มาตรา 537: เช่าทรัพย์, บทนิยาม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ตีความมาตรานี้

1. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 17923/2557 (2014) ★ คดีนำ

   ศาลจะปรับสัญญาที่เรียกว่าเช่าให้เป็นซื้อขายเมื่อเนื้อหาที่แท้จริงคือการโอนกรรมสิทธิ์

   สัญญาที่เรียกว่าเช่าถูกปรับเป็นสัญญาซื้อขายตามมาตรา 453 เพราะวัตถุประสงค์ที่แท้จริงคือการโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ใช่การให้ใช้ทรัพย์ชั่วคราวตามมาตรา 537

   อ่านคำพิพากษาฉบับเต็ม (deka.in.th)

2. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6229/2541 (1998)

   สัญญาเช่าย่อมผูกพันเฉพาะคู่สัญญา สัญญาเช่าที่ทำขึ้นก่อนบริษัทจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลย่อมไม่มีผลถึงบริษัทนั้น และข้อนำสืบว่าผู้เช่าตามสัญญาลงชื่อแทนบริษัทย่อมขัดกับข้อสัญญาที่ห้ามโอนสิทธิการเช่าหรือให้เช่าช่วง และข้อสัญญาที่ว่าคู่สัญญาผูกพันกันเฉพาะข้อตกลงที่ปรากฏเป็นลายลักษณ์อักษร จึงยกขึ้นยันผู้ให้เช่าไม่ได้ ส่วนการวินิจฉัยว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ ต้องพิจารณาจากข้อสัญญา เงินมัดจำที่ระบุให้ถือเป็นค่าเช่าล่วงหน้าสามเดือนย่อมเป็นค่าเช่า มิใช่ค่าตอบแทน งานที่ผู้เช่าทำเพื่อประโยชน์ในกิจการของตนเองก็มิใช่ค่าตอบแทน และข้อสัญญาที่ให้อาคารตกเป็นของผู้ให้เช่าย่อมไม่เด็ดขาดเมื่อมีข้อสัญญาอีกข้อหนึ่งให้ผู้เช่ารื้อถอนไปได้ทั้งหมดเมื่อเลิกสัญญา เมื่อไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ก็เป็นสัญญาเช่าธรรมดาตามกำหนดเวลาที่ระบุไว้ และเมื่อผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาภายหลังครบกำหนดแล้ว ผู้เช่าย่อมไม่มีสิทธิอยู่ต่อไป การอยู่ต่อมาจึงเป็นการละเมิด

   เจ้าของที่ดินมอบอำนาจให้มารดาทำสัญญาเช่าที่ดินสองฉบับ ฉบับแรกเมื่อเดือนมิถุนายน 2526 มีกำหนด 3 ปี โดยมี พ. เป็นผู้เช่า ฉบับที่สองเมื่อเดือนกันยายน 2531 มีกำหนด 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 100,000 บาท โดยมีจำเลยเป็นผู้เช่า จำเลยอ้างว่าสัญญาฉบับแรกเป็นของตนและทั้งสองฉบับเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าสัญญาฉบับแรกผูกพันเฉพาะโจทก์กับ พ. เพราะจำเลยเพิ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลเมื่อเดือนธันวาคม 2526 ข้อนำสืบว่า พ. ลงชื่อแทนจำเลยขัดกับข้อสัญญาที่ห้ามโอนสิทธิการเช่าหรือให้เช่าช่วง และข้อสัญญาที่ให้ผูกพันเฉพาะข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร ทั้งสองฉบับมิใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เพราะเงินมัดจำ 180,000 บาท เป็นค่าเช่าล่วงหน้า การถมที่ดินเป็นไปเพื่อประโยชน์ในกิจการของผู้เช่าเอง และข้อสัญญาที่ให้อาคารตกเป็นของผู้ให้เช่ามีข้อสัญญาอีกข้อหนึ่งให้ผู้เช่ารื้อถอนไปได้ทั้งหมดเมื่อเลิกสัญญา สัญญาทั้งสองฉบับทำห่างกันกว่าสองปี คู่สัญญาและสาระสำคัญต่างกัน ฉบับที่สองจึงเป็นสัญญาเช่าธรรมดามีกำหนด 3 ปี เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว จำเลยไม่มีสิทธิอยู่ต่อไป การอยู่ต่อมาเป็นการละเมิด ต้องชำระค่าเช่าค้าง 200,000 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 250,000 บาท

   อ่านคำพิพากษาฉบับเต็ม (deka.in.th)

คำพิพากษาที่คัดสรรและตรวจสอบเลขคดีจากฐานข้อมูลศาลฎีกา คำแปลภาษาอังกฤษโดยสำนักงานเพื่อการศึกษา