ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
มูลค่าที่ประเมิน (ราคาประเมินทุนทรัพย์, รากชาพรม, หรือที่เรียกว่า ราคาที่รัฐบาลประเมิน หรือ การประเมินอย่างเป็นทางการ) คือค่าที่รัฐไทยกำหนดให้กับพื้นที่ดิน อาคาร และหน่วยคอนโดมิเนียมทุกแห่ง เพื่อใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษี โดยค่าดังกล่าวเป็นค่าที่กำหนดโดยกระทรวงการคลัง ไม่ใช่ค่าที่กำหนดโดยฝ่ายที่เกี่ยวข้องกับการขาย และโดยปกติแล้วจะต่ำกว่าราคาตลาดอยู่มาก โดยเกือบทุกจำนวนเงินที่ผู้ซื้อหรือผู้ขายจ่ายที่สำนักงานที่ดินจะคำนวณจากค่าดังกล่าว ซึ่งเป็นเหตุผลที่ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์มักจะตรวจสอบค่าดังกล่าวเป็นอันดับแรก.
สารบัญ
ใครกำหนดมูลค่าประเมินและวิธีการกำหนด
กระทรวงการคลังของกระทรวงการคลังเผยแพร่ค่าเงิน ในรายการที่ดำเนินมาเป็นเวลาสี่ปี รอบการประเมินครั้งปัจจุบันเริ่มต้นขึ้นเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2023 และรายการใหม่จะสิ้นสุดในปี 2027 พื้นที่ดินจะถูกประเมินตามราคาต่อตารางวาตามทำเล โดยทั่วไปจะประเมินตามถนนหรือย่านในเมือง และตามโซนในพื้นที่ชนบท อาคารจะถูกประเมินตามตารางค่าก่อสร้างมาตรฐาน โดยพิจารณาจากประเภทและขนาด พร้อมทั้งคำนวณค่าเสื่อมราคาตามอายุของอาคาร หน่วยคอนโดมิเนียมจะถูกประเมินตามราคาต่อตารางเมตรตามประเภทอาคาร โดยมีตัวเลขที่แตกต่างกันสำหรับชั้นต่าง ๆ ในบางโครงการ.
ตัวเลขสำหรับที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่งสามารถหาได้ที่กรมการปกครอง สำนักงานที่ดิน หรือออนไลน์จากกรมธนารักษ์ โดยการป้อนหมายเลขโฉนดที่ดิน และสำนักงานที่ดินจะใช้ข้อมูลดังกล่าวโดยอัตโนมัติเมื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน การประเมินราคาที่เหมาะสมสำหรับสินเชื่อหรือการขายนั้นเป็นกระบวนการที่ดำเนินการโดยผู้ประเมินราคาเอกชนที่มีใบอนุญาตเท่านั้น.
สิ่งที่คำนวณจากมูลค่าประเมิน
ค่าตัวการโอน 2% คิดจากราคาประเมินเพียงอย่างเดียว ไม่ว่าราคาซื้อขายจะเป็นเท่าใด (สำหรับบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยที่ซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งมีราคาซื้อขายและราคาประเมินแต่ละอย่างไม่เกิน 7,000,000 บาท จะลดเหลือ 0.01% จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2027; ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องจ่ายเต็ม 2%) ภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย 1% สำหรับผู้ขายที่เป็นบริษัท คิดจากจำนวนที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาที่แจ้ง และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายสำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาคำนวณจากราคาประเมินเท่านั้น ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสำหรับ จำนอง คือ 1% ของจำนวนเงินที่ประกัน สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท และสำหรับการเช่าคือ 1% ของค่าเช่าทั้งหมด ดังนั้นจึงไม่ขึ้นอยู่กับราคาประเมิน แต่สิทธิเก็บกินหรือ พื้นผิว การมอบสิทธิประโยชน์ในราคาที่ระบุไว้จะถูกประเมินตามราคาดังกล่าว.
ประจำปี ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ใช้ค่าที่มาจากกระทรวงการคลังเป็นฐานเดียวกัน และกระทรวงการคลังใช้ค่าดังกล่าวในการสอบถามราคาที่ประกาศไว้. ค่าธรรมเนียมศาล ในกรณีข้อพิพาทเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ก็จะคำนวณตามมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเรียกร้อง ซึ่งการประเมินราคาจะเป็นจุดเริ่มต้นที่ปกติ.
สำหรับผู้ซื้อจากต่างประเทศ จุดประเด็นที่สำคัญคือสองประการ ประการแรก ให้สอบถามสำนักงานที่ดินเพื่อขอทราบมูลค่าประเมินก่อนที่จะตกลงว่าจะใครเป็นผู้จ่ายค่าใช้จ่ายใด เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์เป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าดังกล่าว ประการที่สอง ห้ามให้ผู้ขายลดราคาที่ประกาศไว้ให้ต่ำกว่ามูลค่าประเมินเพื่อหลีกเลี่ยงการเสียภาษี: จากนั้นมูลค่าที่ประเมินไว้จะถูกลดลงจนไม่สอดคล้องกับมูลค่าจริง และการลดราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าจริงถือเป็นการผิดกฎหมาย.
มูลค่าที่ประเมินตามราคาตลาดในทางปฏิบัติ
ในกรุงเทพฯ เขตกลาง มูลค่าที่ประเมินของที่ดินอาจเป็นหนึ่งในสามหรือครึ่งหนึ่งของราคาที่ผู้ซื้อจ่ายจริง ในพื้นที่รีสอร์ทที่มีตลาดที่คึกคักช่องว่างอาจยิ่งกว้างขึ้นไปอีก และในเมืองชนบทที่ชะงักงันสองค่าดังกล่าวอาจใกล้เคียงกัน ค่าโอนและภาษี ดังนั้นจึงตกหนักลงบนทรัพย์สินในเมืองที่มีราคาแพงมากกว่าที่เปอร์เซ็นต์รวมแสดงให้เห็น.
| รายการที่เรียกเก็บ | คำนวณจาก |
|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอนเงิน 2% | มูลค่าประเมิน |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% | สูงกว่ามูลค่าประเมินและราคา |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ผู้ขายบริษัท 1% | สูงกว่ามูลค่าประเมินและราคา |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ผู้ขายรายบุคคล | มูลค่าที่ประเมินแล้ว, แบบก้าวหน้า |
| ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง | มูลค่าที่ประเมินของที่ดินและอาคาร |
เมื่อฝ่ายต่างๆไม่เห็นพ้องกันเกี่ยวกับค่าที่ดิน ก็มีเหตุผลน้อยมากที่จะโต้แย้ง: สำนักงานที่ดินจะใช้รายการที่ประกาศไว้เป็นหลักฐาน เจ้าของที่ดินที่เชื่อว่าที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตที่ผิดกฎหมายสามารถขอให้กระทรวงการคลังตรวจสอบได้ แต่กระบวนการนี้ใช้เวลาหลายเดือนและในกรณีส่วนใหญ่ก็ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงจำนวนที่ดินได้มากนัก.
ตรวจทานครั้งล่าสุด: 28 กันยายน 2569 ตรวจสอบกับตารางค่าธรรมเนียมของสำนักงานที่ดินในกฎกระทรวง ฉบับที่ 47 (พ.ศ. 2541) ข้อ 2(7) ตามที่กรมที่ดินเผยแพร่ และหนังสือเวียนของกรมที่ดิน ว 14504 ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เรื่องการลดค่าธรรมเนียมสำหรับที่อยู่อาศัย ไม่ได้อ่านบทบัญญัติแห่งประมวลรัษฎากรที่เป็นฐานของภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีหัก ณ ที่จ่ายซ้ำในที่นี้
คำถามที่พบบ่อย
ฉันจะหาค่าประเมินราคาที่ดินในประเทศไทยได้อย่างไร
สอบถามที่สำนักงานที่ดินของจังหวัดที่ดินตั้งอยู่ โดยระบุหมายเลขโฉนดที่ดิน หรือใช้บริการค้นหาออนไลน์ของกรมธนารักษ์ โดยค่าใช้จ่ายจะถูกประกาศต่อตารางวาสำหรับที่ดินและต่อตารางเมตรสำหรับคอนโดมิเนียม และจะเป็นค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดินจะนำมาใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์.
มูลค่าประเมินนั้นเท่ากับมูลค่าตลาดหรือไม่?
ไม่ ไม่เป็นเช่นนั้น มูลค่าประเมินเป็นตัวเลขทางภาษีที่กรมสรรพากรกำหนดสำหรับค่าธรรมเนียมและภาษี และโดยปกติแล้วจะต่ำกว่าราคาตลาด ซึ่งในกรุงเทพและพื้นที่รีสอร์ทบางแห่งอาจต่ำกว่าครึ่งหนึ่งหรือมากกว่านั้น การประเมินมูลค่าตามตลาดสำหรับการซื้อหรือการกู้เงินจะดำเนินการโดยผู้ประเมินที่ได้รับอนุญาตแยกต่างหาก.
ภาษีใดที่ขึ้นอยู่กับมูลค่าประเมินในประเทศไทย?
ค่าธรรมเนียมการโอนเงิน 2% รายการนี้ขึ้นอยู่กับค่าดังกล่าวโดยสิ้นเชิง โดยภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีหัก ณ ที่จ่ายของบริษัทจะถูกเรียกเก็บจากมูลค่าที่ประเมินและราคาที่แท้จริง ส่วนภาษีหัก ณ ที่จ่ายรายบุคคลจะถูกคำนวณจากมูลค่าที่ประเมิน และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปีจะใช้ค่าที่กำหนดโดยรัฐบาลเดียวกัน.
ดูเพิ่มเติม: ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และภาษี, พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, สำนักงานที่ดิน, ไร่ งาน และตารางวา และ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.