Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
Dernière mise à jour :
Écrit par M. Sébastien H. Brousseau, LL.B., Licence ès sciences. Sebastien is a Canadian lawyer living in Bangkok. He has worked under Thai law since 2006 with extensive knowledge about Thai property laws. He has been managing law firms in Thailand since 2006. With extensive experience in Thai property law, Sebastien emphasizes that Khai Fak transactions can be risky, comme les vendeurs souvent Ils perdent leur bien s'ils ne le rachètent pas dans le délai contractuel., ce qui en fait un commun Piège juridique pour les personnes en difficulté financière. Il recommande vivement à toute personne envisageant de vente avec droit de rachat chercher consultation juridique pour bien comprendre les risques et garantir des conditions équitables. Profil complet | LinkedIn.
Last reviewed: 25 September 2026. Read in Thai against the Civil and Commercial Code, sections 456, 491, 492, 494 to 496, 499 and 500, and the Act on the Protection of People Entering into Sales with Right of Redemption of Agricultural Land or Residences B.E. 2562, sections 6 to 8, 10 to 12, 17 and 18. Fees and tax from the Department of Lands public service manual, which reproduces Ministerial Regulation No. 47 (B.E. 2541) under the Land Code, clause 2(7). Not verified in this review: the interest rates said to be seen in practice, and whether the temporary 2026 residential fee reduction extends to this kind of registration.
A sale with right of redemption, called “Kaifak” (ขายฝาก) in Thai, can be made over land, buildings or movable property. It is essential to understand its legal effect before signing, because ownership passes to the buyer at once. This article explains how it works under Thai law.
Table des matières
What is a normal “Sale of Personal Property”
La vente de biens personnels désigne le transfert de propriété et de possession de biens meubles d'une partie à une autre en échange du prix de vente. Les véhicules, les meubles, les appareils électroniques, les bijoux, etc., sont des exemples de biens personnels. Les transactions portant sur des biens personnels sont régies par des lois spécifiques afin de garantir l'équité et de protéger les droits de toutes les parties concernées.
The primary source of law governing the “sale with the right of redemption” in Thailand is the Code civil et commercial, sections 491 to 502 (the text is in our annotated Civil and Commercial Code), and it applies to movable and immovable property alike (section 491). For immovable property the redemption period may not exceed 10 years, and for movable property 3 years, under section 494. A longer period stated in the contract is reduced to that maximum. It is often used by people who cannot borrow from a bank and turn instead to private lenders, some of them loan sharks charging very high interest. The law caps what the seller can be made to pay back: if the agreed redemption price is higher than the real sale price plus 15% a year, the seller may redeem for the real price plus 15% a year (section 499). Agreements at 3% to 5% a month are still seen, and the cap is what a court will apply.
Farmland and homes: the 2019 protection Act. Where an individual sells agricultural land or a home on these terms, the Act on the Protection of People Entering into Sales with Right of Redemption of Agricultural Land or Residences B.E. 2562 (2019) applies on top of the Code, and any term that contradicts it is void (section 6). The sale must be in writing and registered or it is void (section 7). The redemption period cannot be shorter than one year or longer than ten (section 10). The redemption price may not exceed the equivalent of 15% a year (section 8). Until the right to redeem expires, the seller keeps possession of the land or home and its fruits without paying anything to the buyer (section 12). Three to six months before the redemption date the buyer must write to the seller by registered mail with the date, the amount and a copy of the contract; if the buyer does not, the seller gets six more months to redeem (section 17). The seller may pay the buyer or deposit the redemption money at the Deposit Office or at the Land Office that registered the sale, and ownership returns from the moment of payment or deposit (section 18), and disputes are consumer cases (section 11).
Que sont les ventes avec droit de rachat ?
Rights of redemption refer to the legal rights kept by a party who has sold property, movable or immovable, on these terms: he or she has the option to repurchase or redeem it within a specified period. These rights provide a safety net for individuals or businesses who may have experienced temporary financial difficulties and wish to regain ownership of their assets.
Comprendre les implications des ventes assorties d'un droit de rachat
La vente avec option de rachat comporte plusieurs implications pour le vendeur comme pour l'acheteur. Il est essentiel que toutes les parties concernées soient conscientes de ces implications et de leurs conséquences juridiques concernant le prix de rachat.
- Point de vue du vendeur
Du point de vue du vendeur, la vente de biens meubles assortie d'un droit de rachat lui permet d'obtenir un allègement financier immédiat tout en conservant la possibilité de récupérer ses biens ultérieurement. Toutefois, les vendeurs doivent examiner attentivement les modalités et conditions de ce droit de rachat, notamment le délai et les coûts éventuels.
- Point de vue de l'acheteur sur la propriété du bien et les risques liés à la transaction.
Buyers of personal property with rights of redemption may benefit from acquiring assets at a lower price. However, buyers must also consider the risks involved, as the seller may exercise their right to redeem the property. Ultimately leading to the loss of the purchased property if the seller exercises their right to redeem. It is essential for buyers to conduct thorough vérifications nécessaires and fully understand the price of the sale and the terms of redemption. It could be risky to get involved in sales with rights of redemption, especially concerning the period of redemption.
Exigences légales relatives aux ventes avec droit de rachat en Thaïlande
Thai law sets the following requirements, most of them in the Civil and Commercial Code:
- Form: a sale of land or a building, a ship of five tons or more, a floating house or a beast of burden must be made in writing and registered with the competent official, or it is void. A sale of other movable property at 20,000 baht or more cannot be enforced in court unless there is written evidence signed by the party to be held liable, a deposit, or part payment (section 456).
- Modalités et conditions : L’accord doit clairement définir les modalités et conditions des droits de rachat, y compris le délai, le processus et les coûts associés.
- Redemption price: the parties agree it, but it may not exceed the real sale price plus 15% a year (section 499), and the seller also repays the buyer’s costs of the sale (section 500).
- Notice Requirements: For farmland and homes sold by an individual, the notice duty is on the buyer, not the seller: three to six months before the redemption date the buyer must notify the seller in writing, and if the buyer fails to, the seller has six extra months to redeem (2019 Act, section 17).
- Timeframe: the redemption period may not exceed 10 years for immovable property or 3 years for movable property, counted from the sale, and a longer agreed period is cut down to that limit (sections 494 and 495). It may be extended by an agreement evidenced in writing and signed by the buyer, within the same limit; for registered property, an extension that is not itself registered cannot be raised against a third party who later acquired and registered in good faith and for value (section 496).
- Tenue des registres : Il est essentiel de conserver des registres appropriés de la transaction, y compris l’accord et toute correspondance pertinente.
Avantages et risques : La vente de droits de rachat est dangereuse
Une vente assortie d'un droit de rachat présente divers avantages et risques pour les deux parties, notamment en ce qui concerne le prix de rachat. Il est important d'examiner attentivement ces facteurs avant de conclure une telle transaction.
Avantages:
- Flexibilité : Le vendeur conserve la possibilité de reprendre possession de son bien dans les délais convenus.
- Allègement financier : Le vendeur peut obtenir un allègement financier immédiat en vendant ses actifs tout en conservant la possibilité de les racheter.
- Prix d'achat inférieur : Les acheteurs peuvent avoir la possibilité d'acquérir des biens personnels à un prix inférieur à leur valeur marchande.
Risques liés aux ventes avec droit de rachat
- Loss of Property: The seller loses the property for good if it is not redeemed in time. Ownership passed to the buyer at the sale (section 491), so there is no foreclosure and no court sale, unlike a mortgage.
- Avenir incertain : les vendeurs pourraient être confrontés à une incertitude quant à leur capacité à racheter le bien pendant la période de rachat.
- Complications juridiques : Le non-respect des exigences légales ou l'absence de documentation adéquate de la transaction peuvent entraîner des complications et des litiges juridiques.
It is important to note that a sale of land or a building with a right of redemption must be made in writing and registered with the competent official at the Land Office, or it is void, between the parties as well as against everyone else (section 456). The Land Office registration fee is 2% of the officially appraised value, whatever price the contract states (Ministerial Regulation No. 47 (B.E. 2541), clause 2(7)(ก)). Registering a hypothèque costs 1% of the amount secured, capped at 200,000 baht (clause 2(7)(ฉ)). For specific business tax, the Department of Lands treats a sale with right of redemption as a sale, so that tax can apply on the same terms as an ordinary sale.
Il est essentiel de bien comprendre les implications juridiques des ventes avec droit de rachat dans le cadre des transactions immobilières. Si ces transactions présentent des avantages potentiels, elles comportent également des risques inhérents. Il est fortement recommandé de consulter un professionnel du droit afin de garantir la conformité aux lois applicables et de protéger les intérêts de toutes les parties concernées. En comprenant pleinement les implications et en respectant les exigences légales, les particuliers et les entreprises peuvent réaliser des transactions immobilières en toute sérénité et minimiser les risques de litiges.
FAQ sur Kaifak en Thaïlande
Qu'est-ce qu'une vente avec droit de rachat ?
Une vente avec droit de rachat est un contrat de vente selon lequel la propriété du bien vendu est transférée à l'acheteur, mais le propriétaire initial, souvent l'emprunteur, conserve le droit de racheter ou de récupérer le bien dans un délai déterminé, appelé délai de rachat.
Comment fonctionne la période de rachat ?
Le délai de rachat est la période pendant laquelle le propriétaire initial peut exercer son droit de rachat pour récupérer le bien vendu. Ce délai est généralement convenu lors de la vente et peut varier selon les termes du contrat de vente.
Que se passe-t-il si l'emprunteur ne peut pas exercer son droit de rachat ?
If the borrower cannot exercise the right of redemption within the specified period, the buyer retains full ownership of the property sold, and the original owner loses their right to reclaim it. No court process is involved, because ownership already passed to the buyer at the sale; that is what makes this riskier for the seller than a mortgage, which the creditor has to enforce through the court.
Quels sont les véritables dangers et pièges liés aux ventes avec droit de rachat ?
Le véritable danger et le piège résident dans la possibilité que le propriétaire initial ne soit pas en mesure de remplir les conditions nécessaires à l'exercice du droit de rachat, telles que le remboursement du prix réel de la vente, dans le délai de rachat, ce qui entraîne une perte définitive du bien ou d'un droit.
Le droit de rachat peut-il faire l'objet d'une renonciation ?
A seller can simply choose not to redeem, and a sale agreed from the start without any right to redeem is an ordinary sale. For farmland and homes sold by an individual, however, a term that takes away the protections of the 2019 Act is void (section 6), so the seller cannot be made to give them up in the contract.
Quel est le rôle du khay fah dans les ventes avec droit de rachat ?
Khai fak, also written khay fah, is simply the Thai name for a sale with right of redemption under section 491 of the Civil and Commercial Code. It is not a clause within the contract; it is the contract itself.
Comment le prix du rachat est-il déterminé ?
The price of redemption is typically the real price of the sale, which may include the original sale price plus any additional costs or interest agreed upon in the contract, but the law caps it at the real sale price plus 15% a year (section 499, and section 8 of the 2019 Act for farmland and homes). The seller also repays the registration fees the buyer paid for the sale, and bears the costs of the redemption itself (section 500).
Quels sont les éléments à prendre en compte par les parties avant de conclure une vente assortie d'un droit de rachat ?
Les parties doivent examiner attentivement les termes du contrat de vente, notamment le délai de rachat, les obligations de remboursement et toute condition légale susceptible d'affecter leur capacité à exercer leur droit de rachat. Il est recommandé de consulter un avocat spécialisé, tel que l'associé fondateur de ThaiLawOnline.
Où puis-je trouver plus d'informations sur les ventes avec droit de rachat ?
Pour plus d'informations ou des conseils juridiques spécifiques concernant les ventes avec droit de rachat, vous pouvez contacter ThaiLawOnline où notre équipe d'experts, y compris notre associé fondateur, peut vous fournir des conseils adaptés à vos besoins. Réalisez vos transactions immobilières en toute confiance et minimisez les litiges potentiels.
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