ความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: คู่มือทางกฎหมายฉบับสมบูรณ์สำหรับชาวต่างชาติ

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 24 ตุลาคม 2569

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยดึงดูดผู้ซื้อชาวต่างชาติหลายพันคนในแต่ละปี ด้วยวิถีชีวิตแบบเขตร้อน ราคาที่จับต้องได้ และคอนโดมิเนียมระดับโลก แต่เบื้องหลังความฝันนั้นคือสภาพแวดล้อมทางกฎหมายที่เต็มไปด้วยความเสี่ยง รวมถึงความเสี่ยงที่สำคัญ ความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย, ซึ่งอาจทำให้คุณสูญเสียเงินลงทุนทั้งหมดของคุณ ตั้งแต่การกวาดล้างบริษัท นอมินี ไปจนถึงโฉนดที่ดินปลอม การทำความเข้าใจความเสี่ยงเหล่านี้ก่อนที่คุณจะลงนามในเอกสารใดๆ จึงไม่ใช่ทางเลือก แต่เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง.

กรอบกฎหมาย: ชาวต่างชาติสามารถและไม่สามารถถือครองอะไรได้บ้าง

ก่อนที่จะพิจารณาความเสี่ยงเฉพาะเจาะจง จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องเข้าใจขอบเขตทางกฎหมายที่ใช้บังคับกับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติในประเทศไทย จุดเริ่มต้นคือ พระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (ค.ศ. 1954), ซึ่งประกอบด้วยข้อจำกัดพื้นฐานที่กำหนดรูปแบบการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติทุกรายการในประเทศนี้.

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86: ชาวต่างชาติถูกห้ามไม่ให้เป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย ยกเว้นในกรณีพิเศษที่จำกัดมาก (เช่น การรับมรดกตามมาตรา 93 หรือข้อยกเว้นด้านการลงทุนตามมาตรา 96 ทวิ ซึ่งกำหนดให้ต้องลงทุนขั้นต่ำ 40 ล้านบาท สำหรับที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่).

ภายใต้ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (ค.ศ. 1979), ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของหน่วยคอนโดมิเนียมแบบเต็มสิทธิ์ได้ แต่เฉพาะในกรณีที่สัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติในอาคารนั้นรวมกันไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมของทุกหน่วยในอาคาร (มาตรา 19 ทวิ) นี่คือรูปแบบเดียวที่ตรงไปตรงมาของการถือครองกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์แบบสมบูรณ์ที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่สามารถทำได้.

​ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (CCC) มีกลไกทางกฎหมายเพิ่มเติมสำหรับชาวต่างชาติในการใช้และครอบครองที่ดินโดยไม่ต้องเป็นเจ้าของ มาตรา 537-571 ควบคุมสัญญาเช่า (สูงสุด 30 ปี) ในขณะที่มาตรา 1410-1416 กำหนด สิทธิเหนือพื้นดิน, ซึ่งอนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น มาตรา 1417 ครอบคลุมถึง สัญญาสิทธิเก็บกิน, ซึ่งให้สิทธิในการครอบครอง ใช้ และถือเอาประโยชน์จากทรัพย์สินของผู้อื่น.

การทำความเข้าใจข้อจำกัดเหล่านี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง เพราะความเสี่ยงหลายประการที่ตามมานั้นเกิดจากชาวต่างชาติพยายามหลีกเลี่ยงข้อจำกัดเหล่านั้นโดยใช้โครงสร้างที่ทางการไทยมองว่าผิดกฎหมายมากขึ้นเรื่อยๆ.

ความเสี่ยง #1: กับดักบริษัทนอมินี

ความเสี่ยงทางกฎหมายที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติในประเทศไทยคือการใช้ โครงสร้างนอมินี เพื่อเลี่ยงข้อจำกัดการถือครองที่ดิน โดยทั่วไปมักเกี่ยวข้องกับการตั้งบริษัทไทย บริษัทจำกัด ที่ซึ่งคนไทยถือหุ้นส่วนใหญ่ในทางเอกสาร ในขณะที่ชาวต่างชาติเป็นผู้ควบคุมบริษัทและควบคุมที่ดินผ่านบริษัทนั้น.

คำเตือนสำคัญ: การใช้นอมินีชาวไทยถือครองที่ดินแทนชาวต่างชาติเป็นการละเมิด ประมวลกฎหมายที่ดิน พระราชบัญญัติ และ พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 (ค.ศ. 1999). ในปี 2024-2025 รัฐบาลไทยได้เพิ่มความเข้มงวดในการปราบปรามการถือหุ้นแทน (นอมินี) โดยกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) และสำนักงานที่ดินจังหวัดได้เร่งตรวจสอบบริษัทไทยที่มีชาวต่างชาติควบคุมอย่างจริงจัง.

The penalties are real. A Thai who acquires land as a foreigner’s agent, and the foreigner who acquires it, face up to two years in prison or a fine of up to THB 20,000, or both (Land Code sections 111 and 113), and the Director-General can order the land sold (sections 94 and 96). Where the company also operates a business reserved to Thais, the Foreign Business Act adds up to three years in prison or a fine of THB 100,000 to 1 million (section 36), and the court orders the Thai nominee to stop holding the shares or supporting the business, with a daily fine of THB 10,000 to 50,000 for non-compliance. Deportation and blacklisting from re-entering Thailand are also possible.

การบังคับใช้กฎหมายล่าสุดในภูเก็ต เกาะสมุย และหัวหิน ได้มุ่งเป้าไปที่บริษัทที่ชาวต่างชาติควบคุมหลายร้อยแห่ง ปัจจุบันกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) ใช้การวิเคราะห์ข้อมูลเพื่อตรวจสอบบริษัทที่ผู้ถือหุ้นชาวไทยมีลักษณะคล้ายนอมินี เช่น มีรายได้น้อยมาก ถือหุ้นในบริษัทถือครองอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง หรือกรณีที่กรรมการชาวต่างชาติมีอำนาจลงนามแต่เพียงผู้เดียว.

สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการดำเนินการของทางการไทยในกรณีเหล่านี้ โปรดดูบทวิเคราะห์โดยละเอียดของเรา: การปราบปรามนอมินีในประเทศไทยเมื่อเร็วๆ นี้.

ความเสี่ยง #2: การฉ้อโกงเอกสารสิทธิ์ในที่ดินและเอกสารสิทธิ์ในที่ดินที่ไม่มั่นคง

เอกสารสิทธิ์ที่ดินของไทยไม่ได้มีน้ำหนักทางกฎหมายเท่ากันทั้งหมด และความล้มเหลวในการทำความเข้าใจความแตกต่างอาจหมายถึงการสูญเสียการลงทุนของคุณไปทั้งหมด ประเทศไทยมีเอกสารสิทธิ์เกี่ยวกับที่ดินหลายประเภท และมีเพียงประเภทเดียวเท่านั้น คือ โฉนด (น.ส. 4), ให้โฉนดที่ดินกรรมสิทธิ์แท้จริงพร้อมเขตแดนที่รังวัดด้วย GPS.

ประเภทชื่อเรื่อง	สถานะทางกฎหมาย	ระดับความเสี่ยง	สามารถจำนองได้หรือไม่?
โฉนด (น.ส. 4)	กรรมสิทธิ์ที่ดินสมบูรณ์ ปักหมุดด้วยระบบ GPS	ต่ำสุด	ใช่
น.ส. 3 ก.	ยืนยันสิทธิ์ในการครอบครอง ผ่านการสำรวจแล้ว	ต่ำ-ปานกลาง	ใช่
น.ส. 3	สิทธิในการครอบครอง ขอบเขตโดยประมาณ	ปานกลาง	ใช่ (แบบจำกัด)
ส.ค. 1	เป็นเพียงใบแจ้งการครอบครองเท่านั้น ไม่ใช่กรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์	สูง	ไม่
ภ.บ.ท. 5	ใบเสร็จรับเงินค่าภาษี ไม่มีกรรมสิทธิ์ในความเป็นเจ้าของใดๆ ทั้งสิ้น	สูงมาก	ไม่

กลุ่มมิจฉาชีพมักหลอกลวงชาวต่างชาติโดยนำ ส.ค. 1 หรือ ภ.บ.ท. 5 เอกสารเสมือนว่าสื่อถึงการถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ทั้งที่ในความเป็นจริงไม่ได้เป็นเช่นนั้น แม้แต่กับโฉนดที่ดิน การฉ้อโกงก็ยังสามารถเกิดขึ้นได้ เอกสารสิทธิ์ที่ซ้ำซ้อนกันเคยถูกปลอมแปลงและนำไปใช้เพื่อขายที่ดินแปลงเดียวกันให้กับผู้ซื้อหลายราย.

การป้องกัน: ควรตรวจสอบโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่น (ไม่ใช่แค่เอกสารในมือผู้ขาย) ก่อนทำการซื้อขายทุกครั้ง ให้ทนายความของคุณทำการตรวจสอบกรรมสิทธิ์เพื่อยืนยันความเป็นเจ้าของ ตรวจสอบภาระผูกพัน และตรวจสอบว่าขอบเขตที่ดินตรงกับที่บันทึกไว้ สำหรับคำอธิบายโดยละเอียดเกี่ยวกับโฉนดที่ดินของไทย โปรดดูคู่มือของเรา: เอกสารสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย.

ความเสี่ยง #3: การฉ้อโกงของผู้พัฒนาโครงการและความเสียหายจากการซื้อโครงการก่อนสร้างเสร็จ

การซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบซื้อก่อนสร้าง (ก่อนการก่อสร้าง) ในประเทศไทยมีความเสี่ยงสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่นอกกรุงเทพฯ ซึ่งการกำกับดูแลด้านกฎระเบียบไม่เข้มงวดเท่าที่ควร ตัวอย่างกรณีการฉ้อโกงจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่พบบ่อย ได้แก่:

• โครงการที่ถูกทิ้งร้าง: ผู้พัฒนาโครงการเก็บเงินมัดจำและเงินผ่อนงวด แล้วหยุดการก่อสร้างเมื่อเงินหมด ผู้ซื้อจึงไม่มีทรัพย์สินเหลืออยู่และแทบไม่มีสิทธิ์เรียกร้องทางกฎหมายใดๆ ต่อบริษัทที่ล้มละลาย.
• การลดสเปค: ห้องชุดที่สร้างเสร็จแล้วนั้นแทบไม่เหมือนกับภาพตัวอย่างในโชว์รูมหรือเอกสารโฆษณาเลย คุณภาพการก่อสร้าง อุปกรณ์ตกแต่ง และสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางต่ำกว่าที่สัญญาไว้มาก.
• ปัญหาเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์: ผู้พัฒนาโครงการไม่มีกรรมสิทธิ์ที่ดินอย่างชัดเจน หรือโครงการก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง ทำให้ไม่สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินได้.
• การก่อสร้างแล้วเสร็จล่าช้า: โครงการต่างๆ ถูกส่งมอบล่าช้าไปหลายปีโดยไม่มีค่าปรับตามสัญญา และเงินทุนของผู้ซื้อก็ไม่ได้สร้างผลตอบแทนใดๆ ในขณะที่ค่าครองชีพเพิ่มสูงขึ้น.

กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคของไทยมีมาตรการเยียวยาอยู่บ้าง แต่การบังคับใช้เป็นไปอย่างล่าช้าและมีค่าใช้จ่ายสูง การคุ้มครองที่มีประสิทธิภาพที่สุดคือการดำเนินการอย่างละเอียดถี่ถ้วน การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ ก่อนที่จะจ่ายเงินใดๆ รวมถึงตรวจสอบประวัติผลงานของผู้พัฒนาโครงการ ยืนยันว่าใบอนุญาตการก่อสร้างและการอนุมัติ EIA (การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม) เรียบร้อยดี และให้ทนายความตรวจสอบสัญญาจะซื้อจะขาย.

ความเสี่ยง #4: ปัญหาเกี่ยวกับโควตาสำหรับชาวต่างชาติในโครงการคอนโดมิเนียม

แม้แต่รูปแบบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติที่ปลอดภัยที่สุดอย่างการซื้อคอนโดมิเนียม ก็ยังมีความเสี่ยงเฉพาะตัวที่ผู้ซื้อจำนวนมากมองข้าม.

โควตาสำหรับชาวต่างชาติ 49%

ตามมาตรา 19 ทวิ ของพระราชบัญญัติอาคารชุด สัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติในอาคารคอนโดมิเนียมใดก็ตาม ไม่สามารถเกิน 49% ของพื้นที่รวมของทุกหน่วยได้ หากอาคารดังกล่าวได้ถึงโควตาดังกล่าวแล้ว สำนักงานที่ดินจะปฏิเสธการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อชาวต่างชาติ ไม่ว่าคุณจะลงนามในสัญญาใดก็ตาม คุณอาจสูญเสียเงินมัดจำ หรือถูกบังคับให้จดทะเบียนหน่วยที่อยู่อาศัยในชื่อของชาวไทย ซึ่งอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงจากการใช้ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์แทน.

ข้อกำหนดเกี่ยวกับการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ

To register a condominium in a foreigner’s name, the buyer must show the price was brought into Thailand in foreign currency, or paid from a non-resident Baht account or a foreign-currency deposit account (Condominium Act section 19 ter(5)). The bank issues a แบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (FETF), ซึ่งสำนักงานที่ดินกำหนดไว้สำหรับการจดทะเบียน การใช้เงินทุนที่หาได้ในท้องถิ่น แม้ว่าจะเป็นรายได้จากประเทศไทยที่ได้มาอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ก็อาจขัดขวางการจดทะเบียนในชื่อของชาวต่างชาติได้.

ความเสี่ยงในการบริหารนิติบุคคล

เมื่อคุณเป็นเจ้าของคอนโด คุณจะต้องพึ่งพาผู้บริหารจัดการอาคาร (นิติบุคคล) ในเรื่องการบำรุงรักษา การบริหารกองทุนสำรอง และการบังคับใช้กฎระเบียบ อาคารที่บริหารจัดการไม่ดีอาจทำให้พื้นที่ส่วนกลางเสื่อมโทรมอย่างรวดเร็ว ค่าบำรุงรักษาเพิ่มสูงขึ้น และเกิดข้อพิพาทที่ทำลายมูลค่าทรัพย์สิน ชาวต่างชาติมีสิทธิออกเสียง แต่ก็อาจถูกลงคะแนนเสียงคัดค้านในการตัดสินใจเรื่องการบริหารจัดการที่สำคัญได้.

สำหรับภาพรวมทั้งหมดของกระบวนการซื้อคอนโด รวมถึงข้อควรระวังต่างๆ โปรดดูที่: การซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย.

ความเสี่ยง #5: ข้อควรระวังในสัญญาเช่า

ชาวต่างชาติจำนวนมากที่ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ มักเลือกทำสัญญาเช่าที่ดินแบบจดทะเบียน 30 ปี ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แม้ว่าการเช่าจะเป็นข้อตกลงที่ถูกต้องตามกฎหมายและพบได้ทั่วไป แต่ก็มีความเสี่ยงที่ผู้ซื้อต้องเข้าใจ.

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540: สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์สามารถจดทะเบียนได้สูงสุด 30 ปี หากเกิน 30 ปี กฎหมายจะลดระยะเวลาเช่าลงเหลือ 30 ปี.

ความเข้าใจผิดที่ใหญ่ที่สุดคือเงื่อนไขการต่อสัญญาแบบ “30+30+30” ตัวแทนหลายรายทำการตลาดสัญญาเช่าว่าเป็นสัญญา 90 ปี แต่ เงื่อนไขการต่อสัญญาที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าไม่สามารถบังคับใช้ได้กับบุคคลภายนอก. หากผู้ให้เช่าขายที่ดิน ถึงแก่ความตาย หรือเพียงแต่ปฏิเสธที่จะต่อสัญญา เจ้าของใหม่หรือทายาทไม่มีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องปฏิบัติตามข้อตกลงต่ออายุสัญญา คำมั่นว่าจะให้เช่าต่อไม่ผูกพันผู้ซื้อที่ดิน แต่อาจผูกพันทายาทของผู้ให้เช่าได้ เว้นแต่คุณจะทราบอยู่แล้วว่าผู้ให้เช่าถึงแก่ความตายในขณะที่คุณสนองรับคำมั่นนั้น (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1213/2517 และ 4872/2539) และในกรณีที่มีการตกลงต่ออายุไว้ตั้งแต่แรกเพื่อให้เกินกำหนด 30 ปี เช่น สัญญาเช่าแบบ 30+30+30 ที่ชำระค่าเช่าช่วงหลังไว้ล่วงหน้า ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าข้อตกลงดังกล่าวเป็นโมฆะทั้งหมด แม้แต่ในฐานะคำมั่นที่ผูกพันเป็นการส่วนตัวก็ไม่มีผล (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566).

ความเสี่ยงเพิ่มเติมในการเช่า ได้แก่ การที่เจ้าของที่ดินใช้ที่ดินที่เช่าเป็นหลักประกันเงินกู้ (ธนาคารอาจยึดทรัพย์) การเปลี่ยนแปลงผังเมืองที่ส่งผลกระทบต่อการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ได้รับอนุญาต และความไม่สามารถของผู้เช่าในการให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิ์โดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของที่ดิน.

สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงสร้างสัญญาเช่าและข้อจำกัดต่างๆ โปรดดูที่: สัญญาเช่าในประเทศไทย และ ตัวเลือกการต่อสัญญาเช่า 30 ปี.

ความเสี่ยง #6: ข้อเสียในการแก้ไขข้อพิพาท

หากเกิดปัญหาขึ้น ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติจะต้องเผชิญกับข้อเสียเปรียบเชิงโครงสร้างในระบบกฎหมายไทย ซึ่งยิ่งทำให้ความสูญเสียทางการเงินทวีความรุนแรงขึ้น:

• อุปสรรคทางภาษา: กระบวนการพิจารณาคดีในศาลไทยดำเนินการเป็นภาษาไทยทั้งหมด คุณจำเป็นต้องมีนักแปลที่ได้รับการรับรองและทนายความที่ได้รับใบอนุญาตในประเทศไทยสำหรับทุกขั้นตอน.
• ค่าใช้จ่ายและเวลา: คดีความด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอาจใช้เวลาหลายปีในศาลชั้นต้นและชั้นอุทธรณ์ ค่าใช้จ่ายทางกฎหมายอย่างต่ำอยู่ที่หลักแสนบาท.
• ความท้าทายในการบังคับคดี: แม้จะมีคำพิพากษาที่เป็นคุณ แต่การบังคับคดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับบุคคลสัญชาติไทยที่ได้โอนทรัพย์สินไปแล้ว อาจทำได้ยากยิ่งอย่างยิ่ง.
• ไม่มีระบบคณะลูกขุน: ศาลไทยใช้ระบบผู้พิพากษาอาชีพ แม้โดยทั่วไปแล้วระบบนี้จะยุติธรรม แต่ก็อาจดูไม่คุ้นเคยและไม่โปร่งใสสำหรับผู้ฟ้องคดีชาวต่างชาติ.

แนวทางที่คุ้มค่าที่สุดคือ การป้องกันผ่านการวางโครงสร้างทางกฎหมายที่เหมาะสม, แทนที่จะพึ่งพาศาลไทยในการแก้ไขปัญหาหลังจากที่เกิดขึ้นแล้ว หากคุณเผชิญกับข้อพิพาท โปรดพิจารณา การระงับข้อพิพาททางเลือก (การไกล่เกลี่ยหรืออนุญาโตตุลาการ) เป็นทางเลือกที่รวดเร็วและประหยัดกว่า.

ความเสี่ยงข้อที่ 7: ปัญหาด้านสิ่งแวดล้อม การวางผังเมือง และการก่อสร้าง

ที่ดินริมชายฝั่งมักเผชิญกับข้อจำกัดด้านสิ่งแวดล้อมที่ผู้ซื้อหลายรายไม่เคยตรวจสอบ การก่อสร้างในเขตที่กำหนดไว้ใกล้ชายหาด อุทยานแห่งชาติ หรือพื้นที่ต้นน้ำ จะอยู่ภายใต้ข้อบังคับตามพระราชบัญญัติการส่งเสริมและอนุรักษ์คุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 (BE 2535) ที่ดินที่สร้างขึ้นโดยฝ่าฝืนข้อกำหนดการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) อาจต้องถูกสั่งให้รื้อถอน

การเปลี่ยนแปลงการแบ่งเขตพื้นที่อาจจำกัดสิ่งที่คุณทำกับที่ดินหลังจากซื้อแล้ว ที่ดินเกษตรกรรมที่ถูกเปลี่ยนประเภทการใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย (หรือในทางกลับกัน) ส่งผลต่อใบอนุญาตก่อสร้าง มูลค่าการขายต่อ และการใช้ประโยชน์ตามกฎหมาย การตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เทศบาลท้องถิ่นใช้เวลาไม่กี่ชั่วโมงและแทบไม่มีค่าใช้จ่าย การละเลยการตรวจสอบนี้อาจทำให้คุณเสียสิทธิ์ในที่ดินนั้นไปได้

วิธีป้องกันตัวเอง: รายการตรวจสอบสถานะ (Due Diligence)

ขั้นตอนต่อไปนี้ควรดำเนินการให้เสร็จสิ้นก่อนตัดสินใจทำธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การข้ามขั้นตอนใดขั้นตอนหนึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติเสียเงินได้.

1. ตรวจสอบโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดิน, ไม่ใช่จากสำเนาของผู้ขาย ยืนยันชื่อ ขอบเขตที่ดิน และไม่มีภาระผูกพันใด ๆ (จำนอง, การยึดทรัพย์, คำสั่งศาล).
2. ตรวจสอบว่ายังมีโควตาสำหรับชาวต่างชาติเหลืออยู่ (สำหรับคอนโดมิเนียม), ขอจดหมายจากนิติบุคคลที่ยืนยันว่าอาคารดังกล่าวยังไม่ถึงขีดจำกัด 49%.
3. ตรวจสอบประวัติการทำงานของผู้พัฒนา, ค้นหาโครงการก่อนหน้า เรื่องร้องเรียนที่ยื่นต่อคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค และคดีความใดๆ.
4. ตรวจสอบสัญญาทั้งหมดกับทนายความชาวไทยอิสระ, ห้ามพึ่งพาทนายความของผู้พัฒนาหรือตัวแทนแต่เพียงฝ่ายเดียว เด็ดขาด ต้องมั่นใจว่ามีข้อกำหนดเรื่องค่าปรับ วันที่แล้วเสร็จ และการรับประกันคุณสมบัติที่สามารถบังคับใช้ทางกฎหมายได้.
5. ตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาตด้านสิ่งแวดล้อม, ยืนยันว่ารายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ได้รับการอนุมัติแล้ว และใบอนุญาตการก่อสร้างทั้งหมดมีความเรียบร้อยครบถ้วน.
6. ยืนยันข้อกำหนดของ FETF (สำหรับคอนโดมิเนียม) ต้องมั่นใจว่ามีการโอนเงินจากต่างประเทศเข้ามาอย่างถูกต้องก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์.
7. หลีกเลี่ยงโครงสร้างการแต่งตั้งนอมินีโดยสิ้นเชิง, ความเสี่ยงในการถูกดำเนินคดีอาญา การยึดทรัพย์สิน และการเนรเทศนั้นมีมากกว่าประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับอย่างมาก.
8. ทำการตรวจสอบทางกายภาพ, ไปเยี่ยมชมไซต์ พบกับผู้พัฒนาหรือผู้ขาย และตรวจสอบทรัพย์สินข้างเคียงเพื่อหาปัญหาใดๆ.
9. ตรวจสอบผลกระทบทางภาษี, เข้าใจค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ ดู: ภาษีที่ดินในประเทศไทย.

หากต้องการทราบขั้นตอนการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายอย่างละเอียด โปรดดูคู่มือเฉพาะของเรา: การตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย (Due Diligence) ในประเทศไทย.

ทางเลือกทางกฎหมายที่ปลอดภัยกว่าสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ

แทนที่จะเลือกใช้วิธีการแต่งตั้งนอมินีที่เสี่ยง ผู้ซื้อต่างชาติควรพิจารณาโครงสร้างที่ถูกต้องตามกฎหมายเหล่านี้ ซึ่งได้รับการยอมรับและบังคับใช้ได้ภายใต้กฎหมายไทย:

โครงสร้างทางกฎหมาย	ระยะเวลาสูงสุด	สามารถจดทะเบียนได้หรือไม่?	ข้อได้เปรียบที่สำคัญ
คอนโดกรรมสิทธิ์ถาวร	ถาวร	ใช่	กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ สามารถสืบทอดได้ และสามารถจำนองได้
สัญญาเช่าจดทะเบียน	30 ปี	ใช่	ผูกมัดผู้สืบทอด ใช้กันอย่างแพร่หลาย ต้นทุนค่อนข้างต่ำ
สิทธิเก็บกิน	ตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ หรือมีกำหนดระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี	ใช่	สิทธิการใช้ประโยชน์ตลอดชีพ สามารถจดทะเบียนได้ และคุ้มครองจากการขายที่ดิน
สิทธิเหนือพื้นดิน	30 ปี หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดินหรือของผู้ทรงสิทธิ	ใช่	ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินเช่าได้
ทรัพยอิงสิทธิ	30 ปี	ใช่	แข็งแกร่งกว่าสิทธิการเช่า มีสิทธิครอบครอง ใช้ประโยชน์ และได้รับประโยชน์จากที่ดิน

ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่มีประสบการณ์จำนวนมากผสมผสานโครงสร้างหลายอย่างเข้าด้วยกัน เช่น การจดทะเบียนการเช่าบวกกับสิทธิเก็บกินบวกกับสิทธิเหนือพื้นดิน เพื่อสร้างการคุ้มครองแบบเป็นชั้นๆ การผสมผสานที่เหมาะสมที่สุดขึ้นอยู่กับสถานการณ์เฉพาะ งบประมาณ และแผนระยะยาวของคุณ สำหรับคำแนะนำเกี่ยวกับทางเลือกทั้งหมด ทางเลือกในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทย, ปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ชาวไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสม.

สิทธิในทรัพย์สินขั้นสูง: สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน และทรัพยอิงสิทธิ

เพื่อลดจุดอ่อนโดยธรรมชาติของสัญญาเช่า 30 ปี กรอบกฎหมายปี 2026 จึงเน้นการใช้สิทธิตามกฎหมายที่จดทะเบียนไว้ สิทธิเหล่านี้มอบความมั่นคงในระดับหนึ่งที่ใกล้เคียงกับการเป็นเจ้าของ โดยแยกสิทธิในที่ดินออกจากสิทธิในสิ่งปลูกสร้างหรือผลประโยชน์ที่ได้รับจากทรัพย์สินนั้น

สิทธิเหนือพื้นดิน (มาตรา 1410-1416)

สิทธิในการครอบครองส่วนผิวดิน (Sitthi Nuea Phuen Din) เป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพซึ่งช่วยให้ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินที่ตนเองไม่ได้เป็นเจ้าของได้อย่างถูกกฎหมาย โครงสร้างนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อวิลล่า เพราะช่วยให้มั่นใจได้ว่าแม้สัญญาเช่าที่ดินจะหมดอายุหรือเกิดข้อพิพาท ตัวบ้านก็ยังคงเป็นทรัพย์สินที่จดทะเบียนของชาวต่างชาติอยู่

ลักษณะสิทธิเหนือพื้นดิน	กลไกทางกฎหมาย	เคล็ดลับการปรับปรุงประสิทธิภาพปี 2026
การถ่ายทอดทางพันธุกรรม	สามารถโอนกรรมสิทธิ์และเป็นมรดกได้ เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่น (มาตรา 1411)	อ่านนิติกรรมก่อตั้งสิทธิก่อนลงนาม: คู่สัญญาสามารถตกลงยกเว้นการตกทอดทางมรดกได้.
เอกราช	มีอยู่แยกต่างหากจากโฉนดที่ดิน	เหมาะอย่างยิ่งกับการเช่าที่ดินระยะยาว 30 ปี เพื่อความมั่นคงที่เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า
การลงทะเบียน	จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน และบันทึกไว้ในโฉนดที่ดิน	ทะเบียนบ้านแสดงว่าใครอาศัยอยู่ในบ้าน ไม่ใช่ว่าใครเป็นเจ้าของ การจดทะเบียนในโฉนดที่ดินต่างหากที่มีผลทางกฎหมาย.
ค่าใช้จ่าย	50 บาทต่อแปลง กรณีไม่มีค่าตอบแทน; ค่าธรรมเนียม 1% บวกอากรแสตมป์ 0.5% กรณีก่อตั้งสิทธิโดยมีค่าตอบแทน	ตกลงกันว่าใครจะเป็นผู้จ่ายเงินในสัญญาการซื้อขาย.

ความเสี่ยงสำคัญที่ระบุไว้ในปี 2026 คือความล้มเหลวในการจดทะเบียน “ใบอนุญาตก่อสร้าง” ในชื่อของชาวต่างชาติหรือบริษัทที่ควบคุมงานให้ถูกต้องตามกฎหมาย. หากใบอนุญาตอยู่ในชื่อของพลเมืองไทย ชาวต่างชาติอาจประสบปัญหาในการพิสูจน์ความเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง แม้ว่าจะมีเอกสารสิทธิ์การครอบครองที่ดินที่จดทะเบียนแล้วก็ตาม

สิทธิเก็บกิน (มาตรา 1417-1428)

สิทธิเก็บกิน (Sitthi Kep Kin) ให้สิทธิแก่ผู้ถือครองในการครอบครองและใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินตลอดชีวิต แม้ว่าจะเป็นเรื่องทั่วไปสำหรับผู้เกษียณอายุ แต่ความเสี่ยงหลักในปี 2026 คือความเข้าใจผิดระหว่าง “สิทธิเก็บกินตลอดชีพกับระยะเวลาจำกัด” สิทธิเก็บกินสามารถจดทะเบียนได้เป็นเวลา 30 ปี หรือตลอดชีวิตของ ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน. Unlike a lease, a usufruct allows the holder to collect rental income and even let the property to third parties without the owner’s consent, unless the grant prohibits it (section 1422). อย่างไรก็ตาม สิทธิเก็บกินนั้นไม่สามารถตกทอดทางมรดกได้โดยสิ้นเชิง และจะสิ้นสุดลงทันทีเมื่อผู้ถือครองเสียชีวิต ซึ่งทำให้ไม่เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการสร้างมรดกตกทอดให้แก่ครอบครัวหลายรุ่น

ทรัพยอิงสิทธิ: ทางเลือกสมัยใหม่แห่งปี 2026

พระราชบัญญัติสัต-อิน-สิทธ์ พ.ศ. 2562 (2019) ได้กำหนดให้มีสัต-อิน-สิทธ์ (ทรัพยอิงสิทธิ) ซึ่งเป็นสิทธิที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ ถ่ายโอนสิทธิ และจำนองได้ โดยสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ได้สูงสุด 30 ปี (มาตรา 4 และ 12) ซึ่งมักถูกเรียกว่า “สัต-อิน-สิทธ์ที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้” และสามารถแสดงได้จากใบรับรองสัต-อิน-สิทธ์ที่ออกโดยสำนักงานที่ดิน (มาตรา 5).

ในขณะที่ทรัพยอิงสิทธิมีความยืดหยุ่นมากกว่าสัญญาเช่า รวมถึงความสามารถในการใช้ทรัพย์สินเป็นหลักประกันสำหรับ จำนองข้อตกลงทางกฎหมายฉบับปี 2026 เตือนว่า ข้อตกลงดังกล่าวยังคงอยู่ภายใต้ข้อจำกัดวาระ 30 ปี “ตำนาน” ที่ว่าทรัพยอิงสิทธิ (Sap-Ing-Sith) อนุญาตให้มีระยะเวลา 60 ปีหรือ 90 ปีโดยอัตโนมัติ เป็นประเด็นข้อมูลที่คลาดเคลื่อนทั่วไป ซึ่งคู่มืออสังหาริมทรัพย์ต้องแก้ไขเพื่อให้มั่นใจในความปลอดภัยของนักลงทุน.

เราขอแนะนำให้คุณอ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์ของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ การตรวจสอบอย่างละเอียดรอบคอบก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.

กลไกของคำสั่งที่ 2/2568 และการแทนที่ด้วยคำสั่งที่ 2/2569

คำสั่งที่ 2/2569 ยกเลิกคำสั่งที่ 2/2568 และ 1/2569 ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2569 ในการจัดตั้ง ข้อ 2 และ 3 ของคำสั่งกรมพัฒนาธุรกิจการค้าที่ 2/2569 ใช้เมื่อหุ้นส่วนหรือผู้ถือหุ้นต่างด้าวถือทุนไม่ถึงร้อยละ 50 หรือบริษัทไม่มีผู้ถือหุ้นต่างด้าวแต่มีคนต่างด้าวเป็นผู้มีอำนาจลงนาม ต้องยื่นหนังสือชี้แจงการลงทุน รายการเดินบัญชีที่ใช้ชำระเงินของผู้ลงทุนไทยที่เกี่ยวข้องย้อนหลังสามเดือน และหลักฐานบัญชีรับเงิน การแก้ไขภายหลังที่เข้าเงื่อนไขใช้แบบอีกประเภทตามข้อ 4 และข้อ 5 เพิ่มหลักฐานสำหรับการแก้ไขบางกรณีในปีแรก ข้อ 4 กำหนดให้ยื่นหนังสือยืนยันการลงทุนสำหรับการแก้ไขที่ระบุไว้ซึ่งทำให้มีคนต่างด้าวร่วมลงทุน หรือเปลี่ยนจากผู้มีอำนาจลงนามที่เป็นคนไทยทั้งหมดให้มีคนต่างด้าวลงนาม ข้อ 5 เพิ่มหนังสือชี้แจงการลงทุนและหลักฐานธนาคารเกี่ยวกับทุนชำระแล้ว เฉพาะนิติบุคคลที่จัดตั้งตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2569 และยื่นการแก้ไขที่เข้าเงื่อนไขภายในหนึ่งปีนับแต่วันจัดตั้ง อ่านคำสั่งกรมพัฒนาธุรกิจการค้าฉบับปัจจุบัน.

ในการจัดตั้ง รายการเดินบัญชีที่ใช้ชำระเงินต้องครอบคลุมสามเดือนก่อนชำระ และสอดคล้องกับจำนวนและวันที่ชำระ รายการเดินบัญชีรับเงินต้องแสดงการรับชำระที่ตรงกัน อย่าใช้แบบแจ้งรายได้รายเดือนของระบอบที่ถูกยกเลิกมาแทน หรือสันนิษฐานว่าคำสั่งปัจจุบันให้ผู้มีอำนาจลงนามทุกคนต้องไปที่เคาน์เตอร์ด้วยตนเอง การตรวจลายมือชื่อและตัวตนเป็นไปตามขั้นตอนการจดทะเบียนที่ใช้

The March 2026 Amendment Order

Order No. 1/2569 of 16 March 2026 targeted existing companies, the common “loophole” where an all-Thai company was registered to buy land and foreign shareholders were added later. It was repealed from 1 August 2026 by Order No. 2/2569, and amendments that bring in foreign participation now fall under clause 4 of that order, described above.

ความเสี่ยงที่ที่ดินจะถูกบังคับให้จำหน่ายตามมาตรา 94 และ 96 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินนั้นมีอยู่จริง. หากบริษัทใดถูกพิจารณาว่าเป็นบริษัทนอมินี อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจสั่งการจำหน่ายที่ดินภายในระยะเวลาที่กำหนด ชาวต่างชาติที่พยายาม “แปลงสภาพ” บริษัทนอมินีที่มีอยู่เดิมให้กลายเป็นนิติบุคคลที่ถูกต้องตามกฎหมาย มีความเสี่ยงที่จะสูญเสียการควบคุมสินทรัพย์ หรือทำให้กรมสรรพากรตรวจสอบถิ่นที่อยู่ทางภาษีและแหล่งที่มาของเงินทุน.

การเปรียบเทียบสิทธิในทรัพย์สิน: กรอบกฎหมายปี 2026

คุณสมบัติ	สัญญาเช่า (การเช่าทรัพย์สิน)	สิทธิเก็บกิน (มาตรา 1417)	ทรัพยอิงสิทธิ (พระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562)
ระยะเวลาสูงสุด	30 ปี (ไม่รับประกันการต่ออายุ)	อายุขัยของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน	30 ปี (สัญญาจ้างระยะเวลาคงที่)
ความสามารถในการถ่ายโอน	ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของ	โอนได้เฉพาะการใช้สิทธิ (มาตรา 1422) และสิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตาย	โอนได้ (สามารถขายหรือส่งต่อเป็นมรดกได้)
สินทรัพย์จำนอง	ไม่	ไม่	ใช่ (สามารถใช้เป็นหลักประกันได้)
การให้เช่าช่วง	ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของ	อนุญาต (เว้นแต่จะถูกห้าม)	อนุญาต (ตามกฎหมาย)
การเปลี่ยนแปลง	จำกัดโดยสัญญา	จำกัด (เฉพาะการบำรุงรักษา)	กว้างขวาง (สามารถแก้ไข/สร้างใหม่ได้)
การป้องกัน	สิทธิตามสัญญา/สิทธิส่วนบุคคล	สิทธิที่แท้จริง (ที่ผูกติดกับที่ดิน)	จริงแท้ (ระดับความปลอดภัยสูงสุด)
เหมาะสำหรับ	ที่พักระยะสั้น	ความมั่นคงตลอดชีวิตสำหรับคู่สมรส	นักลงทุนและผู้พัฒนา

มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 26 กันยายน ค.ศ. 2026. อ่านเป็นภาษาไทย: ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86, 93, 94, 96, 96 ทวิ, 111 และ 113; ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540, 1411, 1412, 1418 และ 1422; พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว มาตรา 36; พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2562 มาตรา 4, 5 และ 12; คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 (อ่านจนถึงคำวินิจฉัยชี้ขาด); และคู่มือค่าธรรมเนียมของกรมที่ดิน คำสั่งกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ที่ 2/2569 อธิบายตามแฟ้มอ้างอิงของเรา ไม่ได้ตรวจสอบ: เรื่องเล่าการบังคับใช้กฎหมายในความเสี่ยงข้อที่ 1 และประมาณการค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดี.

คำถามที่พบบ่อย

บทสรุป: ปกป้องการลงทุนของคุณด้วยการทำความเข้าใจความเสี่ยง

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติอาจเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า แต่ต้องทำด้วยความเข้าใจที่ถ่องแท้และมีคำแนะนำทางกฎหมายที่ถูกต้องเท่านั้น ความเสี่ยงที่ระบุไว้ในคู่มือนี้ ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างนอมินี การฉ้อโกงโฉนดที่ดิน ปัญหาจากผู้พัฒนาโครงการ ข้อจำกัดโควตาชาวต่างชาติ ช่องโหว่ของสัญญาเช่า และความท้าทายในการระงับข้อพิพาท ล้วนเป็นเรื่องจริงและสามารถหลีกเลี่ยงได้ด้วยการเตรียมตัวที่ถูกต้อง.

กฎทองคำนั้นง่ายมาก: อย่าใช้ทางลัดทางกฎหมายเด็ดขาด. โครงสร้างที่ฟังดูดีเกินจริง เช่น สัญญาเช่า 90 ปี บริษัทนอมินี หรือบริษัทเปลือกที่ไม่มีกิจการจริง คือโครงสร้างที่มีแนวโน้มจะทำให้คุณสูญเสียทุกสิ่งมากที่สุด ให้ยึดถือโครงสร้างความเป็นเจ้าของที่ถูกกฎหมาย ตรวจสอบทุกอย่างผ่านสำนักงานที่ดิน และจ้างทนายความอิสระที่ทำงานเพื่อคุณ ไม่ใช่เพื่อผู้ขายหรือผู้พัฒนาโครงการ.

ประเทศไทยมอบโอกาสที่แท้จริงสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดคอนโดมิเนียม และการจัดโครงสร้างสัญญาเช่าและสิทธิเก็บกินอย่างรัดกุม ด้วยการทำความเข้าใจความเสี่ยงและใช้มาตรการป้องกันที่ถูกต้อง คุณจะสามารถเพลิดเพลินกับผลประโยชน์ของการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย พร้อมทั้งรักษาความปลอดภัยของการลงทุนของคุณได้.

• กรมที่ดินของประเทศไทย