ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
น.ส. 3 (หนังสือรับรองการทำประโยชน์, น.ส.3, also written N.S.3, น.ส. 3 หรือ นอสอสาม) เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกโดยกรมที่ดิน ซึ่งยืนยันสิทธิของผู้ถือในการครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงหนึ่ง โดยไม่ได้ให้กรรมสิทธิ์และไม่มีการรังวัดที่แม่นยำ เอกสารนี้อยู่ต่ำกว่าโฉนดสองขั้นในลำดับชั้นเอกสารสิทธิที่ดินของไทย ที่ดินนี้สามารถขาย จำนอง และก่อภาระผูกพันได้ที่ สำนักงานที่ดิน, แต่ก่อนที่จะมีการจดทะเบียนทุกครั้งจะต้องประกาศให้ทราบเป็นเวลา 30 วัน และขอบเขตที่กำหนดจะอธิบายโดยอ้างอิงจากที่ดินใกล้เคียงและสถานที่สำคัญต่างๆ แทนที่จะเป็นจุดที่วัดได้.
สารบัญ
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) รับรองอะไรตามกฎหมายไทย
ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แยกกรรมสิทธิ์ ซึ่งมีเพียง โฉนด เท่านั้นที่บันทึกไว้ ออกจากสิทธิครอบครอง (สิทธิครอบครอง) ที่ น.ส. 3 บันทึกไว้ ผู้ถือได้รับการสันนิษฐานว่าเป็นผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายและอาจโอนการครอบครองนั้นได้ แต่รัฐไม่เคยออกเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์สมบูรณ์สำหรับที่ดินแปลงนั้น เอกสารนี้มีตราครุฑสีดำ และในอดีตออกโดยสำนักงานที่ดินอำเภอ ไม่ใช่สำนักงานที่ดินจังหวัด.
ขอบเขตเป็นจุดอ่อน. น.ส. 3 ธรรมดาจัดทำขึ้นจากคำบรรยายของผู้ขอเอง โดยไม่มีภาพถ่ายทางอากาศหรือการรังวัดในพื้นที่ ดังนั้นเนื้อที่และรูปแปลงในเอกสารจึงมักแตกต่างจากแนวรั้วที่ล้อมไว้จริงบนพื้นดิน ด้วยเหตุนี้ การขายใดๆ, จำนอง, การเช่าหรือสิทธิเก็บกินบนที่ดิน น.ส. 3 จะจดทะเบียนได้ต่อเมื่อได้ประกาศให้สาธารณชนทราบเป็นเวลา 30 วัน ณ สำนักงานที่ดิน ที่ว่าการอำเภอ และที่ดินแปลงนั้นเองแล้ว ในระหว่างนั้นเพื่อนบ้านและผู้อ้างสิทธิรายอื่นอาจคัดค้านและทำให้การทำธุรกรรมต้องหยุดชะงัก.
ข้อควรปฏิบัติสำหรับผู้ซื้อหรือผู้เช่าชาวต่างชาติ
ที่ดิน น.ส. 3 พบได้ทั่วไปในจังหวัดชนบทและในพื้นที่ดั้งเดิมของเกาะต่างๆ และมักมีราคาต่ำกว่าที่ดินโฉนดในบริเวณใกล้เคียงอย่างมาก ที่ดินประเภทนี้ไม่ได้ไร้ค่า แต่ต้องใช้ความพยายามมากกว่า การเช่า สิทธิเก็บกิน หรือ สิทธิเหนือพื้นดิน สามารถจดทะเบียนบนที่ดินนั้นได้ ดังนั้นชาวต่างชาติจึงสามารถได้ทรัพยสิทธิเหนือที่ดิน น.ส. 3 ได้ เพียงแต่การจดทะเบียนใช้เวลานานกว่าเนื่องจาก ระยะเวลาบอกกล่าวล่วงหน้า, และบางสำนักงานที่ดินจะขอให้ตรวจสอบเขตแดนใหม่ก่อน.
ขอให้ยกระดับเอกสารสิทธิก่อนการซื้อขายเสร็จสมบูรณ์ ไม่ใช่หลังจากนั้น. ผู้ถือสามารถยื่นคำขอให้สำนักงานที่ดินทำการรังวัดที่ดิน และหากเจ้าของที่ดินข้างเคียงไม่คัดค้าน ที่ดินแปลงนั้นจะได้รับการเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดิน ผู้ซื้อที่รอบคอบจะกำหนดให้การซื้อขายมีเงื่อนไขว่าต้องมีการเปลี่ยนเป็นโฉนดดังกล่าว หรืออย่างน้อยต้องมีช่างรังวัดยืนยันว่าที่ดินในสภาพจริงตรงกับหนังสือรับรอง นอกจากนี้ควรตรวจสอบให้แน่ใจว่า น.ส. 3 ยังไม่สิ้นผล: การครอบครองที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ หรือปล่อยให้อยู่ในมือของบุคคลอื่น อาจสูญเสียไปได้เร็วกว่าที่ดินที่มีโฉนดมาก. การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ บนที่ดิน น.ส. 3 ควรครอบคลุมถึงเพื่อนบ้านด้วย ไม่ใช่เพียงแค่เอกสาร.
การเปรียบเทียบเอกสารสิทธิการครอบครองและการเป็นเจ้าของทั้งสามฉบับ
| คุณสมบัติ | น.ส. 3 | น.ส. 3 ก. | โฉนด |
|---|---|---|---|
| สิทธิที่บันทึกไว้ | การครอบครอง | การครอบครอง | กรรมสิทธิ์ |
| การสำรวจ | ไม่มี; มีเพียงคำอธิบาย | ภาพถ่ายทางอากาศ | การรังวัดภาคพื้นดินด้วย GPS พร้อมหมุดหลักเขต |
| สีครุฑ | สีดำ | สีเขียว | สีแดง |
| การประกาศก่อนจดทะเบียน | 30 วัน | ไม่มี | ไม่มี |
| การสูญเสียสิทธิโดยการครอบครองของบุคคลอื่น | 1 ปี (มาตรา 1375 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) | 1 ปี | 10 ปี (มาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) |
แถวสุดท้ายคือสิ่งที่ชาวต่างชาติมักมองข้าม ตามมาตรา 1375 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้ครอบครองที่ถูกแย่งการครอบครองต้องฟ้องคดีภายในหนึ่งปี มิฉะนั้นจะเสียสิทธิ; ในที่ดิน น.ส. 3 หลักหนึ่งปีนี้เป็นหลักที่ใช้บังคับ ไม่ใช่หลักการครอบครองปรปักษ์สิบปี ที่ดิน น.ส. 3 ที่ปล่อยว่างไว้ หรือมีญาติของผู้ขายครอบครองอยู่ จึงอาจเปลี่ยนมือไปได้โดยไม่มีใครสังเกต น.ส. 3 ก. ซึ่งมีการรังวัดด้วยภาพถ่ายทางอากาศและไม่มีระยะเวลาประกาศ เป็นเอกสารสิทธิครอบครองที่ปลอดภัยกว่าในสองประเภทนี้.
มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 27 กันยายน 2026. มาตรา 1375, 1377 และ 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้รับการอ่านจากตัวบทภาษาไทยและนำมาใช้อย่างถูกต้อง ส่วนการประกาศ 30 วัน สีของตราครุฑ วิธีการรังวัด และขั้นตอนการเปลี่ยนเอกสารสิทธิ มาจากแนวปฏิบัติตามประมวลกฎหมายที่ดิน และไม่ได้อ่านซ้ำจากประมวลกฎหมายที่ดินหรือกฎกระทรวงที่ออกตามประมวลกฎหมายที่ดินในการตรวจทานครั้งนี้.
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถเช่าหรือซื้อที่ดิน น.ส.3 ได้หรือไม่
ชาวต่างชาติไม่สามารถซื้อที่ดินใดๆ ในประเทศไทยได้ไม่ว่าจะมีเอกสารสิทธิ์ใดก็ตาม ชาวต่างชาติสามารถจดทะเบียนการเช่า สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดินบนที่ดิน น.ส. 3 ได้ แต่สำนักงานที่ดินจะต้องปิดประกาศสาธารณะเป็นเวลา 30 วันเสียก่อน และหากมีการคัดค้านใดๆ ในช่วงเวลานั้น จะระงับการจดทะเบียนไว้จนกว่าจะได้รับการแก้ไข.
โฉนดที่ดินสามารถยเปลี่ยนจาก น.ส.3 ได้หรือไม่
ใช่ ผู้ถือสิทธิ์ยื่นคำขอต่อสำนักงานที่ดินเพื่อรังวัดแปลงที่ดิน มีการแจ้งเจ้าของที่ดินข้างเคียง และหากไม่มีผู้คัดค้านแนวเขต สำนักงานที่ดินจะออกโฉนดที่ดินแทน น.ส. 3 กระบวนการนี้มักใช้เวลาสองสามเดือนและคุ้มค่าที่จะดำเนินการให้เสร็จสิ้นก่อนที่จะมีการเปลี่ยนมือของเงิน.
ความแตกต่างระหว่าง น.ส.3 และ น.ส.3 ก. คืออะไร
เอกสารทั้งสองประเภทเป็นการบันทึกสิทธิในการครอบครองแทนที่จะเป็นกรรมสิทธิ์ น.ส. 3 ก. จัดทำขึ้นจากภาพถ่ายทางอากาศ มีครุฑสีเขียว และสามารถจดทะเบียนได้โดยไม่ต้องประกาศเปิดเผย น.ส. 3 (ธรรมดา) มีครุฑสีดำ ไม่มีระวางรังวัด และทุกธุรกรรมที่ทำจะต้องมีการประกาศ 30 วัน.
ดูเพิ่มเติม: น.ส. 3 ก., โฉนด, ส.ค. 1, การครอบครองปรปักษ์, โฉนดที่ดินในประเทศไทย และ วิธีอ่านโฉนดที่ดิน.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.