กฎหมายจำนองในประเทศไทย: ทางเลือกในการจัดหาสินเชื่อบ้าน

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 6 ตุลาคม 2569

ตรวจสอบทางกฎหมายครั้งล่าสุด: 18 กันยายน 2569.

นี่คือเรื่องราวที่เราได้ยินบ่อยครั้ง ผู้ซื้อจ่ายเงินมัดจำ 10 เปอร์เซ็นต์สำหรับคอนโดในหัวหินหรือพัทยา เขาวางแผนที่จะกู้เงินส่วนที่เหลือจากธนาคารไทย สามสาขาปฏิเสธเขาภายในหนึ่งสัปดาห์.

คนที่ค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับกฎหมายการจำนองในประเทศไทยมักคาดหวังว่าจะพบกฎระเบียบที่ต่อต้านชาวต่างชาติ แทบจะไม่มีเลย กฎหมายมีความชัดเจนและเป็นมิตรกับผู้กู้ค่อนข้างมาก ส่วนที่ยากคือการหาผู้ให้กู้ที่จะตอบตกลง.

คู่มือฉบับนี้ครอบคลุมทั้งสองด้าน เริ่มจากกฎหมาย: วิธีการจัดทำ จดทะเบียน และบังคับจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จากนั้นคือเรื่องเงิน: ทางเลือกในการจัดหาสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ชาวต่างชาติสามารถทำได้จริงในปี 2569 มีค่าใช้จ่ายเท่าไร และข้อตกลงมักผิดพลาดที่ตรงไหน.

ขอทำความเข้าใจคำศัพท์หนึ่งคำก่อนเริ่ม ในประเทศไทย การจำนอง (จำนอง) เป็นเพียงหลักประกันเท่านั้น สัญญาเงินกู้เป็นสัญญาแยกต่างหาก คุณสามารถมีเงินกู้โดยไม่มีจำนองได้ แต่ไม่มีทางที่จะมีจำนองโดยไม่มีหนี้อยู่เบื้องหลังได้.

กฎหมายจำนองประเทศไทย: วิธีการจำนองในประเทศไทยทำงานอย่างไร

กฎเกณฑ์ดังกล่าวอยู่ในมาตรา 702 ถึง 746 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) ซึ่งมีอยู่ในประมวลกฎหมายมาตั้งแต่ทศวรรษ 1920 การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในยุคใหม่เกิดขึ้นจากพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ 20) พ.ศ. 2557 ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 11 กุมภาพันธ์ 2558.

สิ่งที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติไว้

มาตรา 702 กำหนดสัญญา โดยเจ้าของทรัพย์สิน (ผู้จำนอง) เอาทรัพย์สินตราไว้แก่ผู้ให้กู้ (ผู้รับจำนอง) เป็นประกัน ทรัพย์สินนั้นไม่ต้องส่งมอบ คุณยังคงถือครองกุญแจ กรรมสิทธิ์ และสิทธิในการอยู่อาศัยที่นั่น.

สิ่งที่ผู้ให้กู้ได้รับคือลำดับความสำคัญ โดยจะได้รับการชำระหนี้จากทรัพย์สินนั้นก่อนเจ้าหนี้สามัญ สิทธินั้นติดตามทรัพย์สินไปแม้ว่าจะถูกขายให้แก่ผู้อื่นแล้วก็ตาม ผู้อ่านกฎหมายคอมมอนลอว์อาจนึกถึงภาระผูกพันทางกฎหมายที่มีการจดทะเบียน ซึ่งไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์.

จำนองยังเป็นสิทธิอุปกรณ์ด้วย หากหนี้ประธานไม่มีอยู่จริง สัญญาจำนองย่อมบังคับไม่ได้ ศาลฎีกาได้วินิจฉัยไว้ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8905/2551 ซึ่งเราได้สรุปไว้ในเว็บไซต์ของเรา หน้ามาตรา 702.

เขียน จดทะเบียน และระบุเป็นเงินบาท

มีขั้นตอนที่เป็นทางการสามประการที่สำคัญ ขาดอันใดอันหนึ่งไป การจำนองย่อมไม่เกิดขึ้น.

• ทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนแล้ว. มาตรา 714 ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สำหรับที่ดินและบ้านหมายถึงสำนักงานที่ดิน การทำสัญญาจำนองกันเองที่สำนักงานทนายความไม่มีผลใดๆ.
• จำนวนเงินในสกุลเงินไทย. มาตรา 708 ต้องกำหนดวงเงินที่แน่นอนหรือวงเงินสูงสุดเป็นบาท เงินกู้ที่เป็นดอลลาร์หรือยูโรก็ยังต้องกำหนดเพดานเป็นบาทไว้ในสัญญาจำนองด้วย.
• ลงนามโดยเจ้าของ. ตาม มาตรา 705, เฉพาะเจ้าของปัจจุบันเท่านั้นที่สามารถจำนองอสังหาริมทรัพย์ได้ ประโยคเดียวนั้นอธิบายถึงข้อจำกัดส่วนใหญ่ที่ชาวต่างชาติมักพบเจอ.

จำนวนเงินที่จดทะเบียนนั้นเป็นเพดานสูงสุด คู่สัญญาบางฝ่ายแจ้งตัวเลขต่ำเพื่อประหยัดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน นั่นเป็นการประหยัดที่ไม่คุ้มค่าจริง ๆ เพราะลำดับสิทธิของผู้ให้กู้จะสิ้นสุดลงแค่ยอดเงินที่จดทะเบียนไว้เท่านั้น.

ทรัพย์สินใดจำนองได้ และใครเป็นผู้จำนองได้

ตาม มาตรา 703, อสังหาริมทรัพย์ใดๆ ก็สามารถจำนองได้ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน และห้องชุดในคอนโดมิเนียมล้วนใช้ได้ รวมถึงสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนบางประเภท เช่น เรือที่มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป.

ตอนนี้ให้ใช้มาตรา 705 ชาวต่างชาติสามารถจำนองห้องชุดที่ถือครองในนามของตนเองได้ แต่เขาไม่สามารถจำนองที่ดินได้ เนื่องจากไม่สามารถถือครองได้ คู่มือของเราเกี่ยวกับ ชาวต่างชาติซื้อที่ดินในประเทศไทย อธิบายข้อจำกัดนั้น.

สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยทั่วไปก็ไม่สามารถนำไปจำนองได้เช่นกัน ธนาคารจะไม่ปล่อยกู้โดยใช้สัญญาเช่า 30 ปีเป็นหลักประกัน ไม่ว่าโบรชัวร์การขายจะว่าอย่างไรก็ตาม ทรัพย์อิงสิทธิซึ่งเป็นสิทธิแบบใหม่นั้นแตกต่างออกไป เนื่องจากพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 อนุญาตให้นำไปจำนองได้ ดูหน้าของเราเกี่ยวกับ ทรัพย์อิงสิทธิในประเทศไทย.

จำนองลำดับที่สองและลำดับสิทธิ์

มาตรา 712 อนุญาตให้เจ้าของจำนองทรัพย์สินเดิมซ้ำได้ แม้ว่าสัญญาฉบับแรกจะห้ามก็ตาม เจ้าหนี้จำนองจะเรียงลำดับตามวันที่จดทะเบียน เจ้าหนี้ลำดับที่สองจะได้รับการชำระหนี้ก็ต่อเมื่อเจ้าหนี้ลำดับแรกได้รับชำระหนี้ครบถ้วนแล้วเท่านั้น.

การเปลี่ยนแปลงใดๆ ในภายหลังต้องจดทะเบียนด้วย. มาตรา 746 ระบุว่าการชำระหนี้ การปลดหนี้ หรือการแก้ไขเพิ่มเติมที่ไม่ได้จดทะเบียน จะไม่สามารถนำมาใช้ต่อสู้กับบุคคลภายนอกได้ เมื่อชำระเงินกู้แล้ว ให้กลับไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนการปลดจำนอง.

ชาวต่างชาติสามารถกู้ซื้อบ้าน (จำนอง) ในประเทศไทยได้หรือไม่

ในทางกฎหมายทำได้ ไม่มีบทบัญญัติใดของไทยห้ามธนาคารปล่อยกู้ให้ชาวต่างชาติ อุปสรรคคือระเบียบสินเชื่อของธนาคาร ไม่ใช่กฎหมาย.

ธนาคารไทยชอบผู้กู้ที่สามารถประเมินและติดตามทวงถามได้ นั่นหมายถึงใบอนุญาตทำงาน สลิปเงินเดือนไทย ใบเสียภาษีไทย และประวัติจากบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ ผู้เกษียณอายุที่รับบำนาญจากต่างประเทศไม่มีสิ่งเหล่านี้เลย.

ชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย

หากคุณถือใบอนุญาตทำงานและอยู่ในระบบเงินเดือนของไทยมาสองสามปี คุณก็มีโอกาสจริง ๆ คาดหวังว่าจะได้สินเชื่อสำหรับคอนโดมิเนียมแบบกรรมสิทธิ์เด็ดขาด (Freehold) ที่อยู่ในโควตาชาวต่างชาติเท่านั้น และคาดหวังว่าสัดส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) จะต่ำกว่าที่ผู้ซื้อชาวไทยได้รับ.

ผู้ที่มีถิ่นที่อยู่ถาวรจะได้รับการปฏิบัติที่ดีกว่า พวกเขายังสามารถซื้อคอนโดมิเนียมภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุดได้โดยไม่ต้องนำเข้าเงินตราต่างประเทศ การถือครองสถานะผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรไม่ได้เป็นการรับประกันว่าจะได้รับอนุมัติสินเชื่อ แต่ช่วยขจัดข้อโต้แย้งหรืออุปสรรคหลายประการออกไป.

ผู้เกษียณอายุ ผู้ถือวีซ่า DTV และผู้ที่ไม่ได้มีถิ่นพำนักในประเทศไทย

คำตอบที่ตรงไปตรงมาในที่นี้มักจะเป็น "ไม่" เรายังไม่เคยเห็นนโยบายของธนาคารที่เผยแพร่ต่อสาธารณะซึ่งยอมรับวีซ่าเกษียณอายุ, วีซ่า DTV หรือวีซ่าพริวิเลจ เป็นพื้นฐานสำหรับการขอสินเชื่อบ้าน ผู้ถือวีซ่า LTR ที่มีรายได้ในประเทศไทยอาจจะมีโอกาสมากกว่า ซึ่งพิจารณาเป็นรายกรณีไป.

ผู้ให้กู้บางรายได้เสนอผลิตภัณฑ์สำหรับผู้ซื้อที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นพำนักในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ชื่อที่ปรากฏขึ้นคือ UOB, ICBC (Thai), MBK Guarantee และสาขาของธนาคารกรุงเทพในสิงคโปร์ เงื่อนไขของพวกเขามักจะเปลี่ยนแปลงบ่อยและตัวเลขที่เผยแพร่ก็ขัดแย้งกัน.

ดังนั้น อย่าพึ่งพาบล็อก รวมถึงบล็อกนี้ สำหรับอัตราหรือเปอร์เซ็นต์ใดๆ ให้สอบถามผู้ให้กู้เพื่อขอเอกสารแสดงความเป็นไปได้ที่เป็นลายลักษณ์อักษรก่อนที่คุณจะลงนามในสัญญาจอง คำพูดลอยๆ ว่า “น่าจะไม่มีปัญหา” จากตัวแทนฝ่ายขายนั้นไม่มีค่าอะไรเลย.

ความหมายของกฎ LTV ปี 2569 ที่มีผลต่อคุณ

ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ผ่อนคลายกฎเกณฑ์อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ในเดือนพฤษภาคม 2568 ธนาคารต่างๆ สามารถปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้สูงสุดถึงร้อยละ 100 ของมูลค่าหลักประกัน ในเดือนเมษายน 2569 ธนาคารกลางได้ประกาศขยายเวลาออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570.

นั่นคือเพดาน ไม่ใช่คำมั่นสัญญา มันช่วยผู้ซื้อชาวไทยได้มากที่สุด ผู้ให้กู้ที่ยอมรับชาวต่างชาติมักจะจำกัดวงเงินกู้ไว้ที่ประมาณครึ่งหนึ่งถึง 70 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าประเมินของตนเอง ให้วางแผนเตรียมเงินดาวน์ก้อนใหญ่ไว้.

เปรียบเทียบทางเลือกในการจัดหาสินเชื่อบ้านในประเทศไทย

ชาวต่างชาติที่ซื้อส่วนใหญ่จะเลือกเส้นทางใดเส้นทางหนึ่งจากหกเส้นทาง ซึ่งแต่ละเส้นทางมีผลทางกฎหมายที่แตกต่างกัน.

ตัวเลือก	เหมาะกับใคร	หลักประกันที่ได้รับ	ความเสี่ยงทางกฎหมายหลัก
สินเชื่อบ้านธนาคารไทย	ผู้ถือใบอนุญาตทำงาน ผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวร	การจดทะเบียนจำนองห้องชุด	อัตราดอกเบี้ยลอยตัวหลังพ้นช่วงอัตราดอกเบี้ยคงที่ เงื่อนไขมาตรฐานเอื้อประโยชน์ให้แก่ธนาคาร.
สินเชื่อจากธนาคารต่างประเทศ	ผู้ที่มีถิ่นพำนักในสิงคโปร์หรือฮ่องกงที่มีความสัมพันธ์ทางธนาคาร ณ ที่นั้น	การจำนองในประเทศไทยหรือทรัพย์สินที่ถือครองไว้ต่างประเทศ	สกุลเงินของรายได้ สินเชื่อ และอสังหาริมทรัพย์ไม่ตรงกัน.
แผนการผ่อนชำระของผู้พัฒนาโครงการ	ผู้ซื้อโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จซึ่งเข้าถึงสินเชื่อธนาคารไม่ได้	ไม่มี คุณเป็นเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันของผู้พัฒนา.	ความล่าช้าของผู้พัฒนาหรือการล้มละลายก่อนการโอนกรรมสิทธิ์.
การกู้เงินโดยใช้บ้านในประเทศบ้านเกิดเป็นหลักประกัน	เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ	บ้านของคุณในต่างแดน	คุณนำบ้านหลังหลักของคุณไปเสี่ยงเพื่อทรัพย์สินสำหรับวันหยุดพักผ่อน.
เงินกู้ในชื่อคู่สมรสชาวไทย	คู่รักที่ซื้อที่ดินและบ้าน	จำนองบนที่ดินที่เป็นของคู่สมรสชาวไทย	คุณไม่มีความเป็นเจ้าของ การคุ้มครองของคุณเป็นเพียงเรื่องของสัญญาเท่านั้น.
เงินกู้เอกชนหรือการผ่อนชำระกับผู้ขายโดยตรง	ผู้ซื้อและผู้ขายที่ตกลงเงื่อนไขกันโดยตรง	จดทะเบียนจำนองเพื่อเป็นประโยชน์แก่ผู้ให้กู้	ดอกเบี้ยจำกัดไว้ที่ไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี ข้อตกลงนอกระบบนั้นบังคับใช้ยาก.

การกู้เงินในประเทศของคุณ

นี่คือเส้นทางที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติจำนวนมากเลือกใช้ คุณรีไฟแนนซ์หรือเบิกเงินจากวงเงินสินเชื่อที่บ้านเกิด จากนั้นจึงโอนเงินมายังประเทศไทย ผู้ให้กู้ในประเทศของคุณจะไม่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ในไทยเลย.

มันสะอาดกว่าที่ฟังดู เงินทุนมาเป็นสกุลเงินต่างประเทศ ดังนั้นธนาคารจึงสามารถออกหลักฐาน FET ที่คุณต้องการสำหรับคอนโดได้ กรรมสิทธิ์ของไทยจดทะเบียนโดยปลอดภาระผูกพันใดๆ.

ต้นทุนคือความเสี่ยงที่บ้าน หากค่าเงินบาทเคลื่อนไหวสวนทางกับคุณหรืออสังหาริมทรัพย์ในไทยสูญเสียมูลค่า หนี้บนบ้านของคุณก็จะยังคงเท่าเดิม.

การซื้อคอนโดด้วยสินเชื่อ: ปัญหา FET

การถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบชาวต่างชาติ (Foreign Freehold) มีกฎเกณฑ์เกี่ยวกับสกุลเงิน ภายใต้มาตรา 19 (5) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ชาวต่างชาติทั่วไปจะต้องนำเงินค่าซื้อเข้ามาเป็นสกุลเงินต่างประเทศ ธนาคาร แบบฟอร์มทำธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ พิสูจน์ที่สำนักงานที่ดิน.

เงินกู้สกุลเงินบาทที่เบิกจ่ายภายในประเทศไทยไม่ใช่เงินตราต่างประเทศที่นำเข้ามา ช่องว่างดังกล่าวได้สร้างปัญหาให้กับผู้ซื้อในวันโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ให้กู้ที่ให้บริการชาวต่างชาติรู้ดีถึงปัญหานี้และมีวิธีของตนเองในการจัดทำเอกสารการเบิกจ่ายเงินกู้.

คำแนะนำของเรานั้นเรียบง่าย ก่อนที่คุณจะเซ็น ให้ถามผู้ให้กู้เป็นลายลักษณ์อักษรว่าสินเชื่อนั้นจะมีหลักฐานแสดงต่อสำนักงานที่ดินอย่างไร จากนั้นให้ขอให้ตัวแทนของผู้พัฒนาหรือผู้ขายยืนยันว่าสำนักงานที่ดินท้องถิ่นยอมรับหลักฐานนั้น.

อาคารดังกล่าวจะต้องมีโควตาชาวต่างชาติเหลืออยู่ด้วย มาตรา 19 ทวิ กำหนดเพดานการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติไว้ที่ไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด ดูคู่มือของเราเกี่ยวกับ โควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ และ คู่มือการซื้อคอนโด.

แผนการชำระเงินของโครงการและความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จ

ผู้พัฒนาโครงการขายแผนการชำระเงินว่า “การจัดหาเงินทุน” สิ่งเหล่านี้ไม่ใช่สินเชื่อ คุณจ่ายค่าจอง เงินมัดจำทำสัญญา จากนั้นผ่อนชำระระหว่างการก่อสร้าง ยอดคงเหลือจะครบกำหนดชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์.

การชำระเงินงวดสุดท้ายนั่นแหละคือกับดัก บ่อยครั้งมันคิดเป็นร้อยละ 50 ถึง 70 ของราคา หากสินเชื่อธนาคารที่คุณหวังไว้ไม่ได้รับการอนุมัติ คุณอาจสูญเสียทั้งห้องชุดและเงินมัดจำของคุณ.

เงินงวดของคุณมักจะเข้าบัญชีของผู้พัฒนาโครงการโดยตรง การทำบัญชี Escrow มีอยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยบัญชีดูแลผลประโยชน์ (Escrow Act) พ.ศ. 2551 แต่เป็นแบบสมัครใจและพบได้น้อยมาก เราอธิบายการคุ้มครองที่มีอยู่จริงใน คู่มือซื้อคอนโดมิเนียมที่ยังสร้างไม่เสร็จ และบทความของเราเกี่ยวกับ บัญชีเอสโครว์ในประเทศไทย.

อ่านข้อสัญญาเรื่องการริบเงินมัดจำก่อนที่คุณจะจ่ายเงินจอง ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1511/2569 ศาลไม่อนุญาตให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ริบเงินงวดที่ผู้ซื้อชำระแล้วเป็นเงินมัดจำ เราได้นำเสนอเรื่องนี้ไปแล้วใน การริบเงินมัดจำคอนโดในประเทศไทย.

การซื้อผ่านคู่สมรสหรือพาร์ทเนอร์ชาวไทย

ลูกค้าของเราหลายคนมีคู่สมรสเป็นชาวไทย รูปแบบนี้เป็นที่คุ้นเคยกันดี คือที่ดินถูกจดทะเบียนในชื่อของคู่สมรสชาวไทย คู่สมรสชาวไทยเป็นผู้ลงนามในสัญญากู้เงินจากธนาคาร ส่วนคู่สมรสชาวต่างชาติเป็นผู้ชำระค่างวด.

เข้าใจว่าคุณถือครองอะไรในโครงสร้างนั้น คุณไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน เมื่อไปจดทะเบียน สำนักงานที่ดินจะขอให้คุณยืนยันว่าเงินซื้อที่ดินเป็นของคู่สมรสของคุณเพียงคนเดียว คำยืนยันดังกล่าวจะทำให้ข้ออ้างในภายหลังว่าที่ดินนั้นเป็นสินสมรสอ่อนลง.

ธนาคารบางแห่งจะเพิ่มคู่สมรสชาวต่างชาติเป็นผู้กู้ร่วมหรือผู้ค้ำประกัน คิดให้รอบคอบก่อนเซ็น คุณแบกรับหนี้โดยไม่ได้กรรมสิทธิ์ใดๆ หน้าของเราเกี่ยวกับ ค้ำประกันส่วนบุคคลในประเทศไทย อธิบายขอบเขตความรับผิดของผู้ค้ำประกัน.

การแก้ไขกฎหมายในปี 2558 ช่วยได้เล็กน้อย ภายใต้ มาตรา 727/1, บุคคลผู้จำนองทรัพย์สินของตนเองเพื่อประกันหนี้ของผู้อื่น จะต้องรับผิดเพียงไม่เกินมูลค่าของทรัพย์สินนั้น ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้จำนองต้องรับผิดเป็นผู้ค้ำประกันด้วยตกเป็นโมฆะ ยกเว้นกรณีที่เป็นกรรมการบริษัท.

ปกป้องตัวเองด้วยสิทธิที่จดทะเบียน ไม่ใช่คำสัญญา สิทธิเก็บกิน หรือที่จดทะเบียน เช่า ให้สิทธิ์คุณในการอยู่อาศัยที่ยังคงอยู่ได้แม้จะมีการแยกทางกัน ให้จดทะเบียนก่อนการจำนองหากธนาคารอนุญาต.

ลำดับเป็นเรื่องสำคัญในกรณีนี้ ตาม มาตรา 722, ทรัพยสิทธิที่จดทะเบียนภายหลังการจำนองโดยไม่ได้รับความยินยอมจากธนาคารย่อมเป็นรองการจำนอง และอาจถูกเพิกถอนจากทะเบียนได้เมื่อมีการบังคับจำนอง คู่รักที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสก็ควรอ่านบันทึกของเราเกี่ยวกับ คู่รักที่ไม่ได้สมรสและทรัพย์สิน.

ชาวต่างชาติในฐานะผู้ให้กู้: การหาหลักประกันให้เงินของคุณเอง

นี่คือส่วนที่คู่มือส่วนใหญ่ไม่กล่าวถึง ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ แต่สามารถถือสิทธิ์จำนองในที่ดินนั้นได้ ไม่มีข้อใดในประมวลกฎหมายที่ดินที่ห้ามบุคคลต่างชาติเป็นเจ้าหนี้จำนอง.

ดังนั้น หากคุณออกเงินสร้างบ้านบนที่ดินของคู่ของคุณ คุณสามารถให้กู้ยืมเงินนั้นโดยทำเป็นหนังสือตาม สัญญาเงินกู้. คู่ของคุณจึงจดทะเบียนจำนองให้แก่คุณ เป็นโครงสร้างที่เราจัดตั้งขึ้นเป็นประจำ.

Expect questions at the Land Office. Officers look for disguised foreign ownership. The loan must be real, documented and paid through a bank.

รู้ขีดจำกัดของมัน.

• มันไม่เคยให้ที่ดินแก่คุณ. มาตรา 711 ถือว่าข้อตกลงใดๆ ที่ทำขึ้นก่อนหนี้ถึงกำหนด ซึ่งระบุว่าผู้ให้กู้จะกลายเป็นเจ้าของเมื่อผิดนัดชำระหนี้ตกเป็นโมฆะ การบังคับคดีหมายถึงการฟ้องศาลและการขายทอดตลาด.
• มีอัตราดอกเบี้ยสูงสุด. มาตรา 654 limits interest between private parties to 15 percent a year. The section says a higher rate is cut down to 15 percent, but the Supreme Court treats a rate above the cap as a breach of the Usury Act that voids the interest term altogether: in Decision No. 2131/2560 a lender who charged 15.6 percent lost all agreed interest, and the interest the borrower had already paid was credited against the principal. Charging more is also a criminal offence under that Act.
• หลักฐานเป็นหนังสือเป็นสิ่งสำคัญ. ตาม มาตรา 653, เงินกู้ที่เกินกว่า 2,000 บาท จะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ หากไม่มีหลักฐานแห่งหนี้เป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้กู้เป็นสำคัญ.
• หนี้ต้องเป็นหนี้จริง. จำนองที่ประกันหนี้ซึ่งไม่เคยมีการจ่ายเงินกู้จริง ไม่สามารถบังคับใช้ได้ ให้เก็บบันทึกการโอนเงินของธนาคารไว้.

การจดทะเบียนจำนองมีประโยชน์ในทางปฏิบัติที่เงียบเชียบ เจ้าของไม่สามารถขายหรือนำที่ดินไปจำนองซ้ำโดยปลอดจากสิทธิของคุณ ทนายความของผู้ซื้อจะเห็นภาระผูกพันของคุณบนโฉนดที่ดิน สำหรับวิธีอ่านรายการเหล่านั้น โปรดดู โฉนดที่ดินไทย.

จำนองหรือขายฝาก? รู้จักความแตกต่าง

ผู้ให้กู้เอกชนในประเทศไทยมักเสนอสัญญาขายพร้อมสิทธิไถ่ถอน (khai fak) แทนการจำนอง ทั้งสองรูปแบบดูคล้ายกันในวันที่คุณได้รับเงิน แต่ผลลัพธ์สุดท้ายนั้นแตกต่างกันอย่างมาก.

ประเด็น	จำนอง	ขายฝาก
กรรมสิทธิ์	อยู่กับผู้กู้ยืม	กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ให้กู้ตั้งแต่วันแรก
เมื่อผิดนัดชำระหนี้	หนังสือบอกกล่าว การฟ้องคดีต่อศาล และการขายทอดตลาด	หากไม่ไถ่ภายในกำหนด ผู้รับซื้อฝากได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเด็ดขาด โดยไม่ต้องฟ้องศาล.
กำหนดเวลา	ประมวลกฎหมายไม่ได้กำหนดไว้	ไถ่คืนภายในกำหนดเวลาที่ตกลงกัน สูงสุดไม่เกิน 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์
เงินขาดหรือเงินเหลือ	เงินส่วนที่เหลือจากการขายทอดตลาดคืนให้แก่เจ้าของ	ไม่มีเงินเหลือคืน ผู้กู้เสียทรัพย์สินไปเลย.

สำหรับผู้กู้ การจำนองมีความปลอดภัยมากกว่ามาก หากผู้ให้กู้ยืนยันที่จะทำสัญญาขายฝาก ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อน คู่มือของเราเกี่ยวกับ การขายพร้อมสิทธิ์ในการไถ่ถอน อธิบายหลักเกณฑ์การไถ่.

เกิดอะไรขึ้นหากคุณผิดนัดชำระหนี้

เจ้าหนี้ไทยไม่สามารถเปลี่ยนกุญแจบ้านได้ และไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นของตนเองได้เช่นกัน การบังคับคดีต้องผ่านกระบวนการทางศาล และการแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายในปี พ.ศ. 2558 ทำให้กระบวนการช้าลงและมีความเป็นธรรมต่อผู้กู้มากขึ้น.

ขั้นตอนที่ 1: หนังสือบอกกล่าวล่วงหน้าอย่างน้อย 60 วัน

ตาม มาตรา 728, ผู้ให้กู้ต้องส่งหนังสือทวงถามเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน โดยต้องให้เวลาคุณอย่างสมเหตุสมผลในการชำระเงิน ซึ่งเวลานั้นต้องไม่น้อยกว่า 60 วันนับจากวันที่คุณได้รับจดหมาย.

ศาลให้ความสำคัญกับเรื่องนี้อย่างจริงจัง ใน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2710/2568, ธนาคารให้เวลาผู้กู้เจ็ดวัน ศาลวินิจฉัยว่าคำบอกกล่าวไม่ชอบ ธนาคารไม่มีสิทธิบังคับจำนอง แม้ว่าจะไม่มีใครอุทธรณ์ในประเด็นดังกล่าวก็ตาม.

กฎนี้มีผลบังคับใช้แม้ว่าการจำนองจะถูกลงนามก่อนปี 2558 ก็ตาม และภายใต้ มาตรา 714/1, ข้อสัญญาใดๆ ที่ขัดต่อมาตรา 728, 729 หรือ 735 ย่อมตกเป็นโมฆะ สัญญาของคุณจะลดระยะเวลา 60 วันให้สั้นลงไม่ได้.

หากบุคคลอื่นนำทรัพย์สินของตนมาจำนองเพื่อหนี้ของคุณ บุคคลนั้นจะได้รับคำบอกกล่าวด้วยเช่นกัน ผู้ให้กู้ต้องส่งคำบอกกล่าวภายใน 15 วันนับจากวันที่แจ้งคุณ หากล่าช้า บุคคลนั้นจะได้รับการปลดพ้นจากดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นหลังจาก 15 วันดังกล่าว.

ขั้นตอนที่ 2: คำพิพากษาของศาลและการขายทอดตลาด

หากคุณไม่จ่ายเงิน ผู้ให้กู้จะฟ้องร้อง โดยขอให้ศาลสั่งยึดทรัพย์สินและนำออกขายทอดตลาด กรมบังคับคดีเป็นผู้ดำเนินการขายดังกล่าว.

การประมูลต้องใช้เวลา การผ่านหลายรอบเป็นเรื่องปกติ ตั้งแต่การผิดนัดชำระหนี้ครั้งแรกจนกระทั่งการขายเสร็จสมบูรณ์ ใช้เวลาประมาณสองปีหรือมากกว่านั้นเป็นเรื่องธรรมดา.

การเอาทรัพย์สินหลุดเป็นสิทธิ ซึ่งเจ้าหนี้ได้เป็นเจ้าของ พบได้น้อยมาก. มาตรา 729 อนุญาตเฉพาะในกรณีที่ดอกเบี้ยค้างชำระเป็นเวลาห้าปี ผู้ให้กู้ต้องพิสูจน์ด้วยว่าทรัพย์สินมีมูลค่าน้อยกว่าหนี้ และต้องไม่มีภาระผูกพันอื่นใดจดทะเบียนไว้.

สิทธิของคุณในการบังคับขาย

การแก้ไขกฎหมายปี 2558 ได้เพิ่มเครื่องมือสำหรับเจ้าของ ภายใต้ มาตรา 729/1, เมื่อหนี้ถึงกำหนดชำระ ผู้จำนองสามารถมีหนังสือแจ้งไปยังผู้รับจำนองเพื่อให้เอาทรัพย์สินออกขายทอดตลาดโดยไม่ต้องฟ้องศาลได้ วิธีนี้ใช้ได้เฉพาะเมื่อไม่มีการจดทะเบียนจำนองรายอื่นหรือบุริมสิทธิ์อื่นไว้เท่านั้น.

ผู้ให้กู้จะมีเวลาหนึ่งปีในการจัดการประมูล หากพ้นกำหนดเวลานั้น ผู้จำนองจะได้รับการยกเว้นดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมที่เกิดขึ้นหลังจากสิ้นปีดังกล่าว วิธีนี้ช่วยป้องกันไม่ให้ดอกเบี้ยพอกพูนขึ้นในขณะที่ผู้ให้กู้ประวิงเวลา.

คุณต้องรับผิดชอบส่วนที่ขาดหรือไม่

มาตรา 733 ระบุว่าไม่ หากการประมูลได้เงินน้อยกว่าหนี้ ลูกหนี้ก็ไม่ต้องรับผิดชอบส่วนต่างนั้น.

นี่คือจุดสำคัญ ศาลยอมให้คู่สัญญาตกลงกันเป็นอย่างอื่นมานานแล้ว และมาตรา 733 ก็ไม่ได้อยู่ในรายชื่อมาตราที่ได้รับการคุ้มครองตามมาตรา 714/1 สัญญามาตรฐานของธนาคารมักตกลงยกเว้นมาตรานี้เป็นประจำ สำหรับสินเชื่อธนาคาร ให้ถือว่าคุณยังคงต้องรับผิดชอบในยอดคงเหลือ.

ในการกู้ยืมเงินส่วนบุคคล มักจะไม่มีการสละสิทธิ์ดังกล่าว ในกรณีนั้น มาตรา 733 จะมีผลบังคับใช้อย่างเต็มที่ หากคุณเป็นผู้ให้กู้ นั่นคือประเด็นในการร่างสัญญาที่คุ้มค่ากับค่าทนายความ.

อีกหนึ่งกฎทำให้ผู้คนประหลาดใจ ภายใต้ มาตรา 745, เจ้าหนี้อาจบังคับจำนองได้แม้ว่าหนี้ประธานนั้นจะขาดอายุความแล้วก็ตาม แต่จะเรียกดอกเบี้ยค้างชำระเกินกว่าห้าปีไม่ได้.

ค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียม และภาษีสำหรับการจำนองในปี 2569

เตรียมงบประมาณสำหรับรายการเหล่านี้เพิ่มจากภาษีในการซื้อ ดู คู่มือภาษีทรัพย์สิน ซึ่งครอบคลุมค่าใช้จ่ายด้านการโอน.

รายการ	อัตราหรือจำนวน	หมายเหตุ
ค่าจดทะเบียนจำนอง	1 เปอร์เซ็นต์ของจำนวนเงินที่จดทะเบียน สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท	ชำระเงินที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียน.
ค่าจดทะเบียนอัตราลดพิเศษ	0.01 เปอร์เซ็นต์	สำหรับผู้ซื้อบุคคลธรรมดาชาวไทยเท่านั้น ราคาซื้อขาย มูลค่าประเมิน และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อรายการ จดทะเบียนจำนองพร้อมการโอนกรรมสิทธิ์ มีผลตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570.
อากรแสตมป์สำหรับสัญญากู้เงิน	0.05 เปอร์เซ็นต์ของเงินกู้ สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท	1 บาท ทุกๆ 2,000 บาท.
ค่าประเมินราคาและค่าธรรมเนียมการดำเนินการของธนาคาร	กำหนดโดยผู้ให้กู้แต่ละราย	ขอตารางค่าธรรมเนียมเป็นลายลักษณ์อักษร.
ประกันอัคคีภัย	เบี้ยประกันภัยรายปี	ธนาคารกำหนดให้มีไปตลอดอายุเงินกู้.
ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อบ้าน (MRTA)	เบี้ยประกันภัยจ่ายครั้งเดียว มักจะถูกรวมเข้าไปในยอดเงินกู้	ถูกโน้มน้าวให้ซื้ออย่างหนักตอนเซ็นสัญญา ตรวจสอบว่าคุณจำเป็นต้องใช้มันจริงๆ หรือไม่ก่อนที่จะตกลง.
จดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง	ค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดินเล็กน้อย	ทำทันทีที่ชำระเงินกู้คืนแล้ว.

โปรดทราบว่าใครได้รับอัตรา 0.01 เปอร์เซ็นต์ ประกาศกระทรวงมหาดไทยที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2569 จำกัดไว้เฉพาะบุคคลสัญชาติไทยเท่านั้น เว็บไซต์ชาวต่างชาติหลายแห่งระบุว่าเป็นอัตราทั่วไป สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติอยู่ที่ 1 เปอร์เซ็นต์.

อัตราดอกเบี้ยและการเคลื่อนไหว

ธนาคารไม่ได้อยู่ภายใต้เพดานร้อยละ 15 ตามมาตรา 654 แต่ปฏิบัติตามกฎระเบียบของธนาคารแห่งประเทศไทยภายใต้กฎหมายแยกต่างหาก สินเชื่อบ้านมักจะมีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ 1 ถึง 3 ปี จากนั้นจะลอยตัวตาม MRR หรือ MLR ของธนาคาร.

อ่านอัตราดอกเบี้ยหลังพ้นช่วงโปรโมชั่น ไม่ใช่อัตราดอกเบี้ยช่วงแรก สอบถามเรื่องค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนก่อนกำหนดด้วย ธนาคารหลายแห่งเรียกเก็บค่าธรรมเนียมนี้หากคุณรีไฟแนนซ์ภายในสามปีแรก.

หากไม่มีการตกลงอัตราดอกเบี้ยกันไว้ อัตราตามกฎหมายคือร้อยละ 3 ต่อปีตาม มาตรา 7. ลูกหนี้ที่ผิดนัดชำระหนี้จะต้องจ่ายเงินจำนวนนั้นบวกเพิ่มอีกร้อยละ 2 ตาม มาตรา 224. ดังนั้น หนี้ส่วนบุคคลที่ยังไม่ได้ชำระจึงคิดดอกเบี้ยร้อยละ 5 เว้นแต่ในสัญญาจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นอย่างถูกต้องตามกฎหมาย.

คุณสามารถหักลดหย่อนดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านได้หรือไม่

หากคุณเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่เพื่อเสียภาษีในประเทศไทย ก็อาจจะใช่ ประมวลรัษฎากรอนุญาตให้นำดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยมาหักลดหย่อนได้ตามจริงสูงสุดไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี โดยเงินกู้ดังกล่าวต้องมาจากสถาบันการเงินในประเทศไทยและใช้เป็นทุนในการจัดหาที่อยู่อาศัยในประเทศนี้ โดยมีจำนองเป็นประกัน.

ดอกเบี้ยที่จ่ายให้แก่ธนาคารต่างประเทศไม่สามารถนำมาหักลดหย่อนได้ สำหรับภาพรวมที่กว้างขึ้น โปรดดูคู่มือของเราที่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในประเทศไทย.

วิธีขอสินเชื่อบ้านในประเทศไทย: ทีละขั้นตอน

1. ตรวจสอบทรัพย์สินก่อน. ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ โควตาชาวต่างชาติ และภาระผูกพันที่มีอยู่ทั้งหมด ดู คู่มือการตรวจสอบสถานะ (Due Diligence) ซึ่งแสดงว่าควรตรวจสอบอะไรบ้าง.
2. ขอหนังสือยืนยันจากผู้ให้กู้. ทำสิ่งนี้ก่อนที่คุณจะชำระค่าธรรมเนียมการจอง ขออัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลา และค่าธรรมเนียมต่างๆ.
3. ทำสัญญาโดยมีเงื่อนไขบังคับก่อนเรื่องการจัดหาสินเชื่อ. เพิ่มข้อความระบุว่าจะคืนเงินมัดจำหากคำขอกู้ถูกปฏิเสธ ฝ่ายผู้พัฒนามักจะคัดค้าน แต่ให้ยืนกรานตามนั้น.
4. เตรียมเอกสารของคุณให้พร้อม. คาดว่าจะต้องเตรียมหนังสือเดินทาง วีซ่า และใบอนุญาตทำงาน สลิปเงินเดือน แบบแสดงรายการภาษี รายการเดินบัญชีธนาคาร และสัญญาจะซื้อจะขาย.
5. การประเมินมูลค่าและการอนุมัติ. ธนาคารประเมินมูลค่าตัวห้องชุดเอง ตัวเลขของธนาคารอาจต่ำกว่าราคาซื้อขาย ซึ่งจะทำให้คุณต้องเพิ่มเงินดาวน์.
6. ลงนามในสัญญากู้ยืมเงินและสัญญาจำนอง. เอกสารเหล่านี้จะเป็นภาษาไทย โปรดหาคำแปลหรือให้ทนายความอ่านร่วมกับคุณ.
7. จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน. การโอนกรรมสิทธิ์และการจดทะเบียนจำนองทำในคราวเดียวกัน ธนาคารจะเก็บโฉนดที่ดินฉบับจริงไว้จนกว่าจะชำระสินเชื่อเสร็จสิ้น.
8. จดทะเบียนไถ่ถอนจำนองเมื่อชำระหนี้ครบ. เมื่อชำระสินเชื่อหมดแล้ว ให้รับเอกสารการไถ่ถอนและดำเนินการปลอดจำนองโฉนดให้เรียบร้อย.

คำถามที่พบบ่อย (FAQs)

ThaiLawOnline สามารถช่วยเหลือคุณได้อย่างไร

ข้อมูลเป็นภาษาอังกฤษส่วนใหญ่เกี่ยวกับกฎหมายจำนองในประเทศไทยเขียนโดยตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ เราพิจารณาจากมุมมองทางกฎหมาย เราทำงานร่วมกับผู้ซื้อ ผู้กู้ และผู้ให้กู้เอกชนทั่วประเทศไทย ผ่านระบบออนไลน์ทั้งหมด งานทั่วไปรวมถึงการตรวจสอบสัญญาธนาคารและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และการร่างสัญญาเงินกู้ นอกจากนี้เรายังเตรียมการจดทะเบียนจำนองและปกป้องสถานะของคู่สมรสชาวต่างชาติด้วยสิทธิเก็บกินหรือสัญญาเช่า.

เริ่มต้นจาก คู่มืออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย. หากมีผู้ค้างชำระเงินคุณอยู่แล้ว โปรดดู หน้าเกี่ยวกับการทวงหนี้. สำหรับคำแนะนำเกี่ยวกับเรื่องของคุณเอง ให้จอง การให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ร่วมกับทีมของเรา

ประเด็นสำคัญ

• จำนองทรัพย์สินตามกฎหมายไทยต้องทำเป็นหนังสือ จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และกำหนดเป็นเงินไทย (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 708 และ 714).
• เฉพาะเจ้าของเท่านั้นที่สามารถจำนองทรัพย์สินได้ ชาวต่างชาติสามารถจำนองคอนโดที่ตนเป็นเจ้าของได้ แต่ไม่สามารถจำนองที่ดินได้เด็ดขาด.
• สิ่งที่ขัดขวางผู้กู้ชาวต่างชาติส่วนใหญ่คือนโยบายของธนาคาร ไม่ใช่กฎหมาย ขอหนังสือแสดงความเป็นไปได้ในการให้กู้เป็นลายลักษณ์อักษรก่อนชำระเงินมัดจำ.
• Developer payment plans are not loans. The balance at transfer is where buyers get stuck.
• ชาวต่างชาติสามารถให้กู้ยืมเงินและถือครองการจำนองที่จดทะเบียนบนที่ดินในประเทศไทยได้ อัตราดอกเบี้ยถูกกำหนดไว้สูงสุดไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี.
• การบังคับคดีต้องมีหนังสือบอกกล่าวล่วงหน้า 60 วัน คำพิพากษาของศาล และการขายทอดตลาด คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2710/2568 ยืนยันตามนี้.
• ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนร้อยละ 0.01 สำหรับผู้ซื้อชาวไทยเท่านั้น ผู้ซื้อชาวต่างชาติชำระร้อยละ 1 โดยจำกัดไว้ที่ไม่เกิน 200,000 บาท.

ขั้นตอนต่อไป. ต้องการให้ตรวจสอบข้อสัญญาจำนอง สัญญาจะซื้อจะขายกับผู้พัฒนาโครงการ หรือการจดทะเบียนที่ดินหรือไม่ จองคิวปรึกษา หรืออีเมล info@thailawonline.com.

เซบาสเตียน เอช. โบร์ซูว์, LL.B., ThaiLawOnline.com. Thirty years in law, twenty of them managing law firms in Thailand. ThaiLawOnline has served expats since 2006.

Last reviewed: 28 September 2026. Read in Thai: Civil and Commercial Code sections 494, 653, 654, 703, 705, 708, 711, 712, 714/1, 722, 727/1, 728, 729, 729/1, 733, 745 and 746; Supreme Court Decisions 8905/2551, 2710/2568 and 2131/2560. The Bank of Thailand LTV measures, the 0.01 percent fee notification, bank lending practice and costs are not re-verified in this review.