น.ส.3: หนังสือรับรองการทำประโยชน์

รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 11 ตุลาคม 2569

น.ส. 3 (หนังสือรับรองการทำประโยชน์, น.ส.3, also written N.S.3, น.ส. 3 หรือ นอสอสาม) เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกโดยกรมที่ดิน ซึ่งยืนยันสิทธิของผู้ถือในการครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงหนึ่ง โดยไม่ได้ให้กรรมสิทธิ์และไม่มีการรังวัดที่แม่นยำ เอกสารนี้อยู่ต่ำกว่าโฉนดสองขั้นในลำดับชั้นเอกสารสิทธิที่ดินของไทย ที่ดินนี้สามารถขาย จำนอง และก่อภาระผูกพันได้ที่ สำนักงานที่ดิน, แต่ก่อนที่จะมีการจดทะเบียนทุกครั้งจะต้องประกาศให้ทราบเป็นเวลา 30 วัน และขอบเขตที่กำหนดจะอธิบายโดยอ้างอิงจากที่ดินใกล้เคียงและสถานที่สำคัญต่างๆ แทนที่จะเป็นจุดที่วัดได้.

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) รับรองอะไรตามกฎหมายไทย

​ ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แยกกรรมสิทธิ์ ซึ่งมีเพียง โฉนด เท่านั้นที่บันทึกไว้ ออกจากสิทธิครอบครอง (สิทธิครอบครอง) ที่ น.ส. 3 บันทึกไว้ ผู้ถือได้รับการสันนิษฐานว่าเป็นผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายและอาจโอนการครอบครองนั้นได้ แต่รัฐไม่เคยออกเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์สมบูรณ์สำหรับที่ดินแปลงนั้น เอกสารนี้มีตราครุฑสีดำ และในอดีตออกโดยสำนักงานที่ดินอำเภอ ไม่ใช่สำนักงานที่ดินจังหวัด.

ขอบเขตเป็นจุดอ่อน. น.ส. 3 ธรรมดาจัดทำขึ้นจากคำบรรยายของผู้ขอเอง โดยไม่มีภาพถ่ายทางอากาศหรือการรังวัดในพื้นที่ ดังนั้นเนื้อที่และรูปแปลงในเอกสารจึงมักแตกต่างจากแนวรั้วที่ล้อมไว้จริงบนพื้นดิน ด้วยเหตุนี้ การขายใดๆ, จำนอง, การเช่าหรือสิทธิเก็บกินบนที่ดิน น.ส. 3 จะจดทะเบียนได้ต่อเมื่อได้ประกาศให้สาธารณชนทราบเป็นเวลา 30 วัน ณ สำนักงานที่ดิน ที่ว่าการอำเภอ และที่ดินแปลงนั้นเองแล้ว ในระหว่างนั้นเพื่อนบ้านและผู้อ้างสิทธิรายอื่นอาจคัดค้านและทำให้การทำธุรกรรมต้องหยุดชะงัก.

ข้อควรปฏิบัติสำหรับผู้ซื้อหรือผู้เช่าชาวต่างชาติ

ที่ดิน น.ส. 3 พบได้ทั่วไปในจังหวัดชนบทและในพื้นที่ดั้งเดิมของเกาะต่างๆ และมักมีราคาต่ำกว่าที่ดินโฉนดในบริเวณใกล้เคียงอย่างมาก ที่ดินประเภทนี้ไม่ได้ไร้ค่า แต่ต้องใช้ความพยายามมากกว่า การเช่า สิทธิเก็บกิน หรือ สิทธิเหนือพื้นดิน สามารถจดทะเบียนบนที่ดินนั้นได้ ดังนั้นชาวต่างชาติจึงสามารถได้ทรัพยสิทธิเหนือที่ดิน น.ส. 3 ได้ เพียงแต่การจดทะเบียนใช้เวลานานกว่าเนื่องจาก ระยะเวลาบอกกล่าวล่วงหน้า, และบางสำนักงานที่ดินจะขอให้ตรวจสอบเขตแดนใหม่ก่อน.

ขอให้ยกระดับเอกสารสิทธิก่อนการซื้อขายเสร็จสมบูรณ์ ไม่ใช่หลังจากนั้น. ผู้ถือสามารถยื่นคำขอให้สำนักงานที่ดินทำการรังวัดที่ดิน และหากเจ้าของที่ดินข้างเคียงไม่คัดค้าน ที่ดินแปลงนั้นจะได้รับการเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดิน ผู้ซื้อที่รอบคอบจะกำหนดให้การซื้อขายมีเงื่อนไขว่าต้องมีการเปลี่ยนเป็นโฉนดดังกล่าว หรืออย่างน้อยต้องมีช่างรังวัดยืนยันว่าที่ดินในสภาพจริงตรงกับหนังสือรับรอง นอกจากนี้ควรตรวจสอบให้แน่ใจว่า น.ส. 3 ยังไม่สิ้นผล: การครอบครองที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ หรือปล่อยให้อยู่ในมือของบุคคลอื่น อาจสูญเสียไปได้เร็วกว่าที่ดินที่มีโฉนดมาก. การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ บนที่ดิน น.ส. 3 ควรครอบคลุมถึงเพื่อนบ้านด้วย ไม่ใช่เพียงแค่เอกสาร.

การเปรียบเทียบเอกสารสิทธิการครอบครองและการเป็นเจ้าของทั้งสามฉบับ

The last row is the one foreigners overlook. Under Section 1375 of the Civil and Commercial Code, a possessor who is dispossessed must sue within one year or lose the right; on Nor Sor 3 land that one-year rule, not the ten-year adverse possession rule, governs. A Nor Sor 3 plot left empty, or occupied by a relative of the seller, can quietly change hands. Nor Sor 3 Gor, with its aerial survey and no notice period, is the safer of the two possessory documents.

มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 27 กันยายน 2026. มาตรา 1375, 1377 และ 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้รับการอ่านจากตัวบทภาษาไทยและนำมาใช้อย่างถูกต้อง ส่วนการประกาศ 30 วัน สีของตราครุฑ วิธีการรังวัด และขั้นตอนการเปลี่ยนเอกสารสิทธิ มาจากแนวปฏิบัติตามประมวลกฎหมายที่ดิน และไม่ได้อ่านซ้ำจากประมวลกฎหมายที่ดินหรือกฎกระทรวงที่ออกตามประมวลกฎหมายที่ดินในการตรวจทานครั้งนี้.

คำถามที่พบบ่อย

ดูเพิ่มเติม: น.ส. 3 ก., โฉนด, ส.ค. 1, การครอบครองปรปักษ์, โฉนดที่ดินในประเทศไทย และ วิธีอ่านโฉนดที่ดิน.