Airbnb ในประเทศไทย: ข้อกำหนดทางกฎหมาย ใบอนุญาต และวิธีการปฏิบัติตามกฎระเบียบ

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 18 กันยายน 2569

คำตอบสั้นๆ: Airbnb ไม่ผิดกฎหมายในประเทศไทย แต่การปล่อยเช่ารายวันมักจะผิดกฎหมาย เว้นแต่ว่าที่พักนั้นได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม หรือได้แจ้งและได้รับการยอมรับว่าเป็นที่พักขนาดเล็กแล้ว. The Hotel Act B.E. 2547 covers accommodation provided to travellers for remuneration and excludes only places let on a monthly basis or longer (section 4(2)), so a single nightly or weekly booking takes a unit outside the exclusion. A property of not more than eight rooms taking not more than thirty guests can be notified instead of licensed, once an official has inspected it and issued an acknowledgement valid for five years (Ministerial Regulation B.E. 2551 as replaced by No. 2 B.E. 2566). A condominium unit has a second problem: section 17/1 of the Condominium Act forbids running a hotel business in a condominium building, and a bylaw against daily letting is enforceable by the juristic person in the civil courts. The rules, the routes and the penalties are set out below.

กฎระเบียบของประเทศไทยสำหรับแพลตฟอร์มการเช่าระยะสั้น เช่น Airbnb กำลังมีความซับซ้อนมากขึ้น กฎระเบียบเหล่านี้กำลังเข้มงวดขึ้นสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ ประเทศไทยเป็นสถานที่ท่องเที่ยวยอดนิยม โดยดึงดูดนักท่องเที่ยวได้ถึง 28 ล้านคนในปี 2024 อย่างไรก็ตาม กฎระเบียบสำหรับการเช่าระยะสั้นได้เปลี่ยนแปลงไปมาก การดำเนินการของรัฐบาลเมื่อเร็วๆ นี้ในปี 2025 แสดงให้เห็นถึงความเสี่ยงทางกฎหมายของการไม่ปฏิบัติตามกฎเหล่านี้ คุณสามารถหาuhiพูลวิลล่าหรูในเชียงใหม่และที่พักตากอากาศริมชายหาดในกระบี่ อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ว่าประกาศให้เช่าทุกแห่งจะถูกกฎหมาย ผู้เข้าพักควรทราบวิธีหลีกเลี่ยงการจองที่พักผิดกฎหมาย เจ้าของที่พักจำเป็นต้องเข้าใจกฎระเบียบใบอนุญาตโรงแรม ข้อบังคับของคอนโดมิเนียม และหน้าที่ทางภาษี คู่มือนี้อธิบายทุกสิ่งที่คุณจำเป็นต้องรู้เพื่อเช่าหรือเป็นเจ้าของที่พักอย่างปลอดภัยและถูกกฎหมายผ่าน Airbnb ในประเทศไทย.

Airbnb ในประเทศไทย: ข้อกำหนดทางกฎหมาย ใบอนุญาต และวิธีการปฏิบัติตามกฎระเบียบ

การให้เช่าที่พักผ่าน Airbnb ในประเทศไทยกำลังได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ อย่างไรก็ตาม มีข้อผูกพันทางกฎหมายที่เข้มงวด คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าการให้เช่าของคุณถูกต้องตามกฎหมายในประเทศไทย หากคุณให้เช่าวิลล่าริมทะเลหรือคอนโดในกรุงเทพฯ การรู้กฎหมายเกี่ยวกับการให้เช่าระยะสั้นเป็นสิ่งสำคัญ ความรู้เหล่านี้จะช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงค่าปรับและปกป้องการลงทุนของคุณ ในคู่มือนี้ เราจะช่วยให้คุณเข้าใจประเด็นทางกฎหมายที่สำคัญ ซึ่งรวมถึงใบอนุญาต ใบอนุญาตประกอบการ กฎระเบียบด้านภาษี และข้อบังคับเกี่ยวกับการก่อสร้าง.

วิธีลงประกาศที่พักของคุณบน Airbnb ในประเทศไทยอย่างถูกกฎหมาย

ขั้นตอนที่ 1: สร้างบัญชี Airbnb ของคุณ

• ลงทะเบียนใช้งาน Airbnb โดยใช้ที่อยู่อีเมล หมายเลขโทรศัพท์ หรือบัญชีโซเชียลมีเดียของคุณ.
• คุณต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินหรือมีสัญญาเช่าที่ถูกต้องซึ่งอนุญาตให้เช่าช่วงได้ หากคุณไม่แน่ใจว่าสัญญาเช่าของคุณอนุญาตหรือไม่ เราขอแนะนำให้ตรวจสอบคำแนะนำของเรา สัญญาเช่าในประเทศไทย แนะนำ.

ขั้นตอนที่ 2: ตั้งค่าข้อมูลประกาศของคุณ

• ตั้งแต่ปี 2025 เป็นต้นไป Airbnb กำหนดให้เจ้าของที่พักในประเทศไทยต้องยืนยันว่าปฏิบัติตามกฎหมายท้องถิ่น การฝ่าฝืนกฎหมายเหล่านี้อาจนำไปสู่การถูกถอดออกจากรายชื่อที่พัก
• เพิ่มรูปภาพที่ชัดเจนและคำอธิบายโดยละเอียด ระบุด้วยว่าที่พักของคุณเป็นคอนโด บ้าน หรือวิลล่า การทำเช่นนี้จะทำให้ที่พักให้เช่าของคุณในประเทศไทยน่าสนใจยิ่งขึ้น.
• กำหนดราคาสำหรับการเข้าพักรายคืน รายสัปดาห์ และรายเดือน คุณยังสามารถรวมค่าธรรมเนียมทำความสะอาดหรือค่าบริการเพิ่มเติมสำหรับแขกได้อีกด้วย.
• ระบุเวลาที่สามารถเข้าพักได้และกฎระเบียบของที่พักให้ชัดเจนตั้งแต่แรก.

แต่นี่เป็นเพียงจุดเริ่มต้น คุณต้องเข้าใจกฎข้อบังคับต่างๆ ซึ่งมีอยู่มากมาย.

กฎและข้อบังคับของ Airbnb สำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย: คู่มือทางกฎหมายฉบับสมบูรณ์

กฎระเบียบของประเทศไทยสำหรับแพลตฟอร์มให้เช่าระยะสั้น เช่น Airbnb กำลังซับซ้อนมากขึ้น กฎเหล่านี้เข้มงวดขึ้นสำหรับเจ้าของที่พักชาวต่างชาติ ประเทศไทยเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยม ดึงดูดนักท่องเที่ยวหลายล้านคนในแต่ละปี อย่างไรก็ตาม กฎระเบียบสำหรับการเช่าระยะสั้นมีการเปลี่ยนแปลงไปมาก การดำเนินการของรัฐบาลเมื่อเร็วๆ นี้ในปี 2025 แสดงให้เห็นถึงความเสี่ยงทางกฎหมายที่ร้ายแรงของการไม่ปฏิบัติตามกฎเหล่านี้.

ความท้าทายหลักสำหรับชาวต่างชาติคือการทำความเข้าใจกฎหมายไทย ซึ่งรวมถึงพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 และ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (ค.ศ. 1979) พวกเขายังจำเป็นต้องรู้เกี่ยวกับกฎระเบียบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติด้วย เมื่อเร็ว ๆ นี้ การบังคับใช้กฎหมายมีความเข้มงวดมากขึ้น พร้อมกับการกำกับดูแลที่มากขึ้นจากภาครัฐ.

กรอบกฎหมายที่ควบคุมการเช่าระยะสั้น

ข้อกำหนดตามพระราชบัญญัติโรงแรม

พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ของประเทศไทยทำหน้าที่เป็นกฎหมายหลักในการควบคุมการให้บริการที่พักระยะสั้น บททดสอบตามกฎหมายไม่ได้อยู่ที่จำนวนห้องและไม่ได้อยู่ที่จำนวนวัน มาตรา 4 นิยามโรงแรมว่าคือสถานที่พักแรมที่จัดตั้งขึ้น เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ เพื่อจัดหา ชั่วคราว ที่พักสำหรับนักเดินทางหรือบุคคลทั่วไป เพื่อค่าตอบแทน, และในมาตรา 4(2) ได้ยกเว้นที่พักที่มีวัตถุประสงค์เพื่อให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย เรียกเก็บเป็นรายเดือนหรือนานกว่านั้นเท่านั้น. คำภาษาไทยลงท้ายด้วย เท่านั้น, ความหมาย เท่านั้น, และคำคำเดียวนั้นทำงานมากกว่าสิ่งอื่นใดในพระราชบัญญัติฉบับนี้:

• การยกเว้นนี้ใช้กับสถานประกอบการ ไม่ใช่กับการจองแต่ละครั้ง. หากหน่วยพักของคุณถูกจัดตั้งไว้เพื่อให้เช่าตามเดือนหรือระยะเวลายาวกว่านั้นเท่านั้น และไม่มีรูปแบบการให้เช่าอื่นใด คุณจะไม่อยู่ภายใต้กฎหมายนี้ หากรับการจองเพียงหนึ่งคืนหรือหนึ่งสัปดาห์ คุณก็จะไม่ถือว่าให้เช่าตามเดือนอีกต่อไป เท่านั้น, ดังนั้น ข้อยกเว้นในมาตรา 4(2) จึงไม่ใช้บังคับกับทรัพย์สินโดยรวมอีกต่อไป นี่คือความเสี่ยงที่แท้จริงสำหรับเจ้าของคอนโดมิเนียมที่ให้เช่าในระยะยาว แต่ใช้แพลตฟอร์มการจองรายคืนเพื่อเติมช่องว่างในช่วงสัปดาห์ที่ว่างเป็นครั้งคราว.
• สิ่งที่สำคัญคือเกณฑ์การคิดค่าบริการของคุณ, ไม่ใช่ระยะเวลาที่ผู้เช่าคนใดคนหนึ่งพักอยู่ การพักอยู่เป็นเวลา 31 คืน แต่ถูกกำหนดราคาและออกใบแจ้งหนี้ตามจำนวนคืนนั้น ไม่ถือเป็นการให้เช่ารายเดือน.

​ ศาลฎีกา ได้อ่านวลีเดิมนั้นในลักษณะเดียวกัน. ใน คำวินิจฉัยที่ 3464/2558 บริษัทประกันภัยแย้งว่าอาคารชุดเป็นสถานที่ประเภทเดียวกับโรงแรม ดังนั้นผู้ประกอบกิจการจึงต้องรับผิดในฐานะผู้รับ ฯพณฯ (เจ้าสำนักโรงแรม) ต่อรถยนต์ของผู้เช่าที่ถูกทำลายจากเหตุน้ำท่วมในลานจอดรถชั้นใต้ดิน ศาลได้นำบทนิยามคำว่าโรงแรมในมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติโรงแรมมาวินิจฉัย และวินิจฉัยว่าสถานที่ประเภทเดียวกันนั้นจะต้องจัดให้มี ชั่วคราว ที่พักสำหรับนักเดินทาง และพบว่าสถานประกอบการที่ให้เช่าห้องพักสำหรับอยู่อาศัยเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้นไม่เข้าข่าย ขอบเขตของการตัดสินมีความสำคัญพอๆ กับคำวินิจฉัย: มันเป็นคดีแพ่งเกี่ยวกับความรับผิดต่อทรัพย์สินของผู้เข้าพักตามมาตรา 674 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, ไม่ใช่การดำเนินคดีข้อหาเปิดโรงแรม จึงไม่ใช่บรรทัดฐานว่าการให้เช่ารายเดือนได้รับยกเว้นจากพระราชบัญญัติโรงแรม สิ่งที่คำพิพากษานี้ทำคือแสดงให้เห็นว่าศาลตีความสูตรการให้เช่ารายเดือนไปตามที่กฎหมายเขียนไว้ และตอบคำถามที่ผู้ให้เช่าระยะยาวสงสัยมานานว่า พวกเขามีความรับผิดอย่างเคร่งครัดแบบโรงแรมต่อทรัพย์สินของผู้เช่าหรือไม่ ซึ่งก็คือ ไม่มี.

ข้อยกเว้นสำหรับที่พักขนาดเล็ก และตัวเลขที่หน้าเว็บภาษาอังกฤษเกือบทุกแห่งยังคงลงข้อมูลผิดพลาด. นอกเหนือจากมาตรา 4(2) แล้ว กฎกระทรวงที่ออกตามความในมาตรา 4(3) ได้กำหนดให้ทรัพย์สินขนาดเล็กอยู่นอกเหนือจากบทนิยาม กฎกระทรวงฉบับดั้งเดิมในปี พ.ศ. 2551 ได้กำหนดเกณฑ์ไว้ที่สี่ห้องและผู้เข้าพักยี่สิบคน และกำหนดให้การดำเนินกิจการต้องเป็น ส่วนเสริม แหล่งรายได้ ซึ่งถูกแทนที่ด้วย กฎกระทรวง (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566, ซึ่งได้ตีพิมพ์ในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 30 สิงหาคม 2023 (เล่ม 140, ส่วน 52 Kor, หน้า 12) และมีผลบังคับใช้หลังจากนั้น 60 วัน เกณฑ์ปัจจุบันคือ ไม่เกินแปดห้อง และไม่เกินสามสิบคน, และเงื่อนไขเกี่ยวกับรายได้เสริมได้ถูกยกเลิกไปโดยสิ้นเชิง การแจ้งให้ทราบเพียงอย่างเดียวก็ไม่ได้ถือว่าเพียงพออีกต่อไป: เจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจต้องไปตรวจสอบทรัพย์สินและออกใบรับรอง ซึ่งใบรับรองดังกล่าวมีอายุการใช้งานเป็นเวลาห้าปี.

คุณต้องแจ้งกระทรวงมหาดไทยและลงทะเบียนทรัพย์สินของคุณ การไม่ปฏิบัติตามกฎระเบียบอาจส่งผลให้เกิด ค่าปรับ สูงสุดถึง 20,000 บาท คุณอาจต้องเผชิญกับโทษจำคุกสูงสุดถึงหนึ่งปี นอกจากนี้ยังมีค่าปรับรายวันอีก 10,000 บาทสำหรับการกระทำความผิดที่ยังคงดำเนินอยู่ เจ้าหน้าที่มีเวลาสี่สัปดาห์นับจากวันที่คุณแจ้งเพื่อตรวจสอบและออกใบรับแจ้ง และขณะนี้กระบวนการดังกล่าวได้ยื่นผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์แล้ว คุณจะต้องเตรียม:

• เอกสารแสดงตนของเจ้าของหรือผู้แจ้ง
• หนังสือมอบอำนาจ (หากยื่นเรื่องในนามของผู้อื่น โปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้ปฏิบัติตามกฎระเบียบท้องถิ่นแล้ว).
• สัญญาเช่า หรือโฉนดที่ดิน
• ผังห้องชุด/แผนผังคอนโด
• หลักฐานแสดงรายได้

สำหรับที่พักที่เกินขีดจำกัดเหล่านี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีใบอนุญาตโรงแรมเต็มรูปแบบ ใบอนุญาตนี้กำหนดให้ต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบการก่อสร้างอย่างเคร่งครัด มาตรฐานความปลอดภัย ระบบป้องกันอัคคีภัย ที่จอดรถ และสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้พิการ กระบวนการขอใบอนุญาตมีความซับซ้อนและมีค่าใช้จ่ายสูง เกี่ยวข้องกับหน่วยงานภาครัฐหลายแห่ง และการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานจำนวนมาก ซึ่งที่พักอาศัยส่วนใหญ่ไม่สามารถดำเนินการได้.

ข้อจำกัดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เพิ่มความซับซ้อนอีกชั้นหนึ่ง โดยห้ามอย่างเฉพาะเจาะจงว่า กิจกรรมเชิงพาณิชย์ในอาคารคอนโดมิเนียมที่พักอาศัย. มาตรา 17/1 ระบุอย่างชัดเจนว่า ห้ามดำเนินกิจกรรมค้าขายในอาคารคอนโดมิเนียม ยกเว้นในพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่กำหนดไว้และมีทางเข้าออกแยกต่างหาก ในอาคารที่อยู่อาศัยล้วนๆ ไม่มีพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่กำหนดไว้ดังกล่าว ดังนั้น การให้เช่าหน่วยพักอาศัยตามคืนจึงละเมิดมาตรา 17/1 ไม่ว่าจะมีหรือไม่มีกฎหมายโรงแรมเกี่ยวข้องด้วยก็ตาม อาคารอาจมีพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่มีทางเข้าแยกต่างหาก แต่เรื่องนั้นขึ้นอยู่กับวิธีการจดทะเบียนและจัดวางผังของคอนโดมิเนียม ไม่ใช่สิ่งที่เจ้าของหน่วยหนึ่งสามารถจัดหาได้เอง.

มาตรา 65 ของพระราชบัญญัติกำหนดโทษสำหรับการฝ่าฝืนมาตรา 17/1 ด้วยโทษปรับไม่เกิน 50,000 บาท และปรับอีกไม่เกินวันละ 5,000 บาท ตลอดระยะเวลาที่ยังฝ่าฝืนอยู่.

การบังคับใช้กฎหมายที่คุณมีแนวโน้มที่จะพบมากที่สุดไม่ใช่การดำเนินคดี แต่คือ นิติบุคคลอาคารชุด ฟ้องคุณภายใต้ข้อบังคับของบริษัทเอง. ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4215/2564 นิติบุคคลอาคารชุดได้ฟ้องร้องเจ้าร่วมกรรมสิทธิ์รายหนึ่งซึ่งนำห้องชุดของตนออกให้เช่าแบบรายวัน ข้อบังคับได้จำกัดการใช้ประโยชน์ห้องชุดให้พักอาศัยได้เฉพาะเจ้าของร่วม ครอบครัว และผู้เช่ารายเดือนเท่านั้น และได้บันทึกไว้ว่าการให้เช่ารายวันถือเป็นความผิดตามมาตรา 17/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด และมาตรา 15 แห่งพระราชบัญญัติโรงแรม ศาลวินิจฉัยว่าสิทธิของเจ้าของในการใช้ทรัพย์สินของตนตามมาตรา 1336 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์จะต้องนำมา ชั่งน้ำหนักกับความเสียหายที่เกิดขึ้นแก่เจ้าของร่วมรายอื่น ๆ โดยพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในเรื่องค่าปรับจำนวน 300,000 บาท ความเสียหาย สำหรับช่วงเวลาก่อนที่จะมีการยื่นฟ้อง และวินิจฉัยยืนยันว่านิติบุคคลจะต้องมีหนังสือเตือนให้หยุดการกระทำเสียก่อน จึงจะมีสิทธิเรียกเก็บค่าปรับตามข้อบังคับได้ นอกจากนี้ ศาลยังได้เพิกถอนค่าปรับรายวันซึ่งศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์อนุญาตให้คิดสะสมตั้งแต่วันยื่นฟ้องเป็นต้นไป เนื่องจากค่าปรับดังกล่าวจะเกิดขึ้นเฉพาะในวันที่ผู้เช่ารายวันเข้ามาอยู่ในห้องชุดจริงเท่านั้น และการเข้าพักในภายหลังเป็นการเข้าพักเป็นครั้งคราว มิใช่การเข้าพักอย่างต่อเนื่อง.

อ่านข้อบังคับของนิติก่อนที่คุณจะลงประกาศ ข้อห้ามตามข้อบังคับเกี่ยวกับการให้เช่าระยะสั้นสามารถบังคับใช้ได้ในศาลแพ่งไม่ว่าเงื่อนไขของแพลตฟอร์มจะว่าอย่างไรก็ตาม และประกาศที่ติดอยู่ในล็อบบี้ที่บอกว่าที่นี่ไม่ใช่โรงแรมมักจะมีข้อบังคับนี้อยู่เบื้องหลัง.

กฎระเบียบการเป็นเจ้าของทรัพย์สินโดยชาวต่างชาติ

ข้อจำกัดเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของที่ดินและทรัพย์สิน

ชาวต่างชาติเผชิญหน้า ข้อจำกัดพื้นฐานเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ในประเทศไทย ข้อจำกัดเหล่านี้ส่งผลกระทบอย่างมากต่อความสามารถในการดำเนินธุรกิจให้เช่าระยะสั้นอย่างถูกกฎหมาย ภายใต้กฎหมาย... พระราชบัญญัติประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (พ.ศ. 2497), ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรงได้ ในนามของตนเอง (มีข้อยกเว้นน้อยมาก) ลิงก์นั้นจะเปิดคำแปลภาษาอังกฤษอย่างไม่เป็นทางการซึ่งเผยแพร่โดยสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา ซึ่งคือ จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลเท่านั้นและไม่มีผลทางกฎหมาย; ข้อความภาษาไทยในราชกิจจานุเบกษาถือเป็นเวอร์ชันที่ถูกต้องตามกฎหมาย ข้อห้ามนี้ขยายไปถึงบ้าน วิลล่า และสิ่งปลูกสร้างใดๆ บนที่ดิน ซึ่งจำกัดทางเลือกในการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติให้อยู่ที่คอนโดมิเนียมเป็นหลัก.

กรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียม เป็นช่องทางที่เข้าถึงได้ง่ายที่สุดสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ, แม้ว่าจะมีข้อจำกัดที่เข้มงวด ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดได้ อย่างไรก็ตาม กรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติรวมกันต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมของห้องชุดทั้งหมดในอาคาร โดยวัด ณ เวลาที่จดทะเบียนอาคารชุด โควตานี้วัดจากห้องชุดทั้งหมดรวมกัน ไม่ใช่แบบห้องชุดต่อห้องชุด ดังนั้น ชาวต่างชาติจึงต้องตรวจสอบโควตาก่อนทำการซื้อ.

โครงสร้างการเป็นเจ้าของทางเลือก

สำหรับอสังหาริมทรัพย์บนบก ชาวต่างชาติมักใช้ สิทธิการเช่า agreements (should be called “lease”) for up to 30 years. These can be renewed. They can also set up Thai limited companies where Thai citizens own at least 51%. However, these structures must comply with foreign business regulations and cannot be used solely to circumvent land ownership laws. We call them การเสนอชื่อนอมินีนั้นผิดกฎหมาย และจะมีการปราบปรามอย่างเข้มงวดในปี 2025.

การเป็นเจ้าของที่ดินโดยการลงทุนยังคงเป็นไปได้ภายใต้กฎหมาย คณะกรรมการการลงทุน ข้อกำหนดเหล่านี้กำหนดให้มีการลงทุนขั้นต่ำ 40 ล้านบาท ซึ่งตัวเลือกนี้ไม่เหมาะสมสำหรับนักลงทุนส่วนใหญ่ที่ดำเนินธุรกิจโรงแรมโดยไม่มีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม นอกจากนี้ยังต้องได้รับการอนุมัติจากรัฐมนตรีด้วย.

ข้อกำหนดสำหรับการเช่าระยะสั้นตามประเภทของที่พัก

บ้านพักส่วนตัวและวิลล่า

Private houses and villas provide more flexibility for legal short-term rentals than condominiums. However, they still need proper licensing and registration. A property with not more than eight rooms in total, across one building or several, taking not more than thirty guests in total, falls outside the definition of a hotel and can be notified instead of licensed. Those are the figures set by clause 1 of the Ministerial Regulation as replaced by Ministerial Regulation (No. 2) B.E. 2566; the older four-room, twenty-guest figure that most English-language pages still quote was superseded in 2023. Notification alone does not do it: an official has to inspect and issue the acknowledgement, within forty days of the notification, and the acknowledgement then runs for five years from the date you notified.

สิ่งนี้ทำให้เจ้าของวิลล่ามีโอกาสดำเนินการอย่างถูกกฎหมายมากขึ้น กฎกระทรวงไม่ได้กำหนดเงื่อนไขเรื่องสัญชาติแต่อย่างใด โดยข้อ 1 ระบุว่าผู้ใดที่ประสงค์จะใช้อาคารในลักษณะดังกล่าวให้แจ้งต่อนายทะเบียน และคำว่าสัญชาติรวมถึงคำว่าคนต่างด้าวไม่ได้ปรากฏอยู่เลยในเนื้อหาฉบับรวมนี้ สิ่งที่เป็นอุปสรรคต่อชาวต่างชาติจริงๆ นั้นอยู่ก่อนหน้านี้ในกระบวนการ และได้ปรากฏอยู่บนหน้านี้แล้ว คุณไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินหรือบ้านบนที่ดินนั้นได้ ดังนั้นวิลล่าจึงต้องเช่าหรือเป็นของบริษัท และหากการให้เช่าดำเนินการในฐานะธุรกิจไม่ใช่เจ้าของปล่อยเช่าบ้านของตนเอง พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว มีผลกับผู้ปฏิบัติงาน ทั้งสองอย่างนี้ไม่ใช่ข้อจำกัดที่เคาน์เตอร์แจ้งเตือน และไม่ใช่เหตุผลที่จะโอนทรัพย์สินเป็นชื่อของผู้อื่น.

เจ้าของวิลล่าต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านความปลอดภัย รวมถึงแสงสว่างที่เหมาะสม ระบบล็อคประตู สิ่งอำนวยความสะดวกในห้องน้ำ และขั้นตอนการลงทะเบียนผู้เข้าพัก สำหรับที่พักที่เกินเกณฑ์การยกเว้น จะต้องมีใบอนุญาตโรงแรมเต็มรูปแบบ พร้อมด้วยข้อกำหนดด้านอาคารและความปลอดภัยที่เกี่ยวข้องทั้งหมด.

ยูนิตคอนโดมิเนียม

การเช่าคอนโดมิเนียมนำเสนอ... สถานการณ์ที่เข้มงวดที่สุด สำหรับการดำเนินงานระยะสั้น กฎหมายปัจจุบันห้ามการให้เช่าอย่างมีประสิทธิภาพ น้อยกว่า 30 วัน ในคอนโดมิเนียมที่พักอาศัยที่ไม่มีใบอนุญาตโรงแรม อาคารคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ขาดโครงสร้างพื้นฐานและสถานะทางกฎหมายที่จำเป็นในการขอใบอนุญาตโรงแรม ทำให้การให้เช่าระยะสั้นแทบเป็นไปไม่ได้.

การให้เช่ารายเดือนเป็นระยะเวลา 30 วันขึ้นไปยังคงได้รับอนุญาตสำหรับเจ้าของคอนโดมิเนียม แต่ต้องปฏิบัติตามกฎของอาคารและตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาเช่าอนุญาตให้เช่าช่วงได้ นิติบุคคลคอนโดมิเนียมหลายแห่งได้กำหนดนโยบายที่เข้มงวดต่อการให้เช่าระยะสั้นทุกรูปแบบ ไม่ว่าจะระยะเวลาเท่าใดก็ตาม.

การบังคับใช้กฎหมายในจังหวัดท่องเที่ยวได้มุ่งเน้นไปที่ห้องพักที่ให้เช่าเป็นรายคืนผ่านแพลตฟอร์มการจอง ซึ่งนำไปสู่การจับกุม การปรับ และการตรวจสอบห้องพักที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอย่างใกล้ชิดยิ่งขึ้น สัญชาติของเจ้าของไม่ใช่สิ่งที่พระราชบัญญัติโรงแรมให้ความสำคัญ ความผิดคือการประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่มีใบอนุญาต และเจ้าของชาวไทยที่ทำเช่นเดียวกันก็มีความผิดเดียวกัน ดังนั้น เจ้าของชาวต่างชาติจึงควรตีความการกวาดล้างเหล่านี้ว่าเป็นหลักฐานแสดงถึงวิธีการบังคับใช้กฎหมาย มากกว่าที่จะมองว่าเป็นกฎหมายที่เจาะจงชาวต่างชาติ.

ขั้นตอนการขอใบอนุญาตและการลงทะเบียน

ใบสมัครใบอนุญาตโรงแรม

การขอใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมต้องผ่านกระบวนการทางราชการที่ซับซ้อนซึ่งเกี่ยวข้องกับหน่วยงานภาครัฐหลายแห่ง ผู้สมัครต้องตรวจสอบให้แน่ใจก่อนว่าอาคารของตนเป็นไปตามข้อกำหนดของกฎหมายอาคารทั้งหมด ซึ่งรวมถึงระบบความปลอดภัยจากอัคคีภัย พื้นที่จอดรถ ระบบจัดการขยะ และสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้พิการ อาคารต้องอยู่ในเขตการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์อย่างถูกต้อง และต้องเป็นไปตามข้อกำหนดด้านโครงสร้างทั้งหมดสำหรับการดำเนินงานโรงแรม.

ขั้นตอนการยื่นขออนุญาตประกอบด้วยการยื่นแบบแปลนทางสถาปัตยกรรมโดยละเอียด การประเมินความปลอดภัย การศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม และเอกสารทางการเงินต่อหน่วยงานระดับจังหวัดที่เกี่ยวข้อง ระยะเวลาในการดำเนินการอาจกินเวลานานหลายเดือน และบ้านพักอาศัยหลายแห่งไม่สามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดที่เข้มงวดได้หากไม่มีการปรับปรุงซ่อมแซมครั้งใหญ่.

การลงทะเบียนสำหรับผู้ที่ไม่ได้เข้าพักในโรงแรม

กระบวนการจดทะเบียนแบบง่ายสำหรับสถานที่พักที่ไม่ใช่โรงแรม ใช้กับสถานที่พักขนาดเล็กที่ตรงตามเกณฑ์การยกเว้น การแจ้งให้ทราบจะดำเนินการทางอิเล็กทรอนิกส์ โดยหากมีปัญหาจะส่งไปยังสำนักงานเขตที่สถานที่พักนั้นตั้งอยู่ หรือในกรุงกรุงเทพฯ จะส่งไปยังสำนักงานสอบสวนและกิจการกฎหมาย สังกัดกรมการปกครองส่วนท้องถิ่น กฎระเบียบดังกล่าวกำหนดว่า ไม่มีเงื่อนไขสัญชาติ, และควรระบุให้ชัดเจนในเรื่องนี้ เนื่องจากความเห็นจำนวนมากในภาษาอังกฤษระบุว่าเส้นทางนี้ปิดสำหรับชาวต่างชาติ สิ่งที่จำกัดเจ้าต้นทางจริง ๆ คือต้นน้ำ ได้แก่ คุณสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นได้หรือไม่ และการดำเนินธุรกิจที่พักเข้าข่ายพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวหรือไม่ ประกาศดังกล่าวไม่ใช่ อุปสรรค.

ต้องต่ออายุการลงทะเบียนทุกห้าปี และต้องปฏิบัติตามมาตรฐานความปลอดภัยและข้อกำหนดการรายงานของแขกอย่างต่อเนื่อง ที่พักอาจถูกจัดประเภทใหม่หากมีการขยายกิจการเกินเกณฑ์ที่ได้รับการยกเว้น หรือไม่ปฏิบัติตามมาตรฐานที่กำหนด.

ภาระผูกพันด้านภาษีและการรายงาน

ข้อกำหนดด้านภาษีเงินได้

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติที่สร้างรายได้จากการให้เช่าในประเทศไทยต้องเผชิญกับปัญหาต่างๆ ภาระภาษีหลายประการ ไม่ว่าสถานะการพำนักของพวกเขาจะเป็นอย่างไร ตัวเลข 15% ที่ถูกเผยแพร่สำหรับผู้ที่ไม่พำนักในประเทศนั้นคือ อัตราภาษีหัก ณ ที่จ่าย ที่ไม่ใช่ภาษีสุดท้าย, และส่วนต่างนั้นมีมูลค่าเป็นเงิน ประมวลรัษฎากร ส่วนที่ 50(3) กำหนดให้ผู้จ่ายต้องหัก 15% จากค่าเช่าที่จ่ายให้แก่บุคคลที่ไม่ได้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทย นี่ไม่ใช่ค่าธรรมเนียมสุดท้ายแบบคงที่ เนื่องจากตัวเลือกที่จะชำระตามอัตราคงที่และไม่นำรายได้ดังกล่าวมารวมในแบบแสดงรายการภาษี ใน มาตรา 48 วรรค 3, มีไว้สำหรับดอกเบี้ยและสำหรับกำไรจากการโอนหน่วยลงทุนเท่านั้น ค่าเช่า ซึ่งเป็นเงินได้ตามมาตรา 40(5) ไม่อยู่ในรายการนั้น ภายใต้ มาตรา 60 จำนวนเงินที่หักไว้คือ เครดิต ในการคำนวณภาษี ดังนั้น เจ้าของบ้านที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นพำนักถาวรที่ยื่นแบบแสดงรายการภาษีของไทย จะถูกประเมินภาษีตามอัตราภาษีแบบก้าวหน้าเดียวกันกับผู้มีถิ่นพำนักถาวร โดยนำจำนวน 15% ที่ได้หักไว้แล้วมาหักลดหย่อน ในกรณีที่ผู้เช่าเป็นบริษัทไทยแทนที่จะเป็นบุคคลธรรมดา จะใช้เครื่องมือทางภาษีที่ต่างออกไป: คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ท.ป. 4/2528 ข้อ 6, กำหนดให้บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลผู้จ่ายเงินค่าเช่ามีหน้าที่หัก ณ ที่จ่าย 5%. รายได้ค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในประเทศไทยต้องเสียภาษีที่นี่ ไม่ว่าคุณจะมีถิ่นที่อยู่ใดและไม่ว่าเงินนั้นจะเข้ามาในประเทศหรือไม่ก็ตาม มาตรา 41 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งจัดเก็บภาษีจากเงินได้พึงประเมินจากอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในประเทศไทย “ไม่ว่าเงินได้ดังกล่าวจะจ่าย and ในหรือนอกประเทศไทยก็ตาม” การถูกจ่ายเข้าบัญชีในต่างประเทศไม่ได้เปลี่ยนแปลงอะไรเลย กฎที่ผู้คนมักสับสนคือวรรคสอง ซึ่งจัดเก็บภาษีเงินได้ต่างประเทศของผู้อยู่ในประเทศไทยเฉพาะเมื่อมีการนำเงินนั้นเข้ามาในประเทศไทย และวรรคดังกล่าวไม่เกี่ยวข้องอะไรเลยกับค่าเช่าจากคอนโดมิเนียมในประเทศไทย ในทางตรงกันข้าม ท่านอาจนำ การหักลดหย่อนมาตรฐาน 30% สำหรับอาคาร หรือแจกแจงค่าใช้จ่ายจริงพร้อมเอกสารหลักฐาน.

ภาษีเงินได้นิติบุคคล อาจใช้กับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองโดยบริษัทไทย อัตราดังกล่าวอาจสูงถึง 20% สำหรับระดับรายได้ที่สูงขึ้น ภาษีโรงเรือนและที่ดินแบบเดิมที่อัตรา 12.5% ไม่มีผลบังคับใช้อีกต่อไป มาตรา 3(1) ของ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 ยกเลิกกฎหมายดังกล่าว และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้เข้ามาแทนที่สำหรับปีภาษีตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นมา ภาษีดังกล่าวเรียกเก็บจากของรัฐบาลมูลค่าที่ประเมิน ของทรัพย์สินแทนที่จะเป็นค่าเช่าที่คุณเก็บ และเรียกเก็บโดยเทศบาลท้องถิ่น ดังนั้นจึงควรจัดงบประมาณแยกต่างหากจากภาษีเงินได้ คู่มือของเราเกี่ยวกับ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทย ระบุอัตราปัจจุบัน.

ภาษีมูลค่าเพิ่มเป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก และคำตอบนั้นขึ้นอยู่กับว่าคุณกำลังจัดหาสิ่งใด. มาตรา 81 (1) แห่งประมวลรัษฎากร ยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ตามอนุมาตรา (ร) ในบทบัญญัติภาษาอังกฤษของกรมสรรพากรเอง และ (ตดังนั้น การปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยทั่วไปจึงไม่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม ไม่ว่าคุณจะเก็บค่าเช่าได้มากเท่าใดก็ตาม การให้บริการที่พักพร้อมบริการเสริม ซึ่งก็คือลักษณะของการดำเนินงานแบบรายวัน ถือเป็นการให้บริการมากกว่าการเช่า และจะเข้าสู่ระบบภาษีมูลค่าเพิ่มทันทีเมื่อรายได้เกินเกณฑ์ธุรกิจขนาดเล็กตามมาตรา 81/1 ซึ่งกรมสรรพากรกำหนดไว้ที่ 1.8 ล้านบาทต่อปี ดังนั้น วิธีการที่คุณใช้ปล่อยเช่าจึงเป็นตัวกำหนดทั้งเรื่องภาษีมูลค่าเพิ่มและเรื่องใบอนุญาตด้วย.

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: การให้เช่าเป็นรายเดือนทำให้คุณอยู่ในอัตรา 0.02 เปอร์เซ็นต์

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 เรียกเก็บ เจ้าของ จากราคาประเมินของรัฐของอสังหาริมทรัพย์นั้น และอัตราจะขึ้นอยู่กับว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นถูกจัดประเภทไว้อย่างไร สำหรับเจ้าของคอนโด การจัดประเภทดังกล่าวตัดสินจากวิธีที่คุณปล่อยเช่า และช่องว่างระหว่างคำตอบทั้งสองนั้นต่างกันถึงสิบห้าเท่า.

มาตรา 37 ของพระราชบัญญัติฯ ได้กำหนดเพดานอัตราภาษีไว้ที่ไม่เกินร้อยละ 0.3 ของฐานภาษีสำหรับการอยู่อาศัย และร้อยละ 1.2 สำหรับการใช้ประโยชน์อื่นใด และกำหนดให้อัตราที่จะจัดเก็บจริงต้องกำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา พระราชกฤษฎีกาที่ใช้บังคับอยู่คือ พระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2564 (ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 138 ตอนที่ 84 ก หน้า 1, 13 ธันวาคม 2564) ซึ่งมีผลใช้บังคับสำหรับปีภาษี 2565 (ค.ศ. 2022) เป็นต้นไป โดยอัตราภาษีดังกล่าวเป็นแบบขั้นบันได กล่าวคือ อัตราภาษีแต่ละอัตราจะใช้บังคับเฉพาะกับมูลค่าส่วนที่อยู่ในขั้นของตนเท่านั้น

• ที่อยู่อาศัย นอกเหนือจากบ้านที่คุณอาศัยอยู่และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน (ข้อ 3(2)(ค)): 0.02 เปอร์เซ็นต์ สูงสุด 50 ล้านบาท ร้อยละ 0.03 สำหรับส่วนที่เกิน 50 ล้านบาทขึ้นไปจนถึง 75 ล้านบาท ร้อยละ 0.05 สำหรับส่วนที่เกินกว่านั้นขึ้นไปจนถึง 100 ล้านบาท และร้อยละ 0.1 สำหรับส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท คอนโดมิเนียมที่คุณเป็นเจ้าของและปล่อยเช่าเพื่อการอยู่อาศัยจัดอยู่ในเกณฑ์นี้.
• การใช้งานอื่นๆ (ข้อ 3(3)): 0.3 เปอร์เซ็นต์ สูงถึง 50 ล้านบาท โดยเพิ่มขึ้นผ่าน 0.4, 0.5 และ 0.6 เปอร์เซ็นต์ เป็น 0.7 เปอร์เซ็นต์เมื่อเกิน 5 พันล้านบาท หน่วยงานที่นำโดยภาคกลางคืนนั่งอยู่ที่นี่.

สิ่งที่ทำให้ยูนิตหนึ่งย้ายจากกลุ่มหนึ่งไปยังอีกกลุ่มหนึ่งคือประกาศร่วมของกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในที่อยู่อาศัย ลงวันที่ 30 มกราคม 2563 (ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 137 ตอนพิเศษ 126 ง หน้า 18) ออกตามความในมาตรา 37 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติ โดยข้อ 3 กำหนดนิยามคำว่าการใช้ประโยชน์เพื่ออยู่อาศัย และได้ยกเว้นโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ตลอดจนที่ดินหรืออาคารที่ให้บริการที่พักชั่วคราวแก่ผู้เดินทางหรือบุคคลอื่นโดยมีค่าตอบแทน ในบรรดาสิ่งที่ถูกยกเว้นนั้นมีข้อยกเว้นทำนองเดียวกันกับพระราชบัญญัติโรงแรม กล่าวคือ ไม่ ครอบคลุมการเช่าที่มีการคิดค่าบริการเป็นรายเดือนหรือนานกว่านั้น และไม่ครอบคลุมโฮมสเตย์ตามที่ประกาศได้นิยามไว้ ซึ่งหมายถึงมีห้องพักไม่เกินสี่ห้องและผู้เข้าพักไม่เกินยี่สิบคนภายใต้หลังคาเดียวกันกับเจ้าของบ้าน.

ดังนั้น ข้อเท็จจริงเดียวกันที่ทำให้คุณอยู่นอกเหนือพระราชบัญญัติโรงแรม (Hotel Act) ก็ทำให้บิลภาษีของคุณอยู่ในพิกัดที่อยู่อาศัย ให้เช่าเป็นรายเดือนและเป็นการใช้งานเพื่ออยู่อาศัยในอัตรา 0.02 เปอร์เซ็นต์ ให้เช่าเป็นรายคืนและเป็นการใช้งานประเภทอื่นในอัตรา 0.3 เปอร์เซ็นต์ และหน่วยงานท้องถิ่นอาจเรียกเก็บมากกว่านั้น: มาตรา 37 วรรค 6 ให้ขึ้นอัตราดังกล่าวผ่านข้อบัญญัติท้องถิ่นจนถึงเพดานตามกฎหมาย.

สองประเด็นในทางปฏิบัติที่มักทำให้เจ้าของทรัพย์สินพลาด ประการแรก การยกเว้นมูลค่า 50 ล้านบาทแรกภายใต้ หมวด 41 ของพระราชบัญญัติเป็นของบุคคลธรรมดาที่ใช้ทรัพย์สินนั้นเป็นบ้านและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้น ยูนิตที่คุณให้เช่าไม่ใช่กรณีดังกล่าว จึงถูกจัดเก็บภาษีตั้งแต่บาทแรก ประการที่สอง ทาง The local authority ควรจะส่งการประเมินภายในเดือนกุมภาพันธ์ (มาตรา 44และต้องชำระภาษีภายในเดือนเมษายน (ส่วนที่ 46ถึงแม้ว่ากำหนดเส้นตายจะถูกขยายออกไปด้วยประกาศของกระทรวงในเกือบทุกปีก็ตาม คู่มือของเราเกี่ยวกับ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทย ครอบคลุมภาษีเต็มจำนวน.

ข้อกำหนดการรายงานข้อมูลสำหรับแขก (TM30)

TM30 เป็นหน้าที่ของคุณในฐานะเจ้าของบ้าน ไม่ใช่ของแขกของคุณ และไม่ใช่ของแพลตฟอร์ม. มาตรา 38 แห่งพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 กำหนดหน้าที่ให้เจ้าบ้าน เจ้าของ หรือผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรม ซึ่งรับคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวเข้าพักอาศัย จะต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองซึ่งประจำท้องที่ที่เคหสถานหรือโรงแรมนั้นตั้งอยู่ หรือกองบังคับการตรวจคนเข้าเมืองหากเคหสถานนั้นอยู่ในกรุงเทพมหานคร ภายในกำหนดเวลา ยี่สิบสี่ชั่วโมง ของชาวต่างชาติที่เข้ามาพำนักอาศัย ไม่มีอะไรในมาตรานี้ที่ขึ้นอยู่กับระยะเวลาของการเข้าพัก ดังนั้น จึงครอบคลุมถึงผู้เช่าตามสัญญาเช่าหนึ่งปีเช่นเดียวกับแขกที่จองห้องพักสองคืน.

กระบวนการ TM30 ต้องใช้สำเนาหนังสือเดินทางของแขก หน้าวีซ่า บัตรขาออก เอกสารสิทธิ์ในทรัพย์สิน และสัญญาเช่า มาตรา 77 ของพระราชบัญญัติฉบับเดียวกันกำหนดบทลงโทษสำหรับการไม่แจ้งให้ทราบว่ามีปรับไม่เกิน 2,000 บาท และจะเพิ่มขึ้นเป็นระหว่าง 2,000 ถึง 10,000 บาท หากผู้กระทำความผิดเป็นผู้จัดการโรงแรม จำนวนเงินที่สำนักงานเรียกเก็บจริงนั้นมีความแตกต่างกัน และตัวเลขที่ระบุตามอินเทอร์เน็ตของชาวต่างชาติเป็นยอดเงินที่ตกลงยอมความกันมากกว่าค่าปรับสูงสุดตามกฎหมาย เจ้าหน้าที่ตรวจคนเข้าเมืองกำลังตรวจสอบการปฏิบัติตามกฎระเบียบบ่อยครั้งขึ้นในระหว่างการขอต่อวีซ่าและกระบวนการอื่น ๆ.

บริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์มักดูแลเรื่องการปฏิบัติตามข้อกำหนด TM30 ให้กับเจ้าของชาวต่างชาติ อย่างไรก็ตาม การทำเช่นนี้จะเพิ่มต้นทุนและทำให้การดำเนินงานให้เช่าซับซ้อนมากขึ้น โฮสต์ Airbnb บางรายพยายามหลีกเลี่ยงข้อกำหนดการรายงาน ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงทางกฎหมายเพิ่มเติมและการละเมิดกฎหมายคนเข้าเมืองที่อาจเกิดขึ้นได้ TM30 มักถูกใช้ ไม่เคยมีการร้องขอมาก่อนปี 2018 เรามีข้อความอธิบายเรื่องนี้ไว้ที่นี่.

การจัดการบ้านเช่าด้วยตัวเอง และจุดเปลี่ยนที่ทำให้มันกลายเป็นงานหนัก

การเป็นเจ้าของคอนโดในไทยและได้รับค่าเช่าจากคอนโดนั้นไม่ใช่การทำงาน การบริหารจัดการอาจจะเข้าข่าย และเส้นแบ่งนี้มีความสำคัญเนื่องจากไม่มีข้อยกเว้นสำหรับธุรกิจขนาดเล็กให้หลบเลี่ยงได้.

พระราชกำหนดการบริหารจัดการการทำงานของคนต่างด้าว พ.ศ. 2560 นิยามคำว่า งาน ไว้ว่า ส่วนที่ 5 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกำหนด ฉบับที่ 2 พ.ศ. 2561 โดย การประกอบอาชีพใดๆ ไม่ว่าจะมีนายจ้างหรือไม่ก็ตาม. นิยามที่ใช้ก่อนปี 2018 นั้นครอบคลุมถึงแม้กระทั่งการใช้กำลังกายหรือความรู้เพียงอย่างเดียว ซึ่งเป็นสาเหตุว่าทำไมคำแนะนำเก่าๆ จำนวนมากในอินเทอร์เน็ตจึงตื่นตูมเกินจริง บททดสอบในปัจจุบันตั้งคำถามว่าสิ่งที่คุณกำลังทำอยู่นั้นเข้าข่ายเป็นอาชีพหรือไม่. มาตรา 8 ห้ามมิให้คนต่างด้าวทำงานโดยไม่มีใบอนุญาต และ หมวด 101 ลงโทษการฝ่าฝืนด้วยปรับตั้งแต่ 5,000 ถึง 50,000 บาท หลังจากนั้นคนต่างด้าวจะถูกเนรเทศออกจากราชอาณาจักร การรับคนต่างด้าวที่ไม่มีใบอนุญาตเข้าทำงานถือเป็นความผิดแยกต่างหากสำหรับผู้ที่กระทำความผิด ตามมาตรา 9.

เราไม่พบคำวินิจฉัยที่ได้รับการเผยแพร่ของกระทรวงแรงงานที่วินิจฉัยโดยตรงเกี่ยวกับเจ้าของห้องชุดที่บริหารจัดการห้องชุดของตนเอง และเราขอเลือกที่จะกล่าวตามตรงเช่นนั้นดีกว่าที่จะสร้างความแน่นอนขึ้นมาเอง สิ่งที่บททดสอบตามกฎหมายกำหนดไว้เด็ดขาดคือ:

• การกระทำของเจ้าของไม่ใช่การครอบครอง. การเซ็นสัญญาเช่าทรัพย์สินของตนเอง การรับค่าเช่า การยื่นแบบแสดงรายการภาษีสำหรับทรัพย์สินนั้น การสั่งการตัวแทนหรือทนายความ และการเข้าร่วมการประชุมสามัญประจำปีของเจ้าร่วมกรรมสิทธิ์ คือสิ่ง1ที่เจ้าของทรัพย์สินกระทำต่อทรัพย์สินของตนเอง.
• การใช้งานเครื่องนี้ดูเหมือนเป็นอาชีพเลย. การเขียนและจัดการประกาศ การต้อนรับแขก การส่งมอบกุญแจ การทำความสะอาดและซักรีด การจัดหารถรับส่ง การจัดการกับข้อร้องเรียน และการทำซ้ำๆ เช่นนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในที่พักมากกว่าหนึ่งแห่ง คือลักษณะงานที่บริษัทจัดการจ้างพนักงานไว้ทำอย่างแท้จริง เจ้าหน้าที่ตรวจการที่พบชาวต่างชาติทำหน้าที่เหล่านี้ในสถานที่จริงย่อมมองเห็นการกระทำความผิดตามมาตรา 8 และข้อเท็จจริงที่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นของคุณเองจึงไม่ใช่ข้อแก้ตัวสำหรับเรื่องนี้.

เส้นทางปฏิบัติจริงคือแนวทางที่เจ้าของมืออาชีพใช้กันอยู่แล้ว นั่นคือให้ตัวแทนชาวไทยหรือบริษัทจัดการทำหน้าที่ดำเนินงาน ส่วนคุณยังคงเป็นเจ้าของที่คอยรับรายได้ ซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายเป็นเปอร์เซ็นต์จากค่าเช่า และช่วยตัดปัญหาข้อโต้แย้งออกไปได้ทั้งหมด.

การบังคับใช้กฎหมายและการปราบปรามล่าสุด

การดำเนินการของรัฐบาลในปี 2025

รัฐบาลไทยได้ดำเนินการอย่างมีนัยสำคัญ การบังคับใช้ที่เข้มงวดขึ้น เกี่ยวกับการบังคับใช้กฎระเบียบการเช่าระยะสั้นในปี 2025 โดยจะมีปฏิบัติการสำคัญหลายครั้งที่มุ่งเป้าไปที่ที่พักผิดกฎหมาย. ในเดือนมีนาคม พ.ศ. 2568 เจ้าหน้าที่ฝ่ายปกครองได้ดำเนินการปฏิบัติการลับในพื้นที่ประตูน้ำ กรุงเทพฯ และจับกุมผู้ประกอบการโรงแรมผิดกฎหมาย และการแจ้งความกับตำรวจ.

รัฐบาลได้เตือนนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน ไม่ให้ซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียมเพื่อนำไปปล่อยเช่าให้นักท่องเที่ยวผ่านทางแอร์บีเอ็นบี (Airbnb) การดำเนินกิจการเหล่านี้มุ่งเน้นไปที่ย่านสุขุมวิท ผู้อยู่อาศัยได้ร้องเรียนเกี่ยวกับเสียงดัง การใช้กัญชา และความเสียหายต่อทรัพย์สิน ซึ่งนำไปสู่การสืบสวนสอบสวน.

การประสานงานระหว่างหน่วยงานต่างๆ

การบังคับใช้กฎหมายในปัจจุบันเกี่ยวข้องกับ ความพยายามที่ประสานงานกัน มีการประสานงานระหว่างกรมการปกครองส่วนภูมิภาค สำนักงานเขต ตำรวจ และสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง รัฐบาลยังได้กดดันแพลตฟอร์มออนไลน์ให้ลบรายชื่อที่ผิดกฎหมาย และจัดตั้งระบบตรวจสอบใบอนุญาตโรงแรมก่อนอนุญาตให้ลงโฆษณาที่พัก.

คณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคของสภาผู้แทนราษฎรต้องการให้แพลตฟอร์มการจองออนไลน์ตรวจสอบใบอนุญาตโรงแรมก่อนที่จะรับลงทะเบียนที่พัก ซึ่งอาจช่วยหยุดยั้งที่พักผิดกฎหมายได้หลายพันแห่ง แนวทางที่เป็นระบบนี้ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญจากรูปแบบการบังคับใช้กฎหมายที่ไม่สม่ำเสมอในอดีต.

บทลงโทษและความเสี่ยงทางกฎหมาย

บทลงโทษทางอาญา

การฝ่าฝืนพระราชบัญญัติโรงแรมอาจนำไปสู่บทลงโทษร้ายแรง ซึ่งรวมถึงโทษจำคุกสูงสุดหนึ่งปีและปรับสูงสุด 20,000 บาท นอกจากนี้ยังมีค่าปรับรายวันเพิ่มเติมอีก 10,000 บาทสำหรับการฝ่าฝืนอย่างต่อเนื่อง บทลงโทษเหล่านี้ใช้กับเจ้าของทรัพย์สิน ผู้ประกอบการ และผู้ที่อาจมีส่วนร่วมในการอำนวยความสะดวกในการดำเนินงานโรงแรมที่ผิดกฎหมาย.

คดีความในศาลเมื่อเร็ว ๆ นี้ได้ยืนยันแล้วว่า การให้เช่าระยะสั้นโดยไม่ได้รับอนุญาตถือเป็นการกระทำผิดกฎหมาย. เดอะ คำพิพากษาของศาลหัวหินในปี 2018 ได้สร้างบรรทัดฐานทางกฎหมาย โดยตัดสินลงโทษเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าคอนโดมิเนียมรายวันและรายสัปดาห์. ค่าปรับสำหรับการละเมิดเหล่านี้มีตั้งแต่ 10,000 ถึง 15,000 บาท กรณีล่าสุดมีบทลงโทษที่สูงขึ้น รายงานของศาลในปี 2025 ระบุว่า ปัจจุบันเจ้าของบางรายต้องเผชิญกับค่าปรับมากกว่า 100,000 บาท ความเสี่ยงในการถูกเนรเทศสำหรับชาวต่างชาติมีอยู่จริง แต่ต้องมีการละเมิดกฎหมายคนเข้าเมืองก่อนจึงจะถูกเนรเทศได้.

ผลกระทบทางด้านการบริหาร

นอกเหนือจากบทลงโทษทางอาญาแล้ว ผู้กระทำผิดยังต้องเผชิญกับโทษอื่นๆ อีกด้วย ผลที่ตามมาทางด้านการบริหาร รวมถึงการยึดทรัพย์สิน คำสั่งปิดกิจการ และการเนรเทศชาวต่างชาติที่อาจเกิดขึ้นได้ รัฐบาลระบุว่าการละเมิดอาจส่งผลกระทบต่อการต่ออายุใบอนุญาตทำงานและการต่ออายุวีซ่าสำหรับชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในที่พักให้เช่าอย่างผิดกฎหมาย.

เจ้าของห้องชุดอาจต้องเผชิญกับบทลงโทษทางแพ่งจากนิติบุคคล ซึ่งอาจรวมถึงค่าปรับ การฟ้องร้องจากเจ้าของร่วม และความเป็นไปได้ที่จะถูกบังคับขายห้องชุดหากมีการละเมิดซ้ำๆ ผลกระทบทางแพ่งเหล่านี้อาจมีค่าใช้จ่ายสูงกว่าบทลงโทษทางอาญา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง.

คำแนะนำและแนวปฏิบัติที่ดีที่สุด

สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ

นักลงทุนต่างชาติควร ให้ความสำคัญกับการปฏิบัติตามกฎหมาย เมื่อพิจารณาการลงทุนให้เช่าระยะสั้น ควรคำนึงถึงรายได้ค่าเช่าที่อาจได้รับด้วย สำหรับเจ้าของคอนโด การจำกัดระยะเวลาการเช่าไว้ที่ 30 วันขึ้นไป เป็นวิธีที่ถูกกฎหมายและปลอดภัยที่สุดในการหลีกเลี่ยงกฎหมายว่าด้วยโรงแรม การให้เช่ารายเดือนยังคงสร้างผลตอบแทนที่สมเหตุสมผลได้ ในขณะที่ยังคงปฏิบัติตามกฎหมาย.

เจ้าของวิลล่าควรตรวจสอบว่าทรัพย์สินของตนอยู่ภายใต้เกณฑ์แปดห้องและสามสิบคนหรือไม่ ซึ่งในกรณีนี้ การแจ้งและการรับทราบจากเจ้าหน้าที่สามารถใช้แทนใบอนุญาตได้ อย่าหาหุ้นส่วนชาวไทยเพื่อให้ได้มาซึ่งใบอนุญาต ไม่มีเงื่อนไขสัญชาติในกฎกระทรวง ดังนั้น หุ้นส่วนจึงไม่มีประโยชน์ใด ๆ ณ เคาน์เตอร์ และการหาหุ้นส่วนมาถือครองในสิ่งที่ชาวต่างชาติถือครองไม่ได้ ถือเป็นนอมินีซึ่งหน้าเพจนี้ระบุว่าเป็นสิ่งผิดกฎหมายและกำลังถูกดำเนินคดีอยู่ในขณะนี้ การปฏิบัติตามกฎหมายของ Airbnb ในประเทศไทยเป็นสิ่งสำคัญ การขอคำปรึกษาทางกฎหมายอย่างมืออาชีพเป็นสิ่งสำคัญยิ่งก่อนที่จะเริ่มปล่อยเช่าระยะสั้น เนื่องมาจากกฎระเบียบที่ซับซ้อนและแนวโน้มการบังคับใช้กฎหมายในปัจจุบัน.

บริษัทจัดการทรัพย์สิน สามารถให้ความช่วยเหลือที่มีคุณค่าในด้านข้อกำหนดด้านการปฏิบัติตามกฎระเบียบ รวมถึงการรายงาน TM30 ภาระผูกพันด้านภาษี และขั้นตอนการคัดกรองแขก แม้ว่าสิ่งนี้จะลดอัตรากำไรลง แต่การจัดการอย่างมืออาชีพจะช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมายและภาระด้านการบริหารได้อย่างมาก.

กลยุทธ์การลงทุนทางเลือก

เนื่องจากสภาพแวดล้อมด้านกฎระเบียบที่ค่อนข้างเข้มงวด นักลงทุนต่างชาติอาจพิจารณาปัจจัยอื่นๆ แนวทางทางเลือก สู่ตลาดธุรกิจโรงแรมและการบริการของประเทศไทย. การเช่าระยะยาว เผชิญกับข้อจำกัดน้อยกว่าและสามารถสร้างรายได้ที่มั่นคงโดยไม่ต้องมีใบอนุญาต การเป็นพันธมิตรกับผู้ประกอบการโรงแรมที่มีอยู่แล้วหรือผู้ให้บริการที่พักที่ได้รับใบอนุญาตเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับการลงทุนในธุรกิจโรงแรม.

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ในพื้นที่ที่มีการจัดสรรพื้นที่อย่างเหมาะสม อาจมีโอกาสในการพัฒนาโรงแรมอย่างถูกกฎหมายได้ แม้ว่าจะต้องใช้เงินทุนและความเชี่ยวชาญจำนวนมากก็ตาม นักลงทุนบางรายมุ่งเน้นไปที่อพาร์ตเมนต์แบบมีบริการ ซึ่งกำหนดระยะเวลาเข้าพักขั้นต่ำที่ยาวนานกว่า เพื่อให้เป็นไปตามกฎหมายของ Airbnb ในประเทศไทย วิธีนี้ช่วยให้พวกเขาหลีกเลี่ยงกฎเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้น และให้บริการแก่นักท่องเที่ยวที่เข้าพักนานกว่าได้.

ภาพรวมตลาดปัจจุบันและแนวโน้มในอนาคต

วิวัฒนาการด้านกฎระเบียบ

รัฐบาลไทยยังคงปรับปรุงกฎระเบียบเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้นอย่างต่อเนื่อง โดยต้องการสร้างความสมดุลระหว่างความต้องการของภาคการท่องเที่ยว ความกังวลของชุมชน และเป้าหมายการจัดเก็บภาษี ข้อเสนอเมื่อเร็วๆ นี้รวมถึงการจัดตั้ง... ระบบการลงทะเบียนที่ครอบคลุม สำหรับผู้ประกอบการให้เช่าระยะสั้นทุกราย และกำหนดให้แพลตฟอร์มต่างๆ ต้องตรวจสอบสถานะทางกฎหมายก่อนยอมรับการลงประกาศ.

ผู้สังเกตการณ์ในอุตสาหกรรมคาดการณ์ การขยายการบังคับใช้กฎหมายอย่างต่อเนื่อง นอกเหนือจากกรุงเทพฯ แล้ว ยังขยายไปยังแหล่งท่องเที่ยวชื่อดัง เช่น ภูเก็ต พัทยา และเชียงใหม่ ความสำเร็จของการปฏิบัติการล่าสุดแสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นอย่างต่อเนื่องของรัฐบาลในการกำจัดที่พักผิดกฎหมายและปกป้องอุตสาหกรรมโรงแรมที่ถูกต้องตามกฎหมาย.

เทคโนโลยีและการปฏิบัติตามกฎระเบียบ

เทคโนโลยีที่กำลังพัฒนาอาจช่วยให้การตรวจสอบการปฏิบัติตามกฎระเบียบและระบบการรายงานของแขกมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น รัฐบาลได้หารือเรื่องนี้แล้ว การบูรณาการทางดิจิทัล เชื่อมต่อฐานข้อมูลการเข้าเมืองและแพลตฟอร์มที่พักเพื่อปรับปรุงการรายงาน TM30 และตรวจสอบความถูกต้องของผู้เข้าพัก.

ระบบตรวจสอบยืนยันโดยใช้เทคโนโลยีบล็อกเชน และการรายงานการปฏิบัติตามกฎระเบียบโดยอัตโนมัติสามารถลดภาระงานด้านการบริหารจัดการลงได้ ในขณะเดียวกันก็ช่วยให้มั่นใจได้ว่ามีการปฏิบัติตามกฎระเบียบอย่างถูกต้อง อย่างไรก็ตาม โซลูชันทางเทคโนโลยีเหล่านี้ยังอยู่ในขั้นตอนการพัฒนา และอาจต้องใช้เวลาหลายปีกว่าจะนำไปใช้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ.

การขอใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม: ค่าใช้จ่าย ขั้นตอน และข้อควรระวัง

หากที่พักของคุณต้องมีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม นี่คือสิ่งที่คุณควรรู้:

• ค่าธรรมเนียมการสมัคร: โดยทั่วไปประมาณสองสามพันบาท.
• ต้นทุนการปฏิบัติตามกฎระเบียบ: คุณอาจจำเป็นต้องปรับปรุงอาคารเพื่อให้เหมาะสมกับความปลอดภัยจากอัคคีภัย สุขอนามัย หรือการเข้าถึงของผู้คน.
• ระยะเวลาการสมัคร: คาดว่าจะใช้เวลาหลายสัปดาห์ถึงหลายเดือน ขึ้นอยู่กับการตรวจสอบและปริมาณงานที่ค้างอยู่ของสำนักงานท้องถิ่น.
• ความสามารถในการโอนย้าย: ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมไม่สามารถโอนให้แก่เจ้าของใหม่ได้ คุณต้องยื่นขอใบอนุญาตใหม่หากซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เคยใช้ให้เช่ามาก่อน.

ใบอนุญาตจะออกโดยสำนักงานเขตท้องถิ่นของคุณ (อัมพูร์โดยประสานงานกับหน่วยงานอื่นๆ.

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยและวิธีหลีกเลี่ยง

• ไม่มีใบอนุญาตทำงาน: ชาวต่างชาติที่ดำเนินกิจการปล่อยเช่า แทนที่จะเป็นเพียงเจ้าของห้องชุดและรับค่าเช่าเฉยๆ อาจเข้าข่ายเป็นการทำงานตามความหมายแห่งพระราชกำหนดการบริหารจัดการการทำงานของคนต่างด้าว ดู การจัดการบ้านเช่าด้วยตนเอง ข้างบน.
• คุณสมบัติที่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนด: หากที่ดินไม่ผ่านการตรวจสอบด้านความปลอดภัยหรือข้อกำหนดด้านการใช้ที่ดิน อาจถูกปฏิเสธการออกใบอนุญาตได้.
• ข้อร้องเรียนจากเพื่อนบ้าน: อาจส่งผลให้ใบอนุญาตถูกพักใช้หรือมีการดำเนินการโดยนิติบุคคลอาคารชุด.
• การคำนวณภาษีผิดพลาด: ค่าเช่าถือเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) แห่งประมวลรัษฎากร ผู้จ่ายอาจหักภาษี ณ ที่จ่ายได้ เจ้าของทรัพย์สินเป็นผู้ชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามราคาประเมิน และภาษีมูลค่าเพิ่มจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อสิ่งที่คุณจัดหาคือการให้บริการที่พักอาศัยพร้อมบริการ ไม่ใช่การเช่า.

เปรียบเทียบตัวเลือกที่พัก Airbnb ในประเทศไทย

ประเภทการเช่า	ถูกกฎหมาย?	ต้องมีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมหรือไม่?	ปัญหาที่พบได้ทั่วไป
ห้องชุดคอนโด (ไม่เกิน 30 วัน)	❌ มักผิดกฎหมายภายใต้ข้อกำหนดของคอนโด	✔️ ใช่ หรือลงทะเบียนในฐานะผู้ที่ไม่ใช่พนักงานโรงแรม (หากมีคุณสมบัติครบถ้วน)	นิติบุคคล ข้อจำกัด การรายงาน TM30 ค่าปรับ
วิลล่า / บ้านเดี่ยว	✅ อยู่นอกเหนือพระราชบัญญัติหากมีห้องพักไม่เกิน 8 ห้องและมีผู้เข้าพักรวมไม่เกิน 30 คน	❌ ไม่จำเป็นต้องขออนุญาต แต่ต้องแจ้งและเข้ารับการตรวจสอบตามกฎระเบียบปี พ.ศ. 2566	ใบรับรองมีอายุ 5 ปี ภาระภาษี
บ้านทั้งหลัง (มากกว่า 8 ห้อง หรือมากกว่า 30 ท่าน)	✅ ถูกกฎหมายพร้อมใบอนุญาต	✔️ จำเป็น	ขั้นตอนการลงทะเบียนที่ยุ่งยาก การตรวจสอบ และการปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เข้มงวด
สัญญาเช่าระยะยาว (30 วันขึ้นไป)	✅ ถูกกฎหมายทุกประการ	❌ ไม่จำเป็น	สิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับผู้ให้เช่าระยะสั้นลดลง

เหตุใดกฎหมายจึงเข้มงวดเช่นนี้

• การคุ้มครองนักท่องเที่ยว: การรับรองมาตรฐานด้านสุขภาพและความปลอดภัย.
• การสร้างความเท่าเทียมกันในการแข่งขัน: โรงแรมที่ได้รับใบอนุญาตโต้แย้งว่า การให้เช่าที่พักโดยไม่ผ่านการควบคุมจะช่วยหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายด้านการปฏิบัติตามกฎระเบียบ.
• การรักษาการใช้ประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัย: คอนโดมิเนียมไม่ได้ถูกออกแบบมาเพื่อรองรับผู้เข้าพักชั่วคราว.
• การรับประกันรายได้ภาษี: ในอดีต ที่พัก Airbnb จำนวนมากหลีกเลี่ยงการเสียภาษีและดำเนินกิจการโดยไม่มีใบอนุญาต.

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ Airbnb และกฎหมายไทย

ที่พักประเภทใดบ้างที่ได้รับความนิยมสำหรับการเช่าระยะสั้นในประเทศไทย?

นอกเหนือจาก Airbnb แล้ว แพลตฟอร์มอื่นๆ เช่น Booking.com และ Agoda ก็ได้รับความนิยมสำหรับการเช่าที่พักระยะสั้น ที่พักหลากหลายประเภท ทั้งคอนโด วิลล่า และเกสต์เฮาส์ ดึงดูดนักท่องเที่ยวทั้งในและต่างประเทศ.

กำลังคิดที่จะเป็นเจ้าของที่พักบน Airbnb ในประเทศไทยใช่ไหม?

คุณทำได้อย่างถูกกฎหมาย แต่ต้องปฏิบัติตามกฎเท่านั้น ตั้งแต่สัญญาเช่าไปจนถึงการแจ้งเตือนเรื่องการตรวจคนเข้าเมือง ทุกขั้นตอนล้วนมีความสำคัญ.

ให้ ThaiLawOnline ช่วยคุณทำให้ถูกต้องตั้งแต่ครั้งแรก. จองคิวปรึกษาได้เลยวันนี้ และเพื่อให้มั่นใจว่าธุรกิจ Airbnb ของคุณในประเทศไทยถูกต้องตามกฎหมาย ปฏิบัติตามกฎระเบียบ และสร้างผลกำไร โดยการปฏิบัติตามข้อบังคับท้องถิ่น.

บทสรุป

การทำธุรกิจให้เช่าที่พักผ่าน Airbnb ในฐานะชาวต่างชาติในประเทศไทย หมายถึงการต้องเผชิญกับกฎหมายที่ยุ่งยากและเข้มงวด ซึ่งจะมีการบังคับใช้มากขึ้นในปี 2025 มีทางเลือกทางกฎหมายอยู่บ้าง เจ้าของวิลล่าที่ตรงตามเกณฑ์บางประการ และเจ้าของคอนโดที่ให้เช่าตั้งแต่ 30 วันขึ้นไป สามารถได้รับประโยชน์ อย่างไรก็ตาม กฎหมายส่วนใหญ่สนับสนุนโรงแรมแบบดั้งเดิมและที่พักที่ได้รับใบอนุญาตเป็นหลัก.

การปราบปรามของรัฐบาลเมื่อเร็ว ๆ นี้ แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นอย่างจริงจังในการกำจัดธุรกิจให้เช่าระยะสั้นที่ผิดกฎหมาย โดยเจ้าของที่พักชาวต่างชาติจะต้องได้รับการตรวจสอบอย่างเข้มงวดเป็นพิเศษ บทลงโทษทางอาญา ผลกระทบทางปกครอง และความรับผิดทางแพ่ง ล้วนก่อให้เกิดความเสี่ยงอย่างมากต่อธุรกิจที่ไม่ปฏิบัติตาม ซึ่งความเสี่ยงเหล่านี้มีมากกว่าผลประโยชน์จากรายได้ค่าเช่าที่อาจได้รับ.

นักลงทุนต่างชาติที่กำลังพิจารณาตลาดเช่าระยะสั้นของประเทศไทยควรพิจารณา ให้ความสำคัญกับการปฏิบัติตามกฎหมาย และพิจารณากลยุทธ์การลงทุนทางเลือกที่สอดคล้องกับกรอบกฎระเบียบในปัจจุบัน คำแนะนำทางกฎหมายจากผู้เชี่ยวชาญ ขั้นตอนการขอใบอนุญาตที่ถูกต้อง และระบบการปฏิบัติตามกฎระเบียบที่ครอบคลุม ล้วนมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจที่พักที่ถูกต้องตามกฎหมายในประเทศไทย ซึ่งมีการเปลี่ยนแปลงด้านกฎระเบียบอยู่ตลอดเวลา.

การที่รัฐบาลให้ความสำคัญกับการปกป้องทั้งผลประโยชน์ของชุมชนและธุรกิจการท่องเที่ยวที่ถูกต้องตามกฎหมาย บ่งชี้ว่า การบังคับใช้กฎหมายจะเข้มงวดขึ้นอย่างต่อเนื่อง, ทำให้การดำเนิน 1 งานผิดกฎหมายทำได้ยากขึ้นเรื่อยๆ นักลงทุนต่างชาติที่ประสบความสำเร็จในภาคธุรกิจบริการของไทยจะต้องปรับตัวให้เข้ากับกฎระเบียบ พวกเขาไม่ควรพยายามหลีกเลี่ยงข้อจำกัดทางกฎหมาย.

สถานะทางนิติบัญญัติ, สิงหาคม 2026

ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 5 กันยายน 2026. กฎการอนุญาตใช้งานในหน้านี้ได้รับการตรวจสอบเทียบกับตัวเอกสารข้อตกลงแล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง: กฎกระทรวง กำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ. 2551 ซึ่งรวมเข้ากับ กฎกระทรวง (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566, มาตรา 1 และบทบัญญัติเฉพาะกาล ซึ่งคัดลอกมาจากทะเบียนกฎหมายกลางของรัฐบาลที่ law.go.th ซึ่งเป็นที่มาของเกณฑ์จำกัดจำนวนห้องพักแปดห้องและแขกสามสิบคน ระยะเวลาการตรวจสอบสี่วัน อายุการรับทราบห้าปี และการเริ่มดำเนินกิจการภายในหกสิบวัน. สิ่งที่ไม่ได้รับการยืนยัน พูดอย่างตรงไปตรงมาแทนที่จะเป็นการพูดเป็นนัย: ค่าธรรมเนียมใบอนุญาตโรงแรม ระยะเวลาในการดำเนินการ และตัวเลขตลาดในหน้านี้ไม่ได้มาจากกฎหมายหรือระเบียบที่เราสามารถอ้างอิงได้ และตัวเลขโฮมเตย์สี่ห้องและผู้เข้าพักยี่สิบคนในส่วนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นเป็นคำนิยามจากกฎหมายหรือระเบียบฉบับอื่น และไม่ได้ถูกตรวจสอบซ้ำในที่นี้.

ไม่มีการออกกฎหมายใหม่ และเกณฑ์ 30 วันตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ยังคงเป็นกฎที่ใช้ตัดสินว่าคุณต้องมีใบอนุญาตหรือไม่. ข้อเสนอการปฏิรูปสองฉบับกำลังอยู่ในระหว่างการพิจารณาและยังไม่มีฉบับใดที่เป็นกฎหมาย A ร่างพระราชบัญญัติการขึ้นทะเบียนการ เช่าระยะสั้นได้รับการเผยแพร่ในเดือนมิถุนายน 2568 เพื่อสร้างทะเบียนแพลตฟอร์มส่วนกลาง และร่างกฎหมายฉบับที่กว้างขึ้นซึ่งจะรับรองที่พักแรมค้างคืนที่ไม่ใช่โรงแรมระดับกลาง อยู่ระหว่างการพิจารณาในปี พ.ศ. 2569 จนกว่าจะมีกฎหมายฉบับใดฉบับหนึ่งผ่านและประกาศในราชกิจจานุเบกษา ให้ถือว่าข้อเสนอใดๆ ในการลงทะเบียนห้องชุดคอนโดมิเนียมว่าเป็นที่พักระยะสั้นที่ถูกกฎหมายนั้น เป็นข้อเสนอที่ขายในฐานะผลิตภัณฑ์.

ลิงก์

• Airbnb ในประเทศไทย