รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
การครอบครองปรปักษ์ (ครอบครองปรปักษ์, khrop khrong prapak, หรือเรียกว่า krob krong porapak หรือ การได้มาโดยอายุความ) เป็นกฎในมาตรา 1382 ของ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ว่าบุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบ โดยเปิดเผย และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ โดยไม่สะดุดหยุดลง เป็นเวลา 10 ปีในกรณีอสังหาริมทรัพย์ และ 5 ปีในกรณีสังหาริมทรัพย์ บุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น ในทางปฏิบัติใช้กับที่ดินที่มีโฉนด และเป็นช่องทางหลักที่เจ้าของซึ่งไม่ได้อยู่ในประเทศไทยสูญเสียที่ดินให้แก่เพื่อนบ้าน ญาติ หรือผู้อยู่อาศัยมาเป็นเวลานาน คนต่างด้าวไม่อาจได้มาซึ่งที่ดินด้วยวิธีนี้: คนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดินได้เฉพาะตามสนธิสัญญา (ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86) หรือ สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกินหนึ่งไร่ เมื่อได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีหลังลงทุนอย่างน้อย 40 ล้านบาท (มาตรา 96 ทวิ) และไม่มีช่องทางใดที่เปิดให้ได้มาโดยการครอบครอง.
สารบัญ
สิ่งที่มาตรา 1382 กำหนดไว้
ต้องครบเงื่อนไขทั้งสี่ข้อ. การครอบครองต้องเป็นไปโดยความสงบ (ไม่ได้ยึดหรือยึดถือไว้ด้วยกำลัง) โดยเปิดเผย (ไม่ได้ปกปิดเจ้าของ) ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ (ไม่ใช่ในฐานะผู้เช่า ผู้ยืม ผู้ดูแล หรือสมาชิกครอบครัวที่ได้รับอนุญาตให้พักอาศัย) และต่อเนื่องเป็นเวลา 10 ปี ระยะเวลา 10 ปีนี้นับยันเจ้าของตามทะเบียนและผู้รับโอนทุกทอด ผู้ซื้อจึงรับช่วงระยะเวลาที่นับอยู่นั้นไปด้วย การครอบครองโดยผู้เช่าหรือโดยบุคคลที่ยอมรับกรรมสิทธิ์ของเจ้าของไม่นับ ไม่ว่าจะยาวนานเพียงใด เว้นแต่ผู้ยึดถือจะบอกกล่าวไปยังเจ้าของว่าไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนเจ้าของต่อไป (มาตรา 1381).
กฎนี้ใช้ได้เฉพาะกับที่ดินที่มีเจ้าของซึ่งจะสูญเสียที่ดินนั้น ซึ่งในทางปฏิบัติหมายถึงที่ดินที่มี โฉนด. ที่ดินของรัฐ ที่ดินสาธารณะ และที่ดินในเขตป่าสงวน ไม่อาจได้มาโดยอายุความไม่ว่าจะมีผู้ทำกินอยู่นานเพียงใด (มาตรา 1306 ห้ามมิให้ยกอายุความขึ้นต่อสู้แผ่นดินในเรื่องทรัพย์สินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน) ที่ดินที่ถือครองภายใต้ น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก. เป็นสิทธิครอบครองมิใช่กรรมสิทธิ์ และในกรณีนั้นผู้ทรงสิทธิอาจสูญเสียที่ดินไปได้เร็วกว่ามาก: ผู้บุกรุกที่เข้าครอบครองและไม่ถูกฟ้องเรียกคืนภายในหนึ่งปีจะได้ที่ดินนั้นไว้.
วิธีการยื่นคำร้องและการต่อสู้คดี
กรรมสิทธิ์ตกไปโดยผลของกฎหมาย แต่เอกสารสิทธิ์จะไม่เปลี่ยนแปลงไปเอง. ผู้ครอบครองต้องยื่นคำร้องต่อศาลในคดีแพ่งเพื่อขอให้มีคำพิพากษาว่าได้กรรมสิทธิ์มาตามมาตรา 1382 โดยมีพยานบุคคล ภาพถ่าย ใบเสร็จรับเงินค่าภาษี และหลักฐานเกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้าง รั้ว หรือพืชผลที่แสดงถึงการครอบครอง เมื่อได้คำพิพากษาแล้ว ผู้ครอบครองจึงยื่นคำขอต่อ สำนักงานที่ดิน เพื่อจดทะเบียนเป็นเจ้าของ จนกว่าจะจดทะเบียน กรรมสิทธิ์ใหม่นั้นจะยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ซื้อที่ดินจากเจ้าของตามทะเบียน โดยสุจริต และเสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนการซื้อโดยสุจริต (มาตรา 1299 วรรคสอง).
การต่อสู้ของเจ้าของคือการทำให้ระยะเวลาสะดุดหยุดลงก่อนที่จะครบ มาตรา 1386 ให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความมาใช้บังคับ ดังนั้นระยะเวลาจะสะดุดหยุดลงเมื่อเจ้าของฟ้องขับไล่หรือฟ้องเรียกคืน หรือเมื่อผู้ครอบครองรับสภาพกรรมสิทธิ์ของเจ้าของ เช่น โดยการลงนามในสัญญาเช่าหรือสัญญาผู้ดูแล (มาตรา 193/14) แล้วระยะเวลาจึงเริ่มนับใหม่ตั้งแต่ศูนย์ (มาตรา 193/15) หนังสือทวงถามเพียงอย่างเดียวไม่ทำให้ระยะเวลาสะดุดหยุดลง การชำระ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และการไปดูที่ดินช่วยได้ แต่ไม่เพียงพอโดยลำพังหากมีบุคคลอื่นอาศัยอยู่บนที่ดินโดยเปิดเผยในฐานะเจ้าของ.
กรณีทั่วไปของชาวต่างชาติคือที่ดินถือครองโดยคู่สมรสชาวไทยหรือบริษัท ขณะที่ชาวต่างชาติอาศัยอยู่ต่างประเทศ โดยมีญาติหรือผู้ดูแลอยู่อาศัยในที่ดิน เมื่อผ่านไปสิบปี ความสัมพันธ์เสื่อมลง และผู้อยู่อาศัยก็อ้างสิทธิในที่ดินนั้น สัญญาเช่าที่จดทะเบียน สิทธิเก็บกิน หรือสัญญาผู้ดูแลที่ทำเป็นลายลักษณ์อักษรจะป้องกันกรณีนี้ได้ เพราะทำให้การอยู่อาศัยเป็นการอยู่โดยได้รับอนุญาต มิใช่การครอบครองปรปักษ์.
การครอบครองปรปักษ์เทียบกับหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง
การครอบครองปรปักษ์มักถูกสับสนกับกฎหนึ่งปีสำหรับที่ดินที่มีสิทธิครอบครอง กับการบุกรุกที่ดินของรัฐ และกับอายุความของสิทธิเรียกร้อง ตารางนี้แยกความแตกต่างของเรื่องเหล่านี้.
| สถานการณ์ | กฎ | ผลลัพธ์ |
|---|---|---|
| ที่ดินโฉนดที่ถูกครอบครองอย่างเป็นเจ้าของเป็นเวลา 10 ปี | มาตรา 1382 | ผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์ และจดทะเบียนหลังมีคำพิพากษาของศาล |
| ที่ดิน น.ส. 3 ที่ถูกผู้บุกรุกเข้าครอบครอง | ต้องฟ้องเรียกคืนภายใน 1 ปี | ผู้ทรงสิทธิสูญเสียสิทธิครอบครองหากล่าช้า |
| การครอบครองที่ดินของรัฐหรือที่ดินป่าไม้ | ไม่มีการได้สิทธิโดยอายุความยันรัฐ | ไม่ได้กรรมสิทธิ์ และอาจถูกดำเนินคดี |
| หนี้หรือสิทธิเรียกร้องตามสัญญาที่ปล่อยไว้โดยไม่ดำเนินการ | อายุความของสิทธิเรียกร้อง (อายุความฟ้องคดี) | สิทธิเรียกร้องขาดอายุความ ไม่มีทรัพย์สินใดโอนไป |
คนต่างด้าวที่ครอบครองที่ดินมาเป็นเวลา 10 ปีไม่ได้สิทธิใดตามมาตรา 1382 เนื่องจากมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินอนุญาตให้คนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดินเฉพาะตามสนธิสัญญา และมาตรา 96 ทวิ อนุญาตเฉพาะเมื่อได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีหลังลงทุน 40 ล้านบาท ซึ่งการครอบครองไม่อาจทำให้เข้าเงื่อนไขทั้งสองกรณีได้ คนต่างด้าวที่ออกเงินสนับสนุนการเรียกร้องของคนไทยเสี่ยงต่อกฎเกณฑ์เรื่องนอมินี อย่างไรก็ดี คนต่างด้าวอาจได้รับผลกระทบในฐานะผู้ทรงสิทธิเก็บกินหรือผู้เช่าที่จดทะเบียนไว้: ที่ดินอาจเปลี่ยนมือได้ แต่เจ้าของใหม่รับโอนที่ดินไปโดยอยู่ภายใต้สิทธิที่จดทะเบียนไว้.
มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 26 กันยายน ค.ศ. 2026. มาตรา 193/14, 193/15, 1299, 1306, 1375, 1381, 1382, 1384 และ 1386 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมาตรา 78 และ 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ได้รับการอ่านเป็นภาษาไทย.
คำถามที่พบบ่อย
การครอบครองปรปักษ์ในประเทศไทยใช้เวลากี่ปี?
การครอบครองโดยความสงบ โดยเปิดเผย และต่อเนื่อง ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ เป็นเวลาสิบปีสำหรับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่น และห้าปีสำหรับสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระยะเวลาดังกล่าวนับยันได้เฉพาะที่ดินที่มีเอกชนเป็นเจ้าของ ซึ่งในทางปฏิบัติคือที่ดินที่มีโฉนด.
ชาวต่างชาติสามารถอ้างการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่?
ไม่ได้ มาตรา 1382 เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ และมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินอนุญาตให้คนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดินเฉพาะตามสนธิสัญญา ส่วนมาตรา 96 ทวิ อนุญาตเฉพาะเมื่อได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีหลังลงทุน 40 ล้านบาท ซึ่งการครอบครองไม่อาจทำให้เข้าเงื่อนไขทั้งสองกรณีได้ ดังนั้นผู้ครอบครองที่เป็นคนต่างด้าวจึงไม่ได้สิทธิใดเลยไม่ว่าจะครอบครองนานเพียงใด อย่างไรก็ดี คนต่างด้าวยังอาจได้รับผลกระทบในฐานะผู้เช่าหรือผู้ทรงสิทธิเก็บกินเมื่อที่ดินเปลี่ยนเจ้าของ.
ฉันจะป้องกันไม่ให้ผู้อื่นอ้างการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินของฉันได้อย่างไร?
ทำให้การครอบครองสะดุดหยุดลงก่อนครบ 10 ปี: ฟ้องขับไล่ หรือให้ผู้ครอบครองลงนามในสัญญาเช่า สัญญาผู้ดูแล หรือหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ของคุณ หนังสือทวงถามเพียงอย่างเดียวไม่ทำให้ระยะเวลาหยุดนับ ไปดูที่ดิน รักษาหมุดหลักเขตไว้ให้อยู่ในที่ ชำระภาษีให้ครบถ้วน และตรวจสอบทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเป็นประจำหากคุณอาศัยอยู่ต่างประเทศ.
ดูเพิ่มเติม: โฉนด (น.ส. 4 จ.), น.ส. 3, อายุความ, ประมวลกฎหมายที่ดิน, เอกสารสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย และ ข้อพิพาทเกี่ยวกับที่ดินของรัฐในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.