Code foncier de 1954 (B.E. 2497) : La loi foncière de la Thaïlande

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 11 octobre 2026

Le Code foncier (ประมวลกฎหมายที่ดิน, C'est un peu comme si vous vous retrouviez dans un endroit où vous n'êtes pas vraiment à votre place., également cité comme Code foncier de B.E. 2497 ou Code foncier de 1954) est la loi en vigueur depuis 1954 qui régit les biens fonciers en Thaïlande : elle régit les titres d'acquisition délivrés par l'État, les bureaux fonciers qui enregistrent les transactions, les frais de transaction et la règle selon laquelle les étrangers ne peuvent posséder de biens fonciers. Elle s'accompagne du Code civil et commercial, qui prévoit les droits du droit privé tels que la vente, le bail, hypothèque, l’usufruit et droit de superficie. Tout étranger qui achète un condominium, loue un terrain ou épouse une propriétaire foncière thaïlandaise est lié par le Code foncier, que le mot soit mentionné dans le contrat ou non.

Ce que couvre le Code foncier

Le Code établit le Département des Terres relevant du ministère de l’Intérieur et définit la hiérarchie des documents fonciers : chanote comme acte de propriété, le Nor Sor 3 et Nor Sor 3 Gor certificats d’utilisation, ainsi que des demandes antérieures telles que Sor Kor 1. Cela rend l’enregistrement obligatoire : en vertu de l’article 4 bis, le transfert de propriété ou des droits de possession sur un bien immobilier doit être écrit et enregistré par l’officier compétent, de sorte qu’un contrat privé ne change rien. Cela fixe également qui est l’officier compétent, la manière dont les relevés et les litiges de frontières sont traités, et les frais de l’Office foncier.

Le chapitre 8 est celui que les étrangers lisent. L’article 86 stipule que l’acquisition de terres par un étranger ne peut avoir lieu que dans le cadre d’un traité accordant ce droit et avec l’autorisation du ministre ; aucun tel traité n’est en vigueur, de sorte que cet article fonctionne comme une interdiction. L’article 87 limite les cas exceptionnels à un rai pour un usage résidentiel. L’article 96 bis, ajouté en 1999, permet à un étranger qui investit au moins 40 millions de bahts dans des actifs thaïlandais agréés, et maintient cet investissement pendant la durée fixée par le règlement ministériel (la loi exige au moins trois ans), d’acheter jusqu’à un rai pour un logement avec l’autorisation du ministre. L’article 93 permet à un étranger héritant de terres en qualité d’héritier légal de demander la conservation de ces terres, mais en pratique cette permission n’est pas accordée.

Comment le Code affecte un étranger dans la pratique

L’article 94 est la disposition d’application : un étranger qui possède illégalement un bien foncier ou qui l’hérite sans permission doit s’en défaire dans un délai de 180 jours à un an fixé par le directeur général ; faute de quoi le directeur général le vend et lui remet le produit de la vente. Les articles 111 et 113 ajoutent des sanctions pénales pouvant aller jusqu’à deux ans d’emprisonnement et une amende de jusqu’à 20 000 bahts pour l’étranger qui acquiert un bien en violation du Code et pour le Thaï qui l’acquiert en tant qu’agent de l’étranger. Les articles 97 et 98 considèrent comme étranger une société dans laquelle des étrangers détiennent plus de 49% du capital social ou constituent plus de la moitié des actionnaires, raison pour laquelle la société immobilière 51/49 et le prête-nom Les actionnaires attirent cette attention.

Les conséquences quotidiennes Dans le cas d’un conjoint thaïlandais signant une déclaration auprès du bureau foncier indiquant que les fonds d’achat constituent des biens séparés, un héritier étranger étant informé que le bien doit être vendu, et une société à majorité étrangère ne pouvant procéder à un transfert, le Code ne restreint pas la propriété étrangère des bâtiments, ce qui explique l’existence de la superficies, ni de l’unité de copropriété, qui relève de la loi sur les copropriétés et de sa quota de 49% pour les étrangers.

Comparaison du Code foncier et du Code civil et commercial

Les deux codes fonctionnent ensemble. Le Code civil et commercial explique ce que constitue un usufruit et pour quelle durée il peut durer ; l’article 1299 du même code ne devient complet qu’après sa déclaration, et le Code foncier règle la manière dont le registre foncier effectue cette déclaration. La plupart des litiges auxquels les étrangers se tournent auprès d’un avocat sont dus à une problématique du Code foncier présentée comme une problématique contractuelle : un bail de 90 ans est réduit à 30 ans, et l’achat d’une société est annulé car le Code foncier vérifie le registre des parts sociales. Le guide de ThaiLawOnline sur les restrictions relatives à la propriété foncière Il passe en revue le chapitre 8.

Dernière mise à jour : 28 septembre 2026. Les articles 4 bis, 86, 87, 93, 94, 96 bis, 97, 111 et 113 du Code foncier ont été lus en thaïlandais. Le règlement ministériel prévu à l’article 96 bis n’était pas disponible et n’a pas été lu.

Foire aux questions

Voir aussi : chanote, Bureau foncier, Code civil et commercial thaïlandais, Loi sur les copropriétés, Restrictions sur la propriété foncière en Thaïlande et Un étranger peut-il hériter de terres en Thaïlande ?.