Airbnb ในประเทศไทย: ข้อกำหนดทางกฎหมาย ใบอนุญาต และวิธีการปฏิบัติตามกฎระเบียบ

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.

อัปเดตล่าสุดเมื่อ 5 กันยายน 2569

Thailand’s rules for short-term rental platforms like Airbnb are becoming more complex. These rules are getting stricter for foreign property owners. The country is a popular tourist spot, drawing 28 million of visitors in 2024. However, the rules for short-term rentals have changed a lot. Recent government actions in 2025 show the legal risks of not following these rules. You can find luxury villas in Chiang Mai and beach getaways in Krabi. However, not all listings follow the law. Guests should know how to avoid booking an illegal rental. Owners need to understand hotel license rules, condo regulations, and tax duties. This guide explains everything you need to know to rent or host safely and legally through Airbnb in Thailand.

Airbnb ในประเทศไทย: ข้อกำหนดทางกฎหมาย ใบอนุญาต และวิธีการปฏิบัติตามกฎระเบียบ

การให้เช่าที่พักผ่าน Airbnb ในประเทศไทยกำลังได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ อย่างไรก็ตาม มีข้อผูกพันทางกฎหมายที่เข้มงวด คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าการให้เช่าของคุณถูกต้องตามกฎหมายในประเทศไทย หากคุณให้เช่าวิลล่าริมทะเลหรือคอนโดในกรุงเทพฯ การรู้กฎหมายเกี่ยวกับการให้เช่าระยะสั้นเป็นสิ่งสำคัญ ความรู้เหล่านี้จะช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงค่าปรับและปกป้องการลงทุนของคุณ ในคู่มือนี้ เราจะช่วยให้คุณเข้าใจประเด็นทางกฎหมายที่สำคัญ ซึ่งรวมถึงใบอนุญาต ใบอนุญาตประกอบการ กฎระเบียบด้านภาษี และข้อบังคับเกี่ยวกับการก่อสร้าง.

วิธีลงประกาศที่พักของคุณบน Airbnb ในประเทศไทยอย่างถูกกฎหมาย

ขั้นตอนที่ 1: สร้างบัญชี Airbnb ของคุณ

• ลงทะเบียนใช้งาน Airbnb โดยใช้ที่อยู่อีเมล หมายเลขโทรศัพท์ หรือบัญชีโซเชียลมีเดียของคุณ.
• คุณต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินหรือมีสัญญาเช่าที่ถูกต้องซึ่งอนุญาตให้เช่าช่วงได้ หากคุณไม่แน่ใจว่าสัญญาเช่าของคุณอนุญาตหรือไม่ เราขอแนะนำให้ตรวจสอบคำแนะนำของเรา สัญญาเช่าในประเทศไทย แนะนำ.

ขั้นตอนที่ 2: ตั้งค่าข้อมูลประกาศของคุณ

• ตั้งแต่ปี 2025 เป็นต้นไป Airbnb กำหนดให้เจ้าของที่พักในประเทศไทยต้องยืนยันว่าปฏิบัติตามกฎหมายท้องถิ่น การฝ่าฝืนกฎหมายเหล่านี้อาจนำไปสู่การถูกถอดออกจากรายชื่อที่พัก
• เพิ่มรูปภาพที่ชัดเจนและคำอธิบายโดยละเอียด ระบุด้วยว่าที่พักของคุณเป็นคอนโด บ้าน หรือวิลล่า การทำเช่นนี้จะทำให้ที่พักให้เช่าของคุณในประเทศไทยน่าสนใจยิ่งขึ้น.
• กำหนดราคาสำหรับการเข้าพักรายคืน รายสัปดาห์ และรายเดือน คุณยังสามารถรวมค่าธรรมเนียมทำความสะอาดหรือค่าบริการเพิ่มเติมสำหรับแขกได้อีกด้วย.
• ระบุเวลาที่สามารถเข้าพักได้และกฎระเบียบของที่พักให้ชัดเจนตั้งแต่แรก.

แต่นี่เป็นเพียงจุดเริ่มต้น คุณต้องเข้าใจกฎข้อบังคับต่างๆ ซึ่งมีอยู่มากมาย.

กฎและข้อบังคับของ Airbnb สำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย: คู่มือทางกฎหมายฉบับสมบูรณ์

กฎระเบียบของประเทศไทยสำหรับแพลตฟอร์มให้เช่าระยะสั้น เช่น Airbnb กำลังซับซ้อนมากขึ้น กฎเหล่านี้เข้มงวดขึ้นสำหรับเจ้าของที่พักชาวต่างชาติ ประเทศไทยเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยม ดึงดูดนักท่องเที่ยวหลายล้านคนในแต่ละปี อย่างไรก็ตาม กฎระเบียบสำหรับการเช่าระยะสั้นมีการเปลี่ยนแปลงไปมาก การดำเนินการของรัฐบาลเมื่อเร็วๆ นี้ในปี 2025 แสดงให้เห็นถึงความเสี่ยงทางกฎหมายที่ร้ายแรงของการไม่ปฏิบัติตามกฎเหล่านี้.

The main challenge for foreigners is understanding Thai law. This includes the Hotel Act B.E. 2547 (2004) and the พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม B.E. 2522 (1979). They also need to know about foreign property ownership rules. Recently, enforcement has become stricter with more government oversight.

กรอบกฎหมายที่ควบคุมการเช่าระยะสั้น

ข้อกำหนดตามพระราชบัญญัติโรงแรม

พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ของประเทศไทยทำหน้าที่เป็นกฎหมายหลักในการควบคุมการให้บริการที่พักระยะสั้น บททดสอบตามกฎหมายไม่ได้อยู่ที่จำนวนห้องและไม่ได้อยู่ที่จำนวนวัน มาตรา 4 นิยามโรงแรมว่าคือสถานที่พักแรมที่จัดตั้งขึ้น เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ เพื่อจัดหา ชั่วคราว ที่พักสำหรับนักเดินทางหรือบุคคลทั่วไป เพื่อค่าตอบแทน, และในมาตรา 4(2) ได้ยกเว้นที่พักที่มีวัตถุประสงค์เพื่อให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย เรียกเก็บเป็นรายเดือนหรือนานกว่านั้นเท่านั้น. คำภาษาไทยลงท้ายด้วย เท่านั้น, ความหมาย เท่านั้น, และคำคำเดียวนั้นทำงานมากกว่าสิ่งอื่นใดในพระราชบัญญัติฉบับนี้:

• การยกเว้นนี้ใช้กับสถานประกอบการ ไม่ใช่กับการจองแต่ละครั้ง. หากหน่วยพักของคุณถูกจัดตั้งไว้เพื่อให้เช่าตามเดือนหรือระยะเวลายาวกว่านั้นเท่านั้น และไม่มีรูปแบบการให้เช่าอื่นใด คุณจะไม่อยู่ภายใต้กฎหมายนี้ หากรับการจองเพียงหนึ่งคืนหรือหนึ่งสัปดาห์ คุณก็จะไม่ถือว่าให้เช่าตามเดือนอีกต่อไป เท่านั้น, ดังนั้น ข้อยกเว้นในมาตรา 4(2) จึงไม่ใช้บังคับกับทรัพย์สินโดยรวมอีกต่อไป นี่คือความเสี่ยงที่แท้จริงสำหรับเจ้าของคอนโดมิเนียมที่ให้เช่าในระยะยาว แต่ใช้แพลตฟอร์มการจองรายคืนเพื่อเติมช่องว่างในช่วงสัปดาห์ที่ว่างเป็นครั้งคราว.
• สิ่งที่สำคัญคือเกณฑ์การคิดค่าบริการของคุณ, ไม่ใช่ระยะเวลาที่ผู้เช่าคนใดคนหนึ่งพักอยู่ การพักอยู่เป็นเวลา 31 คืน แต่ถูกกำหนดราคาและออกใบแจ้งหนี้ตามจำนวนคืนนั้น ไม่ถือเป็นการให้เช่ารายเดือน.

เดอะ ศาลฎีกา has read that same phrase the same way. ใน คำวินิจฉัยที่ 3464/2558 an insurer argued that an apartment building was a place of like kind to a hotel, so that its operator carried an innkeeper’s liability for a tenant’s car destroyed by flooding in the basement car park. The Court took the definition of hotel in section 4 of the Hotel Act, held that a place of like kind must provide ชั่วคราว lodging for travellers, and found that an establishment letting rooms for residence charged monthly or longer only does not. The limit of the decision matters as much as the holding: it was a civil claim about liability for a guest’s property under section 674 of the ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, not a prosecution for running a hotel, so it is not authority that monthly rentals are exempt from the Hotel Act. What it does do is show the courts reading the monthly letting formula the way the Act writes it, and answer a question long-stay landlords ask, which is whether they carry a hotel’s strict liability for a tenant’s belongings. They do not.

ข้อยกเว้นสำหรับที่พักขนาดเล็ก และตัวเลขที่หน้าเว็บภาษาอังกฤษเกือบทุกแห่งยังคงลงข้อมูลผิดพลาด. นอกเหนือจากมาตรา 4(2) แล้ว กฎกระทรวงที่ออกตามความในมาตรา 4(3) ได้กำหนดให้ทรัพย์สินขนาดเล็กอยู่นอกเหนือจากบทนิยาม กฎกระทรวงฉบับดั้งเดิมในปี พ.ศ. 2551 ได้กำหนดเกณฑ์ไว้ที่สี่ห้องและผู้เข้าพักยี่สิบคน และกำหนดให้การดำเนินกิจการต้องเป็น ส่วนเสริม แหล่งรายได้ ซึ่งถูกแทนที่ด้วย กฎกระทรวง (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566, ซึ่งได้ตีพิมพ์ในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 30 สิงหาคม 2023 (เล่ม 140, ส่วน 52 Kor, หน้า 12) และมีผลบังคับใช้หลังจากนั้น 60 วัน เกณฑ์ปัจจุบันคือ ไม่เกินแปดห้อง และไม่เกินสามสิบคน, และเงื่อนไขเกี่ยวกับรายได้เสริมได้ถูกยกเลิกไปโดยสิ้นเชิง การแจ้งให้ทราบเพียงอย่างเดียวก็ไม่ได้ถือว่าเพียงพออีกต่อไป: เจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจต้องไปตรวจสอบทรัพย์สินและออกใบรับรอง ซึ่งใบรับรองดังกล่าวมีอายุการใช้งานเป็นเวลาห้าปี.

You must notify the Ministry of Interior and register your property. Not following the rules can result in ค่าปรับ up to THB 20,000. You could also face up to one year in jail. Additionally, there is a daily fine of THB 10,000 for any ongoing violation. The official has forty days from the date of your notification to inspect and issue the acknowledgement, and the process is now filed electronically. You will need:

• เอกสารแสดงตนของเจ้าของหรือผู้แจ้ง
• หนังสือมอบอำนาจ (หากยื่นเรื่องในนามของผู้อื่น โปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้ปฏิบัติตามกฎระเบียบท้องถิ่นแล้ว).
• สัญญาเช่า หรือโฉนดที่ดิน
• ผังห้องชุด/แผนผังคอนโด
• หลักฐานแสดงรายได้

สำหรับที่พักที่เกินขีดจำกัดเหล่านี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีใบอนุญาตโรงแรมเต็มรูปแบบ ใบอนุญาตนี้กำหนดให้ต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบการก่อสร้างอย่างเคร่งครัด มาตรฐานความปลอดภัย ระบบป้องกันอัคคีภัย ที่จอดรถ และสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้พิการ กระบวนการขอใบอนุญาตมีความซับซ้อนและมีค่าใช้จ่ายสูง เกี่ยวข้องกับหน่วยงานภาครัฐหลายแห่ง และการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานจำนวนมาก ซึ่งที่พักอาศัยส่วนใหญ่ไม่สามารถดำเนินการได้.

ข้อจำกัดตามพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม

พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2525 (BE 2522) เพิ่มความซับซ้อนอีกชั้นหนึ่ง โดยห้ามอย่างเฉพาะเจาะจงว่า กิจกรรมเชิงพาณิชย์ในอาคารคอนโดมิเนียมที่พักอาศัย. มาตรา 17/1 ระบุอย่างชัดเจนว่า ห้ามดำเนินกิจกรรมค้าขายในอาคารคอนโดมิเนียม ยกเว้นในพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่กำหนดไว้และมีทางเข้าออกแยกต่างหาก ในอาคารที่อยู่อาศัยล้วนๆ ไม่มีพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่กำหนดไว้ดังกล่าว ดังนั้น การให้เช่าหน่วยพักอาศัยตามคืนจึงละเมิดมาตรา 17/1 ไม่ว่าจะมีหรือไม่มีกฎหมายโรงแรมเกี่ยวข้องด้วยก็ตาม อาคารอาจมีพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่มีทางเข้าแยกต่างหาก แต่เรื่องนั้นขึ้นอยู่กับวิธีการจดทะเบียนและจัดวางผังของคอนโดมิเนียม ไม่ใช่สิ่งที่เจ้าของหน่วยหนึ่งสามารถจัดหาได้เอง.

มาตรา 65 ของพระราชบัญญัติกำหนดโทษสำหรับการฝ่าฝืนมาตรา 17/1 ด้วยโทษปรับไม่เกิน 50,000 บาท และปรับอีกไม่เกินวันละ 5,000 บาท ตลอดระยะเวลาที่ยังฝ่าฝืนอยู่.

The enforcement you are most likely to meet is not a prosecution. It is the นิติบุคคลอาคารชุด suing you under its own bylaws. In Supreme Court Decision 4215/2564 a juristic person sued a co-owner who had been letting his unit by the day. The bylaw limited use of a unit to occupation by the owner, the owner’s household and monthly tenants only, and recorded that daily letting is an offence under section 17/1 of the Condominium Act and section 15 of the Hotel Act. The Court held that the owner’s right to use his property under section 1336 of the Civil and Commercial Code has to be weighed against the harm to the other co-owners, upheld 300,000 baht of ความเสียหาย for the period up to the filing of the claim, and confirmed that the juristic person must give a written warning to stop before it can charge the bylaw penalty. It also struck out the daily penalty the lower courts had allowed to run forward from the filing date, because that penalty accrues only on days when a daily tenant is actually in the unit, and later stays were occasional rather than continuous.

Read the bylaws before you list. A bylaw prohibition on short-term letting is enforceable in the civil courts whatever the platform’s terms say, and the notice in the lobby saying this is not a hotel usually has one behind it.

กฎระเบียบการเป็นเจ้าของทรัพย์สินโดยชาวต่างชาติ

ข้อจำกัดเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของที่ดินและทรัพย์สิน

ชาวต่างชาติเผชิญหน้า ข้อจำกัดพื้นฐานเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ในประเทศไทย ข้อจำกัดเหล่านี้ส่งผลกระทบอย่างมากต่อความสามารถในการดำเนินธุรกิจให้เช่าระยะสั้นอย่างถูกกฎหมาย ภายใต้กฎหมาย... พระราชบัญญัติประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (พ.ศ. 2497), ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรงได้ ในชื่อของตนเอง (มีข้อยกเว้นเล็กน้อย) ข้อห้ามนี้ครอบคลุมถึงบ้าน วิลล่า และสิ่งปลูกสร้างใดๆ ที่สร้างบนที่ดิน ซึ่งจำกัดตัวเลือกการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติไว้เฉพาะคอนโดมิเนียมเป็นหลัก.

กรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียม เป็นช่องทางที่เข้าถึงได้ง่ายที่สุดสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ, though it comes with strict limitations. Foreigners can own condo units. However, total foreign ownership must not exceed 49% of the combined area of all the units in the building, measured at the time the condominium was registered. The quota is measured across all the units together rather than unit by unit, so foreigners must verify the available quota before purchase.

โครงสร้างการเป็นเจ้าของทางเลือก

สำหรับอสังหาริมทรัพย์บนบก ชาวต่างชาติมักใช้ สิทธิการเช่า ข้อตกลง (ควรเรียกว่า “สัญญาเช่า”) มีระยะเวลาสูงสุด 30 ปี สามารถต่ออายุได้ นอกจากนี้ยังสามารถจัดตั้งบริษัทจำกัดในประเทศไทยได้ โดยที่พลเมืองไทยถือหุ้นอย่างน้อย 511,000 หุ้น อย่างไรก็ตาม โครงสร้างเหล่านี้ต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบการทำธุรกิจต่างประเทศ และไม่สามารถใช้เพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ เราเรียกสิ่งเหล่านี้ว่า การเสนอชื่อผู้ได้รับการเสนอชื่อนั้นผิดกฎหมาย และจะมีการปราบปรามอย่างเข้มงวดในปี 2025.

การเป็นเจ้าของที่ดินโดยการลงทุนยังคงเป็นไปได้ภายใต้กฎหมาย คณะกรรมการการลงทุน ข้อกำหนดเหล่านี้กำหนดให้มีการลงทุนขั้นต่ำ 40 ล้านบาท ซึ่งตัวเลือกนี้ไม่เหมาะสมสำหรับนักลงทุนส่วนใหญ่ที่ดำเนินธุรกิจโรงแรมโดยไม่มีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม นอกจากนี้ยังต้องได้รับการอนุมัติจากรัฐมนตรีด้วย.

ข้อกำหนดสำหรับการเช่าระยะสั้นตามประเภทของที่พัก

บ้านพักส่วนตัวและวิลล่า

Private houses and villas provide more flexibility for legal short-term rentals than condominiums. However, they still need proper licensing and registration. A property with not more than eight rooms in total, across one building or several, taking not more than thirty guests in total, falls outside the definition of a hotel and can be notified instead of licensed. Those are the figures set by clause 1 of the Ministerial Regulation as replaced by Ministerial Regulation (No. 2) B.E. 2566; the older four-room, twenty-guest figure that most English-language pages still quote was superseded in 2023. Notification alone does not do it: an official has to inspect and issue the acknowledgement, within forty days of the notification, and the acknowledgement then runs for five years from the date you notified.

This gives villa owners more chances to operate legally. The Ministerial Regulation puts no nationality condition on it: clause 1 says that any person who wishes to use premises in that way notifies the registrar, and the words for nationality and for alien do not appear anywhere in the consolidated text. What actually stands in a foreigner’s way is earlier in the chain, and it is on this page already. You cannot own the land or the house on it, so the villa has to be leased or owned by a company; and if the letting is run as a business rather than as an owner letting his own home, the พระราชบัญญัติธุรกิจต่างประเทศ applies to the operator. Neither of those is a bar at the notification counter, and neither is a reason to put the property in somebody else’s name.

เจ้าของวิลล่าต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านความปลอดภัย รวมถึงแสงสว่างที่เหมาะสม ระบบล็อคประตู สิ่งอำนวยความสะดวกในห้องน้ำ และขั้นตอนการลงทะเบียนผู้เข้าพัก สำหรับที่พักที่เกินเกณฑ์การยกเว้น จะต้องมีใบอนุญาตโรงแรมเต็มรูปแบบ พร้อมด้วยข้อกำหนดด้านอาคารและความปลอดภัยที่เกี่ยวข้องทั้งหมด.

ยูนิตคอนโดมิเนียม

การเช่าคอนโดมิเนียมนำเสนอ... สถานการณ์ที่เข้มงวดที่สุด สำหรับการดำเนินงานระยะสั้น กฎหมายปัจจุบันห้ามการให้เช่าอย่างมีประสิทธิภาพ น้อยกว่า 30 วัน ในคอนโดมิเนียมที่พักอาศัยที่ไม่มีใบอนุญาตโรงแรม อาคารคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ขาดโครงสร้างพื้นฐานและสถานะทางกฎหมายที่จำเป็นในการขอใบอนุญาตโรงแรม ทำให้การให้เช่าระยะสั้นแทบเป็นไปไม่ได้.

การให้เช่ารายเดือนเป็นระยะเวลา 30 วันขึ้นไปยังคงได้รับอนุญาตสำหรับเจ้าของคอนโดมิเนียม แต่ต้องปฏิบัติตามกฎของอาคารและตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาเช่าอนุญาตให้เช่าช่วงได้ นิติบุคคลคอนโดมิเนียมหลายแห่งได้กำหนดนโยบายที่เข้มงวดต่อการให้เช่าระยะสั้นทุกรูปแบบ ไม่ว่าจะระยะเวลาเท่าใดก็ตาม.

Enforcement in the tourist provinces has concentrated on units let by the night through booking platforms, and has produced arrests, fines and closer scrutiny of foreign-owned units. The owner’s nationality is not what the Hotel Act turns on. The offence is carrying on a hotel business without a licence, and a Thai owner doing the same thing commits the same offence, so a foreign owner should read the crackdowns as evidence of how the rule is enforced rather than as a rule about foreigners.

ขั้นตอนการขอใบอนุญาตและการลงทะเบียน

ใบสมัครใบอนุญาตโรงแรม

การขอใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมต้องผ่านกระบวนการทางราชการที่ซับซ้อนซึ่งเกี่ยวข้องกับหน่วยงานภาครัฐหลายแห่ง ผู้สมัครต้องตรวจสอบให้แน่ใจก่อนว่าอาคารของตนเป็นไปตามข้อกำหนดของกฎหมายอาคารทั้งหมด ซึ่งรวมถึงระบบความปลอดภัยจากอัคคีภัย พื้นที่จอดรถ ระบบจัดการขยะ และสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้พิการ อาคารต้องอยู่ในเขตการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์อย่างถูกต้อง และต้องเป็นไปตามข้อกำหนดด้านโครงสร้างทั้งหมดสำหรับการดำเนินงานโรงแรม.

ขั้นตอนการยื่นขออนุญาตประกอบด้วยการยื่นแบบแปลนทางสถาปัตยกรรมโดยละเอียด การประเมินความปลอดภัย การศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม และเอกสารทางการเงินต่อหน่วยงานระดับจังหวัดที่เกี่ยวข้อง ระยะเวลาในการดำเนินการอาจกินเวลานานหลายเดือน และบ้านพักอาศัยหลายแห่งไม่สามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดที่เข้มงวดได้หากไม่มีการปรับปรุงซ่อมแซมครั้งใหญ่.

การลงทะเบียนสำหรับผู้ที่ไม่ได้เข้าพักในโรงแรม

กระบวนการจดทะเบียนแบบง่ายสำหรับสถานที่พักที่ไม่ใช่โรงแรม ใช้กับสถานที่พักขนาดเล็กที่ตรงตามเกณฑ์การยกเว้น การแจ้งให้ทราบจะดำเนินการทางอิเล็กทรอนิกส์ โดยหากมีปัญหาจะส่งไปยังสำนักงานเขตที่สถานที่พักนั้นตั้งอยู่ หรือในกรุงกรุงเทพฯ จะส่งไปยังสำนักงานสอบสวนและกิจการกฎหมาย สังกัดกรมการปกครองส่วนท้องถิ่น กฎระเบียบดังกล่าวกำหนดว่า ไม่มีเงื่อนไขสัญชาติ, และควรระบุให้ชัดเจนในเรื่องนี้ เนื่องจากความเห็นจำนวนมากในภาษาอังกฤษระบุว่าเส้นทางนี้ปิดสำหรับชาวต่างชาติ สิ่งที่จำกัดเจ้าต้นทางจริง ๆ คือต้นน้ำ ได้แก่ คุณสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นได้หรือไม่ และการดำเนินธุรกิจที่พักเข้าข่ายพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวหรือไม่ ประกาศดังกล่าวไม่ใช่ อุปสรรค.

ต้องต่ออายุการลงทะเบียนทุกห้าปี และต้องปฏิบัติตามมาตรฐานความปลอดภัยและข้อกำหนดการรายงานของแขกอย่างต่อเนื่อง ที่พักอาจถูกจัดประเภทใหม่หากมีการขยายกิจการเกินเกณฑ์ที่ได้รับการยกเว้น หรือไม่ปฏิบัติตามมาตรฐานที่กำหนด.

ภาระผูกพันด้านภาษีและการรายงาน

ข้อกำหนดด้านภาษีเงินได้

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติที่สร้างรายได้จากการให้เช่าในประเทศไทยต้องเผชิญกับปัญหาต่างๆ ภาระภาษีหลายประการ ไม่ว่าสถานะการพำนักของพวกเขาจะเป็นอย่างไร ตัวเลข 15% ที่ถูกเผยแพร่สำหรับผู้ที่ไม่พำนักในประเทศนั้นคือ อัตราภาษีหัก ณ ที่จ่าย ที่ไม่ใช่ภาษีสุดท้าย, และส่วนต่างนั้นมีมูลค่าเป็นเงิน ประมวลรัษฎากร ส่วนที่ 50(3) กำหนดให้ผู้จ่ายต้องหัก 15% จากค่าเช่าที่จ่ายให้แก่บุคคลที่ไม่ได้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทย นี่ไม่ใช่ค่าธรรมเนียมสุดท้ายแบบคงที่ เนื่องจากตัวเลือกที่จะชำระตามอัตราคงที่และไม่นำรายได้ดังกล่าวมารวมในแบบแสดงรายการภาษี ใน มาตรา 48 วรรค 3, มีไว้สำหรับดอกเบี้ยและสำหรับกำไรจากการโอนหน่วยลงทุนเท่านั้น ค่าเช่า ซึ่งเป็นเงินได้ตามมาตรา 40(5) ไม่อยู่ในรายการนั้น ภายใต้ มาตรา 60 จำนวนเงินที่หักไว้คือ เครดิต ในการคำนวณภาษี ดังนั้น เจ้าของบ้านที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นพำนักถาวรที่ยื่นแบบแสดงรายการภาษีของไทย จะถูกประเมินภาษีตามอัตราภาษีแบบก้าวหน้าเดียวกันกับผู้มีถิ่นพำนักถาวร โดยนำจำนวน 15% ที่ได้หักไว้แล้วมาหักลดหย่อน ในกรณีที่ผู้เช่าเป็นบริษัทไทยแทนที่จะเป็นบุคคลธรรมดา จะใช้เครื่องมือทางภาษีที่ต่างออกไป: คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ท.ป. 4/2528 ข้อ 6, กำหนดให้บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลผู้จ่ายเงินค่าเช่ามีหน้าที่หัก ณ ที่จ่าย 5%. รายได้ค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในประเทศไทยต้องเสียภาษีที่นี่ ไม่ว่าคุณจะมีถิ่นที่อยู่ใดและไม่ว่าเงินนั้นจะเข้ามาในประเทศหรือไม่ก็ตาม มาตรา 41 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งจัดเก็บภาษีจากเงินได้พึงประเมินจากอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในประเทศไทย “ไม่ว่าเงินได้ดังกล่าวจะจ่าย and ในหรือนอกประเทศไทยก็ตาม” การถูกจ่ายเข้าบัญชีในต่างประเทศไม่ได้เปลี่ยนแปลงอะไรเลย กฎที่ผู้คนมักสับสนคือวรรคสอง ซึ่งจัดเก็บภาษีเงินได้ต่างประเทศของผู้อยู่ในประเทศไทยเฉพาะเมื่อมีการนำเงินนั้นเข้ามาในประเทศไทย และวรรคดังกล่าวไม่เกี่ยวข้องอะไรเลยกับค่าเช่าจากคอนโดมิเนียมในประเทศไทย ในทางตรงกันข้าม ท่านอาจนำ การหักลดหย่อนมาตรฐาน 30% สำหรับอาคาร หรือแจกแจงค่าใช้จ่ายจริงพร้อมเอกสารหลักฐาน.

Corporate income tax may apply to properties held by Thai companies. The rates can reach 20% for higher income levels. The old House and Land Tax at 12.5% no longer applies. Section 3(1) of the ภาษีที่ดินและอาคาร Act B.E. 2562 repealed it, and the Land and Building Tax took its place for tax years from 1 January 2020. That tax is charged on the government-appraised value of the property rather than on the rent you collect, and it is billed by the local municipality, so budget for it separately from income tax. Our guide to ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทย ระบุอัตราปัจจุบัน.

ภาษีมูลค่าเพิ่มเป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก และคำตอบนั้นขึ้นอยู่กับว่าคุณกำลังจัดหาสิ่งใด. Section 81(1) of the Revenue Code exempts the rental of immovable property from value added tax, at sub-paragraph (r) in the Revenue Department’s own English text and (ตดังนั้น การปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยทั่วไปจึงไม่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม ไม่ว่าคุณจะเก็บค่าเช่าได้มากเท่าใดก็ตาม การให้บริการที่พักพร้อมบริการเสริม ซึ่งก็คือลักษณะของการดำเนินงานแบบรายวัน ถือเป็นการให้บริการมากกว่าการเช่า และจะเข้าสู่ระบบภาษีมูลค่าเพิ่มทันทีเมื่อรายได้เกินเกณฑ์ธุรกิจขนาดเล็กตามมาตรา 81/1 ซึ่งกรมสรรพากรกำหนดไว้ที่ 1.8 ล้านบาทต่อปี ดังนั้น วิธีการที่คุณใช้ปล่อยเช่าจึงเป็นตัวกำหนดทั้งเรื่องภาษีมูลค่าเพิ่มและเรื่องใบอนุญาตด้วย.

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: การให้เช่าเป็นรายเดือนทำให้คุณอยู่ในอัตรา 0.02 เปอร์เซ็นต์

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 เรียกเก็บ เจ้าของ จากราคาประเมินของรัฐของอสังหาริมทรัพย์นั้น และอัตราจะขึ้นอยู่กับว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นถูกจัดประเภทไว้อย่างไร สำหรับเจ้าของคอนโด การจัดประเภทดังกล่าวตัดสินจากวิธีที่คุณปล่อยเช่า และช่องว่างระหว่างคำตอบทั้งสองนั้นต่างกันถึงสิบห้าเท่า.

มาตรา 37 ของพระราชบัญญัติฯ ได้กำหนดเพดานอัตราภาษีไว้ที่ไม่เกินร้อยละ 0.3 ของฐานภาษีสำหรับการอยู่อาศัย และร้อยละ 1.2 สำหรับการใช้ประโยชน์อื่นใด และกำหนดให้อัตราที่จะจัดเก็บจริงต้องกำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา พระราชกฤษฎีกาที่ใช้บังคับอยู่คือ พระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2564 (ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 138 ตอนที่ 84 ก หน้า 1, 13 ธันวาคม 2564) ซึ่งมีผลใช้บังคับสำหรับปีภาษี 2565 (ค.ศ. 2022) เป็นต้นไป โดยอัตราภาษีดังกล่าวเป็นแบบขั้นบันได กล่าวคือ อัตราภาษีแต่ละอัตราจะใช้บังคับเฉพาะกับมูลค่าส่วนที่อยู่ในขั้นของตนเท่านั้น

• ที่อยู่อาศัย นอกเหนือจากบ้านที่คุณอาศัยอยู่และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน (ข้อ 3(2)(ค)): 0.02 เปอร์เซ็นต์ สูงสุด 50 ล้านบาท ร้อยละ 0.03 สำหรับส่วนที่เกิน 50 ล้านบาทขึ้นไปจนถึง 75 ล้านบาท ร้อยละ 0.05 สำหรับส่วนที่เกินกว่านั้นขึ้นไปจนถึง 100 ล้านบาท และร้อยละ 0.1 สำหรับส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท คอนโดมิเนียมที่คุณเป็นเจ้าของและปล่อยเช่าเพื่อการอยู่อาศัยจัดอยู่ในเกณฑ์นี้.
• การใช้งานอื่นๆ (ข้อ 3(3)): 0.3 เปอร์เซ็นต์ สูงถึง 50 ล้านบาท โดยเพิ่มขึ้นผ่าน 0.4, 0.5 และ 0.6 เปอร์เซ็นต์ เป็น 0.7 เปอร์เซ็นต์เมื่อเกิน 5 พันล้านบาท หน่วยงานที่นำโดยภาคกลางคืนนั่งอยู่ที่นี่.

สิ่งที่ทำให้ยูนิตหนึ่งย้ายจากกลุ่มหนึ่งไปยังอีกกลุ่มหนึ่งคือประกาศร่วมของกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในที่อยู่อาศัย ลงวันที่ 30 มกราคม 2563 (ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 137 ตอนพิเศษ 126 ง หน้า 18) ออกตามความในมาตรา 37 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติ โดยข้อ 3 กำหนดนิยามคำว่าการใช้ประโยชน์เพื่ออยู่อาศัย และได้ยกเว้นโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ตลอดจนที่ดินหรืออาคารที่ให้บริการที่พักชั่วคราวแก่ผู้เดินทางหรือบุคคลอื่นโดยมีค่าตอบแทน ในบรรดาสิ่งที่ถูกยกเว้นนั้นมีข้อยกเว้นทำนองเดียวกันกับพระราชบัญญัติโรงแรม กล่าวคือ ไม่ ครอบคลุมการเช่าที่มีการคิดค่าบริการเป็นรายเดือนหรือนานกว่านั้น และไม่ครอบคลุมโฮมสเตย์ตามที่ประกาศได้นิยามไว้ ซึ่งหมายถึงมีห้องพักไม่เกินสี่ห้องและผู้เข้าพักไม่เกินยี่สิบคนภายใต้หลังคาเดียวกันกับเจ้าของบ้าน.

ดังนั้น ข้อเท็จจริงเดียวกันที่ทำให้คุณอยู่นอกเหนือพระราชบัญญัติโรงแรม (Hotel Act) ก็ทำให้บิลภาษีของคุณอยู่ในพิกัดที่อยู่อาศัย ให้เช่าเป็นรายเดือนและเป็นการใช้งานเพื่ออยู่อาศัยในอัตรา 0.02 เปอร์เซ็นต์ ให้เช่าเป็นรายคืนและเป็นการใช้งานประเภทอื่นในอัตรา 0.3 เปอร์เซ็นต์ และหน่วยงานท้องถิ่นอาจเรียกเก็บมากกว่านั้น: มาตรา 37 วรรค 6 ให้ขึ้นอัตราดังกล่าวผ่านข้อบัญญัติท้องถิ่นจนถึงเพดานตามกฎหมาย.

สองประเด็นในทางปฏิบัติที่มักทำให้เจ้าของทรัพย์สินพลาด ประการแรก การยกเว้นมูลค่า 50 ล้านบาทแรกภายใต้ หมวด 41 ของพระราชบัญญัติเป็นของบุคคลธรรมดาที่ใช้ทรัพย์สินนั้นเป็นบ้านและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้น ยูนิตที่คุณให้เช่าไม่ใช่กรณีดังกล่าว จึงถูกจัดเก็บภาษีตั้งแต่บาทแรก ประการที่สอง ทาง The local authority ควรจะส่งการประเมินภายในเดือนกุมภาพันธ์ (มาตรา 44และต้องชำระภาษีภายในเดือนเมษายน (ส่วนที่ 46ถึงแม้ว่ากำหนดเส้นตายจะถูกขยายออกไปด้วยประกาศของกระทรวงในเกือบทุกปีก็ตาม คู่มือของเราเกี่ยวกับ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทย ครอบคลุมภาษีเต็มจำนวน.

ข้อกำหนดการรายงานข้อมูลสำหรับแขก (TM30)

TM30 is your duty as the owner, not your guest’s and not the platform’s. มาตรา 38 แห่งพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 กำหนดหน้าที่ให้เจ้าบ้าน เจ้าของ หรือผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรม ซึ่งรับคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวเข้าพักอาศัย จะต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองซึ่งประจำท้องที่ที่เคหสถานหรือโรงแรมนั้นตั้งอยู่ หรือกองบังคับการตรวจคนเข้าเมืองหากเคหสถานนั้นอยู่ในกรุงเทพมหานคร ภายในกำหนดเวลา ยี่สิบสี่ชั่วโมง ของชาวต่างชาติที่เข้ามาพำนักอาศัย ไม่มีอะไรในมาตรานี้ที่ขึ้นอยู่กับระยะเวลาของการเข้าพัก ดังนั้น จึงครอบคลุมถึงผู้เช่าตามสัญญาเช่าหนึ่งปีเช่นเดียวกับแขกที่จองห้องพักสองคืน.

กระบวนการ TM30 ต้องใช้สำเนาหนังสือเดินทางของแขก หน้าวีซ่า บัตรขาออก เอกสารสิทธิ์ในทรัพย์สิน และสัญญาเช่า มาตรา 77 ของพระราชบัญญัติฉบับเดียวกันกำหนดบทลงโทษสำหรับการไม่แจ้งให้ทราบว่ามีปรับไม่เกิน 2,000 บาท และจะเพิ่มขึ้นเป็นระหว่าง 2,000 ถึง 10,000 บาท หากผู้กระทำความผิดเป็นผู้จัดการโรงแรม จำนวนเงินที่สำนักงานเรียกเก็บจริงนั้นมีความแตกต่างกัน และตัวเลขที่ระบุตามอินเทอร์เน็ตของชาวต่างชาติเป็นยอดเงินที่ตกลงยอมความกันมากกว่าค่าปรับสูงสุดตามกฎหมาย เจ้าหน้าที่ตรวจคนเข้าเมืองกำลังตรวจสอบการปฏิบัติตามกฎระเบียบบ่อยครั้งขึ้นในระหว่างการขอต่อวีซ่าและกระบวนการอื่น ๆ.

บริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์มักดูแลเรื่องการปฏิบัติตามข้อกำหนด TM30 ให้กับเจ้าของชาวต่างชาติ อย่างไรก็ตาม การทำเช่นนี้จะเพิ่มต้นทุนและทำให้การดำเนินงานให้เช่าซับซ้อนมากขึ้น โฮสต์ Airbnb บางรายพยายามหลีกเลี่ยงข้อกำหนดการรายงาน ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงทางกฎหมายเพิ่มเติมและการละเมิดกฎหมายคนเข้าเมืองที่อาจเกิดขึ้นได้ TM30 มักถูกใช้ ไม่เคยมีการร้องขอมาก่อนปี 2018 เรามีข้อความอธิบายเรื่องนี้ไว้ที่นี่.

การจัดการบ้านเช่าด้วยตัวเอง และจุดเปลี่ยนที่ทำให้มันกลายเป็นงานหนัก

การเป็นเจ้าของคอนโดในไทยและได้รับค่าเช่าจากคอนโดนั้นไม่ใช่การทำงาน การบริหารจัดการอาจจะเข้าข่าย และเส้นแบ่งนี้มีความสำคัญเนื่องจากไม่มีข้อยกเว้นสำหรับธุรกิจขนาดเล็กให้หลบเลี่ยงได้.

พระราชกำหนดการบริหารจัดการการทำงานของคนต่างด้าว พ.ศ. 2560 นิยามคำว่า งาน ไว้ว่า section 5 as amended by the No. 2 Emergency Decree of B.E. 2561, as การประกอบอาชีพใดๆ ไม่ว่าจะมีนายจ้างหรือไม่ก็ตาม. The definition that applied before 2018 also caught the mere use of physical strength or knowledge, which is why so much old advice online is alarmist. The current test asks whether what you are doing amounts to an occupation. มาตรา 8 forbids a foreigner to work without a permit, and section 101 punishes a breach with a fine of 5,000 to 50,000 baht, after which the foreigner is removed from the Kingdom. Taking on a foreigner who has no permit is a separate offence for the person who does it, under section 9.

We could not find a published Department of Employment ruling dealing squarely with an owner who manages his own unit, and we would rather say so than manufacture certainty. What the statutory test does settle:

• Acts of an owner are not an occupation. Signing a lease of your own property, receiving the rent, filing the tax return on it, instructing an agent or a lawyer, and attending the annual general meeting of the co-owners are things an owner does with his own asset.
• Operating the unit looks like an occupation. Writing and managing listings, meeting guests, handing over keys, cleaning and laundry, arranging transfers, dealing with complaints and doing it repeatedly, especially across more than one unit, is precisely the work a management company pays staff to do. An inspector who finds a foreigner doing it on site is looking at section 8, and the fact that the property is yours is not an answer to it.

The practical route is the one professional owners already use: a Thai agent or a management company does the operational work, and you remain the owner receiving the income. It costs a percentage of the rent, and it removes the argument entirely.

การบังคับใช้กฎหมายและการปราบปรามล่าสุด

การดำเนินการของรัฐบาลในปี 2025

รัฐบาลไทยได้ดำเนินการอย่างมีนัยสำคัญ การบังคับใช้ที่เข้มงวดขึ้น เกี่ยวกับการบังคับใช้กฎระเบียบการเช่าระยะสั้นในปี 2025 โดยจะมีปฏิบัติการสำคัญหลายครั้งที่มุ่งเป้าไปที่ที่พักผิดกฎหมาย. ในเดือนมีนาคม พ.ศ. 2568 เจ้าหน้าที่ฝ่ายปกครองได้ดำเนินการปฏิบัติการลับในพื้นที่ประตูน้ำ กรุงเทพฯ และจับกุมผู้ประกอบการโรงแรมผิดกฎหมาย และการแจ้งความกับตำรวจ.

The government warned foreign investors, and Chinese nationals in particular, against buying condominium units in order to rent them to tourists on Airbnb. These operations focused on the Sukhumvit area. Residents complained about noise, cannabis use, and property damage. This led to investigations.

การประสานงานระหว่างหน่วยงานต่างๆ

การบังคับใช้กฎหมายในปัจจุบันเกี่ยวข้องกับ ความพยายามที่ประสานงานกัน มีการประสานงานระหว่างกรมการปกครองส่วนภูมิภาค สำนักงานเขต ตำรวจ และสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง รัฐบาลยังได้กดดันแพลตฟอร์มออนไลน์ให้ลบรายชื่อที่ผิดกฎหมาย และจัดตั้งระบบตรวจสอบใบอนุญาตโรงแรมก่อนอนุญาตให้ลงโฆษณาที่พัก.

คณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคของสภาผู้แทนราษฎรต้องการให้แพลตฟอร์มการจองออนไลน์ตรวจสอบใบอนุญาตโรงแรมก่อนที่จะรับลงทะเบียนที่พัก ซึ่งอาจช่วยหยุดยั้งที่พักผิดกฎหมายได้หลายพันแห่ง แนวทางที่เป็นระบบนี้ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญจากรูปแบบการบังคับใช้กฎหมายที่ไม่สม่ำเสมอในอดีต.

บทลงโทษและความเสี่ยงทางกฎหมาย

บทลงโทษทางอาญา

การฝ่าฝืนพระราชบัญญัติโรงแรมอาจนำไปสู่บทลงโทษร้ายแรง ซึ่งรวมถึงโทษจำคุกสูงสุดหนึ่งปีและปรับสูงสุด 20,000 บาท นอกจากนี้ยังมีค่าปรับรายวันเพิ่มเติมอีก 10,000 บาทสำหรับการฝ่าฝืนอย่างต่อเนื่อง บทลงโทษเหล่านี้ใช้กับเจ้าของทรัพย์สิน ผู้ประกอบการ และผู้ที่อาจมีส่วนร่วมในการอำนวยความสะดวกในการดำเนินงานโรงแรมที่ผิดกฎหมาย.

คดีความในศาลเมื่อเร็ว ๆ นี้ได้ยืนยันแล้วว่า การให้เช่าระยะสั้นโดยไม่ได้รับอนุญาตถือเป็นการกระทำผิดกฎหมาย. เดอะ คำพิพากษาของศาลหัวหินในปี 2018 ได้สร้างบรรทัดฐานทางกฎหมาย โดยตัดสินลงโทษเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าคอนโดมิเนียมรายวันและรายสัปดาห์. ค่าปรับสำหรับการละเมิดเหล่านี้มีตั้งแต่ 10,000 ถึง 15,000 บาท กรณีล่าสุดมีบทลงโทษที่สูงขึ้น รายงานของศาลในปี 2025 ระบุว่า ปัจจุบันเจ้าของบางรายต้องเผชิญกับค่าปรับมากกว่า 100,000 บาท ความเสี่ยงในการถูกเนรเทศสำหรับชาวต่างชาติมีอยู่จริง แต่ต้องมีการละเมิดกฎหมายคนเข้าเมืองก่อนจึงจะถูกเนรเทศได้.

ผลกระทบทางด้านการบริหาร

นอกเหนือจากบทลงโทษทางอาญาแล้ว ผู้กระทำผิดยังต้องเผชิญกับโทษอื่นๆ อีกด้วย ผลที่ตามมาทางด้านการบริหาร รวมถึงการยึดทรัพย์สิน คำสั่งปิดกิจการ และการเนรเทศชาวต่างชาติที่อาจเกิดขึ้นได้ รัฐบาลระบุว่าการละเมิดอาจส่งผลกระทบต่อการต่ออายุใบอนุญาตทำงานและการต่ออายุวีซ่าสำหรับชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในที่พักให้เช่าอย่างผิดกฎหมาย.

เจ้าของห้องชุดอาจต้องเผชิญกับบทลงโทษทางแพ่งจากนิติบุคคล ซึ่งอาจรวมถึงค่าปรับ การฟ้องร้องจากเจ้าของร่วม และความเป็นไปได้ที่จะถูกบังคับขายห้องชุดหากมีการละเมิดซ้ำๆ ผลกระทบทางแพ่งเหล่านี้อาจมีค่าใช้จ่ายสูงกว่าบทลงโทษทางอาญา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง.

คำแนะนำและแนวปฏิบัติที่ดีที่สุด

สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ

นักลงทุนต่างชาติควร ให้ความสำคัญกับการปฏิบัติตามกฎหมาย เมื่อพิจารณาการลงทุนให้เช่าระยะสั้น ควรคำนึงถึงรายได้ค่าเช่าที่อาจได้รับด้วย สำหรับเจ้าของคอนโด การจำกัดระยะเวลาการเช่าไว้ที่ 30 วันขึ้นไป เป็นวิธีที่ถูกกฎหมายและปลอดภัยที่สุดในการหลีกเลี่ยงกฎหมายว่าด้วยโรงแรม การให้เช่ารายเดือนยังคงสร้างผลตอบแทนที่สมเหตุสมผลได้ ในขณะที่ยังคงปฏิบัติตามกฎหมาย.

Villa owners should check whether their property is inside the eight-room, thirty-guest threshold, in which case a notification and an official’s acknowledgement replace a licence. Do not take a Thai partner in order to obtain one. There is no nationality condition in the Ministerial Regulation, so a partner adds nothing at the counter, and a partner taken to hold what a foreigner may not hold is the nominee arrangement this page describes as illegal and currently being prosecuted. It is important to follow the laws of Airbnb in Thailand. Getting professional legal advice is crucial before starting any short-term rental. This is due to the complex rules and recent enforcement trends.

บริษัทจัดการทรัพย์สิน สามารถให้ความช่วยเหลือที่มีคุณค่าในด้านข้อกำหนดด้านการปฏิบัติตามกฎระเบียบ รวมถึงการรายงาน TM30 ภาระผูกพันด้านภาษี และขั้นตอนการคัดกรองแขก แม้ว่าสิ่งนี้จะลดอัตรากำไรลง แต่การจัดการอย่างมืออาชีพจะช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมายและภาระด้านการบริหารได้อย่างมาก.

กลยุทธ์การลงทุนทางเลือก

เนื่องจากสภาพแวดล้อมด้านกฎระเบียบที่ค่อนข้างเข้มงวด นักลงทุนต่างชาติอาจพิจารณาปัจจัยอื่นๆ แนวทางทางเลือก สู่ตลาดธุรกิจโรงแรมและการบริการของประเทศไทย. การเช่าระยะยาว เผชิญกับข้อจำกัดน้อยกว่าและสามารถสร้างรายได้ที่มั่นคงโดยไม่ต้องมีใบอนุญาต การเป็นพันธมิตรกับผู้ประกอบการโรงแรมที่มีอยู่แล้วหรือผู้ให้บริการที่พักที่ได้รับใบอนุญาตเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับการลงทุนในธุรกิจโรงแรม.

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ในพื้นที่ที่มีการจัดสรรพื้นที่อย่างเหมาะสม อาจมีโอกาสในการพัฒนาโรงแรมอย่างถูกกฎหมายได้ แม้ว่าจะต้องใช้เงินทุนและความเชี่ยวชาญจำนวนมากก็ตาม นักลงทุนบางรายมุ่งเน้นไปที่อพาร์ตเมนต์แบบมีบริการ ซึ่งกำหนดระยะเวลาเข้าพักขั้นต่ำที่ยาวนานกว่า เพื่อให้เป็นไปตามกฎหมายของ Airbnb ในประเทศไทย วิธีนี้ช่วยให้พวกเขาหลีกเลี่ยงกฎเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้น และให้บริการแก่นักท่องเที่ยวที่เข้าพักนานกว่าได้.

ภาพรวมตลาดปัจจุบันและแนวโน้มในอนาคต

วิวัฒนาการด้านกฎระเบียบ

รัฐบาลไทยยังคงปรับปรุงกฎระเบียบเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้นอย่างต่อเนื่อง โดยต้องการสร้างความสมดุลระหว่างความต้องการของภาคการท่องเที่ยว ความกังวลของชุมชน และเป้าหมายการจัดเก็บภาษี ข้อเสนอเมื่อเร็วๆ นี้รวมถึงการจัดตั้ง... ระบบการลงทะเบียนที่ครอบคลุม สำหรับผู้ประกอบการให้เช่าระยะสั้นทุกราย และกำหนดให้แพลตฟอร์มต่างๆ ต้องตรวจสอบสถานะทางกฎหมายก่อนยอมรับการลงประกาศ.

ผู้สังเกตการณ์ในอุตสาหกรรมคาดการณ์ การขยายการบังคับใช้กฎหมายอย่างต่อเนื่อง นอกเหนือจากกรุงเทพฯ แล้ว ยังขยายไปยังแหล่งท่องเที่ยวชื่อดัง เช่น ภูเก็ต พัทยา และเชียงใหม่ ความสำเร็จของการปฏิบัติการล่าสุดแสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นอย่างต่อเนื่องของรัฐบาลในการกำจัดที่พักผิดกฎหมายและปกป้องอุตสาหกรรมโรงแรมที่ถูกต้องตามกฎหมาย.

เทคโนโลยีและการปฏิบัติตามกฎระเบียบ

เทคโนโลยีที่กำลังพัฒนาอาจช่วยให้การตรวจสอบการปฏิบัติตามกฎระเบียบและระบบการรายงานของแขกมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น รัฐบาลได้หารือเรื่องนี้แล้ว การบูรณาการทางดิจิทัล เชื่อมต่อฐานข้อมูลการเข้าเมืองและแพลตฟอร์มที่พักเพื่อปรับปรุงการรายงาน TM30 และตรวจสอบความถูกต้องของผู้เข้าพัก.

ระบบตรวจสอบยืนยันโดยใช้เทคโนโลยีบล็อกเชน และการรายงานการปฏิบัติตามกฎระเบียบโดยอัตโนมัติสามารถลดภาระงานด้านการบริหารจัดการลงได้ ในขณะเดียวกันก็ช่วยให้มั่นใจได้ว่ามีการปฏิบัติตามกฎระเบียบอย่างถูกต้อง อย่างไรก็ตาม โซลูชันทางเทคโนโลยีเหล่านี้ยังอยู่ในขั้นตอนการพัฒนา และอาจต้องใช้เวลาหลายปีกว่าจะนำไปใช้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ.

การขอใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม: ค่าใช้จ่าย ขั้นตอน และข้อควรระวัง

หากที่พักของคุณต้องมีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม นี่คือสิ่งที่คุณควรรู้:

• ค่าธรรมเนียมการสมัคร: โดยทั่วไปประมาณสองสามพันบาท.
• ต้นทุนการปฏิบัติตามกฎระเบียบ: คุณอาจจำเป็นต้องปรับปรุงอาคารเพื่อให้เหมาะสมกับความปลอดภัยจากอัคคีภัย สุขอนามัย หรือการเข้าถึงของผู้คน.
• ระยะเวลาการสมัคร: คาดว่าจะใช้เวลาหลายสัปดาห์ถึงหลายเดือน ขึ้นอยู่กับการตรวจสอบและปริมาณงานที่ค้างอยู่ของสำนักงานท้องถิ่น.
• ความสามารถในการโอนย้าย: ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมไม่สามารถโอนให้แก่เจ้าของใหม่ได้ คุณต้องยื่นขอใบอนุญาตใหม่หากซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เคยใช้ให้เช่ามาก่อน.

ใบอนุญาตจะออกโดยสำนักงานเขตท้องถิ่นของคุณ (อัมพูร์โดยประสานงานกับหน่วยงานอื่นๆ.

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยและวิธีหลีกเลี่ยง

• ไม่มีใบอนุญาตทำงาน: a foreigner who operates the letting, rather than simply owning the unit and taking the rent, may be working within the meaning of the Emergency Decree on Managing the Work of Aliens. See Managing the Rental Yourself ข้างบน.
• คุณสมบัติที่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนด: หากที่ดินไม่ผ่านการตรวจสอบด้านความปลอดภัยหรือข้อกำหนดด้านการใช้ที่ดิน อาจถูกปฏิเสธการออกใบอนุญาตได้.
• Neighbour Complaints: can result in licence suspension or action by the condominium juristic person.
• Getting the taxes wrong: rent is assessable income under section 40(5) of the Revenue Code, withholding may be taken at source by the payer, the owner pays land and building tax on the appraised value, and VAT arises only where what you supply is accommodation with services rather than a lease.

เปรียบเทียบตัวเลือกที่พัก Airbnb ในประเทศไทย

ประเภทการเช่า	ถูกกฎหมาย?	ต้องมีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมหรือไม่?	ปัญหาที่พบได้ทั่วไป
ห้องชุดคอนโด (ไม่เกิน 30 วัน)	❌ มักผิดกฎหมายภายใต้ข้อกำหนดของคอนโด	✔️ ใช่ หรือลงทะเบียนในฐานะผู้ที่ไม่ใช่พนักงานโรงแรม (หากมีคุณสมบัติครบถ้วน)	นิติบุคคล ข้อจำกัด การรายงาน TM30 ค่าปรับ
วิลล่า / บ้านเดี่ยว	✅ Outside the Act if not more than 8 rooms and not more than 30 guests	❌ Not required, but you must notify and be inspected under the 2566 (2023) regulation	Acknowledgement valid 5 years, tax obligations
Entire House (more than 8 rooms or more than 30 guests)	✅ ถูกกฎหมายพร้อมใบอนุญาต	✔️ จำเป็น	ขั้นตอนการลงทะเบียนที่ยุ่งยาก การตรวจสอบ และการปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เข้มงวด
สัญญาเช่าระยะยาว (30 วันขึ้นไป)	✅ ถูกกฎหมายทุกประการ	❌ ไม่จำเป็น	สิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับผู้ให้เช่าระยะสั้นลดลง

เหตุใดกฎหมายจึงเข้มงวดเช่นนี้

• การคุ้มครองนักท่องเที่ยว: การรับรองมาตรฐานด้านสุขภาพและความปลอดภัย.
• การสร้างความเท่าเทียมกันในการแข่งขัน: โรงแรมที่ได้รับใบอนุญาตโต้แย้งว่า การให้เช่าที่พักโดยไม่ผ่านการควบคุมจะช่วยหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายด้านการปฏิบัติตามกฎระเบียบ.
• การรักษาการใช้ประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัย: คอนโดมิเนียมไม่ได้ถูกออกแบบมาเพื่อรองรับผู้เข้าพักชั่วคราว.
• การรับประกันรายได้ภาษี: ในอดีต ที่พัก Airbnb จำนวนมากหลีกเลี่ยงการเสียภาษีและดำเนินกิจการโดยไม่มีใบอนุญาต.

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ Airbnb และกฎหมายไทย

ที่พักประเภทใดบ้างที่ได้รับความนิยมสำหรับการเช่าระยะสั้นในประเทศไทย?

นอกเหนือจาก Airbnb แล้ว แพลตฟอร์มอื่นๆ เช่น Booking.com และ Agoda ก็ได้รับความนิยมสำหรับการเช่าที่พักระยะสั้น ที่พักหลากหลายประเภท ทั้งคอนโด วิลล่า และเกสต์เฮาส์ ดึงดูดนักท่องเที่ยวทั้งในและต่างประเทศ.

กำลังคิดที่จะเป็นเจ้าของที่พักบน Airbnb ในประเทศไทยใช่ไหม?

You can do it legally, but only if you follow the rules. From lease contracts to immigration notifications, each step matters.

ให้ ThaiLawOnline ช่วยคุณทำให้ถูกต้องตั้งแต่ครั้งแรก. จองคิวปรึกษาได้เลยวันนี้ และเพื่อให้มั่นใจว่าธุรกิจ Airbnb ของคุณในประเทศไทยถูกต้องตามกฎหมาย ปฏิบัติตามกฎระเบียบ และสร้างผลกำไร โดยการปฏิบัติตามข้อบังคับท้องถิ่น.

บทสรุป

การทำธุรกิจให้เช่าที่พักผ่าน Airbnb ในฐานะชาวต่างชาติในประเทศไทย หมายถึงการต้องเผชิญกับกฎหมายที่ยุ่งยากและเข้มงวด ซึ่งจะมีการบังคับใช้มากขึ้นในปี 2025 มีทางเลือกทางกฎหมายอยู่บ้าง เจ้าของวิลล่าที่ตรงตามเกณฑ์บางประการ และเจ้าของคอนโดที่ให้เช่าตั้งแต่ 30 วันขึ้นไป สามารถได้รับประโยชน์ อย่างไรก็ตาม กฎหมายส่วนใหญ่สนับสนุนโรงแรมแบบดั้งเดิมและที่พักที่ได้รับใบอนุญาตเป็นหลัก.

การปราบปรามของรัฐบาลเมื่อเร็ว ๆ นี้ แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นอย่างจริงจังในการกำจัดธุรกิจให้เช่าระยะสั้นที่ผิดกฎหมาย โดยเจ้าของที่พักชาวต่างชาติจะต้องได้รับการตรวจสอบอย่างเข้มงวดเป็นพิเศษ บทลงโทษทางอาญา ผลกระทบทางปกครอง และความรับผิดทางแพ่ง ล้วนก่อให้เกิดความเสี่ยงอย่างมากต่อธุรกิจที่ไม่ปฏิบัติตาม ซึ่งความเสี่ยงเหล่านี้มีมากกว่าผลประโยชน์จากรายได้ค่าเช่าที่อาจได้รับ.

นักลงทุนต่างชาติที่กำลังพิจารณาตลาดเช่าระยะสั้นของประเทศไทยควรพิจารณา ให้ความสำคัญกับการปฏิบัติตามกฎหมาย และพิจารณากลยุทธ์การลงทุนทางเลือกที่สอดคล้องกับกรอบกฎระเบียบในปัจจุบัน คำแนะนำทางกฎหมายจากผู้เชี่ยวชาญ ขั้นตอนการขอใบอนุญาตที่ถูกต้อง และระบบการปฏิบัติตามกฎระเบียบที่ครอบคลุม ล้วนมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจที่พักที่ถูกต้องตามกฎหมายในประเทศไทย ซึ่งมีการเปลี่ยนแปลงด้านกฎระเบียบอยู่ตลอดเวลา.

การที่รัฐบาลให้ความสำคัญกับการปกป้องทั้งผลประโยชน์ของชุมชนและธุรกิจการท่องเที่ยวที่ถูกต้องตามกฎหมาย บ่งชี้ว่า การบังคับใช้กฎหมายจะเข้มงวดขึ้นอย่างต่อเนื่อง, making illegal operations increasingly untenable. Successful foreign investors in Thailand’s hospitality sector will adapt to rules. They should not try to avoid legal restrictions.

สถานะทางนิติบัญญัติ, สิงหาคม 2026

ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 5 กันยายน 2026. The licensing rules on this page were read against the instruments themselves. Specifically: the Ministerial Regulation prescribing the types and criteria of the hotel business B.E. 2551 as consolidated with กฎกระทรวง (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566, clause 1 and the transitional clauses, taken from the government’s central law register at law.go.th, which is where the eight-room and thirty-guest threshold, the forty-day inspection period, the five-year life of the acknowledgement and the sixty-day commencement all come from. What was not verified, said plainly rather than implied: the hotel licence fees, the processing times and the market figures on this page are not sourced to an instrument we could produce, and the four-room, twenty-guest homestay figure in the Land and Building Tax section is a different instrument’s definition and was not re-checked here.

No new statute has been enacted, and the 30-day line under the Hotel Act B.E. 2547 is still the rule that decides whether you need a licence. Two reform proposals are in circulation and neither is law. A Short-Term Rental Registration Act draft was floated in June 2025 to create a central platform registry, and a broader bill that would recognise a middle tier of non-hotel overnight accommodation has been under review during 2026. Until one of them is passed and published in the Royal Gazette, treat any offer to register a condominium unit as lawful short-stay accommodation as a proposal being sold as a product.

ลิงก์

• Airbnb ในประเทศไทย