Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
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Le quota d'étrangers (โควตาต่างชาติ, également appelé quota pour les étrangers ou 49% quotas) est le plafond prévu par la loi sur les condominiums B.E. 2522 quant au nombre d’unités d’un immeuble de condominiums pouvant être détenues par des étrangers : pas plus de 49% de la superficie totale de toutes les unités du projet. C’est la raison pour laquelle un étranger peut acquérir un bien immobilier en propriété exclusive, et aussi la raison pour laquelle une certaine unité peut rester indisponible à un acheteur étranger même lorsque le bâtiment est à moitié vide. Le quota est calculé en mètres carrés, et non en unités, et il s’agit de personne morale cela permet de garder le compte.
Table des matières
Comment fonctionne le quota 49% selon la Loi sur les condominiums
La règle est prévue à l’article 19 bis du Loi sur les copropriétés. Les étrangers et les sociétés étrangères peuvent ensemble détenir des parts dont la superficie combinée ne dépasse pas 49% de la superficie totale de toutes les parts du condominium, calculée en fonction du chiffre fixé lors de l’enregistrement du bâtiment. Un immeuble de 100 appartements avec des unités de tailles différentes peut donc manquer de quota après 40 ventes ou après 60, selon les unités achetées par les étrangers.
Le Bureau foncier ne procédera pas à un enregistrement de la cession à un étranger à moins que personne morale de copropriété confirme par écrit que l’unité correspond à la limite de quota : l’article 19 ter exige que la liste des propriétaires étrangers et leur part de la superficie soient communiquées au fonctionnaire, et l’article 19 quater permet l’enregistrement uniquement si le total reste inférieur à 49%. Un acheteur qualifié grâce à des fonds étrangers doit également prouver que le prix a été introduit en Thaïlande en devises étrangères, attesté par un Justificatif de transfert de devises (FET) ou des conseils en matière de crédit bancaire, et fournir un certificat sans dette indiquant que charges des parties communes Les unités détenues par des étrangers sont enregistrées sur le côté étranger du registre ; lorsque l’étranger vend à un Thaï, cette zone revient à la quote-part thaïlandaise.
Contrôler la limite de quota avant de payer un acompte
La lettre de quota est le premier document à demander. Il provient du bureau juridique du bâtiment (ou du bureau de vente du promoteur pour un nouveau projet) et indique la superficie totale de toutes les unités, la superficie déjà détenue par des étrangers ainsi que la superficie encore disponible. Une assurance verbale d’un agent n’a aucune valeur. Dans les bâtiments plus anciens de Bangkok, Pattaya et Hua Hin, la partie étrangère est souvent pleine, et les agents savent parfois cela avant de montrer l’unité.
Dans un programme neuf, le quota est attribué au fur et à mesure de la vente des lots ; le contrat de vente doit donc indiquer que le lot est vendu dans le cadre du quota étranger et prévoir un remboursement si le promoteur ne peut pas le livrer. Le risque de verser un acompte sur un lot qui se révèle relever du quota thaïlandais est examiné dans le guide sur l’ achat d'un condominium en Thaïlande.
L’erreur courante est de supposer que la quota s’applique au nombre d’unités. Elle s’applique à la superficie, donc un étranger souhaitant un grand penthouse peut constater que le quota restant, bien qu’suffisant pour un studio, est inférieur de quelques mètres carrés.
Lorsque la quota étrangère est pleine
Une fois que la partie étrangère est complète, un étranger ne peut obtenir le titre de propriété, et les alternatives comportent un risque plus élevé. Un bail enregistré d’une durée maximale de 30 ans est légal mais s’agit d’un bail, et non d’une propriété, et ne peut pas être renouvelé automatiquement. Un usufruit est possible sur un bien immobilier. L’achat par l’intermédiaire d’une société thaïlandaise dont actionnaires sont des prête-noms constitue une infraction pour toutes les personnes impliquées et fait l’objet de circulaires du Département des terres depuis mai 2026. Les options sont classées dans le guide intitulé que faire lorsque le quota étranger est atteint.
| Itinéraire | Droit d'enregistrement | Principale inconvénient |
|---|---|---|
| Propriété foncière dans le cadre de la quota 49% | Propriété | La quota pourrait être épuisée |
| Location immobilière enregistrée de 30 ans | Location de logement | Expire à 30 ans, sans renouvellement automatique |
| Usufruit sur l'unité | Droit d'utilisation à vie | Pas héréditaire, pas remboursable |
| Entreprise thaïlandaise avec des nominés | Propriété sur le papier | Inconduite, unité en danger |
Les propositions visant à relever le plafond à 75% ont été discutées à plusieurs reprises. Jusqu'à ce que l'amendement soit publié au Journal officiel, le chiffre indiqué dans la loi est de 49%.
Dernière mise à jour : 28 septembre 2026. Les articles 19, 19 bis, 19 ter et 19 quater de la loi sur les condominiums de l’année 2522 ont été lus en thaïlandais.
Foire aux questions
Quelle est la quota étrangère pour les condos en Thaïlande ?
Les étrangers ne peuvent posséder au total plus de 49% de la superficie totale de toutes les unités d’un immeuble de copropriété. Les 51% autres % doivent être détenus par des ressortissants thaïlandais ou des sociétés thaïlandaises. Ce plafond est fixé par la loi sur les copropriétés et est mesuré en mètres carrés, et non en nombre d’unités.
Comment puis-je savoir si un logement dans un condo est inclus dans la quota étrangère ?
Demandez à la personne morale du condominium une lettre de quota écrite indiquant la superficie totale des unités, la superficie déjà détenue par des étrangers et la superficie encore disponible. L’Office foncier exige cette confirmation avant de procéder à l’enregistrement d’une cession à un étranger ; il vous sera donc nécessaire de la recevoir avant de payer tout dépôt.
Que se passe-t-il si la quota étrangère est pleine ?
L’unité ne peut pas être transférée à un étranger en propriété exclusive. L’acheteur peut attendre que l’unité appartenant à un étranger soit vendue à un Thaï, prendre un bail de 30 ans enregistré ou enregistrer un usufruit. Utiliser une société thaïlandaise avec des actionnaires nomades pour contourner le quota est illégal.
Voir aussi : Loi sur les condominiums B.E. 2522, Justificatif de transfert de devises (FET), Personne morale de copropriété, prête-nom, Acheter un appartement en Thaïlande et La proposition de quota de 75% condos pour la Thaïlande.
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