Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
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Por Bor Tor 5 (chap. 5, également écrit P.B.T.5, PBT5 ou Phor Bor Thor 5) est un reçu indiquant que l’occupant d’un terrain a versé des taxes de développement local à l’administration du sous-district ; il ne s’agit pas d’un titre de propriété de quelque nature que ce soit. Il indique qui a été taxé pour un terrain, et non qui le possède ; de nombreux terrains PBT5 sont en fait des terres de l’État ou des forêts qui ne peuvent être possédées par personne. Les étrangers se heurtent à ce problème lorsque des terrains à la frontière ou sur la plage sont proposés avec des “ papiers ” qui se révèlent être des relevés d’impôts.
Table des matières
Ce qu'un reçu Por Bor Tor 5 prouve réellement
Le document provient du système fiscal, et non du système foncier. En vertu de l’ancien impôt local de développement, le propriétaire d’un bien non inscrit déclarait ce bien à l’administration du tambon (le Aor Bor Tor ou municipalité) et payait une petite taxe annuelle. Le reçu était un formulaire de Por Bor Tor 5. Le Département des Terres n’avait aucun rôle à jouer : rien n’avait été relevé, aucune limite n’avait été fixée et aucune propriété n’avait été vérifiée. La superficie indiquée sur le formulaire est l’estimation du propriétaire.
Car le Code foncier ne reconnaît la propriété que par des documents délivrés par le Département foncier (Chanote, Nor Sor 3 Gor, Dans le cas de Nor Sor 3), un titulaire d’un PBT5 n’a généralement que des droits de propriété superficiels, voire pas du tout. Le paiement de taxes sur des terres ne crée pas de droit sur ces dernières. Lorsque le terrain se situe dans une réserve forestière, un parc national ou sur des terrains militaires, l’occupant peut être expulsé et poursuivi même si des reçus ont été payés.
Le Taxe foncière et immobilière La loi B.E. 2562 a remplacé la taxe de développement local à partir de 2020 ; par conséquent, les formulaires PBT5 ne sont plus délivrés. Les anciens restent en circulation et sont encore présentés aux acheteurs comme des actes de propriété.
Comment les étrangers se retrouvent face à un terrain PBT5 et ce qu'il faut vérifier
Les plots PBT5 sont vendus à prix bon marché, Souvent à Phuket, Koh Samui, Koh Chang et Pai, où les bonnes terres ont été prises il y a des décennies. Le vendeur propose un reçu, un croquis dessiné à la main et parfois une lettre du chef du village. Le “ transfert ” consiste en un changement du nom du contribuable au bureau du tambon et dans le cas contraire, une nouvelle demande de changement de nom auprès de l’administration foncière. Bureau foncier rien ne sera enregistré : pas de vente, pas de location, pas de hypothèque, sans usufruit, sans droit de superficie.
Pour un étranger qui ne peut en tout cas pas posséder des terres, c’est le pire des deux mondes : pas de droit enregistrable pour l’argent payé, et un terrain qui peut être réclamé par l’État. Un conjoint ou une société thaïlandais qui achète des terres PBT5 devient tout simplement le prochain contribuable sans titre de propriété.
Les contrôles minimaux comprennent une recherche auprès du bureau foncier provincial de tout document existant sur la zone, une demande auprès du Département royal des forêts et de l’Aor Bor Tor pour savoir si le terrain se trouve dans une réserve, et l’examen des photographies aériennes historiques que le Département foncier utilise pour apprécier l’occupation. Une véritable vérification préalable de la propriété se conclut généralement par le conseil de renoncer.
Comment le PBT5 se compare au Sor Kor 1
Les gens confondent PBT5 avec Sor Kor 1, la notification de la possession effectuée après l’entrée en vigueur du Code foncier en 1954, en vertu de l’article 5 de la loi promulguant le Code foncier B.E. 2497. Les deux sont faibles, mais Sor Kor 1 est un registre d’occupation du Département foncier qui peut parfois être converti en Nor Sor 3 ou Chanote, mais depuis le début de 2010 uniquement après une décision judiciaire définitive confirmant la possession, laquelle l’Office foncier agit alors (Code foncier (no 11) B.E. 2551, article 8). Un reçu PBT5 n’offre pas cette possibilité. L’occupant peut demander un titre lorsque le gouvernement annonce une étude dans la zone, mais uniquement si le terrain n’est pas public, forestier ou militaire, et l’approbation n’est jamais garantie.
| Document | Émis par | Registrable auprès du bureau foncier |
|---|---|---|
| Por Bor Tor 5 | Administration du tambon (impôts) | Non |
| Sor Kor 1 | Direction des Terres (réclamation de 1954) | Non, mais elle pourrait être améliorée |
| Nor Sor 3 / Nor Sor 3 Gor | Département des terres | Oui : vente, location, hypothèque |
| Chanote | Département des terres | Oui : pleine propriété |
Lorsqu’il y a un problème, l’acheteur peut intenter une action en justice que ni le tribunal ni aucun autre organisme ne pourront faire cesser. Le recouvrement de l’argent implique de poursuivre le vendeur pour le prix payé, et cette action ne peut être efficace que si les actifs du vendeur sont suffisants.
Dernière mise à jour : 28 septembre 2026. Les articles 27 ter du Code foncier (la voie d'aménagement pour les occupants qui n'ont pas fait de notification en vertu de l'article 5 de la loi promulguant le Code foncier) et 91 de la loi sur l'impôt foncier et bâti B.E. 2562 (la fin de l'impôt sur le développement local) ont été lus en thaïlandais. 10 octobre 2026 : la voie de conversion Sor Kor 1 a été vérifiée conformément à l'article 8 de la loi modifiant le Code foncier (no 11) B.E. 2551 dans la consolidation du Conseil d'État.
Foire aux questions
Un étranger peut-il acheter un terrain Por Bor Tor 5 en Thaïlande ?
Non. Un étranger ne peut posséder des terres en vertu du Code foncier, et les terres PBT5 ne peuvent pas être enregistrées au nom de personne. Même un bail ou un usufruit, que l’étranger pourrait enregistrer sur des terres Chanote, est impossible sur un terrain PBT5 car il n’existe pas de titre pour enregistrer un tel bien.
Est-ce que le Por Bor Tor 5 peut être transformé en Chanote ?
Rarement. Un occupant peut faire une demande lorsque le département des Terres effectue un relevé dans la zone, mais seulement si la parcelle n'est pas une forêt domaniale, un terrain public ou un terrain militaire, et le département peut refuser. Contrairement au Sor Kor 1, un reçu PBT5 n'est pas en soi la preuve d'une revendication antérieure à 1954 que les tribunaux peuvent convertir en titre foncier.
Est-ce que le Por Bor Tor 5 est la même chose qu'un titre de propriété ?
Non. Un titre de propriété (Chanote ou Nor Sor 3 Gor) est délivré par le département foncier après un arpentage et prouve la propriété ou un droit de possession. Un formulaire PBT5 est un reçu fiscal de la mairie (tambon) et prouve seulement que quelqu'un a payé l'impôt de développement local sur la parcelle.
Voir aussi : Chanote (Nor Sor 4 Jor), Sor Kor 1, Nor Sor 3, Code foncier, Por Bor Tor 5 en Thaïlande et Titres de propriété en Thaïlande.
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