Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
Dernière mise à jour :
A superficiaire (ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน, Phu Song Sitthi Nuea Phuen Din, parfois écrit Surface holder) est la personne en faveur de laquelle un droit de superficies a été enregistré aux articles 1410 à 1416 du Code foncier. Code civil et commercial, et qui donc possède les bâtiments, les structures ou les plantations qui se trouvent sur des terres appartenant à quelqu’un d’autre. Le propriétaire foncier conserve les terres ; le superficiaire conserve la maison. En pratique, le superficiaire est très souvent un étranger qui a construit ou acheté une maison sur des terres appartenant à un conjoint, un partenaire ou un bailleur thaïlandais, car cette position confère la propriété du bâtiment sans violer l’interdiction de la propriété foncière étrangère.
Table des matières
Ce que le superficiaire possède et peut faire
Une fois que la superficie est inscrite sur le dos du titre foncier, Bureau foncier, Dans le cas d’un immeuble, le superficiaire est le propriétaire de l’immeuble en tant que bien distinct. Le droit est transférable et passe aux héritiers à moins que la déclaration d’inscription n’en exclue la possibilité (article 1411), de sorte que le superficiaire peut vendre la maison, la céder ou la laisser par testament ; l’acheteur ou l’héritier prend alors la même position pour le reste de la durée du droit. Le droit ne disparaît pas si l’immeuble brûle ou est démoli (article 1415) ; le superficiaire peut reconstruire.
Les devoirs suivent les droits. Si un loyer a été convenu pour le bien immobilier, le bénéficiaire doit le payer ; celui qui ne le paie pas pendant deux années consécutives ou qui viole une condition essentielle de la concession peut voir son droit résilié par le propriétaire foncier (article 1414). Dans le cas où aucun terme n’a été fixé et que le droit n’est pas perpétuel, l’une ou l’autre partie peut le résilier avec un préavis raisonnable, ou avec un préavis d’un an ou un loyer d’un an si le loyer doit être payé (article 1413).
Se transformer en victime comme étranger
L’étranger et le propriétaire terrien assistent ensemble au bureau foncier, ou par l’intermédiaire d’un avocat. Tor Dor 21 procuration, Avec le chanote ou Nor Sor 3 Gor, des passeports ou des cartes d’identité, le certificat de mariage si les parties sont mariées, et un accord de superficies en langue thaïlandaise indiquant la durée. L’office enregistre le droit sur le titre de propriété et délivre à l’acquéreur une copie du registre. Si la construction de la maison doit encore être effectuée, la demande de permis de construire doit être faite au nom de l’acquéreur avec le consentement écrit du propriétaire foncier, et une fois la maison terminée, elle devrait disposer d’un registre de propriété propre.
Choisissez le terme de manière délibérée. A superficiary who is younger than the landowner should take a fixed term of up to 30 years, or the superficiary’s own lifetime, rather than the landowner’s lifetime; otherwise the right ends at the landowner’s death, and under Section 1416 the superficiary may then remove the house and restore the land, but if the heirs give notice that they will buy the house at market price, the superficiary may refuse only on reasonable grounds. Fees are modest: 1% of any declared consideration plus 0.5% stamp duty, or a fixed fee when granted free.
Lorsque le droit du bénéficiaire final prend fin
Le droit expire à l’expiration du terme fixé, à la mort de la personne dont le mandat expire, en cas de résiliation pour faute ou par accord. Conformément à l’article 1416, le successeur peut alors démolir le bâtiment et doit restituer le terrain, sauf si le propriétaire donne notification d’un intention d’acheter le bâtiment au prix du marché, une offre que le successeur ne peut refuser que pour des motifs raisonnables. Une renouvellement doit être enregistré comme une nouvelle superficie avant l’expiration de la précédente ; une promesse de renouvellement écrite dans l’accord initial n’engage que la personne qui l’a faite.
Un superficiaire n'est pas usufruitier. Le bénéficiaire bénéficie de la propriété à vie sur le bien immobilier et sur la maison, mais n’en possède ni aucun droit de propriété ni aucun droit de succession ; le bénéficiaire bénéficiaire possède la maison et peut la céder ; le bénéficiaire bénéficiaire n’est pas un locataire : un bail ne donne possession qu’en contrepartie d’un loyer et, sauf disposition contraire du contrat, ne survit pas à la mort du locataire. Dans le cas où un étranger a financé lui-même le bien immobilier et n’a utilisé qu’un parent thaïlandais comme propriétaire que de nom, la superficies n’y remédie pas et les deux parties restent exposées aux obligations prévues par le Code foncier.
Dernière révision : 30 septembre 2026. Les articles 1410 à 1416 du Code civil et commercial ont été lus dans la version thaïlandaise, et les frais d’enregistrement sont indiqués dans le manuel des frais du Département des Terres (1% pour un droit accordé contre paiement, une taxe fixe lorsqu’il n’est accordé ni contre paiement, 0,5% timbre d’enregistrement en guise de reçu). Une précision a été ajoutée : le défaut de paiement du loyer au titre de l’article 1414 est de deux années consécutives.
Foire aux questions
Un étranger peut-il être un bénéficiaire d’une prestation en Thaïlande ?
Oui. La législation thaïlandaise limite la propriété étrangère de terrains, et non de bâtiments. Un étranger inscrit comme bénéficiaire légal au registre foncier possède la maison sur ce terrain pour la durée du droit, et ce droit peut être transféré ou hérité à moins que le registre ne précise autrement.
Le bénéficiaire de la succession possède-t-il la maison ou seulement le droit d’en disposer ?
Le superficiaire possède lui-même le bâtiment, indépendamment du terrain. C’est la différence avec un usufruitier ou un locataire, qui n’utilisent la propriété que pour leurs besoins personnels. Le superficiaire peut vendre la maison, la céder par testament et, à la fin du bail, la démolir ou la vendre au propriétaire foncier à la valeur marchande.
Que se passe-t-il avec le bénéficiaire lorsque le propriétaire foncier vend le terrain ?
Ni rien ne change. Une superficie enregistrée est un droit réel qui s’attache à la terre, donc l’acheteur prend possession de cette terre et ne peut pas exproprier le superficiesseur ni réclamer la maison. Seule une convention non enregistrée est opposable à un nouveau propriétaire.
Voir aussi : droit de superficie, Usufruit, permis de construire, prête-nom, Les superficies en Thaïlande ET Les étrangers peuvent-ils posséder une maison en Thaïlande ?.
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