การขายโดยมีสิทธิ์ไถ่ถอน (Kaifak)

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 15 ตุลาคม 2569

เขียนโดย นาย เซบาสเตียน โบร์ซูว์, ปริญญาตรีด้านกฎหมาย, ปริญญาตรีวิทยาศาสตรบัณฑิต เซบาสเตียนเป็นทนายความชาวแคนาดาที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ เขาทำงานภายใต้กฎหมายไทยมาตั้งแต่ปี 2006 โดยมีความรู้ความเข้าใจอย่างลึกซึ้งเกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย เขามีประสบการณ์การบริหารบริษัทกฎหมายในประเทศไทยมาตั้งแต่ปี 2006 ด้วยประสบการณ์อันยาวนานในกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย เซบาสเตียนเน้นย้ำว่า กัย ฟาก การทำธุรกรรมอาจมีความเสี่ยงเนื่องจากผู้ขายมักจะทำเช่นนั้น พวกเขาจะสูญเสียทรัพย์สินหากไม่สามารถไถ่ถอนคืนได้ภายในระยะเวลาตามสัญญาทำให้เป็นเรื่องปกติ กับดักทางกฎหมายสำหรับผู้ที่ประสบปัญหาทางการเงินเขาแนะนำอย่างยิ่งว่าใครก็ตามที่กำลังพิจารณาเรื่องนี้ควร... ขายพร้อมสิทธิ์ในการไถ่ถอน แสวงหา การให้คำปรึกษาทางกฎหมาย เพื่อให้เข้าใจความเสี่ยงอย่างถ่องแท้และเพื่อให้ได้ข้อตกลงที่เป็นธรรม ข้อมูลส่วนตัวฉบับเต็ม | ลิงก์อิน.

ตรวจทานล่าสุด: 25 กันยายน 2569 อ่านเทียบกับตัวบทภาษาไทยของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456, 491, 492, 494 ถึง 496, 499 และ 500 และพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 มาตรา 6 ถึง 8, 10 ถึง 12, 17 และ 18 ค่าธรรมเนียมและภาษีอ้างอิงจากคู่มือการให้บริการประชาชนของกรมที่ดิน ซึ่งนำกฎกระทรวง ฉบับที่ 47 (พ.ศ. 2541) ออกตามความในประมวลกฎหมายที่ดิน ข้อ 2(7) มาแสดงไว้ ยังไม่ได้ตรวจสอบในการตรวจทานครั้งนี้: อัตราดอกเบี้ยที่กล่าวกันว่าพบในทางปฏิบัติ และการลดค่าธรรมเนียมที่อยู่อาศัยชั่วคราวปี 2569 ครอบคลุมถึงการจดทะเบียนประเภทนี้หรือไม่ อ่านทวนอีกครั้งเมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2569 เทียบกับการตรวจทานดังกล่าว: ข้อความทุกข้อตรงกับมาตราที่ระบุไว้ ไม่มีการแก้ไข ตรวจสอบอีกครั้งเมื่อวันที่ 10 ตุลาคม 2569: ได้อ่านหนังสือเวียนกรมที่ดิน ที่ มท 0515.1/ว 14504 ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 และสิ่งที่ส่งมาด้วยฉบับภาษาไทยแล้ว ข้อ 7.1 ไม่รวมการขายฝากไว้ในการลดค่าธรรมเนียมที่อยู่อาศัย ซึ่งย่อหน้าเรื่องค่าธรรมเนียมได้ระบุไว้แล้วในขณะนี้ อัตราดอกเบี้ยที่พบในทางปฏิบัติยังคงไม่ได้รับการตรวจสอบ.

การขายที่มีสิทธิ์รับคืน (เรียกว่า “Kaifak” ในภาษาไทย) สามารถทำได้ในเรื่องที่ดิน อาคาร หรือทรัพย์สินที่เคลื่อนย้ายได้ โดยสิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจผลทางกฎหมายของมันก่อนที่จะเซ็นต์สัญญา เพราะกรรมสิทธิ์จะโอนไปยังผู้ซื้อทันที บทความนี้จะอธิบายถึงวิธีการปฏิบัติภายใต้กฎหมายไทย.

อะไรคือ “การขายทรัพย์สินส่วนบุคคล” ที่เป็นปกติ”

การขายทรัพย์สินส่วนบุคคล หมายถึง การโอนกรรมสิทธิ์และการครอบครองทรัพย์สินที่เคลื่อนย้ายได้จากฝ่ายหนึ่งไปยังอีกฝ่ายหนึ่ง โดยแลกเปลี่ยนกับราคาขาย ตัวอย่างของทรัพย์สินส่วนบุคคล ได้แก่ ยานพาหนะ เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า เครื่องประดับ และอื่นๆ การทำธุรกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนบุคคลอยู่ภายใต้กฎหมายเฉพาะ เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมและคุ้มครองสิทธิของทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง

แหล่งที่มาหลักของกฎหมายที่ควบคุมเรื่อง “การขายพร้อมสิทธิ์ในการซื้อคืน”ในประเทศไทยคือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, มาตรา 491 ถึง 502 (ข้อความอยู่ในเอกสารของเรา) กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ฉบับเพิ่มเติม), และบังคับใช้กับทรัพย์สินทั้งที่เป็นและที่ไม่ใช่ทรัพย์สิน (มาตรา 491) สำหรับทรัพย์สินที่เป็นต้องมีระยะเวลาการไถ่ถอนไม่เกิน 10 ปี และสำหรับทรัพย์สินที่เป็นต้องมีระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี ตามมาตรา 494 ระยะเวลาที่ระบุในสัญญาจะถูกลดเหลือสูงสุดนั้น โดยมักถูกใช้โดยผู้ที่ไม่มีสิทธิ์กู้ยืมจากธนาคารและต้องพึ่งพาผู้ให้กู้เอกชนแทน ซึ่งบางรายเป็นพวกปล่อยกู้ที่เรียกเก็บดอกเบี้ยสูงมาก กฎหมายกำหนดขีดจำกัดของจำนวนเงินที่ผู้ขายต้องชำระคืน: หากราคาคืนเงินที่ตกลงกันสูงกว่าราคาขายจริง บวก 15 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ผู้ขายสามารถคืนเงินได้ในราคาจริง บวก 15 เปอร์เซ็นต์ต่อปี (มาตรา 499) การทำสัญญาระหว่างเดือนละ 3% ถึง 5% รายการยังคงเป็นที่พบเห็นได้ และขีดจำกัดดังกล่าวจะเป็นสิ่งที่ศาลจะใช้บังคับ.

ที่ดินและบ้านพักอาศัย: พระราชบัญญัติการคุ้มครองปี 2019. กรณีบุคคลขายที่ดินเกษตรกรรมหรือบ้านพักอาศัยตามเงื่อนไขดังกล่าว กฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองผู้ที่ทำสัญญาซื้อขายที่ดินเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 (ฉบับที่ 25) จะมีผลบังคับเหนือกฎหมายนี้ และข้อกำหนดใดๆ ที่ขัดแย้งกับกฎหมายดังกล่าวจะถือว่าไม่มีผลบังคับ (มาตรา 6) การขายต้องเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียน หรือจะถือว่าไม่มีผลบังคับ (มาตรา 7) ระยะเวลาการไถ่ถอนไม่สามารถสั้นกว่าหนึ่งปีหรือยาวกว่าสิบปี (มาตรา 10) ราคาก็ไม่สามารถต่ำกว่าเทียบเท่า 15% ปีต่อปี (มาตรา 8) จนกว่าสิทธิในการไถ่ถอนจะหมดลง ผู้ขายยังคงเป็นเจ้าของที่ดินหรือบ้านพร้อมผลประโยชน์ของที่ดินนั้น โดยไม่ต้องจ่ายเงินใดๆ ให้กับผู้ซื้อ (มาตรา 12) ก่อนวันไถ่ถอนสามถึงหกเดือน ผู้ซื้อต้องเขียนจดหมายแจ้งไปยังผู้ขายด้วยการจัดส่งแบบลงทะเบียน พร้อมระบุวันที่ จำนวนเงิน และสำเนาสัญญา หากผู้ซื้อไม่ทำเช่นนั้น ผู้ขายจะมีเวลาอีกหกเดือนในการไถ่ถอน (มาตรา 17) ผู้ขายอาจจ่ายเงินให้ผู้ซื้อหรือโอนเงินค่ามัดจำไว้ที่สำนักงานรับฝากทรัพย์สินหรือที่สำนักงานที่ดินที่ออกเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์ในขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์นั้นเกิดขึ้น (มาตรา 18) และข้อพิพาทจะถือเป็นกรณีของลูกค้า (มาตรา 11).

การขายที่มีสิทธิ์ไถ่ถอนคืออะไร?

สิทธิในการไถ่ถอนหมายถึงสิทธิทางกฎหมายที่ผู้ขายทรัพย์สิน เช่น อสังหาริมทรัพย์ หรือสิ่งของมีค่า ได้รับไว้ตามเงื่อนไขดังต่อไปนี้: ผู้ขายมีสิทธิในการซื้อคืนหรือไถ่ถอนทรัพย์สินดังกล่าวภายในระยะเวลาที่กำหนด สิทธิเหล่านี้เป็นเครื่องมือป้องกันความเสี่ยงสำหรับบุคคลหรือธุรกิจที่อาจประสบปัญหาทางการเงินชั่วคราวและต้องการคืนความเป็นเจ้าของทรัพย์สินของตน.

ทำความเข้าใจถึงผลกระทบของการขายที่มีสิทธิ์ไถ่ถอนคืน

การขายโดยมีสิทธิไถ่ถอนคืนมีผลกระทบหลายประการทั้งต่อผู้ขายและผู้ซื้อ จึงเป็นสิ่งสำคัญที่ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องจะต้องตระหนักถึงผลกระทบเหล่านี้และผลทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับราคาไถ่ถอนคืน

1. มุมมองของผู้ขาย

จากมุมมองของผู้ขาย การขายทรัพย์สินส่วนบุคคลโดยมีสิทธิไถ่ถอนคืนช่วยให้พวกเขาสามารถได้รับความช่วยเหลือทางการเงินในทันที ในขณะที่ยังคงรักษาความเป็นไปได้ในการเรียกคืนทรัพย์สินของตนในอนาคต อย่างไรก็ตาม ผู้ขายต้องพิจารณาเงื่อนไขและข้อกำหนดของสิทธิไถ่ถอนคืนอย่างรอบคอบ รวมถึงกรอบเวลาและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องด้วย

2. มุมมองของผู้ซื้อเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของทรัพย์สินและความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรม

ผู้ซื้อทรัพย์สินส่วนบุคคลที่มีสิทธิ์ในการซื้อคืนอาจได้รับประโยชน์จากการได้มาซึ่งทรัพย์สินในราคาที่ต่ำลง อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อต้องพิจารณาความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องด้วย เนื่องจากผู้ขายอาจใช้สิทธิ์ในการซื้อคืนทรัพย์สินดังกล่าว ซึ่งอาจนำไปสู่การสูญเสียทรัพย์สินที่ซื้อไปในที่สุด หากผู้ขายใช้สิทธิ์ในการซื้อคืนดังกล่าว ผู้ซื้อจำเป็นต้องดำเนินการอย่างรอบคอบ การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ และเข้าใจถึงราคาของสินค้าที่ขายและเงื่อนไขการแลกเปลี่ยนอย่างครบถ้วน การเข้าร่วมการขายที่มีสิทธิ์แลกเปลี่ยนอาจเป็นเรื่องที่เสี่ยง โดยเฉพาะในเรื่องระยะเวลาของการแลกเปลี่ยน.

ข้อกำหนดทางกฎหมายสำหรับการขายสินค้าโดยมีสิทธิไถ่ถอนคืนในประเทศไทย

กฎหมายไทยกำหนดข้อกำหนดดังต่อไปนี้ โดยส่วนใหญ่เป็นข้อกำหนดในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์:

• การขายที่ดินหรืออาคารบ้านเรือน เรือขนาด 5 ตันขึ้นไป เรือประมง หรือสัตว์พาหนะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ หรือจะถือว่าไม่มีผลบังคับ กฎหมายห้ามการขายทรัพย์สินเคลื่อนที่อื่นที่มีมูลค่า 20,000 บาทขึ้นไป โดยไม่ผ่านการพิสูจน์โดยการลงลายมือชื่อของฝ่ายที่ต้องรับผิดชอบ การฝากเงิน หรือการชำระเงินเป็นส่วนหนึ่งส่วนใด (มาตรา 456).
• ข้อกำหนดและเงื่อนไข: ข้อตกลงควรระบุข้อกำหนดและเงื่อนไขของสิทธิ์ในการไถ่ถอนอย่างชัดเจน รวมถึงกรอบเวลา กระบวนการ และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง
• ราคาการไถ่ถอน: ทั้งสองฝ่ายตกลงกัน แต่ไม่สามารถเกินราคาขายจริง บวก 15 เปอร์เซ็นต์ต่อปี (มาตรา 499) และผู้ขายยังต้องจ่ายค่าใช้จ่ายของฝ่ายซื้อขายด้วย (มาตรา 500).
• ข้อกำหนดการแจ้งเตือน: สำหรับที่ดินและบ้านที่ขายโดยบุคคลธรรมดา ความรับผิดชอบในการแจ้งเตือนอยู่กับผู้ซื้อ ไม่ใช่ผู้ขาย: ห้าถึงหกเดือนก่อนวันครบกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อต้องแจ้งให้ผู้ขายทราบเป็นลายลักษณ์อักษร หากผู้ซื้อไม่แจ้งเตือน ผู้ขายมีเวลาอีกหกเดือนในการโอนกรรมสิทธิ์ (พระราชบัญญัติปี 2019 มาตรา 17).
• ระยะเวลา: ระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์อาจไม่เกิน 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์หรือ 3 ปีสำหรับทรัพย์สินที่เคลื่อนย้ายได้ นับจากวันขาย และระยะเวลาที่ตกลงกันเป็นอย่างอื่นจะถูกจำกัดไว้ที่ขอบเขตดังกล่าว (มาตรา 494 และ 495) สามารถขยายเวลาได้โดยข้อตกลงที่ได้รับการลงนามเป็นลายลักษณ์อักษรและลงนามโดยผู้ซื้อภายในขอบเขตเดียวกัน สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนแล้ว การขยายเวลาที่ยังไม่ได้จดทะเบียนนั้นไม่สามารถใช้เป็นข้ออ้างต่อบุคคลที่มาซื้อและจดทะเบียนในภายหลังด้วยความตั้งใจดีและเพื่อแลกเปลี่ยนค่าตอบแทน (มาตรา 496).
• การเก็บรักษาบันทึก: การเก็บรักษาบันทึกที่ถูกต้องเกี่ยวกับการทำธุรกรรม รวมถึงข้อตกลงและเอกสารการติดต่อที่เกี่ยวข้องทั้งหมด เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง

ผลประโยชน์และความเสี่ยง: การขายสิทธิ์ในการไถ่ถอนมีความเสี่ยง

การซื้อขายโดยมีสิทธิไถ่ถอนคืนนั้น อาจก่อให้เกิดประโยชน์และความเสี่ยงต่างๆ แก่ทั้งสองฝ่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องราคาไถ่ถอนคืน จึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องพิจารณาปัจจัยเหล่านี้อย่างรอบคอบก่อนที่จะเข้าทำธุรกรรมดังกล่าว

ประโยชน์:

• ความยืดหยุ่น: ผู้ขายยังคงมีความยืดหยุ่นในการขอคืนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของตนภายในกรอบเวลาที่ตกลงกันไว้
• การบรรเทาภาระทางการเงิน: ผู้ขายสามารถได้รับการบรรเทาภาระทางการเงินได้ทันทีโดยการขายทรัพย์สินของตน ในขณะที่ยังคงมีสิทธิ์ที่จะซื้อคืนได้
• ราคาซื้อที่ต่ำกว่า: ผู้ซื้ออาจมีโอกาสซื้อทรัพย์สินส่วนบุคคลในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด

ความเสี่ยงของการขายที่มีสิทธิ์ไถ่ถอนคืน

• การสูญเสียทรัพย์สิน: ผู้ขายจะสูญเสียทรัพย์สินไปอย่างถาวรหากไม่ได้รับการไถ่ถอนในเวลาที่กำหนด เจ้าของกรรมสิทธิ์จะโอนไปยังผู้ซื้อในระหว่างการขาย (มาตรา 491) ดังนั้นจึงไม่มีการบังคับขายและไม่มีการขายต่อในศาลเช่นเดียวกับกรณีการกู้ยืมเงิน.
• อนาคตที่ไม่แน่นอน: ผู้ขายอาจเผชิญกับความไม่แน่นอนเกี่ยวกับความสามารถในการซื้อทรัพย์สินคืนภายในระยะเวลาไถ่ถอน
• ปัญหาทางกฎหมาย: การไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายหรือการไม่จัดทำเอกสารธุรกรรมอย่างถูกต้อง อาจนำไปสู่ปัญหาทางกฎหมายและข้อพิพาทได้

ควรทราบว่าการขายที่ดินหรืออาคารที่มีสิทธิรับคืนต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจที่สำนักงานที่ดิน หรือจะถือว่าไม่มีผลบังคับกันทั้งสองฝ่ายและต่อบุคคลอื่น (มาตรา 456) ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินคือ 2% ของมูลค่าที่ประเมินโดยเจ้าหน้าที่ใดก็ตาม โดยไม่คำนึงถึงราคาที่ระบุในสัญญา (ประกาศคณะกรรมการการนโยบายการเงิน ฉบับที่ 47 (พ.ศ. 2541) มาตรา 2(7)(ก)) จำนอง ค่า 1% ใช้จ่ายของเงินมัดจำที่จำกัดไว้ที่ 200,000 บาท (ข้อ 2(7)(ฉ)) การลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนบ้านชั่วคราวในปี 2026 เหลือ 0.01% ไม่ช่วยอะไรในเรื่องนี้: คำสั่งที่บังคับใช้โดยกรมที่ดินระบุว่าการขายที่มีสิทธิ์รับคืนทรัพย์สินเป็นหนึ่งในรายการที่ไม่มีการลดค่าธรรมเนียม และค่าธรรมเนียมการกู้ยืมเงินที่ลดลงนี้จะใช้กับรายการกู้ยืมเงินที่จดทะเบียนร่วมกับธุรกรรมการซื้อที่ผ่านเกณฑ์เท่านั้น (คำสั่ง Mor Tor 0515.1/Wor 14504 ของวันที่ 30 มิถุนายน 2026, ข้อ 7.1 และ 7.2) สำหรับภาษีธุรกิจเฉพาะ กรมที่ดินจะถือการขายที่มีสิทธิในการซื้อคืนว่าเป็นการขาย โดยที่ภาษีจะถูกนำมาใช้ตามเงื่อนไขเดียวกันกับภาษีการขายทั่วไป.

การทำความเข้าใจผลกระทบทางกฎหมายของการขายพร้อมสิทธิไถ่ถอนในธุรกรรมทรัพย์สินส่วนบุคคลเป็นสิ่งสำคัญ แม้ว่าธุรกรรมเหล่านี้จะให้ประโยชน์มากมาย แต่ก็มีความเสี่ยงเช่นกัน ขอแนะนำอย่างยิ่งให้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายเพื่อให้มั่นใจว่าปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องและปกป้องผลประโยชน์ของทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง ด้วยการทำความเข้าใจผลกระทบอย่างถ่องแท้และปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมาย บุคคลและธุรกิจสามารถดำเนินธุรกรรมทรัพย์สินส่วนบุคคลได้อย่างมั่นใจและลดข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นได้

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับไกฟักในประเทศไทย

ลิงก์

• กรมที่ดิน ประเทศไทย (ภาษาไทย) (ในภาษาไทย)