Bureau foncier (Samnak Ngan Thi Din) : Là où sont enregistrées les transactions immobilières en Thaïlande

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 12 octobre 2026

Le Bureau foncier (สำนักงานที่ดิน, samnak ngan thi din, également appelé le Bureau du Département des terres ou Registre foncier) est le bureau local de Département des Terres (DOL) (กรมที่ดิน), qui relève du ministère de l'Intérieur, où la propriété et tous les droits réels sur les terres et les unités immobilières en Thaïlande sont enregistrés. Rien n'arrive à changer de mains sur le papier : une vente, hypothèque, usufruit, droit de superficie ou servitude La transaction n'est complète que lorsque le fonctionnaire compétent du bureau qui délivre le titre l'enregistre dans l'acte, et un bail d'un an ou plus qui n'est pas enregistré ne peut être exécuté que pour une durée de trois ans (article 538 du Code du commerce immobilier). Pour un étranger qui achète un condo, qui signe un bail ou qui enregistre un usufruit, le bureau foncier est le lieu où la transaction est enregistrée.

Ces noms désignent deux niveaux d’administration différents : กรมที่ดิน est le Département des Terres, alors que สำนักงานที่ดิน C’est un bureau foncier. En français, nous utilisons Département des affaires foncières pour le département et bureau foncier pour le bureau local. Avant l’enregistrement d’un achat, d’un bail ou d’un usufruit, identifiez le bureau compétent pour le titre et confirmez les documents nécessaires à votre transaction. Notre guide de vérification préalable immobilière explique les contrôles à effectuer avant de débourser des fonds.

Comment le système des bureaux fonciers est organisé

Chaque province dispose d'un Bureau provincial des terres (สำนักงานที่ดินจังหวัด) et, dans les provinces plus grandes, de succursales (สาขา) couvrant des groupes de districts. Une parcelle est enregistrée au bureau dont la zone la couvre, et ce bureau conserve le duplicata du chanote; le propriétaire détient l’original et les deux doivent correspondre. Les bureaux fonciers du district s’occupaient historiquement de Nor Sor 3 terres. Les unités de copropriété sont enregistrées dans les mêmes bureaux, chaque bâtiment ayant son propre registre.

Le fonctionnaire décide de ce qui est enregistré. En vertu de la Code foncier Le fonctionnaire compétent vérifie l’identité, la capacité juridique, le titre de propriété, les règles relatives à la propriété étrangère et la situation fiscale avant d’enregistrer tout document. L’office utilise ses propres formulaires : l’accord de vente et d’achat Tor Dor 13, l’autorisation de procuration Tor Dor 21 pour les terrains et l’Or Chor 21 pour les condominiums. Les transactions immobilières sur les terrains de Nor Sor 3 sont publiées pendant 30 jours avant l’enregistrement ; les transactions concernant les terrains en chanote et en Nor Sor 3 Gor sont finalisées le même jour.

Se rendre au Bureau des terres en tant qu'étranger

Les bureaux sont ouverts les jours ouvrables de 8h30 à 16h30 ; les files d’attente se forment dès le matin ; un transfert prend généralement une demi-journée. Amenez le titre de propriété original, le passeport (avec une copie signée sur chaque page), le contrat en thaïlandais, et pour un achat de condominium, le formulaire FET indiquant que le prix a été transféré depuis l’étranger, l’attestation d’absence de dettes délivrée par la personne morale de la copropriété et sa confirmation que le quota étranger n’est pas atteint. Un conjoint thaïlandais qui achète un terrain doit accompagner le conjoint étranger, qui signe la déclaration selon laquelle les fonds sont la propriété séparée du conjoint thaïlandais. Toute personne qui ne participe pas doit être représentée au moyen du formulaire de procuration propre au Département.

Les frais et les taxes sont payés à la caisse avant l’enregistrement : les frais de transfert de 2% de la valeur d’évaluation officielle, la taxe professionnelle spécifique de 3,3% ou le droit de timbre de 0,5 %, ainsi que la retenue d’impôts, sont tous calculés par le bureau. Une hypothèque coûte 1% du montant garanti, plafonné à 200 000 bahts ; un bail coûte 1% du loyer total plus 0,1% de droit de timbre ; un usufruit ou un droit de superficie accordé sans paiement coûte 50 bahts par parcelle. Une réduction temporaire des frais de transfert à 0,01% pour les biens résidentiels jusqu’à 7 millions de bahts, applicable jusqu’en juin 2027, s’applique uniquement aux acheteurs thaïlandais.

L'erreur courante consiste à payer intégralement le vendeur avant l'appel de votre numéro. Le paiement passe de main en main au guichet au moment où le fonctionnaire enregistre le transfert.

Recherches de titres et ce que le bureau ne fera pas

Tout le monde peut demander une recherche de titre sur un numéro de titre moyennant un petit frais. Le bureau confirme l’identité du propriétaire enregistré, la superficie et toutes les charges inscrites au verso : hypothèque, bail, usufruit, servitude, saisie judiciaire et ventes en instance de rachat. Des copies certifiées conformes de l’acte et de l’historique de la propriété sont disponibles sur demande. Cette recherche constitue la base de vérification préalable de la propriété; La plateforme en ligne du ministère est pratique, mais n’est pas une preuve juridique ; seule une recherche dans les bureaux du ministère peut en être une.

Le Bureau foncier ne vérifie pas que le prix soit raisonnable, que la maison dispose d’une autorisation de construire, que l’accès à la route soit légal ou que le vendeur ait dit la vérité sur les voisins et les inondations. Il ne rédige ni ne réexamine le contrat, et il n’enregistrera pas un étranger comme propriétaire de terres, quelle que soit l’accord des parties. C’est un registre ; un acheteur attentif arrive avec ces questions déjà résolues.

Dernière mise à jour : 26 septembre 2026. Les frais d’enregistrement ont été lus en thaï dans le manuel des frais du Département des Terres, qui reproduit l’article 2(7) du règlement ministériel n° 47 : 2% de la valeur d’évaluation pour une cession, 1% pour une hypothèque plafonnée à 200 000 bahts, 1% pour un bail et 50 bahts par parcelle lorsque aucune contrepartie n’est versée ; et le droit de timbre de 0,5% en tant que reçu sur les droits constitués à titre onéreux. L’article 1299 du Code civil et commercial (enregistrement) a été lu en thaï.

Foire aux questions

Voir aussi : chanote, valeur estimée, frais et taxes de mutation immobilière, Tor Dor 21, titres de propriété en Thaïlande et enregistrer un usufruit auprès du bureau foncier.