แบบฟอร์ม FET ในประเทศไทย: การนำเงินเข้ามาซื้อคอนโด

รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.

FET เป็นขั้นตอนหนึ่งในขั้นตอนการซื้อที่กำหนดไว้ในคู่มือของเราสำหรับ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.

ข้อผิดพลาดที่ทำให้การเจรจาล่ม: เงินที่มาถึงในชื่อที่ผิด หรือระบุว่าเป็น การยกทรัพย์สินให้ หรือเพื่อการลงทุนมากกว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ การแก้ไขปัญหานั้นหลังจากที่การโอนเงินถูกบันทึกแล้วเป็นเรื่องยากและบางครั้งก็เป็นไปไม่ได้. ดูวิธีแจ้งรายละเอียดให้ธนาคารของคุณทราบ.

แท้จริงแล้วแบบฟอร์ม FET คืออะไร

เมื่อมีการโอนเงินตราต่างประเทศเข้ามายังประเทศไทยและแลกเปลี่ยนเป็นเงินบาท ธนาคารพาณิชย์ไทยผู้รับเงินจะบันทึกรายการดังกล่าวตามกฎระเบียบการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย สำหรับการโอนเงินตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป หรือ จำนวนเทียบเท่าในสกุลเงินอื่น ธนาคารจะออกเอกสารธุรกรรมปริวรรตเงินตราต่างประเทศ เอกสารรุ่นเก่าและทนายความรุ่นเก่ามักจะเรียกว่า "ธ.ต. 3" (Tor Tor 3) ซึ่งเป็นเลขที่แบบฟอร์มเดิม มันคือสิ่งเดียวกัน.

แบบฟอร์มจะบันทึกว่าใครเป็นผู้ส่งเงิน ใครเป็นผู้รับเงิน มีเงินตราต่างประเทศเข้ามาจำนวนเท่าใด ใช้อัตราแลกเปลี่ยนเท่าใด แปลงเป็นเงินบาทได้เท่าไร และวัตถุประสงค์ของการโอนเงินที่ระบุไว้ ช่องสุดท้ายนั้นคือช่องที่สำคัญที่สุดสำหรับคุณ และเป็นช่องที่ผู้ซื้อไม่เคยนึกถึงเลยจนกระทั่งสายเกินไป.

FET ไม่ใช่เอกสารทางภาษีและไม่ใช่ใบอนุญาต แต่มันคือหลักฐาน หน้าที่ทั้งหมดของมันคือการพิสูจน์ในภายหลังว่าเงินบาทที่ใช้ซื้อห้องชุดของคุณมีที่มาจากนอกประเทศไทย.

ทำไมสำนักงานที่ดินถึงต้องการมัน

การถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยของชาวต่างชาติมีพื้นฐานมาจากบทบัญญัติสองประการของ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และทั้งคู่ถูกตรวจสอบที่เคาน์เตอร์ในวันโอน.

• มาตรา 19 ทวิ กำหนดอัตราส่วน ผู้เป็นเจ้าของจากต่างประเทศอาจถือครองพื้นที่รวมของทุกหน่วยในอาคารได้ไม่เกิน 49% โดยวัดจากพื้นที่ทั้งหมด ณ เวลาที่ยื่นคำขอจดทะเบียนคอนโดมิเนียมตามมาตรา 6 ดูคำอธิบายเพิ่มเติมได้ที่ โควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ.
• มาตรา 19 ตรี ควบคุมหลักฐานที่เป็นเอกสารซึ่งผู้ซื้อชาวต่างชาติจะต้องนำมาแสดงเพื่อให้มีคุณสมบัติภายใต้มาตรา 19 สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติทั่วไปที่ไม่ได้เป็น ผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวร และไม่ใช่ BOI ผู้ลงทุนที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน หลักฐานดังกล่าวคือหลักฐานที่แสดงว่าเงินนั้นนำเข้ามาตามมาตรา 19 (5): เงินตราต่างประเทศที่นำเข้ามาในประเทศไทย หรือการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทย หรือจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศที่เปิดในประเทศไทย ในจำนวนไม่น้อยกว่าราคาของห้องชุดที่ซื้อ สำหรับการโอนเงินจากต่างประเทศ หลักฐานดังกล่าวในทางปฏิบัติคือแบบฟอร์ม FET.

นี่ไม่ใช่ข้อกำหนดแบบยืดหยุ่นหรือธรรมเนียมท้องถิ่นที่แตกต่างกันไปตามแต่ละจังหวัด ใน ศาลฎีกา การตัดสินใจ 7500/2552 ศาลได้กำหนดหน้าที่ของเจ้าพนักงานไว้ด้วยถ้อยคำเหล่านี้อย่างชัดเจนว่า เจ้าพนักงานรับจดทะเบียนจะจดทะเบียนการโอนให้แก่คนต่างด้าวได้ก็ต่อเมื่อเอกสารที่ต้องมีตามมาตรา 19 ถูกต้องตามมาตรา 19 ตรี และเมื่อสัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าว ซึ่งนับรวมทั้งเจ้าของที่เป็นคนต่างด้าวเดิมและผู้ซื้อรายใหม่ ยังคงอยู่ภายในเกณฑ์ที่กำหนดตามมาตรา 19 ทวิ ไม่มีหลักฐาน ไม่มีการจดทะเบียน เจ้าพนักงานไม่มีดุลพินิจที่จะอำนวยความสะดวกใดๆ.

การตรวจสอบอีกเรื่องหนึ่งของสำนักงานที่ดิน ซึ่งไม่ใช่เรื่องนี้. นับตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2026 เป็นต้นมา กรมที่ดินได้สั่งการให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบ แหล่งที่มาของเงินทุน เบื้องหลังการซื้อภายใต้ มาตรา 74 แห่ง ประมวลกฎหมายที่ดิน, เมื่อเกิดเงื่อนไขอย่างใดอย่างหนึ่งจากสองอย่างนี้: การชำระเงินสดตั้งแต่ 2,000,000 บาทขึ้นไป หรือรัฐบาล ราคาประเมิน ตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป การสอบถามข้อมูลนั้นมุ่งเป้าไปที่ผู้ซื้อชาวไทยและบริษัทที่มีผู้ถือหุ้น ชาวไทยที่ได้มาซึ่ง ที่ดิน, ดังนั้น จึงไม่มีผลไปถึงชาวต่างชาติที่ซื้อห้องชุดในนามของตนเองตามมาตรา 19 ตรี มันจะมีผลก็ต่อเมื่อคุณกำลังชั่งน้ำหนักทางเลือกในการถือครองผ่านทางคู่สมรสชาวไทยหรือบริษัทไทย และในจุดนั้นมันมีผลอย่างมาก: ดูที่ การกวาดล้างนอมินีในปี 2026 และการตรวจสอบที่มาของเงินทุนของสำนักงานที่ดิน.

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหน้านี้

English

Section 19 ter Condominium Act B.E. 2522

Full text

On a transfer of ownership of a condominium unit to an alien or juristic person specified in section 19, the applicant for the transfer shall notify the competent official of the names of the aliens or juristic persons specified in section 19, together with the proportion of unit area that those aliens or juristic persons already hold in ownership, and the alien or juristic person applying to receive the transfer shall also produce the following evidence to the competent official: (1) an alien specified in section 19 (1) must produce evidence of having been permitted to reside in the Kingdom under the law on immigration; (2) an alien specified in section 19 (2) must produce evidence of having been permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion; (3) a juristic person specified in section 19 (3) must produce evidence of registration as a juristic person under Thai law; (4) a juristic person specified in section 19 (4) must produce evidence of having received an investment promotion certificate under the law on investment promotion; (5) an alien or juristic person under section 19 (5) must produce evidence of bringing foreign currency into the Kingdom, or evidence of withdrawing money from a baht account of a person residing outside the country or from a foreign currency deposit account, in an amount not less than the price of the unit to be purchased.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 19 Condominium Act B.E. 2522

Full text

Aliens and juristic persons deemed by law to be aliens may hold ownership of condominium units if they are the following aliens and juristic persons: (1) an alien permitted to reside in the Kingdom under the law on immigration; (2) an alien permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion; (3) a juristic person specified in sections 97 and 98 of the Land Code that is registered as a juristic person under Thai law; (4) a juristic person that is an alien under Announcement of the Revolutionary Council No. 281 dated 24 November B.E. 2515 and has received an investment promotion certificate under the law on investment promotion; (5) an alien, or a juristic person deemed by law to be an alien, who brings foreign currency into the Kingdom, or withdraws money from a baht account of a person residing outside the country, or withdraws money from a foreign currency deposit account.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 19 bis Condominium Act B.E. 2522

Full text

In each condominium, the units held in ownership by the aliens or juristic persons specified in section 19 must not, taken together, exceed 49 percent of the area of all the units in that condominium at the time the application to register the condominium under section 6 is made.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 4 bis Exchange Control Act B.E. 2485

Full text

In buying or selling foreign currency or letters of credit, and in transferring money internationally, a bank or any other person authorised to conduct exchange business must do so in accordance with the notifications or orders of the Minister.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 7 bis Exchange Control Act B.E. 2485

Full text

When the Minister has entrusted the Bank of Thailand with carrying out this Act on the Minister's behalf, the Governor of the Bank of Thailand may appoint officers of the Bank as competent officials under this Act.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 74 Recording of Rights and Legal Acts

Full text

In proceeding with right and juristic act registration by the competent officer under Section 71, the competent officer shall have the power to inquire the parties and require persons involved to make a statement or submit relevant documents and evidence as necessary, and the competent officer shall then proceed as appropriate in the circumstances. If it is believable that an application for right and juristic act registration will be an avoidance of law or that any person will purchase land for the benefit of an alien, an order of the Minister shall be obtained. The Minister’s order shall be final.

Unofficial translation by the Office of the Council of State

Our annotated sectionOfficial text

ไทย

มาตรา 19 ตรี พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

ข้อความเต็ม

การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ให้ผู้ขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแจ้งรายชื่อคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ พร้อมทั้งอัตราส่วนเนื้อที่ของห้องชุดที่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าวถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแสดงหลักฐานดังต่อไปนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย (๑) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (๒) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๒) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๓) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๓) ต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย (๔) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๔) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๕) สำหรับคนต่างด้าวและนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ (๕) ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศในจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 19 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

ข้อความเต็ม

คนต่างด้าวและนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว อาจถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ ถ้าเป็นคนต่างด้าวและนิติบุคคลดังต่อไปนี้ (๑) คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (๒) คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๓) นิติบุคคลตามที่กำหนดไว้ในมาตรา ๙๗ และมาตรา ๙๘ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย (๔) นิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๑ ลงวันที่ ๒๔ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๑๕ และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๕) คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 19 ทวิ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

ข้อความเต็ม

อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 4 ทวิ พระราชบัญญัติควบคุมการแลกเปลี่ยนเงิน พุทธศักราช 2485

ข้อความเต็ม

ในการซื้อหรือขายเงินตราต่างประเทศหรือเล็ตเตอร์ออฟเครดิต และการโอนเงินระหว่างประเทศธนาคารหรือบุคคลอื่นใดที่ได้รับอนุญาตให้ทำการแลกเปลี่ยนเงิน ต้องทำการนั้นให้ถูกต้องตามประกาศหรือคำสั่งของรัฐมนตรี

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 7 ทวิ พระราชบัญญัติควบคุมการแลกเปลี่ยนเงิน พุทธศักราช 2485

ข้อความเต็ม

เมื่อรัฐมนตรีได้มอบหมายให้ธนาคารแห่งประเทศไทยเป็นผู้ดำเนินการตามพระราชบัญญัตินี้แทนแล้ว ให้ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทยแต่งตั้งพนักงานของธนาคารเป็นเจ้าพนักงานตามความในพระราชบัญญัตินี้ได้

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 74

ข้อความเต็ม

ในการดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสอบสวนคู่กรณี และเรียกบุคคลที่เกี่ยวข้องมาให้ถ้อยคำ หรือส่งเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้องได้ตามความจำเป็น แล้วให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการไปตามควรแก่กรณี ถ้ามีกรณีเป็นที่ควรเชื่อได้ว่า การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้น จะเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย หรือเป็นที่ควรเชื่อได้ว่าบุคคลใดจะซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์แก่คนต่างด้าว ให้ขอคำสั่งต่อรัฐมนตรี คำสั่งรัฐมนตรีเป็นที่สุด

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

Français

Article 19 ter Condominium Act B.E. 2522

Lors du transfert à un étranger ou une personne morale visés à l'article 19, le demandeur déclare à l'agent compétent la liste des détenteurs visés et leur quote-part de superficie; l'acquéreur prouve sa qualité ou, pour l'article 19 (5), l'origine de fonds au moins égaux au prix du lot.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 19 Condominium Act B.E. 2522

Peuvent posséder un lot: étrangers autorisés à résider; étrangers admis via la promotion des investissements; personnes morales des articles 97 et 98 du Code foncier enregistrées en Thaïlande; personnes morales étrangères promues; étrangers ou personnes morales étrangères finançant par devises importées, compte en bahts de non-résident ou compte en devises.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 19 bis Condominium Act B.E. 2522

Dans chaque immeuble en copropriété, les lots détenus par les étrangers ou personnes morales de l'article 19 ne peuvent excéder au total 49 % de la superficie de tous les lots, calculée au moment de la demande d'enregistrement prévue à l'article 6.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 4 bis Exchange Control Act B.E. 2485

Les banques et autres personnes autorisées à effectuer des opérations de change doivent réaliser l'achat ou la vente de devises étrangères ou de lettres de crédit, ainsi que les transferts internationaux de fonds, conformément aux notifications ou ordres du ministre.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 7 bis Exchange Control Act B.E. 2485

Lorsque le ministre a confié à la Banque de Thaïlande l'application de la présente loi en son nom, le gouverneur de la Banque de Thaïlande peut nommer des agents de la Banque comme fonctionnaires compétents au sens de la loi.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 74

Pour l'enregistrement, le fonctionnaire compétent peut interroger les parties et exiger déclarations ou documents. S'il y a lieu de croire à un contournement de la loi ou à un achat de terrain au profit d'un étranger, il sollicite l'ordre du ministre, qui est définitif.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

แหล่งที่มา

• Condominium Act B.E. 2522, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
• Exchange Control Act B.E. 2485, เรียกดูเมื่อ 4 พฤศจิกายน 2569
• ประมวลกฎหมายที่ดิน, Office of the Council of State, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569

ทำความเข้าใจให้ถูกต้อง: สิ่งที่ควรบอกธนาคารของคุณ

รายละเอียดสามประการเกี่ยวกับการโอนเงินเป็นตัวกำหนดว่าแบบฟอร์มนั้นใช้งานได้หรือไม่.

1. ชื่อบนเงินต้องเป็นชื่อบนโฉนด

ผู้โอนเงินและผู้มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในท้ายที่สุดจะต้องเป็นบุคคลเดียวกัน หากท่านประสงค์จะซื้อร่วมกัน ให้โอนเงินในนามทั้งสองชื่อหรือโอนแยกตามชื่อของแต่ละบุคคลสำหรับสัดส่วนของตน เงินที่ส่งโดยบริษัทของท่าน พ่อแม่ของท่าน คู่สมรสของท่านที่ใช้นามสกุลต่างกัน หรือเพื่อนที่เป็นหนี้ท่าน จะทำให้หนังสือรับรองการทำธุรกรรมเงินต่างประเทศ (FET) ระบุชื่อบุคคลนั้น และสำนักงานที่ดินจะอ่านตามแบบฟอร์ม ไม่ใช่คำอธิบายของท่าน.

2. วัตถุประสงค์ที่ระบุจะต้องบอกว่าเป็นอะไร

ให้ธนาคารผู้ส่งและธนาคารผู้รับบันทึกวัตถุประสงค์เป็นการซื้อห้องชุด และในกรณีที่ช่องกรอกข้อมูลเอื้ออำนวย ให้ระบุชื่อโครงการและเลขที่ห้องชุดด้วย วัตถุประสงค์เช่น “การลงทุน” “ค่าใช้จ่ายส่วนตัว” “ของขวัญ” “การสนับสนุนครอบครัว” หรือช่องว่างยอดฮิต จะทำให้ได้แบบฟอร์มที่ไม่แสดงความเชื่อมโยงกับการซื้อของคุณอย่างชัดเจน สำนักงานที่ดินบางแห่งยอมรับหนังสือชี้แจงวัตถุประสงค์จากธนาคารภายหลัง แต่บางแห่งก็ไม่ยอมรับ.

3. เงินตราต้องมาถึงเป็นเงินตราต่างประเทศ

การแปลงเป็นเงินบาทจะต้องเกิดขึ้นในประเทศไทย ที่ธนาคารไทย หากคุณแปลงเป็นเงินบาทจากต่างประเทศและส่งเงินบาทมา จะไม่มีธุรกรรมการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศให้ธนาคารไทยบันทึก และไม่มีหนังสือรับรองการทำธุรกรรมปริวรรตเงินตรา (FET) เรื่องนี้ทำให้คนที่ใช้บริการโอนเงินต้นทุนต่ำที่ส่งเงินบาทเข้าบัญชีไทยต้องประสบปัญหา บริการเหล่านั้นยอดเยี่ยมสำหรับการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน แต่ไร้ประโยชน์สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์.

การโอนเงินต่ำกว่า 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ

ต่ำกว่าเกณฑ์ ธนาคารจะไม่ออก FET ให้โดยอัตโนมัติ และนั่นก็ไม่มีปัญหา สิ่งที่คุณทำแทนคือเก็บใบแจ้งเครดิตสำหรับการโอนเงินทุกรายการไว้ จากนั้นขอหนังสือยืนยันจากธนาคารที่ระบุรายการเงินโอนเข้า จำนวนเงินตราต่างประเทศ การแปลงเป็นเงินบาท และวัตถุประสงค์ เอกสารชุดนั้นทำหน้าที่เป็นหลักฐานได้เหมือนกัน.

มีข้อควรปฏิบัติสองประการ ข้อแรก ขอหนังสือรับรองในขณะที่ธุรกรรมยังมีผลอยู่ ดีกว่าปล่อยไว้หลายปีค่อยมาขอ เนื่องจากพนักงานธนาคารมีการหมุนเวียนเปลี่ยนผ่าน และการดึงข้อมูลการโอนเงินเก่าๆ จะกลายเป็นเรื่องยุ่งยาก และข้อที่สอง อย่าจงใจแบ่งการซื้อชิ้นใหญ่ชิ้นเดียวออกเป็นรายการย่อยที่ต่ำกว่าเกณฑ์เพื่อหลีกเลี่ยงเอกสาร เพราะมันจะสร้างเอกสารให้ต้องตรวจสอบความถูกต้องมากขึ้น ไม่ใช่ลดลง และพฤติกรรมดังกล่าวก็ดูออกได้ทันทีว่าเป็นเจตนาอะไร.

ปัญหาผู้จ่ายเงินบุคคลที่สาม

นี่คือความผิดพลาดที่เราถูกขอให้แก้ไขบ่อยที่สุด และมันก็คุ้มค่าที่จะมีหัวข้อเฉพาะของตัวเองเพราะมันดูไม่เหมือนปัญหาเลยเมื่อมันเกิดขึ้น.

รูปแบบเป็นเช่นนี้ ผู้ซื้อจัดการให้เงินซื้อขายโอนมาจากบัญชีบริษัท พันธมิตรทางธุรกิจ หรือญาติ ด้วยเหตุผลที่บริสุทธิ์ผุดผ่องโดยสิ้นเชิง เช่น อัตราแลกเปลี่ยน โครงสร้างนอกชายฝั่งที่มีอยู่ ฝ่ายการเงินขององค์กร หรือการจัดการภายในครอบครัว เงินถูกโอนเข้ามา ออกแบบฟอร์ม FET ในชื่อของบุคคลที่สามรายนั้น และมักจะมีวัตถุประสงค์ทั่วไป เช่น การชำระค่าสินค้านำเข้าหรือการโอนเงินระหว่างบริษัท ผู้ขายได้รับเงินและทุกคนก็มีความสุข จากนั้นสำนักงานที่ดินอ่านแบบฟอร์ม เห็นว่าบุคคลที่มาจดทะเบียนเป็นเจ้าของไม่ใช่บุคคลที่นำเงินเข้ามา จึงปฏิเสธ.

ในจุดนั้น ตัวเลือกทั้งหมดมีราคาแพง คุณสามารถลองขอหนังสือรับรองจากธนาคารที่แก้ไขแล้วหรือเพิ่มเติม ซึ่งขึ้นอยู่กับบันทึกและความเต็มใจของธนาคาร คุณสามารถโอนเงินก้อนใหม่ที่มีเอกสารถูกต้องและยกเลิกการชำระเงินครั้งแรก ซึ่งหมายความว่าผู้ขายถือเงินที่ต้องส่งคืน หรือการโอนเงินอาจหยุดชะงักในขณะที่กำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์ให้แล้วเสร็จตามสัญญาใกล้เข้ามา และเงื่อนไขการริบเงินมัดจำเริ่มมีผลสำคัญ.

ข้อบกพร่องเดิมกลับปรากฏขึ้นอีกครั้งในหลายปีต่อมา เมื่อคุณขาย หลักฐานที่สนับสนุนการโอนเงินค่าขายของคุณออกไปคือหลักฐานที่แสดงว่าเงินเข้ามาได้อย่างไร เอกสารที่มี FET ไม่ตรงกันคือเอกสารที่จะถูกตั้งคำถามในจังหวะที่คุณกำลังพยายามจะเดินทางออกไปพอดี.

การแก้ไข FET ที่หายไปหรือไม่ถูกต้อง

หากเงินอยู่ในประเทศไทยแล้วและเอกสารไม่ถูกต้อง ให้ดำเนินการตามลำดับนี้.

1. ดึงข้อมูลบันทึกจริงของธนาคาร ก่อนที่จะตัดสินใจใดๆ ให้ขอใบแจ้งการโอนเงินและหนังสือรับรองการโอนเงินเข้าจากธนาคาร สิ่งที่ธนาคารบันทึกไว้ ไม่ใช่สิ่งที่คุณจำได้ว่าได้สั่งการไป เป็นตัวกำหนดทางเลือกของคุณ.
2. ขอใบรับรองการแก้ไข. ในกรณีที่เงินมาจากต่างประเทศในชื่อของผู้ซื้อจริงๆ แต่ช่องวัตถุประสงค์การโอนเงินผิดหรือว่างเปล่า ธนาคารหลายแห่งจะออกหนังสือรับรองวัตถุประสงค์ให้ วิธีนี้เป็นวิธีแก้ปัญหาที่ประหยัดที่สุดและมักจะได้ผลอย่างน่าประหลาดใจ.
3. ตรวจสอบแนวปฏิบัติของสำนักงานที่ดินแต่เนิ่นๆ, ผ่านทนายความของคุณ ก่อนวันโอน ไม่ใช่ในวันโอน วิธีปฏิบัติเกี่ยวกับเอกสารที่ก้ำกึ่งนั้นไม่เหมือนกันในแต่ละสำนักงาน และการรู้คำตอบล่วงหน้าหนึ่งสัปดาห์นั้นมีค่ายิ่งนัก.
4. พิจารณาโอนเงินอีกครั้ง. หากยังสามารถกู้คืนเงินทุนได้ การส่งเงินไปใหม่อีกครั้งพร้อมเอกสารที่ถูกต้องนั้นล่าช้าและน่าหงุดหงิดแต่ก็มีความแน่นอน นี่คือการตัดสินใจที่ต้องทำร่วมกับผู้ขายที่นั่งอยู่ด้วยกัน เนื่องจากมันจะเปลี่ยนตารางเวลาการชำระเงิน.
5. จะจัดทำเอกสารข้อตกลงใหม่ ต้องทำภายใต้คำแนะนำทางกฎหมายเท่านั้น. การปรับโครงสร้างผู้ซื้อหรือการเพิ่มคู่สัญญาเพื่อให้ตรงกับเงินที่โอนเข้ามา บางครั้งก็เป็นคำตอบที่ถูกต้อง แต่มักจะสร้างปัญหาที่แย่ลงกว่าเดิม โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเข้าข่ายลักษณะนอมินี ศาลไทยปฏิบัติต่อการถือครองทรัพย์สินโดยนอมินีอย่างเข้มงวด.

การนำเงินกลับออกมาอีกครั้งเมื่อคุณขาย

FET มีชีวิตที่สองเมื่อสิ้นสุดการเป็นเจ้าของของคุณ เมื่อคุณขายห้องชุดและต้องการโอนเงินรายได้ออกต่างประเทศ ธนาคารที่จัดการเรื่องการโอนเงินออกจะต้องการตรวจสอบว่าเงินดังกล่าวสอดคล้องกับเงินที่นำเข้ามาในตอนแรกบวกกับกำไรใดๆ ชุดเอกสาร FET ขาเข้าที่ถูกต้องครบถ้วนจะทำให้การพูดคุยนั้นสั้นลง.

เก็บต้นฉบับไว้ เก็บไว้คู่กับโฉนดและสัญญาซื้อขาย และเก็บไฟล์สแกนไว้ในที่ที่คุณยังจะสามารถเข้าถึงได้ในอีกสิบปีข้างหน้า ผู้ซื้อที่ทำเอกสารหายมักจะไม่ถึงกับถูกตัดสิทธิ์ไปเลย แต่พวกเขาต้องเสียเวลาหลายเดือนในการรวบรวมข้อมูลใหม่ ซึ่งจริงๆ แล้วแฟ้มเอกสารเพียงแฟ้มเดียวก็สามารถพิสูจน์ได้ภายในเวลาแค่บ่ายเดียว.

คำถามที่พบบ่อย

เราบรีฟธนาคารให้คุณ

การจัดการ FET มีอยู่ในแพ็คเกจคอนโดมิเนียมทุกรายการของเรา: เราจะบอกคุณอย่างชัดเจนว่าต้องสั่งการให้ธนาคารผู้โอนทำอะไรบ้าง ตรวจสอบกับธนาคารผู้รับว่าวัตถุประสงค์และชื่อผู้รับถูกบันทึกอย่างถูกต้อง และตรวจสอบแบบฟอร์มก่อนวันโอนเงิน ไม่ใช่เมื่อไปติดต่อที่เคาน์เตอร์ แพ็คเกจคอนโดมิเนียมมีราคา 19,900 บาท ซึ่งครอบคลุมถึงกรรมสิทธิ์และสิทธิ์ในการเข้าพัก การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ, การตรวจสอบสัญญาและงาน FET หรือ THB 39,900 โดยเราต้องไปที่สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์.

ดูการตรวจสอบคอนโดมิเนียม 25 จุดแบบเต็มและค่าธรรมเนียมคงที่  |  คู่มือฉบับสมบูรณ์ในการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย  |  การโอนเงินจากต่างประเทศมายังประเทศไทย

ตรวจทานล่าสุด: 28 กันยายน 2569 อ่านเป็นภาษาไทย: พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19, 19 ทวิ และ 19 ตรี (ฉบับรวม) และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7500/2552 เกณฑ์ FET 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ แนวปฏิบัติของธนาคาร และแนวปฏิบัติของสำนักงานที่ดินเกี่ยวกับหนังสือแก้ไข เป็นประเด็นทางปฏิบัติ ไม่ใช่บทบัญญัติของกฎหมาย และไม่ได้ตรวจสอบซ้ำในที่นี้.