Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
Dernière mise à jour :
Nor Sor 3 (หนังสือรับรองการทำประโยชน์, น.ส.3, also written N.S.3, NS3 ou Nor Sor Sam) est un certificat d’utilisation délivré par le Département des terres qui confirme le droit du titulaire de posséder et d’utiliser une parcelle, sans conférer la propriété et sans levé topographique précis. Il se situe deux rangs en dessous du chanote dans la hiérarchie thaïlandaise des titres fonciers. Le terrain peut être vendu, hypothéqué et grevé au bureau foncier, mais toute inscription doit d’abord faire l’objet d’une publicité de 30 jours, et les limites sont décrites par référence aux parcelles voisines et à des repères plutôt qu’à des points mesurés.
Table des matières
Ce qu'un Nor Sor 3 certifie selon le droit thaïlandais
Le Code foncier B.E. 2497 distingue la propriété, que seul un chanote constate, du droit de possession (สิทธิครอบครอง) que constate un Nor Sor 3. Le titulaire est présumé être le possesseur légitime et peut transférer cette possession, mais l’État n’a jamais délivré de titre complet pour ce terrain. Le document porte l’emblème d’un Garuda noir et a été historiquement délivré par le bureau foncier de district plutôt que par le bureau provincial.
Les limites sont le point faible. Un Nor Sor 3 simple a été établi à partir de la propre description du demandeur, sans photographie aérienne ni levé au sol, de sorte que la superficie et la forme sur le papier diffèrent souvent de ce qui est effectivement clôturé sur le terrain. De ce fait, toute vente, hypothèque, bail ou usufruit portant sur un terrain Nor Sor 3 n’est enregistré qu’après un avis public de 30 jours affiché au bureau foncier, au bureau de district et sur le terrain lui-même, période durant laquelle les voisins et les autres prétendants peuvent former opposition et bloquer la transaction.
Points pratiques pour un acheteur ou un preneur étranger
Les terres Nor Sor 3 sont fréquentes dans les provinces rurales et sur les parties les plus anciennes des îles, et elles sont souvent vendues à un prix bien inférieur à celui des terres chanote voisines. Elles ne sont pas dépourvues de valeur, mais elles nécessitent davantage de travail. Une location, un usufruit ou droit de superficie peut y être enregistré, de sorte qu'un étranger peut acquérir un droit réel sur un terrain Nor Sor 3 ; l'enregistrement prend simplement plus de temps en raison de la période de préavis, et certains bureaux fonciers exigent d’abord une nouvelle vérification des limites.
Demandez la conversion avant la conclusion de la vente, pas après. Le titulaire peut demander au bureau foncier de procéder à un levé au sol et, si les propriétaires voisins ne soulèvent aucune objection, la parcelle est convertie en chanote. Un acheteur prudent subordonne la vente à cette conversion, ou au moins à la confirmation par un géomètre que la parcelle sur le terrain correspond au certificat. Vérifiez également que le Nor Sor 3 n’est pas devenu caduc : une possession non exercée ou laissée entre les mains d’une autre personne peut être perdue bien plus rapidement qu’un terrain titré. Vérification préalable sur un terrain Nor Sor 3 doit porter sur les voisins, et pas seulement sur les documents.
Comparaison des trois documents de possession et de propriété
| Caractéristique | Nor Sor 3 | Nor Sor 3 Gor | Chanote |
|---|---|---|---|
| Droit enregistré | Possession | Possession | Propriété |
| Levé | Aucune ; description uniquement | Photographie aérienne | Levé au sol par GPS avec bornes |
| Couleur Garuda | Noir | Vert | Rouge |
| Avis public avant l’enregistrement | 30 jours | Aucun | Aucun |
| Perte du droit par la possession d’un autre | 1 an (article 1375 du CCC) | 1 an | 10 ans (article 1382 du CCC) |
La dernière ligne est celle que les étrangers ignorent. Article 1375 du Code civil et commercial, Dans le cas d’un possesseur dépossédé, il doit agir dans un délai d’un an ou il perdra son droit ; dans le cas d’un Nor Sor 3, la règle de l’un an s’applique, et non celle de la possession adverse de dix ans. Un Nor Sor 3 laissé vide ou occupé par un parent du vendeur peut facilement passer de propriété. Le Nor Sor 3 Gor, avec son relevé aérien et sans délai d’avis, est le document de possession le plus sûr des deux.
Dernière révision : 27 septembre 2026. Les articles 1375, 1377 et 1382 du Code civil et commercial ont été lus en thaï et sont correctement appliqués. L’avis de 30 jours, les couleurs du Garuda, les méthodes de levé et la procédure de conversion proviennent de la pratique du Code foncier et n’ont pas été relus dans le Code foncier ou ses règlements ministériels lors de cette révision.
Foire aux questions
Un étranger peut-il louer ou acheter un terrain Nor Sor 3 ?
Un étranger ne peut pas acheter de terrain en Thaïlande, quel que soit le document. Un étranger peut enregistrer un bail, un usufruit ou une superficie sur un terrain Nor Sor 3, mais le bureau foncier doit d'abord publier un avis public de 30 jours, et toute objection pendant cette période bloque l'enregistrement jusqu'à ce qu'elle soit résolue.
Le Nor Sor 3 peut-il être transformé en chanote ?
Oui. Le titulaire fait une demande d'arpentage du terrain auprès du Bureau foncier. Les propriétaires voisins sont informés et, si personne ne s'oppose aux limites, le bureau émet un chanote en remplacement du Nor Sor 3. Le processus prend généralement quelques mois et il vaut la peine d'être achevé avant que de l'argent ne change de mains.
Quelle est la différence entre le Nor Sor 3 et le Nor Sor 3 Gor ?
Les deux constatent un droit de possession et non un droit de propriété. Le Nor Sor 3 Gor a été établi à partir de photographies aériennes, porte un Garuda vert et peut être enregistré sans avis public. Le Nor Sor 3 simple porte un Garuda noir, n'a fait l'objet d'aucun levé, et toute transaction le concernant nécessite un avis de 30 jours.
Voir aussi : Nor Sor 3 Gor, chanote, Sor Kor 1, prescription acquisitive, titres de propriété en Thaïlande et comment lire un titre de propriété.
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