ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
เอ ผิวเผิน (ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน, ภูสิงห์ สิทธิ นูเอฟุนดิน, บางครั้งเขียนว่า ผู้ถือพื้นผิว) คือบุคคลที่สิทธิเรียกรวมทรัพย์สิน (surface rights) ได้ถูกจดทะเบียนในนามของตนภายใต้มาตรา 1410 ถึง 1416 ของ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, และผู้เป็นเจ้าของที่ดินจึงเป็นผู้ที่ถือครองอาคาร สถานที่ หรือสวนผลไม้ที่ตั้งอยู่บนที่ดินของผู้อื่น ผู้เป็นเจ้าของที่ดินจะถือครองที่ดินนั้น ส่วนผู้รับโอนกรรมสิทธิ์จะถือครองบ้านเท่านั้น ในทางปฏิบัติ ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์มักจะเป็นชาวต่างชาติที่ได้สร้างหรือซื้อบ้านบนที่ดินที่คู่สมรสหรือหุ้นส่วนของชาวไทยเป็นเจ้าของ เนื่องจากตำแหน่งดังกล่าวทำให้ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของอาคารโดยไม่ละเมิดข้อห้ามการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ.
สารบัญ
สิ่งที่ผู้รับผลประโยชน์เป็นเจ้าของและสามารถทำได้
เมื่อมีการลงทะเบียนพื้นที่ดังกล่าวไว้ที่ด้านหลังของตราสิทธิ์ที่ดินแล้ว สำนักงานที่ดิน, ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คือเจ้าของอาคารเป็นทรัพย์สินแยกต่างหาก สิทธิ์ดังกล่าวสามารถโอนสิทธิและมอบกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้สืบสกุลได้ เว้นแต่การจดทะเบียนจะห้ามไว้ (มาตรา 1411) ดังนั้น ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์จึงสามารถขายบ้านให้คนอื่นได้ หรือมอบให้เป็นของแผ่นดินได้ และผู้ซื้อหรือผู้สืบสกุลจะเข้าสู่สถานะเดียวกันตลอดระยะเวลาที่เหลือ สิทธิ์ดังกล่าวจะไม่สูญหายหากอาคารถูกไฟไหม้หรือถูกรื้อถอน (มาตรา 1415) ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์สามารถสร้างอาคารขึ้นใหม่ได้.
หน้าที่ตามมาด้วยสิทธิ. If rent was agreed for the land, the superficiary must pay it; a superficiary who fails to pay it for two consecutive years, or who breaches an essential condition of the grant, can have the right terminated by the landowner (Section 1414). Where no term was fixed and the right is not for a lifetime, either party may end it on reasonable notice, or with one year’s notice or a year’s rent where rent is payable (Section 1413).
การเป็นผู้รับผลกระทบอย่างรุนแรงในฐานะชาวต่างชาติ
ชาวต่างชาติและเจ้าของที่ดินจะเข้าร่วมประชุมที่สำนักงานที่ดินร่วมกัน หรือผ่านตัวแทน ทอร์ ดอร์ 21 หนังสือมอบอำนาจ, พร้อมกับ โฉนด หรือ น.ส. 3 ก., บัตรประจำตัวประชาชน หรือหนังสือเดินทาง หรือใบรับรองการสมรส หากคู่สมรสเป็นคู่สมรสกัน และสัญญาการโอนกรรมสิทธิ์ภาษาไทยที่ระบุระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ โดยสำนักงานจะจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ลงบนเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ และออกสำเนากรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้โอนกรรมสิทธิ์ หากบ้านยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ต้องยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างในชื่อของผู้โอนกรรมสิทธิ์ พร้อมด้วยความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของที่ดิน และเมื่อบ้านเสร็จสมบูรณ์แล้ว ต้องมีทะเบียนบ้านของบ้านตนเอง.
เลือกคำศัพท์อย่างตั้งใจ. ผู้รับมรดกที่อายุน้อยกว่าเจ้าของที่ดินควรจะได้รับระยะเวลาที่คงที่สูงสุด 30 ปี หรือตลอดชีวิตของตนเอง ไม่ใช่ตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดิน มิฉะนั้นสิทธิจะสิ้นสุดลงเมื่อเจ้าของที่ดินเสียชีวิต และตามมาตรา 1416 ผู้รับมรดกสามารถย้ายบ้านและฟื้นฟูที่ดินได้ แต่ต้องขายบ้านให้แก่ผู้สืบสันดานในราคาตามตลาด หากพวกเขาเลือกซื้อ หากค่าธรรมเนียมนั้นต่ำมาก: 1% ของค่าตอบแทนที่ประกาศไว้ บวก 0.5% ดอลลาร์สำหรับภาษีอากรประจำปี หรือค่าธรรมเนียมคงที่เมื่อได้รับมอบให้ฟรี.
เมื่อสิทธิของบุคคลที่ได้รับผลกระทบถึงขีดจำกัด
กรรมสิทธิ์จะสิ้นสุดลงเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาที่กำหนด หรือเมื่อผู้ตายของบุคคลที่กำหนดระยะเวลาดังกล่าวเสียชีวิต หรือเมื่อสิ้นสุดลงตามคำพิพากษาหรือข้อตกลง หากภายใต้มาตรา 1416 ผู้รับกรรมสิทธิ์สามารถยึดอาคารได้ และต้องคืนพื้นที่ดังกล่าว หากผู้ครอบครองไม่แจ้งเจตนาจะซื้ออาคารในราคาตลาด ซึ่งกรรมสิทธิ์ของผู้ครอบครองอาจปฏิเสธได้เพียงด้วยเหตุผลที่สมเหตุสมผล การต่ออายุจะต้องได้รับการจดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ใหม่ก่อนที่กรรมสิทธิ์เดิมจะหมดอายุสัญญา การให้คำมั่นว่าจะต่ออายุจะต้องมีลายลักษณ์อักษรลงในข้อตกลงเดิมเท่านั้น.
ผู้รับผลประโยชน์สูงสุดไม่ใช่ ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน. ผู้รับประโยชน์ใช้สิทธิ์ใช้ที่ดินและบ้านพักอาศัยตลอดชีวิต แต่ไม่เป็นเจ้าของสิ่งใดและไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ผู้รับประโยชน์ใช้สิทธิ์เป็นเจ้าของบ้านพักอาศัยและสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ไม่ใช่ผู้เช่าตามสัญญาเช่า ผู้เช่าตามสัญญาเช่าไม่ได้เป็นผู้รับประโยชน์จากกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน และเว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า การเช่าตามสัญญาเช่านั้นไม่สามารถรักษาปัญหาการเป็นผู้รับประโยชน์ได้ และทั้งสองฝ่ายยังคงต้องรับผิดชอบตามกฎหมายที่ดินต่อไป.
Last reviewed: 30 September 2026. Civil and Commercial Code sections 1410 to 1416 were read in the Thai text, and the registration fees against the Department of Lands fee manual (1% for a right granted for consideration, a fixed fee when granted for nothing, 0.5% stamp duty as a receipt). One precision was added: the rent default in section 1414 is two consecutive years.
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถเป็นผู้รับผลประโยชน์สูงสุดในประเทศไทยได้หรือไม่
ใช่ กฎหมายไทยกำหนดข้อจำกัดเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดินของชาวต่างชาติ ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในอาคาร โดยชาวต่างชาติที่ลงทะเบียนเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์กับสำนักงานที่ดินถือครองบ้านที่ดินนั้นเป็นระยะเวลาตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสิทธิ์ และสิทธิ์ดังกล่าวสามารถโอนหรือสืบทอดกรรมสิทธิ์ได้ เว้นแต่การลงทะเบียนจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น.
ผู้รับประโยชน์มีกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือเพียงมีสิทธิ์ในการใช้เท่านั้น?
ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของอาคารนั้นแยกต่างหากจากที่ดิน นั่นคือความแตกต่างจากผู้รับประโยชน์หรือผู้เช่าที่ใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินเท่านั้น ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์สามารถขายบ้านได้ ลาภลอยไว้ตามความประสงค์ และเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาที่ตกลงไว้ ก็สามารถยึดหรือขายให้แก่เจ้าของที่ดินในราคาตามท้องตลาดได้.
เกิดอะไรขึ้นกับผู้รับผลประโยชน์เมื่อเจ้าของที่ดินขายที่ดินนั้นไป?
ไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลง พื้นที่ผูกจำนองเป็นสิทธิที่แท้จริงที่ผูกติดกับที่ดิน ดังนั้นผู้ซื้อจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น และไม่สามารถขับไล่ผู้ผูกจำนองหรือเรียกร้องสิทธิ์ในบ้านได้ ผู้ที่ไม่มีการผูกจำนองกับเจ้าของใหม่เท่านั้นที่สามารถทำได้.
ดูเพิ่มเติม: พื้นผิว, สิทธิเก็บกิน, ใบอนุญาตก่อสร้าง, นอมินี, คู่มือการเดินทางในประเทศไทย และ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านในประเทศไทยได้หรือไม่.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.