Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
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Nor Sor 3 (หนังสือรับรองการทำประโยชน์, น.ส.3, also written N.S.3, NS3 ou Nor Sor Sam) est un certificat d’utilisation délivré par le Département des terres qui confirme le droit du titulaire de posséder et d’utiliser une parcelle, sans conférer la propriété et sans levé topographique précis. Il se situe deux rangs en dessous du chanote dans la hiérarchie thaïlandaise des titres fonciers. Le terrain peut être vendu, hypothéqué et grevé au bureau foncier, mais toute inscription doit d’abord faire l’objet d’une publicité de 30 jours, et les limites sont décrites par référence aux parcelles voisines et à des repères plutôt qu’à des points mesurés.
Table des matières
Ce qu'un Nor Sor 3 certifie selon le droit thaïlandais
Le Code foncier B.E. 2497 distingue la propriété, qui ne peut être attribuée qu'à un chanote Les registres, issus du droit de propriété (situs), attestent que Nor Sor 3 existe. Le titulaire est présumé être le propriétaire légal et peut transférer cette propriété, mais l’État n’a jamais délivré de titre de propriété complet pour ce terrain. Le document porte l’emblème noir d’un Garuda et a été historiquement délivré par le bureau des terres du district plutôt que par le bureau provincial.
Les limites sont le point faible. Un plan de Nor Sor 3 a été établi à partir de la description du requérant lui-même, sans photographie aérienne ni relevé au sol, de sorte que l’aspect et la configuration sur le plan diffèrent souvent de ce qui est effectivement clôturé sur le terrain. En raison de cela, toute vente, hypothèque, La location ou l’usufruit des terres de Nor Sor 3 ne peut être enregistré que suite à une notification publique de 30 jours affichée au bureau foncier, au bureau du district et sur les terres elles-mêmes, période durant laquelle les voisins et les autres propriétaires peuvent s’opposer et bloquer la transaction.
Points pratiques pour un acheteur ou un preneur étranger
Les terres Nor Sor 3 sont fréquentes dans les provinces rurales et sur les parties les plus anciennes des îles, et elles sont souvent vendues à un prix bien inférieur à celui des terres chanote voisines. Elles ne sont pas dépourvues de valeur, mais elles nécessitent davantage de travail. Une location, un usufruit ou droit de superficie On peut y enregistrer des droits, de sorte qu'un étranger peut acquérir un droit réel sur les terres de Nor Sor 3 ; l'enregistrement prend simplement plus de temps en raison de période de préavis, Et certains offices fonciers exigent une nouvelle vérification des limites avant tout autre chose.
Demandez l’upgrade avant la fin du projet, pas après. Le propriétaire peut demander au cadastre de procéder à une étude foncière et, si les propriétaires voisins n’opposent pas leur veto, le bien est transformé en chanote. Un acheteur prudent conditionne la vente à cette transformation, ou tout au moins à la confirmation par un géomètre que le bien sur le terrain correspond au certificat. Vérifiez également que la Nor Sor 3 n’est pas expirée : la possession non utilisée ou laissée entre les mains d’une autre personne peut être perdue bien plus rapidement qu’une propriété titulaire. Vérification préalable Le dossier sur Nor Sor 3 doit inclure les voisins, et non seulement le journal.
Comparaison des trois documents de possession et de propriété
| Caractéristique | Nor Sor 3 | Nor Sor 3 Gor | Chanote |
|---|---|---|---|
| Droit enregistré | Possession | Possession | Propriété |
| Enquête | Aucune ; description uniquement | Photographie aérienne | Recensement au sol par GPS avec des poteaux |
| Couleur Garuda | Noir | Vert | Rouge |
| Avis public avant l’enregistrement | 30 jours | Aucun | Aucun |
| Perte du droit par la possession d’un autre | 1 an (article 1375 du CCC) | 1 an | 10 ans (article 1382 du Code civil) |
La dernière ligne est celle que les étrangers ignorent. En vertu de l’article 1375 du Code civil et commercial, le propriétaire qui est dépossédé doit intenter une action dans un délai d’un an ou il perdra son droit ; dans le cas des terrains Nor Sor 3, cette règle d’un an, et non celle de la possession adverse sur dix ans, s’applique. Un terrain Nor Sor 3 laissé vide, ou occupé par un parent du vendeur, peut facilement passer de la main en main. Le Nor Sor 3 Gor, avec sa visite aérienne et sans délai d’avis préalable, est le document de possession le plus sûr des deux.
Dernière révision : 27 septembre 2026. Les articles 1375, 1377 et 1382 du Code civil et commercial ont été lus en thaïlandais et sont appliqués correctement. L’avis de 30 jours, les couleurs du Garuda, les méthodes d’enquête et la procédure de conversion sont issus de la pratique du Code foncier et n’ont pas été réécrits à partir du Code foncier ou de ses règlements ministériels dans le cadre de cette étude.
Foire aux questions
Un étranger peut-il louer ou acheter un terrain Nor Sor 3 ?
Un étranger ne peut pas acheter de terrain en Thaïlande, quel que soit le document. Un étranger peut enregistrer un bail, un usufruit ou une superficie sur un terrain Nor Sor 3, mais le bureau foncier doit d'abord publier un avis public de 30 jours, et toute objection pendant cette période bloque l'enregistrement jusqu'à ce qu'elle soit résolue.
Le Nor Sor 3 peut-il être transformé en chanote ?
Oui. Le titulaire fait une demande de arpentage du terrain auprès du Bureau foncier. Les propriétaires voisins sont informés et, si personne ne s'oppose aux limites, le bureau émet un chanote en remplacement du Nor Sor 3. Le processus prend généralement quelques mois et il vaut la peine d'être achevé avant que de l'argent ne change de mains.
Quelle est la différence entre le Nor Sor 3 et le Nor Sor 3 Gor ?
Les deux enregistrements indiquent un droit de possession plutôt que celui d'une propriété. De plus, Sor 3 Gor a été réalisé à partir de photographies aériennes, possède un Garuda vert et peut être enregistré sans publicité publique. Sor 3 Plain a un Garuda noir, aucune étude n'a été effectuée, et toute transaction concernant ce type de propriété nécessite une notification de 30 jours.
Voir aussi : Nor Sor 3 Gor, chanote, Sor Kor 1, prescription acquisitive, titres de propriété en Thaïlande et comment lire un titre de propriété.
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