Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
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Frais pour les espaces communs (ค่าส่วนกลาง, khau suan klang, également Frais de gestion des espaces communs, Frais de CAM ou Frais de maintenance) sont les contributions périodiques que tout copropriétaire d’un condominium thaïlandais doit verser à la personne morale pour l’entretien des biens communs, proportionnellement au ratio de propriété de l’unité, et fonds de démantèlement (เงินกองทุน) est la réserve versée en une seule fois lors du premier achat d’un lot pour couvrir les grosses réparations. Les deux sont des obligations prévues par la Loi sur les condominiums, et les charges impayées bloquent la vente du lot car la personne morale ne délivrera pas le certificat d’absence de dettes exigé par le Bureau foncier .
Table des matières
Ce que la loi sur la copropriété exige que les propriétaires paient
Article 18 de la Loi sur les copropriétés Cela oblige chaque co-propriétaire à partager les frais communs. proportionnellement à leur part de propriété ou, si les règles de construction le permettent, au bénéfice que leur unité reçoit ; en pratique, la taxe est facturée par mètre carré de surface de l’unité. Les frais sont le coût de fonctionnement de l’immeuble : sécurité, nettoyage, ascenseurs, piscine, jardins, assurance, personnel et services collectifs pour les espaces communs. Le budget est approuvé lors de l’assemblée générale annuelle et le prix par mètre carré en découle. Les tarifs varient considérablement d’un immeuble à l’autre, allant de quelques dizaines de bahts par mètre carré par mois dans un immeuble de base à plus de 100 bahts dans un immeuble de luxe ; il vaut donc mieux consulter le budget approuvé de l’immeuble plutôt que de se fier à une moyenne. De nombreux immeubles facturent l’année d’avance.
Le fonds de réserve est distinct. Il est versé une fois, lors du premier transfert de chaque unité par le promoteur, à un taux fixé par ce dernier dans le contrat de vente, généralement plusieurs centaines de bahts par mètre carré. Il est réservé à des travaux importants tels que la remplacement des ascenseurs ou la peinture de la façade. Une assemblée générale peut voter pour un prélèvement supplémentaire lorsque le fonds est épuisé, ce qui est le cas des propriétaires qui ne participent jamais aux assemblées.
Payer, budgétiser et vérifier avant l'achat
Les frais dépendent de l'unité, et non du propriétaire. Un acheteur reçoit l’unité libre de tout arriéré uniquement parce que la loi exige un certificat d’absence de dettes délivré par la personne morale avant que le bureau foncier n’enregistre le transfert ; le vendeur doit donc d’abord apurer le compte. Avant de verser un acompte, l’acheteur doit obtenir le montant actuel des charges, les derniers comptes audités et le solde du fonds de réserve ; un immeuble aux charges basses et au fonds vide est un immeuble sur le point de lancer un appel de fonds auprès de ses copropriétaires.
Dans le contrat de vente d’une unité neuve, l’acheteur paie normalement le fonds de réserve et la première ou les deux premières années de charges communes lors du transfert, en plus du prix et des frais de transfert. Ces sommes doivent être vérifiées au regard de la quote-part de copropriété, car les promoteurs les calculent parfois sur une superficie supérieure à celle qui figure sur le titre.
Les frais ne couvrent pas l’électricité, l’eau ou l’accès à Internet de l’unité, ni la taxe annuelle foncière et immobilière, que le propriétaire paie directement.
Que se passe-t-il lorsque les frais ne sont pas payés
La loi confère à la personne morale des pouvoirs effectifs. Un propriétaire en retard verse une redevance pouvant atteindre 12% euros par an sur le montant restant dû, montant qui peut atteindre 20% euros une fois que le retard atteint six mois, et à ce moment-là, le gérant peut suspendre les services communs tels que les clés des piscines, du gymnase ou du parking, et le propriétaire perd le droit de vote lors des assemblées générales. La personne morale peut intenter une action en justice pour recouvrer la dette et, de manière la plus efficace, refuser la délivrance du certificat sans dette afin que l’unité ne puisse pas être vendue tant que tous les baht n’ont pas été payés. Le certificat n’est requis que pour enregistrer un transfert de propriété (article 29), de sorte que les arriérés n’empêchent pas une hypothèque.
| Frais | Lorsque le paiement est effectué | Quantité typique |
|---|---|---|
| Frais de copropriété | Chaque mois ou chaque année | De quelques dizaines à plus de 100 bahts par mètre carré par mois |
| Fonds de réserve | Une fois, lors du premier transfert | Plusieurs centaines de bahts par mètre carré |
| Taxe spéciale | Lors de l'élection par l'assemblée générale | Définie par résolution |
| Surcoûts de retard de paiement | En cas de retard de paiement | De 12% par an, 20% après six mois |
Ce que la personne morale ne peut pas faire, c’est couper l’électricité ou l’eau fournies par l’entreprise aux installations elles-mêmes, changer les serrures ou expulser le propriétaire ; dans la décision du Tribunal suprême 10230/2553, une personne morale a été tenue de rétablir l’alimentation en eau d’un propriétaire et de remettre les cartes d’accès retenues, car les frais courants doivent être appliqués par les tribunaux. Les litiges concernant la validité d’une décision de frais doivent être portés devant le tribunal civil, et les procès verbaux de l’assemblée générale décident de la plupart d’entre eux.
Foire aux questions
Combien coûtent les charges de copropriété pour un appartement en Thaïlande ?
Le prix varie considérablement, allant de quelques dizaines de bahts par mètre carré par mois dans un bâtiment de base à plus de 100 bahts dans un bâtiment de luxe. Il est fixé par l’assemblée générale annuelle sur la base du budget approuvé. Une unité de 50 mètres carrés à 50 bahts par mètre carré rapporte 30 000 bahts par an, généralement collectée annuellement en avance.
Qu'est-ce qu'un fonds de réserve dans une copropriété thaïlandaise ?
Il s’agit d’une contribution exceptionnelle versée par le premier acheteur de chaque unité, généralement plusieurs centaines de bahts par mètre carré, destinée à financer des réparations et des remplacements d’urgence. Lorsqu’il est épuisé, l’assemblée générale peut voter pour une nouvelle contribution auprès de tous les propriétaires.
Puis-je vendre mon appartement en copropriété si je dois des frais de copropriété ?
Non. Le bureau foncier n'enregistrera pas de transfert sans un certificat de non-endettement délivré par la personne morale de la copropriété, et le gestionnaire ne le délivrera pas tant que des frais, des suppléments ou des prélèvements seront impayés. Les arriérés doivent être réglés avant la finalisation, généralement grâce au produit de la vente le jour du transfert.
Voir aussi : Personne morale de copropriété, Loi sur les condominiums B.E. 2522, Taxes foncières et immobilières, Quota pour étrangers (49%) et Acheter un appartement en Thaïlande.
La dernière révision : 27 septembre 2026. Les articles 18/1 et 29 de la loi sur les condominiums ainsi que la décision de la Cour suprême 10230/2553 ont été lus en thaïlandais. Les montants des frais et des fonds de réserve sont des valeurs indicatives tirées de sources publiques en matière immobilière thaïlandaise, et non des chiffres fixés par la loi ; leur montant est déterminé par le budget et les règlements du bâtiment.
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