ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
เอ ภาระจำยอม (ภาระจำยอม, พระจันทร์ยิ้ม หรือ พระราชนิยม, หรือที่เรียกว่า สิทธิการใช้ประโยชน์) เป็นทรัพยสิทธิภายใต้มาตรา 1387 ถึง 1401 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยที่ดินแปลงหนึ่ง ซึ่งเรียกว่าภารยทรัพย์ จะต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์ของที่ดินอีกแปลงหนึ่ง ซึ่งเรียกว่าสามยทรัพย์ ตัวอย่างที่พบได้บ่อยที่สุดคือทรัพยสิทธิในการใช้ทางผ่านที่ดินของเพื่อนบ้านเพื่อออกไปยังถนน ตามด้วยสิทธิในการเดินท่อน้ำ ระบบระบายน้ำ หรือสายส่งไฟฟ้า ภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ผูกติดอยู่กับตัวที่ดิน ไม่ใช่ตัวบุคคล ดังนั้นจึงโอนไปยังผู้ที่จะเข้ามาเป็นเจ้าของที่ดินแต่ละแปลงในลำดับถัดไปโดยอัตโนมัติ ซึ่งนี่คือเหตุผลว่าทำไมเรื่องนี้จึงมีความสำคัญอย่างยิ่งในการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ดิน.
สารบัญ
วิธีการทำงานของภาระจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ที่ดินสองแปลงที่มีเจ้าของต่างกันเกี่ยวข้องเสมอ. เจ้าของรampยทรัพย์ต้องยอมรับการกระทำบางอย่าง (เช่น การเดินผ่านและการขับขี่ยานพาหนะผ่าน, การวางท่อใต้ดิน) หรือต้องงดเว้นการกระทำบางอย่าง (เช่น การก่อสร้างสูงเกินกว่าระดับที่กำหนด) เจ้าของสามยทรัพย์เป็นผู้ได้รับประโยชน์ และมาตรา 1393 ทำให้ทรัพยสิทธิย่อมติดไปกับสามยทรัพย์เมื่อมีการโอนไปยังเจ้าของคนต่อๆ ไป ทรัพยสิทธิไม่ให้สิทธิครอบครองในภาระยทรัพย์ ให้เพียงสิทธิการใช้สอยเฉพาะตามที่ได้ตกลงกันไว้เท่านั้น.
ภาระจำยอมเกิดขึ้นโดยนิติกรรมสัญญาและจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน, ซึ่งระบุไว้บนโฉนดที่ดินทั้งสองแปลง ได้แก่ เป็นทรัพยสิทธิที่เป็นคุณแก่โฉนดแปลงสามัคคี (ภาระจำยอม) และเป็นภาระผูกพันบนโฉนดแปลงที่ต้องรับภาระจำยอม หากไม่มีการจดทะเบียน จะผูกพันเฉพาะคู่สัญญาที่ลงชื่อเท่านั้น และไม่สามารถบังคับใช้กับผู้ซื้อที่ดินแปลงที่ต้องรับภาระจำยอมได้ (มาตรา 1299) นอกจากนี้ยังอาจได้มาโดยอายุความจากการใช้โดยเปิดเผย สงบ และโดยสิทธิเป็นเวลา 10 ปี และระงับสิ้นไปเพราะไม่ได้ใช้เป็นเวลา 10 ปี (มาตรา 1399) โดยการรวมที่ดินทั้งสองแปลงเป็นเจ้าของเดียวกัน หรือโดยการทำลายทรัพย์สินฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง.
ที่ชาวต่างชาติพบภาระจำยอมในทางปฏิบัติ
การเข้าถึงมักจะเป็นปัญหาเสมอ. วิลล่าจำนวนมาก โดยเฉพาะบนพื้นที่เกษตรกรรมที่แบ่งแปลงแล้วในภูเก็ต สมุย หรือหัวหิน สามารถเข้าถึงได้ผ่านทางภาระจำยอมส่วนบุคคลซึ่งเป็นของเจ้าของโครงการหรือเพื่อนบ้าน หากไม่มีการจดทะเบียนภาระจำยอม ทางดังกล่าวอาจถูกล้อมรั้วปิดกั้นหรือถูกขายได้ และจะทำให้บ้านกลายเป็นที่ตาบอด มาตรา 1349 จึงให้สิทธิในการขอทางจำเป็น แต่ต้องมีการฟ้องร้องเรียกสิทธิ ต้องจ่ายค่าทดแทน และเส้นทางที่ได้จะเป็นเส้นทางที่สร้างความเสียหายน้อยที่สุด ไม่ใช่ถนนที่ผู้ซื้อคาดหวังไว้.
ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของสามภาระทรัพย์ได้ แต่ประโยชน์แห่งภาระจำยอมย่อมติดไปกับตัวทรัพย์และตกเป็นของบุคคลผู้ครองทรัพย์นั้น รวมถึงผู้เช่าชาวต่างชาติ ผู้มีสิทธิเก็บกิน หรือ ผิวเผิน. การจดทะเบียนต้องทำ ณ สำนักงานที่ดินซึ่งที่ดินภารยทรัพย์นั้นตั้งอยู่ โดยเจ้าของทั้งสองฝ่ายหรือผู้แทนภายใต้ ทอร์ ดอร์ 21 หนังสือมอบอำนาจ, พร้อมกับโฉนดที่ดิน เอกสารประจำตัว และแผนผังเส้นทาง ค่าธรรมเนียมจะมีจำนวนไม่มากหากไม่มีการเปลี่ยนมือของเงิน ในกรณีที่มีการจ่ายเงินให้แก่เพื่อนบ้าน ค่าธรรมเนียมจะถูกคำนวณตามสิ่งตอบแทน.
ข้อผิดพลาดทั่วไปคือการพึ่งพาข้อสัญญาที่สัญญาว่าจะให้สิทธิ์เข้าถึง หรือการใช้ถนนมาเป็นเวลาหลายปี ทั้งสองอย่างนี้ไม่ใช่สิทธิ์ที่จดทะเบียนแล้ว คำว่า การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ ก่อนซื้อควรอ่านหลังโฉนดที่ดินทุกแปลงที่อยู่ระหว่างบ้านกับทางสาธารณะ.
ภาระจำยอมเมื่อเทียบกับสิทธิเก็บกินและสัญญาเช่า
ภาระจำยอม, สิทธิเก็บกิน และสิทธิการเช่าก็ปรากฏอยู่บนหน้าภาระผูกพันของโฉนดเช่นกัน แต่มีหน้าที่แตกต่างกัน สิทธิเก็บกินและสิทธิการเช่าให้สิทธิบุคคลในการครอบครองและใช้ประโยชน์จากตัวที่ดิน โดยมีกำหนดอายุตลอดชีวิตหรือสูงสุดถึง 30 ปี ส่วนภาระจำยอมให้แปลงที่ดินแปลงหนึ่งมีสิทธิจำกัดเหนืออีกแปลงหนึ่ง โดยไม่มีกำหนดเวลา และสิทธินั้นติดอยู่กับแปลงที่ดินนั้น มากกว่าที่จะเป็นของบุคคลใดบุคคลหนึ่งโดยเฉพาะ.
| ขวา | ใครได้รับประโยชน์ | ระยะเวลา |
|---|---|---|
| ภาระจำยอม | ดินแดนที่ทรงอำนาจ ไม่ว่าใครจะเป็นเจ้าของก็ตาม | หมดสิทธิ์ตลอดไป สูญหายหลังไม่ได้ใช้งานมา 10 ปี |
| สิทธิเก็บกิน | บุคคลที่ระบุชื่อ | ตลอดชีพ หรือระยะเวลากำหนดสูงสุด 30 ปี |
| เช่า | ผู้เช่าที่ระบุชื่อ | สูงสุด 30 ปี จดทะเบียนหากเกิน 3 ปี |
ในข้อพิพาท ศาลแพ่งสามารถสั่งให้เจ้าของภารยทรัพย์รื้อถอนสิ่งกีดขวางและชำระเงิน ความเสียหาย. ในกรณีที่ไม่มีการจดทะเบียน ผู้เรียกร้องจะต้องพิสูจน์การใช้งานโดยสิทธิเป็นเวลา 10 ปี และโดยทั่วไปเพื่อนบ้านจะโต้แย้งว่าการใช้งานดังกล่าวเป็นเพียงการยินยอมให้ใช้เท่านั้น.
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถมีภาระจำยอมในประเทศไทยได้หรือไม่
มิใช่ในนามของตนเองในฐานะเจ้าของที่ดิน เนื่องจากชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของสามภาระได้ ภาระจำยอมย่อมติดไปกับตัวที่ดิน ดังนั้น ชาวต่างชาติที่เช่าที่ดินสามภาระ หรือมีสิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดินเหนือที่ดินดังกล่าว ย่อมมีสิทธิในทางสัญจรหรือภาระจำยอมอื่น ๆ ตราบเท่าที่สิทธิของตนเองนั้นยังคงอยู่.
วิธีการจดทะเบียนภาระจำยอมในประเทศไทยคืออะไร
เจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่ายเดินทางไปที่สำนักงานดินที่รับผิดชอบแปลงภาระจำยอม หรือส่งตัวแทนพร้อมหนังสือมอบอำนาจ ท.ด. 21 โดยนำโฉนดที่ดินทั้งสองฉบับ บัตรประจำตัวประชาชน และแผนผังแสดงเส้นทางมาด้วย เจ้าหน้าที่บันทึกภาระจำยอมลงในโฉนดทั้งสองฉบับ ภาระจำยอมที่ไม่ได้จดทะเบียนจะไม่สามารถบังคับใช้กับผู้ซื้อที่ดินติดภาระจำยอมในภายหลังได้.
ความแตกต่างระหว่างภาระจำยอมและทางจำเป็นคืออะไร
ภาระจำยอมตกลงและจดทะเบียนได้ และอาจครอบคลุมการใช้ประโยชน์ใด ๆ โดยชอบด้วยกฎหมายบนที่ดินข้างเคียง ทางจำเป็นตามมาตรา 1349 เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายเฉพาะเมื่อแปลงที่ดินไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ โดยให้สิทธิเฉพาะทางเข้าออกตามเส้นทางที่ก่อให้เกิดความเสียหายน้อยที่สุดเท่านั้น และเจ้าของที่ดินตาบอดต้องชดใช้ค่าทดแทนให้แก่เพื่อนบ้าน.
ดูเพิ่มเติม: ภาระผูกพันบนโฉนดที่ดินของไทย, สิทธิเก็บกิน, สิทธิ์เหนือพื้นดิน, โฉนด, ภาระจำยอมในประเทศไทย และ เอกสารสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.