รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
เอ ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน (ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน, ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน, บางครั้งเขียนว่า ผู้ถือสิทธิเหนือพื้นดิน) คือบุคคลที่ได้รับการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้แก่ตนตามมาตรา 1410 ถึง 1416 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, และด้วยเหตุนี้จึงเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกที่อยู่บนที่ดินของผู้อื่น เจ้าของที่ดินยังคงเป็นเจ้าของที่ดิน ส่วนผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินเป็นเจ้าของบ้าน ในทางปฏิบัติ ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินมักเป็นชาวต่างชาติที่สร้างหรือซื้อบ้านบนที่ดินซึ่งคู่สมรส คู่ชีวิต หรือผู้ให้เช่าชาวไทยเป็นเจ้าของ เนื่องจากสถานะนี้ทำให้เป็นเจ้าของอาคารได้โดยไม่ขัดต่อข้อห้ามการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ.
สารบัญ
สิ่งที่ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินเป็นเจ้าของและสามารถทำได้
เมื่อสิทธิเหนือพื้นดินได้รับการจดทะเบียนไว้ที่ด้านหลังหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินที่ สำนักงานที่ดิน, ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินเป็นเจ้าของอาคารในฐานะทรัพย์สินที่แยกต่างหาก สิทธินี้โอนได้และตกทอดไปยังทายาท เว้นแต่การจดทะเบียนจะยกเว้นไว้ (มาตรา 1411) ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินจึงสามารถขายบ้าน ยกให้ผู้อื่น หรือทำพินัยกรรมยกให้ได้ และผู้ซื้อหรือทายาทจะเข้าสวมสถานะเดียวกันตลอดระยะเวลาที่เหลืออยู่ สิทธินี้ไม่สิ้นไปแม้อาคารถูกไฟไหม้หรือถูกรื้อถอน (มาตรา 1415) ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินอาจสร้างขึ้นใหม่ได้.
หน้าที่ย่อมมาพร้อมกับสิทธิ. หากมีการตกลงค่าเช่าสำหรับที่ดินไว้ ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินจะต้องชำระค่าเช่านั้น ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินที่ไม่ชำระค่าเช่าเป็นเวลาสองปีติดต่อกัน หรือผิดเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญของการก่อตั้งสิทธิ อาจถูกเจ้าของที่ดินบอกเลิกสิทธิดังกล่าวได้ (มาตรา 1414) ในกรณีที่ไม่ได้กำหนดระยะเวลาไว้และสิทธินั้นไม่ใช่สิทธิตลอดชีวิต คู่กรณีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจบอกเลิกได้โดยบอกกล่าวล่วงหน้าตามสมควร หรือบอกกล่าวล่วงหน้าหนึ่งปีหรือชำระค่าเช่าหนึ่งปีในกรณีที่ต้องชำระค่าเช่า (มาตรา 1413).
การเป็นผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินในฐานะชาวต่างชาติ
ชาวต่างชาติและเจ้าของที่ดินไปที่สำนักงานที่ดินด้วยกัน หรือดำเนินการผ่าน ท.ด.21 หนังสือมอบอำนาจ, พร้อมกับ โฉนด หรือ น.ส. 3 ก., หนังสือเดินทางหรือบัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนสมรสหากคู่กรณีสมรสกัน และสัญญาก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินเป็นภาษาไทยที่ระบุระยะเวลา สำนักงานที่ดินจะจดทะเบียนสิทธิลงในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน และออกสำเนาการจดทะเบียนให้แก่ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน หากยังไม่ได้สร้างบ้าน ควรยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างในนามของผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินพร้อมหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดิน และเมื่อสร้างเสร็จแล้ว บ้านควรมีทะเบียนบ้านของตนเอง.
เลือกระยะเวลาอย่างรอบคอบ. ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินที่อายุน้อยกว่าเจ้าของที่ดินควรกำหนดระยะเวลาแน่นอนไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินเอง แทนที่จะเป็นตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดิน มิฉะนั้นสิทธิจะสิ้นสุดลงเมื่อเจ้าของที่ดินถึงแก่ความตาย และตามมาตรา 1416 ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินอาจรื้อถอนบ้านและทำที่ดินให้กลับคืนสู่สภาพเดิมได้ แต่หากทายาทบอกกล่าวว่าจะซื้อบ้านในราคาตลาด ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินจะปฏิเสธได้ก็แต่โดยมีเหตุอันสมควรเท่านั้น ค่าธรรมเนียมไม่สูงนัก: 1% ของค่าตอบแทนที่แจ้งไว้ บวกอากรแสตมป์ 0.5% หรือค่าธรรมเนียมอัตราคงที่เมื่อก่อตั้งสิทธิโดยไม่มีค่าตอบแทน.
เมื่อสิทธิของผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นสุดลง
สิทธิสิ้นสุดลงเมื่อครบระยะเวลาที่กำหนด เมื่อบุคคลที่ใช้ช่วงชีวิตเป็นตัวกำหนดระยะเวลาถึงแก่ความตาย เมื่อถูกบอกเลิกเพราะผิดสัญญา หรือโดยความตกลงกัน ตามมาตรา 1416 ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินอาจรื้อถอนอาคารออกไปได้และต้องทำให้ที่ดินกลับคืนสู่สภาพเดิม เว้นแต่เจ้าของที่ดินจะบอกกล่าวความประสงค์ขอซื้ออาคารในราคาตลาด ซึ่งผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินจะปฏิเสธได้ก็ต่อเมื่อมีเหตุอันสมควรเท่านั้น การต่ออายุต้องจดทะเบียนเป็นสิทธิเหนือพื้นดินใหม่ก่อนที่สิทธิเดิมจะหมดอายุ คำมั่นว่าจะต่ออายุที่เขียนไว้ในสัญญาเดิมผูกพันเฉพาะบุคคลผู้ให้คำมั่นนั้นเท่านั้น.
ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินไม่ใช่ ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน. ผู้รับประโยชน์ใช้ประโยชน์ใช้ที่ดินและบ้านเป็นระยะเวลาหรือตลอดชีวิต แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของทั้งสองสิ่ง; สิทธิจะสิ้นสุดลงเมื่อเสียชีวิตและไม่สามารถถ่ายโอนได้ และสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้เพียงการใช้กรรมสิทธิ์เท่านั้น (มาตรา 1418 และ 1422); ผู้รับประโยชน์เป็นเจ้าของบ้านและสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ผู้รับประโยชน์ไม่ใช่ผู้เช่า: การเช่าจะมอบกรรมสิทธิ์ในลักษณะเช่าและโดยไม่กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น จะไม่คงอยู่หลังจากเสียชีวิตของผู้เช่า ผู้ที่ได้รับประโยชน์จากกรรมสิทธิ์เป็นชาวต่างชาติต้องเป็นผู้ให้ทุนสร้างที่ดินเองและใช้ญาติชาวไทยเป็นเจ้าของในนามเท่านั้น โดยกรรมสิทธิ์ดังกล่าวจะไม่แก้ไขปัญหาการเป็นผู้รับประโยชน์ได้ และทั้งสองฝ่ายยังคงต้องอยู่ภายใต้กฎหมายที่ดิน.
ตรวจทานล่าสุด: 30 กันยายน 2026. มาตรา 1410 ถึง 1416 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้รับการอ่านจากตัวบทภาษาไทย และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนได้ตรวจสอบกับคู่มือค่าธรรมเนียมของกรมที่ดิน (1% สำหรับสิทธิที่ก่อตั้งโดยมีค่าตอบแทน ค่าธรรมเนียมอัตราคงที่เมื่อก่อตั้งโดยไม่มีค่าตอบแทน และอากรแสตมป์ 0.5% ในฐานะใบรับ) มีการเพิ่มความชัดเจนหนึ่งประการ: การผิดนัดชำระค่าเช่าตามมาตรา 1414 คือสองปีติดต่อกัน.
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถเป็นผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทยได้หรือไม่
ได้ กฎหมายไทยจำกัดการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินของชาวต่างชาติ แต่ไม่ได้จำกัดการเป็นเจ้าของอาคาร ชาวต่างชาติที่จดทะเบียนเป็นผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินที่สำนักงานที่ดินเป็นเจ้าของบ้านบนที่ดินนั้นตลอดระยะเวลาของสิทธิ และสิทธินั้นโอนหรือตกทอดทางมรดกได้ เว้นแต่การจดทะเบียนจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น.
ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินเป็นเจ้าของบ้าน หรือมีเพียงสิทธิใช้บ้านเท่านั้น?
ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินเป็นเจ้าของตัวอาคารเอง แยกต่างหากจากที่ดิน นี่คือความแตกต่างจากผู้ทรงสิทธิเก็บกินหรือผู้เช่า ซึ่งเพียงแต่ใช้ทรัพย์สินเท่านั้น ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินสามารถขายบ้าน ทำพินัยกรรมยกบ้านให้ผู้อื่น และเมื่อสิ้นสุดระยะเวลา ก็สามารถรื้อถอนบ้านออกไปหรือขายให้แก่เจ้าของที่ดินในราคาตลาดได้.
เกิดอะไรขึ้นกับผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินเมื่อเจ้าของที่ดินขายที่ดินนั้นไป?
ไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลง สิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียนแล้วเป็นทรัพยสิทธิที่ติดไปกับที่ดิน ผู้ซื้อจึงได้ที่ดินไปโดยมีสิทธินั้นติดอยู่ และไม่สามารถขับไล่ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินหรือเรียกเอาบ้านได้ มีเพียงข้อตกลงที่ไม่ได้จดทะเบียนเท่านั้นที่ใช้ยันเจ้าของรายใหม่ไม่ได้.
ดูเพิ่มเติม: สิทธิเหนือพื้นดิน, สิทธิเก็บกิน, ใบอนุญาตก่อสร้าง, นอมินี, คู่มือสิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทย และ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านในประเทศไทยได้หรือไม่.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.