Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
Dernière mise à jour :
Frais pour les espaces communs (ค่าส่วนกลาง, kha suan klang, également frais de gestion des espaces communs, frais de CAM ou frais d'entretien) sont les contributions périodiques que tout copropriétaire d’un condominium thaïlandais doit verser à la personne morale pour l’entretien des biens communs, proportionnellement au ratio de propriété de l’unité, et le fonds de réserve (เงินกองทุน) est la réserve versée en une seule fois lors du premier achat d’un lot pour couvrir les grosses réparations. Les deux sont des obligations prévues par la Loi sur les condominiums, et les charges impayées bloquent la vente du lot car la personne morale ne délivrera pas le certificat d’absence de dettes exigé par le bureau foncier .
Table des matières
Ce que la loi sur la copropriété exige que les propriétaires paient
Article 18 de la Loi sur les copropriétés oblige chaque copropriétaire à participer aux charges communes proportionnellement à leur quote-part de propriété ou, lorsque le règlement de l’immeuble le prévoit, à l’avantage que retire leur unité ; en pratique, les charges sont facturées par mètre carré de surface de l’unité. Les dépenses correspondent au coût de fonctionnement de l’immeuble : sécurité, nettoyage, ascenseurs, piscine, jardins, assurance, personnel et consommations (eau, électricité) des parties communes. Le budget est approuvé lors de l’assemblée générale annuelle et le montant par mètre carré en découle. Les tarifs varient considérablement d’un immeuble à l’autre, allant de quelques dizaines de bahts par mètre carré par mois dans un immeuble de base à plus de 100 bahts dans un immeuble de luxe ; il vaut donc mieux consulter le budget approuvé de l’immeuble plutôt que de se fier à une moyenne. De nombreux immeubles facturent l’année d’avance.
Le fonds de réserve est distinct. Il est versé une fois, lors du premier transfert de chaque unité par le promoteur, à un taux fixé par ce dernier dans le contrat de vente, généralement plusieurs centaines de bahts par mètre carré, et il est conservé en réserve pour des travaux importants tels que le remplacement des ascenseurs ou la réfection de la peinture de la façade. Une assemblée générale peut voter une contribution supplémentaire lorsque le fonds s’amenuise, et c’est là que les propriétaires qui n’assistent jamais aux assemblées sont pris au dépourvu.
Payer, budgétiser et vérifier avant l'achat
Les frais suivent l’unité, et non le propriétaire. Un acheteur reçoit l’unité libre de tout arriéré uniquement parce que la loi exige un certificat d’absence de dettes délivré par la personne morale avant que le bureau foncier n’enregistre le transfert ; le vendeur doit donc d’abord apurer le compte. Avant de verser un acompte, l’acheteur doit obtenir le montant actuel des charges, les derniers comptes audités et le solde du fonds de réserve ; un immeuble aux charges basses et au fonds vide est un immeuble sur le point de lancer un appel de fonds auprès de ses copropriétaires.
Dans le contrat de vente d’une unité neuve, l’acheteur paie normalement le fonds de réserve et la première ou les deux premières années de charges communes lors du transfert, en plus du prix et des frais de transfert. Ces sommes doivent être vérifiées au regard de la quote-part de copropriété, car les promoteurs les calculent parfois sur une superficie supérieure à celle qui figure sur le titre.
Les frais ne couvrent pas l’électricité, l’eau ou l’accès à Internet de l’unité, ni la taxe annuelle foncière et immobilière, que le propriétaire paie directement.
Que se passe-t-il lorsque les frais ne sont pas payés
La loi confère à la personne morale de véritables moyens d’action. Un propriétaire en retard paie une majoration pouvant atteindre 12 % par an sur le montant restant dû, portée jusqu’à 20 % par an lorsque l’arriéré atteint six mois ; à ce stade, le gérant peut suspendre les services communs tels que les cartes d’accès à la piscine, à la salle de sport ou au parking, et le propriétaire perd son droit de vote aux assemblées générales. La personne morale peut agir en justice pour recouvrer la dette et, ce qui est le plus efficace, refuser de délivrer le certificat d’absence de dettes, de sorte que l’unité ne peut pas être vendue tant que le dernier baht n’a pas été payé. Le certificat n’est exigé que pour enregistrer un transfert de propriété (article 29), de sorte que les arriérés n’empêchent pas une hypothèque.
| Frais | Moment du paiement | Montant habituel |
|---|---|---|
| Frais de copropriété | Chaque mois ou chaque année | De quelques dizaines à plus de 100 bahts par mètre carré par mois |
| Fonds de réserve | Une fois, lors du premier transfert | Plusieurs centaines de bahts par mètre carré |
| Contribution exceptionnelle | Lorsqu’elle est votée par l’assemblée générale | Définie par résolution |
| Majoration pour arriérés | En cas de retard de paiement | Jusqu’à 12 % par an, 20 % après six mois |
Ce que la personne morale ne peut pas faire, c’est couper l’électricité ou l’eau fournies par le distributeur à l’unité elle-même, changer les serrures ou expulser le propriétaire ; dans l’arrêt de la Cour suprême n° 10230/2553, une personne morale a été condamnée à rétablir l’alimentation en eau d’un propriétaire et à remettre les cartes d’accès retenues, car les charges communes doivent être recouvrées par la voie judiciaire. Les litiges portant sur la question de savoir si une charge a été régulièrement votée relèvent du tribunal civil, et les procès-verbaux de l’assemblée générale en tranchent la plupart.
Foire aux questions
Combien coûtent les charges de copropriété pour un appartement en Thaïlande ?
Le tarif varie considérablement, de quelques dizaines de bahts par mètre carré par mois dans un immeuble basique à plus de 100 bahts dans un immeuble de luxe, et il est fixé par l’assemblée générale annuelle sur la base du budget approuvé. Une unité de 50 mètres carrés à 50 bahts par mètre carré paie 30 000 bahts par an, généralement perçus annuellement d’avance.
Qu'est-ce qu'un fonds de réserve dans une copropriété thaïlandaise ?
Il s’agit d’une contribution de réserve versée une seule fois par le premier acheteur de chaque unité, généralement plusieurs centaines de bahts par mètre carré, et détenue par la personne morale pour les grosses réparations et les remplacements. Lorsque le fonds est épuisé, l’assemblée générale peut voter une contribution supplémentaire à la charge de tous les propriétaires.
Puis-je vendre mon appartement en copropriété si je dois des frais de copropriété ?
Non. Le bureau foncier n'enregistrera pas de transfert sans un certificat de non-endettement délivré par la personne morale de la copropriété, et le gestionnaire ne le délivrera pas tant que des frais, des suppléments ou des prélèvements seront impayés. Les arriérés doivent être réglés avant la finalisation, généralement grâce au produit de la vente le jour du transfert.
Voir aussi : Personne morale de copropriété, Loi sur les condominiums B.E. 2522, Taxe sur les terrains et les constructions, Quota pour étrangers (49%) et Acheter un appartement en Thaïlande.
Dernière révision : 27 septembre 2026. Les articles 18/1 et 29 de la loi sur les condominiums ainsi que l’arrêt de la Cour suprême n° 10230/2553 ont été lus en thaïlandais. Les montants des frais et du fonds de réserve sont des fourchettes indicatives tirées de sources immobilières thaïlandaises publiées, et non des chiffres fixés par la loi ; ce sont le budget et le règlement propres à l’immeuble qui les déterminent.
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