Administrateur de succession en Thaïlande : acheter un terrain à une succession

Dernière mise à jour : 15 octobre 2026

A Administrateur immobilier thaïlandais un bailleur détient un pouvoir réel sur les terres d’une personne décédée, et les acheteurs ne comprennent pas toujours à bien à quel point ce pouvoir s’étend. En signant un accord de vente avec l’administrateur, en payant une partie du prix et en s’installant, vous pourriez finir par n’avoir rien. Décision de la Cour suprême 1085/2569, Le jugement publié sur deka.in.th en septembre 2026 est une illustration froide : un acheteur qui restait redevable des 600 000 bahts restants du prix a été poursuivi pour expulsion par la personne qui avait hérité de cette somme conformément au testament, et la Cour suprême a alors statué que sa demande reconventionnelle n’aurait jamais dû être acceptée.

La décision est de caractère procédural, mais ses conséquences sont entièrement pratiques. Si vous achetez un bien immobilier auprès d’un notaire et que le transfert n’atteint jamais le registre foncier, la personne à poursuivre est l’administrateur, dans le cas où vous avez vous-même introduit une action en justice correctement. Vous ne pouvez pas rattacher cette affaire à une demande d’expulsion déposée par un tiers contre vous.

Qu’est-ce qu’un administrateur foncier thaïlandais peut et ne peut pas faire

Un administrateur de succession (Phu chatkan moradok) est nommé soit par testament, soit par ordonnance du tribunal en vertu de l’ article 1711 du Code civil et commercial. En vertu de l’article 1719, l’administrateur doit faire tout ce qui est nécessaire pour exécuter le testament et administrer ou distribuer la succession, et rien de plus. L’administrateur est un gestionnaire avec un mandat, et non un propriétaire libre de ses décisions.

Cette distinction importe lorsque les terres sont vendues. L’administrateur peut signer, et l’office foncier enregistrera la cession à la suite de l’ordonnance judiciaire qui le nomme. Mais l’administrateur reste lié par le testament, les droits des héritiers et les conditions de son propre mandat. La vente de terres que le testament laisse à une personne désignée engendre exactement le conflit qui a donné lieu à Dika 1085/2569. Notre guide sur l’homologation des testaments et l’administration des successions en Thaïlande explique comment fonctionne la nomination elle-même.

• Nommé par testament ou par un tribunal. L’article 1711 couvre les deux cas. Lorsque le testament ne désigne personne ou lorsque le mandataire n’est pas en mesure ou ne veut pas agir, un héritier ou toute personne intéressée doit saisir le tribunal en vertu de l’article 1713 ; en pratique, le bureau foncier agit en vertu d’une ordonnance du tribunal.
• Les pouvoirs sont limités par la volonté. L’article 1719 relie l’administrateur aux dispositions du testament et à l’administration ordinaire.
• Responsable envers les héritiers. Un administrateur qui traite des biens immobiliers à des fins personnelles peut être limogé et poursuivi en justice.
• Pas le propriétaire. À la mort, la succession passe aux héritiers (article 1599). L’administrateur la gère pour eux ; le registre du cadastre ne change que lorsque le transfert à un héritier ou à un acquéreur est enregistré.

Dika 1085/2569 : L’acheteur qui a perdu deux fois

Les faits, simplifiés. Un terrain et les bâtiments qui s’y trouvaient faisaient partie d’un ensemble immobilier. Il y avait deux administrateurs. Le défendeur a accepté d’acheter le bien à partir du deuxième administrateur, avec le consentement du premier administrateur. Sur le compte du vendeur, 600 000 bahts du prix restaient à payer lors du transfert.

Cette cession n’a jamais été enregistrée. Au lieu de cela, le premier administrateur a refusé de signer et a transféré la propriété au demandeur, la personne ayant droit en vertu du testament. Le demandeur, désormais copropriétaire enregistré, a intenté une action pour exproprier le vendeur et les deux autres occupants (ensemble trois demandeurs) et a réclamé 100 000 bahts par mois pour le préjudice subi en raison de l’utilisation du bien, plus 7,5% d’intérêts annuels.

Le demandeur a répliqué avec une demande reconventionnelle dans le même procès : une ordonnance demandant au demandeur et au premier administrateur de lui transférer les terres contre le paiement des 600 000 bahts restants. Il a également demandé à la cour d’ordonner au bureau foncier de bloquer toute inscription sur les terres jusqu’à ce que la décision soit rendue. La cour d’instance a accepté la demande reconventionnelle mais a refusé l’ordonnance de blocage, et la cour d’appel s’est alignée. La Cour suprême a rejeté cette décision et a allégué plus loin : elle a annulé l’ordonnance acceptant la demande reconventionnelle.

Étape	Résultat pour l’acheteur
Accord avec l’administrateur n° 2	Une partie du prix payé, soit 600 000 bahts restant à payer ; pas de registre
L’administrateur n° 1 refuse	Le titre est transféré à l’héritier en vertu du testament
Un héritier intente une action en justice pour expulsion	L’acheteur est l’un des trois prévenus, accusés de verser 100 000 bahts par mois.
Contre-mesure du demandeur dans la même affaire	Accepté ci-dessous, expulsé par la Cour suprême
Où se situe la véritable revendication	Une action distincte contre les administrateurs

Pourquoi la contre-réclamation a été rejetée

La procédure civile thaïlandaise permet à un défendeur de formuler une reconvention, mais uniquement dans des limites. Conformément à l’article 177, paragraphe 3 du Code de procédure civile, le défendeur peut formuler une reconvention dans sa réponse, mais une reconvention sur un point non pertinent doit être introduite comme une affaire distincte ; l’article 179, paragraphe 3 permet une réclamation ultérieure uniquement si elle est suffisamment liée au litige initial pour que les deux affaires puissent être jugées et tranchées ensemble.

Le tribunal a considéré que le contre-réclamant de l’acheteur n’avait pas satisfait à ce critère. Son grief portait sur les administrateurs (l’un d’eux lui avait vendu un bien, l’autre avait refusé de le vendre), et non sur l’héritier qui avait intenté une action contre lui. Comme le stipule le jugement, le contre-réclamant concernait “ les relations et les différends entre le défendeur 1 et l’administrateur de la succession, une tierce partie ”. Les administrateurs n’étaient pas parties à l’action de saisie, de sorte que le tribunal ne pouvait pas leur ordonner de rien dans cette affaire.

La Cour suprême s'est fondée sur les articles 177, paragraphe 3, et 179, paragraphe 3, 142(5), articles 246, 252 et 254(3) du Code de procédure civile. L’article 142(5) permet de soulever la question elle-même : la légalité d’un contre-recours relève de l’ordre public. Et puisque seul le demandeur peut demander une injonction de gel avant jugement en vertu de l’article 254(3), la demande du preneur de logement a été rejetée avec son contre-recours. L’effet pratique est que l’affaire d’expulsion se poursuit sur ses propres fondements et le preneur doit recommencer, dans une nouvelle affaire, contre les défendeurs ayant droit à la propriété. La Cour n’a pas statué sur la validité de sa demande d’expulsion ; elle l’a simplement renvoyée ailleurs. Ce qu’il perd, ce sont le temps, les frais et, surtout, le gel du titre.

Ce que le client aurait dû déposer

Deux actions distinctes, pas une seule reconvention : une action contre les deux administrateurs pour obliger à enregistrer la cession au titre de l’accord de vente, et, en variante, une demande de restitution du prix d’achat. Si cette action avait été intentée en premier lieu, l’acheteur aurait également pu demander une injonction de gel de toute cession de la propriété pendant la procédure.

Les administrateurs co-dirigeants doivent agir ensemble

La trappe de Dika 1085/2569 s’est ouverte car la propriété avait deux administrateurs et un seul d’entre eux était prêt à vendre. L’article 1726 du Code civil et commercial est très clair à ce sujet : lorsque plusieurs administrateurs sont présents, leurs décisions doivent être prises à la majorité, sauf si la volonté prévoit autre chose. Avec exactement deux administrateurs, cela signifie : les deux. Un seul signe de signature n’est pas suffisant, et si les deux parties ne sont pas d’accord, il n’y a pas de majorité : le tribunal statue, à la demande d’une personne intéressée.

Ainsi, un acheteur étranger qui examine un bien immobilier détenu par une succession doit savoir, avant que des fonds ne soient transférés, combien d’administrateurs le tribunal a désigné et si tous ceux-ci signent. L’ordonnance du tribunal de nomination les nomme. Demandez-le, lisez-le et comptez.

• Deux administrateurs ? Les deux doivent signer. Une majorité de deux voix est deux voix, et le différend est renvoyé devant le tribunal.
• Trois administrateurs ? Deux suffisent, à moins que le testament ne dise autre chose.
• Will dit-il autrement ? Les dispositions testamentaires sont applicables : veuillez les lire en parallèle avec l’ordonnance judiciaire.
• Un administrateur qui prétend parler au nom des autres ? Obtenez-le par écrit, ou partez.

Un accord de vente n’est pas un titre de propriété

La deuxième leçon est plus ancienne que cette affaire et c’est celle que les expatriés apprennent le plus souvent de la manière la plus coûteuse. En vertu de l’article 456 du Code civil et commercial, une vente d’un bien immobilier est nulle si elle n’est pas faite par écrit et enregistrée auprès du fonctionnaire compétent au registre foncier. Une convention signée et des reçus des sommes payées créent des droits contractuels. Elles ne vous rendent pas propriétaire et elles n’empêchent pas le transfert de la propriété à un autre propriétaire.

En pratique, celui qui arrive le premier au bureau foncier et s’enregistre garde généralement le bien. L’article 1300 permet à une personne qui était déjà en position de s’enregistrer de demander au tribunal de faire annuler une inscription ultérieure effectuée à son détriment, mais jamais contre un acquéreur qui a payé et agi de bonne foi, et uniquement par voie d’action en justice. Toutes les autres personnes n’ont qu’une action en dommages-intérêts contre une personne qui peut ou non être en mesure de payer. Notre Guide pour la cession de biens immobiliers en Thaïlande explique ce que l’enregistrement implique réellement, et Notre page sur les titres fonciers thaïlandais explique ce que les différents documents de titre prouvent et ne prouvent pas.

Pour les acheteurs étrangers, il y a une autre étape : les terrains ne peuvent généralement pas être détenus au nom d’un étranger, de sorte que l’achat d’un bien immobilier doit souvent être structuré sous forme de bail, de jouissance ou d’unité de copropriété. Notre guide immobilier pour les étrangers en Thaïlande qui couvre ces itinéraires, et un étranger peut-il hériter de terres en Thaïlande Il traite du côté de l'héritage.

Liste de contrôle avant d’acheter auprès d’un héritier

L’achat auprès d’un héritier n’est pas intrinsèquement dangereux. L’achat auprès d’un héritier sans vérifier les documents est dangereux. Avant de débourser un seul centime, vérifiez les éléments suivants.

1. Obtenez l’ordonnance de nomination du tribunal. Il nomme tous les administrateurs et indique le champ d’application de leur autorité. Une photocopie de la carte d’identité d’une personne ne peut pas remplacer cette information.
2. Lisez le testament. Si le testament laisse le bien que vous achetez à une personne désignée, attendez-vous à ce que cette personne fasse appel, tout comme le demandeur l’a fait dans l’affaire Dika 1085/2569.
3. Confirmer que tous les administrateurs ont signé. L’article 1726 exige une majorité ; avec deux administrateurs, cela signifie que ce sont tous deux.
4. Cherchez le titre au bureau foncier. Consultez le registre foncier pour les hypothèques, les servitudes, les saisies et les annotations en cours d’exécution.
5. Inscrivez-vous le jour où vous payez. Le paiement et l’enregistrement simultan sont les seules structures qui vous protègent. Les paiements échelonnés avant l’enregistrement sont la voie par laquelle les acheteurs perdent de l’argent.
6. Si l'enregistrement est retardé, agissez immédiatement. Intégrez une action contre les administrateurs et demandez au tribunal une injonction visant à empêcher toute nouvelle cession. Attendre que quelqu'un vous intègre une action est la manière dont une réclamation se transforme en contre-réclamation qui est rejetée.

La Cour suprême publie ses décisions par l'intermédiaire du service officiel, la Deka  ; l’arrêt de la Cour suprême (Dika) 1085/2569 est également indexé sur la base de données communautaire deka.in.th. Si vous êtes déjà engagé dans un litige de ce type, Notre page sur ce que vous devez savoir avant de vous rendre en tribunal en Thaïlande explique comment les tribunaux civils y répondent et ce à quoi s’attendre sur le plan procédural.

Dernière vérification le 30 septembre 2026. Vérifié au regard du texte thaï intégral du Dika 1085/2569 (numéro d’affaire noir Phor. 580/2567) lu jusqu’au dispositif, et au regard du texte thaïlandais des articles 456, 1300, 1599, 1711, 1713, 1719, 1726 et 1754 du Code civil et commercial ainsi que des articles 177, 179 et 254 du Code de procédure civile. Les faits de l’affaire ont été rectifiés : les 600 000 bahts correspondaient au solde impayé, et non à des sommes versées ; l’acheteur n’a pas été expulsé ; il y avait trois défendeurs ; la Cour a confirmé et n’a annulé que l’ordonnance admettant la demande reconventionnelle ; elle s’est fondée sur l’article 142(5), et non sur l’article 144. L’article 1300 et la règle de l’article 1726 en cas d’égalité des voix ont été ajoutés. La liste de contrôle pratique est une orientation générale et n’a pas été vérifiée au regard des manuels de pratique des bureaux fonciers.

Foire aux questions

À propos de l’auteur. Cet article a été rédigé et examiné par Sébastien Brousseau, LL.B., B.Sc. Sebastien est basé en Thaïlande depuis 2004 et gère ThaiLawOnline depuis 2006. Il travaille avec des expatriés en matière immobilière, successorale et successonne en Thaïlande. Si un administrateur de succession vous a vendu un terrain et que le transfert est bloqué, contactez ThaiLawOnline; Plus vous avancez rapidement, plus vous avez d'options.

Avise-nous si vous avez des questions ou des commentaires concernant cet article. Déclaration d'exonération de responsabilité : cet article présente des informations générales concernant le droit thaïlandais et n'est pas un avis juridique. Les décisions de la Cour suprême dépendent des faits propres à chaque cas, et le résultat de votre affaire dépendra de celui de vous. Veuillez consulter un professionnel qualifié concernant votre situation spécifique avant de prendre des mesures.