Airbnb ในประเทศไทย: ข้อกำหนดทางกฎหมาย ใบอนุญาต และวิธีการปฏิบัติตามกฎระเบียบ

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 14 ตุลาคม 2569

คำตอบสั้นๆ: Airbnb ไม่ผิดกฎหมายในประเทศไทย แต่การปล่อยเช่ารายวันมักจะผิดกฎหมาย เว้นแต่ว่าที่พักนั้นได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม หรือได้แจ้งและได้รับการรับแจ้งเป็นที่พักขนาดเล็กแล้ว. พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ใช้กับสถานที่พักที่จัดไว้สำหรับคนเดินทางโดยมีค่าตอบแทน และยกเว้นเพียงสถานที่ที่ให้เช่าเป็นรายเดือนขึ้นไป (มาตรา 4(2)) ดังนั้นการรับจองเพียงครั้งเดียวเป็นรายคืนหรือรายสัปดาห์ก็ทำให้ห้องนั้นไม่อยู่ในข้อยกเว้น ที่พักที่มีห้องพักไม่เกินแปดห้องและรับผู้เข้าพักไม่เกินสามสิบคนสามารถแจ้งแทนการขอใบอนุญาตได้ เมื่อเจ้าหน้าที่ได้ตรวจสอบและออกใบรับแจ้งซึ่งมีอายุห้าปี (กฎกระทรวง พ.ศ. 2551 ตามที่แก้ไขโดยฉบับที่ 2 พ.ศ. 2566) ห้องชุดมีปัญหาประการที่สอง: มาตรา 17/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดห้ามประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารชุด และข้อบังคับที่ห้ามให้เช่ารายวันสามารถบังคับได้โดยนิติบุคคลอาคารชุดทางศาลแพ่ง หลักเกณฑ์ ช่องทาง และบทลงโทษมีอธิบายไว้ด้านล่าง

Airbnb เป็นแพลตฟอร์มการจอง แนวทางการเป็นโฮสต์ในประเทศไทยของแพลตฟอร์มนี้กำหนดให้ความรับผิดชอบในการปฏิบัติตามกฎหมายเป็นของโฮสต์ การลงประกาศหรือการจองที่ได้รับการยอมรับไม่ได้แสดงว่าที่พักนั้นได้รับอนุญาตตามที่จำเป็นสำหรับการให้เช่าที่เสนอ ก่อนรับผู้เข้าพัก โปรดตรวจสอบกฎเกี่ยวกับที่พัก ข้อจำกัดของอาคาร หน้าที่ในการแจ้ง และสถานะทางภาษีแยกกันแต่ละเรื่อง.

Airbnb ในประเทศไทย: ข้อกำหนดทางกฎหมาย ใบอนุญาต และวิธีการปฏิบัติตามกฎระเบียบ

การให้เช่าที่พักผ่าน Airbnb ในประเทศไทยกำลังได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ อย่างไรก็ตาม มีข้อผูกพันทางกฎหมายที่เข้มงวด คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าการให้เช่าของคุณถูกต้องตามกฎหมายในประเทศไทย หากคุณให้เช่าวิลล่าริมทะเลหรือคอนโดในกรุงเทพฯ การรู้กฎหมายเกี่ยวกับการให้เช่าระยะสั้นเป็นสิ่งสำคัญ ความรู้เหล่านี้จะช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงค่าปรับและปกป้องการลงทุนของคุณ ในคู่มือนี้ เราจะช่วยให้คุณเข้าใจประเด็นทางกฎหมายที่สำคัญ ซึ่งรวมถึงใบอนุญาต ใบอนุญาตประกอบการ กฎระเบียบด้านภาษี และข้อบังคับเกี่ยวกับการก่อสร้าง.

วิธีลงประกาศที่พักของคุณบน Airbnb ในประเทศไทยอย่างถูกกฎหมาย

ขั้นตอนที่ 1: สร้างบัญชี Airbnb ของคุณ

• ลงทะเบียนใช้งาน Airbnb โดยใช้ที่อยู่อีเมล หมายเลขโทรศัพท์ หรือบัญชีโซเชียลมีเดียของคุณ.
• คุณต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินหรือมีสัญญาเช่าที่ถูกต้องซึ่งอนุญาตให้เช่าช่วงได้ หากคุณไม่แน่ใจว่าสัญญาเช่าของคุณอนุญาตหรือไม่ เราขอแนะนำให้อ่าน สัญญาเช่าในประเทศไทย คู่มือ.

ขั้นตอนที่ 2: ตั้งค่าข้อมูลประกาศของคุณ

• ตั้งแต่ปี 2025 เป็นต้นไป Airbnb กำหนดให้เจ้าของที่พักในประเทศไทยต้องยืนยันว่าปฏิบัติตามกฎหมายท้องถิ่น การฝ่าฝืนกฎหมายเหล่านี้อาจนำไปสู่การถูกถอดออกจากรายชื่อที่พัก
• เพิ่มรูปภาพที่ชัดเจนและคำอธิบายโดยละเอียด ระบุด้วยว่าที่พักของคุณเป็นคอนโด บ้าน หรือวิลล่า การทำเช่นนี้จะทำให้ที่พักให้เช่าของคุณในประเทศไทยน่าสนใจยิ่งขึ้น.
• กำหนดราคาสำหรับการเข้าพักรายคืน รายสัปดาห์ และรายเดือน คุณยังสามารถรวมค่าธรรมเนียมทำความสะอาดหรือค่าบริการเพิ่มเติมสำหรับแขกได้อีกด้วย.
• ระบุเวลาที่สามารถเข้าพักได้และกฎระเบียบของที่พักให้ชัดเจนตั้งแต่แรก.

แต่นี่เป็นเพียงจุดเริ่มต้น คุณต้องเข้าใจกฎข้อบังคับต่างๆ ซึ่งมีอยู่มากมาย.

กฎและข้อบังคับของ Airbnb สำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย: คู่มือทางกฎหมายฉบับสมบูรณ์

กฎระเบียบของประเทศไทยสำหรับแพลตฟอร์มให้เช่าระยะสั้น เช่น Airbnb กำลังซับซ้อนมากขึ้น กฎเหล่านี้เข้มงวดขึ้นสำหรับเจ้าของที่พักชาวต่างชาติ ประเทศไทยเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยม ดึงดูดนักท่องเที่ยวหลายล้านคนในแต่ละปี อย่างไรก็ตาม กฎระเบียบสำหรับการเช่าระยะสั้นมีการเปลี่ยนแปลงไปมาก การดำเนินการของรัฐบาลเมื่อเร็วๆ นี้ในปี 2025 แสดงให้เห็นถึงความเสี่ยงทางกฎหมายที่ร้ายแรงของการไม่ปฏิบัติตามกฎเหล่านี้.

ความท้าทายหลักสำหรับชาวต่างชาติคือการทำความเข้าใจกฎหมายไทย ซึ่งรวมถึงพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 และ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (ค.ศ. 1979) พวกเขายังจำเป็นต้องรู้เกี่ยวกับกฎระเบียบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติด้วย เมื่อเร็ว ๆ นี้ การบังคับใช้กฎหมายมีความเข้มงวดมากขึ้น พร้อมกับการกำกับดูแลที่มากขึ้นจากภาครัฐ.

กรอบกฎหมายที่ควบคุมการเช่าระยะสั้น

ข้อกำหนดตามพระราชบัญญัติโรงแรม

พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ของประเทศไทยทำหน้าที่เป็นกฎหมายหลักในการควบคุมการให้บริการที่พักระยะสั้น บททดสอบตามกฎหมายไม่ได้อยู่ที่จำนวนห้องและไม่ได้อยู่ที่จำนวนวัน มาตรา 4 นิยามโรงแรมว่าคือสถานที่พักแรมที่จัดตั้งขึ้น เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ เพื่อจัดหา ชั่วคราว ที่พักสำหรับนักเดินทางหรือบุคคลทั่วไป โดยรับค่าตอบแทน, และในมาตรา 4(2) ได้ยกเว้นที่พักที่มีวัตถุประสงค์เพื่อให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย เรียกเก็บเป็นรายเดือนหรือนานกว่านั้นเท่านั้น. คำภาษาไทยลงท้ายด้วย เท่านั้น, ซึ่งหมายความว่า เท่านั้น, และคำคำเดียวนั้นทำงานมากกว่าสิ่งอื่นใดในพระราชบัญญัติฉบับนี้:

• การยกเว้นนี้ใช้กับสถานประกอบการ ไม่ใช่กับการจองแต่ละครั้ง. หากหน่วยพักของคุณถูกจัดตั้งไว้เพื่อให้เช่าตามเดือนหรือระยะเวลายาวกว่านั้นเท่านั้น และไม่มีรูปแบบการให้เช่าอื่นใด คุณจะไม่อยู่ภายใต้กฎหมายนี้ หากรับการจองเพียงหนึ่งคืนหรือหนึ่งสัปดาห์ คุณก็จะไม่ถือว่าให้เช่าตามเดือนอีกต่อไป เท่านั้น, ดังนั้น ข้อยกเว้นในมาตรา 4(2) จึงไม่ใช้บังคับกับทรัพย์สินโดยรวมอีกต่อไป นี่คือความเสี่ยงที่แท้จริงสำหรับเจ้าของคอนโดมิเนียมที่ให้เช่าในระยะยาว แต่ใช้แพลตฟอร์มการจองรายคืนเพื่อเติมช่องว่างในช่วงสัปดาห์ที่ว่างเป็นครั้งคราว.
• สิ่งที่สำคัญคือเกณฑ์การคิดค่าบริการของคุณ, ไม่ใช่ระยะเวลาที่ผู้เช่าคนใดคนหนึ่งพักอยู่ การพักอยู่เป็นเวลา 31 คืน แต่ถูกกำหนดราคาและออกใบแจ้งหนี้ตามจำนวนคืนนั้น ไม่ถือเป็นการให้เช่ารายเดือน.

​ ศาลฎีกา ได้อ่านวลีเดิมนั้นในลักษณะเดียวกัน. ใน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3464/2558 บริษัทประกันภัยแย้งว่าอาคารอพาร์ตเมนต์เป็นสถานที่ประเภทเดียวกับโรงแรม ดังนั้นผู้ประกอบกิจการจึงต้องรับผิดอย่างเจ้าสำนักโรงแรมต่อรถยนต์ของผู้เช่าที่ถูกทำลายจากเหตุน้ำท่วมในลานจอดรถชั้นใต้ดิน ศาลได้นำบทนิยามคำว่าโรงแรมในมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติโรงแรมมาวินิจฉัย และวินิจฉัยว่าสถานที่ประเภทเดียวกันนั้นจะต้องจัดให้มี ชั่วคราว ที่พักสำหรับนักเดินทาง และพบว่าสถานประกอบการที่ให้เช่าห้องพักสำหรับอยู่อาศัยเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้นไม่เข้าข่าย ขอบเขตของการตัดสินมีความสำคัญพอๆ กับคำวินิจฉัย: มันเป็นคดีแพ่งเกี่ยวกับความรับผิดต่อทรัพย์สินของผู้เข้าพักตามมาตรา 674 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, ไม่ใช่การดำเนินคดีข้อหาเปิดโรงแรม จึงไม่ใช่บรรทัดฐานว่าการให้เช่ารายเดือนได้รับยกเว้นจากพระราชบัญญัติโรงแรม สิ่งที่คำพิพากษานี้ทำคือแสดงให้เห็นว่าศาลตีความสูตรการให้เช่ารายเดือนไปตามที่กฎหมายเขียนไว้ และตอบคำถามที่ผู้ให้เช่าระยะยาวสงสัยมานานว่า พวกเขามีความรับผิดอย่างเคร่งครัดแบบโรงแรมต่อทรัพย์สินของผู้เช่าหรือไม่ ซึ่งก็คือ ไม่มี.

ข้อยกเว้นสำหรับที่พักขนาดเล็ก และตัวเลขที่หน้าเว็บภาษาอังกฤษเกือบทุกแห่งยังคงลงข้อมูลผิดพลาด. นอกเหนือจากมาตรา 4(2) แล้ว กฎกระทรวงที่ออกตามความในมาตรา 4(3) ได้กำหนดให้ทรัพย์สินขนาดเล็กอยู่นอกเหนือจากบทนิยาม กฎกระทรวงฉบับดั้งเดิมในปี พ.ศ. 2551 ได้กำหนดเกณฑ์ไว้ที่สี่ห้องและผู้เข้าพักยี่สิบคน และกำหนดให้การดำเนินกิจการต้องเป็น เสริม รายได้ กฎกระทรวงดังกล่าวถูกแทนที่ด้วย กฎกระทรวง (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566, ซึ่งได้ตีพิมพ์ในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 30 สิงหาคม 2023 (เล่ม 140 ตอนที่ 52 ก หน้า 12) และมีผลใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนด 60 วันนับแต่วันประกาศ เกณฑ์ปัจจุบันคือ ไม่เกินแปดห้อง และไม่เกินสามสิบคน, และเงื่อนไขเกี่ยวกับรายได้เสริมได้ถูกยกเลิกไปโดยสิ้นเชิง การแจ้งให้ทราบเพียงอย่างเดียวก็ไม่ได้ถือว่าเพียงพออีกต่อไป: เจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจต้องไปตรวจสอบทรัพย์สินและออกหลักฐานการรับแจ้ง ซึ่งมีอายุห้าปี.

คุณต้องแจ้งกระทรวงมหาดไทยและลงทะเบียนทรัพย์สินของคุณ การไม่ปฏิบัติตามกฎระเบียบอาจส่งผลให้เกิด ค่าปรับ สูงสุดถึง 20,000 บาท คุณอาจต้องเผชิญกับโทษจำคุกสูงสุดถึงหนึ่งปี นอกจากนี้ยังมีค่าปรับรายวันอีก 10,000 บาทสำหรับการกระทำความผิดที่ยังคงดำเนินอยู่ เจ้าหน้าที่มีเวลาสี่สิบวันนับจากวันที่คุณแจ้งเพื่อตรวจสอบและออกใบรับแจ้ง และขณะนี้กระบวนการดังกล่าวได้ยื่นผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์แล้ว คุณจะต้องเตรียม:

• เอกสารแสดงตนของเจ้าของหรือผู้แจ้ง
• หนังสือมอบอำนาจ (หากยื่นเรื่องในนามของผู้อื่น โปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้ปฏิบัติตามกฎระเบียบท้องถิ่นแล้ว).
• สัญญาเช่า หรือโฉนดที่ดิน
• ผังห้องชุด/แผนผังคอนโด
• หลักฐานแสดงรายได้

สำหรับที่พักที่เกินขีดจำกัดเหล่านี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีใบอนุญาตโรงแรมเต็มรูปแบบ ใบอนุญาตนี้กำหนดให้ต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบการก่อสร้างอย่างเคร่งครัด มาตรฐานความปลอดภัย ระบบป้องกันอัคคีภัย ที่จอดรถ และสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้พิการ กระบวนการขอใบอนุญาตมีความซับซ้อนและมีค่าใช้จ่ายสูง เกี่ยวข้องกับหน่วยงานภาครัฐหลายแห่ง และการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานจำนวนมาก ซึ่งที่พักอาศัยส่วนใหญ่ไม่สามารถดำเนินการได้.

ข้อจำกัดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เพิ่มความซับซ้อนอีกชั้นหนึ่ง โดยห้ามอย่างเฉพาะเจาะจงว่า กิจกรรมเชิงพาณิชย์ในอาคารคอนโดมิเนียมที่พักอาศัย. มาตรา 17/1 ระบุอย่างชัดเจนว่า ห้ามดำเนินกิจกรรมค้าขายในอาคารคอนโดมิเนียม ยกเว้นในพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่กำหนดไว้และมีทางเข้าออกแยกต่างหาก ในอาคารที่อยู่อาศัยล้วนๆ ไม่มีพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่กำหนดไว้ดังกล่าว ดังนั้น การให้เช่าหน่วยพักอาศัยตามคืนจึงละเมิดมาตรา 17/1 ไม่ว่าจะมีหรือไม่มีกฎหมายโรงแรมเกี่ยวข้องด้วยก็ตาม อาคารอาจมีพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่มีทางเข้าแยกต่างหาก แต่เรื่องนั้นขึ้นอยู่กับวิธีการจดทะเบียนและจัดวางผังของคอนโดมิเนียม ไม่ใช่สิ่งที่เจ้าของหน่วยหนึ่งสามารถจัดหาได้เอง.

มาตรา 65 ของพระราชบัญญัติกำหนดโทษสำหรับการฝ่าฝืนมาตรา 17/1 ด้วยโทษปรับไม่เกิน 50,000 บาท และปรับอีกไม่เกินวันละ 5,000 บาท ตลอดระยะเวลาที่ยังฝ่าฝืนอยู่.

การบังคับใช้กฎหมายที่คุณมีแนวโน้มที่จะพบมากที่สุดไม่ใช่การดำเนินคดี แต่คือ นิติบุคคลอาคารชุด ฟ้องคุณตามข้อบังคับของนิติบุคคลนั้นเอง. ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4215/2564 นิติบุคคลอาคารชุดได้ฟ้องร้องเจ้าร่วมกรรมสิทธิ์รายหนึ่งซึ่งนำห้องชุดของตนออกให้เช่าแบบรายวัน ข้อบังคับได้จำกัดการใช้ประโยชน์ห้องชุดให้พักอาศัยได้เฉพาะเจ้าของร่วม ครอบครัว และผู้เช่ารายเดือนเท่านั้น และได้บันทึกไว้ว่าการให้เช่ารายวันถือเป็นความผิดตามมาตรา 17/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด และมาตรา 15 แห่งพระราชบัญญัติโรงแรม ศาลวินิจฉัยว่าสิทธิของเจ้าของในการใช้ทรัพย์สินของตนตามมาตรา 1336 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์จะต้องนำมา ชั่งน้ำหนักกับความเสียหายที่เกิดขึ้นแก่เจ้าของร่วมรายอื่น ๆ และพิพากษายืนให้ชดใช้เงินจำนวน 300,000 บาท ในฐานะ ค่าเสียหาย สำหรับช่วงเวลาจนถึงวันยื่นฟ้อง และวินิจฉัยยืนยันว่านิติบุคคลจะต้องมีหนังสือเตือนให้หยุดการกระทำเสียก่อน จึงจะมีสิทธิเรียกเก็บค่าปรับตามข้อบังคับได้ นอกจากนี้ ศาลยังได้เพิกถอนค่าปรับรายวันซึ่งศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์อนุญาตให้คิดสะสมตั้งแต่วันยื่นฟ้องเป็นต้นไป เนื่องจากค่าปรับดังกล่าวจะเกิดขึ้นเฉพาะในวันที่ผู้เช่ารายวันเข้ามาอยู่ในห้องชุดจริงเท่านั้น และการเข้าพักในภายหลังเป็นการเข้าพักเป็นครั้งคราว มิใช่การเข้าพักอย่างต่อเนื่อง.

อ่านข้อบังคับของนิติก่อนที่คุณจะลงประกาศ ข้อห้ามตามข้อบังคับเกี่ยวกับการให้เช่าระยะสั้นสามารถบังคับใช้ได้ในศาลแพ่งไม่ว่าเงื่อนไขของแพลตฟอร์มจะว่าอย่างไรก็ตาม และประกาศที่ติดอยู่ในล็อบบี้ที่บอกว่าที่นี่ไม่ใช่โรงแรมมักจะมีข้อบังคับนี้อยู่เบื้องหลัง.

กฎระเบียบการเป็นเจ้าของทรัพย์สินโดยชาวต่างชาติ

ข้อจำกัดเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของที่ดินและทรัพย์สิน

ชาวต่างชาติต้องเผชิญกับ ข้อจำกัดพื้นฐานเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ในประเทศไทย ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมากต่อความสามารถในการประกอบธุรกิจให้เช่าระยะสั้นอย่างถูกกฎหมาย ภายใต้ พระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (ค.ศ. 1954), ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรงได้ ในนามของตนเอง (มีข้อยกเว้นน้อยมาก) ลิงก์นั้นจะเปิดคำแปลภาษาอังกฤษอย่างไม่เป็นทางการซึ่งเผยแพร่โดยสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา ซึ่ง จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลเท่านั้นและไม่มีผลทางกฎหมาย; ข้อความภาษาไทยในราชกิจจานุเบกษาถือเป็นเวอร์ชันที่ถูกต้องตามกฎหมาย ข้อห้ามนี้ขยายไปถึงบ้าน วิลล่า และสิ่งปลูกสร้างใดๆ บนที่ดิน ซึ่งจำกัดทางเลือกในการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติให้อยู่ที่คอนโดมิเนียมเป็นหลัก.

กรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียม เป็นช่องทางที่เข้าถึงได้ง่ายที่สุดสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ, แม้ว่าจะมีข้อจำกัดที่เข้มงวด ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดได้ อย่างไรก็ตาม กรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติรวมกันต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมของห้องชุดทั้งหมดในอาคาร โดยวัด ณ เวลาที่จดทะเบียนอาคารชุด โควตานี้วัดจากห้องชุดทั้งหมดรวมกัน ไม่ใช่แบบห้องชุดต่อห้องชุด ดังนั้น ชาวต่างชาติจึงต้องตรวจสอบโควตาที่ยังเหลืออยู่ก่อนทำการซื้อ.

โครงสร้างการเป็นเจ้าของทางเลือก

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดิน ชาวต่างชาติมักใช้ สิทธิการเช่า (ซึ่งควรเรียกว่า “การเช่า”) ได้นานสูงสุด 30 ปี และสามารถต่ออายุได้ นอกจากนี้ยังสามารถจัดตั้งบริษัทจำกัดไทยที่พลเมืองไทยถือหุ้นอย่างน้อย 51% ได้ อย่างไรก็ตาม โครงสร้างเหล่านี้ต้องเป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว และไม่สามารถใช้เพียงเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายว่าด้วยการถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน เราเรียกโครงสร้างเหล่านี้ว่า การเสนอชื่อนอมินีนั้นผิดกฎหมาย และจะมีการปราบปรามอย่างเข้มงวดในปี 2025.

การถือครองที่ดินโดยอาศัยการลงทุนเป็นไปได้ตามมาตรา 96 ทวิ ของประมวลกฎหมายที่ดิน ไม่ใช่ตามหลักเกณฑ์ของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน: บุคคลต่างชาติที่นำเข้าการลงทุนที่ผ่านเกณฑ์อย่างน้อย 40 ล้านบาท และคงไว้เป็นเวลาอย่างน้อยสามปี สามารถได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีให้ได้มาซึ่งที่ดินไม่เกินหนึ่งไร่เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ ซึ่งเป็นช่องทางสู่การมีบ้าน ไม่ใช่สู่การประกอบธุรกิจที่พัก.

ข้อกำหนดสำหรับการเช่าระยะสั้นตามประเภทของที่พัก

บ้านพักส่วนตัวและวิลล่า

บ้านส่วนบุคคลและวิลล่ามีความยืดหยุ่นในการให้เช่าระยะสั้นอย่างถูกกฎหมายมากกว่าห้องชุด อย่างไรก็ตาม ยังคงต้องมีใบอนุญาตและการจดทะเบียนที่ถูกต้อง ที่พักที่มีห้องพักรวมกันไม่เกินแปดห้อง ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวหรือหลายอาคาร และรับผู้เข้าพักรวมกันไม่เกินสามสิบคน ไม่อยู่ในความหมายของโรงแรม และสามารถแจ้งแทนการขอใบอนุญาตได้ ตัวเลขเหล่านี้กำหนดโดยข้อ 1 ของกฎกระทรวงตามที่แก้ไขโดยกฎกระทรวง (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566 ตัวเลขเดิมสี่ห้องและผู้เข้าพักยี่สิบคนที่หน้าภาษาอังกฤษส่วนใหญ่ยังคงอ้างถึงนั้นถูกแทนที่ไปแล้วในปี 2023 การแจ้งเพียงอย่างเดียวยังไม่พอ เจ้าหน้าที่ต้องตรวจสอบและออกใบรับแจ้งภายในสี่สิบวันนับแต่วันที่แจ้ง และใบรับแจ้งมีอายุห้าปีนับแต่วันที่ท่านแจ้ง

สิ่งนี้ทำให้เจ้าของวิลล่ามีโอกาสดำเนินการอย่างถูกกฎหมายมากขึ้น กฎกระทรวงไม่ได้กำหนดเงื่อนไขเรื่องสัญชาติแต่อย่างใด โดยข้อ 1 ระบุว่าผู้ใดที่ประสงค์จะใช้อาคารในลักษณะดังกล่าวให้แจ้งต่อนายทะเบียน และคำว่าสัญชาติรวมถึงคำว่าคนต่างด้าวไม่ได้ปรากฏอยู่เลยในเนื้อหาฉบับรวมนี้ สิ่งที่เป็นอุปสรรคต่อชาวต่างชาติจริงๆ นั้นอยู่ก่อนหน้านี้ในกระบวนการ และได้ปรากฏอยู่บนหน้านี้แล้ว คุณไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินหรือบ้านบนที่ดินนั้นได้ ดังนั้นวิลล่าจึงต้องเช่าหรือเป็นของบริษัท และหากการให้เช่าดำเนินการในฐานะธุรกิจไม่ใช่เจ้าของปล่อยเช่าบ้านของตนเอง พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว มีผลกับผู้ประกอบการ ทั้งสองอย่างนี้ไม่ใช่ข้อจำกัดที่ช่องรับแจ้ง และไม่ใช่เหตุผลที่จะโอนทรัพย์สินเป็นชื่อของผู้อื่น.

เจ้าของวิลล่าต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านความปลอดภัย รวมถึงแสงสว่างที่เหมาะสม ระบบล็อคประตู สิ่งอำนวยความสะดวกในห้องน้ำ และขั้นตอนการลงทะเบียนผู้เข้าพัก สำหรับที่พักที่เกินเกณฑ์การยกเว้น จะต้องมีใบอนุญาตโรงแรมเต็มรูปแบบ พร้อมด้วยข้อกำหนดด้านอาคารและความปลอดภัยที่เกี่ยวข้องทั้งหมด.

ยูนิตคอนโดมิเนียม

การให้เช่าคอนโดมิเนียมถือเป็น สถานการณ์ที่เข้มงวดที่สุด สำหรับการดำเนินการระยะสั้น การให้เช่าห้องชุดในลักษณะอื่นที่ไม่ใช่รายเดือนทำให้ไม่อยู่ในข้อยกเว้นตามมาตรา 4(2) แห่งพระราชบัญญัติโรงแรม การให้เช่ารายวันหรือรายสัปดาห์จึงต้องมีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมหรือหนังสือรับแจ้งสถานที่พักขนาดเล็ก และมาตรา 17/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดเป็นอุปสรรคอีกประการหนึ่ง อาคารชุดส่วนใหญ่ไม่มีโครงสร้างพื้นฐานและสถานะทางกฎหมายที่จำเป็นต่อการขอใบอนุญาตโรงแรม ทำให้การให้เช่าระยะสั้นแทบเป็นไปไม่ได้ในทางปฏิบัติ.

การให้เช่าเป็นรายเดือนหรือนานกว่านั้นยังคงทำได้สำหรับเจ้าของคอนโด โดยต้องปฏิบัติตามข้อบังคับของอาคารและตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาเช่าของตนอนุญาตให้เช่าช่วงได้ นิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่งได้กำหนดนโยบายที่เข้มงวดต่อการให้เช่าระยะสั้นทุกรูปแบบ ไม่ว่าจะมีระยะเวลาเท่าใด.

การบังคับใช้กฎหมายในจังหวัดท่องเที่ยวได้มุ่งเน้นไปที่ห้องพักที่ให้เช่าเป็นรายคืนผ่านแพลตฟอร์มการจอง ซึ่งนำไปสู่การจับกุม การปรับ และการตรวจสอบห้องพักที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอย่างใกล้ชิดยิ่งขึ้น สัญชาติของเจ้าของไม่ใช่สิ่งที่พระราชบัญญัติโรงแรมให้ความสำคัญ ความผิดคือการประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่มีใบอนุญาต และเจ้าของชาวไทยที่ทำเช่นเดียวกันก็มีความผิดเดียวกัน ดังนั้น เจ้าของชาวต่างชาติจึงควรตีความการกวาดล้างเหล่านี้ว่าเป็นหลักฐานแสดงถึงวิธีการบังคับใช้กฎหมาย มากกว่าที่จะมองว่าเป็นกฎหมายที่เจาะจงชาวต่างชาติ.

ขั้นตอนการขอใบอนุญาตและการลงทะเบียน

การยื่นขอใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม

การขอใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมต้องผ่านกระบวนการทางราชการที่ซับซ้อนซึ่งเกี่ยวข้องกับหน่วยงานภาครัฐหลายแห่ง ผู้สมัครต้องตรวจสอบให้แน่ใจก่อนว่าอาคารของตนเป็นไปตามข้อกำหนดของกฎหมายอาคารทั้งหมด ซึ่งรวมถึงระบบความปลอดภัยจากอัคคีภัย พื้นที่จอดรถ ระบบจัดการขยะ และสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้พิการ อาคารต้องอยู่ในเขตการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์อย่างถูกต้อง และต้องเป็นไปตามข้อกำหนดด้านโครงสร้างทั้งหมดสำหรับการดำเนินงานโรงแรม.

ขั้นตอนการยื่นขออนุญาตประกอบด้วยการยื่นแบบแปลนทางสถาปัตยกรรมโดยละเอียด การประเมินความปลอดภัย การศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม และเอกสารทางการเงินต่อหน่วยงานระดับจังหวัดที่เกี่ยวข้อง ระยะเวลาในการดำเนินการอาจกินเวลานานหลายเดือน และบ้านพักอาศัยหลายแห่งไม่สามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดที่เข้มงวดได้หากไม่มีการปรับปรุงซ่อมแซมครั้งใหญ่.

การจดแจ้งสำหรับสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม

กระบวนการจดทะเบียนแบบง่ายสำหรับสถานที่พักที่ไม่ใช่โรงแรม ใช้กับสถานที่พักขนาดเล็กที่ตรงตามเกณฑ์การยกเว้น การแจ้งให้ทราบจะดำเนินการทางอิเล็กทรอนิกส์ โดยมีช่องทางสำรองคือยื่นที่ที่ว่าการอำเภอที่สถานที่พักนั้นตั้งอยู่ หรือในกรุงเทพฯ ยื่นที่สำนักการสอบสวนและนิติการ กรมการปกครอง กฎระเบียบดังกล่าวกำหนดว่า ไม่มีเงื่อนไขสัญชาติ, และควรระบุให้ชัดเจนในเรื่องนี้ เนื่องจากความเห็นจำนวนมากในภาษาอังกฤษระบุว่าเส้นทางนี้ปิดสำหรับชาวต่างชาติ สิ่งที่จำกัดเจ้าของชาวต่างชาติจริง ๆ อยู่ที่ขั้นตอนก่อนหน้า ได้แก่ คุณสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นได้หรือไม่ และการดำเนินธุรกิจที่พักเข้าข่ายพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวหรือไม่ การแจ้งไม่ใช่อุปสรรค.

ต้องต่ออายุการลงทะเบียนทุกห้าปี และต้องปฏิบัติตามมาตรฐานความปลอดภัยและข้อกำหนดการรายงานข้อมูลผู้เข้าพักอย่างต่อเนื่อง ที่พักอาจถูกจัดประเภทใหม่หากมีการขยายกิจการเกินเกณฑ์ที่ได้รับการยกเว้น หรือไม่ปฏิบัติตามมาตรฐานที่กำหนด.

ภาระผูกพันด้านภาษีและการรายงาน

ข้อกำหนดด้านภาษีเงินได้

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติที่มีรายได้จากการให้เช่าในประเทศไทยต้องเผชิญกับ ภาระภาษีหลายประการ ไม่ว่าสถานะการพำนักของพวกเขาจะเป็นอย่างไร ตัวเลข 15% ที่ถูกเผยแพร่สำหรับผู้ที่ไม่พำนักในประเทศนั้นคือ อัตราภาษีหัก ณ ที่จ่าย ไม่ใช่ภาษีขั้นสุดท้าย, และส่วนต่างนั้นมีมูลค่าเป็นเงิน ประมวลรัษฎากร มาตรา 50(3) กำหนดให้ผู้จ่ายต้องหัก 15% จากค่าเช่าที่จ่ายให้แก่บุคคลที่ไม่ได้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทย อัตรานี้ไม่ใช่ภาษีอัตราคงที่ขั้นสุดท้าย เนื่องจากตัวเลือกที่จะชำระตามอัตราคงที่และไม่นำรายได้ดังกล่าวมารวมในแบบแสดงรายการภาษี ใน มาตรา 48(3), มีไว้สำหรับดอกเบี้ยและสำหรับกำไรจากการโอนหน่วยลงทุนเท่านั้น ค่าเช่า ซึ่งเป็นเงินได้ตามมาตรา 40(5) ไม่อยู่ในรายการนั้น ภายใต้ มาตรา 60 จำนวนเงินที่หักไว้คือ เครดิต ในการคำนวณภาษี ดังนั้น ผู้ให้เช่าที่ไม่ได้อยู่ในประเทศไทยต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีของไทย และถูกประเมินภาษีตามอัตราก้าวหน้าเดียวกันกับผู้อยู่ในประเทศไทย โดยนำภาษี 15% ที่ถูกหักไว้แล้วมาเครดิต ในกรณีที่ผู้เช่าเป็นบริษัทไทยแทนที่จะเป็นบุคคลธรรมดา จะใช้หลักเกณฑ์อีกฉบับหนึ่ง: คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ท.ป. 4/2528 ข้อ 6, กำหนดให้บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลผู้จ่ายเงินค่าเช่ามีหน้าที่หัก ณ ที่จ่าย 5%. รายได้ค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในประเทศไทยต้องเสียภาษีที่นี่ ไม่ว่าคุณจะมีถิ่นที่อยู่ใดและไม่ว่าเงินนั้นจะเข้ามาในประเทศหรือไม่ก็ตาม ซึ่งเป็นไปตาม มาตรา 41 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งจัดเก็บภาษีจากเงินได้พึงประเมินจากอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในประเทศไทย “ไม่ว่าเงินได้ดังกล่าวจะจ่ายในหรือนอกประเทศไทยก็ตาม” การถูกจ่ายเข้าบัญชีในต่างประเทศไม่ได้เปลี่ยนแปลงอะไรเลย กฎที่ผู้คนมักสับสนคือวรรคสอง ซึ่งจัดเก็บภาษีเงินได้ต่างประเทศของผู้อยู่ในประเทศไทยเฉพาะเมื่อมีการนำเงินนั้นเข้ามาในประเทศไทย และวรรคดังกล่าวไม่เกี่ยวข้องอะไรเลยกับค่าเช่าจากคอนโดมิเนียมในประเทศไทย ท่านอาจหักจากเงินได้นี้ด้วย ค่าใช้จ่ายแบบหักเหมา 30% สำหรับอาคาร หรือแจกแจงค่าใช้จ่ายจริงพร้อมเอกสารหลักฐาน.

ภาษีเงินได้นิติบุคคล อาจใช้กับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองโดยบริษัทไทย อัตราดังกล่าวอาจสูงถึง 20% สำหรับระดับรายได้ที่สูงขึ้น ภาษีโรงเรือนและที่ดินแบบเดิมที่อัตรา 12.5% ไม่มีผลบังคับใช้อีกต่อไป มาตรา 3(1) ของ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 ยกเลิกกฎหมายดังกล่าว และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้เข้ามาแทนที่สำหรับปีภาษีตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นมา ภาษีดังกล่าวเรียกเก็บจากราคาที่ทางราชการประเมิน คือราคาประเมิน ของทรัพย์สินแทนที่จะเป็นค่าเช่าที่คุณเก็บ และเรียกเก็บโดยเทศบาลท้องถิ่น ดังนั้นจึงควรจัดงบประมาณแยกต่างหากจากภาษีเงินได้ คู่มือของเราเกี่ยวกับ ภาษีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ระบุอัตราปัจจุบัน.

ภาษีมูลค่าเพิ่มเป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก และคำตอบนั้นขึ้นอยู่กับว่าสิ่งที่คุณให้บริการคืออะไร. มาตรา 81 (1) แห่งประมวลรัษฎากร ยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ตามอนุมาตรา (r) ในบทบัญญัติภาษาอังกฤษของกรมสรรพากรเอง และ (ต) ในฉบับภาษาไทย ดังนั้น การปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยทั่วไปจึงไม่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม ไม่ว่าคุณจะเก็บค่าเช่าได้มากเท่าใดก็ตาม การให้บริการที่พักพร้อมบริการเสริม ซึ่งก็คือลักษณะของการดำเนินงานแบบรายวัน ถือเป็นการให้บริการมากกว่าการเช่า และจะเข้าสู่ระบบภาษีมูลค่าเพิ่มเมื่อรายได้เกินเกณฑ์ธุรกิจขนาดเล็กตามมาตรา 81/1 ซึ่งกรมสรรพากรกำหนดไว้ที่ 1.8 ล้านบาทต่อปี ดังนั้น วิธีการที่คุณใช้ปล่อยเช่าจึงเป็นตัวกำหนดทั้งเรื่องภาษีมูลค่าเพิ่มและเรื่องใบอนุญาตด้วย.

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: การให้เช่าเป็นรายเดือนทำให้คุณอยู่ในอัตรา 0.02 เปอร์เซ็นต์

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 เรียกเก็บภาษีจาก เจ้าของ โดยคำนวณจากราคาประเมินของทางราชการของอสังหาริมทรัพย์นั้น และอัตราจะขึ้นอยู่กับว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นถูกจัดประเภทไว้อย่างไร สำหรับเจ้าของคอนโด การจัดประเภทดังกล่าวตัดสินจากวิธีที่คุณปล่อยเช่า และช่องว่างระหว่างคำตอบทั้งสองนั้นต่างกันถึงสิบห้าเท่า.

มาตรา 37 ของพระราชบัญญัติฯ ได้กำหนดเพดานอัตราภาษีไว้ที่ไม่เกินร้อยละ 0.3 ของฐานภาษีสำหรับการอยู่อาศัย และร้อยละ 1.2 สำหรับการใช้ประโยชน์อื่นใด และกำหนดให้อัตราที่จะจัดเก็บจริงต้องกำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา พระราชกฤษฎีกาที่ใช้บังคับอยู่คือ พระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2564 (ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 138 ตอนที่ 84 ก หน้า 1, 13 ธันวาคม 2564) ซึ่งมีผลใช้บังคับสำหรับปีภาษี 2565 (ค.ศ. 2022) เป็นต้นไป โดยอัตราภาษีดังกล่าวเป็นแบบขั้นบันได กล่าวคือ อัตราภาษีแต่ละอัตราจะใช้บังคับเฉพาะกับมูลค่าส่วนที่อยู่ในขั้นของตนเท่านั้น:

• ที่อยู่อาศัย นอกเหนือจากบ้านที่คุณอาศัยอยู่และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน (ข้อ 3(2)(ค)): 0.02 เปอร์เซ็นต์ สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ร้อยละ 0.03 สำหรับส่วนที่เกิน 50 ล้านบาทจนถึง 75 ล้านบาท ร้อยละ 0.05 สำหรับส่วนที่เกินกว่านั้นขึ้นไปจนถึง 100 ล้านบาท และร้อยละ 0.1 สำหรับส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท คอนโดมิเนียมที่คุณเป็นเจ้าของและปล่อยเช่าเพื่อการอยู่อาศัยจัดอยู่ในเกณฑ์นี้.
• การใช้ประโยชน์อื่น (ข้อ 3(3)): 0.3 เปอร์เซ็นต์ สูงถึง 50 ล้านบาท โดยเพิ่มขึ้นผ่าน 0.4, 0.5 และ 0.6 เปอร์เซ็นต์ เป็น 0.7 เปอร์เซ็นต์เมื่อเกิน 5 พันล้านบาท ห้องชุดที่ให้เช่าเป็นรายคืนจัดอยู่ในกลุ่มนี้.

สิ่งที่ทำให้ยูนิตหนึ่งย้ายจากกลุ่มหนึ่งไปยังอีกกลุ่มหนึ่งคือประกาศร่วมของกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในที่อยู่อาศัย ลงวันที่ 30 มกราคม 2563 (ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 137 ตอนพิเศษ 126 ง หน้า 18) ออกตามความในมาตรา 37 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติ โดยข้อ 3 กำหนดนิยามคำว่าการใช้ประโยชน์เพื่ออยู่อาศัย และได้ยกเว้นสิ่งต่าง ๆ ซึ่งรวมถึงโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม และที่ดินหรืออาคารที่ให้บริการที่พักชั่วคราวแก่ผู้เดินทางหรือบุคคลอื่นโดยมีค่าตอบแทน ข้อยกเว้นนี้มีข้อยกเว้นซ้อนแบบเดียวกับพระราชบัญญัติโรงแรม กล่าวคือ ข้อยกเว้นนี้ ไม่ ครอบคลุมการเช่าที่มีการคิดค่าบริการเป็นรายเดือนหรือนานกว่านั้น และไม่ครอบคลุมโฮมสเตย์ตามที่ประกาศได้นิยามไว้ ซึ่งหมายถึงมีห้องพักไม่เกินสี่ห้องและผู้เข้าพักไม่เกินยี่สิบคนภายใต้หลังคาเดียวกันกับเจ้าของบ้าน.

ดังนั้น ข้อเท็จจริงเดียวกันที่ทำให้คุณอยู่นอกพระราชบัญญัติโรงแรม ก็ทำให้ภาษีของคุณอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัย หากให้เช่าเป็นรายเดือน ก็เป็นการใช้ประโยชน์เพื่ออยู่อาศัยในอัตรา 0.02 เปอร์เซ็นต์ หากให้เช่าเป็นรายคืน ก็เป็นการใช้ประโยชน์อื่นในอัตรา 0.3 เปอร์เซ็นต์ และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นอาจเรียกเก็บมากกว่านั้น: มาตรา 37 วรรคหก ให้อำนาจองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเพิ่มอัตราโดยตราเป็นข้อบัญญัติท้องถิ่นได้ไม่เกินเพดานตามกฎหมาย.

สองประเด็นในทางปฏิบัติที่มักทำให้เจ้าของทรัพย์สินพลาด ประการแรก การยกเว้นมูลค่า 50 ล้านบาทแรกภายใต้ มาตรา 41 ของพระราชบัญญัติเป็นของบุคคลธรรมดาที่ใช้ทรัพย์สินนั้นเป็นบ้านและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้น ยูนิตที่คุณให้เช่าไม่ใช่กรณีดังกล่าว จึงถูกจัดเก็บภาษีตั้งแต่บาทแรก ประการที่สอง องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นควรจะส่งการประเมินภายในเดือนกุมภาพันธ์ (มาตรา 44) และต้องชำระภาษีภายในเดือนเมษายน (มาตรา 46) ถึงแม้ว่ากำหนดเส้นตายจะถูกขยายออกไปด้วยประกาศของกระทรวงในเกือบทุกปีก็ตาม คู่มือของเราเกี่ยวกับ ภาษีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย อธิบายภาษีนี้อย่างครบถ้วน.

ข้อกำหนดการแจ้งข้อมูลแขกผู้เข้าพัก (TM30)

TM30 เป็นหน้าที่ของคุณในฐานะเจ้าของบ้าน ไม่ใช่ของแขกของคุณ และไม่ใช่ของแพลตฟอร์ม. มาตรา 38 แห่งพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 กำหนดหน้าที่ให้เจ้าบ้าน เจ้าของ หรือผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรม ซึ่งรับคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวเข้าพักอาศัย จะต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองซึ่งประจำท้องที่ที่เคหสถานหรือโรงแรมนั้นตั้งอยู่ หรือกองบังคับการตรวจคนเข้าเมืองหากเคหสถานนั้นอยู่ในกรุงเทพมหานคร ภายใน ยี่สิบสี่ชั่วโมง นับแต่เวลาที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ไม่มีอะไรในมาตรานี้ที่ขึ้นอยู่กับระยะเวลาของการเข้าพัก ดังนั้น จึงครอบคลุมถึงผู้เช่าตามสัญญาเช่าหนึ่งปีเช่นเดียวกับแขกที่จองห้องพักสองคืน.

กระบวนการ TM30 ต้องใช้สำเนาหนังสือเดินทางของแขก หน้าวีซ่า บัตรขาออก เอกสารสิทธิ์ในทรัพย์สิน และสัญญาเช่า มาตรา 77 ของพระราชบัญญัติฉบับเดียวกันกำหนดบทลงโทษสำหรับการไม่แจ้งให้ทราบว่ามีปรับไม่เกิน 2,000 บาท และจะเพิ่มขึ้นเป็นระหว่าง 2,000 ถึง 10,000 บาท หากผู้กระทำความผิดเป็นผู้จัดการโรงแรม จำนวนเงินที่สำนักงานเรียกเก็บจริงนั้นมีความแตกต่างกัน และตัวเลขที่ระบุตามอินเทอร์เน็ตของชาวต่างชาติเป็นยอดเงินที่ตกลงยอมความกันมากกว่าค่าปรับสูงสุดตามกฎหมาย เจ้าหน้าที่ตรวจคนเข้าเมืองกำลังตรวจสอบการปฏิบัติตามกฎระเบียบบ่อยครั้งขึ้นในระหว่างการขอต่อวีซ่าและกระบวนการอื่น ๆ.

บริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์มักดูแลเรื่องการปฏิบัติตามข้อกำหนด TM30 ให้กับเจ้าของชาวต่างชาติ อย่างไรก็ตาม การทำเช่นนี้จะเพิ่มต้นทุนและทำให้การดำเนินงานให้เช่าซับซ้อนมากขึ้น โฮสต์ Airbnb บางรายพยายามหลีกเลี่ยงข้อกำหนดการรายงาน ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงทางกฎหมายเพิ่มเติมและการละเมิดกฎหมายคนเข้าเมืองที่อาจเกิดขึ้นได้ TM30 มัก ไม่ถูกเรียกให้แจ้งก่อนปี 2018 เรามีบทความอธิบายเรื่องนี้ไว้ที่นี่.

การจัดการบ้านเช่าด้วยตัวเอง และเมื่อใดที่สิ่งนั้นถือเป็นการทำงาน

การเป็นเจ้าของคอนโดในไทยและได้รับค่าเช่าจากคอนโดนั้นไม่ใช่การทำงาน การบริหารจัดการอาจจะเข้าข่าย และเส้นแบ่งนี้มีความสำคัญเนื่องจากไม่มีข้อยกเว้นสำหรับธุรกิจขนาดเล็กให้หลบเลี่ยงได้.

พระราชกำหนดการบริหารจัดการการทำงานของคนต่างด้าว พ.ศ. 2560 นิยามคำว่า “ทำงาน” ไว้ใน มาตรา 5 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกำหนด (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2561 ว่าหมายถึง การประกอบอาชีพใดๆ ไม่ว่าจะมีนายจ้างหรือไม่ก็ตาม. นิยามที่ใช้ก่อนปี 2018 นั้นครอบคลุมถึงแม้กระทั่งการใช้กำลังกายหรือความรู้เพียงอย่างเดียว ซึ่งเป็นสาเหตุว่าทำไมคำแนะนำเก่าๆ จำนวนมากในอินเทอร์เน็ตจึงตื่นตูมเกินจริง บททดสอบในปัจจุบันตั้งคำถามว่าสิ่งที่คุณกำลังทำอยู่นั้นเข้าข่ายเป็นอาชีพหรือไม่. มาตรา 8 ห้ามมิให้คนต่างด้าวทำงานโดยไม่มีใบอนุญาต และ มาตรา 101 ลงโทษการฝ่าฝืนด้วยปรับตั้งแต่ 5,000 ถึง 50,000 บาท หลังจากนั้นคนต่างด้าวจะถูกเนรเทศออกจากราชอาณาจักร การรับคนต่างด้าวที่ไม่มีใบอนุญาตเข้าทำงานถือเป็นความผิดแยกต่างหากสำหรับผู้ที่กระทำความผิด ตามมาตรา 9.

เราไม่พบคำวินิจฉัยที่ได้รับการเผยแพร่ของกรมการจัดหางานที่วินิจฉัยโดยตรงเกี่ยวกับเจ้าของห้องชุดที่บริหารจัดการห้องชุดของตนเอง และเราขอเลือกที่จะกล่าวตามตรงเช่นนั้นดีกว่าที่จะสร้างความแน่นอนขึ้นมาเอง สิ่งที่บททดสอบตามกฎหมายกำหนดไว้เด็ดขาดคือ:

• การกระทำของเจ้าของไม่ใช่การประกอบอาชีพ. การเซ็นสัญญาเช่าทรัพย์สินของตนเอง การรับค่าเช่า การยื่นแบบแสดงรายการภาษีสำหรับทรัพย์สินนั้น การสั่งการตัวแทนหรือทนายความ และการเข้าร่วมการประชุมสามัญประจำปีของเจ้าร่วมกรรมสิทธิ์ คือสิ่งที่เจ้าของทรัพย์สินกระทำต่อทรัพย์สินของตนเอง.
• การดำเนินกิจการห้องชุดดูเหมือนเป็นการประกอบอาชีพ. การเขียนและจัดการประกาศ การต้อนรับแขก การส่งมอบกุญแจ การทำความสะอาดและซักรีด การจัดหารถรับส่ง การจัดการกับข้อร้องเรียน และการทำซ้ำๆ เช่นนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในที่พักมากกว่าหนึ่งแห่ง คือลักษณะงานที่บริษัทจัดการจ้างพนักงานไว้ทำอย่างแท้จริง เจ้าหน้าที่ตรวจการที่พบชาวต่างชาติทำหน้าที่เหล่านี้ในสถานที่จริงย่อมมองเห็นการกระทำความผิดตามมาตรา 8 และข้อเท็จจริงที่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นของคุณเองจึงไม่ใช่ข้อแก้ตัวสำหรับเรื่องนี้.

เส้นทางปฏิบัติจริงคือแนวทางที่เจ้าของมืออาชีพใช้กันอยู่แล้ว นั่นคือให้ตัวแทนชาวไทยหรือบริษัทจัดการทำหน้าที่ดำเนินงาน ส่วนคุณยังคงเป็นเจ้าของที่คอยรับรายได้ ซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายเป็นเปอร์เซ็นต์จากค่าเช่า และช่วยตัดปัญหาข้อโต้แย้งออกไปได้ทั้งหมด.

การบังคับใช้กฎหมายและการปราบปรามล่าสุด

การดำเนินการของรัฐบาลในปี 2025

รัฐบาลไทยได้ เพิ่มความเข้มงวดในการบังคับใช้ กฎระเบียบการเช่าระยะสั้นอย่างมากในปี 2025 โดยมีปฏิบัติการสำคัญหลายครั้งที่มุ่งเป้าไปที่ที่พักผิดกฎหมาย. ในเดือนมีนาคม พ.ศ. 2568 เจ้าหน้าที่ฝ่ายปกครองได้ดำเนินการปฏิบัติการลับในพื้นที่ประตูน้ำ กรุงเทพฯ และจับกุมผู้ประกอบการโรงแรมผิดกฎหมาย และการแจ้งความกับตำรวจ.

รัฐบาลได้เตือนนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน ไม่ให้ซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียมเพื่อนำไปปล่อยเช่าให้นักท่องเที่ยวผ่านทางแอร์บีเอ็นบี (Airbnb) การดำเนินกิจการเหล่านี้มุ่งเน้นไปที่ย่านสุขุมวิท ผู้อยู่อาศัยได้ร้องเรียนเกี่ยวกับเสียงดัง การใช้กัญชา และความเสียหายต่อทรัพย์สิน ซึ่งนำไปสู่การสืบสวนสอบสวน.

การประสานงานระหว่างหน่วยงานต่างๆ

หน่วยงานต่างๆ มีหน้าที่จัดการส่วนต่าง ๆ ของการดำเนินกิจการให้เช่าที่พัก โดยการสอบถามเรื่องใบอนุญาตการให้บริการที่พักให้เริ่มที่ กรมการปกครอง (DOPA) (กรมการปกครอง; ภาษาฝรั่งเศส: Département de l’administration provinciale) และสำนักงานทะเบียนท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง สำหรับการแจ้งข้อมูลผู้เข้าพัก โปรดติดต่อ สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองของประเทศไทย (สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง) และ คู่มือ TM30. สำหรับคำแนะนำเกี่ยวกับภาษีเงินได้จากค่าเช่า โปรดดูที่ กรมสรรพากร (กรมสรรพากร; ภาษาฝรั่งเศส: Département des impôts). ชื่อภาษาฝรั่งเศสเป็นคำแปลเพื่ออธิบาย คำตอบจากหน่วยงานหนึ่งไม่ได้ทำให้ข้อผูกพันที่อยู่ในความดูแลของหน่วยงานอื่นหมดไป.

คณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคของสภาผู้แทนราษฎรต้องการให้แพลตฟอร์มการจองออนไลน์ตรวจสอบใบอนุญาตโรงแรมก่อนที่จะรับลงทะเบียนที่พัก ซึ่งอาจช่วยหยุดยั้งที่พักผิดกฎหมายได้หลายพันแห่ง แนวทางที่เป็นระบบนี้ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญจากรูปแบบการบังคับใช้กฎหมายที่ไม่สม่ำเสมอในอดีต.

บทลงโทษและความเสี่ยงทางกฎหมาย

บทลงโทษทางอาญา

การฝ่าฝืนพระราชบัญญัติโรงแรมอาจนำไปสู่บทลงโทษร้ายแรง ซึ่งรวมถึงโทษจำคุกสูงสุดหนึ่งปีและปรับสูงสุด 20,000 บาท นอกจากนี้ยังมีค่าปรับรายวันเพิ่มเติมอีก 10,000 บาทสำหรับการฝ่าฝืนอย่างต่อเนื่อง บทลงโทษเหล่านี้ใช้กับเจ้าของทรัพย์สิน ผู้ประกอบการ และผู้ที่อาจมีส่วนร่วมในการอำนวยความสะดวกในการดำเนินงานโรงแรมที่ผิดกฎหมาย.

คดีความในศาลเมื่อเร็ว ๆ นี้ได้ยืนยันแล้วว่า การให้เช่าระยะสั้นโดยไม่ได้รับอนุญาตถือเป็นความผิดทางอาญา. คำพิพากษาของศาลหัวหินในปี 2018 ได้สร้างบรรทัดฐานทางกฎหมาย โดยตัดสินลงโทษเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าคอนโดมิเนียมรายวันและรายสัปดาห์. ค่าปรับสำหรับการละเมิดเหล่านี้มีตั้งแต่ 10,000 ถึง 15,000 บาท กรณีล่าสุดมีบทลงโทษที่สูงขึ้น รายงานของศาลในปี 2025 ระบุว่า ปัจจุบันเจ้าของบางรายต้องเผชิญกับค่าปรับมากกว่า 100,000 บาท ความเสี่ยงในการถูกเนรเทศสำหรับชาวต่างชาติมีอยู่จริง แต่ต้องมีการละเมิดกฎหมายคนเข้าเมืองก่อนจึงจะถูกเนรเทศได้.

ผลกระทบทางด้านการบริหาร

นอกเหนือจากบทลงโทษทางอาญาแล้ว ผู้กระทำผิดยังต้องเผชิญกับ ผลทางปกครอง รวมถึงการยึดทรัพย์สิน คำสั่งปิดกิจการ และการเนรเทศชาวต่างชาติที่อาจเกิดขึ้นได้ รัฐบาลระบุว่าการละเมิดอาจส่งผลกระทบต่อการต่ออายุใบอนุญาตทำงานและการต่ออายุวีซ่าของชาวต่างชาติที่เกี่ยวข้องกับการให้เช่าที่พักอย่างผิดกฎหมาย.

เจ้าของคอนโดมิเนียมยังต้องเผชิญกับการฟ้องร้องทางแพ่งจากนิติบุคคลด้วย: ค่าปรับตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดหลังจากมีการเตือนเป็นหนังสือ ค่าเสียหาย และคำสั่งศาลเพื่อหยุดการกระทำดังกล่าว เช่น ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4215/2564 ข้างต้น ซึ่งเจ้าของได้ชำระเงิน 300,000 บาท ผลที่ตามมาทางแพ่งเหล่านี้อาจมีค่าใช้จ่ายที่สูงกว่าโทษทางอาญา โดยเฉพาะในกรณีที่ทรัพย์สินมีมูลค่าสูง.

คำแนะนำและแนวปฏิบัติที่ดีที่สุด

สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ

นักลงทุนต่างชาติควร ให้ความสำคัญกับการปฏิบัติตามกฎหมาย มากกว่ารายได้ค่าเช่าที่อาจได้รับ เมื่อพิจารณาการลงทุนในการให้เช่าระยะสั้น สำหรับเจ้าของคอนโด การให้เช่าเฉพาะเป็นรายเดือนหรือนานกว่านั้น โดยกำหนดราคาและออกใบแจ้งหนี้เป็นรายเดือน เป็นวิธีที่ปลอดภัยในการอยู่นอกขอบเขตของพระราชบัญญัติโรงแรม การให้เช่ารายเดือนยังคงสร้างผลตอบแทนที่สมเหตุสมผลได้ในขณะที่ยังปฏิบัติตามกฎหมาย.

เจ้าของวิลล่าควรตรวจสอบว่าทรัพย์สินของตนอยู่ภายใต้เกณฑ์แปดห้องและสามสิบคนหรือไม่ ซึ่งในกรณีนี้ การแจ้งและการรับทราบจากเจ้าหน้าที่สามารถใช้แทนใบอนุญาตได้ อย่าหาหุ้นส่วนชาวไทยเพื่อให้ได้มาซึ่งใบอนุญาต ไม่มีเงื่อนไขสัญชาติในกฎกระทรวง ดังนั้น หุ้นส่วนจึงไม่มีประโยชน์ใด ๆ ณ เคาน์เตอร์ และการหาหุ้นส่วนมาถือครองในสิ่งที่ชาวต่างชาติถือครองไม่ได้ ถือเป็นนอมินีซึ่งหน้าเพจนี้ระบุว่าเป็นสิ่งผิดกฎหมายและกำลังถูกดำเนินคดีอยู่ในขณะนี้ การปฏิบัติตามกฎหมายของ Airbnb ในประเทศไทยเป็นสิ่งสำคัญ การขอคำปรึกษาทางกฎหมายอย่างมืออาชีพเป็นสิ่งสำคัญยิ่งก่อนที่จะเริ่มปล่อยเช่าระยะสั้น เนื่องมาจากกฎระเบียบที่ซับซ้อนและแนวโน้มการบังคับใช้กฎหมายในปัจจุบัน.

บริษัทจัดการทรัพย์สิน สามารถให้ความช่วยเหลือที่มีคุณค่าในด้านข้อกำหนดด้านการปฏิบัติตามกฎระเบียบ รวมถึงการรายงาน TM30 ภาระผูกพันด้านภาษี และขั้นตอนการคัดกรองแขก แม้ว่าสิ่งนี้จะลดอัตรากำไรลง แต่การจัดการอย่างมืออาชีพจะช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมายและภาระด้านการบริหารได้อย่างมาก.

กลยุทธ์การลงทุนทางเลือก

เนื่องจากสภาพแวดล้อมด้านกฎระเบียบที่ค่อนข้างเข้มงวด นักลงทุนต่างชาติอาจพิจารณา แนวทางทางเลือก สู่ตลาดธุรกิจโรงแรมและการบริการของประเทศไทย. การเช่าระยะยาว เผชิญกับข้อจำกัดน้อยกว่าและสามารถสร้างรายได้ที่มั่นคงโดยไม่ต้องมีใบอนุญาต การเป็นพันธมิตรกับผู้ประกอบการโรงแรมที่มีอยู่แล้วหรือผู้ให้บริการที่พักที่ได้รับใบอนุญาตเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับการลงทุนในธุรกิจโรงแรม.

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ในพื้นที่ที่ผังเมืองกำหนดให้ใช้ประโยชน์ได้อย่างถูกต้อง อาจมีโอกาสในการพัฒนาโรงแรมอย่างถูกกฎหมายได้ แม้ว่าจะต้องใช้เงินทุนและความเชี่ยวชาญจำนวนมากก็ตาม นักลงทุนบางรายมุ่งเน้นไปที่อพาร์ตเมนต์แบบมีบริการ ซึ่งกำหนดระยะเวลาเข้าพักขั้นต่ำที่ยาวนานกว่า เพื่อให้การใช้ Airbnb ในประเทศไทยเป็นไปตามกฎหมาย วิธีนี้ช่วยให้พวกเขาหลีกเลี่ยงกฎเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้น และให้บริการแก่นักท่องเที่ยวที่เข้าพักนานกว่าได้.

ภาพรวมตลาดปัจจุบันและแนวโน้มในอนาคต

วิวัฒนาการด้านกฎระเบียบ

รัฐบาลไทยยังคงปรับปรุงกฎระเบียบเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้นอย่างต่อเนื่อง โดยต้องการสร้างความสมดุลระหว่างความต้องการของภาคการท่องเที่ยว ความกังวลของชุมชน และเป้าหมายการจัดเก็บภาษี ข้อเสนอเมื่อเร็วๆ นี้รวมถึงการจัดตั้ง ระบบการลงทะเบียนที่ครอบคลุม สำหรับผู้ประกอบการให้เช่าระยะสั้นทุกราย และกำหนดให้แพลตฟอร์มต่างๆ ต้องตรวจสอบสถานะทางกฎหมายก่อนยอมรับการลงประกาศ.

ผู้สังเกตการณ์ในอุตสาหกรรมคาดการณ์ การขยายการบังคับใช้กฎหมายอย่างต่อเนื่อง นอกเหนือจากกรุงเทพฯ แล้ว ยังขยายไปยังแหล่งท่องเที่ยวชื่อดัง เช่น ภูเก็ต พัทยา และเชียงใหม่ ความสำเร็จของการปฏิบัติการล่าสุดแสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นอย่างต่อเนื่องของรัฐบาลในการกำจัดที่พักผิดกฎหมายและปกป้องอุตสาหกรรมโรงแรมที่ถูกต้องตามกฎหมาย.

เทคโนโลยีและการปฏิบัติตามกฎระเบียบ

เทคโนโลยีที่กำลังพัฒนาอาจช่วยให้การตรวจสอบการปฏิบัติตามกฎระเบียบและระบบการรายงานของแขกมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น รัฐบาลได้หารือถึง การบูรณาการทางดิจิทัล เชื่อมต่อฐานข้อมูลการเข้าเมืองและแพลตฟอร์มที่พักเพื่อปรับปรุงการรายงาน TM30 และตรวจสอบความถูกต้องของผู้เข้าพัก.

ระบบตรวจสอบยืนยันโดยใช้เทคโนโลยีบล็อกเชน และการรายงานการปฏิบัติตามกฎระเบียบโดยอัตโนมัติสามารถลดภาระงานด้านการบริหารจัดการลงได้ ในขณะเดียวกันก็ช่วยให้มั่นใจได้ว่ามีการปฏิบัติตามกฎระเบียบอย่างถูกต้อง อย่างไรก็ตาม โซลูชันทางเทคโนโลยีเหล่านี้ยังอยู่ในขั้นตอนการพัฒนา และอาจต้องใช้เวลาหลายปีกว่าจะนำไปใช้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ.

การขอใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม: ค่าใช้จ่าย ขั้นตอน และข้อควรระวัง

หากที่พักของคุณต้องมีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม นี่คือสิ่งที่คุณควรรู้:

• ค่าธรรมเนียมการสมัคร: โดยทั่วไปประมาณสองสามพันบาท.
• ต้นทุนการปฏิบัติตามกฎระเบียบ: คุณอาจจำเป็นต้องปรับปรุงอาคารเพื่อให้เหมาะสมกับความปลอดภัยจากอัคคีภัย สุขอนามัย หรือการเข้าถึงของผู้คน.
• ระยะเวลาการสมัคร: คาดว่าจะใช้เวลาหลายสัปดาห์ถึงหลายเดือน ขึ้นอยู่กับการตรวจสอบและปริมาณงานที่ค้างอยู่ของสำนักงานท้องถิ่น.
• ความสามารถในการโอนย้าย: ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมไม่สามารถโอนให้แก่เจ้าของใหม่ได้ คุณต้องยื่นขอใบอนุญาตใหม่หากซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เคยใช้ให้เช่ามาก่อน.

ใบอนุญาตจะออกโดยสำนักงานเขตท้องถิ่นของคุณ (อำเภอ) โดยประสานงานกับหน่วยงานอื่นๆ.

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยและวิธีหลีกเลี่ยง

• ไม่มีใบอนุญาตทำงาน: ชาวต่างชาติที่ดำเนินกิจการปล่อยเช่า แทนที่จะเป็นเพียงเจ้าของห้องชุดและรับค่าเช่าเฉยๆ อาจเข้าข่ายเป็นการทำงานตามความหมายแห่งพระราชกำหนดการบริหารจัดการการทำงานของคนต่างด้าว ดู การจัดการบ้านเช่าด้วยตนเอง ข้างต้น.
• ที่พักที่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนด: ที่พักที่ไม่ผ่านการตรวจสอบด้านความปลอดภัยหรือข้อกำหนดด้านผังเมือง อาจถูกปฏิเสธการออกใบอนุญาตได้.
• ข้อร้องเรียนจากเพื่อนบ้าน: อาจส่งผลให้ใบอนุญาตถูกพักใช้หรือมีการดำเนินการโดยนิติบุคคลอาคารชุด.
• การคำนวณภาษีผิดพลาด: ค่าเช่าถือเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) แห่งประมวลรัษฎากร ผู้จ่ายอาจหักภาษี ณ ที่จ่ายได้ เจ้าของทรัพย์สินเป็นผู้ชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามราคาประเมิน และภาษีมูลค่าเพิ่มจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อสิ่งที่คุณจัดหาคือการให้บริการที่พักอาศัยพร้อมบริการ ไม่ใช่การเช่า.

เปรียบเทียบตัวเลือกที่พัก Airbnb ในประเทศไทย

ประเภทการเช่า	ถูกกฎหมาย?	ต้องมีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมหรือไม่?	ปัญหาที่พบได้ทั่วไป
ห้องชุดคอนโด (น้อยกว่า 30 วัน)	❌ มักผิดกฎหมายภายใต้ข้อกำหนดของคอนโด	✔️ ใช่ หรือจดแจ้งเป็นสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม (หากมีคุณสมบัติครบถ้วน)	นิติบุคคล ข้อจำกัด การรายงาน TM30 ค่าปรับ
วิลล่า / บ้านเดี่ยว	✅ อยู่นอกเหนือพระราชบัญญัติหากมีห้องพักไม่เกิน 8 ห้องและมีผู้เข้าพักรวมไม่เกิน 30 คน	❌ ไม่จำเป็นต้องขออนุญาต แต่ต้องแจ้งและเข้ารับการตรวจสอบตามกฎกระทรวง พ.ศ. 2566 (ค.ศ. 2023)	หลักฐานการรับแจ้งมีอายุ 5 ปี ภาระภาษี
บ้านทั้งหลัง (มากกว่า 8 ห้อง หรือมากกว่า 30 ท่าน)	✅ ถูกกฎหมายพร้อมใบอนุญาต	✔️ จำเป็น	ขั้นตอนการลงทะเบียนที่ใช้เวลานาน การตรวจสอบ และการปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เข้มงวด
สัญญาเช่าระยะยาว (30 วันขึ้นไป)	✅ ถูกกฎหมายทุกประการ	❌ ไม่จำเป็น	สิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับผู้ให้เช่าระยะสั้นลดลง

เหตุใดกฎหมายจึงเข้มงวดเช่นนี้

• การคุ้มครองนักท่องเที่ยว: การรับรองมาตรฐานด้านสุขภาพและความปลอดภัย.
• การสร้างความเท่าเทียมกันในการแข่งขัน: โรงแรมที่ได้รับใบอนุญาตโต้แย้งว่า การให้เช่าที่พักโดยไม่ผ่านการควบคุมจะช่วยหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายด้านการปฏิบัติตามกฎระเบียบ.
• การรักษาการใช้ประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัย: คอนโดมิเนียมไม่ได้ถูกออกแบบมาเพื่อรองรับผู้เข้าพักชั่วคราว.
• การรับประกันรายได้ภาษี: ในอดีต ที่พัก Airbnb จำนวนมากหลีกเลี่ยงการเสียภาษีและดำเนินกิจการโดยไม่มีใบอนุญาต.

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ Airbnb และกฎหมายไทย

กำลังคิดจะเปิดให้เช่าที่พักบน Airbnb ในประเทศไทยใช่ไหม?

คุณทำได้อย่างถูกกฎหมาย แต่ต้องปฏิบัติตามกฎเท่านั้น ตั้งแต่สัญญาเช่าไปจนถึงการแจ้งต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ทุกขั้นตอนล้วนมีความสำคัญ.

ให้ ThaiLawOnline ช่วยคุณทำให้ถูกต้องตั้งแต่ครั้งแรก. จองคิวปรึกษาได้เลยวันนี้ และเพื่อให้มั่นใจว่าธุรกิจ Airbnb ของคุณในประเทศไทยถูกต้องตามกฎหมาย ปฏิบัติตามกฎระเบียบ และสร้างผลกำไร โดยการปฏิบัติตามข้อบังคับท้องถิ่น.

บทสรุป

การทำธุรกิจให้เช่าที่พักผ่าน Airbnb ในฐานะชาวต่างชาติในประเทศไทย หมายถึงการต้องเผชิญกับกฎหมายที่ยุ่งยากและเข้มงวด ซึ่งในปี 2025 มีการบังคับใช้อย่างเข้มงวดขึ้นแล้ว มีทางเลือกทางกฎหมายอยู่บ้าง เจ้าของวิลล่าที่ตรงตามเกณฑ์บางประการ และเจ้าของคอนโดที่ให้เช่าตั้งแต่ 30 วันขึ้นไป สามารถได้รับประโยชน์ อย่างไรก็ตาม กฎหมายส่วนใหญ่สนับสนุนโรงแรมแบบดั้งเดิมและที่พักที่ได้รับใบอนุญาตเป็นหลัก.

การปราบปรามของรัฐบาลเมื่อเร็ว ๆ นี้ แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นอย่างจริงจังในการกำจัดธุรกิจให้เช่าระยะสั้นที่ผิดกฎหมาย โดยเจ้าของที่พักชาวต่างชาติจะต้องได้รับการตรวจสอบอย่างเข้มงวดเป็นพิเศษ บทลงโทษทางอาญา ผลกระทบทางปกครอง และความรับผิดทางแพ่ง ล้วนก่อให้เกิดความเสี่ยงอย่างมากต่อธุรกิจที่ไม่ปฏิบัติตาม ซึ่งความเสี่ยงเหล่านี้มีมากกว่าผลประโยชน์จากรายได้ค่าเช่าที่อาจได้รับ.

นักลงทุนต่างชาติที่กำลังพิจารณาตลาดเช่าระยะสั้นของประเทศไทยควร ให้ความสำคัญกับการปฏิบัติตามกฎหมาย และพิจารณากลยุทธ์การลงทุนทางเลือกที่สอดคล้องกับกรอบกฎระเบียบในปัจจุบัน คำแนะนำทางกฎหมายจากผู้เชี่ยวชาญ ขั้นตอนการขอใบอนุญาตที่ถูกต้อง และระบบการปฏิบัติตามกฎระเบียบที่ครอบคลุม ล้วนมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจที่พักที่ถูกต้องตามกฎหมายในประเทศไทย ซึ่งมีการเปลี่ยนแปลงด้านกฎระเบียบอยู่ตลอดเวลา.

การที่รัฐบาลให้ความสำคัญกับการปกป้องทั้งผลประโยชน์ของชุมชนและธุรกิจการท่องเที่ยวที่ถูกต้องตามกฎหมาย บ่งชี้ว่า การบังคับใช้กฎหมายจะเข้มงวดขึ้นอย่างต่อเนื่อง, ทำให้การดำเนินงานผิดกฎหมายทำได้ยากขึ้นเรื่อยๆ นักลงทุนต่างชาติที่ประสบความสำเร็จในภาคธุรกิจบริการของไทยจะต้องปรับตัวให้เข้ากับกฎระเบียบ พวกเขาไม่ควรพยายามหลีกเลี่ยงข้อจำกัดทางกฎหมาย.

สถานะทางนิติบัญญัติ, สิงหาคม 2026

ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 5 กันยายน 2026. กฎเกณฑ์เรื่องใบอนุญาตในหน้านี้ได้รับการตรวจสอบเทียบกับตัวบทของกฎหมายนั้นเองแล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง: กฎกระทรวง กำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ. 2551 ซึ่งรวมเข้ากับ กฎกระทรวง (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566, ข้อ 1 และบทเฉพาะกาล ซึ่งคัดลอกมาจากทะเบียนกฎหมายกลางของรัฐบาลที่ law.go.th ซึ่งเป็นที่มาของเกณฑ์จำนวนห้องพักแปดห้องและผู้เข้าพักสามสิบคน ระยะเวลาการตรวจสอบสี่สิบวัน อายุของหลักฐานการรับแจ้งห้าปี และการมีผลใช้บังคับเมื่อพ้นหกสิบวัน. สิ่งที่ไม่ได้รับการยืนยัน พูดอย่างตรงไปตรงมาแทนที่จะเป็นการพูดเป็นนัย: ค่าธรรมเนียมใบอนุญาตโรงแรม ระยะเวลาในการดำเนินการ และตัวเลขตลาดในหน้านี้ไม่ได้มาจากกฎหมายหรือระเบียบที่เราสามารถอ้างอิงได้ และตัวเลขโฮมสเตย์สี่ห้องและผู้เข้าพักยี่สิบคนในส่วนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นเป็นคำนิยามจากกฎหมายหรือระเบียบฉบับอื่น และไม่ได้ถูกตรวจสอบซ้ำในที่นี้.

ยังไม่มีกฎหมายใหม่ที่ประกาศใช้ และข้อยกเว้นสำหรับการให้เช่ารายเดือนตามมาตรา 4(2) แห่งพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ยังคงเป็นหลักเกณฑ์ที่ใช้ตัดสินว่าคุณจำเป็นต้องมีใบอนุญาตหรือไม่. ข้อเสนอการปฏิรูปสองฉบับกำลังอยู่ในระหว่างการพิจารณาและยังไม่มีฉบับใดที่เป็นกฎหมาย ร่างพระราชบัญญัติการขึ้นทะเบียนการเช่าระยะสั้นถูกเสนอขึ้นในเดือนมิถุนายน 2568 เพื่อสร้างทะเบียนแพลตฟอร์มส่วนกลาง และร่างกฎหมายฉบับที่กว้างขึ้นซึ่งจะรับรองที่พักค้างคืนระดับกลางที่ไม่ใช่โรงแรม อยู่ระหว่างการพิจารณาในปี พ.ศ. 2569 จนกว่าจะมีกฎหมายฉบับใดฉบับหนึ่งผ่านและประกาศในราชกิจจานุเบกษา ให้ถือว่าข้อเสนอใดๆ ที่จะจดทะเบียนห้องชุดคอนโดมิเนียมเป็นที่พักระยะสั้นที่ถูกกฎหมาย เป็นเพียงร่างกฎหมายที่ถูกนำมาขายเป็นสินค้า.

ลิงก์

• Airbnb ในประเทศไทย