโอน และเกิดการผิดสัญญาขึ้นระหว่างผู้โอนและผู้รับโอน ส่งผลให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญา การบอกเลิกดังกล่าวจะไม่กระทบต่อสิทธิ์ของบุคคลที่สามซึ่ง:

• ได้กระทำการด้วยความสุจริตใจ
• ได้จ่ายค่าตอบแทนแล้ว และ
• ได้จดทะเบียนสิทธิ์อย่างถูกต้องและด้วยความสุจริตแล้ว

มาตรา 14 – การยกเลิกสัญญา Sap-Ing-Sith โดยเจ้าของทรัพย์สิน

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นผู้ถือสิทธิ์ในสัญญาจำนอง (Sap-Ing-Sith) สามารถยกเลิกสัญญาจำนองก่อนหมดอายุได้ เว้นแต่การยกเลิกดังกล่าวจะกระทบต่อสิทธิ์ของบุคคลที่สามซึ่ง:

• ได้กระทำการด้วยความสุจริตใจ
• ได้จ่ายค่าตอบแทนแล้ว และ
• ได้จดทะเบียนสิทธิ์อย่างถูกต้องและด้วยความสุจริตแล้ว

มาตรา 15 – การคืนทรัพย์สินเมื่อสิทธิ Sap-Ing-Sith สิ้นสุดลง

เมื่อสิทธิในการครอบครองสิ้นสุดลง ผู้ถือสิทธิจะต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่เจ้าของในสภาพเดิม เว้นแต่จะมีการตกลงเป็นอย่างอื่นระหว่างเจ้าของและผู้ถือสิทธิ

มาตรา 16 – ค่าธรรมเนียม ค่าใช้จ่าย และการจัดสรรรายได้

การออกใบรับรอง Sap-Ing-Sith การจดทะเบียนนิติบุคคล หรือการดำเนินการอื่นใดที่เกี่ยวข้องกับ Sap-Ing-Sith จะต้องเสียค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายตามที่กำหนดไว้ในระเบียบกระทรวง อย่างไรก็ตาม ค่าธรรมเนียมดังกล่าวจะต้องไม่เกินอัตราที่ระบุไว้ในตารางแนบท้ายพระราชบัญญัตินี้

มาตรา 16 (ต่อ)

กรมที่ดินจะหักค่าธรรมเนียมที่เก็บได้ 5% เป็นค่าใช้จ่ายในการบริหาร
ค่าธรรมเนียมที่เหลือหลังจากหักค่าใช้จ่ายในการบริหารแล้ว จะถูกจัดสรรเป็นรายได้ให้แก่หน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่น ได้แก่ เทศบาล ตำบล กรุงเทพมหานคร นครพัทยา หรือหน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่นอื่น ๆ ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมาย ตามที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์

มาตรา 17 – อำนาจของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยและการออกระเบียบข้อบังคับ

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยมีหน้าที่รับผิดชอบในการบังคับใช้พระราชบัญญัตินี้ และมีอำนาจในการออกระเบียบกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายซึ่งไม่เกินอัตราที่แนบมากับพระราชบัญญัตินี้ ระเบียบกระทรวงดังกล่าวอาจกำหนดเรื่องอื่นๆ ดังต่อไปนี้ด้วย:

• การยกเว้นค่าธรรมเนียม และ
• เรื่องอื่นๆ ที่จำเป็นสำหรับการดำเนินการตามพระราชบัญญัตินี้

ระเบียบกระทรวงดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้เมื่อได้รับการประกาศในราชกิจจานุเบกษา

ประกาศใช้โดยพระราชโองการ:
พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา
นายกรัฐมนตรี

ลิงก์เพิ่มเติม:

• บทความของเราเกี่ยวกับ สัพอิงสิทธ์ในประเทศไทย
• ความแตกต่างระหว่าง สัญญาเช่า สิทธิในการใช้ประโยชน์ และน้ำเลี้ยง อิง สิธ

คำถามที่พบบ่อย