Succession liée par un bail à construction, action en enregistrement prescrite สัญญาเช่าต่างตอบแทนผูกพันทายาทแต่คำขอจดทะเบียนขาดอายุความ
⚖️ Points clés à retenir ⚖️ ประเด็นสำคัญ
Un accord de construction d'une durée convenue de 20 ans liait les héritiers, et la demande d'expulsion de la succession a été rejetée.
ผู้เช่าช่วยค่าก่อสร้าง 110,000 บาท แลกกับการเช่า 20 ปีและสิทธิให้เช่าช่วง ศาลถือว่าสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาต่างตอบแทนตกทอดแก่ทายาทและยกฟ้องขับไล่ แต่ฟ้องแย้งให้จดทะเบียนการเช่าพ้นหนึ่งปีนับแต่รู้ว่าผู้ให้เช่าถึงแก่กรรม จึงขาดอายุความตามมาตรา 1754 วรรคสาม
Résumé exécutif บทสรุปผู้บริหาร
Décision de la Cour (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
Un accord de construction d'une durée convenue de 20 ans liait les héritiers, et la demande d'expulsion de la succession a été rejetée.
ผู้เช่าช่วยค่าก่อสร้าง 110,000 บาท แลกกับการเช่า 20 ปีและสิทธิให้เช่าช่วง ศาลถือว่าสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาต่างตอบแทนตกทอดแก่ทายาทและยกฟ้องขับไล่ แต่ฟ้องแย้งให้จดทะเบียนการเช่าพ้นหนึ่งปีนับแต่รู้ว่าผู้ให้เช่าถึงแก่กรรม จึงขาดอายุความตามมาตรา 1754 วรรคสาม
Analyse juridique การวิเคราะห์ทางกฎหมาย
La demande reconventionnelle distincte en enregistrement a échoué en vertu de la héritage délai de prescription.
Comparer 3279/2524, 1213/2517, 4208/2567. Lisez l'analyse combinée de accords de réciprocité et renouvellement de bail.
Jugement thaïlandais reproduit par ThaiDeka. Le texte de cette page est un résumé éditorial.
ผู้เช่าช่วยค่าก่อสร้าง 110,000 บาท แลกกับการเช่า 20 ปีและสิทธิให้เช่าช่วง ศาลถือว่าสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาต่างตอบแทนตกทอดแก่ทายาทและยกฟ้องขับไล่ แต่ฟ้องแย้งให้จดทะเบียนการเช่าพ้นหนึ่งปีนับแต่รู้ว่าผู้ให้เช่าถึงแก่กรรม จึงขาดอายุความตามมาตรา 1754 วรรคสาม
เปรียบเทียบฎีกา 3279/2524, 1213/2517, 4208/2567 และอ่านเรื่อง สัญญาต่างตอบแทนกับการต่ออายุการเช่า
อ่านคำพิพากษาภาษาไทยที่ ThaiDeka เนื้อหาหน้านี้เป็นบทสรุปและคำอธิบายของสำนักงาน
Décision de la Cour plénière คำพิพากษาฉบับเต็ม
The following is the full text of Supreme Court Decision No. 2526/2531. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2526/2531 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th
Une traduction anglaise est en cours de préparation et sera bientôt disponible.
สัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับ ฉ. ผู้ให้เช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา และมีข้อตกลงให้เช่าช่วงได้ เมื่อจำเลยเช่ายังไม่ครบกำหนดและให้เช่าช่วงตามข้อตกลง จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา และไม่มีอำนาจฟ้อง และที่จำเลยฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของ ฉ. จดทะเบียนการเช่า เป็นการให้ปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อให้การเช่าได้จดทะเบียนการเช่าสมบูรณ์ยิ่งขึ้นดังนี้ จำเลยจึงฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าได้
การจดทะเบียนการเช่าตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เป็นหน้าที่อย่างหนึ่งของผู้ให้เช่าที่จะต้องกระทำเพื่อประโยชน์แก่ผู้เช่าเมื่อผู้ให้เช่าถึงแก่กรรมหน้าที่ดังกล่าวย่อมตกทอดไปยังทายาท การที่ผู้เช่าฟ้องบังคับให้จดทะเบียนสิทธิการเช่าถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิเรียกร้อง จึงต้องฟ้องภายในกำหนดอายุความ 1 ปี นับแต่ผู้เช่าทราบว่าผู้ให้เช่าถึงแก่กรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1754 วรรคสาม.
โจทก์ฟ้องว่าจำเลยที่ 1 เช่าตึกแถวจากนายฉลาดแล้วนำไปให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วง โจทก์จึงบอกเลิกสัญญา ขอให้บังคับจำเลยออกจากตึกและร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 2,000 บาท
จำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า เช่าตึกพิพาทด้วยสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดามีกำหนด 25 ปี มีสิทธิให้เช่าช่วงได้ ขอให้ยกฟ้องและบังคับตามฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่า
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยที่ 1 ไม่ได้ช่วยออกเงินค่าก่อสร้างเป็นสัญญาเช่าธรรมดา นายฉลาดถึงแก่กรรม สัญญาย่อมระงับไป ฟ้องแย้งขาดอายุความ 1 ปี
จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่า
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองออกจากตึกพิพาทและยกฟ้องแย้ง
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า นายฉลาดตกลงให้จำเลยที่ 1 ออกเงินค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาท 110,000 บาทเสียภาษีโรงเรือนตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 20 ปี และให้เช่าช่วงได้ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ใช้บังคับกันได้ตามข้อตกลง และถือไม่ได้ว่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวแม้คู่สัญญาจะตายสิทธิและหน้าที่ดังกล่าวก็ต้องตกทอดไปยังทายาท เมื่อจำเลยที่ 1 เช่ายังไม่ครบกำหนดและให้เช่าช่วงตามข้อตกลง ถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาโจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา และไม่มีอำนาจฟ้อง
ปัญหาว่า จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าได้หรือไม่ เห็นว่า สัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายฉลาดเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ที่จำเลยที่ 1ฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าเป็นการให้ปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อให้การเช่าได้จดทะเบียนการเช่าสมบูรณ์ยิ่งขึ้น ดังนี้จำเลยที่ 1 จึงฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าได้
ส่วนปัญหาว่า ฟ้องแย้งจำเลยที่ 1 ขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่าการจดทะเบียนสิทธิการเช่าเป็นหน้าที่อย่างหนึ่งของนายฉลาดที่จะต้องกระทำเพื่อประโยชน์แก่จำเลยที่ 1 เมื่อนายฉลาดถึงแก่กรรมหน้าที่ดังกล่าวย่อมตกทอดไปยังทายาท การที่จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้ง บังคับให้จดทะเบียนสิทธิการเช่า ถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิเรียกร้อง จำเลยที่ 1 จะต้องฟ้องภายในกำหนดอายุความ 1 ปี นับแต่จำเลยที่ 1 ทราบว่านายฉลาดถึงแก่กรรมข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 ทราบว่านายฉลาดถึงแก่กรรมเมื่อปี พ.ศ. 2521 แต่จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้ง เมื่อวันที่ 29พฤศจิกายน 2525 จึงพ้นกำหนด 1 ปี ฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 จึงขาดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1754 วรรคสาม
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์.
Articles de code cités มาตราที่อ้างอิง
💡 Ce que cela signifie pour vous 💡 สิ่งที่หมายถึงสำหรับคุณ
Foire aux questions คำถามที่พบบ่อย
Qu'a établi la décision 2526/2531 de la Cour suprême ? ฎีกาที่ 2526/2531 วินิจฉัยเรื่องใด
Un accord de construction d'une durée de 20 ans liait les héritiers, et la demande d'expulsion de la succession a été rejetée. La demande reconventionnelle distincte en immatriculation a été rejetée en raison du délai de prescription successorale.
ผู้เช่าช่วยค่าก่อสร้าง 110,000 บาท แลกกับการเช่า 20 ปีและสิทธิให้เช่าช่วง ศาลถือว่าสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาต่างตอบแทนตกทอดแก่ทายาทและยกฟ้องขับไล่ แต่ฟ้องแย้งให้จดทะเบียนการเช่าพ้นหนึ่งปีนับแต่รู้ว่าผู้ให้เช่าถึงแก่กรรม จึงขาดอายุความตามมาตรา 1754 วรรคสาม
📖 Pour en savoir plus, consultez ThaiLawOnline 📖 อ่านเพิ่มเติมที่ ThaiLawOnline
Clause de non-responsabilité: Les traductions anglaises fournies sur ce site Web sont non officielles et à titre informatif uniquement. Le texte faisant foi des lois thaïlandaises est en langue thaïe tel que publié dans la Gazette royale thaïlandaise (RatchakitchanubeksaCe contenu ne constitue pas un avis juridique. Pour toute question juridique spécifique, veuillez consulter un avocat thaïlandais qualifié.
Droits d'auteur © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. Le texte statutaire thaïlandais (ตัวบทกฎหมาย) et les décisions originales de la Cour suprême (Dika) en langue thaïe sont dans le domaine public telles que publiées dans la Gazette du gouvernement royal thaïlandais (ราชกิจจานุเบกษา) conformément à l'article 7 de la loi sur le droit d'auteur de 2537 (1994). Tout le reste du contenu, y compris les traductions en anglais, les résumés des décisions de la Cour suprême (Dika), les annotations juridiques, les renvois, les commentaires et l'analyse éditoriale, constitue la propriété intellectuelle protégée par le droit d'auteur de ThaiLawOnline et ses rédacteurs, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) et Wichuda Atthatmethakon (LL.M.). Toute reproduction ou distribution non autorisée est interdite.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต