รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
เอ ภาระจำยอม (ภาระจำยอม, phara cham yom หรือ pharajamyom, หรือที่เรียกว่า ภาระจำยอม) เป็นทรัพยสิทธิภายใต้มาตรา 1387 ถึง 1401 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยที่ดินแปลงหนึ่ง ซึ่งเรียกว่าภารยทรัพย์ ต้องตกอยู่ในภาระเพื่อประโยชน์ของที่ดินอีกแปลงหนึ่ง ซึ่งเรียกว่าสามยทรัพย์ ตัวอย่างที่พบได้บ่อยที่สุดคือสิทธิใช้ทางผ่านที่ดินของเพื่อนบ้านเพื่อออกไปยังถนน ตามด้วยสิทธิในการเดินท่อน้ำ ระบบระบายน้ำ หรือสายส่งไฟฟ้า ภาระจำยอมติดอยู่กับตัวที่ดิน ไม่ใช่ตัวบุคคล ดังนั้นจึงตกไปยังผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินแต่ละแปลงคนถัดไปโดยอัตโนมัติ ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมเรื่องนี้จึงมีความสำคัญอย่างยิ่งในการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ดิน.
สารบัญ
วิธีการทำงานของภาระจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ที่ดินสองแปลงที่มีเจ้าของต่างกันเกี่ยวข้องเสมอ. เจ้าของที่ดินที่ต้องรับใช้ต้องอดทนต่อสิ่งใดสิ่งหนึ่ง (การผ่านของคนและยานพาหนะ การเดินท่อใต้ดิน) หรือเลี่ยงสิ่งใดสิ่งหนึ่ง (การก่อสร้างสูงกว่าระดับที่กำหนด) เจ้าของที่ดินที่ครอบครองเหนือที่ดินนั้นจะได้รับผลประโยชน์ และมาตรา 1393 ทำให้สิทธิดังกล่าวสามารถถ่ายโอนไปยังเจ้าของที่ดินลำดับต่อไปได้ ยกเว้นกรณีที่กฎหมายกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น การเป็นผู้รับใช้ไม่ได้หมายความว่าเจ้าของที่ดินนั้นได้ครอบครองที่ดินนั้นอย่างถาวร แต่หมายถึงการใช้ประโยชน์เฉพาะที่ตกลงกันไว้เท่านั้น.
ภาระจำยอมเกิดขึ้นโดยนิติกรรมสัญญาและจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน, ซึ่งจะบันทึกไว้ในโฉนดที่ดินทั้งสองฉบับ: เป็นประโยชน์ในโฉนดของสามยทรัพย์ และเป็นภาระในโฉนดของภารยทรัพย์ หากไม่จดทะเบียน ภาระจำยอมจะผูกพันเฉพาะคู่กรณีที่ลงนามเท่านั้น และไม่อาจใช้บังคับต่อผู้ซื้อภารยทรัพย์ได้ (มาตรา 1299) ภาระจำยอมยังอาจได้มาโดยอายุความเมื่อได้ใช้โดยเปิดเผยและโดยสงบอย่างเป็นสิทธิมาเป็นเวลา 10 ปี และสิ้นไปเมื่อไม่ได้ใช้เป็นเวลา 10 ปี (มาตรา 1399) เมื่อที่ดินทั้งสองแปลงตกเป็นของเจ้าของคนเดียวกันและเจ้าของนั้นได้ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียน (จนกว่าจะถึงเวลานั้นยังคงใช้ยันบุคคลภายนอกได้ มาตรา 1398) หรือเมื่อทรัพย์สินแปลงใดแปลงหนึ่งสลายไปทั้งหมด (มาตรา 1397) ภาระจำยอมที่ได้มาโดยอายุความแต่ไม่ได้จดทะเบียนไม่อาจยกขึ้นต่อสู้ผู้ซื้อในภายหลังซึ่งเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนโดยสุจริตได้ (มาตรา 1299 วรรคสอง).
ที่ชาวต่างชาติพบภาระจำยอมในทางปฏิบัติ
การเข้าถึงมักจะเป็นปัญหาเสมอ. บ้านพักหลายหลัง โดยเฉพาะบนที่ดินเกษตรที่แบ่งแปลงในภูเก็ต สมุย หรือหัวหิน ต้องเข้าออกโดยทางส่วนบุคคลที่เป็นของผู้พัฒนาโครงการหรือเพื่อนบ้าน หากไม่มีการจดทะเบียนภาระจำยอม ทางนั้นอาจถูกล้อมรั้วปิดหรือถูกขาย และบ้านก็จะกลายเป็นที่ดินที่ถูกปิดล้อม ในกรณีนั้นมาตรา 1349 ให้สิทธิในทางจำเป็น แต่ต้องเรียกร้องสิทธินั้น ต้องจ่ายค่าทดแทน (เว้นแต่ที่ดินถูกปิดล้อมเพราะการแบ่งแยกหรือการแบ่งโอนบางส่วน ซึ่งมาตรา 1350 ให้ทางผ่านเฉพาะบนที่ดินที่แบ่งแยกกันโดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน) และแนวทางจะเป็นแนวที่ก่อความเสียหายน้อยที่สุด ไม่ใช่ถนนที่ผู้ซื้อคาดหวังไว้.
ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ได้ แต่ประโยชน์แห่งภาระจำยอมย่อมติดไปกับตัวที่ดินและตกแก่บุคคลผู้ถือสิทธิในที่ดินนั้น รวมถึงผู้เช่าชาวต่างชาติ ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน หรือ ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน. การจดทะเบียนต้องทำ ณ สำนักงานที่ดินซึ่งที่ดินภารยทรัพย์นั้นตั้งอยู่ โดยเจ้าของทั้งสองฝ่ายหรือผู้แทนภายใต้ ท.ด.21 หนังสือมอบอำนาจ, พร้อมกับโฉนดที่ดิน เอกสารประจำตัว และแผนผังเส้นทาง ค่าธรรมเนียมจะมีจำนวนไม่มากหากไม่มีการเปลี่ยนมือของเงิน ในกรณีที่มีการจ่ายเงินให้แก่เพื่อนบ้าน ค่าธรรมเนียมจะถูกคำนวณตามสิ่งตอบแทน.
ข้อผิดพลาดทั่วไปคือการพึ่งพาข้อสัญญาที่สัญญาว่าจะให้สิทธิ์เข้าถึง หรือการใช้ถนนมาเป็นเวลาหลายปี ทั้งสองอย่างนี้ไม่ใช่สิทธิ์ที่จดทะเบียนแล้ว การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ ก่อนซื้อควรอ่านหลังโฉนดที่ดินทุกแปลงที่อยู่ระหว่างบ้านกับทางสาธารณะ.
ภาระจำยอมเมื่อเทียบกับสิทธิเก็บกินและสัญญาเช่า
ภาระจำยอม, สิทธิเก็บกิน และสัญญาเช่าทั้งสองนี้จะปรากฏอยู่ในหน้าทรัพย์สินของสัญญาเช่าโฉนด แต่มีหน้าที่แตกต่างกันไป สัญญาเช่าประโยชน์และสัญญาเช่าใช้ประโยชน์ให้บุคคลมีสิทธิในการครอบครองและใช้ประโยชน์จากที่ดินนั้นตลอดไปหรือสูงสุด 30 ปี ส่วนสัญญาเช่ากรรมสิทธิ์ให้กรรมสิทธิ์ที่จำกัดต่อที่ดินอีกแปลงหนึ่ง โดยไม่มีกำหนดระยะเวลาสูงสุดที่กำหนดไว้ในกฎหมาย และกรรมสิทธิ์ดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์ของที่ดินนั้น ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ของบุคคลที่ระบุชื่อ.
| สิทธิ | ใครได้รับประโยชน์ | ระยะเวลา |
|---|---|---|
| ภาระจำยอม | สามยทรัพย์ ไม่ว่าผู้ใดจะเป็นเจ้าของ | ไม่มีกำหนดระยะเวลาสูงสุดในกฎหมาย; หมดอายุลงหลังจาก 10 ปีที่ไม่ได้ใช้งาน (มาตรา 1399) |
| สิทธิเก็บกิน | บุคคลที่ระบุชื่อ | ตลอดชีพ หรือระยะเวลากำหนดสูงสุด 30 ปี |
| เช่า | ผู้เช่าที่ระบุชื่อ | สูงสุด 30 ปี จดทะเบียนหากเกิน 3 ปี |
ในข้อพิพาท ศาลแพ่งสามารถสั่งให้เจ้าของภารยทรัพย์รื้อถอนสิ่งกีดขวางและชำระเงิน ค่าเสียหาย. ในกรณีที่ไม่มีการจดทะเบียน ผู้เรียกร้องจะต้องพิสูจน์การใช้งานโดยสิทธิเป็นเวลา 10 ปี และโดยทั่วไปเพื่อนบ้านจะโต้แย้งว่าการใช้งานดังกล่าวเป็นเพียงการยินยอมให้ใช้เท่านั้น.
ตรวจทานครั้งล่าสุด: 28 กันยายน 2569 มาตรา 1299, 1349, 1393, 1397, 1398, 1399 และ 1401 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้รับการอ่านจากตัวบทภาษาไทย.
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถมีภาระจำยอมในประเทศไทยได้หรือไม่
มิใช่ในนามของตนเองในฐานะเจ้าของที่ดิน เนื่องจากชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ได้ ภาระจำยอมย่อมติดไปกับตัวที่ดิน ดังนั้น ชาวต่างชาติที่เช่าที่ดินสามยทรัพย์ หรือมีสิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดินเหนือที่ดินดังกล่าว ย่อมได้ใช้ทางผ่านหรือภาระจำยอมอื่น ๆ ตราบเท่าที่สิทธิของตนเองนั้นยังคงอยู่.
จะจดทะเบียนภาระจำยอมทางผ่านในประเทศไทยได้อย่างไร
เจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่ายไปที่สำนักงานที่ดินที่มีเขตอำนาจเหนือภารยทรัพย์ หรือส่งตัวแทนพร้อมหนังสือมอบอำนาจ ท.ด. 21 โดยนำโฉนดที่ดินทั้งสองฉบับ เอกสารแสดงตน และแผนที่สังเขปแสดงแนวทางไปด้วย เจ้าพนักงานจะบันทึกภาระจำยอมไว้ในโฉนดที่ดินทั้งสองฉบับ ภาระจำยอมที่ได้มาโดยข้อตกลงแต่ไม่ได้จดทะเบียนไม่อาจใช้บังคับต่อผู้ซื้อภารยทรัพย์ในภายหลังได้ ส่วนภาระจำยอมที่ได้มาโดยอายุความแต่ไม่ได้จดทะเบียนไม่อาจยกขึ้นต่อสู้ผู้ซื้อซึ่งเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตได้.
ความแตกต่างระหว่างภาระจำยอมและทางจำเป็นคืออะไร
ภาระจำยอมเกิดจากการตกลงและจดทะเบียน และอาจครอบคลุมการใช้ที่ดินข้างเคียงในทางใดก็ได้ที่ชอบด้วยกฎหมาย ทางจำเป็นตามมาตรา 1349 เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายเฉพาะเมื่อที่ดินแปลงหนึ่งไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะเท่านั้น ทางจำเป็นให้เพียงสิทธิผ่านเข้าออก ตามแนวทางที่ก่อความเสียหายน้อยที่สุด และเจ้าของที่ดินที่ถูกปิดล้อมต้องจ่ายค่าทดแทนให้แก่เพื่อนบ้าน เว้นแต่ที่ดินนั้นถูกปิดล้อมเพราะการแบ่งแยกหรือการแบ่งโอนบางส่วน ในกรณีนี้ทางจำเป็นจะผ่านได้เฉพาะบนที่ดินที่แบ่งแยกกันเท่านั้น โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน (มาตรา 1350).
ดูเพิ่มเติม: ภาระผูกพันบนโฉนดที่ดินของไทย, สิทธิเก็บกิน, สิทธิเหนือพื้นดิน, โฉนด, ภาระจำยอมในประเทศไทย และ เอกสารสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.