สิทธิเก็บกินเหนือห้องชุดในประเทศไทย: เมื่อใดจึงเหมาะสม

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 12 ตุลาคม 2569

ประเด็นสำคัญ

• ใช่, สิทธิเก็บกิน สามารถลงทะเบียนห้องชุดคอนโดมิเนียมได้ ภายใต้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์. มีข้อพิจารณาพิเศษที่ต้องคำนึงถึง เนื่องจาก พระราชบัญญัติอาคารชุด ยังควบคุมทรัพย์สินด้วย.
• สิทธิเก็บกิน (Usufruct) ไม่นับรวมอยู่ในโควตาการถือครองหุ้นโดยชาวต่างชาติ 49%. นี่จึงเป็นทางออกที่ดีเยี่ยมเมื่อการจัดสรรที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติในอาคารหมดไป.
• การลงทะเบียนจะดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน ไม่ได้อยู่ที่คอนโด นิติบุคคล สำนักงาน อย่างไรก็ตาม คุณควรแจ้งให้บุคคลนิติบุคคลทราบในภายหลัง
• ​ ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน จ่ายค่าใช้จ่ายดำเนินงาน (ค่าธรรมเนียมการจัดการทรัพย์สิน ค่าสาธารณูปโภค ค่าบำรุงรักษาทั่วไป และภาษี) ตามมาตรา 1426 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ค่าใช้จ่ายพิเศษเป็นภาระของเจ้าของ (มาตรา 1425) แต่สิทธิในการออกเสียงยังคงเป็นของเจ้าของที่ลงทะเบียน.
• สิทธิเก็บกินให้หลักประกันตลอดชีพหรือในระยะยาว โดยไม่มีความซับซ้อนของการโอนกรรมสิทธิ์ สิทธิเก็บกินตลอดชีวิตไม่มีเพดานระยะเวลา 30 ปี ส่วนสิทธิเก็บกินแบบมีกำหนดเวลาจำกัดไว้ไม่เกิน 30 ปี เช่นเดียวกับการเช่า (มาตรา 1418 และ 1403).
• ธนาคารไทยไม่ค่อยให้สินเชื่อเพื่อสิทธิเก็บกินผู้รับสิทธิเก็บกินในต่างประเทศส่วนใหญ่จ่ายเป็นเงินสดหรือจัดหาเงินทุนจากต่างประเทศ

คุณสามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเหนือห้องชุดคอนโดมิเนียมได้หรือไม่?

ใช่ แต่มีข้อควรพิจารณาพิเศษบางประการ

ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้โดยตรง สิทธิเก็บกินเหนือห้องชุดจึงเป็นเครื่องมือที่แคบกว่าเมื่อเทียบกับที่ดิน หากต้องการทราบว่าสิทธินี้ทำงานอย่างไรโดยทั่วไป โปรดเริ่มจากคู่มือฉบับสมบูรณ์ของเราเรื่อง สิทธิเก็บกินในประเทศไทย.

สิทธิเก็บกินนั้นอยู่ภายใต้การกำกับดูแลโดยชัดแจ้งของ มาตรา 1417-1428 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (CCC). ใช้กับอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงห้องชุดในอาคารชุด ห้องชุดจะถูกจดทะเบียนเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สำนักงานที่ดินภายใต้หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแยกต่างหากของห้องชุดนั้น.

ในการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเหนือห้องชุดคอนโดมิเนียม คุณต้องเตรียมสิ่งต่อไปนี้:

• ใบรับรองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมที่ถูกต้อง (โฉนดที่ดิน)
• ความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรของเจ้าของในหนังสือสัญญาสิทธิเก็บกิน.
• ทั้งเจ้าของและผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะต้องลงนามและจดทะเบียนโฉนดที่สำนักงานที่ดิน
• ชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (ค่าธรรมเนียม 2% บวก 0.5% อากรแสตมป์ คำนวณจากจำนวนเงินค่าตอบแทน หากไม่มีค่าตอบแทน จะคิดค่าธรรมเนียมคงที่ 100 บาทต่อหน่วย).

เมื่อจดทะเบียนแล้ว สิทธิเก็บกินจะมีผลผูกพันเจ้าของหน่วยที่อยู่อาศัยรายต่อๆ ไปทั้งหมด สิทธินี้จะติดไปกับที่ดินและบังคับใช้ได้กับผู้ใดก็ตามที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในภายหลัง

พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม เทียบกับ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีผลบังคับใช้พร้อมกันกับห้องชุดคอนโดมิเนียม พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดกรอบการบริหารจัดการอาคารคอนโดมิเนียม ซึ่งรวมถึง:

• โควตาการถือครองหุ้นโดยชาวต่างชาติ 49%: ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมทั้งหมดของทุกหน่วยในอาคารนั้น อาจเป็นกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติได้ ซึ่งใช้กับกรรมสิทธิ์เท่านั้น ไม่ใช้กับสิทธิเก็บกิน.
• การกำกับดูแลนิติบุคคล: อาคารคอนโดมิเนียมแต่ละแห่งจะมีนิติบุคคลที่จดทะเบียนอย่างถูกต้อง ทำหน้าที่บริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางและบังคับใช้กฎระเบียบของอาคาร
• การจัดการพื้นที่ส่วนกลาง: เจ้าของและผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องปฏิบัติตามกฎเกณฑ์และระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด.
• ข้อจำกัดในการโอน: การโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่คนต่างด้าวจะได้รับการตรวจสอบโดยเจ้าพนักงานที่ดิน ซึ่งจะจดทะเบียนการโอนก็ต่อเมื่อเป็นไปตามข้อจำกัด 49% (มาตรา 19 ตรี และ 19 จัตวา) โดยหลักฐานที่ใช้ตามปกติคือหนังสือรับรองสัดส่วน (โควตา) ของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งช่วยให้มั่นใจว่าสัดส่วน 49% จะไม่เกิน.

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ควบคุมสิทธิเก็บกินโดยตรง ครอบคลุมถึงวิธีการสร้าง การจดทะเบียน สิทธิและหน้าที่ที่สิทธินั้นกำหนด และวิธีการสิ้นสุดของสิทธินั้น กฎหมายทั้งสองฉบับทำงานร่วมกัน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้กรอบการทำงานของสิทธิเก็บกิน ในขณะที่พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมให้กฎเกณฑ์เฉพาะสำหรับคอนโดมิเนียม

เมื่อใดที่สิทธิเก็บกิน (Usufruct) จึงเหมาะสมกับคอนโดมิเนียม?

ห้องชุดที่เจ้าของเป็นคนไทย แต่มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่

สถานการณ์ที่พบบ่อยที่สุดคือ เมื่อชาวต่างชาติต้องการความมั่นคงในระยะยาวเหนือทรัพย์สินที่ชาวไทยเป็นเจ้าของ ไม่ว่าจะเป็นคู่สมรส หุ้นส่วนทางธุรกิจ สมาชิกในครอบครัว หรือนักลงทุนในท้องถิ่น เจ้าของชาวไทยยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ส่วนชาวต่างชาติจะได้รับสิทธิเก็บกินตลอดชีวิตหรือตามระยะเวลาที่กำหนด

โครงสร้างนี้ช่วยให้ชาวต่างชาติสามารถ:

• เข้าอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์จากห้องพักได้อย่างถูกกฎหมายโดยไม่ต้องเป็นเจ้าของ
• บังคับใช้สิทธิเก็บกินต่อเจ้าของเดิมและเจ้าของเดิมรุ่นต่อๆ ไป
• หลีกเลี่ยงความยุ่งยากในการโอนกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติ

การวางแผนมรดกระหว่างสมาชิกในครอบครัว

สิทธิเก็บกิน (Usufruct) มีค่าสำหรับการวางแผนสืบทอดมรดกจากรุ่นสู่รุ่น พ่อแม่อาจเป็นเจ้าของคอนโดและมอบสิทธิเก็บกินให้แก่ลูกโดยไม่โอนกรรมสิทธิ์ การจัด arrangements แบบนี้มีข้อดีดังนี้:

• ความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัยของบุตร.
• ประสิทธิภาพด้านภาษี (ไม่มีค่าธรรมเนียมการโอนหรือปัญหาการสืบทอดทรัพย์สินระหว่างชีวิตของบิดาหรือมารดา).
• ความยืดหยุ่น: ผู้ปกครองยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ พวกเขายังคงสามารถ... จำนอง, ขาย หรือ การยกทรัพย์สินให้ ทรัพย์สินนั้นได้หากจำเป็น (โดยอยู่ภายใต้สิทธิเก็บกิน).

เมื่อโควตาต่างชาติ 49% เต็มแล้ว

นี่อาจเป็นการใช้สิทธิเก็บกินในเชิงกลยุทธ์มากที่สุดสำหรับการซื้อคอนโด หากอาคารใดมีกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติถึงเพดาน 49% แล้ว ชาวต่างชาติจะไม่สามารถซื้อห้องชุดในชื่อของตนเองได้ อย่างไรก็ตาม ชาวต่างชาติสามารถรับสิทธิเก็บกินจากเจ้าของชาวไทยได้ โดยสิทธิเก็บกินไม่ได้ใช้ส่วนใดเลยของสัดส่วน 49% โควตาชาวต่างชาติ.

ข้อได้เปรียบนี้ทำให้สิทธิเก็บกินในที่ดินเป็นที่นิยมอย่างมากในทำเลที่ดีเยี่ยมของกรุงเทพฯ (ทองหล่อ เพลินจิต ลุมพินี) อาคารหลายแห่งได้ถึงจำนวนโควต้าชาวต่างชาติแล้ว

การคุ้มครองรายได้จากการลงทุนและค่าเช่า

นักลงทุนที่บริหารจัดการห้องชุดเพื่อสร้างรายได้จากการให้เช่า สามารถใช้สิทธิเก็บกิน (usufruct) เพื่อรักษาผลประโยชน์ในการบริหารจัดการ ซึ่งจะช่วยให้มั่นใจได้ว่ารายได้จะได้รับการคุ้มครอง เอกสารสิทธิเก็บกินสามารถกำหนดให้เจ้าของห้ามขายห้องชุดได้ และยังสามารถระบุเงื่อนไขอื่นๆ ได้ (เช่น เจ้าของไม่สามารถเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขในสัญญาเช่าได้)

ขั้นตอนการลงทะเบียนสิทธิเก็บกินในคอนโดมิเนียม

เอกสารที่ต้องใช้ (เฉพาะคอนโดแต่ละแบบ)

สำนักงานที่ดินต้องการเอกสารต่อไปนี้เพื่อจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในคอนโดมิเนียม:

เอกสาร	คำอธิบาย	หมายเหตุ
ใบรับรองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม	หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด	ต้องเป็นข้อมูลปัจจุบัน ต้องแสดงชื่อเจ้าของห้องชุดว่าเป็นเจ้าของที่ลงทะเบียนไว้
สัญญาสิทธิเก็บกิน	ข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรที่ก่อให้เกิดสิทธิเก็บกิน	ต้องระบุระยะเวลา (ตลอดชีวิต, 10 ปี ฯลฯ) ต้องระบุเงื่อนไขใดๆ ด้วย ต้องลงนามและจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน โดยไม่จำเป็นต้องให้โนตารีรับรอง (มาตรา 1299).
บัตรประจำตัวเจ้าของ / หนังสือเดินทาง	หลักฐานแสดงตัวตนของเจ้าของห้องชุด	สำเนารับรองหรือต้นฉบับ
บัตรประจำตัวประชาชนหรือหนังสือเดินทางของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน	หลักฐานแสดงตัวตนของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน	สำหรับชาวต่างชาติ: ต้องแสดงหนังสือเดินทาง อาจมีการขอใบอนุญาตทำงานหรือวีซ่าที่ยังไม่หมดอายุ
หนังสือรับรองนิติบุคคลคอนโดมิเนียม	หนังสือจากนิติบุคคลอาคารชุดยืนยันว่าห้องชุดได้จดทะเบียนและมีกรรมสิทธิ์ถูกต้อง	ช่วยลดความล่าช้า ไม่จำเป็นเสมอไป แต่แนะนำให้ใช้
ใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี)	ถ้าเจ้าของและผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นคู่สมรสกัน	ใบทะเบียนสมรสไทย (หรือเอกสารแปลภาษาอังกฤษที่ได้รับการรับรอง)
แผนผังอาคาร / แผนผังหน่วย	แผนที่ได้รับการรับรองแสดงตำแหน่งของหน่วยในอาคาร	โดยปกติแล้วผู้พัฒนาหรือนิติบุคคลจะเป็นผู้จัดหาข้อมูลนี้

ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย

สำนักงานที่ดินเรียกเก็บค่าธรรมเนียม 2% บวกอากรแสตมป์ 0.5% จากค่าตอบแทนที่ระบุไว้ในสัญญา หากไม่ได้ระบุค่าตอบแทนไว้ ซึ่งเป็นกรณีปกติ คุณจะชำระเพียงค่าธรรมเนียมคงที่ห้องชุดละ 100 บาท ตามกฎกระทรวงว่าด้วยค่าธรรมเนียมอาคารชุด (พ.ศ. 2553) ข้อ 1(7) อัตรา 50 บาทและ 1% ที่มักมีการอ้างถึงเป็นอัตราสำหรับที่ดิน และไม่ใช้กับห้องชุด การเช่ามีการเรียกเก็บแตกต่างออกไป: 1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา บวกอากรแสตมป์ 0.1% สิทธิเก็บกินที่ไม่มีค่าตอบแทนและการเช่า ต่างมีค่าใช้จ่ายน้อยกว่าการโอนกรรมสิทธิ์ (2% บวกภาษีที่เกี่ยวกับการโอน).

ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอาจรวมถึง:

• ค่าทนายความ: ค่าใช้จ่ายประมาณ 5,000-15,000 บาท หากใช้ทนายความท้องถิ่นในการเตรียมและจัดการเรื่องการจดทะเบียน
• หนังสือรับรองนิติบุคคลและการประสานงาน: โดยทั่วไปราคาประมาณ 500-1,000 บาท

การแจ้งเตือนนิติบุคคล

หลังจากจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่สำนักงานที่ดินแล้ว ให้แจ้งนิติบุคคลอาคารชุดของคอนโดทราบ แม้การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่สำนักงานที่ดินจะเพียงพอตามกฎหมายแล้ว แต่นิติบุคคลอาคารชุดจำเป็นต้องรับทราบเรื่องนี้ โดยนิติบุคคลต้อง:

• อัปเดตข้อมูลอาคารและบัตรเข้าออก
• ส่งใบแจ้งค่าสาธารณูปโภคและค่าธรรมเนียม CAM ไปยังผู้ที่เกี่ยวข้องโดยตรง
• ยอมรับว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นฝ่ายที่รับผิดชอบในการชำระเงินและการปฏิบัติตามข้อกำหนดของอาคาร
• หลีกเลี่ยงข้อพิพาทเกี่ยวกับผู้ที่มีสิทธิ์เข้าร่วมประชุมหรือตัดสินใจเรื่องต่างๆ ของหน่วยงาน

การแจ้งให้ทราบไม่ใช่ข้อกำหนดทางกฎหมายสำหรับความถูกต้องสมบูรณ์ แต่เป็นสิ่งจำเป็นในทางปฏิบัติสำหรับการบริหารจัดการอาคารอย่างราบรื่น ในทางปฏิบัติ อาคารหลายแห่งในปัจจุบันกำหนดให้ต้องมีการแจ้งให้ทราบสำหรับบัตรเข้าออก การมอบอำนาจลงคะแนน หรือการบังคับใช้กฎระเบียบ การไม่ปฏิบัติตามอาจนำไปสู่การถูกปิดกั้นหรือค่าปรับ แม้ว่าจะไม่สามารถบังคับใช้ทางกฎหมายได้ก็ตาม สัญญาสิทธิเก็บกินที่ร่างขึ้นอย่างดีสามารถรวมข้อกำหนดเกี่ยวกับการมอบอำนาจลงคะแนนได้ โปรดทราบด้วยว่า ใบเรียกเก็บค่าบำรุงรักษาอาคาร (CAM) และค่ากองทุนสำรองมักจะออกให้แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์มากกว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกิน.

สิทธิเก็บกิน เทียบกับ กรรมสิทธิ์ เทียบกับ สัญญาเช่า สำหรับคอนโดมิเนียม

ตารางต่อไปนี้เปรียบเทียบตัวเลือกทั้งสามนี้โดยเฉพาะสำหรับห้องชุดคอนโดมิเนียมในประเทศไทย:

เกณฑ์	สิทธิเก็บกิน	กรรมสิทธิ์	เช่า
พื้นฐานทางกฎหมาย	มาตรา 1417-1428 ของ CCC	กฎหมายคอนโดมิเนียม + กฎหมายทรัพย์สิน CCC	เรียกว่า “เช่าทรัพย์” ตามมาตรา 537-571 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
คุณสมบัติผู้สมัครชาวต่างชาติ	ใช่ (ไม่นับรวมในโควต้า 49%)	ใช่ (นับรวมในโควต้า 49%)	ใช่ (ไม่นับรวมในโควต้า)
ระยะเวลา	สัญญาเช่าตลอดชีพหรือสัญญาเช่ากำหนดระยะเวลา (สูงสุด 30 ปี หากเป็นสัญญาเช่ากำหนดระยะเวลา)	ถาวร (สืบทอดได้)	สูงสุด 30 ปี (ต่ออายุได้)
การลงทะเบียน	สำนักงานที่ดิน (การจดทะเบียนอย่างเป็นทางการ)	สำนักงานที่ดิน (โฉนดที่ดิน)	สำนักงานที่ดิน (จำเป็นสำหรับระยะเวลาเกิน 3 ปี ตามมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)
ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน	ค่าธรรมเนียม 2% บวกอากรแสตมป์ 0.5% ที่คำนวณจากจำนวนเงินค่าตอบแทน หากไม่มีค่าตอบแทน จะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมคงที่ (100 บาทต่อหน่วย)	ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% (0.01% จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2027 สำหรับผู้ซื้อเป็นชาวไทยบุคคลธรรมดา ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยมูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาท) + ภาษีอากรแสตมป์ + บางกรณีอาจมีภาษีธุรกิจเฉพาะ + ภาษีหัก ณ ที่จ่าย.	ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน 1% บวกอากรแสตมป์ 0.1% ทั้งสองรายการคำนวณจากค่าเช่ารวมทั้งหมด.
สิทธิในการออกเสียงในการประชุมคอนโดมิเนียม	เจ้าของยังคงมีสิทธิ (เว้นแต่จะมอบฉันทะให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน)	สิทธิออกเสียงเต็มรูปแบบ	ไม่มี (เว้นแต่จะระบุไว้ในสัญญาเช่า)
สินเชื่อบ้าน / การจัดหาเงินทุน	มีจำกัด (ธนาคารไทยเพียงไม่กี่แห่งที่ให้บริการสินเชื่อบ้าน)	สามารถขอเบิกได้สะดวกจากธนาคารไทย	โดยทั่วไปไม่พร้อมให้บริการ
เมื่อผู้ใช้งานเสียชีวิต	สิทธิเก็บกินสิ้นสุดลง กรรมสิทธิ์กลับคืนสู่เจ้าของเดิม	สามารถตกทอดไปยังทายาทได้	โดยปกติสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต เว้นแต่สัญญาจะระบุถึงการสืบทอดสิทธิ์ไว้
ผลกระทบจากโควตาต่างประเทศ	ไม่มีผลกระทบ	นับรวมอยู่ในวงเงินต่างประเทศ 49%	ไม่มีผลกระทบ
ความปลอดภัย / การบังคับใช้	ราคาสูง (จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน มีผลผูกพันกับเจ้าของในอนาคต)	สิทธิ์สูงสุด (กรรมสิทธิ์สมบูรณ์พร้อมโฉนดที่ดิน)	ปานกลาง (ขึ้นอยู่กับการจดทะเบียนสัญญาเช่าและเงื่อนไข)

สรุป

สิทธิเก็บกิน (Usufruct) ช่วยเชื่อมช่องว่างระหว่างกรรมสิทธิ์และการเช่า ให้ความมั่นคงและบังคับใช้ได้เหมือนกับการจดทะเบียน มีความยืดหยุ่นทั้งในเรื่องระยะเวลาที่กำหนดหรือตลอดชีพ และหลีกเลี่ยงการใช้โควตาสำหรับนักลงทุนต่างชาติ สำหรับนักลงทุนต่างชาติหลายราย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโควตา 49% เต็มแล้ว สิทธิเก็บกินจึงเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด

ค่าบำรุงรักษาและความรับผิดชอบในพื้นที่ส่วนกลาง

ใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียม CAM?

ตามมาตรา 1426 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องเสียค่าใช้จ่ายในการจัดการทรัพย์สินและภาษีอากร และมาตรา 1427 ให้เจ้าของเรียกให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเอาทรัพย์สินไปประกันภัยได้ ค่าใช้จ่ายพิเศษยังคงเป็นภาระของเจ้าของตามมาตรา 1425 ดังนั้นควรตกลงไว้ในสัญญาว่าใครเป็นผู้ชำระเงินที่เรียกเก็บเข้ากองทุนสำรอง (sinking fund) สำหรับงานซ่อมแซมใหญ่ ในบริบทของอาคารชุด ส่วนที่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องรับผิดชอบโดยปกติประกอบด้วย:

• ค่าธรรมเนียมการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง (CAM)
• กองทุนสำรองเบิกจ่าย เงินสมทบ (สำหรับการซ่อมแซมใหญ่และการเปลี่ยนทรัพย์ส่วนกลาง).
• ค่าสาธารณูปโภค (ไฟฟ้า น้ำ แก๊ส) หากมีการเรียกเก็บแยกต่างหาก
• ภาษีทรัพย์สินสำหรับยูนิตนี้
• ค่าเบี้ยประกันภัยอาคารรายปี

ในทางปฏิบัติ นิติบุคคลคอนโดมิเนียมอาจยังคงเรียกเก็บเงินจากเจ้าของที่จดทะเบียนได้ ซึ่งต้องอาศัยข้อตกลงส่วนตัวระหว่างเจ้าของและผู้รับสิทธิเก็บกิน คุณควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้รับสิทธิเก็บกินได้ชดใช้ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ให้แก่เจ้าของ ข้อตกลงการใช้สิทธิเก็บกินควรระบุรายละเอียดข้อตกลงนี้ให้ชัดเจน และควรระบุเงื่อนไขการชำระเงินรายเดือนหรือรายปีด้วย

สิทธิในการออกเสียงในการประชุมคอนโดมิเนียม

สิทธิออกเสียงลงคะแนนในการประชุมใหญ่สามัญประจำปี (AGM) เป็นของเจ้าของที่จดทะเบียน ไม่ใช่ของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน อย่างไรก็ตาม เจ้าของสามารถมอบฉันทะเป็นหนังสือให้แก่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้ ซึ่งทำให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินสามารถออกเสียงลงคะแนนแทนเจ้าของได้.

แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดคือการระบุเรื่องนี้ไว้ในข้อตกลงสิทธิเก็บกิน ข้อตกลงทั่วไปมีดังนี้:

• พร็อกซีอัตโนมัติ: เจ้าของกรรมสิทธิ์จะมอบอำนาจให้ผู้รับสิทธิเก็บกินในอาคารโดยอัตโนมัติในการเข้าร่วมประชุมคอนโดมิเนียมทุกครั้ง
• พร็อกซีแบบจำกัด: ผู้ทรงสิทธิเก็บกินอาจออกเสียงลงคะแนนในเรื่องทั่วไป (เช่น การเพิ่มค่าธรรมเนียม CAM) แต่การตัดสินใจที่สำคัญ (เช่น การขายทรัพย์ส่วนกลาง) ต้องได้รับการอนุมัติโดยตรงจากเจ้าของ.
• ไม่มีสิทธิ์ลงคะแนน: เจ้าของยังคงมีสิทธิออกเสียง ส่วนผู้ทรงสิทธิเก็บกินเข้าร่วมประชุมเพื่อสังเกตการณ์ได้ แต่ไม่มีสิทธิออกเสียง

นิติบุคคลบางแห่งอาจอนุญาตให้ผู้รับสิทธิเก็บกินเข้าร่วมประชุมและมีส่วนร่วมในการอภิปรายได้ แม้ว่าจะไม่มีสิทธิออกเสียงอย่างเป็นทางการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้รับสิทธิเก็บกินเป็นผู้ที่อาศัยอยู่ในที่นั้น

กฎระเบียบและข้อบังคับเกี่ยวกับการก่อสร้าง

ผู้ทรงสิทธิเก็บกินผูกพันอย่างเต็มที่ตามกฎและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งรวมถึง:

• นโยบายและข้อจำกัดเกี่ยวกับสัตว์เลี้ยง
• ข้อจำกัดเรื่องเสียงรบกวนและการก่อความรำคาญ
• ข้อจำกัดในการปรับปรุงและต่อเติม
• ข้อจำกัดเกี่ยวกับการให้เช่าช่วง (คอนโดบางแห่งห้ามหรือจำกัดการให้เช่าระยะสั้น)
• กฎระเบียบการใช้พื้นที่ส่วนกลาง
• ข้อจำกัดเกี่ยวกับการจอดรถและยานพาหนะ

การฝ่าฝืนอาจส่งผลให้ได้รับการตักเตือน ปรับ หรือดำเนินคดีทางกฎหมายโดยนิติบุคคล เจ้าของอาคารอาจต้องรับผิดชอบหากผู้ใช้ประโยชน์ในอาคารฝ่าฝืนกฎระเบียบของอาคารเช่นกัน

ข้อควรพิจารณาพิเศษสำหรับผู้ทรงสิทธิเก็บกินชาวต่างชาติ

ข้อได้เปรียบของโควต้า 49%

นี่เป็นเหตุผลหลักที่ชาวต่างชาติจำนวนมากเลือกสิทธิเก็บกินแทนการเป็นเจ้าของ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ชาวต่างชาติหรือบริษัทต่างชาติจะถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมของห้องชุดทั้งหมดในอาคาร โควตานี้เข้มงวดและสำนักงานที่ดินบังคับใช้ทุกครั้งที่มีการโอน.

อย่างไรก็ตาม สิทธิเก็บกินไม่นับรวมในโควตา 49% ชาวต่างชาติจึงสามารถถือสิทธิเก็บกินได้ แม้ว่าเจ้าของชาวต่างชาติจะถือกรรมสิทธิ์ครบ 49% ของพื้นที่ห้องชุดแล้วก็ตาม สิ่งนี้ทำให้สิทธิเก็บกินเป็นทางออกที่ดีเยี่ยมในอาคารที่สัดส่วนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติถึงเพดานแล้ว.

ข้อควรพิจารณาเกี่ยวกับใบอนุญาตทำงานและวีซ่า

ไม่ ใบอนุญาตทำงาน ที่จำเป็นต้องใช้ในการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในประเทศไทย สำนักงานที่ดินต้องการเพียง:

• หนังสือเดินทางที่ยังไม่หมดอายุ
• วีซ่าหรือใบอนุญาตที่ออกให้ถูกต้องเพื่อการพำนัก (วีซ่าท่องเที่ยว, วีซ่าเกษียณอายุ, วีซ่าประเภทคนอยู่ชั่วคราว (Non-Immigrant) ฯลฯ).
• ที่อยู่ในประเทศไทย (อาจเป็นที่อยู่ของห้องชุดคอนโดมิเนียมก็ได้)

ชาวต่างชาติควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าสถานะวีซ่าของตนยังคงมีผลอยู่ ณ เวลาการลงทะเบียน. การออกนอกประเทศเพื่อต่อวีซ่า (visa run) และการข้ามแดนออกแล้วกลับเข้ามาก็ไม่มีความจำเป็น วีซ่าหรือตราประทับใดๆ ที่ทำให้อยู่ในประเทศได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายก็เพียงพอแล้ว.

ข้อจำกัดทางการเงิน

ธนาคารไทยไม่ค่อยให้สินเชื่อจำนองโดยใช้สิทธิเก็บกินเป็นหลักประกัน ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ต้องการกรรมสิทธิ์ที่มีโฉนดที่ดินชัดเจนมากกว่า สิทธิเก็บกินจึงถูกมองว่าเป็นสิทธิที่จำกัดหรือเป็นสิทธิรอง

ชาวต่างชาติที่ใช้ประโยชน์จากสิทธินี้โดยทั่วไป:

• จ่ายด้วยเงินสดจากบัญชีส่วนตัว
• จัดหาเงินทุนจากธนาคารต่างประเทศ (เช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง)
• มองหาแหล่งเงินทุนทางเลือกจากผู้ให้กู้ที่ไม่ใช่ธนาคาร (พบได้น้อยกว่าและมีค่าใช้จ่ายสูงกว่า)

นี่เป็นข้อพิจารณาที่สำคัญหากคุณวางแผนที่จะใช้เงินกู้เพื่อซื้อสิทธิเก็บกินในคอนโดมิเนียม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1463/2542 (1999): คดีภาษีเกี่ยวกับสัญญาสิทธิเก็บกินห้องชุด

คำพิพากษานี้บางครั้งถูกอ้างอิงเป็นบรรทัดฐานเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินในห้องชุด แต่คดีนี้เป็นคดีภาษี และวินิจฉัยไว้น้อยกว่าที่มักถูกกล่าวอ้าง ผู้พัฒนาโครงการอาคารชุดรายหนึ่งได้ทำสัญญาที่ตนเรียกว่าสัญญาสิทธิเก็บกิน (usufruct contracts) ซึ่งให้ลูกค้าชาวต่างชาติใช้และจัดการห้องชุดได้ ในช่วงเวลาที่กฎหมายไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของห้องชุดนั้น กรมสรรพากรประเมินภาษีจากเงินที่ได้รับในฐานะรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 77 แห่งประมวลรัษฎากร ศาลฎีกาไม่เห็นด้วย: สัญญาเหล่านี้เป็นเพียงการส่งมอบการครอบครองและการใช้ประโยชน์ ขณะที่กรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของผู้พัฒนาโครงการ จึงไม่ใช่การขาย และเงินที่ได้รับไม่ต้องเสียภาษีในฐานะเงินได้จากการขาย.

นั่นคือทั้งหมดที่คำพิพากษาวินิจฉัยเกี่ยวกับสิทธิเก็บกิน คำพิพากษาไม่ได้วินิจฉัยว่านิติบุคคลจะปฏิเสธหรือเพิกถอนสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนแล้วได้หรือไม่ หรือสิทธิเก็บกินใช้ยันเจ้าของรายต่อมาได้หรือไม่ ประเด็นเหล่านี้อาศัยประมวลกฎหมายโดยตรง: ตามมาตรา 1299 ทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์จะบริบูรณ์ก็ต่อเมื่อทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และเมื่อจดทะเบียนแล้วย่อมผูกพันเจ้าของห้องชุดรายต่อมา.

คำถามที่พบบ่อย

ตรวจทานล่าสุด: 30 กันยายน 2026 อ่านจากตัวบทภาษาไทย: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538, 540, 1299, 1403, 1417 ถึง 1419, 1421, 1423, 1425 ถึง 1428; คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1463/2542 ฉบับเต็ม; ตารางค่าธรรมเนียมของกรมที่ดินตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 47 (พ.ศ. 2541) และคำแนะนำเรื่องอากรแสตมป์ ส่วนรายการเอกสารของสำนักงานที่ดิน แนวปฏิบัติเกี่ยวกับนิติบุคคล ความเป็นไปได้ในการขอสินเชื่อ และค่าวิชาชีพ เป็นแนวปฏิบัติ ไม่ได้อ่านจากแหล่งข้อมูลปฐมภูมิ.

ซื้อหรือถือครองห้องชุดคอนโดมิเนียมดี? ของเรา บริการทนายความคอนโด ครอบคลุมการตรวจสอบกรรมสิทธิ์และโควต้าชาวต่างชาติ สัญญาจะซื้อจะขาย และการจดทะเบียนที่สำนักงานจดทะเบียนที่ดิน รวมถึงการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในกรณีที่เหมาะสม.

การจัดทำสัญญาสิทธิเก็บกินของคุณ: สามช่องทาง

ทั้งสามช่องทางให้เอกสารพื้นฐานฉบับเดียวกัน ซึ่งก็คือสัญญาสิทธิเก็บกินสองภาษาที่สำนักงานของเราใช้กับลูกค้าของเราเอง ดาวน์โหลด เทมเพลตที่แก้ไขได้ ในราคา 890 บาทและทำด้วยตัวเอง ให้ เครื่องมือสร้างเอกสาร สร้างฉบับส่วนบุคคลที่เสร็จสมบูรณ์หากคุณเป็นสมาชิก Gold พร้อมบริการแปล หรือส่งรายละเอียดของคุณมาให้เรา แล้วเราจะร่างสัญญาตามข้อเท็จจริงของคุณเป็นภาษาอังกฤษและภาษาไทยในราคาคงที่ 3,900 บาท, พร้อมแนะนำคุณตลอดขั้นตอนการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ทั้งสามช่องทางมีการ เปรียบเทียบแบบเคียงข้างกันในคู่มือฉบับสมบูรณ์ของเรา, พร้อมกับค่าธรรมเนียมที่เราได้เผยแพร่ไว้.