Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
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Le valeur estimée (ราคาประเมินทุนทรัพย์, rakha pramoen, également appelé le Prix évalué par le gouvernement ou évaluation officielle) est la valeur que l’État thaïlandais attribue à chaque parcelle de terrain, à chaque bâtiment et à chaque unité immobilière aux fins du calcul des frais et taxes. Elle est fixée par le ministère des Finances, et non par les parties à une transaction immobilière. Elle est généralement bien inférieure au prix de marché. Presque toutes les sommes payées par un acheteur ou un vendeur auprès du bureau foncier sont calculées en fonction de cette valeur, raison pour laquelle elle constitue le premier chiffre que vérifie un avocat immobilier.
Table des matières
Qui fixe la valeur estimée et comment
Le ministère des Finances publie les valeurs Dans une liste qui s’étend sur quatre ans ; le cycle actuel a débuté le 1er janvier 2023 et une nouvelle liste doit être établie en 2027. Les terrains sont évalués par m² selon leur emplacement, généralement par rue ou quartier dans les villes, et par zone dans les zones rurales. Les bâtiments sont évalués en fonction des tableaux de coûts de construction standard, par type et taille, avec une dépréciation due à l’âge. Les unités immobilières sont évaluées par m² selon le type de bâtiment, avec des chiffres différents pour les différents étages dans certains projets.
Le chiffre applicable à une parcelle donnée peut être obtenu, en province, auprès du Bureau foncier ou en ligne auprès du Département du Trésor en saisissant le numéro du titre foncier, et le bureau foncier l’utilise automatiquement pour calculer les droits d’un enregistrement. Une véritable évaluation pour un prêt bancaire ou une vente est un exercice distinct, réalisé par un expert évaluateur privé agréé.
Qu'est-ce qui est calculé sur la valeur estimée
Le montant du transfert de 2% Les droits sont prélevés uniquement sur la valeur d’évaluation, indépendamment du prix (pour un particulier thaïlandais achetant un logement dont le prix et la valeur d’évaluation sont respectivement de 7 000 000 bahts et de 0,01% jusqu’au 30 juin 2027 ; les acheteurs étrangers paient la totalité de 2%). L’impôt sur les sociétés est de 3,3% et l’impôt sur les revenus des sociétés est de 1% sur le montant majoré de la valeur d’évaluation et du prix déclaré, et l’impôt sur les revenus des particuliers est calculé uniquement sur la valeur d’évaluation. Les frais d’enregistrement pour un hypothèque est de 1 % du montant garanti, plafonné à 200 000 bahts, et pour un bail de 1 % du loyer total, de sorte que ces droits ne dépendent pas de l’évaluation, mais un usufruit ou un droit de superficie consenti pour un prix déterminé est évalué par référence à ce prix.
L'annuel taxe foncière il utilise les mêmes valeurs du ministère des Finances comme base, et le ministère des Revenus s'en sert lorsqu'il examine un prix déclaré. Frais de justice Dans une affaire immobilière, le montant de la valeur de la propriété revendiquée est également calculé, et l’expertise immobilière constitue généralement le point de départ.
Pour un acheteur étranger, les points pratiques sont deux. Premièrement, demandez au bureau foncier la valeur d’évaluation avant de décider qui paie quoi, car les frais de transfert représentent un pourcentage de cette valeur. Deuxièmement, n’allez pas laisser un vendeur baisser le prix indiqué jusqu’à la valeur d’évaluation pour éviter d’acquitter des taxes : la base de calcul des coûts du vendeur pour une revente ultérieure est alors sous-estimée, et cette sous-déclaration constitue une infraction.
Valeur expertisée par rapport à la valeur marchande dans la pratique
Dans le centre de Bangkok, la valeur d’estimation d’un terrain peut représenter le tiers ou la moitié de ce que paient réellement les acheteurs ; dans une zone touristique au marché animé, l’écart peut être plus grand encore, et dans une ville de province stagnante, les deux peuvent être proches. Les frais de transfert et taxes pèsent donc moins lourdement sur les biens urbains coûteux que ne le suggèrent les pourcentages affichés.
| Frais | Calculé sur |
|---|---|
| Frais de transfert 2% | Valeur estimée |
| Taxe professionnelle spécifique 3,3% | Plus élevé de la valeur évaluée et du prix |
| Impôts sur les sociétés, vendeur de l'entreprise 1% | Plus élevé de la valeur évaluée et du prix |
| Impôt sur les sociétés, vendeur individuel | Valeur d'évaluation, progressive |
| Taxes foncières et immobilières | Valeur d'évaluation du terrain et de l'immeuble |
Lorsque les parties sont en désaccord quant au montant, il n’y a guère de quoi s’accuser : l’Office foncier applique la liste publiée. Un propriétaire qui estime que le terrain a été inscrit dans la zone incorrecte peut demander au ministère des Finances de l’examiner, mais cela prend des mois et change rarement le nombre de manière significative.
Dernière mise à jour : 28 septembre 2026. Contrôlé par le barème des frais de l’Office foncier conformément à l’article 2(7) de l’article 47 du règlement ministériel n° 47 (B.E. 2541), publié par le Département des Terres, ainsi que par la circulaire du Département, V 14504 du 30 juin 2026 relative à la réduction des frais de logement. Les bases de calcul des impôts spécifiques sur les entreprises et sur les retenues à la source n’ont pas été reprises ici.
Foire aux questions
Comment trouver la valeur estimée d'un terrain en Thaïlande ?
Demandez au bureau foncier de la province où se situe le bien, en indiquant le numéro du titre de propriété, ou utilisez la recherche en ligne du ministère des Finances. La valeur est publiée par m² pour les terrains et par m² pour les unités immobilières, et c’est ce chiffre qui sera utilisé par le bureau foncier lors de la transaction.
La valeur estimée est-elle la même que la valeur marchande ?
Non. La valeur estimée est un chiffre fiscal fixé par le Département du Trésor pour les frais et taxes, et elle est généralement inférieure au prix du marché, parfois de moitié ou plus à Bangkok et dans les zones de villégiature. Une évaluation de la valeur marchande pour un achat ou un prêt est effectuée séparément par un expert immobilier agréé.
Quels sont les impôts basés sur la valeur estimée en Thaïlande ?
Les frais de transfert de 2% sont entièrement basés sur ce montant. La taxe professionnelle spécifique et la retenue à la source de l'entreprise sont calculées sur la valeur la plus élevée entre la valeur estimée et le prix réel, la retenue à la source individuelle est calculée sur la valeur estimée, et la taxe annuelle foncière et immobilière utilise les mêmes valeurs gouvernementales.
Voir aussi : Frais et taxes de mutation immobilière, Loi sur l'impôt foncier et immobilier, Bureau foncier, Rai, ngan et square wah et Impôt foncier en Thaïlande.
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