การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินอย่างละเอียดในประเทศไทย: ปกป้องการลงทุนของคุณ

รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.

ก่อนที่คุณจะลงนามในสัญญาจองหรือชำระเงินมัดจำเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ให้ตรวจสอบให้แน่ชัดว่าคุณกำลังซื้ออะไร ใครมีอำนาจขาย และยังมีการตรวจสอบใดที่ค้างอยู่ ThaiLawOnline ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ สิทธิที่จดทะเบียนไว้ และเอกสารการซื้อขายภายใต้ขอบเขตงานที่ตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษร เราอธิบายผลการตรวจสอบและประเด็นในสัญญาที่ควรจัดการก่อนที่คุณจะตัดสินใจผูกพัน.

แพ็คเกจทางกฎหมายสำหรับคอนโดของเราคือ 19,900 บาท; 34,900 บาท แพ็คเกจนี้รวมการไปร่วมการโอนที่สำนักงานที่ดิน ส่วนบริการแบบแยกเดี่ยว บริการตรวจสอบโฉนดที่ดิน (Title Deed Check) มีค่าบริการ 4,900 บาท: สำเนาโฉนดที่สำนักงานที่ดินรับรองทั้งสองด้าน พร้อมคำแปลและรายงานของทนายความภายใน 3 วันทำการ การตรวจสอบสถานะที่ดินและบ้านเริ่มต้นที่ 19,900 บาท, โดยแจ้งขอบเขตงานก่อนเริ่มงาน โปรดดู ค่าธรรมเนียมที่เผยแพร่ไว้ รายการที่รวมและไม่รวมในบริการของเรา.

ขอใบเสนอราคาการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของทรัพย์สิน. เริ่มด้วยที่ตั้งของทรัพย์สิน สิ่งที่คุณกำลังซื้อว่าเป็นห้องชุด บ้าน หรือสิทธิในที่ดิน วันลงนามสัญญาที่คุณกำหนดไว้ และคุณได้ลงนามหรือชำระเงินมัดจำไปแล้วหรือไม่ เตรียมเอกสารสิทธิ์ สัญญาจอง และร่างสัญญาซื้อขายหรือสัญญาเช่าไว้ให้พร้อมสำหรับการตรวจสอบ.

การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินในประเทศไทยคืออะไร และเหตุใดจึงมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนต่างชาติ?

การตรวจสอบสถานะทางกฎหมายคือกระบวนการที่รอบคอบในการตรวจสอบและยืนยันรายละเอียดทั้งหมดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ก่อนที่จะซื้อ ในประเทศไทย กระบวนการนี้มีความสำคัญเป็นพิเศษเนื่องจากกรอบกฎหมายที่เป็นเอกลักษณ์ซึ่งควบคุมอสังหาริมทรัพย์ การตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเกี่ยวข้องกับการตรวจสอบเอกสารทางกฎหมาย ประวัติความเป็นมาของกรรมสิทธิ์ และความเป็นไปได้ที่จะมี ภาระติดพัน, และการปฏิบัติตามกฎหมายไทย สำหรับนักลงทุนต่างชาติที่ไม่คุ้นเคยกับกฎระเบียบของประเทศไทย การศึกษาข้อมูลอย่างรอบคอบถือเป็นเรื่องสำคัญมาก ซึ่งจะช่วยหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายและการเงินที่ร้ายแรงซึ่งอาจเป็นภัยต่อการลงทุนของพวกเขา เมื่อทำการตรวจสอบสถานะในประเทศไทย นักลงทุนจะต้องตรวจสอบความถูกต้องของการกล่าวอ้างสิทธิ์ความเป็นเจ้าของ นอกจากนี้ยังต้องมั่นใจว่ามีการปฏิบัติตามกฎเกณฑ์การถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยด้วย.

กฎหมายทรัพย์สินของไทยแตกต่างจากระบบกฎหมายของประเทศตะวันตกอย่างไร?

กรอบกฎหมายทรัพย์สินของไทยมีความแตกต่างอย่างมากจากระบบตะวันตก ซึ่งอาจสร้างอุปสรรคที่คาดไม่ถึงให้กับนักลงทุนต่างชาติที่ไม่ได้เตรียมตัวให้พร้อม ไม่เหมือนกับประเทศตะวันตกหลายประเทศ ไทยมีกฎระเบียบเกี่ยวกับการถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ แต่มีข้อยกเว้น พวกเขาสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดในอาคารชุดได้ และตามมาตรา 19 ทวิ แห่ง พระราชบัญญัติอาคารชุด กำหนดให้สัดส่วนรวมที่เจ้าของต่างชาติทั้งหมดสามารถถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมของทุกหน่วยในอาคารนั้น ซึ่งวัดตามการจดทะเบียนตามมาตรา 6 ทรัพย์สินส่วนกลางไม่รวมอยู่ในการคำนวณนี้ ดังนั้น สัดส่วนที่คำนวณจากอาคารทั้งหมดจึงสูงกว่าพื้นที่ที่มีอยู่จริง กฎหมายไทยยังจัดประเภทเอกสารสิทธิ์ที่ดินอย่างแตกต่างกัน โดยมีระดับสิทธิการถือครองและข้อจำกัดที่แตกต่างกันด้วย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ของประเทศไทยใช้บังคับกับธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ แต่การตีความอาจแตกต่างจากประเพณีทางกฎหมายของตะวันตก.

นอกจากนี้ ในประเทศไทย ประมวลกฎหมายที่ดิน ไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินโดยตรง ซึ่งนำไปสู่โครงสร้างที่ซับซ้อนที่ต้องจดทะเบียนเพื่อให้เป็นไปตามกฎหมายไทย, ข้อตกลงการเช่า หรือการจัดตั้งบริษัท ความแตกต่างที่สำคัญเหล่านี้ทำให้การทำงานร่วมกับผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายไทยที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญเมื่อคุณต้องการลงทุนในประเทศไทย บริษัทกฎหมายที่มีชื่อเสียงซึ่งเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทยสามารถให้ความช่วยเหลือที่สำคัญเกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทยได้.

ความเสี่ยงหลักของการละเลยการตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วนเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีอะไรบ้าง?

การข้ามขั้นตอนการตรวจสอบอย่างละเอียดเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอาจนำไปสู่ปัญหาใหญ่โตได้ และยังเพิ่มความเสี่ยงในการลงทุนของคุณอีกด้วย หากไม่มีการตรวจสอบที่เหมาะสม นักลงทุนก็มีความเสี่ยงที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีโฉนดไม่ชัดเจน มีภาระผูกพันซ่อนอยู่ หรือเป็นสิ่งปลูกสร้างที่ไม่มีใบอนุญาตถูกต้อง ปัญหาการบุกรุกที่ดินมักเกิดขึ้นบ่อยในเขตชนบท ซึ่งแนวเขตอาจระบุไว้ไม่ชัดเจน ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตอย่างรวดเร็วของประเทศไทย ผู้พัฒนาบางรายขายอสังหาริมทรัพย์โดยยังไม่ได้รับใบอนุญาตที่จำเป็นทั้งหมด.

นอกจากนี้ ที่ดินอาจอยู่ภายใต้ข้อจำกัดด้านการแบ่งเขตพื้นที่ ซึ่งอาจจำกัดการใช้งานหรือแผนพัฒนาในอนาคตของคุณได้ ข้อพิพาททางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินอาจปรากฏชัดหลังจากซื้อแล้ว ซึ่งอาจนำไปสู่การฟ้องร้องที่มีค่าใช้จ่ายสูง ปัญหาสิ่งแวดล้อมหรือความไม่เพียงพอของโครงสร้างพื้นฐานก็อาจมีอยู่เช่นกัน ในกรุงเทพฯ และศูนย์กลางเมืองอื่นๆ การละเมิดกฎระเบียบการก่อสร้างอาจนำไปสู่การดัดแปลงหรือรื้อถอนโดยบังคับ หากไม่มีการตรวจสอบอย่างละเอียด นักลงทุนที่ซื้อที่ดินอาจไม่ทราบเกี่ยวกับหนี้ภาษีที่มาพร้อมกับที่ดินนั้น ความเสี่ยงเหล่านี้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการตรวจสอบอย่างรอบคอบเมื่อลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย.

เหตุใดบริการตรวจสอบสถานะทรัพย์สินอย่างมืออาชีพจึงมีความจำเป็นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย?

บริการตรวจสอบสถานะทรัพย์สินอย่างมืออาชีพนั้นมีความสำคัญอย่างยิ่งในการสำรวจและจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อนของประเทศไทย บริษัทผู้เชี่ยวชาญด้านการตรวจสอบสถานะทรัพย์สินในประเทศไทยมีความรู้เชิงลึกเกี่ยวกับกฎระเบียบ แนวปฏิบัติ และความผิดปกติที่นักลงทุนต่างชาติอาจมองข้าม บริการตรวจสอบสถานะทรัพย์สินอย่างมืออาชีพมักรวมถึงการตรวจสอบกรรมสิทธิ์อย่างละเอียด รวมถึงการตรวจสอบว่าผู้ขายมีสิทธิ์ตามกฎหมายในการขายทรัพย์สินหรือไม่ และสุดท้ายคือการตรวจสอบเอกสารทั้งหมดอย่างรอบคอบ ผู้เชี่ยวชาญเหล่านี้รู้จักรายละเอียดของกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย พวกเขาสามารถตรวจพบปัญหาหรือสัญญาณเตือนที่คนอื่นอาจมองข้ามไปได้ พวกเขารักษาความสัมพันธ์กับหน่วยงานราชการที่สำคัญและสามารถจัดการกระบวนการทางราชการได้อย่างมีประสิทธิภาพ.

บริการระดับมืออาชีพสามารถจัดทำรายงานการตรวจสอบสถานะอย่างละเอียดได้ รายงานนี้บันทึกข้อค้นพบและจัดเตรียมแผนสำหรับการแก้ไขปัญหาใดๆ รายงานนี้จะมีประโยชน์อย่างยิ่งหากมีความท้าทายทางกฎหมายเกิดขึ้นในอนาคต ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย อุปสรรคด้านภาษาและแนวคิดทางกฎหมายใหม่ๆ อาจทำให้เรื่องต่างๆ ซับซ้อนขึ้น บริการตรวจสอบสถานะอย่างมืออาชีพสามารถเปลี่ยนการลงทุนที่มีความเสี่ยงให้กลายเป็นการลงทุนที่ปลอดภัยได้.

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหน้านี้

English

Section 1299

Subject to other provisions of this Code or other laws, an acquisition by juristic act of immovable property, or of a real right in it, is not complete unless the act is made in writing and registered by the competent official. A right acquired otherwise than by juristic act cannot be dealt with on the register until it is registered, and until then it cannot be set up against a third person who acquired for value and in good faith and registered his right in good faith.

Full text

Subject to the provisions of this Code or of other laws, an acquisition by juristic act of immovable property, or of a real right appertaining to immovable property, is not complete unless the juristic act is made in writing and the acquisition is registered with the competent official. Where a person acquires immovable property, or a real right appertaining to immovable property, otherwise than by juristic act, the acquirer's right, so long as it has not been registered, cannot be the subject of any change in the register, and that unregistered right may not be set up against a third person who has acquired a right for value and in good faith and has registered that right in good faith.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 1382

If you possess someone else's land peacefully, openly, and as if you owned it for ten unbroken years (five for movables), you become the legal owner. This is Thai adverse possession.

Full text

A person who, peacefully and openly, possesses the property of another with the intention of being its owner acquires ownership of such property when he has been continuously in possession for a period of ten years if the property is immovable, or five years if it is movable.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 1401

A servitude may be acquired by ten years' continuous, open, adverse use of the servient land, the adverse possession rules of section 1382 apply by analogy.

Full text

A servitude may be acquired by prescription; the provisions on prescription for the acquisition of rights in Title 3 of this Book apply mutatis mutandis.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 538

Any lease of immovable property is unenforceable by action without written evidence signed by the party liable. A lease for more than 3 years, or for the life of the lessee or lessor, must also be made in writing and registered, otherwise it is enforceable only for 3 years.

Full text

A hire of immovable property is not enforceable by action unless there is some written evidence signed by the party liable. If the hire is for more than three years, or for the life of the hirer or of the letter, it is enforceable by action for three years only, unless it is made in writing and registered with the competent official.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 86 Limitation of Aliens Right in Land

Full text

An alien may acquire land only by virtue of the provisions of a treaty which provides that ownership of immovable property may be held, and subject also to the provisions of this Code. Subject to section 84, such an alien may acquire land for residential, commercial, industrial, agricultural, cemetery, public charity or religious purposes only in accordance with the conditions and procedure prescribed by ministerial regulation, and permission must be obtained from the Minister.

Unofficial translation by the Office of the Council of State

Our annotated sectionOfficial text

Section 19 Condominium Act B.E. 2522

Full text

Aliens and juristic persons deemed by law to be aliens may hold ownership of condominium units if they are the following aliens and juristic persons: (1) an alien permitted to reside in the Kingdom under the law on immigration; (2) an alien permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion; (3) a juristic person specified in sections 97 and 98 of the Land Code that is registered as a juristic person under Thai law; (4) a juristic person that is an alien under Announcement of the Revolutionary Council No. 281 dated 24 November B.E. 2515 and has received an investment promotion certificate under the law on investment promotion; (5) an alien, or a juristic person deemed by law to be an alien, who brings foreign currency into the Kingdom, or withdraws money from a baht account of a person residing outside the country, or withdraws money from a foreign currency deposit account.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 19 bis Condominium Act B.E. 2522

Full text

In each condominium, the units held in ownership by the aliens or juristic persons specified in section 19 must not, taken together, exceed 49 percent of the area of all the units in that condominium at the time the application to register the condominium under section 6 is made.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 6 Condominium Act B.E. 2522

Full text

An owner of land and a building who wishes to register that land and building as a condominium under this Act shall file an application for condominium registration with the competent official, together with the following evidence and particulars: (1) the title deed; (2) a plan of the condominium, including the access route to a public way; (3) particulars of the units, personal property and common property, namely the area, the type of use and other matters as announced by the Minister; (4) the ratio of each unit owner's ownership of the common property under section 14; (5) a certification by the applicant that the building applied for registration is free of any encumbrance, except a mortgage of the building together with the land; (6) draft regulations of the condominium juristic person; (7) other evidence prescribed by ministerial regulation.

ThaiLawOnline translation

Official text

ไทย

มาตรา 1299

ข้อความเต็ม

ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 1382

ข้อความเต็ม

บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 1401

ข้อความเต็ม

ภาระจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ ๓ แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 538

ข้อความเต็ม

เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 86

ข้อความเต็ม

คนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินก็โดยอาศัยบทสนธิสัญญาซึ่งบัญญัติให้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ และอยู่ในบังคับบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ด้วย ภายใต้บังคับมาตรา ๘๔ คนต่างด้าวดังกล่าวจะได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ประกอบกิจการในทางพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม เกษตรกรรม การสุสาน การกุศลสาธารณะ หรือการศาสนา ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 19 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

ข้อความเต็ม

คนต่างด้าวและนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว อาจถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ ถ้าเป็นคนต่างด้าวและนิติบุคคลดังต่อไปนี้ (๑) คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (๒) คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๓) นิติบุคคลตามที่กำหนดไว้ในมาตรา ๙๗ และมาตรา ๙๘ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย (๔) นิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๑ ลงวันที่ ๒๔ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๑๕ และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๕) คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 19 ทวิ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

ข้อความเต็ม

อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 6 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

ข้อความเต็ม

ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารใดประสงค์จะจดทะเบียนที่ดินและอาคารนั้นให้เป็นอาคารชุดตามพระราชบัญญัตินี้ ให้ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมหลักฐานและรายละเอียด ดังต่อไปนี้ (๑) โฉนดที่ดิน (๒) แผนผังอาคารชุด รวมทั้งเส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ (๓) รายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ จำนวนพื้นที่ ลักษณะการใช้ประโยชน์และอื่น ๆ ตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด (๔) อัตราส่วนที่เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ (๕) คำรับรองของผู้ยื่นคำขอว่าอาคารที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นปราศจากภาระผูกพันใด ๆ เว้นแต่การจำนองอาคารรวมกับที่ดิน (๖) ร่างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด (๗) หลักฐานอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

Français

Article 1299

Sous réserve des dispositions du présent Code ou d'autres lois, l'acquisition par acte juridique d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier n'est parfaite que si l'acte juridique est fait par écrit et si l'acquisition est enregistrée auprès du fonctionnaire compétent. Lorsqu'une personne acquiert un immeuble ou un droit réel immobilier autrement que par un acte juridique, le droit de l'acquéreur, tant qu'il n'a pas été enregistré, ne peut donner lieu à aucune modification du registre, et ce droit non enregistré ne peut être opposé au tiers qui a acquis un droit à titre onéreux et de bonne foi et qui a fait enregistrer ce droit de bonne foi.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 1382

Toute personne qui possède le bien d'autrui paisiblement et publiquement, avec l'intention d'en être propriétaire, en acquiert la propriété si elle l'a possédé de manière continue pendant dix ans s'il s'agit d'un immeuble, ou pendant cinq ans s'il s'agit d'un meuble.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 1401

Une servitude peut s'acquérir par prescription; les dispositions sur la prescription acquisitive du titre 3 de ce livre s'appliquent par analogie.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 538

Le louage d'un immeuble ne peut donner lieu à une action en exécution en justice s'il n'existe aucun écrit, de quelque nature que ce soit, signé par la partie tenue. Si le louage est conclu pour une durée supérieure à trois ans, ou pour la durée de la vie du preneur ou du bailleur, et qu'il n'a pas été fait par écrit et enregistré auprès de l'officier compétent, il ne peut donner lieu à une action en exécution que pour trois ans.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 86

Un étranger ne peut acquérir un terrain qu'en vertu des dispositions d'un traité qui permet d'avoir la propriété d'un bien immobilier, et sous réserve également des dispositions du présent Code. Sous réserve de l'article 84, cet étranger ne peut acquérir un terrain à usage d'habitation, d'activité commerciale, industrielle ou agricole, de cimetière, de bienfaisance publique ou de culte que conformément aux conditions et à la procédure fixées par règlement ministériel, et il doit obtenir l'autorisation du Ministre.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 19 Condominium Act B.E. 2522

Peuvent posséder un lot: étrangers autorisés à résider; étrangers admis via la promotion des investissements; personnes morales des articles 97 et 98 du Code foncier enregistrées en Thaïlande; personnes morales étrangères promues; étrangers ou personnes morales étrangères finançant par devises importées, compte en bahts de non-résident ou compte en devises.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 19 bis Condominium Act B.E. 2522

Dans chaque immeuble en copropriété, les lots détenus par les étrangers ou personnes morales de l'article 19 ne peuvent excéder au total 49 % de la superficie de tous les lots, calculée au moment de la demande d'enregistrement prévue à l'article 6.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 6 Condominium Act B.E. 2522

Le propriétaire du terrain et du bâtiment dépose la demande d'enregistrement du condominium avec notamment le titre foncier, le plan et l'accès à la voie publique, le détail des lots et parties communes, les quotes-parts (article 14), l'attestation d'absence de charge sauf hypothèque conjointe, et le projet de règlement.

résumé non officiel

Texte officiel

คำพิพากษาศาลฎีกา

• 2690/2538 (1995): ที่ดินที่คนไทยถือแทนคนต่างด้าว ไม่เสียเปล่าทั้งหมด แต่ผู้รับโอนโดยสุจริตย่อมได้รับความคุ้มครอง
• 17923/2557 (2014): สัญญาเช่าที่แท้จริงเป็นสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อชาวต่างชาติบังคับให้โอนที่ดินแก่บริษัทผู้ถือแทนไม่ได้
• 6763/2541 (1998): คำมั่นจะให้เช่าต่อเป็นเพียงบุคคลสิทธิ ไม่ผูกพันผู้รับโอนที่ดิน และคำเสนอที่ไม่มีการสนองรับย่อมสิ้นผล

แหล่งที่มา

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, Office of the Council of State, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
• ประมวลกฎหมายที่ดิน, Office of the Council of State, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
• Condominium Act B.E. 2522, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
• deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), เรียกดูเมื่อ 19 กุมภาพันธ์ 2569

เอกสารสำคัญใดบ้างที่ควรตรวจสอบระหว่างขั้นตอนการตรวจสอบสถานะทรัพย์สินในประเทศไทย?

กระบวนการตรวจสอบสถานะ (ดูดิลิเจนต์) สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย จำเป็นต้องมีการตรวจสอบเอกสารสำคัญหลายฉบับ เอกสารสำคัญที่สุดอันดับแรกคือโฉนดที่ดิน (โฉนด), ซึ่งเป็นเอกสารแสดงรูปแบบสูงสุดของ กรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย. เอกสารสำคัญอื่น ๆ ได้แก่ เอกสารการจดทะเบียนบริษัท หากบริษัทเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย คุณยังต้องมีบันทึกการชำระภาษีเพื่อแสดงว่าไม่มีภาษีค้างชำระ สุดท้าย, ใบอนุญาตก่อสร้าง จำเป็นต้องใช้เพื่อยืนยันว่าการก่อสร้างนั้นถูกกฎหมาย. สมุดทะเบียนบ้าน (Tabien Baan) แสดงให้เห็นว่าใครอาศัยอยู่ในที่พักนั้น คุณควรตรวจสอบสัญญาและข้อตกลงต่างๆ เพื่อหาข้อกำหนดหรือข้อจำกัดที่ซ่อนอยู่ด้วย.

หากทรัพย์สินอยู่ในโครงการที่มีการจัดการ ให้ตรวจสอบงบการเงินของ นิติบุคคล. สิ่งนี้จะช่วยให้คุณเห็นสุขภาพทางการเงินและหนี้สินที่พวกเขามี การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมอาจจำเป็นสำหรับการพัฒนาบางโครงการ นอกจากนี้ สำหรับอาคารชุด กฎระเบียบข้อบังคับของอาคารชุดและรายงานการประชุมอาจเปิดเผยถึงปัญหาที่อาจเกิดขึ้นหรือการเรียกเก็บเงินพิเศษที่วางแผนไว้ เมื่อต้องจัดการกับอสังหาริมทรัพย์แบบสิทธิการเช่า, สัญญาเช่า จำเป็นต้องตรวจสอบความถูกต้อง ความสามารถในการโอน และการขยายระยะเวลาของสัญญาเหล่านั้นอย่างละเอียดถี่ถ้วนตามกฎหมายไทย.

ขั้นตอนสำคัญในการตรวจสอบสถานะอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ขั้นตอน	คำอธิบาย	วัตถุประสงค์	ข้อควรพิจารณา
การตรวจสอบโฉนดที่ดิน	ตรวจสอบโฉนดที่ดินเพื่อยืนยันความเป็นเจ้าของและระบุภาระผูกพันใดๆ.	ตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ขายมีสิทธิ์ตามกฎหมายในการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน และทรัพย์สินนั้นปราศจากภาระผูกพันหรือข้อพิพาทใดๆ.	ตรวจสอบประเภทของโฉนดที่ดิน (เช่น โฉนดที่ดิน, น.ส.3 ก.) และตรวจสอบว่ามีการจำนองหรือสัญญาเช่าจดทะเบียนหรือไม่.
การตรวจสอบที่ดิน	ทำการตรวจสอบสภาพจริงของที่ดินและขอบเขตโดยรอบ.	ตรวจสอบว่าที่ดินตรงกับรายละเอียดในโฉนดที่ดิน และประเมินความเหมาะสมสำหรับการใช้งานตามที่ตั้งใจไว้.	ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสามารถเข้าถึงถนนสาธารณะได้ และปฏิบัติตามข้อกำหนดการแบ่งเขตพื้นที่.
การตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้าง	ตรวจสอบใบอนุญาตและการอนุมัติการก่อสร้างที่เกี่ยวข้องทั้งหมด.	ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสิ่งปลูกสร้างใดๆ บนที่ดินนั้นสร้างขึ้นอย่างถูกต้องตามกฎหมายและเป็นไปตามข้อบังคับท้องถิ่น.	ตรวจสอบว่าได้รับอนุญาตอย่างถูกต้องจากหน่วยงานท้องถิ่นและปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านการก่อสร้างหรือไม่.
การตรวจสอบการปฏิบัติตามกฎหมาย	ประเมินการปฏิบัติตามกฎระเบียบด้านสิ่งแวดล้อมและกฎหมายอื่นๆ.	ระบุประเด็นทางกฎหมายใด ๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อการใช้ประโยชน์หรือมูลค่าของทรัพย์สิน.	ศึกษาเกี่ยวกับการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมและข้อกำหนดทางกฎหมายอื่นๆ.

จะตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่ดินไทย (Chanote) อย่างถูกต้องได้อย่างไร?

การตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่ดินไทยอาจเป็นขั้นตอนที่สำคัญที่สุดในกระบวนการตรวจสอบสถานะของคุณ หากต้องการตรวจสอบสถานะอย่างถูกต้อง ก่อนอื่นคุณควรรับโฉนดต้นฉบับ อย่ารับสำเนา เนื่องจากมีเอกสารปลอมแปลงขั้นสูงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย หากต้องการตรวจสอบ ให้ไปที่ สำนักงานที่ดิน. ให้นำโฉนดที่ดินฉบับจริงสำหรับทรัพย์สินนั้นมาด้วย เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินสามารถตรวจสอบได้ว่าเอกสารนั้นเป็นของจริงหรือไม่ นอกจากนี้ยังสามารถให้ประวัติความเป็นมาของโฉนดที่ดินได้อย่างละเอียด ซึ่งรวมถึงการโอนกรรมสิทธิ์ในอดีตและข้อเรียกร้องใดๆ ที่มีการจดทะเบียนไว้กับที่ดินดังกล่าว.

โฉนดที่ดินตัวจริงจะมีลักษณะพิเศษด้านความปลอดภัย ซึ่งรวมถึงลายน้ำและหมายเลขประจำฉบับ ตัวเลขเหล่านี้ควรตรงกับบันทึกของสำนักงานที่ดิน เพื่อให้มั่นใจว่าที่ดินได้รับการจดทะเบียนแล้ว สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบว่าแนวเขตบนโฉนดตรงกับพื้นที่จริง ความแตกต่างอาจหมายถึงปัญหาการบุกรุกที่ดินหรือส่งผลต่อตำแหน่งที่ตั้งของที่ดิน นอกจากนี้ โฉนดที่ดินควรระบุชื่อเจ้าของตามกฎหมายปัจจุบันไว้อย่างชัดเจน โดยต้องตรงกับบัตรประจำตัวของผู้ขายทุกประการ.

สิ่งสำคัญคือคุณต้องตรวจสอบการจำนองที่จดทะเบียนแล้วทั้งหมด, ภาระจำยอม, หรือข้อเรียกร้องทางกฎหมายที่อาจส่งผลกระทบต่อสิทธิความเป็นเจ้าของของคุณ มักจำเป็นต้องใช้ล่ามหรือนักแปลมืออาชีพ เนื่องจากเอกสารทางกฎหมายของไทยอาจตีความให้ถูกต้องได้ยาก สำนักงานกฎหมายบางแห่งที่เน้นด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีบริการตรวจสอบความรอบคอบเป็นพิเศษ บริการเหล่านี้รวมถึงการตรวจสอบโฉนดอย่างละเอียดในรายงานการตรวจสอบความรอบคอบขนาดใหญ่.

ควรตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้างและการอนุมัติอาคารใดบ้างก่อนซื้อ?

เมื่อตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยที่มีอาคาร ท่านควรตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้าง และสิ่งสำคัญคือต้องดูการอนุมัติอาคารด้วย ซึ่งช่วยหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายในอนาคต พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดให้ต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนเริ่มก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคาร หรือต้องแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ เอกสารหลักที่ต้องตรวจสอบคือใบอนุญาตก่อสร้าง (แบบ อ.1) ซึ่งอนุญาตให้เริ่มงาน ใบรับรองที่ออกเมื่อก่อสร้างเสร็จ (แบบ อ.6) แสดงว่าอาคารที่สร้างเสร็จตรงตามใบอนุญาตและสามารถใช้อาคารได้ แต่มาตรา 32 กำหนดให้ต้องมีเฉพาะอาคารที่มีการควบคุมการใช้ ได้แก่ คลังสินค้า โรงแรม อาคารชุด และสถานพยาบาล และอาคารที่ใช้เพื่อการพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม การศึกษา การสาธารณสุข หรือกิจการอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง บ้านทั่วไปไม่อยู่ในกลุ่มนี้ จึงไม่มี อ.6 ให้ขอ และการไม่มีใบรับรองนี้ไม่ถือเป็นข้อบกพร่อง ในกรณีที่ต้องมี เจ้าของอาคารยื่นคำขอตามแบบ ข.6 และเจ้าพนักงานท้องถิ่นมีเวลาสามสิบวันในการตรวจสอบ มาตรา 32 อนุญาตให้ใช้อาคารได้แม้พ้นกำหนดเวลานั้นไปโดยยังไม่มีการตรวจสอบ

หากโครงการมีการปรับปรุงโครงสร้างเดิม การขออนุญาตการปรับปรุงควรได้รับการตรวจสอบเช่นกัน การขออนุญาตด้านสิ่งแวดล้อมอาจเป็นสิ่งจำเป็น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่ใหญ่ขึ้นหรือที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีความสำคัญทางสิ่งแวดล้อม สำหรับห้องชุด ให้ตรวจสอบว่าอาคารได้จดทะเบียนอาคารชุดต่อสำนักงานที่ดินตามมาตรา 6 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดแล้ว เพราะจนกว่าจะจดทะเบียน จะไม่สามารถออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้.

ควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าการก่อสร้างเป็นไปตามแบบแปลนที่ได้รับอนุมัติ การเปลี่ยนแปลงใดๆ ที่ทำโดยไม่ได้รับอนุญาตอาจนำไปสู่ค่าปรับหรือคำสั่งรื้อถอน การก่อสร้างที่เกินกว่าข้อกำหนดที่ได้รับอนุมัติหรือละเมิดข้อจำกัดของเขตพื้นที่อาจก่อให้เกิดปัญหาทางกฎหมายอย่างร้ายแรงหลังจากการซื้อ วิศวกรผู้เชี่ยวชาญสามารถช่วยตรวจสอบว่าอาคารเป็นไปตามข้อกำหนดและมีความปลอดภัยทางโครงสร้างหรือไม่ นี่เป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วนของคุณ.

ผู้ขายในประเทศไทยต้องเตรียมเอกสารทางกฎหมายอะไรบ้าง?

เมื่อศึกษาวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย สิ่งสำคัญคือต้องขอรับเอกสารทางกฎหมายจากผู้ขาย ตรวจสอบเอกสารเหล่านี้ให้แน่ใจอย่างรอบคอบ ซึ่งจะช่วยให้คุณเข้าใจความเสี่ยงที่เกี่ยวข้อง สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา เอกสารเหล่านี้รวมถึงบัตรประจำตัวประชาชนไทยหรือหนังสือเดินทาง นอกจากนี้ยังต้องมีทะเบียนบ้าน (ทะเบียนบ้าน) และ ใบทะเบียนสมรส หากจำเป็น โดยกฎหมายไทยอาจต้องขอความยินยอมจากคู่สมรสในการขายทรัพย์สิน ในที่สุด พวกเขาต้องจัดเตรียมเอกสารภาษีที่แสดงการชำระภาษีอากรของทรัพย์สิน หากผู้ขายเป็นบริษัทในประเทศไทย เอกสารเพิ่มเติมที่จำเป็นคือ เอกสารการจดทะเบียนบริษัท คำรับรองของกรรมการบริษัท (ออกภายใน 30 วันที่ผ่านมา) รายชื่อผู้ถือหุ้น รายงานของคณะกรรมการบริษัทที่อนุมัติการขาย และการรับรองตราประทับของบริษัท.

ผู้ขายต้องแสดงหลักฐานว่าตนมีสิทธิ์ตามกฎหมายในการขายทรัพย์สินดังกล่าว ซึ่งอาจรวมถึงเอกสารต่างๆ หากเป็นทรัพย์สินที่ได้รับมรดก ทั้งนี้เป็นข้อกำหนดเพื่อให้เป็นไปตามกฎระเบียบในประเทศไทย ผู้ขายควรจัดเตรียมประวัติการชำระภาษีของทรัพย์สินดังกล่าว นอกจากนี้ จะต้องแสดงหลักฐานว่าค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภคและค่าส่วนกลางได้รับการชำระครบถ้วนเป็นปัจจุบันแล้ว อีกทั้ง หากทรัพย์สินดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของโครงการจัดสรรหรืออาคารชุด การยืนยันจากนิติบุคคล (ผู้บริหารจัดการโครงการ) ว่าไม่มีข้อเรียกร้องใดๆ ค้างอยู่ต่อทรัพย์สินถือเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง สัญญาใดๆ ที่มีอยู่ซึ่งมีผลกระทบต่อทรัพย์สิน เช่น สัญญาเช่าหรือสัญญาบริการ จะต้องได้รับการเปิดเผยและตรวจสอบ เอกสารเหล่านี้ร่วมกันจะเป็นเครื่องยืนยันอำนาจทางกฎหมายของผู้ขายในการโอนทรัพย์สินภายใต้ข้อกำหนดทางกฎหมายของประเทศไทย.

วิธีระบุและหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย?

การระบุและหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดเมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยนั้น จำเป็นต้องมีการตรวจสอบอย่างละเอียดรอบคอบอย่างเป็นระบบควบคู่ไปกับความเชี่ยวชาญในท้องถิ่น กลยุทธ์สำคัญประการหนึ่งคือการว่าจ้างสำนักงานกฎหมายไทยที่มีชื่อเสียงและมีประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ พวกเขาสามารถทำการตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วนและทำให้มั่นใจได้ว่างานนั้นมีความชัดเจน ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายเหล่านี้สามารถช่วยให้คุณเข้าใจกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยได้ พวกเขายังสามารถตรวจพบปัญหาที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติอาจมองข้ามไปได้.

การตรวจสอบประวัติของผู้พัฒนาโครงการหรือผู้ขายอย่างละเอียดถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อต้องจัดการกับอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย คุณสามารถประเมินฐานะทางการเงินของบริษัทได้จากการตรวจสอบงบการเงินที่ได้รับการตรวจสอบแล้ว ซึ่งอาจเปิดเผยถึงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากการลงทุน การตรวจสอบสภาพกายภาพของอสังหาริมทรัพย์โดยผู้สำรวจที่มีคุณสมบัติเหมาะสมจะช่วยระบุปัญหาด้านโครงสร้าง ความคลาดเคลื่อนของแนวเขต หรือสิ่งก่อสร้างที่ไม่ได้รับอนุญาตซึ่งละเมิดกฎหมายควบคุมอาคารของไทย.

การตรวจสอบสิทธิ์การเข้าถึงเป็นสิ่งสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับที่ดินที่ไม่ได้เชื่อมต่อกับถนนสาธารณะ ข้อพิพาทเรื่องสิทธิการใช้ทางมักเกิดขึ้นในประเทศไทย การทำความเข้าใจกฎระเบียบการแบ่งเขตและการจำกัดการใช้ที่ดินก่อนการซื้อจะช่วยป้องกันข้อจำกัดที่ไม่คาดคิดในการพัฒนาหรือการใช้ประโยชน์ที่ดิน กฎระเบียบด้านสิ่งแวดล้อมของประเทศไทยมีความเข้มงวดมากขึ้นเรื่อยๆ ทำให้การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมมีความสำคัญเป็นพิเศษสำหรับที่ดินที่อยู่ใกล้พื้นที่คุ้มครองหรือทางน้ำ สุดท้าย การตรวจสอบแผนพัฒนาพื้นที่ใกล้เคียงสามารถเปิดเผยโครงการในอนาคตที่อาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าที่ดินหรือคุณภาพชีวิตได้.

ปัญหาการบุกรุกที่ดินที่พบได้ทั่วไปในที่ดินชนบทของไทยมีอะไรบ้าง?

การบุกรุกที่ดินถือเป็นความเสี่ยงสำคัญเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ชนบทของประเทศไทย ทำให้การตรวจสอบสถานะทางกฎหมายโดยผู้เชี่ยวชาญเป็นสิ่งจำเป็น ในพื้นที่ชนบท แนวเขตที่ดินอาจไม่ชัดเจนหรือไม่แน่นอน ซึ่งอาจนำไปสู่ปัญหาการบุกรุกที่แก้ไขได้ยากภายใต้กฎหมายไทย ปัญหาการบุกรุกที่พบบ่อย ได้แก่ เพื่อนบ้านเข้ามาทำเกษตรกรรมบนพื้นที่ส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ พวกเขาอาจสร้างสิ่งปลูกสร้างคร่อมแนวเขต ถนนเข้าออกอาจตัดผ่านที่ดินส่วนบุคคล ปัญหาเหล่านี้อาจทำให้เกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์สิน การบุกรุกเพื่อการเกษตรพบได้บ่อยเป็นพิเศษ โดยเกษตรกรเพื่อนบ้านค่อยๆ ขยายพื้นที่เพาะปลูกรุกล้ำเข้าไปในอสังหาริมทรัพย์ข้างเคียงทีละน้อย.

ในชนบทของประเทศไทย รูปแบบการใช้ที่ดินในอดีตอาจเข้าข่ายขัดแย้งกับสิทธิการครอบครองที่ดินอย่างเป็นทางการ ซึ่งก่อให้เกิดข้อพิพาทที่ซับซ้อน เจ้าของที่ดินต้องหาทางจัดการความแตกต่างระหว่างสิทธิทางกฎหมายและข้อเรียกร้องการใช้ประโยชน์ตามประเพณี ผู้ที่ใช้เส้นทางเข้าออกที่ผ่านพื้นที่ส่วนบุคคลอาจมองว่าเส้นทางดังกล่าวเป็นสิทธิทางกฎหมายมากกว่าจะเป็นสิทธิที่ไม่เป็นทางการ. มาตรา 1401 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ อนุญาตให้การครอบครองโดยการอ้างสิทธิ์สามารถเกิดขึ้นได้ โดยใช้กฎเกณฑ์การอ้างสิทธิ์ที่เหมือนกันกับมาตรา 1382 ดังนั้นการใช้กรรมสิทธิ์ที่ดำเนินมาอย่างเปิดเผยและต่อเนื่องเป็นเวลาสิบปีจึงสามารถผูกพันที่ดินไว้ในมือของผู้ซื้อได้ และไม่ใช่สิ่งที่เจ้าของใหม่สามารถปิดกั้นได้เพียงอย่างเดียว มาตรา 1299 การคุ้มครอง สำหรับผู้ซื้อที่ตั้งใจดีที่ลงทะเบียนเพื่อขอใช้ประโยชน์จากที่ดินที่ยังไม่ได้จดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ และถนนที่ใช้จริงอยู่ก็ยากที่จะอ้างว่าตนไม่เคยเห็น.

ที่ดินในชนบทอาจเผชิญกับการรุกล้ำจากโครงการโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะหรือสิ่งอำนวยความสะดวกของชุมชนที่ขยายออกไปนอกขอบเขตที่กำหนดไว้ การกำหนดเขตป่าสงวนบางครั้งอาจทับซ้อนกับการอ้างสิทธิ์ในที่ดินส่วนบุคคล ทำให้เกิดความขัดแย้งทางเขตอำนาจระหว่างกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลและระเบียบของกรมป่าไม้ของประเทศไทย เพื่อลดความเสี่ยงเหล่านี้ ควรตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วน รวมถึงการตรวจสอบขอบเขตโดยผู้สำรวจที่ได้รับอนุญาต พวกเขาสามารถเปรียบเทียบการใช้ที่ดินจริงกับขอบเขตในโฉนดที่ดินได้.

จะตรวจสอบได้อย่างไรว่าไม่มีภาระผูกพันหรือการจำนองใดๆ ที่ไม่ได้เปิดเผยในทรัพย์สินนั้น?

การตรวจสอบว่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยไม่มีภาระผูกพันหรือจำนองแอบแฝงเป็นส่วนสำคัญของการตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน วิธีการตรวจสอบหลักคือการค้นหาข้อมูลอย่างละเอียดที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นจดทะเบียนอยู่ หน่วยงานราชการแห่งนี้เก็บรักษาบันทึกข้อมูลที่ครอบคลุมเกี่ยวกับภาระผูกพันทั้งหมดที่จดทะเบียนไว้กับอสังหาริมทรัพย์.

เมื่อคุณตรวจสอบข้อมูลอย่างละเอียดถี่ถ้วนอย่างถูกต้อง คุณจะต้องขอตรวจสอบเอกสารสิทธิ์อย่างเป็นทางการ การตรวจสอบนี้จะแสดงให้เห็นถึงการจำนอง ภาระผูกพัน ภาระจำยอม หรือข้อเรียกร้องทางกฎหมายอื่น ๆ ที่จดทะเบียนไว้ตามที่กฎหมายไทยกำหนด สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบว่าผู้ขายมีสิทธิ์ในการขายทรัพย์สินอย่างชัดเจนตามกฎหมายไทย เพื่อช่วยหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายใด ๆ หากมีการ จำนอง อยู่ คุณต้องยืนยันว่าจะมีการไถ่ถอนจำนองก่อนหรือในขณะที่โอนกรรมสิทธิ์.

ในประเทศไทย ธนาคารที่ให้สินเชื่อจำนองมักจะเก็บโฉนดที่ดินฉบับจริงไว้ หากผู้ขายไม่สามารถแสดงเอกสารนี้ได้ มักหมายความว่ามีภาระจำนองอยู่ นอกเหนือจากภาระผูกพันที่จดทะเบียนแล้ว การตรวจสอบข้อเรียกร้องที่อาจไม่ได้จดทะเบียนก็เป็นสิ่งสำคัญเช่นกัน ซึ่งอาจรวมถึงค่าสาธารณูปโภคที่ค้างชำระ ค่าบำรุงรักษา หรือภาษีที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน สำหรับทรัพย์สินที่บริษัทเป็นเจ้าของในประเทศไทย การตรวจสอบสถานะควรครอบคลุมถึงการค้นหาข้อมูลบริษัท เพื่อช่วยค้นหาภาระผูกพันของบริษัทที่อาจส่งผลกระทบต่อทรัพย์สิน บริการตรวจสอบสถานะอย่างมืออาชีพมักจะรวมถึงการตรวจสอบสถานะทางการเงินของทรัพย์สินด้วย พวกเขาจะจัดทำส่วนรายละเอียดในรายงานเกี่ยวกับปัญหาที่พบ.

ข้อจำกัดการใช้ที่ดินใดบ้างที่อาจส่งผลกระทบต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของคุณในประเทศไทย?

กฎระเบียบการใช้ที่ดินในประเทศไทยส่งผลกระทบอย่างมากต่อมูลค่าทรัพย์สินและศักยภาพในการพัฒนา ดังนั้นจึงมีความสำคัญอย่างยิ่งในขั้นตอนการตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน กฎระเบียบการแบ่งเขตพื้นที่ของประเทศไทยแตกต่างกันไปตามแต่ละพื้นที่ และอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของหน่วยงานรัฐหลายแห่ง ทำให้เกิดสภาพแวดล้อมด้านกฎระเบียบที่ซับซ้อน.

อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอาจมีข้อจำกัดด้านความสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณใกล้กับวัด พระราชวัง สถานที่สำคัญทางประวัติศาสตร์ หรือสนามบิน ในกรุงเทพฯ ความสูงของอาคารในบางพื้นที่ถูกควบคุมอย่างเข้มงวด อสังหาริมทรัพย์ริมชายฝั่งในประเทศไทยมีกฎระเบียบเพิ่มเติมภายใต้กฎหมายสิ่งแวดล้อม ซึ่งรวมถึงระยะห่างจากแนวระดับน้ำขึ้นสูงสุดและข้อจำกัดในการก่อสร้างใกล้ชายฝั่ง ที่ดินเพื่อการเกษตรมักมีข้อจำกัดในการพัฒนาที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์หากไม่มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเป็นทางการ ซึ่งต้องได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานรัฐ อสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ใกล้กับป่าสงวนหรืออุทยานแห่งชาติอาจมีข้อจำกัดในการพัฒนาพิเศษหรือข้อกำหนดเกี่ยวกับเขตกันชน.

กฎระเบียบการวางผังเมืองในเมืองใหญ่ เช่น กรุงเทพฯ กำหนดพื้นที่เฉพาะสำหรับที่อยู่อาศัย ธุรกิจ และโรงงาน แต่ละโซนมีข้อจำกัดที่แตกต่างกันเกี่ยวกับขนาดและความหนาแน่นของอาคาร บางพื้นที่ถูกกำหนดให้เป็นเขตน้ำท่วม ซึ่งมีกฎระเบียบการก่อสร้างพิเศษที่ต้องจดทะเบียนกับหน่วยงานท้องถิ่น ที่ดินในเขตเศรษฐกิจพิเศษหรือเขตส่งเสริมการท่องเที่ยวอาจมีทั้งข้อดีและข้อจำกัดเกี่ยวกับทางเลือกในการพัฒนา เขตอนุรักษ์มรดกทางวัฒนธรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ทางประวัติศาสตร์ กำหนดข้อบังคับที่เข้มงวดเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างที่มีอยู่หรือการก่อสร้างใหม่ บริการตรวจสอบสถานะอย่างครอบคลุมจะตรวจสอบข้อจำกัดที่เกี่ยวข้องทั้งหมดและรวมผลการตรวจสอบเหล่านี้ไว้ในรายงานการตรวจสอบสถานะ.

หน่วยงานราชการใดบ้างในประเทศไทยที่เกี่ยวข้องกับกระบวนการตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน?

กระบวนการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยต้องมีการติดต่อกับหน่วยงานราชการหลายแห่ง ซึ่งแต่ละแห่งมีหน้าที่รับผิดชอบในด้านต่างๆ ของกฎระเบียบเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกัน กรมที่ดินดำเนินงานผ่านสำนักงานที่ดินจังหวัดและสำนักงานที่ดินสาขาในประเทศไทย โดยเป็นผู้จัดเก็บบันทึกทะเบียนการถือครองที่ดินอย่างเป็นทางการ และยังเป็นผู้ออกโฉนดที่ดินที่ต้องนำไปจดทะเบียนอีกด้วย ส่วนกรมโยธาธิการและผังเมือง เป็นผู้บริหารจัดการกฎเกณฑ์การใช้ประโยชน์ที่ดินและกฎหมายควบคุมอาคาร ซึ่งสิ่งเหล่านี้มีความสำคัญต่อการทำความเข้าใจข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการ.

สำหรับที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานคร การบริหารจัดการเมืองกรุงเทพมหานคร (BMA) มีอำนาจควบคุมการออกใบอนุญาตก่อสร้างและการวางผังเมืองเพิ่มเติม ส่วนกรมอุทยานแห่งชาติสัตว์ป่าและพันธุ์พืชมีความสำคัญสำหรับพื้นที่ใกล้กับพื้นที่ที่ได้รับการคุ้มครอง ส่วนกรมทรัพยากรทางทะเลดูแลพื้นที่ชายฝั่ง และภาษีอสังหาริมทรัพย์ประจำปีเป็นสิ่งสำคัญ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 และมีการจัดเก็บโดยหน่วยงานการบริหารท้องถิ่น ซึ่งตามพระราชบัญญัตินี้หมายถึงเทศบาล แทมบอน กรุงเทพมหานคร หรือเมืองพัทยา และไม่ใช่โดยกรมสรรพากร มาตรา 44 กำหนดให้หน่วยงานนั้นจัดส่งการประเมินภายในเดือนกุมภาพันธ์ และมาตรา 46 กำหนดให้ชำระภาษีภายในเดือนเมษายน ดังนั้น ผู้ซื้อจึงตรวจสอบประวัติการชำระเงินได้ที่สำนักงานท้องถิ่นแทนที่จะเป็นสำนักงานสรรพากร นอกจากนี้ มาตรา 10 ยังกำหนดให้สำนักงานที่ดินต้องแจ้งให้หน่วยงานท้องถิ่นนั้นทราบทุกครั้งที่มีการโอนกรรมสิทธิ์หรือจดทะเบียนการเช่า.

เมื่อดำเนินการตรวจสอบสถานะทางธุรกิจในประเทศไทย จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องตระหนักถึงกฎระเบียบและกระบวนการซื้อขายในท้องถิ่น การตรวจสอบสถานะทางธุรกิจในประเทศไทยควรรวมถึงการวิจัยอย่างครอบคลุม การขอความช่วยเหลือทางกฎหมาย และการตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วน เพื่อรับมือกับความท้าทายที่อาจเกิดขึ้นได้อย่างมีประสิทธิภาพ.

สำหรับที่ดินเพื่อเกษตรกรรม สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมอาจต้องได้รับการปรึกษาหารือเกี่ยวกับข้อจำกัดการใช้งาน หากทรัพย์สินเกี่ยวข้องกับบริษัทในประเทศไทย กรมพัฒนาธุรกิจการค้าจะให้ข้อมูลการจดทะเบียนนิติบุคคล ในกรณีที่จำเป็นต้องมีการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม บทบัญญัติที่ควบคุมคือมาตรา 46 ถึง 50 แห่งพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติ (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2561 โดยกำหนดหน้าที่ในการจัดทำรายงานไว้ที่ผู้ดำเนินโครงการหรือผู้ขอรับใบอนุญาต และรายงานดังกล่าวจะดำเนินการโดยสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม โดยมีสำนักงานทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจังหวัดเป็นผู้รับเรื่องนอกเขตกรุงเทพมหานคร การติดต่อประสานงานกับหน่วยงานเหล่านี้จำเป็นต้องมีความรู้พิเศษเกี่ยวกับขั้นตอนของไทย สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่าเหตุใดบริการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายอย่างมืออาชีพจึงมีความสำคัญสำหรับนักลงทุนต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.

สำนักงานที่ดินมีบทบาทอย่างไรในการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย?

สำนักงานที่ดินมีบทบาทสำคัญในการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ดินระหว่างกระบวนการตรวจสอบประวัติทรัพย์สินในประเทศไทย สำนักงานที่ดินเป็นหน่วยงานที่จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินอย่างเป็นทางการ โดยเก็บรักษาบันทึกรายละเอียดของทรัพย์สินที่จดทะเบียนทั้งหมด ทำให้เป็นหน่วยงานหลักในการตรวจสอบโฉนดที่ดิน เมื่อทำการตรวจสอบประวัติทรัพย์สินในประเทศไทย ผู้ตรวจสอบจะไปที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ พวกเขาจะตรวจสอบโฉนดที่ดินและดูประวัติการเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้น.

สำนักงานที่ดินจัดทำเอกสารอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับภาระผูกพันที่จดทะเบียนไว้ทั้งหมด รวมถึงการจำนอง ภาระจำยอม สัญญาเช่า หรือการเรียกร้องทางกฎหมายใดๆ ที่มีผลกระทบต่อที่ดิน สำนักงานแห่งนี้เก็บรักษาแผนที่โดยละเอียดที่แสดงขอบเขตที่ดิน แผนที่เหล่านี้สามารถนำมาเปรียบเทียบกับสิ่งที่ปรากฏอยู่จริงในพื้นที่เพื่อตรวจสอบปัญหาการรุกล้ำที่ดินที่อาจเกิดขึ้นได้ สำนักงานที่ดินทำการจดทะเบียนและบันทึกการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งหมด ซึ่งช่วยในการติดตามความเป็นเจ้าของและตรวจสอบความถูกต้องของธุรกรรมในอดีต.

สำหรับการซื้อห้องชุด สำนักงานที่ดินเป็นผู้จดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดของไทย และออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด นอกจากนี้ สำนักงานนี้ยังจดทะเบียน สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกินสามปี. การลงทะเบียนดังกล่าวเป็นสิ่งที่กำหนดระยะเวลาของสัญญาเช่า: มาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลานานกว่าสามปีจะสามารถบังคับได้เพียงสามปีเท่านั้น เว้นแต่จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนไว้กับเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ ดังนั้นสัญญาเช่าสามสิบปีที่ยังไม่ได้จดทะเบียนจึงมีผลผูกพันผู้ซื้อเป็นระยะเวลาสามปี เมื่อผู้ให้บริการด้านวิชาชีพดำเนินการตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วน พนักงานของพวกเขาจะรู้จักเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินนี้ โดยปกติแล้วจะช่วยให้พวกเขาสามารถค้นหาข้อมูลได้อย่างมีประสิทธิภาพและรวบรวมข้อมูลที่ถูกต้องได้.

จะติดต่อประสานงานกับสำนักงานเขตอย่างไรเกี่ยวกับข้อจำกัดด้านการแบ่งเขตและการพัฒนา?

การตรวจสอบสำนักงานเขตสำหรับกฎระเบียบเรื่องการใช้ประโยชน์ที่ดินและการพัฒนาเป็นส่วนสำคัญของการศึกษาข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ทุกเขตในประเทศไทยมีกฎระเบียบการใช้ประโยชน์ที่ดิน ซึ่งกฎระเบียบเหล่านี้เป็นตัวกำหนดว่าอสังหาริมทรัพย์สามารถพัฒนาและนำไปใช้ประโยชน์ในบริเวณนั้นได้อย่างไร เพื่อทำการตรวจสอบความรอบคอบอย่างถี่ถ้วน ให้ไปที่สำนักงานเขต นำรายละเอียดตำแหน่งที่แน่นอนของอสังหาริมทรัพย์มาด้วย เช่น เลขที่โฉนดที่ดินและพิกัดแผนที่ เจ้าหน้าที่สามารถระบุประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเป็นทางการ ซึ่งโดยทั่วไปจะแบ่งที่ดินออกเป็นเขตที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม เกษตรกรรม หรืออนุรักษ์สิ่งแวดล้อม แต่ละเขตจะมีข้อบังคับอาคารเฉพาะ รวมถึงข้อจำกัดความสูง ระยะถอยร่น และการใช้ประโยชน์ที่อนุญาตบนแปลงที่ดินนั้น.

14 สิ่งที่ควรรู้เกี่ยวกับการตรวจสอบสถานะในประเทศไทย

1. รับคำแปลที่ได้รับการรับรองของ โฉนดที่ดิน และของเอกสารภาษาไทยอื่น ๆ ทุกฉบับก่อนที่คุณจะนำไปใช้ ภาษาไทยเป็นภาษาที่มีผลใช้บังคับของโฉนดและของแฟ้มสำนักงานที่ดิน ดังนั้น การแปลที่ไม่ถูกต้องจึงเป็นความเสี่ยงที่แท้จริงมากกว่าที่จะเป็นเพียงแค่พิธีการ.
2. ตรวจสอบโฉนดที่ดินและพิจารณาดูว่าแท้จริงแล้วมันคือเอกสารฉบับใด เนื่องจากสิ่งเหล่านี้ไม่สามารถใช้แทนกันได้ โฉนด และ น.ส.4 จ. คือชื่อสองชื่อสำหรับเอกสารฉบับเดียวกัน ซึ่งก็คือโฉนดกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ ไม่ใช่สองตัวเลือกในรายการ น.ส.3 ก. และ น.ส.3 เป็นเพียงสิทธิครอบครองไม่ใช่ความเป็นเจ้าของ ส่วน ภ.บ.ท.5 เป็นใบเสร็จภาษีท้องถิ่นและไม่ใช่โฉนดแต่อย่างใด กรมที่ดินจะไม่รับจดทะเบียนการซื้อขาย การเช่า หรือการจำนองบนเอกสารนี้ คู่มือโฉนดที่ดิน ของเราแจกแจงเอกสารแต่ละประเภทไว้ จากนั้นดูประวัติที่ด้านหลังโฉนด ซึ่งแสดงลำดับการครอบครอง.
3. มีการจำนองหรือการเรียกร้องสิทธิ์อื่นใด สัญญาเช่า ภาระผูกพัน หรือสิทธิ์ใดๆ ที่จดทะเบียนไว้กับที่ดินหรือไม่?
4. การตรวจสอบทางกายภาพเพื่อพิจารณาการเข้าถึงที่ดิน (เช่น บางส่วนของที่ดินอาจไม่สามารถเข้าถึงได้ในช่วงฤดูฝน)
5. มีรายงานการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายเกี่ยวกับการล้มละลายและ/หรือคดีแพ่งของเจ้าของรวมอยู่ด้วยหรือไม่ ในกรณีหนึ่ง เราพบว่าลูกชายของเจ้าของกำลังฟ้องร้องอยู่กับแม่ของเขา โดยโต้แย้งกันเรื่องความเป็นเจ้าของมรดกจากพ่อ
6. การใช้ที่ดินในอดีตและการใช้ที่ดินที่เป็นไปได้ในอนาคต (เช่น คุณวางแผนจะทำอะไร มีข้อจำกัดในการก่อสร้างตามผังเมืองหรือไม่ เป็นต้น).
7. มีใครกำลังใช้หรือครอบครองที่ดินอยู่หรือไม่? นี่เป็นเรื่องที่สำคัญ เพราะ มาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การให้สิทธิในกรรมสิทธิ์แก่บุคคลที่ครอบครองที่ดินของผู้อื่นโดยสันติและเปิดเผย โดยมีเจตนาที่จะครอบครองที่ดินนั้น เมื่อการครอบครองนั้นมีอายุต่อเนื่องเป็นเวลาสิบปี นับจากวันแรกที่เริ่มครอบครองนั้น ผู้ครอบครองจะถือว่าเป็นเจ้าของตามกฎหมาย เมื่อการครอบครองนั้นครบสิบปีแล้ว ไม่ว่าจะอยู่ในที่ดินของโฉนด หรือไม่ก็ตาม และจะปรากฏในโฉนดกรรมสิทธิ์ไม่ได้จนกว่าศาลจะประกาศให้การครอบครองนั้นเป็นที่เรียบร้อยและคำสั่งดังกล่าวจะได้รับการจดทะเบียน แต่จนถึงขณะนั้นมาตรา 1299 วรรคสองห้ามไม่ให้การครอบครองที่ไม่ได้รับการจดทะเบียนถูกนำมาใช้ต่อผู้ซื้อที่ได้ชำระเงินเพื่อซื้อที่ดินและได้จดทะเบียนไว้ด้วยความตั้งใจดี แต่ผู้ซื้อที่ได้เห็นหรือได้ไปเยี่ยมชมว่ามีบุคคลอื่นอาศัยอยู่หรือทำการเกษตรบนที่ดินนั้นอาจไม่ได้ตั้งใจดี.
8. มีปัญหาเรื่องการระบายน้ำหรือดินทรุดตัวในบริเวณนั้นหรือไม่?
9. ที่ดินเชื่อมต่อกับสาธารณูปโภคหลัก เช่น น้ำและไฟฟ้าหรือไม่? คุณชำระเงินโดยตรงหรือชำระให้บุคคลอื่น?
10. ที่ดินแปลงนี้มีถนนสาธารณะหรือถนนส่วนบุคคลที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมายเข้าถึงได้หรือไม่ สำหรับผู้ที่สนใจซื้อ? แล้วเรื่องภาระจำยอมล่ะ?
11. มีปัญหาใดๆ กับผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ เสียงดัง หรือการรบกวนอื่นๆ จากที่ดินใกล้เคียงหรือไม่? มีปัญหาในการเข้าถึงที่ดินหรือไม่?
12. มีบริการกำจัดขยะ บำบัดน้ำเสีย โทรศัพท์ และสายเคเบิลหรือไม่?
13. การตรวจสอบที่กรมที่ดินสามารถให้ข้อมูลเกี่ยวกับ:
    • ภาษีที่ดิน
    • มูลค่าที่จดทะเบียนหรือมูลค่าที่ชำระในการโอนครั้งล่าสุด
    • หากมีการจดทะเบียนหนังสือมอบอำนาจใดๆ
    • หากมีสัญญาเช่าใดๆ, สิทธิเหนือพื้นดิน, สิทธิเก็บกิน หรือมีการจดทะเบียนสิทธิอื่นบนที่ดิน
    • วันที่โอนย้ายก่อนหน้า
14. สามารถตรวจสอบประวัติครอบครัวของเจ้าของเพิ่มเติมได้ (ถ้าเป็นไปได้) เจ้าของปัจจุบันถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินมานานแค่ไหนแล้ว?

การตรวจสอบเพิ่มเติมเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้พัฒนาโครงการ

การซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้พัฒนาโครงการในคอมเพล็กซ์อาจดูเหมือนปลอดภัยกว่าระดับหนึ่ง แต่พึงระลึกไว้ว่าธุรกิจเหล่านี้มีเป้าหมายหลักประการเดียวคือการทำกำไร และเพื่อให้บรรลุเป้าหมายนั้น บางรายอาจไม่ได้มอบคุณภาพและการรับประกันทั้งหมดที่คุณต้องการให้กับคุณ.

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยควรดำเนินการดังต่อไปนี้ ขั้นแรก ตรวจสอบว่าเจ้าของที่ดินเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ จากนั้น พิจารณาปัจจัยต่างๆ นอกจากนี้ คุณยังสามารถทำการตรวจสอบด้าน ESG สำหรับโครงการขนาดใหญ่ได้อีกด้วย

1. วันที่จดทะเบียนบริษัท
2. ทุนจดทะเบียน
3. มีการเปลี่ยนแปลงชื่อบริษัทที่จดทะเบียนในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา;
4. มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างแล้วหรือไม่?
5. มีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่?
6. ประเภทของโฉนดที่ดิน นี่คือข้อมูลสำคัญสำหรับผู้ที่สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
7. ที่ดินในกรุงเทพฯ ถูกจัดสรรไว้กี่แปลง?

ตัวอย่างที่สองเกี่ยวกับการตรวจสอบสถานะที่ดินอย่างละเอียดถี่ถ้วนสำหรับการสำรวจที่ดิน

คุณควรทำการสำรวจรังวัดที่ดินโดยผู้สำรวจที่ดินที่มีใบอนุญาตเชื่อถือได้ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการตรวจสอบความรอบคอบของคุณ การดำเนินการนี้จะยืนยันขนาดของที่ดินและตำแหน่งที่ตั้ง.

คุณจะต้องตรวจสอบสิ่งต่อไปนี้ด้วย:

• การปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดย (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 และ (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 หากโครงการดังกล่าวเป็นโครงการจัดสรรที่ดินประเภทบ้านจัดสรร โปรดดู การซื้อบ้านในหมู่บ้านจัดสรร ด้านล่าง.
• โปรดแนบรายงานการอนุมัติการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หากมี.
• มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างใดบ้างหรือไม่? หากมี โปรดระบุชื่อที่ใช้ในการออกใบอนุญาตเหล่านั้นในรายงานการตรวจสอบทรัพย์สินสำหรับอสังหาริมทรัพย์อื่น.
• ใครเป็นเจ้าของที่ดิน และสัญญานั้นทำกับใคร? บริษัทต่างๆ อาจใช้โครงสร้างที่ซับซ้อนเพื่อหลีกเลี่ยงความรับผิดชอบ ตัวอย่างเช่น พวกเขาอาจใส่ชื่อพนักงานในใบอนุญาตก่อสร้าง บริษัทที่ขายที่ดินอาจเป็นคนละบริษัทกับบริษัทที่สร้างบ้าน คุณอาจไม่มีสัญญากับบริษัทก่อสร้างเลยก็ได้ นี่คือเหตุผลว่าทำไมการค้นคว้าข้อมูลจึงสำคัญมาก.
• โครงการนี้ใช้โครงสร้างการขายแบบใดบ้างสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย?
• บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แห่งนี้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมานานแค่ไหนแล้ว และมีทุนจดทะเบียนเท่าไร?
• บริษัทสถาปัตยกรรมใดได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้ออกแบบบ้าน และบ้านเหล่านั้นจะถูกสร้างขึ้นด้วยมาตรฐานสูงหรือไม่?
• เพื่อนบ้านพอใจกับบ้านที่สร้างเสร็จแล้วหรือไม่? นี่อาจบ่งบอกถึงความน่าเชื่อถือของผู้รับเหมาได้.
• บริษัทรับเหมาก่อสร้างใดเป็นผู้สร้างบ้านเหล่านี้? เราสามารถจ้างผู้สำรวจอิสระมาตรวจสอบงานเมื่อสร้างเสร็จแล้วได้หรือไม่?
• โครงการนี้มีการก่อสร้างบ้านกี่หลัง?
• การก่อสร้างใหม่ในละแวกบ้านอาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินของคุณหรือไม่? ตัวอย่างเช่น หากคุณซื้อคอนโดมิเนียมเพราะต้องการชมวิวทะเล แต่โครงการก่อสร้างในอนาคตมาบดบังวิวทะเล.
• ผู้พัฒนาโครงการจะเชื่อมต่อระบบสาธารณูปโภคให้หรือไม่? คุณจะต้องจ่ายค่ามิเตอร์แยกต่างหาก หรือต้องเชื่อมต่อระบบสาธารณูปโภคทั้งหมดด้วยตนเอง?
• ผู้พัฒนาโครงการจะดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์บ้านในชื่อของชาวต่างชาติให้หรือไม่ และพวกเขาจะจัดการเรื่องทะเบียนบ้านด้วยหรือไม่
• จะมีข้อตกลงเช่า สิทธิเก็บกิน ภาระจำยอม หรือสิทธิเหนือพื้นดินเพิ่มเติมเข้ามาในระหว่างการโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่
• หากทรัพย์สินถูกขายภายใต้โครงสร้างแบบ สิทธิการเช่า ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบในการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง?
• ที่ดินจะถูกส่งมอบโดยปราศจากภาระผูกพัน การจำนอง หรือ ภาระผูกพัน?

การซื้อบ้านในโครงการจัดสรร: พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน และสิ่งที่เปลี่ยนแปลงเมื่อวันที่ 1 มีนาคม 2569

หากคุณซื้อที่ดินหรือบ้านในหมู่จัดสรร การตรวจสอบโฉนดที่ดินเป็นเพียงส่วนหนึ่งของการตรวจสอบเท่านั้น ถนน สวนสาธารณะ และสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางอื่นๆ อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 และแก้ไขเพิ่มเติมอีกครั้งโดยพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 การแก้ไขเพิ่มเติมฉบับที่สามนี้ได้รับการประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568 และกรมที่ดินได้กำหนดให้วันที่ 1 มีนาคม พ.ศ. 2569 เป็นวันที่พระราชบัญญัติมีผลใช้บังคับ.

พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินใช้บังคับกับกรณีใดบ้าง

ตามมาตรา 4 การจัดสรรที่ดิน หมายความว่า การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะมาจากแปลงเดียวกันหรือจากหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน เพื่อเป็นเงินหรือประโยชน์อย่างอื่น และให้หมายความรวมถึงการแบ่งที่ดินแปลงย่อยไม่ถึงสิบแปลง แต่หากมีการแบ่งที่ดินแปลงเดียวกันนั้นเพิ่มเติมอีกภายในสามปีจนรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ตามมาตรา 21 ห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดินเว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ดังนั้น การขอดูใบอนุญาตจัดสรรที่ดินของผู้ประกอบการและแผนผังที่ได้รับอนุมัติจึงเป็นขั้นตอนการตรวจสอบแรก ซึ่งจะบอกให้ทราบว่าโครงการดังกล่าวอยู่ภายใต้บังคับของพระราชบัญญัตินี้หรือไม่.

ถนนและพื้นที่ส่วนกลางไม่ใช่ของผู้พัฒนาโครงการที่จะนำมาขาย

มาตรา 43 กำหนดให้สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางที่ผู้พัฒนาโครงการจัดเตรียมไว้ตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุมัติ เช่น ถนน สวนสาธารณะ และสนามเด็กเล่น อยู่ภายใต้ ภาระจำยอม เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ผู้พัฒนาต้องรักษาทรัพย์สินเหล่านั้นให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ตามปกติ และต้องไม่กระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดลงหรือทำให้สะดวกน้อยลง.

มีกฎอีกสองข้อที่คุ้มครองที่ดินดังกล่าว ตามมาตรา 33 เมื่อใบอนุญาตได้รับการออกแล้ว ผู้พัฒนาโครงการไม่สามารถทำธุรกรรมใด ๆ ที่ก่อให้เกิดภาระผูกพันต่อที่ดินสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนรวมได้ โดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากคณะกรรมการ ตามมาตรา 43/1 ที่เพิ่มเข้ามาโดยการแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2558 ที่ดินสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนรวมไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้เลย เว้นแต่ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน หรือตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืน หากมีที่ดินที่เสนอขายให้คุณ แต่ปรากฏว่าเป็นส่วนหนึ่งของถนน สวนสาธารณะ หรือพื้นที่ส่วนกลางอื่น ๆ ในแผนที่ได้รับการอนุมัติของโครงการ นั่นถือเป็นสัญญาณเตือนที่ร้ายแรง และคุณต้องตรวจสอบข้อมูลนี้จากแผนที่ได้รับการอนุมัติ ไม่ใช่เพียงจากหนังสือกรรมสิทธิ์เท่านั้น.

หน้าที่ตามมาตรา 43 ตกเป็นของผู้จัดสรรที่ดิน ไม่ใช่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่รับโอนทรัพย์สินส่วนกลางในเวลาต่อมา ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5465/2564 โจทก์ทั้งสามได้ขอให้ศาลเพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่ซึ่งแก้ไขข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยโต้แย้งว่าการแก้ไขดังกล่าวฝ่าฝืนมาตรา 43 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาวินิจฉัยว่ามาตรา 43 วรรคหนึ่ง ผูกพันผู้จัดสรรที่ดิน ซึ่งตามมาตรา 4 หมายความถึงผู้ได้รับใบอนุญาตให้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนใบอนุญาตดังกล่าว นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่ใช่ผู้จัดสรรที่ดิน แม้ว่าจะรับโอนทรัพย์สินส่วนกลางตามมาตรา 44(1) ดังนั้น ด้วยความเห็นชอบของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจึงสามารถกำหนดระเบียบเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลางได้ แม้แต่ระเบียบที่ลดทอนประโยชน์การใช้สอยลง คดีนี้วินิจฉัยภายใต้บทบัญญัติแห่งมาตรา 43 ก่อนการแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2568 และมาตราที่แก้ไขเพิ่มเติมก็ยังคงระบุถึงผู้จัดสรรที่ดินเท่านั้น ก่อนที่คุณจะซื้อบ้านในหมู่บ้านจัดสรรที่มีนิติบุคคลอยู่แล้ว ควรอ่านข้อบังคับและรายงานการประชุมใหญ่ครั้งหลัง ๆ ไม่ใช่ดูเฉพาะผังโครงการที่ได้รับอนุมัติเท่านั้น.

สิ่งที่การแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2568 เปลี่ยนแปลงไปอย่างแท้จริง

สิ่งที่ตอนนี้ถูกอธิบายว่าเป็นเรื่องใหม่นั้น แท้จริงแล้วเคยเป็นกฎหมายอยู่แล้ว การค้ำประกันการบำรุงรักษานั้นเป็นข้อกำหนดมาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2543 และระยะเวลาขั้นต่ำ 180 วันสำหรับผู้ซื้อในการจัดตั้งนิติบุคคลนั้นมีมาตั้งแต่การแก้ไขเพิ่มเติมในปี พ.ศ. 2558 เมื่ออ่านเทียบกับข้อความในราชกิจจานุเบกษา นี่คือสิ่งที่พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 ได้เปลี่ยนแปลงไป:

• มาตรฐานการบำรุงรักษา (มาตรา 43 และ 52). ผู้พัฒนาต้องรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางให้อยู่ในสภาพการทำงานปกติ โดยต้องไม่ต่ำกว่ามาตรฐานเดิมหรือเทียบเท่า ข้อความก่อนหน้านี้กำหนดให้ต้องรักษาสภาพไว้ตามที่สร้างขึ้น.
• หลักประกันอื่น (มาตรา 43). ผู้พัฒนาโครงการยังคงต้องวางค้ำประกันจากธนาคารหรือสถาบันการเงินเพื่อการบำรุงรักษาต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน หากไม่มีธนาคารหรือสถาบันการเงินใดยอมออกหนังสือค้ำประกันให้ ปัจจุบันคณะกรรมการอาจยอมรับหลักประกันอื่นตามระเบียบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางได้.
• เงินค้ำประกันตกไปเป็นของโครงการจัดสรร (มาตรา 44). เมื่อผู้พัฒนาพ้นจากหน้าที่การบำรุงรักษาแล้ว จะต้องส่งมอบเงินค้ำประกันให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น แล้วแต่กรณี.
• ผู้ซื้อสามารถดำเนินการได้เมื่อผู้พัฒนาโครงการไม่ดำเนินการ (มาตรา 44). หากผู้จัดสรรที่ดินไม่ดำเนินการให้ผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือไม่บำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง ผู้ซื้อแปลงย่อยที่ได้ขายไปแล้วรวมกันไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งอาจยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขาเพื่อจัดตั้งได้ หากไม่ครบจำนวนดังกล่าว ผู้ซื้ออาจจัดตั้งขึ้นโดยเสียงข้างมากของผู้ซื้อที่มาประชุม เมื่อจัดตั้งขึ้นในลักษณะนี้แล้ว ผู้จัดสรรที่ดินต้องชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาตามจำนวนที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด.
• กำหนดเวลา 30 วัน (มาตรา 44). เมื่อได้จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลแล้ว ทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคจะตกเป็นของนิติบุคคลทันที และเจ้าหน้าที่ที่ดินต้องบันทึกรายการดังกล่าวลงในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) ภายใน 30 วันนับแต่วันที่จดทะเบียน.
• ค่าบำรุงรักษา (มาตรา 49). ค่าส่วนกลางจะถูกเรียกเก็บเป็นรายเดือน หรือตามข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกำหนด และอาจแตกต่างกันไปตามประเภทของการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดของแปลงที่ดิน ผู้ซื้อต้องจ่ายค่าส่วนกลางสำหรับแปลงที่ดินที่ตนซื้อ และผู้พัฒนาโครงการต้องจ่ายสำหรับแปลงที่ดินที่ยังขายไม่ออก ซึ่งเป็นกฎที่การแก้ไขเพิ่มเติมนี้ไม่ได้เปลี่ยนแปลง.
• ประกาศการยกเลิกทางออนไลน์ (มาตรา 55). ปัจจุบันคำขอยกเลิกการจัดสรรต้องประกาศในระบบเทคโนโลยีสารสนเทศของกรมที่ดิน ควบคู่กับการปิดประกาศที่สำนักงานที่ดิน ที่ดินที่จัดสรร และสำนักงานองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เป็นเวลาหกสิบวัน ซึ่งใช้แทนการประกาศในหนังสือพิมพ์แบบเดิม ผู้ซื้อยังคงต้องได้รับแจ้งเป็นหนังสือ
• บทลงโทษจริง (มาตรา 65). ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ปฏิบัติตามคำสั่งของคณะกรรมการตามมาตรา 52 ขณะนี้ต้องเผชิญกับโทษปรับตั้งแต่ 50,000 ถึง 500,000 บาท และปรับอีกวันละ 1,000 ถึง 10,000 บาท ตลอดระยะเวลาที่ยังฝ่าฝืน ก่อนการแก้ไขเพิ่มเติม บทกำหนดโทษคือปรับวันละ 1,000 บาท.

ข้อบังคับที่ออกตามความในมาตรา 43 มาตรา 44 และมาตรา 49 เดิม ยังคงมีผลใช้บังคับต่อไปเท่าที่ไม่ขัดหรือแย้งกับบทแก้ไขเพิ่มเติม จนกว่าจะมีข้อบังคับใหม่ออกใช้ (มาตรา 10).

สิ่งที่ควรตรวจสอบก่อนซื้อบ้านในโครงการจัดสรร

• ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินของผู้พัฒนาโครงการ รวมถึงแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุมัติ และแปลงที่คุณกำลังซื้อเป็นแปลงย่อยตามแผนผังนั้น ไม่ใช่ที่ดินที่เป็นสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง.
• หลักประกันการบำรุงรักษาที่ได้วางไว้กับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินตามมาตรา 43 หรือหลักประกันอื่นที่คณะกรรมการยอมรับให้ใช้แทน.
• ระยะเวลาการบำรุงรักษาที่กำหนดไว้ในโครงการที่ได้รับอนุมัติภายใต้มาตรา 23(5) และระยะเวลาดังกล่าวได้สิ้นสุดลงแล้วหรือไม่.
• นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้จดทะเบียนแล้วหรือไม่ และหากจดทะเบียนแล้ว โฉนดที่ดินแปลงสาธารณูปโภคได้ถูกบันทึกชื่อเป็นของนิติบุคคลดังกล่าวแล้วหรือไม่.
• ค่าใช้จ่ายที่กำหนดขึ้นตามข้อบังคับของนิติบุคคล และการที่ผู้พัฒนาโครงการได้ชำระเงินในส่วนของตนสำหรับแปลงที่ยังไม่ได้ขายหรือไม่.
• มีการประกาศคำร้องขอเพิกถอนการจัดสรรแล้วหรือไม่.

การตรวจสอบสถานะ (Due Diligence) ในประเทศไทย การทำความเข้าใจสัญญา

และเมื่อถึงเวลาที่จะทำหรือลงนามในสัญญา จะต้องตกลงกันในประเด็นอื่นๆ ด้วย ตัวอย่างเช่น การตรวจสอบสถานะ (Due Diligence) ในประเทศไทยอาจหมายถึงการเรียนรู้เกี่ยวกับ:

1. โครงการนี้จะสร้างเสร็จเมื่อไหร่?
2. ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอนหรือการลงทะเบียน? อาจเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย แบ่งกันฝ่ายละ 50-50% หรือแบบอื่น.
3. อย่ารอจนกว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมดสำหรับโครงการจะได้รับการตัดสิน หากมี จะมีบริการใดบ้างที่จะได้รับ? ค่าบำรุงรักษา / ค่าบริการรายเดือนหรือรายปีในโครงการเป็นจำนวนเท่าใด? สิ่งนี้จะถูกคำนวณอย่างไร? การตัดสินใจนี้ขึ้นอยู่กับเจ้าของบ้านหรือเจ้าของแปลงที่ดินตามกฎหมายไทยหรือไม่ โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์? โปรดจำไว้ว่าสิ่งนี้อาจส่งผลกระทบเป็นเวลาหลายปี.
4. หากการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ล่าช้ากว่ากำหนด จะเกิดอะไรขึ้น? มีบทลงโทษใดบ้างที่เกี่ยวข้องกับกระบวนการตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน?
5. มีการรับประกันอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยหรือไม่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้คำตอบที่เป็นมาตรฐานซึ่งควรทราบก่อนที่คุณจะเจรจา ในกรณีที่คุณซื้อ มาตรา 472 กำหนดให้ผู้ขายต้องรับผิดชอบต่อความชำรุดบกพร่องซึ่งทำให้ราคาหรือความเหมาะสมในการใช้งานของสิ่งที่ขายลดน้อยลง ไม่ว่าผู้ขายจะรู้ถึงความชำรุดบกพร่องนั้นหรือไม่ก็ตาม ในกรณีที่คุณว่าจ้างผู้รับเหมา มาตรา 600 กำหนดให้ผู้รับจ้างต้องรับผิดชอบต่อความชำรุดบกพร่องที่ปรากฏขึ้นภายในหนึ่งปีนับแต่วันส่งมอบ หรือห้าปีสำหรับโครงสร้างบนที่ดินที่ไม่ใช่สิ่งปลูกสร้างที่เป็นไม้ และบทบัญญัตินี้จะใช้บังคับก็ต่อเมื่อสัญญาไม่ได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น ซึ่งนี่คือสาเหตุว่าทำไมถ้อยคำในสัญญาจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง จากนั้น มาตรา 601 ได้ห้ามมิให้ฟ้องร้องเมื่อพ้นกำหนดเวลาหนึ่งปีนับแต่วันที่ความชำรุดบกพร่องนั้นได้ปรากฏขึ้น.
6. ตามกฎหมายไทยสามารถยกเลิกสัญญาได้หรือไม่? ถ้าได้ จะได้รับเงินมัดจำคืนหรือไม่?
7. มีการระบุประเภทของวัสดุไว้ในสัญญาหรือในเอกสารแนบท้ายสัญญาหรือไม่?
8. เป็นต้น

เริ่มต้นเล็กๆ หากคุณต้องการ: การตรวจสอบโฉนดที่ดิน ราคา 4,900 บาท คุณจะได้รับสำเนาโฉนดที่สำนักงานที่ดินรับรองทั้งสองด้าน พร้อมคำแปลและความเห็นของทนายความภายใน 3 วันทำการ และนำค่าบริการไปหักจากค่าแพ็คเกจคอนโดมิเนียมได้.

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการตรวจสอบสถานะ (Due Diligence) ในประเทศไทย

คำรับรองเกี่ยวกับการตรวจสอบสถานะและงานด้านอสังหาริมทรัพย์จาก ThaiLawOnline

โดยปกติแล้ว การซื้ออสังหาริมทรัพย์ถือเป็นการลงทุนครั้งใหญ่สำหรับคนส่วนใหญ่ จึงจำเป็นต้องใช้ความระมัดระวังและความรอบคอบเป็นอย่างมาก.

• กรมที่ดินแห่งประเทศไทย

ยิ่งไปกว่านั้น บทบาทของการตรวจสอบความรอบคอบในประเทศไทยเป็นสิ่งที่ไม่ควรประเมินค่าต่ำเกินไป เนื่องจากเป็นรากฐานสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย การมั่นใจว่าคุณมีความรู้ความเข้าใจเป็นอย่างดีเกี่ยวกับการตรวจสอบความรอบคอบในประเทศไทย สามารถส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อมูลค่าในอนาคตและการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ของคุณ.

พร้อมปกป้องการลงทุนของคุณในประเทศไทยแล้วหรือยัง?

ไม่ว่าคุณจะซื้อที่ดิน คอนโดมิเนียม หรือลงทุนทำธุรกิจ การตรวจสอบสถานะทางกฎหมายอย่างรอบคอบไม่ใช่เรื่องเลือกได้ แต่เป็นสิ่งจำเป็น ที่ ThaiLawOnline เราได้ช่วยเหลือชาวต่างชาติหลายร้อยคนในการหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดที่มีราคาแพง โดยการให้บริการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน ละเอียด และราคาย่อมเยาทั่วประเทศไทย.

อย่าเสี่ยงกับอนาคตของคุณ. ให้เราตรวจสอบทรัพย์สิน ตรวจสอบโฉนดที่ดิน เปิดเผยความเสี่ยงที่ซ่อนอยู่ และสร้างความอุ่นใจให้คุณก่อนที่คุณจะลงนามในเอกสารใดๆ.

📩 ติดต่อเราวันนี้ เพื่อการปรึกษาหารือ หรือส่งรายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ของคุณมาให้เราเพื่อเริ่มต้นได้เลย.
✅ บริการรวดเร็ว รายงานชัดเจน ทนายความไทยมืออาชีพ.

และคุณสามารถติดต่อเราได้ทาง 💬 เมสเซนเจอร์📱 WhatsApp📸 อินสตาแกรม📧 อีเมล

ค่าธรรมเนียมการตรวจสอบสถานะของเรา

ค่าธรรมเนียมเหล่านี้มาจากแหล่งเดียวและเท่ากันทุกที่บนเว็บไซต์นี้ ดู ค่าธรรมเนียมทั้งหมดของเรา.

ลองด้วยตัวคุณเองก่อน ฟรี

คุณไม่ต้องจองอะไรเพื่อเริ่มต้นใช้งาน สิ่งเหล่านี้ทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณ และคุณจะจ่ายเงินให้เราก็ต่อเมื่อคุณตัดสินใจว่าต้องการให้มีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องเท่านั้น.

ตรวจทานล่าสุด: 5 กันยายน 2026 กฎหมายที่ใช้บังคับในหน้านี้ได้รับการอ่านเทียบกับตัวบทกฎหมายต้นฉบับ ไม่ใช่บทสรุป ได้แก่ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19, 19 ทวิ และ 19 ตรี ในเรื่องผู้ที่มีสิทธิเป็นเจ้าของห้องชุดและวิธีคำนวณเพดาน 49 เปอร์เซ็นต์ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 1, 21 และ 32 พร้อมกฎกระทรวง ฉบับที่ 10 (พ.ศ. 2528) ในเรื่องแบบ อ.1 ข.6 และ อ.6 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 472, 538, 600, 601, 1382 และ 1401 ในเรื่องความรับผิดในความชำรุดบกพร่อง การจดทะเบียนการเช่า การครอบครองปรปักษ์ และภาระจำยอมโดยอายุความ มาตรา 36 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 ในเรื่องการถือหุ้นแทน (นอมินี) พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 5, 10, 44 และ 46 ในเรื่องผู้มีหน้าที่ประเมินและจัดเก็บภาษีทรัพย์สินประจำปี และมาตรา 46 ถึง 50 แห่งพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 ซึ่งแก้ไขโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2561 ในเรื่องการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ข้อความที่ผิดได้รับการแก้ไขแล้ว รวมถึงเพดานการถือกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวที่คำนวณจากฐานที่ผิด ใบรับรองการก่อสร้างอาคารที่นำเสนอราวกับว่าใช้กับอาคารทุกหลัง รายการโฉนดที่ดินที่ถือว่าใบเสร็จภาษีท้องถิ่นเป็นเอกสารสิทธิประเภทหนึ่ง และการสอบถามเรื่องภาษีทรัพย์สินที่ส่งไปยังหน่วยงานที่ไม่ถูกต้อง เมื่อวันที่ 6 ตุลาคม 2026 ได้อ่านมาตรา 1299, 1382 และ 1401 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์จากตัวบทภาษาไทยอีกครั้ง และข้อความเรื่องผู้ครอบครองและภาระจำยอมได้ระบุถึงความคุ้มครองที่มาตรา 1299 ให้แก่ผู้ซื้อที่จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว การกล่าวถึง “ใบอนุญาต” อาคารชุดได้เปลี่ยนเป็นการอธิบายถึงการจดทะเบียนตามมาตรา 6 และได้ลบข้อความเรื่องใบอนุญาตการเช่าในกรุงเทพฯ ที่ไม่มีแหล่งอ้างอิง และ “ใบอนุญาตพัฒนาที่อยู่อาศัย” ซึ่งไม่มีอยู่จริงออกแล้ว สิ่งที่ไม่ได้ตรวจสอบจากแหล่งข้อมูลต้นฉบับและคงไว้ตามที่เขียน ได้แก่ ข้อกำหนดว่าหนังสือรับรองบริษัทต้องออกให้ภายในสามสิบวันที่ผ่านมา ซึ่งเป็นแนวปฏิบัติของสำนักงานที่ดิน ไม่ใช่บทบัญญัติของกฎหมาย และช่วงค่าใช้จ่ายและระยะเวลา ซึ่งเป็นการประมาณการค่าบริการของเราเอง ไม่ใช่กฎหมาย ส่วนที่ว่าด้วยหมู่บ้านจัดสรรและคำถามที่เกี่ยวข้องสามข้อได้เพิ่มเข้ามาเมื่อวันที่ 17 กันยายน 2026 และได้อ่านเทียบกับตัวบทในราชกิจจานุเบกษาของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 เล่ม 142 ตอนที่ 92 ก ลงวันที่ 31 ธันวาคม 2025 และพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งแก้ไขโดยพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 มาตรา 4, 10, 21, 23, 33, 43, 43/1, 44, 49, 52, 55 และ 65 วันที่มีผลใช้บังคับ 1 มีนาคม 2026 เป็นวันที่กรมที่ดินระบุ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5465/2564 ได้รับการอ่านฉบับเต็มจนถึงคำวินิจฉัยชี้ขาด.