สิทธิเก็บกินในประเทศไทย: สิทธิใช้ทรัพย์สินไทยตลอดชีวิต

สำนักงานกฎหมายไทยสำหรับชาวต่างชาติ ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549. คดีความของลูกค้ากว่า 5,000 คดี ทนายความผู้รับมอบอำนาจของไทย: Wichuda Atthamethakon, น.ม., เนติบัณฑิตไทย ใบอนุญาตเลขที่ 3149/2556 ภาษาอังกฤษ ภาษาไทย และภาษาฝรั่งเศส เราตอบกลับภายใน 24 ถึง 48 ชั่วโมง.

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 15 ตุลาคม 2569

สิทธิเก็บกิน (หรือที่รู้จักในภาษาไทยว่า) สิทธิเก็บกิน, หรือ สิทธิเก็บกิน) เป็นทรัพยสิทธิ์ตามกฎหมายไทย โดยให้สิทธิแก่บุคคลหนึ่งในการครอบครอง ใช้ และรับดอกผลจากทรัพย์สินที่เป็นของผู้อื่น ไทย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (CCC) ครอบคลุมเรื่องนี้ใน มาตรา 1417 ถึง 1428.

สิทธิเก็บกินเป็นการแยกกรรมสิทธิ์ออกจากสิทธิการใช้ประโยชน์ ผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้รับประโยชน์จากทรัพย์สิน ในขณะที่เจ้าของที่ดินยังคงถือครองกรรมสิทธิ์ที่เปล่าเปลือย สำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย สิทธิเก็บกินเป็นหนึ่งในเครื่องมือทางกฎหมายที่แข็งแกร่งที่สุดที่มีอยู่ ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินได้ภายใต้ ประมวลกฎหมายที่ดิน พระราชบัญญัติ พ.ศ. 2497 สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนแล้วช่วยให้ชาวต่างชาติสามารถครอบครองและใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินได้อย่างถูกกฎหมายตลอดชีพของตน สิทธินี้สามารถบังคับใช้ได้กับบุคคลทั่วไป รวมถึงผู้ซื้อที่ดินในอนาคตทั้งหมด.

คู่มือนี้ครอบคลุมกรอบกฎหมายที่สมบูรณ์ คุณจะพบข้อความฉบับเต็มของมาตรา ป.พ.พ. ที่เกี่ยวข้องทั้งหมดทั้งในภาษาไทยและภาษาอังกฤษ คุณจะเห็นการวิเคราะห์คดีสำคัญ ศาลฎีกา คำพิพากษา และคุณจะได้รับคำแนะนำที่ใช้ได้จริงจากประสบการณ์การปฏิบัติงานเกือบสองทศวรรษ.

ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 3 กันยายน 2569. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สิบสองมาตราที่คัดลอกมาด้านล่างนี้, 1417 ถึง 1428, ถูกแทนที่ในการทบทวนนี้ พวกมันถูกตรวจสอบเทียบกับประมวลกฎหมายฉบับมีคำอธิบายประกอบของเราเอง ซึ่งเป็นข้อความที่ให้บริการที่ ส่วน ลิงก์ในแต่ละหัวข้อ และเวอร์ชันก่อนหน้านี้ไม่ตรงกัน: ตั้งแต่มาตรา 1419 เป็นต้นไป การลำดับเลขคลาดเคลื่อน กฎระเบียบจึงถูกประกาศภายใต้เลขมาตราที่ผิด และข้อความภาษาไทยที่อยู่ด้านล่างก็ไม่ใช่ถ้อยคำตามประมวลกฎหมาย บทบัญญัติสี่ประการที่แท้จริงแล้วมีอยู่ในหมวดนี้ขาดหายไปทั้งหมด ได้แก่ การโอนการใช้สิทธิ (1422) สิทธิของเจ้าของทรัพย์สินในการเรียกประกันและขอให้ตั้งผู้รับทรัพย์ (1423) การประกันภัย (1427) และกำหนดเวลาหนึ่งปี อายุความ หลังจากสิทธิเก็บกินสิ้นสุดลง (1428) ทุกมาตรา ณ ที่นี้ปัจจุบันคือตัวบทประมวลกฎหมายในภาษาอังกฤษและภาษาไทย มาตรา 148, 535, 538, 540, 569, 1403, 1411, 1412, 1476 และ 1480 ได้รับการอ่านสำหรับบทความที่อ้างอิงถึงมาตราเหล่านี้.

คำพิพากษาศาลฎีกาแปดคดีที่อ้างถึงด้านล่างนี้ แต่ละคดีได้รับการอ่านคำวินิจฉัยเป็นภาษาไทยแล้ว หกคดีคงสภาพตรงตามที่เผยแพร่ทุกประการ: 15033/2555, 2297/2541, 4446/2543, 1516/2525, 7341/2542 และ 2783/2516, เช่นเดียวกับ 2651/2543 และ 10344/2551 ใน กองมรดก- ส่วนการวางแผน สองส่วนถูกเขียนขึ้นใหม่เนื่องจากคำพิพากษามิได้ระบุสิ่งที่หน้าดังกล่าวระบุไว้: 3019/2528, ซึ่งวินิจฉัยว่าการฟ้องร้องผู้เช่าเป็นการจัดการทรัพย์สินตามมาตรา 1417 และไม่ได้วินิจฉัยอะไรเกี่ยวกับการให้เช่าหรือกฎเกณฑ์สามปี และ 575/2560, ซึ่งหลักการวินิจฉัยของคดีคือลำดับของเหตุการณ์ มิใช่หลักเนื้อหาสำคัญกว่ารูปแบบ. 4655/2566 ได้รับการแก้ไขในลักษณะเดียวกัน การอ้างว่าฐานข้อมูลคำวินิจฉัยของเรามีคำพิพากษา 64 ฉบับจากปี 1936 ถึง 2022 ได้รับการตรวจสอบแล้วและถูกต้องตรงเป๊ะ.

สิ่งที่บทวิจารณ์นี้ไม่ครอบคลุม คือสิ่งที่กล่าวไว้อย่างชัดเจน ไม่ใช่สิ่งที่นัยยะ ข้อมูลจากสำนักงานที่ดิน (Land Office) รวมถึงช่วงเวลาและหมายเหตุเดือนกรกฎาคม 2026 เกี่ยวกับสำนักงานที่ปฏิเสธการจดทะเบียน เป็นข้อมูลจากประสบการณ์ปฏิบัติที่รวบรวมจากเอกสารของเราเอง และไม่มีกฎหมายใดกำหนดไว้อย่างชัดเจน คำกล่าวที่ว่าไม่มีภาษีการโอนเกิดขึ้นเมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นสุดลงเนื่องจากผู้ถือสิทธิตาย เป็นจุดยืนด้านภาษีอากรที่ยังไม่ได้รับการตรวจสอบซ้ำในที่นี้ ค่าธรรมเนียม คำรับรอง และการเปรียบเทียบแบบฟอร์มของเรากับแบบฟอร์มอื่น ๆ เป็นคำชี้แจงเชิงพาณิชย์ ไม่ใช่คำชี้แจงทางกฎหมาย นอกจากนี้ ข้อผิดพลาดทางการพิมพ์ที่ชัดเจนสองจุดในข้อความภาษาอังกฤษของมาตรา 1419 ในห้องสมุดของเราได้ถูกแก้ไขเมื่อนำข้อมูลมาใช้ ส่วนข้อความภาษาไทย ซึ่งเป็นฉบับที่มีผลบังคับใช้ ได้ถูกคัดลอกมาอย่างถูกต้องตามต้นฉบับ.

สิทธิเก็บกินคืออะไร (คำจำกัดความสำหรับผู้ที่ไม่ใช่ทนายความ)

คำอธิบายอย่างง่าย

ลองนึกถึงสิทธิเก็บกิน (usufruct) ว่าเป็นสิทธิในการอยู่อาศัย ใช้ประโยชน์ และได้รับผลกำไรจากทรัพย์สินที่คุณไม่ได้เป็นเจ้าของ สำหรับผู้อ่านจากประเทศที่ใช้ระบบกฎหมายทั่วไป (แคนาดา สหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร หรือออสเตรเลีย) ตัวอย่างที่ง่ายที่สุดคือ... สิทธิในการครอบครองตลอดชีพ บุคคลหนึ่งมีสิทธิที่จะอยู่อาศัยและได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นตลอดชีวิต หลังจากนั้น สิทธินั้นจะกลับคืนสู่เจ้าของเดิม

ในระบบกฎหมายแพ่ง ฝรั่งเศส ควิเบก เยอรมนี และไทย ต่างก็ใช้หลักสิทธิเก็บกิน (usufruct) ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย พ.ศ. 2468 (1925) ก็ได้บัญญัติเรื่องนี้ไว้ด้วย โดยได้รับอิทธิพลอย่างมากจากประมวลกฎหมายแพ่งของยุโรป

ถ้าคุณอยากเห็น สิทธิเก็บกินในประเทศไทย อธิบายด้วยภาพอย่างง่าย คลิกที่นี่.

สิทธิเก็บกินเทียบกับกรรมสิทธิ์ คุณจะได้รับอะไรจริง ๆ

ผู้รับสิทธิเก็บกินได้รับสิทธิหลักสามประการภายใต้มาตรา 1417 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ขวา	ความหมายในทางปฏิบัติ	สิ่งที่คุณทำไม่ได้
การครอบครอง (ครอบครอง)	อาศัยอยู่บนที่ดิน ครอบครองบ้าน ควบคุมการเข้าออก	ขายทรัพย์สิน
ใช้ (ใช้)	ใช้ที่ดินทำการเกษตร ประกอบธุรกิจ หรือใช้ส่วนตัว	ทำลายหรือเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินอย่างสิ้นเชิง
การได้รับดอกผล (ถือเอาซึ่งประโยชน์)	เก็บค่าเช่า เก็บเกี่ยวพืชผล รับรายได้ทั้งหมด	ยกสิทธิเก็บกินนั้นให้ในพินัยกรรม

ผู้รับสิทธิเก็บกินยังมี อำนาจในการจัดการทรัพย์สิน (อำนาจจัดการทรัพย์สิน) ซึ่งรวมถึงสิทธิในการให้เช่าทรัพย์สิน จัดเก็บค่าเช่า และฟ้องร้องดำเนินคดี ตัวอย่างเช่น คุณสามารถขับไล่ผู้เช่าได้ โดยไม่ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าของที่ดิน ศาลฎีกายืนยันเรื่องนี้มาหลายครั้งแล้ว (ดู การวิเคราะห์ของเราเกี่ยวกับคำตัดสินของศาลฎีกาจำนวน 64 คดี).

โดยธรรมชาติแล้ว สิทธิเก็บกินในทรัพย์สินนั้นเป็นเพียงชั่วคราวและมักเกิดขึ้นจากความสัมพันธ์ในครอบครัว กฎหมายแพ่งแบ่งสิทธิในทรัพย์สินออกเป็นสามส่วนหลักๆ ดังนี้:

• Usus: สิทธิในการใช้หรือครอบครองทรัพย์สิน
• สิทธิในดอกผล (Fructus): สิทธิในการได้รับประโยชน์จาก “ดอกผล” ของทรัพย์สิน เช่น พืชผล หรือรายได้ค่าเช่า (ตามที่ระบุไว้ในมาตรา 148).
• สิทธิจำหน่ายจ่ายโอน (Abusus): สิทธิจำหน่ายจ่ายโอนทรัพย์สิน (ขาย โอน หรือแม้แต่ทำลาย) ซึ่งคือกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์

สิทธิเก็บกิน (Usufruct) มอบสิทธิเก็บกิน (Usus) และสิทธิในการได้รับผลประโยชน์ (Fructus) ให้แก่ผู้ถือครอง (ผู้รับสิทธิเก็บกิน) ซึ่งทำให้พวกเขาสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นได้ อย่างไรก็ตาม... ไม่ ให้สิทธิจำหน่ายทรัพย์ (Abusus) ผู้ทรงสิทธิเก็บกินไม่สามารถขายหรือทำลายทรัพย์สินได้

หมายเหตุ: คำเช่น “สิทธิการเช่า”หรือ “กรรมสิทธิ์เด็ดขาด” เป็นคำที่พบบ่อยในระบบกฎหมายอื่น อย่างไรก็ตาม คำเหล่านี้ไม่ใช่คำทางกฎหมายแพ่งของไทยที่ตรงกัน และไม่ควรสับสนกับสิทธิเก็บกิน.

เหตุใดสิทธิเก็บกินจึงมีความสำคัญสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย

ภายใต้กฎหมายไทย ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินได้ (ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 86) นี่คือปัญหาสำหรับชาวต่างชาติหลายพันคนที่เกษียณอายุ คู่สมรสของคนไทย และนักธุรกิจที่อาศัยอยู่ในประเทศไทย พวกเขาต้องการความมั่นคงเรื่องบ้าน สิทธิเก็บกินจึงเป็นทางออก มันคือ ทรัพยสิทธิที่จดทะเบียนแล้ว ซึ่งให้ประโยชน์ในทางปฏิบัติทั้งหมดของการเป็นเจ้าของแก่ผู้ถือชาวต่างชาติ แทบจะไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดินจริงๆ เลย.

สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนแล้วไม่ได้ผูกพันเพียงแค่เจ้าของที่ดินคนปัจจุบันเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผู้ซื้อในอนาคตด้วย หากเจ้าของที่ดินชาวไทยขายอสังหาริมทรัพย์นั้น สิทธิของผู้ทรงสิทธิเก็บกินชาวต่างชาติจะยังคงอยู่ ผู้ซื้อจะต้องรับอสังหาริมทรัพย์นั้นไปโดยติดภาระสิทธิเก็บกิน สิ่งนี้ทำให้สิทธิเก็บกินมีความมั่นคงมากกว่าการเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนหรือข้อตกลงส่วนบุคคล สำหรับการเปรียบเทียบโดยละเอียด โปรดดูคู่มือของเราเกี่ยวกับ สิทธิเก็บกินสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย.

หากคุณคุ้นเคยกับสิทธิเก็บกินแบบฝรั่งเศสหรือควิเบกอยู่แล้ว

สิทธิเก็บกินไม่ใช่สิ่งที่ไทยคิดขึ้นเอง และไม่ใช่เรื่องแปลกใหม่ เป็นสถาบันทางกฎหมายเดียวกับที่นักกฎหมายฝรั่งเศส เบลเยียม สวิส และควิเบก เรียกว่า อุสุฟรุตและประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย พ.ศ. 2468 ก็รับมาจากแหล่งเดียวกันในยุโรป หากคุณคุ้นเคยกับคำศัพท์เหล่านี้ สิ่งที่คุณรู้ส่วนใหญ่ย่อมใช้ได้เช่นกัน มีความแตกต่างสี่ประการที่ควรทราบก่อนจดทะเบียนในประเทศไทย

ระยะเวลา ภายใต้กฎหมายไทย สิทธิเก็บกินมีกำหนดเวลาตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน หรือมีกำหนดเวลาแน่นอนได้ไม่เกิน 30 ปีมาตรา 1418). กฎหมายฝรั่งเศสมีความใกล้เคียงกัน: สิทธิเก็บกินจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้มีสิทธิเก็บกินเสียชีวิต (ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 617) และมีกำหนดเวลาสูงสุด 30 ปีเมื่อมอบให้กับนิติบุคคล (มาตรา 619) คิวเบกเป็นกรณีที่แตกต่างออกไป โดยอนุญาตให้มีกำหนดระยะเวลาได้สูงสุดถึง 100 ปี (ประมวลกฎหมายแพ่งคิวเบก มาตรา 1123).

และยังคงไม่ตกทอดแก่ทายาทของท่าน เรื่องนี้เหมือนกันในทั้งสามระบบ และทำให้ผู้คนประหลาดใจทุกครั้ง สิทธิเก็บกินย่อมสิ้นไปเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย หากต้องการสิทธิที่บุตรของท่านสามารถรับมรดกได้ ควรพิจารณาสิทธิเหนือพื้นดินในบ้าน หรือสิทธิทรัพยอิงสิทธิ (Sap Ing Sith) มิใช่สิทธิเก็บกินหรือสัญญาเช่าธรรมดา ซึ่งศาลฎีกาถือว่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าและระงับลงเมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตาย (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3254/2545) ดู สิทธิเก็บกินจะเป็นอย่างไรเมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิต.

การจดทะเบียนมีบทบาทมากกว่าในประเทศไทย ในประเทศไทย สิทธิเก็บกินจะกลายเป็นทรัพยสิทธิที่ผูกพันกับตัวที่ดินและผู้ซื้อรายต่อๆ ไปทุกคน ก็ต่อเมื่อมีการจดทะเบียนบนโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดินแล้วเท่านั้น หากไม่จดทะเบียน มันจะมีผลผูกพันเฉพาะบุคคลผู้ลงนามในสัญญาเท่านั้น ไม่ว่าตัวสัญญาจะร่างมาดีแค่ไหนก็ตาม ไม่มีสิ่งใดในสัญญาที่สามารถแทนที่การจดทะเบียนลงใน โฉนด.

โดยทั่วไปเกิดขึ้นได้อย่างไร ในฝรั่งเศส สิทธิเก็บกินมักจะเกิดขึ้นตามกฎหมาย เหนือสิ่งอื่นใดผ่านทางสิทธิเลือกของคู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่เหนือมรดก (มาตรา 757) หรือโดยการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ (démembrement de propriété) โดยเจตนาด้วยเหตุผลทางภาษี ในประเทศไทย สิทธินี้เกือบจะเกิดขึ้นจากสัญญาเสมอ และมีเหตุผลเฉพาะเจาะจงคือ ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินได้ ดังนั้นสิทธิเก็บกินจึงเป็นวิธีที่พวกเขาใช้เพื่อให้มั่นใจว่าจะได้สิทธิในการอยู่อาศัยและหาประโยชน์จากที่ดินที่ถือครองในนามบุคคลไทย นอกจากนี้กฎหมายไทยยังไม่มีบทบัญญัติใดที่เทียบเท่ากับสิทธิเก็บกินเสมือน (quasi-usufruit) ของฝรั่งเศสเหนือทรัพย์สินที่สิ้นเปลืองได้ (มาตรา 587).

ตัวบทกฎหมาย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417 ถึง 1428 (ตัวบทสองภาษาฉบับเต็ม)

ด้านล่างนี้คือข้อความฉบับเต็มของทุกมาตราในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ควบคุมสิทธิเก็บกินในประเทศไทย โดยมีทั้งฉบับภาษาอังกฤษและภาษาไทย การนำเสนอแบบสองภาษานี้มีความสำคัญสำหรับผู้ปฏิบัติงานและเจ้าของทรัพย์สิน คุณจำเป็นต้องอ้างอิงภาษาของกฎหมายอย่างถูกต้อง นี่เป็นบทความเดียวในชุดบทความเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินของเราที่นำเสนอข้อความฉบับเต็มสองภาษา คู่มือการลงทะเบียน, คู่มือการยุติสัญญาและบทความอื่นๆ จะอ้างอิงถึงมาตราเหล่านี้โดยระบุหมายเลข พร้อมลิงก์กลับมายังหน้านี้

หลักการทำงานของสิทธิเก็บกินในทางปฏิบัติ

ขั้นตอนที่ 1. การร่างข้อตกลง

ควรจัดทำสัญญาสิทธิเก็บกินโดยทนายความไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสม ควรระบุข้อมูลประจำตัวของทั้งสองฝ่าย อธิบายรายละเอียดของทรัพย์สินอย่างแม่นยำ (รวมถึงหมายเลขโฉนดที่ดิน) ระบุระยะเวลา (ตลอดชีพหรือกำหนดระยะเวลา) ระบุสิทธิและข้อจำกัด ครอบคลุมความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาและข้อกำหนดในการบอกเลิกสัญญา ควรจัดทำทั้งฉบับภาษาไทยและภาษาอังกฤษสำหรับคู่สัญญาต่างประเทศ

ทำไมแบบฟอร์มมาตรฐานของสำนักงานที่ดินจึงไม่เพียงพอ และพลังของบันทึกแนบท้ายที่เรากำหนดเอง

กรมที่ดินของไทยมีแบบฟอร์มทางการสำหรับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน ดังแสดงในภาพตัวอย่างก่อนหน้านี้ สิ่งสำคัญคือต้องทราบวัตถุประสงค์หลักและข้อจำกัดของแบบฟอร์มนี้ เอกสารมาตรฐานนี้มีไว้เพื่อตอบสนองข้อกำหนดทางกฎหมายขั้นต่ำสำหรับการจดทะเบียนเป็นหลัก โดยระบุถึงฝ่ายที่เกี่ยวข้อง ทรัพย์สินที่เฉพาะเจาะจง และระยะเวลาของสิทธิเก็บกิน โดยทั่วไปจะมีเพียงไม่กี่ข้อความพื้นฐาน ดังแสดงด้านล่าง:

ภาพนี้แสดงแบบฟอร์มมาตรฐานอย่างง่าย โดยประกอบด้วย “ข้อ 1: การให้สิทธิเก็บกิน…” และ “ข้อ 2: การชำระค่าธรรมเนียม…”

นี่แสดงให้เห็นว่าสิทธิเก็บกินมีอยู่จริง แต่ให้รายละเอียดน้อยมากเกี่ยวกับวิธีการคุ้มครองคุณในชีวิตจริง

ข้อจำกัดที่สำคัญของแบบฟอร์มมาตรฐาน ได้แก่:

• รายละเอียดเกี่ยวกับสิทธิ์โดยสังเขป: สัญญาดังกล่าวมักไม่ระบุเงื่อนไขที่ชัดเจนเกี่ยวกับสิทธิของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ตัวอย่างเช่น อาจไม่ระบุสิทธิในการให้เช่าทรัพย์สินโดยไม่ต้องขออนุญาตจากเจ้าของทุกครั้ง นอกจากนี้ อาจไม่ระบุสิทธิในการปรับปรุงทรัพย์สินที่ไม่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างอย่างชัดเจน.
• ไม่มีข้อจำกัดใดๆ สำหรับเจ้าของเจ้าของที่ดินยังคงสามารถขาย โอน หรือจำนองที่ดินได้ โดยปกติแล้วไม่มีข้อจำกัดใดๆ ในการกระทำเหล่านี้ สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนไว้ควรจะยังคงอยู่กับที่ดิน แม้ว่าจะมีการขายที่ดินไปแล้วก็ตาม อย่างไรก็ตาม การกระทำเช่นนี้อาจก่อให้เกิดปัญหา ความเครียด และประเด็นทางกฎหมายสำหรับผู้ทรงสิทธิเก็บกินกับเจ้าของใหม่ได้
• ไม่ครอบคลุมสถานการณ์หรือข้อพิพาททั่วไปโดยปกติแล้วจะไม่ครอบคลุมประเด็นทั่วไป เช่น ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาทรัพย์สิน ความเสียหายจากภัยธรรมชาติ ข้อตกลงด้านสาธารณูปโภค และการจัดการข้อพิพาทเล็กน้อย
• ส่วนใหญ่เป็นภาษาไทยเท่านั้น: แบบฟอร์มของกรมที่ดินอย่างเป็นทางการเป็นภาษาไทย แม้ว่าอาจมีการแปลอย่างไม่เป็นทางการให้ แต่เอกสารที่จดทะเบียนอย่างถูกต้องตามกฎหมายอาจไม่ได้เป็นภาษาไทยและภาษาอังกฤษอย่างครบถ้วน ผู้ทรงสิทธิเก็บกินชาวต่างชาติอาจมีความเสี่ยง เนื่องจากพวกเขาอาจไม่เข้าใจรายละเอียดของข้อความภาษาไทยที่พวกเขากำลังลงนามอย่างถ่องแท้
• การป้องกันเชิงรุกแบบจำกัดเนื่องจากเป็นแบบพื้นฐานมาก จึงให้การคุ้มครองเชิงรุกน้อยมาก และไม่ได้ให้คำแนะนำที่ชัดเจนสำหรับข้อพิพาทใดๆ ในอนาคตระหว่างเจ้าของและผู้ทรงสิทธิเก็บกิน

นี่คือจุดที่เอกสารเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิทธิเก็บกิน (Usufruct Addendum) ที่จัดทำขึ้นเป็นพิเศษโดย ThaiLawOnline มอบการคุ้มครองที่สำคัญและเหนือกว่า

เอกสารเสริมสองภาษา (ไทย/อังกฤษ) ของเราได้รับการร่างขึ้นอย่างละเอียดโดยทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีประสบการณ์มากกว่า 20 ปีในการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินและการคุ้มครองผลประโยชน์ของชาวต่างชาติในประเทศไทย เอกสารนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นสัญญาที่ครบถ้วน ควรถูกอ้างอิงในเอกสารการจดทะเบียนมาตรฐานของสำนักงานที่ดิน และควรแนบไว้กับเอกสารดังกล่าวด้วย ซึ่งจะช่วยเสริมความมั่นคงทางกฎหมายของท่านได้อย่างมาก.

ความแตกต่างอยู่ที่รายละเอียด: แบบฟอร์มมาตรฐาน กับ ข้อกำหนดเฉพาะที่เรากำหนดขึ้นเอง

เปรียบเทียบแบบฟอร์มมาตรฐานอย่างง่ายกับข้อสัญญาคุ้มครองทั่วไปจากภาคผนวกสิทธิเก็บกินของ ThaiLawOnline.

เอกสารเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินที่ดินที่เราจัดทำขึ้นเป็นพิเศษนี้ ได้แก้ไขข้อกังวลที่สำคัญต่างๆ อย่างครอบคลุม โดยนำเสนอ:

• สิทธิ์การใช้งานที่กำหนดไว้อย่างชัดเจน: ระบุไว้อย่างชัดเจนว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินสามารถทำอะไรได้บ้างและทำอะไรไม่ได้บ้าง ซึ่งรวมถึงการให้เช่าทรัพย์สิน การปรับปรุงบางอย่าง และการดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจ
• ข้อจำกัดของเจ้าของทรัพย์สินเจ้าของยังคงสามารถขาย โอน หรือจำนองทรัพย์สินได้ แต่สิทธิประโยชน์ที่จดทะเบียนไว้จะผูกพันเจ้าของหรือผู้ให้กู้รายต่อไป ดังนั้นจึงไม่มีใครสามารถทำลายสิทธิของเจ้าของได้ หลายข้อตกลงจะเพิ่มข้อกำหนดให้เจ้าของต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของก่อนจึงจะสามารถทำสิ่งใดๆ ได้.
• รายละเอียดการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมที่ชัดเจน: ระบุความรับผิดชอบสำหรับการบำรุงรักษาทั่วไปและการซ่อมแซมพิเศษ เพื่อป้องกันข้อโต้แย้งในอนาคต
• เงื่อนไขการประกันภัย: อาจกำหนดให้ทรัพย์สินต้องทำประกันภัยความเสี่ยงทั่วไป เพื่อคุ้มครองทั้งสองฝ่าย
• เงื่อนไขสองภาษา: วิธีนี้ช่วยให้ทั้งเจ้าของที่ดินชาวไทยและผู้ทรงสิทธิเก็บกินชาวต่างชาติเข้าใจข้อกำหนดและเงื่อนไขทั้งหมด เอกสารทั้งสองภาษามีผลทางกฎหมายเท่าเทียมกัน
• ข้อกำหนดสำหรับสถานการณ์เฉพาะ: ครอบคลุมสถานการณ์ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต เช่น ความเสียหายต่อทรัพย์สิน สิทธิ์ในการเข้าถึง หรือแม้แต่เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดหากทั้งสองฝ่ายตกลงกัน
• ปกป้องสิทธิ์ของคุณ: ช่วยหลีกเลี่ยงความเข้าใจผิดและเป็นพื้นฐานทางกฎหมายที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้นหากเกิดข้อพิพาทขึ้น

การพึ่งพาแบบฟอร์มพื้นฐานของกรมที่ดินเพียงอย่างเดียว ถือเป็นการพลาดโอกาสสำคัญในการได้รับความคุ้มครองที่แข็งแกร่งและเหมาะสมกับความต้องการเฉพาะบุคคล เอกสารเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินของเราจะช่วยให้คุณรู้สึกมั่นใจมากขึ้น เอกสารนี้จะปกป้องสิทธิของคุณในการใช้และเพลิดเพลินกับทรัพย์สินในประเทศไทยในระยะยาว

ขั้นตอนที่ 2 การลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

ทั้งเจ้าของที่ดินและผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องไปที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่น (สำนักงานที่ดิน) ด้วยตนเอง เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบสัญญา ตรวจสอบตัวตน และประเมินค่าจดทะเบียน ค่าจดทะเบียนคือ 1% บวกกับอากรแสตมป์ 0.5% ของค่าตอบแทนที่ระบุในสัญญา หากไม่มีค่าตอบแทน ค่าจดทะเบียนที่ประกาศไว้คือ 50 บาทต่อแปลง บวกกับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้อง ตรวจสอบรายละเอียดจำนวนเงินกับสำนักงานที่ดินท้องถิ่น เจ้าหน้าที่จะบันทึกสิทธิเก็บกินลงในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน สิทธิเก็บกินจะกลายเป็น “ทรัพยสิทธิ” (ทรัพยสิทธิ) ที่ใช้ยันบุคคลภายนอกได้ก็ต่อเมื่อได้จดทะเบียนแล้ว สำหรับขั้นตอนการจดทะเบียนอย่างครบถ้วน โปรดดู คู่มือการลงทะเบียนทีละขั้นตอน.

นี่คือตัวอย่างของการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในโฉนดที่ดิน

เสร็จสิ้นในเดือนเมษายน 2025 โดยแสดงคำว่า “usufruct” เป็นสีแดง (สิทธิเก็บกิน ในภาษาไทย).

ขั้นตอนที่ 3. การดำรงชีวิตภายใต้สิทธิเก็บกิน

เมื่อลงทะเบียนเรียบร้อยแล้ว ผู้รับประโยชน์มีสิทธิอำนาจเต็มที่ คุณสามารถอาศัยอยู่ในที่ดินได้ เช่าให้เช่าแก่ผู้เช่า เก็บรวบรวมค่าเช่า จัดการสถานที่นั้นๆ ดำเนินการทางกฎหมายเกี่ยวกับที่ดิน ผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ยังคงเป็นเจ้าของที่ดินแต่ไม่สามารถแทรกแซงการบริหารจัดการของคุณ ผู้รับประโยชน์ต้องดูแลรักษาที่ดินอย่างเหมาะสมและดำเนินการบำรุงรักษาทั่วไปและซ่อมแซมเล็กน้อย (มาตรา 1421 และ 1424) จ่ายภาษีอากรที่ดิน (มาตรา 1426) ประกันภัยสำหรับที่ดินหากเจ้าของต้องการ (มาตรา 1427).

จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อมันจบลง

สิทธิเก็บกินจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้ถือสิทธิเสียชีวิต (โดยอัตโนมัติ) ครบกำหนดระยะเวลาที่กำหนด ความเห็นชอบร่วมกัน คำสั่งศาล หรือทรัพย์สินถูกทำลาย เมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นสุดลง ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่เจ้าของที่ดิน และไม่มีภาษีโอนกรรมสิทธิ์เมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นสุดลงเนื่องจากการเสียชีวิต นี่เป็นข้อได้เปรียบอย่างมากสำหรับการวางแผนมรดก ดูคู่มือฉบับเต็มของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ กฎการยุติ และ ผลกระทบทางภาษี.

สิทธิเก็บกินในประเทศไทยมีค่าใช้จ่ายเท่าใด (2026)

สัญญาสิทธิเก็บกินสองภาษาที่ร่างโดยทนายความมีค่าธรรมเนียมคงที่ 3,900 บาท, ซึ่งใช้เวลาเตรียมการ 5 ถึง 7 วันทำการ ยิ่งไปกว่านั้น คุณต้องชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนของสำนักงานที่ดินเองตามจริง กรมที่ดินเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน 1% บวกอากรแสตมป์ 0.5% จากมูลค่าที่ระบุ ในกรณีที่ไม่มีมูลค่าพิจารณา ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนคือ 50 บาทต่อแปลง พร้อมบวกค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดที่เกี่ยวข้อง ดู คำอธิบายค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดิน.

รายการ	ราคา (บาท)	หมายเหตุ
สัญญาสิทธิเก็บกิน สองภาษา ร่างโดยทนายความ	3,900	5 ถึง 7 วันทำการ รวมการให้คำแนะนำในการจดทะเบียน
ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนสำนักงานที่ดิน	50 ต่อแปลง กรณีไม่มีค่าตอบแทน บวกด้วยค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ด	ค่าธรรมเนียมราชการ ชำระเมื่อจดทะเบียน เรียกเก็บตามจริง
แม่แบบสองภาษา หากท่านต้องการดำเนินการเอง	890	ฟรีสำหรับสมาชิก Silver ขึ้นไป
สัญญาเช่า ทางเลือกหลัก สูงสุด 30 ปี	4,900	3 ถึง 5 วันทำการ
การให้คำปรึกษา หากท่านต้องการคำแนะนำก่อนตัดสินใจ	2,000 ต่อชั่วโมง	มีประโยชน์ก่อนตัดสินใจเลือกแนวทางใดแนวทางหนึ่ง

ตัวอย่างการคำนวณ

สำหรับสิทธิเก็บกินที่เสนอโดยไม่มีค่าตอบแทนเหนือที่ดินหนึ่งแปลง ให้จัดทำงบประมาณสำหรับ ค่าธรรมเนียมการร่าง 3,900 บาท แยกต่างหากจากค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียน. ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่ประกาศไว้คือ 50 บาท โดยมีค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดเพิ่มเติม การเข้าร่วมของทนายความ การตรวจสอบโฉนด และบริการอื่นๆ จำเป็นต้องได้รับการยืนยันแยกต่างหาก หากคู่สัญญาแต่งงานกัน ให้ประเมินความเสี่ยงจากสัญญาระหว่างสามีภริยาก่อนที่จะพิจารณาว่าสิทธิเก็บกินตลอดชีพมีความปลอดภัย.

สิ่งที่ค่าธรรมเนียมนี้รวมอยู่ด้วย

ค่าธรรมเนียมเหมาจ่ายครอบคลุมการร่างสัญญาสองภาษาและการให้คำแนะนำตลอดการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน การจดทะเบียนคือขั้นตอนที่ทำให้สิทธิมีผลจริง เพราะสิทธิเก็บกินที่ไม่ได้จดทะเบียนย่อมผูกพันเฉพาะผู้ลงนามเท่านั้น ไม่ผูกพันตัวที่ดินและไม่ผูกพันผู้ซื้อรายต่อไป ดู หน้าค่าบริการทางกฎหมายทั้งหมด, หรือ จองคิวปรึกษา.

สามวิธีในการได้สัญญาสิทธิเก็บกินของท่าน

สำนักงานส่วนใหญ่เสนอทางเลือกเดียวในราคาเดียว เราเปิดเผยสามทางเลือก เพราะคำตอบที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของเรื่องและปริมาณงานที่ท่านต้องการทำเอง ทั้งสามทางให้เอกสารหลักฉบับเดียวกัน คือสัญญาสิทธิเก็บกินสองภาษาที่สำนักงานนี้ใช้กับลูกความของเราเอง

	แม่แบบสองภาษา ฿890	เครื่องมือสร้างเอกสาร Gold ปีละ ฿5,800	ให้เราร่างให้ท่าน ฿3,900
สิ่งที่คุณจะได้รับ	สัญญาสิทธิเก็บกินฉบับเดียวกับที่ทนายความของเราใช้ ในรูปแบบไฟล์สองภาษาที่แก้ไขได้	เอกสารของสำนักงานฉบับเดียวกัน ประกอบขึ้นให้ท่านจากคำถามทีละขั้น	สัญญาฉบับสมบูรณ์ ร่างตามข้อเท็จจริงของท่าน ทั้งภาษาอังกฤษและภาษาไทย
ใครเป็นผู้กรอก	ท่านกรอกเอง	ระบบคำถามกรอกให้จากคำตอบของท่าน	เรากรอกให้จากข้อมูลที่ท่านส่งมา
ภาษา	อังกฤษและไทย	อังกฤษและไทย และระบบแปลให้ได้	อังกฤษและไทย ร่างคู่กัน
ระยะเวลาดำเนินการ	ดาวน์โหลดได้ทันที	ไม่กี่นาที	5 ถึง 7 วันทำการ
เหมาะที่สุดสำหรับ	การให้สิทธิแบบตรงไปตรงมาที่ท่านมั่นใจว่ากรอกเองได้	ผู้ที่ต้องใช้เอกสารหลายฉบับภายในหนึ่งปี	กรณีที่มีข้อซับซ้อน เช่น เจ้าของเป็นนิติบุคคล ที่ดินมีลักษณะพิเศษ ต้องมีข้อสัญญาคุ้มครอง หรือคู่สัญญาไม่ไว้วางใจ
รวมอยู่ด้วย	คู่มือการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน	เอกสารที่ร่างโดยทนายความสิบฉบับ ได้แก่ พินัยกรรม สัญญาเช่า สัญญากู้ยืม สัญญาก่อนสมรส และอื่น ๆ	เราแนะนำท่านตลอดการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

เหตุใดแม่แบบของเราจึงไม่เหมือนแม่แบบที่ท่านพบทั่วไป

เอกสารสิทธิเก็บกินที่ขายกันทางออนไลน์ส่วนใหญ่คือไฟล์เดิมที่ผู้ขายอัปโหลดไว้เมื่อหลายปีก่อน ไม่มีใครกลับไปแก้ไขเมื่อศาลฎีกาวินิจฉัยเรื่องที่เปลี่ยนวิธีร่างข้อสัญญา และไม่มีใครให้ติดต่อเมื่อสำนักงานที่ดินตั้งคำถาม ท่านกำลังซื้อไฟล์ ไม่ใช่เอกสาร

ของเราคือสัญญาที่สำนักงานนี้ใช้กับลูกความจริง และเปลี่ยนแปลงเมื่อกฎหมายเปลี่ยน เมื่อ ฎีกา 4655/2566 ตัดสินว่าสัญญาเช่า 30 ปี ที่มาพร้อมกับคำสัญญาในวันเดียวกันและตามเงื่อนไขที่เหมือนกันว่าจะต่อสัญญาอีกสองครั้ง ครั้งละ 30 ปี เป็นการพยายามหลีกเลี่ยงข้อจำกัด 30 ปี ตามมาตรา 540 เพื่อให้ คำมั่นสัญญาเรื่องการต่ออายุนั้นเป็นโมฆะอย่างสิ้นเชิง และแม้แต่ไม่สามารถตีความให้เป็นสิทธิส่วนบุคคลระหว่างคู่สัญญาได้ เราจึงได้เขียนข้อสัญญานั้นใหม่ในเอกสารทั้งหมดของเรา แม่แบบที่คุณดาวน์โหลดและเอกสารที่เครื่องมือสร้างเอกสารจัดทำขึ้นนั้นใช้ร่างเดียวกัน และได้รับการปรับให้ทันสมัยอยู่เสมอโดยผู้ที่ใช้งานจริง แม่แบบ เครื่องมือสร้างเอกสาร โดยเฉพาะอย่างยิ่งไม่ใช่โปรแกรมกรอกแบบฟอร์มที่แปะเพิ่มเข้าไปในข้อความทั่วไป แต่ทำหน้าที่รวบรวมเอกสารสองภาษาของสำนักงานกฎหมายขึ้นมาจากคำตอบของคุณ.

เหตุใดจึงเป็น 3,900 บาท ไม่ใช่ 35,000 บาท

ลูกความรายหนึ่งมาหาเราหลังจากได้รับใบเสนอราคา 35,000 บาท สำหรับสิทธิเก็บกิน จากสำนักงานกฎหมายแห่งหนึ่งในจังหวัดอุบลราชธานี มาตราเดียวกันในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สำนักงานที่ดินแห่งเดียวกัน งานเท่ากันหนึ่งบ่าย ค่าบริการสำหรับทรัพยสิทธิที่ไม่ซับซ้อนในประเทศไทยต่างกันได้ถึงสิบเท่า และความต่างนั้นแทบไม่ได้อยู่ที่คุณภาพการร่าง

เราเปิดเผยค่าบริการเพื่อให้ท่านตรวจสอบได้ก่อนโทรหาเรา และเป็นค่าบริการแบบเหมาจ่าย ไม่ใช่คิดตามชั่วโมง ด้วยเหตุผลเดียวกันนี้เราจึงเผยแพร่ตัวบทกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกา และข้อจำกัดตามตรงข้างต้น สำนักงานที่ร่างสัญญาสิทธิเก็บกินมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่จำเป็นต้องเก็บเรื่องพื้นฐานไว้หลังค่าปรึกษา หากเรื่องของท่านซับซ้อนจริง เราจะบอกท่านและเสนอราคาให้ ซึ่งส่วนใหญ่ไม่ซับซ้อน

สิทธิเก็บกิน เทียบกับ สัญญาเช่า เทียบกับ สิทธิเหนือพื้นดิน เปรียบเทียบอย่างรวดเร็ว

กฎหมายไทยมีกลไกหลัก 3 ประการในการให้สิทธิการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน ตารางด้านล่างนี้เป็นการเปรียบเทียบโดยสรุป สำหรับการวิเคราะห์โดยละเอียดของแต่ละกลไก พร้อมตัวอย่างสถานการณ์จริงและข้อเสนอแนะ โปรดดูคู่มือเฉพาะของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ สิทธิเก็บกิน เทียบกับ สัญญาเช่า เทียบกับ สิทธิเหนือพื้นดิน.

เกณฑ์	สิทธิเก็บกิน (สิทธิเก็บกิน)	สัญญาเช่า (สัญญาเช่า)	สิทธิเหนือพื้นดิน
ระยะเวลา	ตลอดชีพหรือสูงสุด 30 ปี	ไม่เกิน 30 ปี (สามารถตกลงต่ออายุได้ แต่การให้คำมั่นล่วงหน้าไม่สามารถขยายระยะเวลาได้เกิน 30 ปี)	สูงสุด 30 ปี หรือตลอดชีวิต
ยังคงมีผลแม้เจ้าของเสียชีวิตหรือไม่?	ใช่แล้ว ผูกมัดเจ้าของใหม่	ใช่แล้ว ผูกมัดเจ้าของใหม่	ใช่แล้ว ผูกมัดเจ้าของใหม่
ยังคงมีผลอยู่แม้ผู้ถือจะเสียชีวิตแล้วใช่ไหม	ไม่สิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติ	เฉพาะในกรณีที่สัญญาระบุถึงการสืบทอดสิทธิไว้อย่างชัดเจน	ใช่ ตกทอดไปยังทายาท
สามารถเก็บค่าเช่าได้หรือไม่?	ใช่	ใช่ (ให้เช่าช่วง)	ไม่ (เฉพาะสิทธิ์ในการก่อสร้าง)
ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน	ขึ้นอยู่กับค่าตอบแทน; ยืนยันการประเมินของสำนักงานที่ดิน	1% ของค่าเช่าทั้งหมด	ขึ้นอยู่กับค่าตอบแทน; ยืนยันการประเมินของสำนักงานที่ดิน
เหมาะสำหรับ	ความมั่นคงในการอยู่อาศัยตลอดชีพ	การใช้งานเชิงพาณิชย์/ระยะเวลาที่กำหนด	การปลูกสร้างอาคารบนที่ดินผู้อื่น

ใครบ้างที่มีสิทธิเก็บกินในประเทศไทย

ชาวต่างชาติที่เกษียณอายุแล้วปกป้องบ้านของตน

กรณีการใช้งานที่พบบ่อยที่สุดคือผู้เกษียณอายุชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในบ้านบนที่ดินที่เป็นของคู่ชีวิต เพื่อน หรือสมาชิกครอบครัวชาวไทย สิทธิเก็บกินตลอดชีวิตที่จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจะรับประกันว่าผู้เกษียณสามารถอาศัยอยู่ในบ้านนั้นได้ตลอดชีวิต สิทธินี้มีผลบังคับใช้ไม่ว่าสถานะการเป็นเจ้าของที่ดินจะเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร แม้เจ้าของชาวไทยจะขายที่ดิน เสียชีวิต หรือสูญเสียความสามารถในการจัดการทรัพย์สิน สิทธิของผู้เกษียณก็ยังคงได้รับการคุ้มครอง ดูคู่มือของเราเพื่อ ชาวต่างชาติที่ใช้สิทธิเก็บกินในประเทศไทย. หากคุณอยู่ร่วมกันโดยไม่แต่งงาน โปรดดูคู่มือของเรา ทรัพย์สินที่ซื้อกับแฟนหรือคู่ชีวิตชาวไทยก่อนแต่งงาน.

คู่สมรสชาวไทย-ต่างชาติ

เมื่อชาวไทยและคู่สมรสชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ ที่ดินดังกล่าวมักต้องจดทะเบียนในชื่อของคู่สมรสชาวไทยเพียงคนเดียว สิทธิเก็บกิน (Usufruct) ให้การคุ้มครองทางกฎหมายแก่คู่สมรสชาวต่างชาติ นี่คือสิทธิที่จดทะเบียนไว้ให้สามารถอาศัยและใช้ทรัพย์สินดังกล่าวได้ตลอดชีวิต อย่างไรก็ตาม การทับซ้อนกันระหว่างสิทธิเก็บกินกับกฎหมายทรัพย์สินในสมรสของไทยก่อให้เกิดปัญหาทางกฎหมาย คู่สมรสควรจัดการเรื่องเหล่านี้อย่างเชิงรุก สำหรับกลยุทธ์การคุ้มครอง โปรดดูคู่มือของเราเกี่ยวกับ สิทธิเก็บกินและการแต่งงานในประเทศไทย.

การวางแผนมรดกสำหรับครอบครัวไทย

ครอบครัวไทยมักใช้กรรมสิทธิ์เพื่อวางแผนการสืบทอด โดยมีโครงสร้างทั่วไปคือ ผู้ปกครองโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่บุตรที่โตแล้ว แต่ยังคงถือกรรมสิทธิ์เพื่อประโยชน์ตลอดชีวิตของตนเอง ซึ่งช่วยให้พวกเขาสามารถดำรงชีวิตและรับประโยชน์จากทรัพย์สินได้จนถึงแก่กรรม. ศาลฎีกาได้ยืนยันการจัดระเบียบนี้ว่าเป็น “ของขวัญที่มีภาระผูกพัน” ในคำพิพากษาที่ 1516/2525, 2651/2543 และ 10344/2551 ซึ่งหมายความว่าผู้ปกครองที่มอบของขวัญนั้นไม่สามารถเพิกถอนได้เนื่องจากขาดความซาบซึ้ง และพวกเขายังคงถือกรรมสิทธิ์เพื่อประโยชน์ตลอดชีวิต สิทธิเก็บกินและมรดก.

ข้อตกลงเกี่ยวกับทรัพย์สินเชิงพาณิชย์

บางครั้งธุรกิจต่างๆ ใช้สิทธิเก็บกินเพื่อจัดโครงสร้างการใช้ทรัพย์สินในบริบทเชิงพาณิชย์ ซึ่งรวมถึงกิจการเกษตรกรรม การพัฒนารีสอร์ท และพื้นที่ค้าปลีก อำนาจในการจัดการของผู้ทรงสิทธิเก็บกินตามมาตรา 1417 มีคุณค่าเป็นพิเศษสำหรับการใช้งานเชิงพาณิชย์ โดยช่วยให้สามารถตัดสินใจเกี่ยวกับทรัพย์สินได้อย่างอิสระ คุณไม่ต้องขอความยินยอมจากเจ้าของที่ดินสำหรับการดำเนินงานประจำวัน.

ความเสี่ยงและข้อจำกัด สิ่งที่เราบอกลูกความตามตรง

สิทธิเก็บกินเป็นการคุ้มครองที่แข็งแกร่งที่สุดที่ชาวต่างชาติส่วนใหญ่จะได้รับเหนือที่ดินไทย แต่ก็ไม่สมบูรณ์แบบ มีข้อจำกัดสามประการที่ควรเข้าใจก่อนจดทะเบียน

ความยินยอมของคู่สมรส: มาตรา 1476 และ 1480

ในกรณีที่เจ้าของที่ดินชาวไทยสมรสแล้วและที่ดินคือ สินสมรส, ทรัพย์สินในสมรส, ข้อกำหนดที่ควรทราบคือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1476 (2), ซึ่งกำหนดให้คู่สมรสต้องดำเนินการร่วมกัน หรือได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่ง เมื่อ การก่อตั้งหรือการระงับสิทธิเก็บกินในอสังหาริมทรัพย์. สิทธิเก็บกินถูกระบุไว้โดยชัดแจ้งในอนุมาตรานั้น ควบคู่ไปกับภาระจำยอม สิทธิอาศัย และสิทธิเหนือพื้นดิน ในกรณีที่คู่สมรสฝ่ายหนึ่งกระทำการเพียงลำพังในกรณีที่จำเป็นต้องได้รับความยินยอม, มาตรา 1480 ให้อีกฝ่ายหนึ่งร้องขอต่อศาลให้เพิกถอนการนั้นเสียได้ เว้นแต่คู่สมรสฝ่ายนั้นจะได้ให้สัตยาบันหรือบุคคลภายนอกได้กระทำโดยสุจริตและมีค่าตอบแทน และห้ามมิให้ฟ้องร้องเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้ทราบเหตุเพิกถอน หรือพ้นกำหนดสิบปีนับแต่วันที่ได้ทำนิติกรรมนั้น.

มีสองสิ่งที่ช่วยรักษาสมดุลในเรื่องนี้ ศาลได้รับการร้องเพิกถอน ดังนั้น สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนโดยความยินยอมของคู่สมรสจึงไม่มีความเสี่ยงเลย และในคำพิพากษาศาลฎีกา 64 ฉบับเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินในฐานข้อมูลของเราเอง เราไม่พบกรณีใดเลยที่สิทธิเก็บกินซึ่งจดทะเบียนแล้วถูกเพิกถอนด้วยเหตุผลนี้ นอกจากนี้ยังจัดการได้ง่าย: จดทะเบียนก่อนการสมรสหากเป็นไปได้ ขอความยินยอมอย่างเป็นทางการจากคู่สมรสที่สำนักงานที่ดิน หรือจัดการผ่านสัญญา prenuptial (ก่อนสมรส) ดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ของเรา คู่มือสิทธิเก็บกินและการแต่งงาน.

มาตรา 1469 เป็นกฎที่แตกต่างออกไปและมักจะถูกยกมาอ้างอิงที่นี่โดยเข้าใจผิด. มันควบคุมข้อตกลงเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ทำขึ้น ระหว่างคู่สมรสเอง, ซึ่งฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจบอกล้างได้ในขณะที่พวกเขายังคงสมรสกันอยู่หรือภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่สิ้นสุดการสมรส เรื่องนี้มีความสำคัญในกรณีที่เจ้าของชาวไทยให้สิทธิเก็บกินแก่คู่สมรสของตนเอง ซึ่งพบได้บ่อย จึงควรทราบไว้ นี่ไม่ใช่บทบัญญัติเกี่ยวกับการกระทำโดยปราศจากความยินยอมของคู่สมรส.

ดุลพินิจของสำนักงานที่ดิน

เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินมีดุลพินิจอยู่บ้างในการพิจารณาคำขอจดทะเบียน และบางครั้งอาจตั้งข้อสงสัยกับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้ชาวต่างชาติ โดยเฉพาะที่สำนักงานในต่างจังหวัด การมีทนายความไทยที่มีคุณสมบัติไปด้วยในวันนัดช่วยลดความเสี่ยงนี้ได้มาก หากสำนักงานปฏิเสธโดยสิ้นเชิง ก็ยังมีช่องทางเยียวยาทางศาล ดู คู่มือการลงทะเบียน ซึ่งอธิบายแนวทางแก้ไขในทางปฏิบัติ

สิทธิสิ้นสุดเมื่อเสียชีวิต และไม่ตกทอดเป็นมรดก

นี่คือข้อจำกัดที่คนส่วนใหญ่มักมองข้าม สิทธิเก็บกินสิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินเสียชีวิตตามมาตรา 1418 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และทายาทของคุณจะไม่ได้รับสิทธิใดๆ ในทรัพย์สินจากสิทธินั้น หากการส่งต่อสิทธิประโยชน์ให้แก่บุตรของคุณสำคัญกว่าสิทธิตลอดชีวิต สิทธิเหนือพื้นดิน (ซึ่งตกทอดทางมรดกได้ เว้นแต่นิติกรรมก่อตั้งสิทธิจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น มาตรา 1411) หรือทรัพยอิงสิทธิ (ซึ่งตกทอดทางมรดกได้ตามมาตรา 12 แห่งพระราชบัญญัติของตน) เป็นเครื่องมือที่เหมาะสมกว่า สัญญาเช่าทั่วไปไม่ช่วยในกรณีนี้ เพราะสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต โปรดดู คู่มือสิทธิเก็บกินและมรดก.

คำตัดสินสำคัญของศาลฎีกาเกี่ยวกับสิทธิเก็บกิน

ThaiLawOnline รวบรวมฐานข้อมูลคำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินในประเทศไทยที่ครอบคลุมมากที่สุดในภาษาอังกฤษ เรามี คำตัดสิน 64 ฉบับ ตั้งแต่ปี 1936 ถึง 2022 ด้านล่างนี้คือคำตัดสินสำคัญที่เจ้าของทรัพย์สิน นักลงทุน และผู้ประกอบวิชาชีพกฎหมายควรรู้ สำหรับการวิเคราะห์อย่างละเอียดของคำตัดสินทั้ง 64 ฉบับ ซึ่งจัดเรียงตามหลักการทางกฎหมาย โปรดดูที่ส่วนเฉพาะของเรา คู่มือคำพิพากษาศาลฎีกา.

อำนาจการจัดการของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ฎีกา 15033/2555 (2012)

นี่เป็นหนึ่งในคำตัดสินที่สำคัญที่สุดในยุคปัจจุบันเกี่ยวกับสิทธิเก็บกิน ศาลฎีกาตัดสินว่า ตราบใดที่สิทธิเก็บกินนั้นได้รับการจดทะเบียนและผู้รับสิทธิเก็บกินยังมีชีวิตอยู่ สิทธิเก็บกินก็อาจมีผลบังคับใช้ได้ เจ้าของที่ดินไม่มีสิทธิ์ครอบครอง ใช้ หรือจัดการทรัพย์สินนั้น เจ้าของไม่สามารถยกเลิกสัญญาเช่าหรือฟ้องขับไล่ได้ มีเพียงผู้รับสิทธิเก็บกินเท่านั้นที่สามารถทำได้ คำตัดสินนี้ยืนยันว่ามาตรา 1417 ให้สิทธิแก่ผู้รับสิทธิเก็บกินในการควบคุมทรัพย์สินอย่างสมบูรณ์ในระหว่างช่วงเวลาการใช้ประโยชน์

การเช่าไม่ระงับสิ้นไปเพราะความตายของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ฎีกา 2297/2541 (1998)

เมื่อผู้รับสิทธิเก็บกินให้เช่าที่ดินแก่ผู้เช่าเป็นระยะเวลา 30 ปี และต่อมาผู้รับสิทธิเก็บกินเสียชีวิต สิทธิเก็บกินนั้นจะสิ้นสุดลงตามมาตรา 1418 แต่สัญญาเช่ายังคงมีผลบังคับใช้กับเจ้าของที่ดิน ผู้เช่าจึงได้รับการคุ้มครอง เจ้าของที่ดินไม่สามารถขับไล่ผู้เช่าได้ คำตัดสินนี้มีนัยสำคัญอย่างยิ่งต่อการวางแผนมรดกและการจัดการทรัพย์สิน สัญญาเช่าที่ทำขึ้นในระหว่างที่สิทธิเก็บกินยังมีผล ยังคงมีผลบังคับใช้ต่อไปแม้สิทธิเก็บกินนั้นจะสิ้นสุดลงแล้ว การวิเคราะห์โดยละเอียดอยู่ในเอกสารของเรา คู่มือมรดก.

สิทธิเก็บกินที่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นสิทธิส่วนบุคคล ฎีกา 4446/2543 (2000)

แม้ว่าสิทธิเก็บกินจะไม่ได้รับการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน แต่สิทธินั้นก็ยังคงมีผลใช้ได้ต่อไป สิทธิส่วนบุคคล (สิทธิเก็บกิน) ระหว่างคู่สัญญา เจ้าของผูกพันตามข้อตกลงและไม่สามารถขับไล่ผู้รับประโยชน์ได้ อย่างไรก็ตาม สิทธิเก็บกินที่ไม่ได้จดทะเบียนจะไม่คุ้มครองผู้ถือครองจากบุคคลที่สามที่ซื้อที่ดินนั้น นี่คือเหตุผล การลงทะเบียนเป็นสิ่งสำคัญ.

การให้โดยมีค่าภาระติดพัน ฎีกา 1516/2525 (1982)

เมื่อบุคคลโอนที่ดินแต่ยังคงสิทธิเก็บกินตลอดชีวิตไว้ (โดยได้รับการส่งมอบข้าวทุกปี) กรณีนี้เป็น “การให้ที่มีค่าภาระติดพัน” ไม่ใช่การให้โดยเสน่หา ผู้ให้ไม่อาจถอนคืนการให้เพราะเหตุเนรคุณได้ คำพิพากษานี้คุ้มครองบิดามารดาที่ยกที่ดินให้แก่บุตรโดยยังคงสิทธิเก็บกินไว้ โครงสร้างนี้มีการอธิบายโดยละเอียดใน คู่มือการยกเลิกของเรา.

สิทธิเก็บกินรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง ฎีกา 7341/2542 (1999)

สิทธิเก็บกินในที่ดินส่วนหนึ่งนั้นครอบคลุมถึงสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดที่เป็นส่วนควบของที่ดินนั้น ผู้รับสิทธิเก็บกินมีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้ แม้ว่าผู้เช่าจะไม่ใช่เจ้าของที่ดินเดิมก็ตาม คำตัดสินนี้ชี้แจงให้ชัดเจนว่าสิทธิเก็บกินไม่ได้จำกัดเฉพาะที่ดินเปล่าเท่านั้น แต่รวมถึงอาคาร สิ่งปลูกสร้าง และการปรับปรุงต่างๆ ที่เป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์สินตามกฎหมายด้วย

ภาษีจะเป็นไปตามผู้มีรายได้จริง ฎีกา 575/2560 (2017)

การมีสิทธิเก็บกินไม่ได้ทำให้คุณเป็นผู้ที่ต้องเสียภาษีเงินได้จากรายได้นั้นด้วย เจ้าของได้ให้บริษัทเช่าที่ดินเป็นเวลาสามสิบปีแลกกับเงินกินเปล่า 87.5 ล้านบาท และ, ในวันเดียวกัน, ได้ให้สิทธิเก็บกินแก่หลานสามคนของเธอ โดยบริษัทตกลงที่จะจ่ายเงินให้พวกเขา แต่สิทธิเก็บกินนั้นได้รับการจดทะเบียนไว้เพียงแค่ หลังจาก สัญญาเช่าได้ทำขึ้น ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า บุคคลที่มีเงินได้พึงประเมินภายใต้สัญญาเช่าคือเจ้าของ ในฐานะที่เป็นคู่สัญญา และบุคคลทั้งสามเป็นเพียงผู้รับค่าเช่าแทนเธอเท่านั้น. บทเรียนภาคปฏิบัติคือเรื่องของลำดับขั้นตอน: ให้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินก่อนที่จะให้เช่า และให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นคู่สัญญาในการเช่าคราวนั้น. วิเคราะห์อย่างละเอียดใน คู่มือภาษี.

สิทธิเก็บกินผูกพันผู้ซื้อรายต่อไป ฎีกา 2783/2516 (1973)

เจ้าของยังคงมีอิสระที่จะขายที่ดินได้ แต่ผู้ซื้อต้องรับไปโดยติดภาระสิทธิเก็บกินที่ได้จดทะเบียนไว้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าการขายดังกล่าวไม่กระทบกระเทือนถึงสิทธิของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ซึ่งนี่คือเหตุผลว่าทำไมการจดทะเบียนจึงสำคัญ: การจดทะเบียนนี่เองที่ทำให้สิทธินั้นใช้ยันได้กับบุคคลภายนอกทุกคน แทนที่จะใช้ได้เฉพาะกับคู่สัญญาที่ลงชื่อในข้อตกลงเท่านั้น.

การฟ้องร้องขับไล่ผู้เช่าเป็นการจัดการทรัพย์สิน คำพิพากษาฎีกาที่ 3019/2528

เจ้าของได้จดทะเบียนให้โจทก์เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินตลอดชีวิตในบ้านและที่ดิน ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีอำนาจจัดการทรัพย์สินนั้นตามมาตรา 1417 ว่า การฟ้องขับไล่ผู้เช่าในตัวเองถือเป็นการจัดการทรัพย์สินอย่างหนึ่ง, และโจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง คำพิพากษาที่เหลือขึ้นอยู่กับสัญญาเช่า ซึ่งเป็นข้อตกลงต่างตอบแทนที่มีกำหนดเวลาสิบปี ตามด้วยการเช่าแบบรายเดือนที่ไม่มีกำหนดแน่นอน ซึ่งผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีสิทธิบอกเลิกได้โดยการบอกกล่าวตามมาตรา 566.

ข้อเสนอสองข้อที่มักผูกติดอยู่กับคดีนี้นั้นมาจากที่อื่นและควรค่าแก่การระบุแหล่งที่มาที่แท้จริง การที่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินอาจนำทรัพย์สินออกให้เช่าและเก็บค่าเช่าไว้นั้นคืออำนาจในการจัดการและการใช้สิทธิใน มาตรา 1417, ซึ่งปรับใช้ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 15033/2555 และ 2297/2541 ด้านล่างนี้ ว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่าสามปีนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปีเว้นแต่จะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนแล้ว คือ มาตรา 538.

ประสบการณ์ของเรา ทำไมต้อง ThaiLawOnline

ThaiLawOnline เป็นสำนักงานกฎหมายแห่งแรก ๆ ในประเทศไทยที่ใช้สิทธิเก็บกินเป็นเครื่องมือคุ้มครองทรัพย์สินให้ลูกความชาวต่างชาติอย่างจริงจัง ในช่วงปี 2549 ถึง 2551 ขณะที่สำนักงานส่วนใหญ่พึ่งพาแต่สัญญาเช่า 30 ปี หุ้นส่วนผู้ก่อตั้ง เซบาสเตียน บรูสโซ ได้ระบุว่าสิทธิเก็บกินตามมาตรา 1417 ถึง 1428 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เป็นทางเลือกที่เหนือกว่าในหลายกรณี

การนำไปใช้ตั้งแต่เนิ่นๆ นี้ได้รับแรงหนุนจากการที่บรูสโซได้รับการฝึกอบรมด้านกฎหมายแพ่งคิวเบกจากมหาวิทยาลัยออตตาวา สิทธิเก็บกิน (อุสุฟรุต) เป็นสถาบันที่มีความมั่นคงตามประมวลกฎหมายแพ่งแห่งคิวเบก (มาตรา 1120 ถึง 1171) พื้นฐานความรู้ทั้งในระบบกฎหมายแพ่ง (ซีวิลลอว์) และระบบคอมมอนลอว์ทำให้เขามีมุมมองที่ไม่เหมือนใคร เขาสามารถใช้สิทธินี้ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของประเทศไทย ซึ่งตัวประมวลกฎหมายเองได้รับอิทธิพลมาจากประเพณีกฎหมายแพ่งของยุโรป.

ร่วมกับทนายความไทย Wichuda Atthamethakon, สำนักงานได้จดทะเบียนสัญญาสิทธิเก็บกินมาแล้วหลายร้อยฉบับทั่วประเทศไทย เรารวบรวมฐานข้อมูลคำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินที่ครบถ้วนที่สุดเท่าที่มีเป็นภาษาอังกฤษ (64 คดี ตั้งแต่ปี 1936 ถึง 2022)

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินในประเทศไทย

คำบอกเล่าเกี่ยวกับข้อตกลงสิทธิเก็บกินในประเทศไทย:

ลิงก์:

• กรมที่ดิน ประเทศไทย (ภาษาไทย)
• สมบูรณ์ คำแนะนำการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน โดย ThaiLawOnline (เอกสาร PDF ฉบับปรับปรุงล่าสุด มกราคม 2569)

สิทธิเก็บกินมีราคาเท่าไหร่? สัญญาสิทธิเก็บกินสองภาษาที่ร่างโดยทนายความมีราคาคงที่ 3,900 บาท ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่นี่ รายละเอียดค่าใช้จ่ายสิทธิเก็บกิน (ปี 2026) หรือค่าธรรมเนียมคงที่ทั้งหมดของเราที่ หน้าค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย.

ค่าธรรมเนียมสำหรับสัญญาสิทธิเก็บกินของเรา

ค่าธรรมเนียมเหล่านี้มาจากแหล่งเดียวและเท่ากันทุกที่บนเว็บไซต์นี้ ดู ค่าธรรมเนียมทั้งหมดของเรา.

ลองด้วยตัวคุณเองก่อน ฟรี

คุณไม่ต้องจองอะไรเพื่อเริ่มต้นใช้งาน สิ่งเหล่านี้ทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณ และคุณจะจ่ายเงินให้เราก็ต่อเมื่อคุณตัดสินใจว่าต้องการให้มีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องเท่านั้น.