สิทธิเก็บกินเหนือห้องชุดในประเทศไทย: เมื่อใดจึงเหมาะสม

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.

อัปเดตล่าสุดเมื่อ 5 กันยายน 2569

ประเด็นสำคัญ

• ใช่, สิทธิเก็บกิน สามารถลงทะเบียนห้องชุดคอนโดมิเนียมได้ ภายใต้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์. Special considerations apply because the พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม also governs the property.
• สิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usufruct) ไม่นับรวมอยู่ในโควตาการถือครองหุ้นโดยชาวต่างชาติ 49%. This makes it an excellent workaround when the building’s foreign allocation is exhausted.
• การลงทะเบียนจะดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน ไม่ได้อยู่ที่คอนโด นิติบุคคล สำนักงาน อย่างไรก็ตาม คุณควรแจ้งให้บุคคลนิติบุคคลทราบในภายหลัง
• เดอะ ผู้ใช้ประโยชน์ ชำระค่าใช้จ่ายทั้งหมด (ค่าส่วนกลาง ค่าสาธารณูปโภค ค่าบำรุงรักษา) แต่สิทธิ์ในการออกเสียงยังคงเป็นของผู้เป็นเจ้าของที่จดทะเบียน
• สิทธิเก็บกินให้หลักประกันตลอดชีพหรือในระยะยาว โดยไม่ต้องยุ่งยากกับการโอนกรรมสิทธิ์ และไม่ต้องมีข้อจำกัดเรื่องระยะเวลาเช่า 30 ปีด้วย
• ธนาคารไทยไม่ค่อยให้สินเชื่อเพื่อสิทธิเก็บกินผู้รับสิทธิเก็บกินในต่างประเทศส่วนใหญ่จ่ายเป็นเงินสดหรือจัดหาเงินทุนจากต่างประเทศ

คุณสามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเหนือห้องชุดคอนโดมิเนียมได้หรือไม่?

ใช่ แต่มีข้อควรพิจารณาพิเศษบางประการ

ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้โดยตรง สิทธิเก็บกินเหนือห้องชุดจึงเป็นเครื่องมือที่แคบกว่าเมื่อเทียบกับที่ดิน หากต้องการทราบว่าสิทธินี้ทำงานอย่างไรโดยทั่วไป โปรดเริ่มจากคู่มือฉบับสมบูรณ์ของเราเรื่อง สิทธิเก็บกินในประเทศไทย.

สิทธิในการใช้ประโยชน์นั้นอยู่ภายใต้การกำกับดูแลโดยชัดแจ้งของ มาตรา 1417-1428 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (CCC). It applies to immovable property, including condominium units. A condo unit is registered as immovable property at the Land Office under the unit’s separate title deed.

ในการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเหนือห้องชุดคอนโดมิเนียม คุณต้องเตรียมสิ่งต่อไปนี้:

• ใบรับรองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมที่ถูกต้อง (โฉนดที่ดิน)
• The owner’s written consent in a usufruct deed.
• ทั้งเจ้าของและผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะต้องลงนามและจดทะเบียนโฉนดที่สำนักงานที่ดิน
• Pay the registration fee to the Land Office. ( 1% fee plus + 0.5% อากรแสตมป์ calculated on the consideration amount. If no consideration, a fixed fee per plot is charged about 100 baht).

เมื่อจดทะเบียนแล้ว สิทธิในการใช้ประโยชน์จะมีผลผูกพันเจ้าของหน่วยที่อยู่อาศัยรายต่อๆ ไปทั้งหมด สิทธินี้จะติดไปกับที่ดินและบังคับใช้ได้กับผู้ใดก็ตามที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในภายหลัง

พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม เทียบกับ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2525 และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีผลบังคับใช้พร้อมกันกับห้องชุดคอนโดมิเนียม พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมกำหนดกรอบการบริหารจัดการอาคารคอนโดมิเนียม ซึ่งรวมถึง:

• โควตาการถือครองหุ้นโดยชาวต่างชาติ 49%: No more than 49% of the combined area of all the units in the building may be owned by foreigners. This applies to ownership only, not to usufruct.
• การกำกับดูแลนิติบุคคล: อาคารคอนโดมิเนียมแต่ละแห่งจะมีนิติบุคคลที่จดทะเบียนอย่างถูกต้อง ทำหน้าที่บริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางและบังคับใช้กฎระเบียบของอาคาร
• การจัดการพื้นที่ส่วนกลาง: Owners and usufructuaries must comply with the juristic person’s rules and regulations.
• ข้อจำกัดในการโอน: การโอนกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติจะอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของนิติบุคคล ซึ่งทำให้มั่นใจได้ว่าจะไม่เกินสัดส่วน 49%

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ควบคุมสิทธิเก็บกินโดยตรง ครอบคลุมถึงวิธีการสร้าง การจดทะเบียน สิทธิและหน้าที่ที่สิทธินั้นกำหนด และวิธีการสิ้นสุดของสิทธินั้น กฎหมายทั้งสองฉบับทำงานร่วมกัน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้กรอบการทำงานของสิทธิเก็บกิน ในขณะที่พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมให้กฎเกณฑ์เฉพาะสำหรับคอนโดมิเนียม

เมื่อใดที่สิทธิเก็บกิน (Usufruct) จึงเหมาะสมกับคอนโดมิเนียม?

ห้องชุดที่เจ้าของเป็นคนไทย แต่มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่

สถานการณ์ที่พบบ่อยที่สุดคือ เมื่อชาวต่างชาติต้องการความมั่นคงในระยะยาวเหนือทรัพย์สินที่ชาวไทยเป็นเจ้าของ ไม่ว่าจะเป็นคู่สมรส หุ้นส่วนทางธุรกิจ สมาชิกในครอบครัว หรือนักลงทุนในท้องถิ่น เจ้าของชาวไทยยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ส่วนชาวต่างชาติจะได้รับสิทธิในการใช้ประโยชน์ตลอดชีวิตหรือตามระยะเวลาที่กำหนด

โครงสร้างนี้ช่วยให้ชาวต่างชาติสามารถ:

• เข้าอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์จากห้องพักได้อย่างถูกกฎหมายโดยไม่ต้องเป็นเจ้าของ
• บังคับใช้สิทธิในการใช้ประโยชน์ต่อเจ้าของเดิมและเจ้าของเดิมรุ่นต่อๆ ไป
• หลีกเลี่ยงความยุ่งยากในการโอนกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติ

การวางแผนมรดกระหว่างสมาชิกในครอบครัว

สิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usufruct) มีค่าสำหรับการวางแผนสืบทอดมรดกจากรุ่นสู่รุ่น พ่อแม่อาจเป็นเจ้าของคอนโดและมอบสิทธิในการใช้ประโยชน์ให้แก่ลูกโดยไม่โอนกรรมสิทธิ์ การจัด arrangements แบบนี้มีข้อดีดังนี้:

• Security for the child’s living arrangement.
• Tax efficiency (no transfer fees or inheritance complications during the parent’s lifetime).
• ความยืดหยุ่น: ผู้ปกครองยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ พวกเขายังคงสามารถ... จำนอง, sell, or gift the property if necessary (subject to the usufruct).

เมื่อโควตาต่างชาติ 49% เต็มแล้ว

This is perhaps the most strategic use of usufruct for condo purchases. If a building has reached its 49% foreign ownership limit, a foreigner cannot buy a unit in their own name. However, they can receive a usufruct from a Thai owner. The usufruct does not consume any portion of the 49% foreign quota.

ข้อได้เปรียบนี้ทำให้สิทธิเก็บกินในที่ดินเป็นที่นิยมอย่างมากในทำเลที่ดีเยี่ยมของกรุงเทพฯ (ทองหล่อ เพลินจิต ลุมพินี) อาคารหลายแห่งได้ถึงจำนวนโควต้าชาวต่างชาติแล้ว

การคุ้มครองรายได้จากการลงทุนและค่าเช่า

นักลงทุนที่บริหารจัดการห้องชุดเพื่อสร้างรายได้จากการให้เช่า สามารถใช้สิทธิเก็บกิน (usufruct) เพื่อรักษาผลประโยชน์ในการบริหารจัดการ ซึ่งจะช่วยให้มั่นใจได้ว่ารายได้จะได้รับการคุ้มครอง เอกสารสิทธิเก็บกินสามารถกำหนดให้เจ้าของห้ามขายห้องชุดได้ และยังสามารถระบุเงื่อนไขอื่นๆ ได้ (เช่น เจ้าของไม่สามารถเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขในสัญญาเช่าได้)

ขั้นตอนการลงทะเบียนสิทธิเก็บกินในคอนโดมิเนียม

เอกสารที่ต้องใช้ (เฉพาะคอนโดแต่ละแบบ)

สำนักงานที่ดินต้องการเอกสารต่อไปนี้เพื่อจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในคอนโดมิเนียม:

เอกสาร	คำอธิบาย	หมายเหตุ
ใบรับรองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม	The condo unit’s title deed	ต้องเป็นข้อมูลปัจจุบัน ต้องแสดงชื่อเจ้าของห้องชุดว่าเป็นเจ้าของที่ลงทะเบียนไว้
สัญญาสิทธิเก็บกิน	ข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรที่ก่อให้เกิดสิทธิในการใช้ประโยชน์	ต้องระบุระยะเวลา (ตลอดชีพ, 10 ปี ฯลฯ) ต้องระบุเงื่อนไขใดๆ และต้องได้รับการรับรองจาก Notary Public
Owner’s ID Card / Passport	หลักฐานแสดงตัวตนของเจ้าของห้องชุด	สำเนารับรองหรือต้นฉบับ
Usufructuary’s ID / Passport	หลักฐานแสดงตัวตนของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน	สำหรับชาวต่างชาติ: ต้องแสดงหนังสือเดินทาง อาจมีการขอใบอนุญาตทำงานหรือวีซ่าที่ยังไม่หมดอายุ
หนังสือรับรองนิติบุคคลคอนโดมิเนียม	Letter from the building’s juristic person confirming the unit is properly registered and owned	ช่วยลดความล่าช้า ไม่จำเป็นเสมอไป แต่แนะนำให้ใช้
ใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี)	ถ้าเจ้าของและผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นคู่สมรสกัน	ใบทะเบียนสมรสไทย (หรือเอกสารแปลภาษาอังกฤษที่ได้รับการรับรอง)
แผนผังอาคาร / แผนผังหน่วย	A certified plan showing the unit’s location in the building	โดยปกติแล้วผู้พัฒนาหรือนิติบุคคลจะเป็นผู้จัดหาข้อมูลนี้

ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย

สำนักงานที่ดินคิดค่าธรรมเนียม 11,000 บาท บวกอากรแสตมป์ 0.51,000 บาท จากราคาที่ระบุไว้ในสัญญา ในกรณีที่ไม่มีการระบุราคา ซึ่งเป็นกรณีปกติ คุณจะจ่ายเพียงค่าธรรมเนียมคงที่ประมาณ ประมาณ 100 บาท ซึ่งเป็นค่าธรรมเนียมเดียวกับที่ใช้ในกรณีอื่นๆ สิทธิการเช่า ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนต่ำกว่าค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (ซึ่งอยู่ที่ 2% บวกภาษีโอนกรรมสิทธิ์)

ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอาจรวมถึง:

• การรับรองเอกสารสิทธิ์การใช้ประโยชน์: 100-500 บาท ขึ้นอยู่กับ ทนายความ สาธารณะ.
• Lawyer’s fees: ค่าใช้จ่ายประมาณ 5,000-15,000 บาท หากใช้ทนายความท้องถิ่นในการเตรียมและจัดการเรื่องการจดทะเบียน
• หนังสือรับรองนิติบุคคลและการประสานงาน: โดยทั่วไปราคาประมาณ 500-1,000 บาท

การแจ้งเตือนนิติบุคคล

After registering the usufruct at the Land Office, notify the condo’s juristic person. While the usufruct registration at the Land Office is legally sufficient, the juristic person needs to know about it. They need to:

• อัปเดตข้อมูลอาคารและบัตรเข้าออก
• ส่งใบแจ้งค่าสาธารณูปโภคและค่าธรรมเนียม CAM ไปยังผู้ที่เกี่ยวข้องโดยตรง
• ยอมรับว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นฝ่ายที่รับผิดชอบในการชำระเงินและการปฏิบัติตามข้อกำหนดของอาคาร
• หลีกเลี่ยงข้อพิพาทเกี่ยวกับผู้ที่มีสิทธิ์เข้าร่วมประชุมหรือตัดสินใจเรื่องต่างๆ ของหน่วยงาน

การแจ้งให้ทราบไม่ใช่ข้อกำหนดทางกฎหมายสำหรับความถูกต้องสมบูรณ์ แต่เป็นสิ่งจำเป็นในทางปฏิบัติสำหรับการบริหารจัดการอาคารอย่างราบรื่น ในทางปฏิบัติ อาคารหลายแห่งในปัจจุบันกำหนดให้ต้องมีการแจ้งให้ทราบสำหรับบัตรเข้าออก การมอบอำนาจลงคะแนน หรือการบังคับใช้กฎระเบียบ การไม่ปฏิบัติตามอาจนำไปสู่การถูกปิดกั้นหรือค่าปรับ แม้ว่าจะไม่สามารถบังคับใช้ทางกฎหมายได้ก็ตาม สัญญาสิทธิเก็บกินที่ร่างขึ้นอย่างดีสามารถรวมข้อกำหนดเกี่ยวกับการมอบอำนาจลงคะแนนได้ โปรดทราบด้วยว่า ใบเรียกเก็บค่าบำรุงรักษาอาคาร (CAM) และค่ากองทุนสำรองมักจะออกให้แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์มากกว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกิน.

สิทธิเก็บกิน เทียบกับ กรรมสิทธิ์ เทียบกับ สัญญาเช่า สำหรับคอนโดมิเนียม

ตารางต่อไปนี้เปรียบเทียบตัวเลือกทั้งสามนี้โดยเฉพาะสำหรับห้องชุดคอนโดมิเนียมในประเทศไทย:

เกณฑ์	สิทธิเก็บกิน	กรรมสิทธิ์	เช่า
พื้นฐานทางกฎหมาย	มาตรา 1417-1428 ของ CCC	กฎหมายคอนโดมิเนียม + กฎหมายทรัพย์สิน CCC	Called “Hired of Property” into the CCC Sections 537-571
คุณสมบัติผู้สมัครชาวต่างชาติ	ใช่ (ไม่นับรวมในโควต้า 49%)	ใช่ (นับรวมในโควต้า 49%)	ใช่ (ไม่นับรวมในโควต้า)
ระยะเวลา	สัญญาเช่าตลอดชีพหรือสัญญาเช่ากำหนดระยะเวลา (สูงสุด 30 ปี หากเป็นสัญญาเช่ากำหนดระยะเวลา)	ถาวร (สืบทอดได้)	สูงสุด 30 ปี (ต่ออายุได้)
การลงทะเบียน	สำนักงานที่ดิน (การจดทะเบียนอย่างเป็นทางการ)	สำนักงานที่ดิน (โฉนดที่ดิน)	สำนักงานที่ดิน (ไม่บังคับ แต่แนะนำ)
ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน	ค่าธรรมเนียม 1% บวกกับภาษีแสตมป์ 0.5% ที่คำนวณจากมูลค่าการซื้อขาย หากไม่มีมูลค่าการซื้อขาย จะคิดค่าธรรมเนียมคงที่ต่อแปลง (ประมาณ 100 บาท หรือมากกว่าหรือน้อยกว่าเล็กน้อย)	ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% (0.01% จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2027 สำหรับผู้ซื้อเป็นชาวไทยบุคคลธรรมดา ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยมูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาท) + ภาษีอากรแสตมป์ + บางกรณีอาจมีภาษีธุรกิจเฉพาะ + ภาษีหัก ณ ที่จ่าย.	ค่าธรรมเนียม 1% บวกอากรแสตมป์ 0.5% คำนวณจากมูลค่าสัญญาเช่า
สิทธิในการออกเสียงในการประชุมคอนโดมิเนียม	เจ้าของยังคงมีสิทธิ์ (เว้นแต่จะมอบอำนาจให้ผู้รับใช้ประโยชน์)	สิทธิออกเสียงเต็มรูปแบบ	ไม่มี (เว้นแต่จะระบุไว้ในสัญญาเช่า)
สินเชื่อบ้าน / การจัดหาเงินทุน	มีจำกัด (ธนาคารไทยเพียงไม่กี่แห่งที่ให้บริการสินเชื่อบ้าน)	สามารถขอเบิกได้สะดวกจากธนาคารไทย	โดยทั่วไปไม่พร้อมให้บริการ
เมื่อผู้ใช้งานเสียชีวิต	สิทธิในการใช้ประโยชน์สิ้นสุดลง กรรมสิทธิ์กลับคืนสู่เจ้าของเดิม	สามารถตกทอดไปยังทายาทได้	โดยปกติสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต เว้นแต่สัญญาจะระบุถึงการสืบทอดสิทธิ์ไว้
ผลกระทบจากโควตาต่างประเทศ	ไม่มีผลกระทบ	นับรวมอยู่ในวงเงินต่างประเทศ 49%	ไม่มีผลกระทบ
ความปลอดภัย / การบังคับใช้	ราคาสูง (จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน มีผลผูกพันกับเจ้าของในอนาคต)	สิทธิ์สูงสุด (กรรมสิทธิ์สมบูรณ์พร้อมโฉนดที่ดิน)	ปานกลาง (ขึ้นอยู่กับการจดทะเบียนสัญญาเช่าและเงื่อนไข)

สรุป

สิทธิเก็บกิน (Usufruct) ช่วยเชื่อมช่องว่างระหว่างกรรมสิทธิ์และการเช่า ให้ความมั่นคงและบังคับใช้ได้เหมือนกับการจดทะเบียน มีความยืดหยุ่นทั้งในเรื่องระยะเวลาที่กำหนดหรือตลอดชีพ และหลีกเลี่ยงการใช้โควตาสำหรับนักลงทุนต่างชาติ สำหรับนักลงทุนต่างชาติหลายราย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโควตา 49% เต็มแล้ว สิทธิเก็บกินจึงเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด

ค่าบำรุงรักษาและความรับผิดชอบในพื้นที่ส่วนกลาง

ใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียม CAM?

ตามมาตรา 1426 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้รับสิทธิเก็บกินต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายและภาษีทั้งหมด ในบริบทของคอนโดมิเนียมนั้นรวมถึง:

• ค่าธรรมเนียมการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง (CAM)
• Sinking fund contributions (for major repairs and common element replacement).
• ค่าสาธารณูปโภค (ไฟฟ้า น้ำ แก๊ส) หากมีการเรียกเก็บแยกต่างหาก
• ภาษีทรัพย์สินสำหรับยูนิตนี้
• ค่าเบี้ยประกันภัยอาคารรายปี

ในทางปฏิบัติ นิติบุคคลคอนโดมิเนียมอาจยังคงเรียกเก็บเงินจากเจ้าของที่จดทะเบียนได้ ซึ่งต้องอาศัยข้อตกลงส่วนตัวระหว่างเจ้าของและผู้รับสิทธิเก็บกิน คุณควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้รับสิทธิเก็บกินได้ชดใช้ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ให้แก่เจ้าของ ข้อตกลงการใช้สิทธิเก็บกินควรระบุรายละเอียดข้อตกลงนี้ให้ชัดเจน และควรระบุเงื่อนไขการชำระเงินรายเดือนหรือรายปีด้วย

สิทธิในการออกเสียงในการประชุมคอนโดมิเนียม

The right to vote at Annual General Meetings (AGMs) belongs to the registered owner, not the usufructuary. However, the owner can grant proxy authority to the usufructuary in writing. This allows the usufructuary to vote on the owner’s behalf.

แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดคือการระบุเรื่องนี้ไว้ในข้อตกลงสิทธิเก็บกิน ข้อตกลงทั่วไปมีดังนี้:

• พร็อกซีอัตโนมัติ: เจ้าของกรรมสิทธิ์จะมอบอำนาจให้ผู้รับสิทธิเก็บกินในอาคารโดยอัตโนมัติในการเข้าร่วมประชุมคอนโดมิเนียมทุกครั้ง
• พร็อกซีแบบจำกัด: The usufructuary may vote on routine matters (e.g., CAM fee increases) but major decisions (e.g., sale of common property) require the owner’s direct approval.
• ไม่มีสิทธิ์ลงคะแนน: เจ้าของยังคงมีสิทธิออกเสียง ส่วนผู้รับประโยชน์สามารถเข้าร่วมประชุมเพื่อสังเกตการณ์ได้ แต่ไม่มีสิทธิออกเสียง

นิติบุคคลบางแห่งอาจอนุญาตให้ผู้รับสิทธิเก็บกินเข้าร่วมประชุมและมีส่วนร่วมในการอภิปรายได้ แม้ว่าจะไม่มีสิทธิออกเสียงอย่างเป็นทางการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้รับสิทธิเก็บกินเป็นผู้ที่อาศัยอยู่ในที่นั้น

กฎระเบียบและข้อบังคับเกี่ยวกับการก่อสร้าง

The usufructuary is fully bound by the condo juristic person’s rules and regulations. These include:

• นโยบายและข้อจำกัดเกี่ยวกับสัตว์เลี้ยง
• ข้อจำกัดเรื่องเสียงรบกวนและการก่อความรำคาญ
• ข้อจำกัดในการปรับปรุงและต่อเติม
• ข้อจำกัดเกี่ยวกับการให้เช่าช่วง (คอนโดบางแห่งห้ามหรือจำกัดการให้เช่าระยะสั้น)
• กฎระเบียบการใช้พื้นที่ส่วนกลาง
• ข้อจำกัดเกี่ยวกับการจอดรถและยานพาหนะ

การฝ่าฝืนอาจส่งผลให้ได้รับการตักเตือน ปรับ หรือดำเนินคดีทางกฎหมายโดยนิติบุคคล เจ้าของอาคารอาจต้องรับผิดชอบหากผู้ใช้ประโยชน์ในอาคารฝ่าฝืนกฎระเบียบของอาคารเช่นกัน

ข้อควรพิจารณาพิเศษสำหรับผู้ใช้ประโยชน์ชาวต่างชาติ

ข้อได้เปรียบของโควต้า 49%

This is the primary reason many foreigners choose usufruct over ownership. Under the Condominium Act, no more than 49% of the combined area of all the units in a building may be owned by foreign nationals or companies. This quota is strict and monitored by the juristic person.

อย่างไรก็ตาม สิทธิในการใช้ประโยชน์ (usufruct) ไม่นับรวมอยู่ในโควตา 49% ชาวต่างชาติสามารถถือสิทธิในการใช้ประโยชน์ได้แม้ว่าอาคารนั้นจะมีผู้รับสิทธิเก็บกินหรือเจ้าของเป็นชาวต่างชาติทั้งหมด 100% ดังนั้น สิทธิในการใช้ประโยชน์จึงเป็นทางออกที่ดีเยี่ยมสำหรับอาคารที่โควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติเต็มแล้ว

ข้อควรพิจารณาเกี่ยวกับใบอนุญาตทำงานและวีซ่า

เลขที่ ใบอนุญาตทำงาน is required to register a usufruct in Thailand. The Land Office only requires:

• หนังสือเดินทางที่ยังไม่หมดอายุ
• A valid visa or permit to stay (tourist visa, วีซ่าเกษียณอายุ, non-immigrant visa, etc.).
• ที่อยู่ในประเทศไทย (อาจเป็นที่อยู่ของห้องชุดคอนโดมิเนียมก็ได้)

Foreigners should ensure their visa status is valid at the time of registration. Visa runs and border bounces are not necessary. Any visa or stamp that allows legal presence is sufficient.

ข้อจำกัดทางการเงิน

ธนาคารไทยไม่ค่อยให้สินเชื่อจำนองโดยใช้สิทธิเก็บกินเป็นหลักประกัน ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ต้องการกรรมสิทธิ์ที่มีโฉนดที่ดินชัดเจนมากกว่า สิทธิเก็บกินจึงถูกมองว่าเป็นสิทธิที่จำกัดหรือเป็นสิทธิรอง

ชาวต่างชาติที่ใช้ประโยชน์จากสิทธินี้โดยทั่วไป:

• จ่ายด้วยเงินสดจากบัญชีส่วนตัว
• จัดหาเงินทุนจากธนาคารต่างประเทศ (เช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง)
• มองหาแหล่งเงินทุนทางเลือกจากผู้ให้กู้ที่ไม่ใช่ธนาคาร (พบได้น้อยกว่าและมีค่าใช้จ่ายสูงกว่า)

นี่เป็นข้อพิจารณาที่สำคัญหากคุณวางแผนที่จะใช้เงินกู้เพื่อซื้อสิทธิเก็บกินในคอนโดมิเนียม

คำตัดสินของศาลฎีกา 1463/2542 (1999) สิทธิเก็บกินที่เกี่ยวข้องกับคอนโดมิเนียม

Among the 64 major ศาลฎีกา usufruct decisions in Thai judicial history, only one is specifically tagged as involving a condominium unit. Decision 1463/2542 (1999).

คำตัดสินครั้งสำคัญนี้ได้กำหนดไว้ว่า:

• สิทธิในการใช้ประโยชน์สามารถจดทะเบียนได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายสำหรับห้องชุดคอนโดมิเนียมภายใต้ข้อบังคับของเทศบาล แม้ว่าจะมีข้อกำหนดในพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมก็ตาม
• นิติบุคคลคอนโดมิเนียมไม่มีอำนาจที่จะปฏิเสธการจดทะเบียนหรือเพิกถอนสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนไว้
• The usufructuary’s rights are enforceable against the unit owner and all later owners of the unit.
• ผู้ทรงสิทธิเก็บกินสามารถเข้าอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์จากหน่วยที่อยู่อาศัยได้ตามข้อตกลงการใช้ประโยชน์ และต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบของอาคารด้วย

คำตัดสินนี้ยืนยันว่าสิทธิในการใช้ประโยชน์ในห้องชุดคอนโดมิเนียมไม่ใช่เพียงแค่ทฤษฎี แต่เป็นสิทธิในทรัพย์สินที่สามารถบังคับใช้ได้อย่างเต็มที่ภายใต้กฎหมายไทย ทนายความไทยมักอ้างถึงคำตัดสินนี้เมื่อให้คำแนะนำแก่ลูกความชาวต่างชาติเกี่ยวกับความปลอดภัยของข้อตกลงสิทธิในการใช้ประโยชน์ในห้องชุดคอนโดมิเนียม

คำถามที่พบบ่อย

ซื้อหรือถือครองห้องชุดคอนโดมิเนียมดี? ของเรา บริการทนายความคอนโด ครอบคลุมการตรวจสอบกรรมสิทธิ์และโควต้าชาวต่างชาติ สัญญาจะซื้อจะขาย และการจดทะเบียนที่สำนักงานจดทะเบียนที่ดิน รวมถึงการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในกรณีที่เหมาะสม.

การจัดทำสัญญาเก็บกินของคุณ: สามเส้นทาง

ทั้งสามแบบสร้างเอกสารพื้นฐานตัวเดียวกัน ซึ่งก็คือสัญญาเก็บกินสองภาษาที่สำนักงานกฎหมายแห่งนี้ใช้สำหรับลูกค้าของตนเอง ดาวน์โหลด เทมเพลตที่แก้ไขได้ ในราคา 890 บาทและทำด้วยตัวเอง ให้ ผู้สร้างเอกสาร สร้างเวอร์ชันส่วนบุคคลที่เสร็จสมบูรณ์หากคุณเป็นสมาชิกระดับโกลด์ พร้อมบริการแปลภาษา หรือส่งรายละเอียดของคุณมาให้เรา แล้วเราจะร่างเนื้อหาตามข้อเท็จจริงของคุณเป็นภาษาอังกฤษและภาษาไทยในราคาเดียว 3,900 บาท, แนะนำคุณตลอดขั้นตอนการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน พวกเขาคือ เปรียบเทียบแบบเคียงข้างกันในคู่มือฉบับสมบูรณ์ของเรา, พร้อมกับค่าธรรมเนียมที่เราได้เผยแพร่ไว้.