มาตรา 537 — เช่าทรัพย์ — บทนิยาม
ตัวบทกฎหมาย
อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น
คัดลอกจากราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
คำแปลภาษาอังกฤษ
A hire of property is a contract whereby a person, called the letter, agrees to let another person, called the hirer, have the use or benefit of a property for a limited period of time and the hirer agrees to pay rent therefore.
คำแปลนี้ยังไม่ได้รับการรับรองจากสำนักงาน — โปรดอ้างอิงตัวบทภาษาไทยเป็นหลัก
หมายเหตุของสำนักงาน
มาตรา 537 เป็นบทเริ่มต้นของกฎหมายเช่าทรัพย์ทุกประเภทในไทย ทั้งที่อยู่อาศัย พาณิชย์ เกษตร และเครื่องจักร สัญญาเช่าก่อให้เกิดสิทธิส่วนบุคคล (sit-in-personam) ไม่ใช่ทรัพยสิทธิที่ผูกพันบุคคลภายนอก หมายความว่าถ้าเจ้าของขายที่ดิน ผู้ซื้อไม่ผูกพันตามสัญญาเช่าโดยอัตโนมัติ เว้นแต่จะได้จดทะเบียน (มาตรา 538) ลูกค้าต่างชาติที่ต้องการระยะยาวเชิงพาณิชย์ ควรพิจารณา (ก) สัญญาเช่า 30 ปีจดทะเบียนพร้อมสิทธิต่ออายุ หรือ (ข) ทรัพยสิทธิทางเลือกเช่น สิทธิเก็บกินตามมาตรา 1417 หรือสิทธิเหนือพื้นดินตามมาตรา 1410
ข้อพิจารณาเชิงปฏิบัติ
ทนายความ: ศาลพิจารณาเนื้อหาของสัญญา หากสัญญาที่เรียกว่าเช่าแต่โอนกรรมสิทธิ์จริง จะถูกปรับเป็นสัญญาซื้อขายตามมาตรา 453 ประชาชนทั่วไป: ผู้เช่าไม่ใช่เจ้าของ ใช้ทรัพย์ได้แต่ขายหรือจำนองไม่ได้ และต้องคืนทรัพย์เมื่อสิ้นสัญญา
ความเป็นมาทางกฎหมาย
บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ฉบับเดิม ไม่มีการแก้ไขเพิ่มเติมที่สำคัญในภายหลัง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ตีความมาตรานี้
-
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 17923/2557 (2014) ★ คดีนำ
ศาลจะปรับสัญญาที่เรียกว่าเช่าให้เป็นซื้อขายเมื่อเนื้อหาที่แท้จริงคือการโอนกรรมสิทธิ์
สัญญาที่เรียกว่าเช่าถูกปรับเป็นสัญญาซื้อขายตามมาตรา 453 เพราะวัตถุประสงค์ที่แท้จริงคือการโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ใช่การให้ใช้ทรัพย์ชั่วคราวตามมาตรา 537
-
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6229/2541 (1998)
สัญญาเช่าที่ทำโดยตัวแทนที่มีอำนาจผูกพันตัวการเจ้าของที่ดินเสมือนทำสัญญาด้วยตนเอง
ผู้ให้เช่าทำสัญญาเช่าที่ดินผ่านผู้รับมอบอำนาจที่ชอบด้วยกฎหมาย ศาลฎีกายืนยันว่าสัญญาเช่าที่ทำผ่านตัวแทนที่มีอำนาจมีผลผูกพันเจ้าของที่ดิน
คำพิพากษาที่คัดสรรและตรวจสอบเลขคดีจากฐานข้อมูลศาลฎีกา คำแปลภาษาอังกฤษโดยสำนักงานเพื่อการศึกษา
คำถามที่พบบ่อย
การเช่าและการซื้อขายแตกต่างกันอย่างไรตามกฎหมายไทย?
ในการซื้อขาย (มาตรา 453) กรรมสิทธิ์โอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ แต่ในการเช่า (มาตรา 537) กรรมสิทธิ์ยังคงอยู่กับผู้ให้เช่า ผู้เช่าได้เพียงสิทธิใช้ทรัพย์ชั่วคราวเพื่อแลกกับค่าเช่า ศาลไทยพิจารณาเนื้อหาที่แท้จริง ไม่ใช่แค่ชื่อสัญญา
ผู้เช่าสามารถให้เช่าช่วงแก่ผู้อื่นได้หรือไม่?
ไม่ได้หากไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า การเช่าช่วงโดยไม่ได้รับความยินยอมถือเป็นการผิดสัญญา สัญญาเช่าช่วงยังต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือตามมาตรา 538 และระยะเวลาต้องไม่เกินสัญญาเช่าเดิม