Vérifié ตรวจสอบแล้ว Code civil et commercialป.พ.พ. Décision 1213/2517 คำพิพากษาที่ 1213/2517 1974 (B.E. 2517)

Décès du bailleur connu avant l'acceptation d'une promesse de renouvellement รู้ว่าผู้ให้เช่าถึงแก่กรรมก่อนสนองรับคำมั่นต่อสัญญา

Sections du CCC : มาตรา ป.พ.พ.: §360

⚖️ Points clés à retenir ⚖️ ประเด็นสำคัญ

La Grande Chambre a rejeté l'exécution d'une promesse de renouvellement non acceptée alors que le locataire avait connaissance du décès du bailleur avant l'acceptation.

ที่ประชุมใหญ่แยกสัญญาเช่าเดิมออกจากคำมั่นให้เช่าต่อ ไม่ปรากฏการสนองรับก่อนผู้ให้เช่าตาย และผู้เช่ารู้ถึงความตายก่อนสนองรับ คำมั่นจึงไม่ผูกพันทายาทตามมาตรา 360 คำพิพากษาใช้เลขมาตราตามกฎหมายในขณะนั้น คือมาตรา 360 ประกอบมาตรา 130 วรรคสอง ปัจจุบันคือมาตรา 169 วรรคสอง

Résumé exécutif บทสรุปผู้บริหาร

La Grande Chambre a distingué l'original bail de la promesse d'un terme ultérieur. L'acceptation avant le décès du bailleur n'avait pas été établie, et le preneur avait connaissance du décès avant l'acceptation. La promesse n'engageait pas les héritiers. Le jugement a appliqué l'article 360 combiné avec l'article 130, alinéa 2, selon la numérotation du Code alors en vigueur. L'équivalent moderne est l'article 169, alinéa 2.

Décision de la Cour (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)

La Grande Chambre a rejeté l'exécution d'une promesse de renouvellement non acceptée alors que le locataire avait connaissance du décès du bailleur avant l'acceptation.

ที่ประชุมใหญ่แยกสัญญาเช่าเดิมออกจากคำมั่นให้เช่าต่อ ไม่ปรากฏการสนองรับก่อนผู้ให้เช่าตาย และผู้เช่ารู้ถึงความตายก่อนสนองรับ คำมั่นจึงไม่ผูกพันทายาทตามมาตรา 360 คำพิพากษาใช้เลขมาตราตามกฎหมายในขณะนั้น คือมาตรา 360 ประกอบมาตรา 130 วรรคสอง ปัจจุบันคือมาตรา 169 วรรคสอง

Analyse juridique การวิเคราะห์ทางกฎหมาย

Distinguer une obligation contractuelle existante d'une promesse attendant encore son acceptation.

Comparer 4872/2539, 2526/2531. Lisez l'analyse combinée de accords de réciprocité et renouvellement de bail.

Jugement thaïlandais reproduit par ThaiDeka. Le texte de cette page est un résumé éditorial.

เปรียบเทียบฎีกา 4872/2539, 2526/2531 และอ่านเรื่อง สัญญาต่างตอบแทนกับการต่ออายุการเช่า

อ่านคำพิพากษาภาษาไทยที่ ThaiDeka เนื้อหาหน้านี้เป็นบทสรุปและคำอธิบายของสำนักงาน

Décision de la Cour plénière คำพิพากษาฉบับเต็ม

The following is the full text of Supreme Court Decision No. 1213/2517. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1213/2517 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th

Une traduction anglaise est en cours de préparation et sera bientôt disponible.

หนังสือสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนาย จ. ข้อ 5 ที่มีข้อความว่า เมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าอีกสิบปีตามสัญญาเดิม เป็นแต่เพียงคำมั่นของนาย จ. ว่าจะให้โจทก์เช่าต่อไปเท่านั้นยังมิได้ก่อให้เกิดสัญญาแม้สัญญาเช่าเดิมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนไว้ คำมั่นนี้ก็ไม่มีผลผูกพันนาย จ.เพราะโจทก์ไม่ได้สนองรับก่อนนาย จ. ตาย และเมื่อโจทก์ได้รู้อยู่แล้วว่านาย จ.ตายก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนดสิบปี กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบทบัญญัติมาตรา 130 วรรคสอง มาใช้บังคับคำมั่นของนาย จ.ย่อมไม่มีผลบังคับ ไม่ผูกพันจำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นทายาทผู้รับมรดกที่ดินส่วนที่โจทก์เช่าให้ต้องปฏิบัติตาม โจทก์จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่จดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์อีกสิบปีไม่ได้
(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 3,4/2517)
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เช่าที่ดินบางส่วนในโฉนดที่ 1230 ของนายเจริญ ลิมปพัทธ์ เพื่อปลูกโรงงานและบ้านอยู่อาศัย มีกำหนดเวลาเช่า 10 ปี ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยสัญญาเช่าข้อ 5 มีว่า เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว นายเจริญยินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้อีกสิบปีตามสัญญาเดิม ต่อมานายเจริญตาย โจทก์ได้ติดต่อกับจำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นผู้รับมรดกที่ดินแปลงที่โจทก์เช่า ให้ต่ออายุสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์อีกสิบปี จำเลยทั้งสี่รับจะจัดการให้เมื่อจดทะเบียนรับโอนที่ดินมาเป็นมรดกแล้ว แต่แล้วก็บิดพลิ้ว โจทก์ได้ติดต่อกับจำเลยอีกหลายครั้ง จำเลยคงผัดผ่อนเพิกเฉยเรื่อยมา จึงขอให้พิพากษาบังคับให้จำเลยทั้งสี่ต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์อีกสิบปี โดยมีข้อสัญญาตามสัญญาเช่าเดิม และจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ด้วย หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยและให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินที่เช่าต่อศาลเพื่อให้โจทก์รับไปจดทะเบียนด้วย
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาเช่าข้อ 5 เป็นเพียงคำมั่นจะให้โจทก์เช่าต่อไปไม่มีข้อตกลงให้ผูกพันถึงทายาท เมื่อนายเจริญตายคำมั่นย่อมระงับ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยทั้งสี่ และสัญญาเช่าเดิมระงับไปเมื่อครบกำหนดสิบปีแล้วเช่นกัน จำเลยได้มีหนังสือให้โจทก์มาทำสัญญาต่อจำเลยแล้ว โจทก์ไม่ยอม จำเลยได้บอกเลิกสัญญาฉบับเดิมแล้ว ขอให้ขับไล่โจทก์และบริวารกับให้ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยเดือนละ 800 บาท จากวันฟ้องจนกว่าจะออกไปจากที่พิพาท
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า นายเจริญตายก่อนสัญญาเช่าครบกำหนด10 ปี จำเลยทั้งสี่จึงผูกพันตามสัญญาเช่า เมื่อโจทก์ติดต่อให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่า จำเลยทั้งสี่สนองรับแล้ว คำมั่นจึงผูกพันจำเลยทั้งสี่ จำเลยยังเก็บค่าเช่าอยู่เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้วและยังไม่บอกเลิกการเช่าก่อน จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้ขับไล่โจทก์และบริวารรื้อถอนโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่พิพาท กับให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 800 บาทนับแต่เดือนพฤษภาคม 2512 ไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะออกไปหมดสิ้น (ตามฟ้องแย้ง)
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่าที่พิพาทให้โจทก์มีกำหนดสิบปีตามสัญญาเช่าเดิม ถ้าไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยให้ยกฟ้องแย้ง
จำเลยทั้งสี่ฎีกา
ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 7 ตุลาคม 2501 โจทก์ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินส่วนหนึ่งของนายเจริญ โฉนดที่ 1230 เพื่อปลูกโรงงานอุตสาหกรรมและบ้านอยู่อาศัยมีกำหนดเวลาเช่าสิบปีนับแต่วันทำหนังสือสัญญา ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดธนบุรี สัญญาเช่าข้อ 5 มีข้อความตอนหนึ่งว่า เมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่ายินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าอีกสิบปีตามสัญญาเดิม นายเจริญตายเมื่อวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2511 จำเลยที่ 1 เป็นภรรยาและจำเลยที่ 2 ที่ 3 ที่ 4 เป็นบุตรของนายเจริญ โจทก์ได้ไปติดต่อกับจำเลยทั้งสี่ขอให้ไปจดทะเบียนทำสัญญาเช่าต่อตั้งแต่ก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนดในวันที่ 7 ตุลาคม 2511 จำเลยผัดว่ายังโอนที่ดินไม่เสร็จ เมื่อวันที่ 19 ธันวาคม 2511 จำเลยทั้งสี่ได้จดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินโฉนดที่ 1230 มาเป็นของตนและยังคงเก็บค่าเช่าจากโจทก์ตลอดมา โจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยขอให้ไปจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้สิบปี จำเลยจะให้ทำสัญญาเช่ากันเองมีกำหนดเวลาเช่าสามปี โจทก์ไม่ตกลง
ปัญหาว่าโจทก์จะฟ้องขอให้พิพากษาบังคับจำเลยปฏิบัติตามข้อความในหนังสือสัญญาเช่าข้อ 5 ได้หรือไม่ ศาลฎีกาได้พิจารณาปัญหาข้อนี้โดยที่ประชุมใหญ่แล้วมีมติว่า หนังสือสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และนายเจริญฉบับลงวันที่ 7 ตุลาคม 2501 ข้อ 5 ที่มีข้อความว่า"เมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าอีกสิบปีตามสัญญาเดิม" เป็นแต่เพียงคำมั่นของนายเจริญว่าจะให้โจทก์เช่าต่อไปเท่านั้น ยังมิได้ก่อให้เกิดสัญญา แม้สัญญาเช่าเดิมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนไว้ แต่คำมั่นนี้ก็ยังไม่มีผลผูกพันนายเจริญ เพราะยังไม่ได้ความว่า โจทก์ได้สนองรับก่อนนายเจริญตาย และเมื่อโจทก์ได้รู้อยู่แล้วว่า นายเจริญตายก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนดสิบปี กรณีก็ต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติว่ามิให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 130 วรรค 2 มาใช้บังคับ เหตุนี้คำมั่นของนายเจริญย่อมไม่มีผลบังคับ ไม่ผูกพันจำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นทายาทผู้รับมรดกที่ดินส่วนที่โจทก์เช่าให้ต้องปฏิบัติตาม โจทก์จึงจะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่จดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์อีกสิบปีไม่ได้
พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ และบังคับโจทก์ไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

Articles de code cités มาตราที่อ้างอิง

Article 360 du Code civil et commercial มาตรา 360 ป.พ.พ.

💡 Ce que cela signifie pour vous 💡 สิ่งที่หมายถึงสำหรับคุณ

Une clause de bail promettant d'enregistrer une nouvelle période de 10 ans n'est qu'une promesse jusqu'à ce que le preneur l'accepte. En l'espèce, le bailleur est décédé avant l'expiration du bail et le preneur a eu connaissance du décès avant d'accepter ; par conséquent, en vertu de l'article 360, la promesse n'a pas lié les héritiers, et la Grande Chambre a rejeté la demande et confirmé l'expulsion du preneur. Il convient d'accepter une promesse de renouvellement par écrit au plus tôt, du vivant du bailleur. À comparer avec l'affaire 4872/2539, dans laquelle le preneur ignorait le décès au moment de l'acceptation et où la promesse a lié l'héritier.

คำมั่นในสัญญาเช่าว่าจะจดทะเบียนต่ออายุอีก 10 ปี ยังไม่ก่อให้เกิดสัญญาจนกว่าผู้เช่าจะสนองรับ ในคดีนี้ผู้ให้เช่าถึงแก่กรรมก่อนสัญญาครบกำหนด และผู้เช่ารู้ถึงความตายก่อนสนองรับ คำมั่นจึงไม่ผูกพันทายาทตามมาตรา 360 ที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกาให้ยกฟ้องและบังคับขับไล่ผู้เช่า ผู้เช่าที่มีคำมั่นให้ต่ออายุควรสนองรับเป็นหนังสือตั้งแต่เนิ่น ๆ ขณะผู้ให้เช่ายังมีชีวิต เปรียบเทียบฎีกาที่ 4872/2539 ซึ่งผู้เช่าไม่รู้ถึงความตายก่อนสนองรับ คำมั่นจึงผูกพันทายาท

Foire aux questions คำถามที่พบบ่อย

Qu'a établi la décision 1213/2517 de la Cour suprême ? ฎีกาที่ 1213/2517 วินิจฉัยเรื่องใด

La Grande Chambre a rejeté l'exécution d'une promesse de renouvellement non acceptée lorsque le locataire avait connaissance du décès du bailleur avant l'acceptation. Il convient de distinguer une obligation contractuelle existante d'une promesse en attente d'acceptation.

Cour suprême 1213/2517 Renouvellement de bail en Thaïlande accord de réciprocité spéciale ฎีกา 1213/2517

📖 Pour en savoir plus, consultez ThaiLawOnline 📖 อ่านเพิ่มเติมที่ ThaiLawOnline

Sebastien H. Brousseau LL.B., B.Sc. Consultant juridique étranger

Wichuda Atthatmethakon LL.M. Avocat et notaire thaïlandais

Examiné et annoté par des professionnels du droit qualifiés ayant plus de 18 ans d'expérience en droit thaïlandais.

ตรวจสอบและอธิบายโดยผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่มีประสบการณ์การปฏิบัติงานด้านกฎหมายไทยมากกว่า 18 ปี

Clause de non-responsabilité: Les traductions anglaises fournies sur ce site Web sont non officielles et à titre informatif uniquement. Le texte faisant foi des lois thaïlandaises est en langue thaïe tel que publié dans la Gazette royale thaïlandaise (RatchakitchanubeksaCe contenu ne constitue pas un avis juridique. Pour toute question juridique spécifique, veuillez consulter un avocat thaïlandais qualifié.

Droits d'auteur © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. Le texte statutaire thaïlandais (ตัวบทกฎหมาย) et les décisions originales de la Cour suprême (Dika) en langue thaïe sont dans le domaine public telles que publiées dans la Gazette du gouvernement royal thaïlandais (ราชกิจจานุเบกษา) conformément à l'article 7 de la loi sur le droit d'auteur de 2537 (1994). Tout le reste du contenu, y compris les traductions en anglais, les résumés des décisions de la Cour suprême (Dika), les annotations juridiques, les renvois, les commentaires et l'analyse éditoriale, constitue la propriété intellectuelle protégée par le droit d'auteur de ThaiLawOnline et ses rédacteurs, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) et Wichuda Atthatmethakon (LL.M.). Toute reproduction ou distribution non autorisée est interdite.

ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ

ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต