Exonération de l'impôt foncier et des bâtiments : règles de la Thaïlande pour 2026

Dernière mise à jour : 13 octobre 2026

Le exonération de la taxe foncière C’est la mesure de protection la plus importante disponible pour un propriétaire résident en Thaïlande, et c’est aussi celle la plus souvent perdue pour une simple formalité. Une décision de la Cour suprême publiée ce mois-ci, Dika 144/2569, montre exactement comment cela se produit. Un homme qui possédait un appartement dans un condominium pendant près d’une décennie a été taxé sur cette propriété, et il a perdu, car le nom inscrit dans le registre foncier de cette propriété était celui de sa femme, et son inscription n’était pas éligible à l’exonération pour un appartement inscrit uniquement au nom de lui.

La décision est brève mais la règle qu'elle énonce est stricte, et elle s'applique à tout propriétaire de maison ou de copropriété dans le pays. La responsabilité fiscale pour chaque année d'imposition est fixée au 1er janvier, c'est donc le moment de corriger toute divergence entre le titre de propriété et le livret bleu, et non pas lorsque l'avis d'imposition arrive. Voici ce que couvre l'exonération, ce que le tribunal a réellement décidé et ce qu'il faut vérifier sur votre propre bien.

Ce que couvre réellement l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties

L'impôt foncier et sur les bâtiments a remplacé l'ancienne taxe sur les maisons et les terrains ainsi que la taxe de développement local lorsque la Loi sur l'impôt foncier et immobilier BE 2562 (2019) est entrée en vigueur. En vertu de l'article 9 de la loi, le contribuable est la personne qui possède ou a la possession du terrain ou du bâtiment au 1er janvier de l'année d'imposition. C'est la propriété à cette date qui compte ; une vente en mars ne transfère pas l'obligation fiscale de la personne qui détenait le bien au Jour de l'An.

L'article 41 prévoit ensuite l'exonération pour résidence. Un particulier qui possède à la fois le terrain et le bâtiment utilisé comme sa résidence, et dont le nom figure sur le registre de la maison (house registration) de ce bien, est exonéré sur les premiers 50 millions de bahts de la base imposable. Lorsque le particulier possède uniquement le bâtiment et non le terrain sous-jacent, l'exonération est de 10 millions de bahts. Les deux volets du test doivent être remplis par la même personne.

Situation au 1er janvier	Exemption en vertu de l'article 41
Un particulier possède un terrain et un bâtiment, son nom figure sur le registre de la maison	Les premiers 50 millions de bahts de la base imposable
Un particulier est propriétaire uniquement du bâtiment, son propre nom figure sur le registre de la maison	Les premiers 10 millions de bahts de la base imposable
Un particulier est propriétaire du bien mais n'est pas inscrit au registre de la maison	Pas d'exonération de l'article 41 : imposition dès le premier baht
Une société ou une personne morale est propriétaire du bien	Aucune exemption résidentielle
Résidence secondaire ou complémentaire, propriétaire non enregistré à cette adresse	Pas d'exemption de l'article 41 sur cette unité

Tout ce qui dépasse le seuil d'exemption est imposé sur la valeur évaluée au taux résidentiel fixé pour l'année, qui est bien inférieur aux taux applicables aux immeubles commerciaux et aux terrains vagues. C'est pourquoi la différence entre le fait d'être à l'intérieur ou à l'extérieur de l'article 41 correspond généralement à la différence entre ne rien payer et payer quelque chose. Notre aperçu de impôts fonciers en Thaïlande présente la taxe annuelle aux côtés des droits de mutation que vous acquittez au Bureau foncier.

Arrêt de la Cour suprême n° 144/2569 : le propriétaire d'un appartement qui a perdu l'exonération

Les faits

Le propriétaire a acheté un appartement en copropriété dans la province de Prachuap Khiri Khan en août 2013 et l’a inscrit sous son nom personnel. Il était marié depuis 1976 et le nom de sa femme était inscrit dans l’acte d’enregistrement de la propriété pour cet appartement bien avant le 1er janvier 2020. Il s’est fondé sur cette inscription plutôt que sur sa propre. En mai 2022, l’administration locale a perçu l’impôt foncier et bâti sur cet appartement (un montant modeste de 1 757,99 bahts) et il a fait objection, arguant que l’appartement était la résidence familiale et que la déclaration de sa femme devrait inclure l’exonération pour les deux.

La Cour des taxes s'est conformée à ses conclusions et a ordonné le remboursement avec intérêts. La Cour d'appel des affaires spécialisées a annulé cette décision et rejeté la demande de remboursement. Il a porté l'affaire devant la Cour suprême.

Ce que la Cour suprême a jugé

La Cour suprême a rejeté le pourvoi et confirmé le redressement. Le contribuable au sens de l'article 9 est la personne inscrite comme propriétaire sur le registre de propriété : pour une copropriété, le certificat de propriété de lot. L'exonération de l'article 41 s'applique à cette même personne et exige que le nom de cette personne figure sur le registre d'enregistrement de la maison. L'inscription d'un conjoint sur le livret bleu, même après un mariage de longue durée et même si le bien peut être considéré comme un bien commun, ne transfère pas l'avantage fiscal.

Le tribunal a donné une raison de principe qui vaut la peine d'être citée pour l'essentiel : les exonérations fiscales sont interprétées de manière stricte, et permettre qu'une demande repose sur l'immatriculation d'une personne qui ne figure pas sur le titre de propriété compromettrait la certitude, la clarté et l'équité que la loi est censée garantir. Le texte thaïlandais complet de la décision se trouve sur base de données communautaire Dika.

Pourquoi l'enregistrement de la maison décide de tout

Deux registres distincts entrent en jeu, et les ménages thaïlandais les désynchronisent régulièrement. Le registre des titres (le chanote pour un terrain, ou le certificat de propriété d'un lot de copropriété) indique qui est propriétaire du bien. Le registre des domiciles, le tabien baan, enregistre qui y habite. Rien dans la loi thaïlandaise n'oblige les deux à correspondre, et en pratique, ce n'est très souvent pas le cas.

• Un mari achète à son propre nom ; l'épouse et les enfants figurent sur le livre bleu parce qu'ils possèdent la nationalité thaïlandaise et qu'il ne l'a pas.
• Un parent achète un logement pour un enfant à l'université et ne s'enregistre jamais à cette adresse.
• Un propriétaire déménage, conserve le bien en copropriété et fait suivre son inscription au registre des ménages à sa nouvelle adresse.
• Un bien immobilier est acheté par le biais d'une société, qui ne peut jamais figurer sur un registre de la maison.

Chacun de ces comportements est un comportement domestique ordinaire et sensé. Chacun d'eux, selon le raisonnement de l'arrêt de la Cour suprême n° 144/2569, fait également perdre l'exemption résidentielle. La solution est administrative plutôt que juridique : inscrire le nom du propriétaire sur le registre de la maison du bien avant le changement d'année et conserver une preuve de la date d'inscription.

Ce que cela signifie pour les propriétaires étrangers

Les propriétaires étrangers font face à la version la plus aiguë de ce problème. Un étranger peut posséder en pleine propriété un appartement en copropriété dans la limite du quota de 49 % réservé aux étrangers en vertu de la loi sur la copropriété (Condominium Act), de sorte que le volet de la propriété de l'article 41 est satisfait sans difficulté. Le volet de l'enregistrement est le plus délicat, car un étranger ne peut pas être inscrit sur un livret bleu d'enregistrement domiciliaire ordinaire.

Ce qu'un propriétaire étranger peut obtenir, c'est le livre jaune, le tabien baan pour les résidents non thaïlandais délivré par le bureau de district. Notre guide sur le livret jaune thaïlandais d'enregistrement de la maison explique les documents demandés par l'amphoe et le temps que cela prend. Lorsque le livre jaune est délivré pour l'unité où le propriétaire vit réellement, le propriétaire dispose d'une inscription au registre des habitants à son propre nom pour cette adresse, ce qui correspond à la situation de fait recherchée par l'article 41.

Les propriétaires qui détiennent un logement comme investissement locatif, appartement de vacances ou résidence secondaire se trouvent dans une situation différente : l'exonération s'applique à une résidence, et un bien dans lequel le propriétaire ne vit pas et n'est pas enregistré sera imposé. Si vous choisissez encore la structure de propriété, lisez notre Guide pour l'achat d'un condominium en Thaïlande et le plus large Guide immobilier pour étrangers avant de signer.

L'année fiscale 2026 : les dates qui comptent

Le cycle 2026 (B.E. 2569) a été étalé. Le gouvernement a prolongé la période de perception pour l'année et a autorisé le paiement en trois versements égaux s'étalant sur juillet, août et septembre, afin d'alléger la charge de trésorerie des ménages et des entreprises. Les propriétaires qui ont opté pour le paiement échelonné arrivent maintenant au dernier des trois versements.

1. 1er janvier: la date qui détermine qui est redevable et si les conditions de l'article 41 sont remplies.
2. février: les autorités locales publient la liste des biens imposables de la zone.
3. Avis d'imposition: envoyé par les autorités locales avec la valeur estimée et le montant dû.
4. Dans les 30 jours suivant la notification: le délai pour déposer une réclamation auprès de l'exécutif local si vous estimez que l'évaluation est erronée.
5. Paiement: comme indiqué sur l'avis, avec majoration et pénalité pour retard de paiement.

L'arrêt de la Cour suprême n° 144/2569 rappelle que la voie de recours par réclamation est réelle mais étroite. Le contribuable en question a fait réclamation, a gagné en première instance, et a quand même perdu à la fin, parce que les faits au 1er janvier lui étaient défavorables. Aucun argument ultérieur ne permet de rectifier un enregistrement erroné le jour où l'obligation fiscale a été fixée.

Une liste de contrôle avant le 1er janvier

• Sortez le titre de propriété et confirmez exactement quel nom y figure : unique, conjoint ou celui d'une société.
• Sortez l'enregistrement de la maison pour la même adresse et comparez les noms ligne par ligne.
• Si le propriétaire est absent du registre de la maison, adressez-vous au bureau de district pour y être ajouté, ou demandez un livre jaune si le propriétaire est un étranger.
• Conservez le reçu daté ou le livret mis à jour comme preuve que l'inscription existait avant le 1er janvier.
• Vérifiez si le bien est votre résidence enregistrée ou une résidence secondaire, car seule la première peut bénéficier de l'exonération de l'article 41.
• Si le bien est détenu par une société, intégrez la taxe : il n'y a pas d'exonération résidentielle pour une personne morale.

Aucune de ces étapes ne nécessite de contentieux, et toutes sont moins onéreuses que l'impôt. Si la propriété est partagée, héritée ou englobée dans une structure, ou si vous avez déjà reçu un avis d'imposition que vous estimez erroné, notre avocats en droit de la copropriété et de l'immobilier peut comparer les deux registres ensemble et vous dire lequel doit être modifié. Une courte définition de la taxe elle-même se trouve dans notre glossaire juridique.

Foire aux questions

Cet article a été rédigé et révisé par Sebastien H. Brousseau, LL.B., B.Sc., qui réside en Thaïlande depuis 2004 et dirige ThaiLawOnline depuis 2006. Si vous souhaitez que cela soit vérifié par rapport à vos propres documents, Contactez ThaiLawOnline et nous vous dirons où vous en êtes avant que cela ne devienne un problème.

Cet article fournit des informations générales sur le droit thaïlandais et ne constitue pas un avis juridique. Les lois, règlements et pratiques administratives de la Thaïlande sont sujets à modification, et l'issue de toute affaire dépend de ses propres faits et éléments de preuve. Veuillez consulter un conseiller pour votre situation particulière avant d'agir.

Dernière révision : 28 septembre 2026. Lire en thaïlandais : Décision de la Cour suprême n° 144/2569 à votre disposition (copie de deka.in.th); Loi sur les taxes foncières et immobilières B.E. 2562, articles 9 et 41. Le calendrier des versements pour 2026 est issu de l’annonce du Département des relations publiques du gouvernement datée du 24 avril 2026. Le fait que les autorités locales acceptent un livre jaune pour l’article 41 est une pratique, non régie par une décision judiciaire que nous avons trouvée.