พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและอาคาร พ.ศ. 2562 (2019)

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 5 กันยายน 2569

​ พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและอาคาร พ.ศ. 2562 (2019) (พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, phasi thi din lae sing pluk sang, often just ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือ ภาษีทรัพย์สิน) is the law that since 1 January 2020 imposes an annual tax on the owner of land, a house or a condominium unit in Thailand, calculated on the government appraised value and collected by the local municipality or sub-district administration. It replaced the old house and land tax and the local development tax, and it applies to foreigners exactly as to Thais. Most owner-occupiers pay little or nothing; vacant land and investment property pay more.

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจัดเก็บภาษีอย่างไร

The tax is assessed on the appraised value by category of use. The Act sets ceilings: up to 0.15% for agricultural land, up to 0.3% for residential property, up to 1.2% for commercial, industrial and other use, and up to 1.2% for vacant or unused land. The rates actually applied by royal decree are far lower and rise in bands with value, so residential property has been taxed at between 0.02% and 0.1% and commercial property from 0.3%. The base is the มูลค่าที่ประเมิน of the land plus that of the building, not the market price.

An owner who lives in the property and is registered in its house book (ตะเบียน บาอัน) is exempt on the first 50 million baht of combined land and building value, and on the first 10 million baht where the owner holds only the building on someone else’s land. The exemption applies to one dwelling per person. Vacant land is penalised: after three consecutive years unused, the rate rises by 0.3 percentage points and again every three years, up to a ceiling of 3%.

การชำระภาษีในฐานะเจ้าชาวต่างชาติ

The local authority sends an assessment early in the year, based on its survey of the property’s use, and payment is due in April, at the municipality (เทศบาล), the Aor Bor Tor or, in Bangkok, the district office, or by bank transfer. A foreign condominium owner whose unit is appraised at 4 million baht and who is registered in the yellow house book pays nothing; the same owner renting the unit out pays a few hundred baht a year. A company holding a villa pays as “other use” unless it can show residential occupation.

Late payment attracts a surcharge that rises with the delay, up to 40% of the tax due, plus interest of 1% a month, and the authority can seize and sell property for unpaid tax. Because the tax is a charge on the property, a buyer inherits any arrears, and the สำนักงานที่ดิน may ask for evidence of payment before registering a transfer.

The common mistake is to ignore the survey. The authority classifies use from what it sees, and a house left empty while the owner is abroad, or land bought for a future villa, can be assessed as vacant at the higher rate. An objection must be lodged within the period stated on the assessment, with evidence of residential or agricultural use.

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเปรียบเทียบกับภาษีการโอน

Foreigners often confuse this annual tax with the sums paid at the Land Office when property changes hands. They are unrelated: the transfer fee, specific business tax, stamp duty and withholding tax are one-off charges on the transaction, while land and building tax recurs every year for as long as the property is owned.

The Act also abolished the old local development tax and its Por Bor Tor 5 receipts, which is why paying tax on land has never been, and is still not, proof of owning it.

คำถามที่พบบ่อย

ดูเพิ่มเติม: Appraised value, Property transfer fee and taxes, ทะเบียนบ้าน, ปอร์ บอร์ ตอร์ 5 และ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทย.