สิทธิการใช้ประโยชน์ในคอนโดมิเนียมในประเทศไทย: กฎระเบียบที่ชาวต่างชาติควรรู้

อัปเดตล่าสุดเมื่อวันที่ 11 เมษายน 2569

ประเด็นสำคัญ

• ใช่, สิทธิการใช้ประโยชน์ สามารถลงทะเบียนห้องชุดคอนโดมิเนียมได้ ภายใต้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ต้องพิจารณาเป็นพิเศษเนื่องจากพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมก็มีผลบังคับใช้กับทรัพย์สินนี้ด้วย
• สิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usufruct) ไม่นับรวมอยู่ในโควตาการถือครองหุ้นโดยชาวต่างชาติ 49%วิธีนี้จึงเป็นทางออกที่ดีเยี่ยมเมื่อโควต้าการใช้งานอินเทอร์เน็ตจากต่างประเทศของอาคารหมดลง
• การลงทะเบียนจะดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน ไม่ได้อยู่ที่คอนโด นิติบุคคล สำนักงาน อย่างไรก็ตาม คุณควรแจ้งให้บุคคลนิติบุคคลทราบในภายหลัง
• เดอะ ผู้ใช้ประโยชน์ ชำระค่าใช้จ่ายทั้งหมด (ค่าส่วนกลาง ค่าสาธารณูปโภค ค่าบำรุงรักษา) แต่สิทธิ์ในการออกเสียงยังคงเป็นของผู้เป็นเจ้าของที่จดทะเบียน
• สิทธิการใช้ประโยชน์ให้หลักประกันตลอดชีพหรือในระยะยาว โดยไม่ต้องยุ่งยากกับการโอนกรรมสิทธิ์ และไม่ต้องมีข้อจำกัดเรื่องระยะเวลาเช่า 30 ปีด้วย
• ธนาคารไทยไม่ค่อยให้สินเชื่อเพื่อสิทธิการใช้ประโยชน์ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ในต่างประเทศส่วนใหญ่จ่ายเป็นเงินสดหรือจัดหาเงินทุนจากต่างประเทศ

คุณสามารถจดทะเบียนสิทธิใช้ประโยชน์เหนือห้องชุดคอนโดมิเนียมได้หรือไม่?

ใช่ แต่มีข้อควรพิจารณาพิเศษบางประการ

สิทธิในการใช้ประโยชน์นั้นอยู่ภายใต้การกำกับดูแลโดยชัดแจ้งของ มาตรา 1417-1428 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (CCC)กฎนี้ใช้กับอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงห้องชุดคอนโดมิเนียม ห้องชุดคอนโดมิเนียมจะได้รับการจดทะเบียนเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สำนักงานที่ดิน โดยมีโฉนดที่ดินแยกต่างหากสำหรับแต่ละห้องชุด

ในการจดทะเบียนสิทธิใช้ประโยชน์เหนือห้องชุดคอนโดมิเนียม คุณต้องเตรียมสิ่งต่อไปนี้:

• ใบรับรองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมที่ถูกต้อง (โฉนดที่ดิน)
• ความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของในสัญญาสิทธิการใช้ประโยชน์
• ทั้งเจ้าของและผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์จะต้องลงนามและจดทะเบียนโฉนดที่สำนักงานที่ดิน
• ชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (ค่าธรรมเนียม 1% บวกอากรแสตมป์ 0.5% คำนวณจากมูลค่าที่ดิน หากไม่มีมูลค่าที่ดิน จะคิดค่าธรรมเนียมคงที่ต่อแปลงประมาณ 75 บาท)

เมื่อจดทะเบียนแล้ว สิทธิในการใช้ประโยชน์จะมีผลผูกพันเจ้าของหน่วยที่อยู่อาศัยรายต่อๆ ไปทั้งหมด สิทธินี้จะติดไปกับที่ดินและบังคับใช้ได้กับผู้ใดก็ตามที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในภายหลัง

พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม เทียบกับ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2525 และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีผลบังคับใช้พร้อมกันกับห้องชุดคอนโดมิเนียม พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมกำหนดกรอบการบริหารจัดการอาคารคอนโดมิเนียม ซึ่งรวมถึง:

• โควตาการถือครองหุ้นโดยชาวต่างชาติ 49%: ชาวต่างชาติจะต้องเป็นเจ้าของพื้นที่ใช้ประโยชน์ได้ทั้งหมดไม่เกิน 49% ข้อกำหนดนี้ใช้กับการเป็นเจ้าของเท่านั้น ไม่รวมถึงสิทธิในการใช้ประโยชน์
• การกำกับดูแลนิติบุคคล: อาคารคอนโดมิเนียมแต่ละแห่งจะมีนิติบุคคลที่จดทะเบียนอย่างถูกต้อง ทำหน้าที่บริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางและบังคับใช้กฎระเบียบของอาคาร
• การจัดการพื้นที่ส่วนกลาง: เจ้าของและผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ต้องปฏิบัติตามกฎและระเบียบของนิติบุคคลนั้น
• ข้อจำกัดในการโอน: การโอนกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติจะอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของนิติบุคคล ซึ่งทำให้มั่นใจได้ว่าจะไม่เกินสัดส่วน 49%

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ควบคุมสิทธิการใช้ประโยชน์โดยตรง ครอบคลุมถึงวิธีการสร้าง การจดทะเบียน สิทธิและหน้าที่ที่สิทธินั้นกำหนด และวิธีการสิ้นสุดของสิทธินั้น กฎหมายทั้งสองฉบับทำงานร่วมกัน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้กรอบการทำงานของสิทธิการใช้ประโยชน์ ในขณะที่พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมให้กฎเกณฑ์เฉพาะสำหรับคอนโดมิเนียม

เมื่อใดที่สิทธิการใช้ประโยชน์ (Usufruct) จึงเหมาะสมกับคอนโดมิเนียม?

ห้องชุดที่เจ้าของเป็นคนไทย แต่มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่

สถานการณ์ที่พบบ่อยที่สุดคือ เมื่อชาวต่างชาติต้องการความมั่นคงในระยะยาวเหนือทรัพย์สินที่ชาวไทยเป็นเจ้าของ ไม่ว่าจะเป็นคู่สมรส หุ้นส่วนทางธุรกิจ สมาชิกในครอบครัว หรือนักลงทุนในท้องถิ่น เจ้าของชาวไทยยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ส่วนชาวต่างชาติจะได้รับสิทธิในการใช้ประโยชน์ตลอดชีวิตหรือตามระยะเวลาที่กำหนด

โครงสร้างนี้ช่วยให้ชาวต่างชาติสามารถ:

• เข้าอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์จากห้องพักได้อย่างถูกกฎหมายโดยไม่ต้องเป็นเจ้าของ
• บังคับใช้สิทธิในการใช้ประโยชน์ต่อเจ้าของเดิมและเจ้าของเดิมรุ่นต่อๆ ไป
• หลีกเลี่ยงความยุ่งยากในการโอนกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติ

การวางแผนมรดกระหว่างสมาชิกในครอบครัว

สิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usufruct) มีค่าสำหรับการวางแผนสืบทอดมรดกจากรุ่นสู่รุ่น พ่อแม่อาจเป็นเจ้าของคอนโดและมอบสิทธิในการใช้ประโยชน์ให้แก่ลูกโดยไม่โอนกรรมสิทธิ์ การจัด arrangements แบบนี้มีข้อดีดังนี้:

• หลักประกันความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัยของเด็ก
• ประสิทธิภาพด้านภาษี (ไม่มีค่าธรรมเนียมการโอนหรือความยุ่งยากเรื่องมรดกในระหว่างที่พ่อแม่ยังมีชีวิตอยู่)
• ความยืดหยุ่น: ผู้ปกครองยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ พวกเขายังคงสามารถ... จำนองขาย หรือยกทรัพย์สินให้ผู้อื่นหากจำเป็น (โดยอยู่ภายใต้สิทธิในการใช้ประโยชน์)

เมื่อโควตาต่างชาติ 49% เต็มแล้ว

นี่อาจเป็นวิธีการใช้สิทธิการใช้ประโยชน์ในการซื้อคอนโดมิเนียมที่ชาญฉลาดที่สุด หากอาคารใดมีสัดส่วนการถือครองโดยชาวต่างชาติถึง 49% แล้ว ชาวต่างชาติจะไม่สามารถซื้อห้องชุดในชื่อของตนเองได้ อย่างไรก็ตาม พวกเขาสามารถรับสิทธิการใช้ประโยชน์จากเจ้าของที่เป็นชาวไทยได้ โดยสิทธิการใช้ประโยชน์นี้จะไม่นับรวมในโควตา 49% สำหรับชาวต่างชาติ

ข้อได้เปรียบนี้ทำให้สิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดินเป็นที่นิยมอย่างมากในทำเลที่ดีเยี่ยมของกรุงเทพฯ (ทองหล่อ เพลินจิต ลุมพินี) อาคารหลายแห่งได้ถึงจำนวนโควต้าชาวต่างชาติแล้ว

การคุ้มครองรายได้จากการลงทุนและค่าเช่า

นักลงทุนที่บริหารจัดการห้องชุดเพื่อสร้างรายได้จากการให้เช่า สามารถใช้สิทธิการใช้ประโยชน์ (usufruct) เพื่อรักษาผลประโยชน์ในการบริหารจัดการ ซึ่งจะช่วยให้มั่นใจได้ว่ารายได้จะได้รับการคุ้มครอง เอกสารสิทธิการใช้ประโยชน์สามารถกำหนดให้เจ้าของห้ามขายห้องชุดได้ และยังสามารถระบุเงื่อนไขอื่นๆ ได้ (เช่น เจ้าของไม่สามารถเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขในสัญญาเช่าได้)

ขั้นตอนการลงทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์ในคอนโดมิเนียม

เอกสารที่ต้องใช้ (เฉพาะคอนโดแต่ละแบบ)

สำนักงานที่ดินต้องการเอกสารต่อไปนี้เพื่อจดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์ในคอนโดมิเนียม:

เอกสาร	คำอธิบาย	หมายเหตุ
ใบรับรองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม	โฉนดที่ดินของห้องชุดคอนโดมิเนียม	ต้องเป็นข้อมูลปัจจุบัน ต้องแสดงชื่อเจ้าของห้องชุดว่าเป็นเจ้าของที่ลงทะเบียนไว้
สัญญาสิทธิการใช้ประโยชน์	ข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรที่ก่อให้เกิดสิทธิในการใช้ประโยชน์	ต้องระบุระยะเวลา (ตลอดชีพ, 10 ปี ฯลฯ) ต้องระบุเงื่อนไขใดๆ และต้องได้รับการรับรองจาก Notary Public
บัตรประจำตัวประชาชน/หนังสือเดินทางของเจ้าของ	หลักฐานแสดงตัวตนของเจ้าของห้องชุด	สำเนารับรองหรือต้นฉบับ
บัตรประจำตัวประชาชน/หนังสือเดินทางของผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์	หลักฐานแสดงตัวตนของผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์	สำหรับชาวต่างชาติ: ต้องแสดงหนังสือเดินทาง อาจมีการขอใบอนุญาตทำงานหรือวีซ่าที่ยังไม่หมดอายุ
หนังสือรับรองนิติบุคคลคอนโดมิเนียม	หนังสือรับรองจากนิติบุคคลของอาคารที่ยืนยันว่าห้องชุดดังกล่าวได้รับการจดทะเบียนและเป็นกรรมสิทธิ์อย่างถูกต้อง	ช่วยลดความล่าช้า ไม่จำเป็นเสมอไป แต่แนะนำให้ใช้
ใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี)	ถ้าเจ้าของและผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์เป็นคู่สมรสกัน	ใบทะเบียนสมรสไทย (หรือเอกสารแปลภาษาอังกฤษที่ได้รับการรับรอง)
แผนผังอาคาร / แผนผังหน่วย	แผนผังที่ได้รับการรับรองซึ่งแสดงตำแหน่งของห้องชุดภายในอาคาร	โดยปกติแล้วผู้พัฒนาหรือนิติบุคคลจะเป็นผู้จัดหาข้อมูลนี้

ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย

สำนักงานที่ดินเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน 1% ของมูลค่าประเมิน ซึ่งเป็นค่าธรรมเนียมเดียวกับที่ใช้สำหรับ สิทธิการเช่า ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนต่ำกว่าค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (ซึ่งอยู่ที่ 2% บวกภาษีโอนกรรมสิทธิ์)

ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอาจรวมถึง:

• การรับรองเอกสารสิทธิ์การใช้ประโยชน์: 100-500 บาท ขึ้นอยู่กับ ทนายความ สาธารณะ.
• ค่าธรรมเนียมทนายความ: ค่าใช้จ่ายประมาณ 5,000-15,000 บาท หากใช้ทนายความท้องถิ่นในการเตรียมและจัดการเรื่องการจดทะเบียน
• หนังสือรับรองนิติบุคคลและการประสานงาน: โดยทั่วไปราคาประมาณ 500-1,000 บาท

การแจ้งเตือนนิติบุคคล

หลังจากจดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์ที่สำนักงานที่ดินแล้ว ให้แจ้งให้นิติบุคคลของคอนโดมิเนียมทราบ แม้ว่าการจดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์ที่สำนักงานที่ดินจะถูกต้องตามกฎหมายแล้ว แต่นิติบุคคลก็จำเป็นต้องทราบเรื่องนี้ด้วย พวกเขาจำเป็นต้อง:

• อัปเดตข้อมูลอาคารและบัตรเข้าออก
• ส่งใบแจ้งค่าสาธารณูปโภคและค่าธรรมเนียม CAM ไปยังผู้ที่เกี่ยวข้องโดยตรง
• ยอมรับว่าผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์เป็นฝ่ายที่รับผิดชอบในการชำระเงินและการปฏิบัติตามข้อกำหนดของอาคาร
• หลีกเลี่ยงข้อพิพาทเกี่ยวกับผู้ที่มีสิทธิ์เข้าร่วมประชุมหรือตัดสินใจเรื่องต่างๆ ของหน่วยงาน

การแจ้งให้ทราบไม่ใช่ข้อกำหนดทางกฎหมายสำหรับความถูกต้อง แต่เป็นสิ่งจำเป็นในทางปฏิบัติสำหรับการบริหารจัดการอาคารอย่างราบรื่น ในทางปฏิบัติ อาคารหลายแห่งในปัจจุบันกำหนดให้ต้องมีการแจ้งให้ทราบสำหรับบัตรเข้าออก การมอบอำนาจลงคะแนน หรือการบังคับใช้กฎระเบียบ การไม่ปฏิบัติตามอาจนำไปสู่การถูกปิดกั้นหรือค่าปรับ แม้ว่าจะไม่สามารถบังคับใช้ทางกฎหมายได้ก็ตาม เราสามารถเพิ่มข้อความตัวอย่างเกี่ยวกับการมอบอำนาจลงคะแนนลงในข้อตกลงสิทธิการใช้ประโยชน์ได้ นอกจากนี้ โปรดทราบว่าการเรียกเก็บค่าบำรุงรักษาอาคาร/กองทุนสำรองมักจะเรียกเก็บจากเจ้าของกรรมสิทธิ์

สิทธิการใช้ประโยชน์ เทียบกับ กรรมสิทธิ์ เทียบกับ สัญญาเช่า สำหรับคอนโดมิเนียม

ตารางต่อไปนี้เปรียบเทียบตัวเลือกทั้งสามนี้โดยเฉพาะสำหรับห้องชุดคอนโดมิเนียมในประเทศไทย:

เกณฑ์	สิทธิการใช้ประโยชน์	กรรมสิทธิ์	เช่า
พื้นฐานทางกฎหมาย	มาตรา 1417-1428 ของ CCC	กฎหมายคอนโดมิเนียม + กฎหมายทรัพย์สิน CCC	เรียกว่า "การนำ “ทรัพย์สินที่เช่า” เข้าสู่มาตรา 537-574 ของ CCC
คุณสมบัติผู้สมัครชาวต่างชาติ	ใช่ (ไม่นับรวมในโควต้า 49%)	ใช่ (นับรวมในโควต้า 49%)	ใช่ (ไม่นับรวมในโควต้า)
ระยะเวลา	สัญญาเช่าตลอดชีพหรือสัญญาเช่ากำหนดระยะเวลา (สูงสุด 30 ปี หากเป็นสัญญาเช่ากำหนดระยะเวลา)	ถาวร (สืบทอดได้)	สูงสุด 30 ปี (ต่ออายุได้)
การลงทะเบียน	สำนักงานที่ดิน (การจดทะเบียนอย่างเป็นทางการ)	สำนักงานที่ดิน (โฉนดที่ดิน)	สำนักงานที่ดิน (ไม่บังคับ แต่แนะนำ)
ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน	คิดค่าธรรมเนียม 1% บวกอากรแสตมป์ 0.5% จากมูลค่าที่ตกลงกัน หากไม่มีมูลค่าที่ตกลงกัน จะคิดค่าธรรมเนียมคงที่ต่อแปลง (ประมาณ 75 บาท)	ค่าธรรมเนียมการโอน 2% + อากรแสตมป์ + ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ในบางกรณี) + ภาษีหัก ณ ที่จ่าย	ค่าธรรมเนียม 1% บวกอากรแสตมป์ 0.5% คำนวณจากมูลค่าสัญญาเช่า
สิทธิในการออกเสียงในการประชุมคอนโดมิเนียม	เจ้าของยังคงมีสิทธิ์ (เว้นแต่จะมอบอำนาจให้ผู้รับใช้ประโยชน์)	สิทธิออกเสียงเต็มรูปแบบ	ไม่มี (เว้นแต่จะระบุไว้ในสัญญาเช่า)
สินเชื่อบ้าน / การจัดหาเงินทุน	มีจำกัด (ธนาคารไทยเพียงไม่กี่แห่งที่ให้บริการสินเชื่อบ้าน)	สามารถขอเบิกได้สะดวกจากธนาคารไทย	โดยทั่วไปไม่พร้อมให้บริการ
เมื่อผู้ใช้งานเสียชีวิต	สิทธิในการใช้ประโยชน์สิ้นสุดลง กรรมสิทธิ์กลับคืนสู่เจ้าของเดิม	สามารถตกทอดไปยังทายาทได้	สัญญาเช่ายังคงมีผลสืบเนื่องไปยังทายาท (หากสามารถโอนสิทธิ์ได้)
ผลกระทบจากโควตาต่างประเทศ	ไม่มีผลกระทบ	นับรวมอยู่ในวงเงินต่างประเทศ 49%	ไม่มีผลกระทบ
ความปลอดภัย / การบังคับใช้	ราคาสูง (จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน มีผลผูกพันกับเจ้าของในอนาคต)	สิทธิ์สูงสุด (กรรมสิทธิ์สมบูรณ์พร้อมโฉนดที่ดิน)	ปานกลาง (ขึ้นอยู่กับการจดทะเบียนสัญญาเช่าและเงื่อนไข)

สรุป

สิทธิการใช้ประโยชน์ (Usufruct) ช่วยเชื่อมช่องว่างระหว่างกรรมสิทธิ์และการเช่า ให้ความมั่นคงและบังคับใช้ได้เหมือนกับการจดทะเบียน มีความยืดหยุ่นทั้งในเรื่องระยะเวลาที่กำหนดหรือตลอดชีพ และหลีกเลี่ยงการใช้โควตาสำหรับนักลงทุนต่างชาติ สำหรับนักลงทุนต่างชาติหลายราย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโควตา 49% เต็มแล้ว สิทธิการใช้ประโยชน์จึงเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด

ค่าบำรุงรักษาและความรับผิดชอบในพื้นที่ส่วนกลาง

ใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียม CAM?

ตามมาตรา 1426 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายและภาษีทั้งหมด ในบริบทของคอนโดมิเนียมนั้นรวมถึง:

• ค่าธรรมเนียมการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง (CAM)
• เงินสมทบเข้ากองทุนสำรอง (สำหรับงานซ่อมแซมครั้งใหญ่และการเปลี่ยนชิ้นส่วนส่วนกลาง)
• ค่าสาธารณูปโภค (ไฟฟ้า น้ำ แก๊ส) หากมีการเรียกเก็บแยกต่างหาก
• ภาษีทรัพย์สินสำหรับยูนิตนี้
• ค่าเบี้ยประกันภัยอาคารรายปี

ในทางปฏิบัติ นิติบุคคลคอนโดมิเนียมอาจยังคงเรียกเก็บเงินจากเจ้าของที่จดทะเบียนได้ ซึ่งต้องอาศัยข้อตกลงส่วนตัวระหว่างเจ้าของและผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ คุณควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ได้ชดใช้ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ให้แก่เจ้าของ ข้อตกลงการใช้สิทธิใช้ประโยชน์ควรระบุรายละเอียดข้อตกลงนี้ให้ชัดเจน และควรระบุเงื่อนไขการชำระเงินรายเดือนหรือรายปีด้วย

สิทธิในการออกเสียงในการประชุมคอนโดมิเนียม

สิทธิในการออกเสียงลงคะแนนในการประชุมสามัญประจำปี (AGM) เป็นของผู้เป็นเจ้าของที่จดทะเบียน ไม่ใช่ผู้รับประโยชน์ อย่างไรก็ตาม เจ้าของสามารถมอบอำนาจให้ผู้รับประโยชน์ออกเสียงแทนเป็นลายลักษณ์อักษรได้ ซึ่งจะทำให้ผู้รับประโยชน์สามารถออกเสียงแทนเจ้าของได้

แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดคือการระบุเรื่องนี้ไว้ในข้อตกลงสิทธิการใช้ประโยชน์ ข้อตกลงทั่วไปมีดังนี้:

• พร็อกซีอัตโนมัติ: เจ้าของกรรมสิทธิ์จะมอบอำนาจให้ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ในอาคารโดยอัตโนมัติในการเข้าร่วมประชุมคอนโดมิเนียมทุกครั้ง
• พร็อกซีแบบจำกัด: ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์อาจลงคะแนนในเรื่องทั่วไป (เช่น การเพิ่มค่าส่วนกลาง) แต่การตัดสินใจครั้งสำคัญ (เช่น การขายทรัพย์สินส่วนกลาง) ต้องได้รับการอนุมัติโดยตรงจากเจ้าของ
• ไม่มีสิทธิ์ลงคะแนน: เจ้าของยังคงมีสิทธิออกเสียง ส่วนผู้รับประโยชน์สามารถเข้าร่วมประชุมเพื่อสังเกตการณ์ได้ แต่ไม่มีสิทธิออกเสียง

นิติบุคคลบางแห่งอาจอนุญาตให้ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์เข้าร่วมประชุมและมีส่วนร่วมในการอภิปรายได้ แม้ว่าจะไม่มีสิทธิออกเสียงอย่างเป็นทางการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์เป็นผู้ที่อาศัยอยู่ในที่นั้น

กฎระเบียบและข้อบังคับเกี่ยวกับการก่อสร้าง

ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ต้องปฏิบัติตามกฎและข้อบังคับของนิติบุคคลคอนโดมิเนียมอย่างครบถ้วน ซึ่งรวมถึง:

• นโยบายและข้อจำกัดเกี่ยวกับสัตว์เลี้ยง
• ข้อจำกัดเรื่องเสียงรบกวนและการก่อความรำคาญ
• ข้อจำกัดในการปรับปรุงและต่อเติม
• ข้อจำกัดเกี่ยวกับการให้เช่าช่วง (คอนโดบางแห่งห้ามหรือจำกัดการให้เช่าระยะสั้น)
• กฎระเบียบการใช้พื้นที่ส่วนกลาง
• ข้อจำกัดเกี่ยวกับการจอดรถและยานพาหนะ

การฝ่าฝืนอาจส่งผลให้ได้รับการตักเตือน ปรับ หรือดำเนินคดีทางกฎหมายโดยนิติบุคคล เจ้าของอาคารอาจต้องรับผิดชอบหากผู้ใช้ประโยชน์ในอาคารฝ่าฝืนกฎระเบียบของอาคารเช่นกัน

ข้อควรพิจารณาพิเศษสำหรับผู้ใช้ประโยชน์ชาวต่างชาติ

ข้อได้เปรียบของโควต้า 49%

นี่คือเหตุผลหลักที่ชาวต่างชาติจำนวนมากเลือกสิทธิในการใช้ประโยชน์มากกว่าการเป็นเจ้าของ ภายใต้พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม ชาวต่างชาติหรือบริษัทต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของพื้นที่ใช้สอยทั้งหมดในอาคารได้ไม่เกิน 49% โควตานี้เข้มงวดและได้รับการตรวจสอบโดยนิติบุคคล

อย่างไรก็ตาม สิทธิในการใช้ประโยชน์ (usufruct) ไม่นับรวมอยู่ในโควตา 49% ชาวต่างชาติสามารถถือสิทธิในการใช้ประโยชน์ได้แม้ว่าอาคารนั้นจะมีผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์หรือเจ้าของเป็นชาวต่างชาติทั้งหมด 100% ดังนั้น สิทธิในการใช้ประโยชน์จึงเป็นทางออกที่ดีเยี่ยมสำหรับอาคารที่โควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติเต็มแล้ว

ข้อควรพิจารณาเกี่ยวกับใบอนุญาตทำงานและวีซ่า

ไม่ต้องมีใบอนุญาตทำงานเพื่อจดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทย สำนักงานที่ดินต้องการเพียง:

• หนังสือเดินทางที่ยังไม่หมดอายุ
• วีซ่าหรือใบอนุญาตพำนักที่ยังไม่หมดอายุ (วีซ่าท่องเที่ยว วีซ่าเกษียณอายุ วีซ่าชั่วคราว ฯลฯ)
• ที่อยู่ในประเทศไทย (อาจเป็นที่อยู่ของห้องชุดคอนโดมิเนียมก็ได้)

ชาวต่างชาติควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าสถานะวีซ่าของตนยังคงมีผลใช้ได้ในขณะลงทะเบียน ไม่จำเป็นต้องต่ออายุวีซ่าหรือเข้าออกชายแดนซ้ำแล้วซ้ำเล่า วีซ่าหรือตราประทับใดๆ ที่อนุญาตให้พำนักอยู่ในประเทศอย่างถูกกฎหมายก็เพียงพอแล้ว

ข้อจำกัดทางการเงิน

ธนาคารไทยไม่ค่อยให้สินเชื่อจำนองโดยใช้สิทธิการใช้ประโยชน์เป็นหลักประกัน ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ต้องการกรรมสิทธิ์ที่มีโฉนดที่ดินชัดเจนมากกว่า สิทธิการใช้ประโยชน์จึงถูกมองว่าเป็นสิทธิที่จำกัดหรือเป็นสิทธิรอง

ชาวต่างชาติที่ใช้ประโยชน์จากสิทธินี้โดยทั่วไป:

• จ่ายด้วยเงินสดจากบัญชีส่วนตัว
• จัดหาเงินทุนจากธนาคารต่างประเทศ (เช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง)
• มองหาแหล่งเงินทุนทางเลือกจากผู้ให้กู้ที่ไม่ใช่ธนาคาร (พบได้น้อยกว่าและมีค่าใช้จ่ายสูงกว่า)

นี่เป็นข้อพิจารณาที่สำคัญหากคุณวางแผนที่จะใช้เงินกู้เพื่อซื้อสิทธิการใช้ประโยชน์ในคอนโดมิเนียม

คำตัดสินของศาลฎีกา 1463/2542 (1999) สิทธิการใช้ประโยชน์ที่เกี่ยวข้องกับคอนโดมิเนียม

ในบรรดาคำพิพากษาสำคัญ 64 ฉบับของศาลฎีกาเกี่ยวกับสิทธิในการใช้ประโยชน์ในที่ดินในประวัติศาสตร์ตุลาการของไทย มีเพียงฉบับเดียวเท่านั้นที่ระบุอย่างชัดเจนว่าเกี่ยวข้องกับห้องชุดคอนโดมิเนียม คือ คำพิพากษาที่ 1463/2542 (1999)

คำตัดสินครั้งสำคัญนี้ได้กำหนดไว้ว่า:

• สิทธิในการใช้ประโยชน์สามารถจดทะเบียนได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายสำหรับห้องชุดคอนโดมิเนียมภายใต้ข้อบังคับของเทศบาล แม้ว่าจะมีข้อกำหนดในพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมก็ตาม
• นิติบุคคลคอนโดมิเนียมไม่มีอำนาจที่จะปฏิเสธการจดทะเบียนหรือเพิกถอนสิทธิใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียนไว้
• สิทธิของผู้ใช้ประโยชน์สามารถบังคับใช้ได้กับเจ้าของห้องชุดและเจ้าของห้องชุดรายต่อๆ ไปทั้งหมด
• ผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์สามารถเข้าอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์จากหน่วยที่อยู่อาศัยได้ตามข้อตกลงการใช้ประโยชน์ และต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบของอาคารด้วย

คำตัดสินนี้ยืนยันว่าสิทธิในการใช้ประโยชน์ในห้องชุดคอนโดมิเนียมไม่ใช่เพียงแค่ทฤษฎี แต่เป็นสิทธิในทรัพย์สินที่สามารถบังคับใช้ได้อย่างเต็มที่ภายใต้กฎหมายไทย ทนายความไทยมักอ้างถึงคำตัดสินนี้เมื่อให้คำแนะนำแก่ลูกความชาวต่างชาติเกี่ยวกับความปลอดภัยของข้อตกลงสิทธิในการใช้ประโยชน์ในห้องชุดคอนโดมิเนียม

คำถามที่พบบ่อย

คำถามที่ 1: ชาวต่างชาติสามารถจดทะเบียนสิทธิใช้ประโยชน์ในคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้หรือไม่?

ใช่แล้ว สิทธิการใช้ประโยชน์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ใช้ได้กับอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท รวมถึงห้องชุดคอนโดมิเนียม ชาวต่างชาติสามารถเป็นผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ได้ตราบใดที่มีหนังสือเดินทางและวีซ่าที่ยังไม่หมดอายุ การจดทะเบียนสิทธิใช้ประโยชน์จะดำเนินการที่สำนักงานที่ดินเช่นเดียวกับการจดทะเบียนที่ดิน ไม่จำเป็นต้องมีใบอนุญาตทำงาน

คำถามที่ 2: สิทธิในการใช้ประโยชน์ (usufruct) นับรวมอยู่ในโควตาการถือครองหุ้นโดยชาวต่างชาติ 49% หรือไม่?

ไม่ สิทธิการใช้ประโยชน์ไม่กระทบต่อโควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ 49% แต่อย่างใด นี่คือข้อได้เปรียบที่สำคัญอย่างหนึ่งของสิทธิการใช้ประโยชน์เหนือการถือครองกรรมสิทธิ์ แม้ว่าอาคารนั้นจะถึงขีดจำกัดการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติแล้ว ชาวต่างชาติก็ยังสามารถได้รับสิทธิการใช้ประโยชน์ได้

คำถามที่ 3: ใครเป็นผู้จ่ายค่าบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง (CAM) เจ้าของหรือผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์?

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายและภาษีทั้งหมด ในทางปฏิบัติ นิติบุคคลคอนโดมิเนียมจะเรียกเก็บเงินจากเจ้าของที่จดทะเบียน ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมีการตกลงกันเป็นการส่วนตัวระหว่างเจ้าของและผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ชดใช้คืนให้กับเจ้าของ ข้อตกลงการใช้ประโยชน์ควรระบุเงื่อนไขการชำระเงินไว้อย่างชัดเจน

คำถามที่ 4: ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์สามารถลงคะแนนเสียงในการประชุมคอนโดได้หรือไม่?

สิทธิในการออกเสียงลงคะแนนเป็นของผู้เป็นเจ้าของที่จดทะเบียน อย่างไรก็ตาม เจ้าของสามารถมอบอำนาจให้ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ลงคะแนนแทนเป็นลายลักษณ์อักษรได้ ซึ่งจะทำให้ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์สามารถลงคะแนนในนามของเจ้าของได้ ข้อตกลงนี้ควรระบุไว้ในสัญญาสิทธิใช้ประโยชน์ อาคารบางแห่งอนุญาตให้ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์เข้าร่วมประชุมและมีส่วนร่วมในการอภิปรายได้ แม้ว่าจะไม่มีสิทธิในการออกเสียงลงคะแนนอย่างเป็นทางการก็ตาม

คำถามที่ 5: จะเกิดอะไรขึ้นกับสิทธิในการใช้ประโยชน์เมื่อผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์เสียชีวิต?

สิทธิในการใช้ประโยชน์จะสิ้นสุดลงเมื่อผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์เสียชีวิต สิทธิในการใช้ประโยชน์จะไม่ตกทอดไปยังทายาทหรือผู้รับผลประโยชน์ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะกลับคืนสู่เจ้าของโดยสมบูรณ์โดยไม่มีภาระผูกพันหรือการเรียกร้องใดๆ อีกต่อไป นี่คือความแตกต่างที่สำคัญจากกรรมสิทธิ์ซึ่งสามารถสืบทอดได้

Q6: สิทธิในการใช้ประโยชน์ (usufruct) ดีกว่าสัญญาเช่า 30 ปีสำหรับห้องชุดคอนโดมิเนียมหรือไม่?

ทั้งสองแบบมีข้อดีแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของคุณ สิทธิการใช้ประโยชน์อาจมีอายุตลอดชีวิตหรือ 50-99 ปี (นานกว่าสัญญาเช่า) สิทธิการใช้ประโยชน์จะไม่นับรวมในโควตา 49% และมีการบังคับใช้ที่แข็งแกร่งกว่าผ่านการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน สัญญาเช่าบางครั้งเจรจาง่ายกว่าและค่าใช้จ่ายเริ่มต้นถูกกว่า ดูตารางเปรียบเทียบเพื่อดูรายละเอียดความแตกต่างทั้งหมด ปรึกษาทนายความไทยเพื่อพิจารณาว่าตัวเลือกใดเหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ