Verified ตรวจสอบแล้ว Civil & Commercial Codeป.พ.พ. Decision 2526/2531 คำพิพากษาที่ 2526/2531 พ.ศ. 2531 (พ.ศ. 2534)

Estate bound by construction lease, registration claim time-barred สัญญาเช่าต่างตอบแทนผูกพันทายาทแต่คำขอจดทะเบียนขาดอายุความ

CCC Sections: มาตรา ป.พ.พ.: มาตรา 369 มาตรา 537 §538 §1599 มาตรา 1600 §1754

⚖️ Key Takeaway ⚖️ ประเด็นสำคัญ

An agreed 20-year construction-based arrangement bound heirs, and the estate’s eviction claim failed.

ผู้เช่าช่วยค่าก่อสร้าง 110,000 บาท แลกกับการเช่า 20 ปีและสิทธิให้เช่าช่วง ศาลถือว่าสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาต่างตอบแทนตกทอดแก่ทายาทและยกฟ้องขับไล่ แต่ฟ้องแย้งให้จดทะเบียนการเช่าพ้นหนึ่งปีนับแต่รู้ว่าผู้ให้เช่าถึงแก่กรรม จึงขาดอายุความตามมาตรา 1754 วรรคสาม

Executive Summary บทสรุปผู้บริหาร

The tenant contributed 110,000 baht towards construction in exchange for a 20-year term and permission to sublet. The Court held that the special reciprocal obligations passed to heirs and rejected eviction. However, the separate counterclaim seeking registration was brought more than one year after knowledge of the landlord’s death and failed under section 1754(3).

Court's Holding (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)

An agreed 20-year construction-based arrangement bound heirs, and the estate’s eviction claim failed.

ผู้เช่าช่วยค่าก่อสร้าง 110,000 บาท แลกกับการเช่า 20 ปีและสิทธิให้เช่าช่วง ศาลถือว่าสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาต่างตอบแทนตกทอดแก่ทายาทและยกฟ้องขับไล่ แต่ฟ้องแย้งให้จดทะเบียนการเช่าพ้นหนึ่งปีนับแต่รู้ว่าผู้ให้เช่าถึงแก่กรรม จึงขาดอายุความตามมาตรา 1754 วรรคสาม

Legal Analysis การวิเคราะห์ทางกฎหมาย

The separate counterclaim for registration failed under the inheritance limitation period.

Compare 3279/2524, 1213/2517, 4208/2567. Read the combined analysis of reciprocal agreements and lease renewal.

Thai judgment reproduced by ThaiDeka. The text on this page is an editorial summary.

เปรียบเทียบฎีกา 3279/2524, 1213/2517, 4208/2567 และอ่านเรื่อง สัญญาต่างตอบแทนกับการต่ออายุการเช่า

อ่านคำพิพากษาภาษาไทยที่ ThaiDeka เนื้อหาหน้านี้เป็นบทสรุปและคำอธิบายของสำนักงาน

Full Court Decision คำพิพากษาฉบับเต็ม

The following is the full text of Supreme Court Decision No. 2526/2531. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2526/2531 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th

English translation is being prepared and will be available soon.

สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ใช้บังคับกันได้ตามข้อตกลงและถือไม่ได้ว่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แม้คู่สัญญาจะตาย สิทธิและหน้าที่ดังกล่าวก็ต้องตกทอดไปยังทายาท
สัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับ ฉ. ผู้ให้เช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา และมีข้อตกลงให้เช่าช่วงได้ เมื่อจำเลยเช่ายังไม่ครบกำหนดและให้เช่าช่วงตามข้อตกลง จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา และไม่มีอำนาจฟ้อง และที่จำเลยฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของ ฉ. จดทะเบียนการเช่า เป็นการให้ปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อให้การเช่าได้จดทะเบียนการเช่าสมบูรณ์ยิ่งขึ้นดังนี้ จำเลยจึงฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าได้
การจดทะเบียนการเช่าตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เป็นหน้าที่อย่างหนึ่งของผู้ให้เช่าที่จะต้องกระทำเพื่อประโยชน์แก่ผู้เช่าเมื่อผู้ให้เช่าถึงแก่กรรมหน้าที่ดังกล่าวย่อมตกทอดไปยังทายาท การที่ผู้เช่าฟ้องบังคับให้จดทะเบียนสิทธิการเช่าถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิเรียกร้อง จึงต้องฟ้องภายในกำหนดอายุความ 1 ปี นับแต่ผู้เช่าทราบว่าผู้ให้เช่าถึงแก่กรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1754 วรรคสาม.
โจทก์ฟ้องว่าจำเลยที่ 1 เช่าตึกแถวจากนายฉลาดแล้วนำไปให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วง โจทก์จึงบอกเลิกสัญญา ขอให้บังคับจำเลยออกจากตึกและร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 2,000 บาท
จำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า เช่าตึกพิพาทด้วยสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดามีกำหนด 25 ปี มีสิทธิให้เช่าช่วงได้ ขอให้ยกฟ้องและบังคับตามฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่า
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยที่ 1 ไม่ได้ช่วยออกเงินค่าก่อสร้างเป็นสัญญาเช่าธรรมดา นายฉลาดถึงแก่กรรม สัญญาย่อมระงับไป ฟ้องแย้งขาดอายุความ 1 ปี
จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่า
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองออกจากตึกพิพาทและยกฟ้องแย้ง
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า นายฉลาดตกลงให้จำเลยที่ 1 ออกเงินค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาท 110,000 บาทเสียภาษีโรงเรือนตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 20 ปี และให้เช่าช่วงได้ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ใช้บังคับกันได้ตามข้อตกลง และถือไม่ได้ว่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวแม้คู่สัญญาจะตายสิทธิและหน้าที่ดังกล่าวก็ต้องตกทอดไปยังทายาท เมื่อจำเลยที่ 1 เช่ายังไม่ครบกำหนดและให้เช่าช่วงตามข้อตกลง ถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาโจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา และไม่มีอำนาจฟ้อง
ปัญหาว่า จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าได้หรือไม่ เห็นว่า สัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายฉลาดเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ที่จำเลยที่ 1ฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าเป็นการให้ปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อให้การเช่าได้จดทะเบียนการเช่าสมบูรณ์ยิ่งขึ้น ดังนี้จำเลยที่ 1 จึงฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าได้
ส่วนปัญหาว่า ฟ้องแย้งจำเลยที่ 1 ขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่าการจดทะเบียนสิทธิการเช่าเป็นหน้าที่อย่างหนึ่งของนายฉลาดที่จะต้องกระทำเพื่อประโยชน์แก่จำเลยที่ 1 เมื่อนายฉลาดถึงแก่กรรมหน้าที่ดังกล่าวย่อมตกทอดไปยังทายาท การที่จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้ง บังคับให้จดทะเบียนสิทธิการเช่า ถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิเรียกร้อง จำเลยที่ 1 จะต้องฟ้องภายในกำหนดอายุความ 1 ปี นับแต่จำเลยที่ 1 ทราบว่านายฉลาดถึงแก่กรรมข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 ทราบว่านายฉลาดถึงแก่กรรมเมื่อปี พ.ศ. 2521 แต่จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้ง เมื่อวันที่ 29พฤศจิกายน 2525 จึงพ้นกำหนด 1 ปี ฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 จึงขาดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1754 วรรคสาม
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์.

Code Sections Referenced มาตราที่อ้างอิง

Section 1599, Civil and Commercial Code มาตรา 1599 ป.พ.พ. Section 1600, Civil and Commercial Code มาตรา 1600 ป.พ.พ. Section 1754, Civil and Commercial Code มาตรา 1754 ป.พ.พ. Section 369, Civil and Commercial Code มาตรา 369 ป.พ.พ. Section 537, Civil and Commercial Code มาตรา 537 ป.พ.พ. Section 538, Civil and Commercial Code มาตรา 538 ป.พ.พ.

💡 What This Means for You 💡 สิ่งที่หมายถึงสำหรับคุณ

A tenant who paid for construction (110,000 baht here) in exchange for a 20-year lease with a right to sublet was protected without writing or registration, and the right held against the landlord's heirs, so the estate's eviction claim failed. But a claim to compel the heirs to register the lease must be brought within one year of learning of the landlord's death (CCC section 1754 paragraph 3). The counterclaim here came about four years late and was time-barred. Seek registration promptly once the landlord dies.

ผู้เช่าที่ออกเงินค่าก่อสร้างตึกแถว (ในคดีนี้ 110,000 บาท) แลกกับการเช่า 20 ปีและสิทธิให้เช่าช่วง ได้รับความคุ้มครองแม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน และสิทธินั้นใช้ยันทายาทของผู้ให้เช่าได้ ทายาทจึงฟ้องขับไล่ไม่ได้ แต่การฟ้องให้ทายาทจดทะเบียนการเช่าต้องทำภายใน 1 ปีนับแต่ทราบว่าผู้ให้เช่าถึงแก่กรรม (ป.พ.พ. มาตรา 1754 วรรคสาม) ฟ้องแย้งในคดีนี้ยื่นหลังทราบถึงความตายราว 4 ปีจึงขาดอายุความ ผู้เช่าควรดำเนินการจดทะเบียนโดยเร็วเมื่อทราบว่าผู้ให้เช่าถึงแก่กรรม

Frequently Asked Questions คำถามที่พบบ่อย

What did Supreme Court decision 2526/2531 establish? ฎีกาที่ 2526/2531 วินิจฉัยเรื่องใด

An agreed 20-year construction-based arrangement bound heirs, and the estate’s eviction claim failed. The separate counterclaim for registration failed under the inheritance limitation period.

Supreme Court 2526/2531 การต่อสัญญาเช่าในประเทศไทย ข้อตกลงต่างตอบแทนพิเศษ ฎีกา 2526/2531

📖 Further Reading on ThaiLawOnline 📖 อ่านเพิ่มเติมที่ ThaiLawOnline

Sebastien H. Brousseau นิติศาสตรบัณฑิต, วิทยาศาสตรบัณฑิต. ที่ปรึกษาด้านกฎหมายต่างประเทศ

Wichuda Atthamethakon ปริญญาโทด้านกฎหมาย. ทนายความและโนตารีไทย

Reviewed and annotated by qualified legal professionals with over 18 years of practice in Thai law.

ตรวจสอบและอธิบายโดยผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่มีประสบการณ์การปฏิบัติงานด้านกฎหมายไทยมากกว่า 18 ปี

Disclaimer: The English translations provided on this website are unofficial and for informational purposes only. The authoritative text of Thai statutes is in the Thai language as published in the Royal Thai Government Gazette (Ratchakitchanubeksa). This content does not constitute legal advice. For specific legal questions, consult a qualified Thai attorney.

Copyright © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. The Thai statutory text (ตัวบทกฎหมาย) and the original Thai-language Supreme Court (Dika) decisions are in the public domain as published in the Royal Thai Government Gazette (ราชกิจจานุเบกษา) pursuant to Section 7 of the Copyright Act B.E. 2537 (1994). All other content, including English translations, Supreme Court (Dika) decision summaries, legal annotations, cross-references, commentary, and editorial analysis, is the copyrighted intellectual property of ThaiLawOnline and its editors, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) and Wichuda Atthamethakon (LL.M.). Unauthorized reproduction or distribution is prohibited.

ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ

ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต