Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
Dernière mise à jour :
Le valeur d'évaluation (ราคาประเมินทุนทรัพย์, rakha pramoen, également appelé le prix évalué par le gouvernement ou évaluation officielle) est la valeur que l’État thaïlandais attribue à chaque parcelle de terrain, à chaque bâtiment et à chaque unité immobilière aux fins du calcul des frais et taxes. Elle est fixée par le Département du Trésor, et non par les parties à une transaction immobilière. Elle est généralement bien inférieure au prix de marché. Presque toutes les sommes payées par un acheteur ou un vendeur auprès du bureau foncier sont calculées en fonction de cette valeur, raison pour laquelle elle constitue le premier chiffre que vérifie un avocat immobilier.
Table des matières
Qui fixe la valeur estimée et comment
Le Département du Trésor du ministère des Finances publie les valeurs dans une liste valable quatre ans ; le cycle actuel a débuté le 1er janvier 2023 et une nouvelle liste est prévue pour 2027. Les terrains sont évalués par wah carré selon leur emplacement, généralement par rue ou par îlot dans les villes, et par zone dans les zones rurales. Les bâtiments sont évalués à partir de barèmes standard de coûts de construction, par type et par taille, avec une dépréciation liée à l’âge. Les lots de copropriété sont évalués par m² et par immeuble, avec des chiffres différents selon les étages dans certains projets.
Le chiffre applicable à une parcelle donnée peut être obtenu, en province, auprès du bureau foncier ou en ligne auprès du Département du Trésor en saisissant le numéro du titre foncier, et le bureau foncier l’utilise automatiquement pour calculer les droits d’un enregistrement. Une véritable évaluation pour un prêt bancaire ou une vente est un exercice distinct, réalisé par un expert évaluateur privé agréé.
Qu'est-ce qui est calculé sur la valeur estimée
Les frais de transfert de 2 % est calculé uniquement sur la valeur d’évaluation, quel que soit le prix (pour un particulier thaïlandais qui achète un logement dont le prix et la valeur d’évaluation ne dépassent chacun pas 7 000 000 bahts, il est ramené à 0,01 % jusqu’au 30 juin 2027 ; les acheteurs étrangers paient la totalité des 2 %). La taxe spécifique sur les entreprises de 3,3 % et la retenue à la source de 1 % applicable à une société venderesse sont calculées sur le plus élevé de la valeur d’évaluation et du prix déclaré, et la retenue à la source applicable à un vendeur particulier est calculée uniquement sur la valeur d’évaluation. Les droits d’enregistrement pour une hypothèque est 1% égal au montant garanti, plafonné à 200 000 bahts, et pour un bail 1% d’un loyer total, ainsi qu’un usufruit ou droit de superficie Les concessions accordées moyennant un prix sont soumises au paiement 1% de la contrepartie déclarée (50 baht par parcelle si elles ne sont accordées que pour rien), de sorte que l’évaluation n’est pas nécessaire (article 104, paragraphe 2 du Code foncier).
La taxe foncière annuelle utilise comme base les mêmes valeurs du Département du Trésor, et le Département du Revenu s'en sert lorsqu'il conteste un prix déclaré. Frais de justice dans un litige immobilier sont également calculés sur la valeur du bien revendiqué, pour laquelle l’évaluation officielle est le point de départ habituel.
Pour un acheteur étranger, il y a deux points pratiques. Premièrement, demandez au bureau foncier la valeur d’évaluation avant de décider qui paie quoi, car les frais de transfert représentent un pourcentage de cette valeur. Deuxièmement, ne laissez pas un vendeur baisser le prix indiqué jusqu’à la valeur d’évaluation pour éviter d’acquitter des taxes : le prix de revient de l’acheteur lui-même pour une revente ultérieure est alors sous-estimée, et cette sous-déclaration constitue une infraction.
Valeur expertisée par rapport à la valeur marchande dans la pratique
Dans le centre de Bangkok, la valeur d’estimation d’un terrain peut représenter le tiers ou la moitié de ce que paient réellement les acheteurs ; dans une zone touristique au marché animé, l’écart peut être plus grand encore, et dans une ville de province stagnante, les deux peuvent être proches. Les frais de transfert et taxes pèsent donc moins lourdement sur les biens urbains coûteux que ne le suggèrent les pourcentages affichés.
| Frais | Calculé sur |
|---|---|
| Frais de transfert 2% | Valeur d'évaluation |
| Taxe professionnelle spécifique 3,3% | Valeur d'estimation ou prix, selon le plus élevé |
| Retenue à la source, vendeur personne morale 1 % | Valeur d'estimation ou prix, selon le plus élevé |
| Retenue à la source, vendeur particulier | Valeur d'évaluation, progressive |
| Taxe sur les terrains et les constructions | Valeur d'évaluation du terrain et de l'immeuble |
Lorsque les parties ne sont pas d'accord sur le montant, il y a peu de choses à discuter : l'Office foncier applique la liste publiée. Un propriétaire qui estime que le terrain a été inscrit dans la zone incorrecte peut présenter une objection auprès de la commission provinciale d'évaluation foncière (article 22 de la loi sur l'évaluation foncière de 2019), mais cela prend des mois et change rarement le montant de manière significative.
Dernière révision : 28 septembre 2026. Vérifié par rapport au barème des droits du bureau foncier figurant dans le règlement ministériel n° 47 (B.E. 2541), clause 2(7), tel que publié par le Département des terres, et à la circulaire du Département ว 14504 du 30 juin 2026 relative à la réduction des droits pour les logements. Les bases du Revenue Code pour la taxe spécifique sur les entreprises et la retenue à la source n’ont pas été relues ici.
Foire aux questions
Comment trouver la valeur estimée d'un terrain en Thaïlande ?
Demandez au bureau foncier de la province où se situe le terrain, en indiquant le numéro du titre de propriété, ou utilisez la recherche en ligne du Département du Trésor. La valeur est publiée par wah carré pour les terrains et par m² pour les lots de copropriété, et c’est ce chiffre que le bureau foncier utilisera le jour du transfert.
La valeur estimée est-elle la même que la valeur marchande ?
Non. La valeur estimée est un chiffre fiscal fixé par le Département du Trésor pour les frais et taxes, et elle est généralement inférieure au prix du marché, parfois de moitié ou plus à Bangkok et dans les zones de villégiature. Une évaluation de la valeur marchande pour un achat ou un prêt est effectuée séparément par un expert immobilier agréé.
Quels sont les impôts basés sur la valeur estimée en Thaïlande ?
Les frais de transfert de 2% sont entièrement basés sur ce montant. La taxe professionnelle spécifique et la retenue à la source de l'entreprise sont calculées sur la valeur la plus élevée entre la valeur estimée et le prix réel, la retenue à la source individuelle est calculée sur la valeur estimée, et la taxe annuelle foncière et immobilière utilise les mêmes valeurs gouvernementales.
Voir aussi : Frais et taxes de mutation immobilière, Loi sur l'impôt foncier et immobilier, bureau foncier, Rai, ngan et square wah et Impôt foncier en Thaïlande.
Actualités juridiques thaïlandaises, gratuites par courriel
Des mises à jour en anglais simple sur les changements législatifs thaïlandais concernant les étrangers : propriété, visas, mariage, affaires et testaments. Un court courriel par mois, envoyé par un cabinet d’avocats établi depuis 2006. Zéro spam, désabonnement possible à tout moment.