Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
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Por Bor Tor 5 (ภ.บ.ท.5, également écrit P.B.T.5, PBT5 ou Phor Bor Thor 5) est un reçu indiquant que l’occupant d’un terrain a payé la taxe de développement local à l’administration du sous-district, et ce n’est en aucun cas un titre de propriété. Il indique qui a été imposé pour une parcelle, et non qui la possède, et une grande partie des terrains PBT5 sont en réalité des terres de l’État ou des terres forestières que personne ne peut posséder. Les étrangers le rencontrent lorsqu’une parcelle bon marché à flanc de colline ou en bord de plage leur est proposée avec des “papiers” qui se révèlent n’être qu’un talon d’impôt.
Table des matières
Ce qu'un reçu Por Bor Tor 5 prouve réellement
Le document provient du système fiscal, et non du système foncier. En vertu de l’ancienne taxe de développement local, l’occupant d’un terrain non enregistré déclarait la parcelle à l’administration du tambon (le Aor Bor Tor ou la municipalité) et payait une petite taxe annuelle. Le reçu était le formulaire Por Bor Tor 5. Le Département des terres n’y jouait aucun rôle : aucun levé n’était effectué, aucune limite n’était fixée et aucune propriété n’était vérifiée. La superficie indiquée sur le formulaire est la propre estimation de l’occupant.
Comme le Code foncier ne reconnaît la propriété qu’au travers de documents délivrés par le Département des terres (Chanote, Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 3), le titulaire d’un PBT5 a tout au plus une simple prétention possessoire, et souvent même pas. Payer l’impôt sur un terrain ne crée aucun droit sur celui-ci. Lorsque la parcelle se situe dans une réserve forestière, un parc national ou sur un terrain militaire, l’occupant peut être expulsé et poursuivi, quel que soit le nombre de reçus acquittés.
Le Taxe foncière et immobilière (loi B.E. 2562) a remplacé la taxe de développement local à partir de 2020 ; les formulaires PBT5 ne sont donc plus délivrés. Les anciens circulent encore et sont toujours présentés aux acheteurs comme s’il s’agissait de titres de propriété.
Comment les étrangers se retrouvent face à un terrain PBT5 et ce qu'il faut vérifier
Les parcelles PBT5 sont vendues à bas prix, souvent à Phuket, Koh Samui, Koh Chang et Pai, où les bonnes terres ont été prises il y a des décennies. Le vendeur remet le reçu, un croquis dessiné à la main et parfois une lettre du chef de village. Le “transfert” n’est qu’un changement du nom du contribuable au bureau du tambon, et le bureau foncier n’enregistrera rien : ni vente, ni bail, ni hypothèque, ni usufruit, ni droit de superficie.
Pour un étranger qui ne peut en tout cas pas posséder des terres, c’est le pire des deux mondes : pas de droit enregistrable pour l’argent payé, et un terrain qui peut être réclamé par l’État. Un conjoint ou une société thaïlandais qui achète des terres PBT5 devient tout simplement le prochain contribuable sans titre de propriété.
Les contrôles minimaux comprennent une recherche auprès du bureau foncier provincial de tout document existant sur la zone, une demande auprès du Département royal des forêts et de l’Aor Bor Tor pour savoir si le terrain se trouve dans une réserve, et l’examen des photographies aériennes historiques que le Département foncier utilise pour apprécier l’occupation. Une véritable vérification préalable de la propriété se conclut généralement par le conseil de renoncer.
Comment le PBT5 se compare au Sor Kor 1
Les gens confondent PBT5 avec Sor Kor 1, la notification de la possession effectuée après l’entrée en vigueur du Code foncier en 1954, en vertu de l’article 5 de la loi promulguant le Code foncier B.E. 2497. Les deux sont faibles, mais Sor Kor 1 est un registre d’occupation du Département foncier qui peut parfois être converti en Nor Sor 3 ou Chanote, mais depuis le début de 2010 seulement après une décision définitive du tribunal confirmant la possession, laquelle l’Office foncier agit alors (Code foncier (No 11) B.E. 2551, article 8). Un reçu PBT5 n’offre pas cette possibilité. L’occupant peut demander une titulaire lorsque le gouvernement annonce une étude dans la zone, mais seulement si lui ou ses prédécesseurs ont occupé et utilisé le bien foncier de manière continue depuis avant l’entrée en vigueur du Code foncier le 1er décembre 1954, il informe l’agent foncier dans les 30 jours suivant l’affichage de l’avis d’étude, et le bien foncier n’est pas de nature publique, forestière ou militaire, et l’approbation n’est jamais garantie.
| Document | Émis par | Enregistrable au bureau foncier |
|---|---|---|
| Por Bor Tor 5 | Administration du tambon (impôts) | Non |
| Sor Kor 1 | Département des terres (déclaration de 1954) | Non, mais peut être converti en titre supérieur |
| Nor Sor 3 / Nor Sor 3 Gor | Département foncier | Oui : vente, location, hypothèque |
| Chanote | Département foncier | Oui : pleine propriété |
En cas de problème, l’acheteur détient une prétention qu’aucun tribunal ne protégera contre l’État et qu’aucun bureau ne transférera. Récupérer l’argent implique de poursuivre le vendeur en restitution du prix, et cette créance ne vaut que ce que valent les actifs du vendeur.
Dernière révision : 28 septembre 2026. L’article 27 ter du Code foncier (la voie du levé cadastral pour les occupants qui n’ont fait aucune déclaration en vertu de l’article 5 de la loi promulguant le Code foncier) et l’article 91 de la loi sur la taxe foncière et immobilière B.E. 2562 (la fin de la taxe de développement local) ont été lus en thaï. 10 octobre 2026 : la voie de conversion du Sor Kor 1 a été vérifiée au regard de l’article 8 de la loi modifiant le Code foncier (n° 11) B.E. 2551, dans la version consolidée du Conseil d’État.
Foire aux questions
Un étranger peut-il acheter un terrain Por Bor Tor 5 en Thaïlande ?
Non. Un étranger ne peut pas posséder de terres en vertu du Code foncier, et les terres PBT5 ne peuvent être enregistrées au bureau foncier au nom de qui que ce soit. Même un bail ou un usufruit, qu’un étranger pourrait enregistrer sur un terrain Chanote, est impossible sur une parcelle PBT5, car il n’existe aucun titre sur lequel l’inscrire.
Est-ce que le Por Bor Tor 5 peut être transformé en Chanote ?
Rarement. Un occupant peut faire une demande lorsque le département des Terres effectue un relevé dans la zone, mais seulement si la parcelle n'est pas une forêt domaniale, un terrain public ou un terrain militaire, et le département peut refuser. Contrairement au Sor Kor 1, un reçu PBT5 n'est pas en soi la preuve d'une revendication antérieure à 1954 que les tribunaux peuvent convertir en titre foncier.
Est-ce que le Por Bor Tor 5 est la même chose qu'un titre de propriété ?
Non. Un titre de propriété (Chanote ou Nor Sor 3 Gor) est délivré par le département foncier après un arpentage et prouve la propriété ou un droit de possession. Un formulaire PBT5 est un reçu fiscal de la mairie (tambon) et prouve seulement que quelqu'un a payé l'impôt de développement local sur la parcelle.
Voir aussi : Chanote (Nor Sor 4 Jor), Sor Kor 1, Nor Sor 3, Code foncier, Por Bor Tor 5 en Thaïlande et Titres de propriété en Thaïlande.
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