รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
ภ.บ.ท. 5 (ภ.บ.ท.5, เขียนด้วย) P.B.T.5, ภ.บ.ท. 5 หรือ โฟร์ บอร์ ธอร์ 5) เป็นใบเสร็จรับเงินที่แสดงว่าผู้ครอบครองที่ดินได้ชำระภาษีการพัฒนาท้องถิ่นให้กับหน่วยงานการปกครองระดับเขต และไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ประเภทใดๆ ทั้งสิ้น โดยระบุว่าใครเป็นผู้ถูกเรียกเก็บภาษีสำหรับที่ดินนั้น ไม่ใช่ว่าใครเป็นเจ้าของที่ดินนั้น และที่ดิน PBT5 ส่วนใหญ่เป็นที่ดินของรัฐหรือป่าไม้ที่ไม่มีใครสามารถเป็นเจ้าของได้ ชาวต่างชาติจึงต้องเผชิญกับสถานการณ์นี้เมื่อมีการเสนอขายที่ดินที่ราบสูงหรือริมหาดราคาถูกพร้อมกับ “เอกสาร” ที่ในที่สุดกลับเป็นเพียงใบเสร็จรับเงินภาษี.
สารบัญ
สิ่งที่ใบเสร็จรับเงิน Por Bor Tor 5 จริงๆ แสดงให้เห็น
เอกสารดังกล่าวมาจากระบบภาษี ไม่ใช่ระบบที่ดิน. ตามกฎหมายภาษีการพัฒนาท้องถิ่นเดิม ผู้ครอบครองที่ดินที่ยังไม่ได้จดทะเบียนจะต้องแจ้งที่ดินดังกล่าวต่อการบริหารของตำบล (tambon administration) องค์การบริหารส่วนตำบล หรือเทศบาล) และต้องจ่ายภาษีประจำปีเล็กน้อย ใบเสร็จเป็นแบบ Por Bor Tor 5 กรมที่ดินไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับเรื่องนี้ ไม่มีการสำรวจ ไม่มีการกำหนดขอบเขต และไม่มีการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ พื้นที่ที่ระบุในใบเสร็จเป็นความประมาณของเจ้าของที่ดิน.
เนื่องจากประมวลกฎหมายที่ดินกำหนดให้การครอบครองเป็นไปได้เฉพาะผ่านเอกสารที่ออกโดยกรมที่ดิน (ชนทูต), น.ส. 3 ก., น.ส. 3), ผู้ถือ PBT5 มีสิทธิ์เรียกร้องในทรัพย์สินเพียงเล็กน้อยเท่านั้น และมักจะไม่ถึงขั้นนั้น การจ่ายภาษีที่ดินไม่ได้ก่อให้เกิดสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าว ผู้ครอบครองที่ดินนั้นสามารถถูกไล่ออกจากที่ดินได้ และถูกดำเนินคดีได้ แม้ว่าจะมีใบเสร็จรับเงินจำนวนมากก็ตาม.
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พระราชบัญญัติฉบับที่ 2562 ได้เข้ามาแทนที่ภาษีการพัฒนาท้องถิ่นตั้งแต่วันที่ 2020 ดังนั้นแบบฟอร์ม PBT5 จะไม่ถูกออกให้อีกต่อไป เอกสารเก่าๆ ยังคงถูกออกใช้กันอยู่ และยังถูกนำเสนอให้กับผู้ซื้อเหมือนเป็นสัญญาก่อสร้าง.
ชาวต่างชาติรู้จัก PBT5 ที่ดินอย่างไร และต้องตรวจสอบอะไรบ้าง
พล็อต PBT5 ขายในราคาถูก, มักจะอยู่ในภูเก็ต เกาะสมุย เกาะช้าง และปาย ซึ่งที่ดินที่ดีเหล่านี้เคยถูกครอบครองมาหลายสิบปีแล้ว ผู้ขายจะมอบใบเสร็จลายเซ็น แผนที่ที่วาดด้วยมือ และบางครั้งก็เป็นจดหมายจากหัวหน้าหมู่บ้าน การ “โอนกรรมสิทธิ์” คือการเปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีที่สำนักงานทับหน่วย และ สำนักงานที่ดิน จะไม่มีการลงทะเบียนใดๆ ทั้งสิ้น ไม่มีการขาย ไม่มีการเช่า จำนอง, ไม่มีสิทธิเก็บกิน ไม่มี สิทธิเหนือพื้นดิน.
สำหรับชาวต่างชาติที่ไม่มีสิทธิ์ครอบครองที่ดินอยู่แล้ว การมีอยู่ของที่ดินในครั้งนี้จึงเป็นสิ่งที่เลวร้ายที่สุดในสองโลก: ไม่ได้มีสิทธิ์ที่สามารถจดทะเบียนได้ด้วยเงินที่จ่ายไป และเป็นที่ที่รัฐอาจจะยึดคืนได้ คู่สมรสหรือบริษัทชาวไทยที่ซื้อที่ดิน PBT5 ก็จะกลายเป็นผู้เสียภาษีรายต่อไปโดยไร้สิทธิ์ในกรรมสิทธิ์.
การตรวจสอบขั้นต่ำคือการค้นหาเอกสารใดๆ ที่มีอยู่ในพื้นที่ที่กรมที่ดินของจังหวัดได้จัดเก็บไว้ การสอบถามกับกรมป่าไม้และ Aor Bor Tor ว่าที่ดินนั้นอยู่ในเขตพื้นที่อนุรักษ์หรือไม่ และการดูภาพถ่ายทางอากาศในอดีตที่กรมที่ดินใช้ในการพิจารณาการครอบครอง การตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน มักจะจบลงด้วยคำแนะนำให้เดินจากไป.
PBT5 เปรียบเทียบกับ Sor Kor 1 ได้อย่างไร
ผู้คนมักสับสนระหว่าง PBT5 กับ ส.ค. 1, การแจ้งการครอบครองที่ทำขึ้นหลังจากพระราชบัญญัติที่ดินบังคับใช้ในปี 2497 ตามมาตรา 5 ของพระราชบัญญัติประกาศบังคับใช้พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497 ทั้งสองมีข้อบกพร่อง แต่ Sor Kor 1 เป็นบันทึกการครอบครองของกรมที่ดินที่สามารถเปลี่ยนเป็น Nor Sor 3 หรือ Chanote ได้บ้าง แต่ตั้งแต่ต้นปี 2553 เป็นต้นมา จะมีเฉพาะคำพิพากษาของศาลที่ยืนยันการครอบครองเท่านั้นจึงจะสามารถดำเนินการได้ (พระราชบัญญัติที่ดิน (ฉบับที่ 11) พ.ศ. 2551 มาตรา 8) สําเนารับเงิน PBT5 ไม่สามารถดำเนินการได้เช่นนั้นได้ ผู้ครอบครองสามารถยื่นขอโฉนดได้เมื่อรัฐบาลประกาศจัดทำแผนที่ในพื้นที่ แต่ต้องเป็นกรณีที่ผู้ครอบครองหรือบรรพบุรุษของเขาได้ครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ก่อนที่พระราชบัญญัติที่ดินจะบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497 เขาต้องแจ้งให้เจ้าหน้าที่ที่ดินทราบภายใน 30 วันนับจากประกาศจัดทำแผนที่ และที่ดินนั้นไม่ใช่ที่ดินของรัฐที่ป่าหรือทหาร และการอนุมัติไม่สามารถรับประกันได้.
| เอกสาร | ออกโดย | สามารถจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินได้ |
|---|---|---|
| ภ.บ.ท. 5 | การบริหารงานของตำบล (ภาษี) | ไม่ |
| ส.ค. 1 | กรมที่ดิน (คำร้องขอปี 1954) | ไม่ แต่อาจได้รับการอัปเกรด |
| น.ส. 3 / น.ส. 3 ก. | กรมที่ดิน | ใช่: ขาย เช่า และจำนอง |
| โฉนด | กรมที่ดิน | ใช่: เป็นเจ้าของเต็มตัว |
เมื่อเกิดปัญหาขึ้น ผู้ซื้อจะยื่นเรื่องต่อศาลว่าไม่มีองค์กรใดที่จะปกป้องเขาได้ และไม่มีหน่วยงานใดที่จะโอนเงินให้เขาได้ การฟ้องร้องเพื่อเรียกเงินคืนนั้นหมายความว่าผู้ขายจะต้องชดใช้ค่าสินค้าตามราคาที่ได้จ่ายไป และการฟ้องร้องดังกล่าวก็มีค่าเท่ากับสินทรัพย์ของเจ้าของสินค้าเท่านั้น.
ตรวจทานครั้งล่าสุด: 28 กันยายน 2569 มาตรา 27 ตรี แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน (ช่องทางการเดินสำรวจสำหรับผู้ครอบครองที่ไม่ได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน) และมาตรา 91 แห่งพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 (การยกเลิกภาษีบำรุงท้องที่) ได้รับการอ่านจากตัวบทภาษาไทย 10 ตุลาคม 2026: ช่องทางการนำ ส.ค. 1 ไปออกเอกสารสิทธิได้ตรวจสอบกับมาตรา 8 แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 11) พ.ศ. 2551 ในฉบับรวบรวมของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา.
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในโครงการ Por Bor Tor 5 ในประเทศไทยได้หรือไม่
ไม่ได้ ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ และที่ดิน ภ.บ.ท.5 ไม่สามารถจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินในชื่อของผู้ใดได้เลย แม้แต่การเช่าหรือสิทธิเก็บกิน ซึ่งชาวต่างชาติสามารถจดทะเบียนบนที่ดินที่มีโฉนดได้ ก็ทำไม่ได้บนที่ดิน ภ.บ.ท.5 เพราะไม่มีเอกสารสิทธิที่จะจดทะเบียนสิทธินั้นไว้.
Por Bor Tor 5 สามารถอัปเกรดเป็น Chanote ได้หรือไม่
ไม่ค่อยมีเลย ผู้ครอบครองอาจยื่นคำร้องเมื่อกรมที่ดินดำเนินการสำรวจในพื้นที่ แต่ก็มีข้อจำกัดว่าต้องไม่เป็นพื้นที่ป่าสงวน พื้นที่สาธารณะ หรือพื้นที่ทหาร และกรมอาจปฏิเสธได้ แตกต่างจากกรณี Sor Kor 1 ที่การรับรอง PBT5 ไม่ได้เป็นหลักฐานเพียงอย่างเดียวว่ามีสิทธิ์เรียกร้องก่อนปี 1954 ซึ่งศาลสามารถแปลงเป็นกรรมสิทธิ์ได้.
Por Bor Tor 5 เป็นเหมือนสิทธิ์การโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่
ไม่ ไม่ได้ เจ้าของที่ดิน (โฉนด หรือ น.ส. 3 ก.) จะออกโดยกรมที่ดินหลังการสำรวจ และเป็นหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง โดยแบบ PBT5 เป็นใบเสร็จรับเงินจากสำนักงานเทศบาลตำบล ซึ่งเป็นหลักฐานเพียงว่ามีผู้จ่ายภาษีการพัฒนาท้องถิ่นสำหรับที่ดินนั้น.
ดูเพิ่มเติม: โฉนด (น.ส. 4 จ.), ส.ค. 1, น.ส. 3, ประมวลกฎหมายที่ดิน, ภ.บ.ท. 5 ในประเทศไทย และ เอกสารสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.