Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
Dernière mise à jour :
Un superficiaire (ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน, Phu Song Sitthi Nuea Phuen Din, parfois écrit titulaire d'un droit de superficie) est la personne en faveur de laquelle un droit de superficie a été enregistré en vertu des articles 1410 à 1416 du Code civil et commercial, et qui donc possède les bâtiments, les structures ou les plantations qui se trouvent sur des terres appartenant à quelqu’un d’autre. Le propriétaire foncier conserve les terres ; le superficiaire conserve la maison. En pratique, le superficiaire est très souvent un étranger qui a construit ou acheté une maison sur des terres appartenant à un conjoint, un partenaire ou un bailleur thaïlandais, car cette position confère la propriété du bâtiment sans violer l’interdiction de la propriété foncière étrangère.
Table des matières
Ce que le superficiaire possède et peut faire
Une fois la superficie inscrite au dos du titre foncier au bureau foncier, le superficiaire est propriétaire du bâtiment en tant que bien distinct. Le droit est transmissible et passe aux héritiers à moins que l'inscription ne l'exclue (article 1411), de sorte que le superficiaire peut vendre la maison, la donner ou la léguer par testament ; l'acheteur ou l'héritier prend alors la même position pour le reste de la durée du droit. Le droit ne s'éteint pas si le bâtiment brûle ou est démoli (article 1415) ; le superficiaire peut reconstruire.
Les devoirs suivent les droits. Si un loyer a été convenu pour le terrain, le superficiaire doit le payer ; le superficiaire qui ne le paie pas pendant deux années consécutives ou qui viole une condition essentielle de la concession peut voir son droit résilié par le propriétaire foncier (article 1414). Lorsqu'aucune durée n'a été fixée et que le droit n'est pas viager, l'une ou l'autre partie peut y mettre fin moyennant un préavis raisonnable, ou un préavis d'un an ou un an de loyer lorsqu'un loyer est dû (article 1413).
Devenir superficiaire en tant qu'étranger
L’étranger et le propriétaire du terrain se présentent ensemble au bureau foncier, ou par l’intermédiaire d’un formulaire Tor Dor 21 procuration, avec le chanote ou Nor Sor 3 Gor, les passeports ou cartes d'identité, le certificat de mariage si les parties sont mariées, et une convention de superficie en langue thaïe indiquant la durée. Le bureau inscrit le droit sur le titre de propriété et remet au superficiaire une copie de l'inscription. Si la maison reste à construire, le permis de construire doit être demandé au nom du superficiaire avec le consentement écrit du propriétaire foncier, et une fois construite, la maison doit avoir son propre livret d'enregistrement de la maison.
Choisissez la durée de manière réfléchie. Un superficiaire plus jeune que le propriétaire foncier devrait prendre une durée déterminée allant jusqu’à 30 ans, ou la durée de sa propre vie, plutôt que la durée de vie du propriétaire foncier ; autrement, le droit prend fin au décès du propriétaire foncier, et en vertu de l’article 1416, le superficiaire peut alors enlever la maison et remettre le terrain en état, mais si les héritiers notifient leur intention d’acheter la maison au prix du marché, le superficiaire ne peut refuser que pour des motifs raisonnables. Les frais sont modestes : 1% de toute contrepartie déclarée plus 0,5% de droit de timbre, ou un droit fixe lorsque le droit est accordé gratuitement.
Lorsque le droit du superficiaire prend fin
Le droit prend fin à l'expiration de la durée fixée, au décès de la personne dont la vie en détermine la durée, en cas de résiliation pour manquement, ou par accord. En vertu de l'article 1416, le superficiaire peut alors enlever le bâtiment et doit remettre le terrain en état, sauf si le propriétaire foncier notifie son intention d'acheter le bâtiment à la valeur marchande, offre que le superficiaire ne peut refuser que pour des motifs raisonnables. Un renouvellement doit être enregistré comme une nouvelle superficie avant l'expiration de la précédente ; une promesse de renouvellement inscrite dans la convention initiale n'engage que la personne qui l'a faite.
Un superficiaire n'est pas un usufruitier. Le bénéficiaire d’un droit de jouissance utilise un bien immobilier ou une maison pour une durée déterminée ou à vie, mais n’en possède ni la propriété ; le droit expire à la mort et ne peut être transmis ; seul son exercice peut être transféré (articles 1418 et 1422) ; le bénéficiaire d’un droit de jouissance possède la maison et peut la transférer ; le bénéficiaire d’un droit de jouissance n’est pas un locataire : un bail ne donne possession moyennant un loyer et, sauf convention contraire, ne survit pas à la mort du locataire. Lorsque l’étranger finance lui-même le bien immobilier et utilise un parent thaïlandais comme propriétaire seulement nominalement, la superficies ne règle pas le problème des bénéficiaires, et les deux parties restent exposées aux obligations prévues par le Code foncier.
Dernière révision : 30 septembre 2026. Les articles 1410 à 1416 du Code civil et commercial ont été lus dans le texte thaï, et les frais d'enregistrement vérifiés au regard du barème du Département des Terres (1% pour un droit concédé à titre onéreux, un droit fixe lorsqu'il est concédé à titre gratuit, 0,5% de droit de timbre au titre de reçu). Une précision a été ajoutée : le défaut de paiement du loyer visé à l'article 1414 s'entend de deux années consécutives.
Foire aux questions
Un étranger peut-il être superficiaire en Thaïlande ?
Oui. La législation thaïlandaise limite la propriété étrangère des terrains, et non des bâtiments. Un étranger inscrit comme superficiaire au bureau foncier est propriétaire de la maison sur ce terrain pour la durée du droit, et ce droit peut être cédé ou transmis par succession, sauf si l'inscription en dispose autrement.
Le superficiaire est-il propriétaire de la maison ou a-t-il seulement le droit de l'utiliser ?
Le superficiaire est propriétaire du bâtiment lui-même, indépendamment du terrain. C'est la différence avec un usufruitier ou un locataire, qui ne font qu'utiliser le bien. Le superficiaire peut vendre la maison, la léguer par testament et, à la fin de la durée du droit, l'enlever ou la vendre au propriétaire foncier à la valeur marchande.
Qu'advient-il du superficiaire lorsque le propriétaire foncier vend le terrain ?
Rien ne change. Une superficie enregistrée est un droit réel qui suit le terrain : l'acheteur acquiert donc le terrain grevé de ce droit et ne peut ni expulser le superficiaire ni revendiquer la maison. Seule une convention non enregistrée est inopposable à un nouveau propriétaire.
Voir aussi : droit de superficie, usufruit, permis de construire, prête-nom, guide du droit de superficie en Thaïlande et les étrangers peuvent-ils posséder une maison en Thaïlande.
Actualités juridiques thaïlandaises, gratuites par courriel
Des mises à jour en anglais simple sur les changements législatifs thaïlandais concernant les étrangers : propriété, visas, mariage, affaires et testaments. Un court courriel par mois, envoyé par un cabinet d’avocats établi depuis 2006. Zéro spam, désabonnement possible à tout moment.