ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
ประเด็นสำคัญ
- ใช่, สิทธิเก็บกิน สามารถลงทะเบียนห้องชุดคอนโดมิเนียมได้ ภายใต้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์. Special considerations apply because the พระราชบัญญัติอาคารชุด also governs the property.
- สิทธิเก็บกิน (Usufruct) ไม่นับรวมอยู่ในโควตาการถือครองหุ้นโดยชาวต่างชาติ 49%. This makes it an excellent workaround when the building’s foreign allocation is exhausted.
- การลงทะเบียนจะดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน ไม่ได้อยู่ที่คอนโด นิติบุคคล สำนักงาน อย่างไรก็ตาม คุณควรแจ้งให้บุคคลนิติบุคคลทราบในภายหลัง
- ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน pays the running costs (CAM fees, utilities, ordinary maintenance and taxes, Civil and Commercial Code section 1426); extraordinary expenses stay with the owner (section 1425). But voting rights remain with the registered owner.
- สิทธิเก็บกินให้หลักประกันตลอดชีพหรือในระยะยาว without the complexity of ownership transfer. A lifetime usufruct has no 30-year cap; a fixed-term one is capped at 30 years, like a lease (sections 1418 and 1403).
- ธนาคารไทยไม่ค่อยให้สินเชื่อเพื่อสิทธิเก็บกินผู้รับสิทธิเก็บกินในต่างประเทศส่วนใหญ่จ่ายเป็นเงินสดหรือจัดหาเงินทุนจากต่างประเทศ
สารบัญ
คุณสามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเหนือห้องชุดคอนโดมิเนียมได้หรือไม่?
ใช่ แต่มีข้อควรพิจารณาพิเศษบางประการ
ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้โดยตรง สิทธิเก็บกินเหนือห้องชุดจึงเป็นเครื่องมือที่แคบกว่าเมื่อเทียบกับที่ดิน หากต้องการทราบว่าสิทธินี้ทำงานอย่างไรโดยทั่วไป โปรดเริ่มจากคู่มือฉบับสมบูรณ์ของเราเรื่อง สิทธิเก็บกินในประเทศไทย.
สิทธิเก็บกินนั้นอยู่ภายใต้การกำกับดูแลโดยชัดแจ้งของ มาตรา 1417-1428 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (CCC). It applies to immovable property, including condominium units. A condo unit is registered as immovable property at the Land Office under the unit’s separate title deed.
ในการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเหนือห้องชุดคอนโดมิเนียม คุณต้องเตรียมสิ่งต่อไปนี้:
- ใบรับรองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมที่ถูกต้อง (โฉนดที่ดิน)
- The owner’s written consent in a usufruct deed.
- ทั้งเจ้าของและผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะต้องลงนามและจดทะเบียนโฉนดที่สำนักงานที่ดิน
- Pay the registration fee to the Land Office. ( 1% fee plus + 0.5% อากรแสตมป์ calculated on the consideration amount. If no consideration, a fixed fee of 50 baht per title is charged).
เมื่อจดทะเบียนแล้ว สิทธิเก็บกินจะมีผลผูกพันเจ้าของหน่วยที่อยู่อาศัยรายต่อๆ ไปทั้งหมด สิทธินี้จะติดไปกับที่ดินและบังคับใช้ได้กับผู้ใดก็ตามที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในภายหลัง
พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม เทียบกับ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีผลบังคับใช้พร้อมกันกับห้องชุดคอนโดมิเนียม พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดกรอบการบริหารจัดการอาคารคอนโดมิเนียม ซึ่งรวมถึง:
- โควตาการถือครองหุ้นโดยชาวต่างชาติ 49%: No more than 49% of the combined area of all the units in the building may be owned by foreigners. This applies to ownership only, not to usufruct.
- การกำกับดูแลนิติบุคคล: อาคารคอนโดมิเนียมแต่ละแห่งจะมีนิติบุคคลที่จดทะเบียนอย่างถูกต้อง ทำหน้าที่บริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางและบังคับใช้กฎระเบียบของอาคาร
- การจัดการพื้นที่ส่วนกลาง: Owners and usufructuaries must comply with the juristic person’s rules and regulations.
- ข้อจำกัดในการโอน: การโอนกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติจะอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของนิติบุคคล ซึ่งทำให้มั่นใจได้ว่าจะไม่เกินสัดส่วน 49%
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ควบคุมสิทธิเก็บกินโดยตรง ครอบคลุมถึงวิธีการสร้าง การจดทะเบียน สิทธิและหน้าที่ที่สิทธินั้นกำหนด และวิธีการสิ้นสุดของสิทธินั้น กฎหมายทั้งสองฉบับทำงานร่วมกัน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้กรอบการทำงานของสิทธิเก็บกิน ในขณะที่พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมให้กฎเกณฑ์เฉพาะสำหรับคอนโดมิเนียม
เมื่อใดที่สิทธิเก็บกิน (Usufruct) จึงเหมาะสมกับคอนโดมิเนียม?
ห้องชุดที่เจ้าของเป็นคนไทย แต่มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่
สถานการณ์ที่พบบ่อยที่สุดคือ เมื่อชาวต่างชาติต้องการความมั่นคงในระยะยาวเหนือทรัพย์สินที่ชาวไทยเป็นเจ้าของ ไม่ว่าจะเป็นคู่สมรส หุ้นส่วนทางธุรกิจ สมาชิกในครอบครัว หรือนักลงทุนในท้องถิ่น เจ้าของชาวไทยยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ส่วนชาวต่างชาติจะได้รับสิทธิเก็บกินตลอดชีวิตหรือตามระยะเวลาที่กำหนด
โครงสร้างนี้ช่วยให้ชาวต่างชาติสามารถ:
- เข้าอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์จากห้องพักได้อย่างถูกกฎหมายโดยไม่ต้องเป็นเจ้าของ
- บังคับใช้สิทธิเก็บกินต่อเจ้าของเดิมและเจ้าของเดิมรุ่นต่อๆ ไป
- หลีกเลี่ยงความยุ่งยากในการโอนกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติ
การวางแผนมรดกระหว่างสมาชิกในครอบครัว
สิทธิเก็บกิน (Usufruct) มีค่าสำหรับการวางแผนสืบทอดมรดกจากรุ่นสู่รุ่น พ่อแม่อาจเป็นเจ้าของคอนโดและมอบสิทธิเก็บกินให้แก่ลูกโดยไม่โอนกรรมสิทธิ์ การจัด arrangements แบบนี้มีข้อดีดังนี้:
- Security for the child’s living arrangement.
- Tax efficiency (no transfer fees or inheritance complications during the parent’s lifetime).
- ความยืดหยุ่น: ผู้ปกครองยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ พวกเขายังคงสามารถ... จำนอง, sell, or ของขวัญ the property if necessary (subject to the usufruct).
เมื่อโควตาต่างชาติ 49% เต็มแล้ว
This is perhaps the most strategic use of usufruct for condo purchases. If a building has reached its 49% foreign ownership limit, a foreigner cannot buy a unit in their own name. However, they can receive a usufruct from a Thai owner. The usufruct does not consume any portion of the 49% โควตาชาวต่างชาติ.
ข้อได้เปรียบนี้ทำให้สิทธิเก็บกินในที่ดินเป็นที่นิยมอย่างมากในทำเลที่ดีเยี่ยมของกรุงเทพฯ (ทองหล่อ เพลินจิต ลุมพินี) อาคารหลายแห่งได้ถึงจำนวนโควต้าชาวต่างชาติแล้ว
การคุ้มครองรายได้จากการลงทุนและค่าเช่า
นักลงทุนที่บริหารจัดการห้องชุดเพื่อสร้างรายได้จากการให้เช่า สามารถใช้สิทธิเก็บกิน (usufruct) เพื่อรักษาผลประโยชน์ในการบริหารจัดการ ซึ่งจะช่วยให้มั่นใจได้ว่ารายได้จะได้รับการคุ้มครอง เอกสารสิทธิเก็บกินสามารถกำหนดให้เจ้าของห้ามขายห้องชุดได้ และยังสามารถระบุเงื่อนไขอื่นๆ ได้ (เช่น เจ้าของไม่สามารถเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขในสัญญาเช่าได้)
ขั้นตอนการลงทะเบียนสิทธิเก็บกินในคอนโดมิเนียม
เอกสารที่ต้องใช้ (เฉพาะคอนโดแต่ละแบบ)
สำนักงานที่ดินต้องการเอกสารต่อไปนี้เพื่อจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในคอนโดมิเนียม:
| เอกสาร | คำอธิบาย | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| ใบรับรองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม | The condo unit’s title deed | ต้องเป็นข้อมูลปัจจุบัน ต้องแสดงชื่อเจ้าของห้องชุดว่าเป็นเจ้าของที่ลงทะเบียนไว้ |
| สัญญาสิทธิเก็บกิน | ข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรที่ก่อให้เกิดสิทธิเก็บกิน | Must specify duration (lifetime, 10 years, etc.). Must include any conditions. Signed and registered before the Land Office official; no notarisation is required (section 1299). |
| Owner’s ID Card / Passport | หลักฐานแสดงตัวตนของเจ้าของห้องชุด | สำเนารับรองหรือต้นฉบับ |
| Usufructuary’s ID / Passport | หลักฐานแสดงตัวตนของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน | สำหรับชาวต่างชาติ: ต้องแสดงหนังสือเดินทาง อาจมีการขอใบอนุญาตทำงานหรือวีซ่าที่ยังไม่หมดอายุ |
| หนังสือรับรองนิติบุคคลคอนโดมิเนียม | Letter from the building’s juristic person confirming the unit is properly registered and owned | ช่วยลดความล่าช้า ไม่จำเป็นเสมอไป แต่แนะนำให้ใช้ |
| ใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี) | ถ้าเจ้าของและผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นคู่สมรสกัน | ใบทะเบียนสมรสไทย (หรือเอกสารแปลภาษาอังกฤษที่ได้รับการรับรอง) |
| แผนผังอาคาร / แผนผังหน่วย | A certified plan showing the unit’s location in the building | โดยปกติแล้วผู้พัฒนาหรือนิติบุคคลจะเป็นผู้จัดหาข้อมูลนี้ |
ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย
The Land Office charges 1% plus 0.5% stamp duty on the consideration stated in the agreement. Where no consideration is stated, which is the norm, you pay only the fixed fee of 50 baht per title under Ministerial Regulation No. 47 (B.E. 2541). A lease is charged differently: 1% of the total rent plus 0.1% stamp duty. Both are lower than an ownership transfer (2% plus transfer taxes).
ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอาจรวมถึง:
- Lawyer’s fees: ค่าใช้จ่ายประมาณ 5,000-15,000 บาท หากใช้ทนายความท้องถิ่นในการเตรียมและจัดการเรื่องการจดทะเบียน
- หนังสือรับรองนิติบุคคลและการประสานงาน: โดยทั่วไปราคาประมาณ 500-1,000 บาท
การแจ้งเตือนนิติบุคคล
After registering the usufruct at the Land Office, notify the condo’s juristic person. While the usufruct registration at the Land Office is legally sufficient, the juristic person needs to know about it. They need to:
- อัปเดตข้อมูลอาคารและบัตรเข้าออก
- ส่งใบแจ้งค่าสาธารณูปโภคและค่าธรรมเนียม CAM ไปยังผู้ที่เกี่ยวข้องโดยตรง
- ยอมรับว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นฝ่ายที่รับผิดชอบในการชำระเงินและการปฏิบัติตามข้อกำหนดของอาคาร
- หลีกเลี่ยงข้อพิพาทเกี่ยวกับผู้ที่มีสิทธิ์เข้าร่วมประชุมหรือตัดสินใจเรื่องต่างๆ ของหน่วยงาน
การแจ้งให้ทราบไม่ใช่ข้อกำหนดทางกฎหมายสำหรับความถูกต้องสมบูรณ์ แต่เป็นสิ่งจำเป็นในทางปฏิบัติสำหรับการบริหารจัดการอาคารอย่างราบรื่น ในทางปฏิบัติ อาคารหลายแห่งในปัจจุบันกำหนดให้ต้องมีการแจ้งให้ทราบสำหรับบัตรเข้าออก การมอบอำนาจลงคะแนน หรือการบังคับใช้กฎระเบียบ การไม่ปฏิบัติตามอาจนำไปสู่การถูกปิดกั้นหรือค่าปรับ แม้ว่าจะไม่สามารถบังคับใช้ทางกฎหมายได้ก็ตาม สัญญาสิทธิเก็บกินที่ร่างขึ้นอย่างดีสามารถรวมข้อกำหนดเกี่ยวกับการมอบอำนาจลงคะแนนได้ โปรดทราบด้วยว่า ใบเรียกเก็บค่าบำรุงรักษาอาคาร (CAM) และค่ากองทุนสำรองมักจะออกให้แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์มากกว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกิน.
สิทธิเก็บกิน เทียบกับ กรรมสิทธิ์ เทียบกับ สัญญาเช่า สำหรับคอนโดมิเนียม
ตารางต่อไปนี้เปรียบเทียบตัวเลือกทั้งสามนี้โดยเฉพาะสำหรับห้องชุดคอนโดมิเนียมในประเทศไทย:
| เกณฑ์ | สิทธิเก็บกิน | กรรมสิทธิ์ | เช่า |
|---|---|---|---|
| พื้นฐานทางกฎหมาย | มาตรา 1417-1428 ของ CCC | กฎหมายคอนโดมิเนียม + กฎหมายทรัพย์สิน CCC | Called “Hired of Property” into the CCC Sections 537-571 |
| คุณสมบัติผู้สมัครชาวต่างชาติ | ใช่ (ไม่นับรวมในโควต้า 49%) | ใช่ (นับรวมในโควต้า 49%) | ใช่ (ไม่นับรวมในโควต้า) |
| ระยะเวลา | สัญญาเช่าตลอดชีพหรือสัญญาเช่ากำหนดระยะเวลา (สูงสุด 30 ปี หากเป็นสัญญาเช่ากำหนดระยะเวลา) | ถาวร (สืบทอดได้) | สูงสุด 30 ปี (ต่ออายุได้) |
| การลงทะเบียน | สำนักงานที่ดิน (การจดทะเบียนอย่างเป็นทางการ) | สำนักงานที่ดิน (โฉนดที่ดิน) | สำนักงานที่ดิน (ไม่บังคับ แต่แนะนำ) |
| ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน | 1% fee plus 0.5% stamp duty calculated on the consideration amount. If no consideration, a fixed fee per plot is charged (50 baht per title) | ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% (0.01% จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2027 สำหรับผู้ซื้อเป็นชาวไทยบุคคลธรรมดา ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยมูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาท) + ภาษีอากรแสตมป์ + บางกรณีอาจมีภาษีธุรกิจเฉพาะ + ภาษีหัก ณ ที่จ่าย. | 1% registration fee plus 0.1% stamp duty, both calculated on the total rent. |
| สิทธิในการออกเสียงในการประชุมคอนโดมิเนียม | เจ้าของยังคงมีสิทธิ (เว้นแต่จะมอบฉันทะให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน) | สิทธิออกเสียงเต็มรูปแบบ | ไม่มี (เว้นแต่จะระบุไว้ในสัญญาเช่า) |
| สินเชื่อบ้าน / การจัดหาเงินทุน | มีจำกัด (ธนาคารไทยเพียงไม่กี่แห่งที่ให้บริการสินเชื่อบ้าน) | สามารถขอเบิกได้สะดวกจากธนาคารไทย | โดยทั่วไปไม่พร้อมให้บริการ |
| เมื่อผู้ใช้งานเสียชีวิต | สิทธิเก็บกินสิ้นสุดลง กรรมสิทธิ์กลับคืนสู่เจ้าของเดิม | สามารถตกทอดไปยังทายาทได้ | โดยปกติสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต เว้นแต่สัญญาจะระบุถึงการสืบทอดสิทธิ์ไว้ |
| ผลกระทบจากโควตาต่างประเทศ | ไม่มีผลกระทบ | นับรวมอยู่ในวงเงินต่างประเทศ 49% | ไม่มีผลกระทบ |
| ความปลอดภัย / การบังคับใช้ | ราคาสูง (จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน มีผลผูกพันกับเจ้าของในอนาคต) | สิทธิ์สูงสุด (กรรมสิทธิ์สมบูรณ์พร้อมโฉนดที่ดิน) | ปานกลาง (ขึ้นอยู่กับการจดทะเบียนสัญญาเช่าและเงื่อนไข) |
สรุป
สิทธิเก็บกิน (Usufruct) ช่วยเชื่อมช่องว่างระหว่างกรรมสิทธิ์และการเช่า ให้ความมั่นคงและบังคับใช้ได้เหมือนกับการจดทะเบียน มีความยืดหยุ่นทั้งในเรื่องระยะเวลาที่กำหนดหรือตลอดชีพ และหลีกเลี่ยงการใช้โควตาสำหรับนักลงทุนต่างชาติ สำหรับนักลงทุนต่างชาติหลายราย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโควตา 49% เต็มแล้ว สิทธิเก็บกินจึงเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด
ค่าบำรุงรักษาและความรับผิดชอบในพื้นที่ส่วนกลาง
ใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียม CAM?
Under Section 1426 of the Civil and Commercial Code, the usufructuary pays the expenses of managing the property and its taxes, and Section 1427 lets the owner require the usufructuary to insure it. Extraordinary expenses stay with the owner under Section 1425, so agree in the deed who pays sinking-fund calls for major works. In a condominium context, the usufructuary’s share usually includes:
- ค่าธรรมเนียมการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง (CAM)
- Sinking fund contributions (for major repairs and common element replacement).
- ค่าสาธารณูปโภค (ไฟฟ้า น้ำ แก๊ส) หากมีการเรียกเก็บแยกต่างหาก
- ภาษีทรัพย์สินสำหรับยูนิตนี้
- ค่าเบี้ยประกันภัยอาคารรายปี
ในทางปฏิบัติ นิติบุคคลคอนโดมิเนียมอาจยังคงเรียกเก็บเงินจากเจ้าของที่จดทะเบียนได้ ซึ่งต้องอาศัยข้อตกลงส่วนตัวระหว่างเจ้าของและผู้รับสิทธิเก็บกิน คุณควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้รับสิทธิเก็บกินได้ชดใช้ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ให้แก่เจ้าของ ข้อตกลงการใช้สิทธิเก็บกินควรระบุรายละเอียดข้อตกลงนี้ให้ชัดเจน และควรระบุเงื่อนไขการชำระเงินรายเดือนหรือรายปีด้วย
สิทธิในการออกเสียงในการประชุมคอนโดมิเนียม
The right to vote at Annual General Meetings (AGMs) belongs to the registered owner, not the usufructuary. However, the owner can grant proxy authority to the usufructuary in writing. This allows the usufructuary to vote on the owner’s behalf.
แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดคือการระบุเรื่องนี้ไว้ในข้อตกลงสิทธิเก็บกิน ข้อตกลงทั่วไปมีดังนี้:
- พร็อกซีอัตโนมัติ: เจ้าของกรรมสิทธิ์จะมอบอำนาจให้ผู้รับสิทธิเก็บกินในอาคารโดยอัตโนมัติในการเข้าร่วมประชุมคอนโดมิเนียมทุกครั้ง
- พร็อกซีแบบจำกัด: The usufructuary may vote on routine matters (e.g., CAM fee increases) but major decisions (e.g., sale of common property) require the owner’s direct approval.
- ไม่มีสิทธิ์ลงคะแนน: เจ้าของยังคงมีสิทธิออกเสียง ส่วนผู้ทรงสิทธิเก็บกินเข้าร่วมประชุมเพื่อสังเกตการณ์ได้ แต่ไม่มีสิทธิออกเสียง
นิติบุคคลบางแห่งอาจอนุญาตให้ผู้รับสิทธิเก็บกินเข้าร่วมประชุมและมีส่วนร่วมในการอภิปรายได้ แม้ว่าจะไม่มีสิทธิออกเสียงอย่างเป็นทางการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้รับสิทธิเก็บกินเป็นผู้ที่อาศัยอยู่ในที่นั้น
กฎระเบียบและข้อบังคับเกี่ยวกับการก่อสร้าง
The usufructuary is fully bound by the condo juristic person’s rules and regulations. These include:
- นโยบายและข้อจำกัดเกี่ยวกับสัตว์เลี้ยง
- ข้อจำกัดเรื่องเสียงรบกวนและการก่อความรำคาญ
- ข้อจำกัดในการปรับปรุงและต่อเติม
- ข้อจำกัดเกี่ยวกับการให้เช่าช่วง (คอนโดบางแห่งห้ามหรือจำกัดการให้เช่าระยะสั้น)
- กฎระเบียบการใช้พื้นที่ส่วนกลาง
- ข้อจำกัดเกี่ยวกับการจอดรถและยานพาหนะ
การฝ่าฝืนอาจส่งผลให้ได้รับการตักเตือน ปรับ หรือดำเนินคดีทางกฎหมายโดยนิติบุคคล เจ้าของอาคารอาจต้องรับผิดชอบหากผู้ใช้ประโยชน์ในอาคารฝ่าฝืนกฎระเบียบของอาคารเช่นกัน
ข้อควรพิจารณาพิเศษสำหรับผู้ทรงสิทธิเก็บกินชาวต่างชาติ
ข้อได้เปรียบของโควต้า 49%
This is the primary reason many foreigners choose usufruct over ownership. Under the Condominium Act, no more than 49% of the combined area of all the units in a building may be owned by foreign nationals or companies. This quota is strict and monitored by the juristic person.
อย่างไรก็ตาม สิทธิเก็บกิน (usufruct) ไม่นับรวมอยู่ในโควตา 49% ชาวต่างชาติสามารถถือสิทธิเก็บกินได้แม้ว่าอาคารนั้นจะมีผู้รับสิทธิเก็บกินหรือเจ้าของเป็นชาวต่างชาติทั้งหมด 100% ดังนั้น สิทธิเก็บกินจึงเป็นทางออกที่ดีเยี่ยมสำหรับอาคารที่โควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติเต็มแล้ว
ข้อควรพิจารณาเกี่ยวกับใบอนุญาตทำงานและวีซ่า
เลขที่ ใบอนุญาตทำงาน is required to register a usufruct in Thailand. The Land Office only requires:
- หนังสือเดินทางที่ยังไม่หมดอายุ
- A valid visa or permit to stay (tourist visa, วีซ่าเกษียณอายุ, non-immigrant visa, etc.).
- ที่อยู่ในประเทศไทย (อาจเป็นที่อยู่ของห้องชุดคอนโดมิเนียมก็ได้)
Foreigners should ensure their visa status is valid at the time of registration. Visa runs and border bounces are not necessary. Any visa or stamp that allows legal presence is sufficient.
ข้อจำกัดทางการเงิน
ธนาคารไทยไม่ค่อยให้สินเชื่อจำนองโดยใช้สิทธิเก็บกินเป็นหลักประกัน ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ต้องการกรรมสิทธิ์ที่มีโฉนดที่ดินชัดเจนมากกว่า สิทธิเก็บกินจึงถูกมองว่าเป็นสิทธิที่จำกัดหรือเป็นสิทธิรอง
ชาวต่างชาติที่ใช้ประโยชน์จากสิทธินี้โดยทั่วไป:
- จ่ายด้วยเงินสดจากบัญชีส่วนตัว
- จัดหาเงินทุนจากธนาคารต่างประเทศ (เช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง)
- มองหาแหล่งเงินทุนทางเลือกจากผู้ให้กู้ที่ไม่ใช่ธนาคาร (พบได้น้อยกว่าและมีค่าใช้จ่ายสูงกว่า)
นี่เป็นข้อพิจารณาที่สำคัญหากคุณวางแผนที่จะใช้เงินกู้เพื่อซื้อสิทธิเก็บกินในคอนโดมิเนียม
Supreme Court Decision 1463/2542 (1999): a Tax Case About Condo Usufruct Contracts
This decision is sometimes cited as authority on condo usufructs. It is a tax case, and it decides less than is usually claimed. A condominium developer had signed contracts it called usufruct contracts (สัญญาสิทธิเก็บกิน) that let foreign customers use and manage units, at a time when the law did not allow foreigners to own them. The Revenue Department taxed the payments as receipts from a sale of immovable property under section 77 of the Revenue Code. The Supreme Court disagreed: the contracts only handed over possession and use while ownership stayed with the developer, so they were not a sale and the payments were not taxable as sale proceeds.
That is the whole of its usufruct holding. The judgment does not rule on whether a juristic person can refuse or revoke a registered usufruct, or on enforceability against later owners. Those points rest on the Code itself: under section 1299 a real right over immovable property is complete only when it is made in writing and registered with the official, and once registered it binds later owners of the unit.
คำถามที่พบบ่อย
คำถามที่ 1: ชาวต่างชาติสามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้หรือไม่?
ใช่แล้ว สิทธิเก็บกินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ใช้ได้กับอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท รวมถึงห้องชุดคอนโดมิเนียม ชาวต่างชาติสามารถเป็นผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ได้ตราบใดที่มีหนังสือเดินทางและวีซ่าที่ยังไม่หมดอายุ การจดทะเบียนสิทธิใช้ประโยชน์จะดำเนินการที่สำนักงานที่ดินเช่นเดียวกับการจดทะเบียนที่ดิน ไม่จำเป็นต้องมีใบอนุญาตทำงาน
คำถามที่ 2: สิทธิเก็บกิน (usufruct) นับรวมอยู่ในโควตาการถือครองหุ้นโดยชาวต่างชาติ 49% หรือไม่?
ไม่ สิทธิเก็บกินไม่กระทบต่อโควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ 49% แต่อย่างใด นี่คือข้อได้เปรียบที่สำคัญอย่างหนึ่งของสิทธิเก็บกินเหนือการถือครองกรรมสิทธิ์ แม้ว่าอาคารนั้นจะถึงขีดจำกัดการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติแล้ว ชาวต่างชาติก็ยังสามารถได้รับสิทธิเก็บกินได้
คำถามที่ 3: ใครเป็นผู้จ่ายค่าบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง (CAM) เจ้าของหรือผู้ทรงสิทธิเก็บกิน?
Under Sections 1426 and 1427 of the Civil and Commercial Code, the usufructuary bears the running costs of the unit and its taxes; extraordinary expenses stay with the owner (Section 1425). In practice, the condo juristic person bills the registered owner. So a private arrangement between owner and usufructuary is needed. You must ensure the usufructuary reimburses the owner. The usufruct agreement should specify payment terms.
คำถามที่ 4: ผู้รับสิทธิเก็บกินสามารถลงคะแนนเสียงในการประชุมคอนโดได้หรือไม่?
สิทธิในการออกเสียงลงคะแนนเป็นของผู้เป็นเจ้าของที่จดทะเบียน อย่างไรก็ตาม เจ้าของสามารถมอบอำนาจให้ผู้รับสิทธิเก็บกินในการออกเสียงลงคะแนนแทนเป็นลายลักษณ์อักษรได้ ซึ่งจะทำให้ผู้รับสิทธิเก็บกินสามารถออกเสียงลงคะแนนในนามของเจ้าของได้ ข้อตกลงนี้ควรระบุไว้ในสัญญาสิทธิเก็บกิน อาคารบางแห่งอนุญาตให้ผู้รับสิทธิเก็บกินเข้าร่วมประชุมและมีส่วนร่วมในการอภิปรายได้ แม้ว่าจะไม่มีสิทธิในการออกเสียงลงคะแนนอย่างเป็นทางการก็ตาม.
คำถามที่ 5: จะเกิดอะไรขึ้นกับสิทธิเก็บกินเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินเสียชีวิต?
สิทธิเก็บกินจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินเสียชีวิต สิทธิเก็บกินจะไม่ตกทอดไปยังทายาทหรือผู้รับผลประโยชน์ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะกลับคืนสู่เจ้าของโดยสมบูรณ์โดยไม่มีภาระผูกพันหรือการเรียกร้องใดๆ อีกต่อไป นี่คือความแตกต่างที่สำคัญจากกรรมสิทธิ์ซึ่งสามารถสืบทอดได้
Q6: สิทธิเก็บกิน (usufruct) ดีกว่าสัญญาเช่า 30 ปีสำหรับห้องชุดคอนโดมิเนียมหรือไม่?
Both have merits depending on your situation. A usufruct can last for the usufructuary’s lifetime; a fixed-term usufruct is capped at 30 years, the same as a lease (Sections 1418 and 1403). It does not count toward the 49% quota. It provides stronger enforceability through Land Office registration. Leases are sometimes simpler to negotiate and cheaper upfront. See the comparison table for a detailed breakdown of all differences. Consult a Thai lawyer to determine which option suits your circumstances.
Last reviewed: 30 September 2026. Read in Thai: Civil and Commercial Code sections 538, 540, 1299, 1403, 1417 to 1419, 1421, 1423, 1425 to 1428; Supreme Court Decision 1463/2542 in full; the Department of Lands fee schedule under Ministerial Regulation No. 47 (B.E. 2541) and its stamp-duty guidance. The Land Office document list, the juristic person practice, financing availability and professional fees are practice, not read in a primary.
ซื้อหรือถือครองห้องชุดคอนโดมิเนียมดี? ของเรา บริการทนายความคอนโด ครอบคลุมการตรวจสอบกรรมสิทธิ์และโควต้าชาวต่างชาติ สัญญาจะซื้อจะขาย และการจดทะเบียนที่สำนักงานจดทะเบียนที่ดิน รวมถึงการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในกรณีที่เหมาะสม.
การจัดทำสัญญาเก็บกินของคุณ: สามเส้นทาง
ทั้งสามแบบสร้างเอกสารพื้นฐานตัวเดียวกัน ซึ่งก็คือสัญญาเก็บกินสองภาษาที่สำนักงานกฎหมายแห่งนี้ใช้สำหรับลูกค้าของตนเอง ดาวน์โหลด เทมเพลตที่แก้ไขได้ ในราคา 890 บาทและทำด้วยตัวเอง ให้ ผู้สร้างเอกสาร สร้างเวอร์ชันส่วนบุคคลที่เสร็จสมบูรณ์หากคุณเป็นสมาชิกระดับโกลด์ พร้อมบริการแปลภาษา หรือส่งรายละเอียดของคุณมาให้เรา แล้วเราจะร่างเนื้อหาตามข้อเท็จจริงของคุณเป็นภาษาอังกฤษและภาษาไทยในราคาเดียว 3,900 บาท, แนะนำคุณตลอดขั้นตอนการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน พวกเขาคือ เปรียบเทียบแบบเคียงข้างกันในคู่มือฉบับสมบูรณ์ของเรา, พร้อมกับค่าธรรมเนียมที่เราได้เผยแพร่ไว้.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.