วีซ่าลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใหม่ มูลค่า 3 ล้านบาท ในประเทศไทย

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.

อัปเดตล่าสุดเมื่อ 5 กันยายน 2569

Two new สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง Orders, starting on October 1, 2025, update Thailand’s investment-based visa and stay rules. They link long-stay eligibility to buying real estate or renting high-value housing. A “tourism long-stay support” option has a lower 3,000,000 THB threshold. They also set a 85,000 THB per month rental benchmark, with rules on advance payments.

This framework is not a standalone “golden visa.” The legal result is a Non-Immigrant visa. Or, it is an in-country change of Non-Immigrant category under คำสั่งซื้อหมายเลข 237/2568หลังจากนั้น จะมีการต่ออายุการพำนักชั่วคราวได้สูงสุดครั้งละ 1 ปี ภายใต้คำสั่งที่ 238/2568 คุณสามารถต่ออายุได้หากยังคงมีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนด โปรดทราบว่าวีซ่านี้ไม่ได้รับการโปรโมทเกินจริง: มันเป็นเพียงวีซ่าต่ออายุได้ครั้งละ 1 ปีเท่านั้น

ประเด็นสำคัญที่นักวิเคราะห์หลายคนมองข้ามไปคือ การขอรับเงินอุดหนุนอสังหาริมทรัพย์จาก 3M นั้นขึ้นอยู่กับจดหมายสนับสนุนหรือจดหมายขอร้อง จดหมายดังกล่าวต้องมาจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา หรือหน่วยงานที่ได้รับมอบหมาย หากไม่มีจดหมายนั้น การยื่นขอรับเงินอุดหนุนมักจะไม่สำเร็จ ไม่ว่ามูลค่าทรัพย์สินจะเป็นเท่าใดก็ตาม

พื้นฐานทางกฎหมายและการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น

เครื่องมือควบคุม

The changes come from two orders issued by the Thai Immigration Bureau (สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง):

• คำสั่งที่ 237/2568 ปรับปรุงกฎเกณฑ์และมาตรฐานเอกสารสำหรับการออกวีซ่า นอกจากนี้ยังครอบคลุมถึงการเปลี่ยนแปลงประเภทวีซ่าภายในประเทศในบางกรณี ซึ่งรวมถึงกรณีที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน และเส้นทางใหม่สำหรับอสังหาริมทรัพย์ 3M ที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยว
• คำสั่งที่ 238/2568: ปรับปรุงกฎและมาตรฐานเอกสารสำหรับการต่ออายุการพำนักชั่วคราว คุณสามารถต่ออายุได้ครั้งละไม่เกิน 1 ปี ครอบคลุมการต่ออายุโดยอิงจากการลงทุน รวมถึงตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์ 3M ที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยว นอกจากนี้ยังปรับปรุงกฎที่เกี่ยวข้องกับครอบครัวด้วย

คำสั่งทั้งสองฉบับกำหนดให้มีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 ตุลาคม 2568 ซึ่งหมายความว่าจะมีผลตั้งแต่วันนั้นเป็นต้นไป คำสั่งดังกล่าวไม่ได้ระบุถึงช่วงเวลาเปลี่ยนผ่านใดๆ

ในแง่ปฏิบัติแล้ว “สิ่งใหม่” คืออะไร

ประเทศไทยมีช่องทางการลงทุนที่เข้มงวดกว่านี้อยู่แล้ว ซึ่งมักเรียกว่าการลงทุน 10 ล้านบาท โดยอนุญาตให้ซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์ในราคาสูง ซึ่งมักถูกมองว่าเป็นการไหลเข้าของเงินทุนครั้งใหญ่ เกณฑ์พื้นฐานในคำสั่งตรวจคนเข้าเมืองปี 2025 ก่อนหน้านี้ได้กำหนดกรอบ 10 ล้านบาทไว้ โดยต้องมีหลักฐานการโอนเงินเข้าและหลักฐานการลงทุน ซึ่งรวมถึงการซื้อหรือเช่าคอนโดมิเนียมอย่างน้อยสามปี โดยราคาหรือมูลค่าการเช่าของคอนโดมิเนียมต้องมีอย่างน้อย 10 ล้านบาท

การแก้ไขเพิ่มเติมในเดือนตุลาคม 2025 เพิ่มเส้นทางที่เข้าถึงได้ง่ายขึ้นและเชื่อมโยงกับการท่องเที่ยว โดยมีจุดศูนย์กลางอยู่ที่:

• ซื้อคอนโดมิเนียมราคา 3,000,000 บาท (หลักฐานแสดงความเป็นเจ้าของในชื่อของผู้สมัคร) หรือ
• ให้เช่าที่พักอาศัยมูลค่าสูง โดยใช้ 85,000 บาท/เดือน เกณฑ์มาตรฐานที่เชื่อมโยงกับหลักฐานการชำระเงินล่วงหน้าและข้อจำกัดของสัญญา
• รวมถึงข้อกำหนดที่จำเป็น การรับรอง/คำขอจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา ไปยังฝ่ายตรวจคนเข้าเมือง

เหตุใดกฎเหล่านี้จึงปรากฏขึ้นในตอนนี้

คำสั่งดังกล่าวระบุอย่างชัดเจนว่าการแก้ไขนั้นเป็นการปรับปรุงเกณฑ์และเอกสารให้สอดคล้องกับสถานการณ์และการบริหารงานในปัจจุบัน

ในขณะเดียวกัน สื่อไทยรายงานข่าวเกี่ยวกับการส่งเสริมการอยู่อาศัยระยะยาวที่เชื่อมโยงกับการซื้อคอนโดมิเนียมอย่างแข็งขัน โดยหลายรายงานระบุเกณฑ์ขั้นต่ำที่ 3 ล้านบาทขึ้นไป การส่งเสริมนี้เป็นความร่วมมือระหว่างแสนสิริและผู้ประกอบการที่พักระยะยาว โดยนำเสนอเป็นกลยุทธ์เพื่อดึงดูดชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูง และยังมุ่งเป้าไปที่การกระตุ้นเมืองที่เน้นการท่องเที่ยวอีกด้วย 
ข้อแตกต่างที่สำคัญ: ความร่วมมือทางการตลาดไม่ได้มีผลเหนือกว่าข้อกฎหมาย คำสั่งศาลเป็นตัวกำหนดข้อกำหนดที่เจ้าหน้าที่ตรวจคนเข้าเมืองต้องปฏิบัติตาม

เส้นทางและเกณฑ์คุณสมบัติ

เส้นทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ 3M ที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยว (เส้นทางปฏิบัติแบบใหม่)

เส้นทางนี้แบ่งออกเป็นสองขั้นตอนในทางกฎหมาย:

• ขั้นตอนที่ 1 (การออกวีซ่าหรือการเปลี่ยนประเภทวีซ่า) ภายใต้ คำสั่งซื้อหมายเลข 237/2568.
• Stage 2 (การขยายเวลาพำนัก up to 1 year) ภายใต้ คำสั่งซื้อหมายเลข 238/2568.

โครงสร้างการลงทุน/ที่พักอาศัยที่ได้รับการยอมรับในคำสั่งดังกล่าว ได้แก่:

• การซื้อคอนโดมิเนียม ที่ ≥ 3,000,000 บาท (ต้องแสดงหลักฐานการเป็นเจ้าของในชื่อของผู้สมัครผ่านเอกสารราชการ)
• ให้เช่าที่อยู่อาศัย ผูกติดกับ ≥ 85,000 บาท/เดือน กับ หลักฐานการชำระเงินล่วงหน้า และเงื่อนไขในสัญญา (รวมถึงข้อจำกัดด้านคุณสมบัติของผู้ให้เช่า)

เอกสารสำคัญที่ต้องมีคือ หนังสือรับรอง/หนังสือขอร้องจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา ข้อมูลสรุปออนไลน์มักจะขาดเอกสารนี้ไป หน่วยงานที่ได้รับมอบหมายอาจเป็นผู้ออกหนังสือรับรองนี้ก็ได้ หนังสือรับรองนี้เป็นการยืนยันว่าผู้สมัครสนับสนุนการท่องเที่ยวระยะยาว และยังเป็นการยืนยันว่าผู้สมัครมีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์การลงทุนและที่พักอาศัยด้วย

เส้นทางการลงทุนแบบคลาสสิก 10 ล้านเหรียญสหรัฐ (ยังคงมีอยู่ควบคู่ไปกับเส้นทางการลงทุน 3 ล้านเหรียญสหรัฐ)

คำสั่งที่ออกในเดือนตุลาคม 2568 ยังคงรักษาไว้ซึ่ง เงินลงทุนไม่น้อยกว่า 10,000,000 บาท เส้นทางนี้โดยทั่วไปต้องใช้:

• หลักฐานการโอนเงินอย่างน้อย 10 ล้านบาทเข้าประเทศไทย และ
• หลักฐานที่แสดงว่าคุณนำเงิน 10 ล้านบาทไปลงทุนในสินทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์ ซึ่งอาจรวมถึงการซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์บางประเภท รวมถึงเงินฝากประจำ พันธบัตรของรัฐบาลหรือรัฐวิสาหกิจก็เข้าเกณฑ์เช่นกัน โครงสร้างการลงทุนแบบผสมผสานก็อาจเข้าเกณฑ์ได้ด้วย

เส้นทางนี้แยกต่างหากจากโครงสร้าง 3M ที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยว เนื้อหาที่รวมสองส่วนนี้เข้าด้วยกันมักจะทำให้เกิดความไม่ถูกต้องในเอกสาร การลงทุนที่เข้าเกณฑ์ และความคาดหวังในการต่ออายุ

สมาชิกในครอบครัวและผู้ที่อยู่ในอุปการะ

คำสั่งทั้งสองฉบับครอบคลุมถึงสมาชิกในครอบครัวด้วย ซึ่งรวมถึงบิดา มารดา คู่สมรส บุตร บุตรบุญธรรม และบุตรเลี้ยง โดยใช้หลักฐานแสดงความสัมพันธ์และเกณฑ์เพิ่มเติม เช่น อายุ การพึ่งพา และความสัมพันธ์ทางกฎหมายและการปฏิบัติ สำหรับเส้นทาง 3M ที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยว คำสั่งดังกล่าวมีการตรวจสอบเพิ่มเติม และเชื่อมโยงกับตรรกะการรับรองของกระทรวงเดียวกัน ซึ่งใช้ได้เมื่อเส้นทางครอบครัวเชื่อมโยงกับสถานะของนักลงทุนหลัก

Family members, like parents, spouses, children, and adopted or stepchildren, are covered under Clause 2.20 of Order 238/2568. Their extensions depend on the main applicant’s compliance. They must provide proof of the relationship, such as birth or marriage certificates. The orders leave room for additional documentation as requested by Immigration oversight committees.

ข้อกำหนดและเงื่อนไข

เงื่อนไขหลักที่เจ้าหน้าที่ตรวจคนเข้าเมืองมองหา

ในทั้งสองคำสั่งซื้อ การตรวจสอบที่เป็น "จุดตัดสินใจ" ที่เกิดขึ้นซ้ำๆ มีดังนี้:

• Status check: the applicant must hold (or obtain) the relevant Non-Immigrant / temporary stay status consistent with the route.
• หลักฐานการโอนเงิน: หลักฐานการโอนเงินเข้าประเทศไทยจากต่างประเทศ พร้อมบันทึกของธนาคารที่ตรงกับรูปแบบการโอนเงินเข้าบัญชีธนาคารแห่งประเทศไทย
• หลักฐานแสดงที่อยู่อาศัย/ทรัพย์สิน: หลักฐานที่แสดงว่าผู้สมัครเป็นเจ้าของคอนโด หรือสัญญาเช่าซื้อที่เข้าเกณฑ์ รวมถึงเอกสารการชำระเงินล่วงหน้าด้วย
• เส้นทางการรับรองด้านการท่องเที่ยว (เส้นทาง 3M): กระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา หรือผู้แทน ต้องออกหนังสือรับรอง โดยหนังสือรับรองนั้นต้องขอเปลี่ยนแปลงวีซ่าหรือประเภทวีซ่า หรืออาจขอขยายเวลาพำนัก และต้องสนับสนุนผู้สมัครในฐานะผู้สนับสนุนการท่องเที่ยวระยะยาว

ข้อกำหนดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (การซื้อคอนโดมิเนียม)

คำสั่งดังกล่าวได้กำหนดคุณสมบัติสำหรับการซื้อคอนโดมิเนียม (คอนโดยูนิตในคอนโดยูนิต) และหลักฐานการเป็นเจ้าของ นอกจากนี้ยังกำหนดให้ราคาซื้อต้องเป็นไปตามเกณฑ์ที่กำหนด โดยเกณฑ์ดังกล่าวคือ 3 ล้านบาทสำหรับเส้นทางท่องเที่ยว และ 10 ล้านบาทสำหรับเส้นทางคลาสสิก

หลักฐานที่มักต้องมีในคำสั่งศาล ได้แก่:

• เอกสารสัญญาซื้อขายและหลักฐานการชำระเงิน รวมถึงหลักฐานการจดทะเบียนแสดงกรรมสิทธิ์ในชื่อของผู้สมัคร หน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องเป็นผู้ออกหลักฐานการจดทะเบียนนั้น
• สำหรับเจ้าของคอนโดชาวต่างชาติ คำสั่งดังกล่าวต้องการเอกสารทางการที่ระบุชื่อผู้สมัคร และมักต้องการรูปถ่ายของห้องชุดด้วย เพื่อช่วยให้สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองมั่นใจในหลักฐาน

Practical pitfall: Foreign ownership in a Thailand condominium project is limited by the foreign quota. A buyer must qualify for foreign ownership registration. A failure at the สำนักงานที่ดิน registration stage breaks the visa strategy.

ข้อกำหนดเกี่ยวกับการเช่าและการให้เช่า (ที่พักราคาสูง)

คำสั่งเดือนตุลาคม 2568 อนุญาตให้เช่าคอนโดหรือบ้านได้ โดยมีเกณฑ์ขั้นต่ำ 85,000 บาทต่อเดือน อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่การเช่าแบบ “เช่าแล้วไม่ต้องดูแลอีก” เอกสารดังกล่าวเน้นย้ำว่า:

• ข้อกำหนดระยะเวลาสัญญา (สำหรับขั้นตอนการขอวีซ่า/การเข้าประเทศ จะมีการอ้างอิงถึงระยะเวลาเช่าอย่างชัดเจน)
• หลักฐานการชำระเงินล่วงหน้า การปฏิบัติตามข้อกำหนดขั้นต่ำที่ระบุไว้ (ไม่ใช่เพียงแค่สัญญาว่าจะจ่าย)
• and landlord eligibility: the lessor or owner must be a Thai natural person. Or, it must be a Thai-majority นิติบุคคล with more than 50% Thai shareholding.

ข้อผิดพลาดสำคัญประการที่สอง: สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปี โดยปกติแล้วต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน หากไม่จดทะเบียน สัญญาอาจไม่สามารถบังคับใช้กับบุคคลที่สามได้ ข้อกำหนดด้านเอกสารในคำสั่งนี้ยังสอดคล้องกับสิ่งที่คาดหวังสำหรับสัญญาเช่าที่จดทะเบียนในกรณีระยะยาว ข้อความในคำสั่งเชื่อมโยงหลักฐานกับกฎหมายที่ดินและกฎหมายคอนโดมิเนียมหรือกฎหมายอาคาร

หนังสือรับรองจากกระทรวง (เอกสารอนุมัติ)

สำหรับเส้นทางที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยวของ 3M คำสั่งทั้งสองมีข้อกำหนดหลักเหมือนกัน คุณต้องจัดเตรียมจดหมายรับรองและขอให้ดำเนินการด้านตรวจคนเข้าเมือง จดหมายฉบับนี้สำหรับผู้สนับสนุนการท่องเที่ยวระยะยาว พวกเขาต้องเป็นไปตามข้อกำหนดด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างที่พักอาศัย

สิ่งที่คำสั่งไม่ได้ระบุไว้ (และควรได้รับการปฏิบัติเช่นนั้น) ไม่ระบุ) รวมถึง:

• ขั้นตอนการทำงานภายในกระทรวงอย่างละเอียด
• รายชื่อหน่วยงานที่ได้รับมอบหมาย (ถ้ามี)
• ระยะเวลาดำเนินการที่คาดการณ์ไว้ในระดับกระทรวง
• และไม่ว่าการต่ออายุใบอนุญาตประจำปีจะเป็นข้อบังคับหรือพิจารณาเป็นรายกรณี

เนื่องจากข้อความทางกฎหมายไม่ได้ครอบคลุมประเด็นเหล่านี้ บทความใด ๆ ที่อ้างว่า "อนุมัติโดยอัตโนมัติ" หรือ "กระทรวงไม่มีส่วนเกี่ยวข้อง" ย่อมขัดต่อคำสั่งดังกล่าว

คำแนะนำการสมัครทีละขั้นตอน

คู่มือนี้แสดงให้เห็นถึงลำดับขั้นตอนที่เจ้าหน้าที่ตรวจคนเข้าเมืองมักใช้ในการดำเนินการเอกสารภายใต้โครงสร้างสองลำดับ โดยขั้นตอนสำคัญจะมาจากลำดับเหล่านั้น จุดที่เกิดปัญหาในการปฏิบัติงานสะท้อนถึงแนวทางปฏิบัติทั่วไปของเจ้าหน้าที่แผนกต้อนรับในการยื่นเรื่องและตรวจสอบเอกสารด้านการเข้าเมือง

เตรียมเอกสารให้ครบถ้วนและถูกต้องก่อนยื่นขอวีซ่าทุกครั้ง

ขั้นแรกให้ตรวจสอบว่าต้องการใช้เส้นทางใด:

• การซื้อจาก 3M (กรรมสิทธิ์คอนโดอยู่ในชื่อของผู้สมัคร) หรือ
• โครงสร้างการเช่าเพื่อการท่องเที่ยวของ 3M (เกณฑ์มาตรฐาน 85,000 บาท/เดือน พร้อมหลักฐานการชำระเงินล่วงหน้าและเจ้าของบ้านที่ให้ความร่วมมือ) หรือ
• การลงทุน 10 ล้านเหรียญสหรัฐ (เส้นทางคลาสสิก)

จากนั้นเตรียม “เส้นทางการเงิน”:

• โอนเงินเข้าประเทศไทยอย่างมีระบบตรวจสอบได้ เก็บเอกสารทั้งหมดที่แสดงแหล่งที่มาของการโอนและรายละเอียดการโอนเงินเข้าประเทศ คำสั่งโอนเงินต้องมีบันทึกจากธนาคารเป็นหลักฐานแสดงการรับเงินเข้าประเทศ

จากนั้นเตรียมหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน:

• เส้นทางการซื้อ: ตรวจสอบความเป็นไปได้ของโควต้า/การลงทะเบียน และดำเนินการลงทะเบียนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จสมบูรณ์ก่อนที่จะใช้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์ในการยื่นขอวีซ่าเข้าเมือง
• ช่องทางการเช่า: ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเจ้าของบ้านเป็นคนไทยหรือมีประชากรส่วนใหญ่เป็นคนไทย ตั้งค่าการชำระเงินให้ตรงตามข้อกำหนดการชำระเงินล่วงหน้า อย่าใช้การโอนเงินแบบรายเดือนที่ไม่เป็นระบบ

ขอหนังสือรับรอง/หนังสืออนุญาตจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา (ช่องทาง 3M)

ก่อนที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองจะยอมรับเอกสาร 3M ที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว คุณต้องได้รับหนังสือรับรองหรือหนังสือขอร้องจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬาเสียก่อน หนังสือฉบับนี้อาจมาจากผู้ได้รับมอบหมายอำนาจก็ได้ หากจำเป็น

หากบุคคลที่สามเสนอบริการ “อำนวยความสะดวกในการพำนักระยะยาว” ให้ถือว่าเป็นเพียงข้อตกลงด้านบริการ ตัวอย่างเช่น แพ็กเกจที่เกี่ยวข้องกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กล่าวถึงในสื่อ อย่าคิดว่าข้อเสนอเหล่านี้จะทำให้เกิดการปฏิบัติตามกฎหมายโดยอัตโนมัติ เจ้าหน้าที่ตรวจคนเข้าเมืองยังคงตรวจสอบองค์ประกอบทางกฎหมายที่พบในคำสั่งเหล่านั้นอยู่ดี

ขั้นตอนที่ 1: การออกวีซ่าหรือการเปลี่ยนประเภทวีซ่าภายในประเทศ (คำสั่งที่ 237/2568)

คำสั่งที่ 237/2568 เป็นจุดเริ่มต้นทางกฎหมายสำหรับ:

• การขอวีซ่าที่เหมาะสม หรือ
• การเปลี่ยนประเภทวีซ่าภายในประเทศไทย (ในกรณีที่เข้าเกณฑ์และได้รับการยอมรับในทางปฏิบัติ)
  โดยพิจารณาจากเส้นทางการลงทุนและเอกสารประกอบ

สำหรับเส้นทางที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยวของ 3M นั้น สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองคาดหวังดังนี้:

• หลักฐานการซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์
• หลักฐานการโอนเงิน และ
• จดหมายขอร้องจากกระทรวง

ไม่ระบุ in the orders: whether each local Immigration office will accept an in-country category change for every fact pattern. Practice depends on immigration history, current status, overstay history, and local office policy.

ขั้นตอนที่ 2: ยื่นขอต่ออายุการพำนักชั่วคราว 1 ปี (คำสั่งที่ 238/2568)

หลังจากที่คุณมีสถานะที่ถูกต้องแล้ว คำสั่งที่ 238/2568 จะควบคุมการขยายระยะเวลาพำนัก (สูงสุด 1 ปีต่อครั้ง) โดยพิจารณาจากการลงทุน ซึ่งรวมถึงเส้นทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของ 3M ด้วย

ในการต่ออายุวีซ่า 3 เดือน (ด้านการท่องเที่ยว) แบบตรงไปตรงมา สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองมักตรวจสอบ:

• การปฏิบัติตามอย่างต่อเนื่อง (การเป็นเจ้าของยังคงอยู่ หรือสัญญาเช่าที่เข้าเงื่อนไขยังคงมีผลใช้บังคับ)
• หลักฐานเกี่ยวกับโครงสร้างค่าเช่า/การชำระเงินที่กำหนดไว้ และ
• หนังสือขออนุมัติจากกระทรวงที่สนับสนุนการขยายเวลา

ภาระผูกพันต่อเนื่องหลังการอนุมัติ (ซึ่งมักถูกลืม)

แม้จะมีใบอนุญาตต่ออายุ 1 ปีที่ยังไม่หมดอายุ ผู้ถือใบอนุญาตยังคงอยู่ภายใต้หลักเกณฑ์การปฏิบัติตามกฎหมายตรวจคนเข้าเมืองตามปกติ:

• การรายงาน 90 วัน obligations generally apply to most long-stay Non-Immigrant extensions unless a special program explicitly waives them (the orders here focus on eligibility/documents and do not state a 90-day waiver). ไม่ระบุ ตามลำดับเหล่านี้
• ทีเอ็ม30 residence reporting เรื่องนี้ยังคงมีความสำคัญต่อการปฏิสัมพันธ์กับสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองในทางปฏิบัติ (ซึ่งไม่ได้เกิดจากคำสั่งเหล่านี้ แต่เป็นสิ่งที่เจ้าหน้าที่สอบถามเป็นประจำที่เคาน์เตอร์)
• ใบอนุญาตกลับเข้าประเทศ จำเป็นต้องมีเอกสารนี้ก่อนเดินทางออกจากประเทศไทย หากผู้ถือเอกสารต้องการรักษาสิทธิ์ในการพำนักอาศัย รายการอ้างอิงค่าธรรมเนียมอย่างเป็นทางการที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองใช้โดยทั่วไปมีดังนี้ 1,000 บาท (เที่ยวเดียว) และ 3,800 บาท หลายรายการ.

ผลกระทบในทางปฏิบัติ ความเสี่ยง และสิ่งที่บทความอื่นๆ มักละเลยไป

ตารางเปรียบเทียบที่ชาวต่างชาติที่มาอาศัยอยู่ในประเทศนี้ต้องการ

เส้นทาง (ฐานการลงทุน)	การมุ่งเน้นคุณสมบัติ	เกณฑ์การลงทุน/การเช่า	เอกสารสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการตรวจคนเข้าเมือง	ระยะเวลาดำเนินการ (ตามจริง)	ค่าธรรมเนียมของรัฐบาล (โดยทั่วไป)	สิทธิ์ที่ได้รับ (หลัก)
การซื้อคอนโด 3M ที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว	ผู้สนับสนุนการท่องเที่ยวระยะยาวที่มีกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมตามคุณสมบัติที่กำหนด	ราคาซื้อคอนโด ≥ 3,000,000 บาท	หลักฐานการโอนกรรมสิทธิ์เข้าประเทศ; หลักฐานการซื้อและชำระเงินค่าคอนโด; หลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการในชื่อผู้สมัคร; หนังสือขออนุมัติจากกระทรวง	ไม่ได้ระบุรายละเอียดในคำสั่งซื้อ หากจดหมายจากกระทรวงยังไม่ได้รับการอนุมัติ อาจต้องใช้เวลานานขึ้น การประทับตราวีซ่ามักจะเร็วขึ้นเมื่อเอกสารครบถ้วนและได้รับการอนุมัติแล้ว	ค่าธรรมเนียมการต่ออายุมักแสดงเป็น 1,900 บาทการกลับเข้าสู่ชั้นบรรยากาศ 1,000 / 3,800 บาท หากกำลังเดินทาง	Non-Immigrant alignment + ขยายเวลาพำนัก 1 ปี (ต่ออายุได้ตราบใดที่ยังปฏิบัติตามข้อกำหนด) คำสั่งเหล่านี้ไม่ได้ให้การอนุญาตทำงาน
ให้เช่า/ให้เช่าระยะยาวมูลค่าสูง 3M ที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว	ผู้สนับสนุนการท่องเที่ยวระยะยาวที่มีสัญญาที่พักเป็นไปตามข้อกำหนด	เกณฑ์มาตรฐานการเช่า ≥ 85,000 บาท/เดือน โดยต้องมีหลักฐานการชำระเงินล่วงหน้า สำหรับสัญญาเช่าระยะยาว จะต้องมีหลักฐานที่ชัดเจนกว่า (รวมถึงข้อกำหนดในการเช่าที่ระบุไว้ในเอกสาร)	สัญญาเช่า/สัญญาให้เช่าที่ตรงตามเงื่อนไข; คุณสมบัติของเจ้าของที่พัก (คนไทยหรือนิติบุคคลที่มีคนไทยเป็นผู้ถือหุ้นส่วนใหญ่); หลักฐานการชำระเงินล่วงหน้าที่ตรงตามเกณฑ์ที่กำหนด; หนังสือขออนุมัติจากกระทรวง	ไม่ได้ระบุรายละเอียดในคำสั่งซื้อ โดยทั่วไปแล้วจะใช้เวลานานกว่าการต่อสายด่วนแบบปกติ เนื่องจากต้องมีการตรวจสอบและประสานงานเรื่องจดหมาย	รูปแบบค่าธรรมเนียมของรัฐบาลเหมือนเดิม: 1,900 บาท ต่อการขยายเวลา; การกลับเข้าใหม่ 1,000 / 3,800 บาท หากกำลังเดินทาง	Non-Immigrant alignment + ขยายเวลาพำนัก 1 ปี (สามารถต่ออายุได้ตราบใดที่สัญญาเช่าและโครงสร้างการชำระเงินยังคงเป็นไปตามข้อกำหนด)
เส้นทางการลงทุนแบบคลาสสิก 10 ล้านเหรียญสหรัฐ	การประชุมนักลงทุนกำหนดกฎเกณฑ์การไหลเข้าของเงินทุนสูง	โอนย้าย ≥ 10,000,000 บาท และลงทุนผ่านรูปแบบที่เป็นที่ยอมรับ (การซื้อ/เช่าอสังหาริมทรัพย์ เงินฝาก พันธบัตร หรือการผสมผสานกัน)	หลักฐานการโอนเงินผ่านธนาคาร; หลักฐานการลงทุนแยกตามประเภท (ใบรับรองการฝากเงิน, หลักฐานการจำนอง, หลักฐานการซื้อ/เช่า); สำเนาใบสมัครและหนังสือเดินทาง	ไม่ได้ระบุรายละเอียดในคำสั่งซื้อ โดยทั่วไปแล้วต้องใช้เอกสารจำนวนมาก และขั้นตอนการตรวจสอบจะแตกต่างกันไปตามแต่ละสำนักงาน	ค่าธรรมเนียมการต่ออายุและค่าธรรมเนียมการเข้าประเทศใหม่เป็นไปตามตารางค่าธรรมเนียมของสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองที่ระบุไว้ข้างต้น	Non-Immigrant alignment + ขยายเวลาพำนัก 1 ปี (สามารถต่ออายุได้ตราบใดที่ยังมีการลงทุนอยู่)

ข้อผิดพลาดและกับดักที่สำคัญที่สุด

หลักเกณฑ์คุณสมบัติของผู้ให้เช่า (ช่องทางการเช่า)
บทความส่งเสริมการขายจำนวนมากระบุว่า “เช่าคอนโดหรูใดก็ได้และมีสิทธิ์ได้รับวีซ่า” แต่เงื่อนไขนั้นแคบกว่านั้น ผู้ให้เช่า/เจ้าของต้องเป็นคนไทย (บุคคลธรรมดา) หรือนิติบุคคลที่มีคนไทยเป็นส่วนใหญ่ และสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองต้องการเอกสารที่แสดงสถานะดังกล่าว การเช่าจากเจ้าของที่เป็นชาวต่างชาติมักเป็นสาเหตุที่ทำให้ไม่ผ่านเกณฑ์

หลักฐานการชำระเงินล่วงหน้าเป็นสิ่งที่ไม่สามารถละเว้นได้
เอกสารในขั้นตอนที่ 1 และขั้นตอนที่ 2 เน้นย้ำถึงหลักฐานการชำระค่าเช่าล่วงหน้าที่ตรงตามเกณฑ์ที่กำหนด (85,000 บาท/เดือน และระยะเวลาขั้นต่ำหรือการชำระเงินก้อน ขึ้นอยู่กับโครงสร้าง) สัญญาเช่าที่ไม่มีหลักฐานการชำระเงินที่ถูกต้องจะทำให้เอกสารมีความเสี่ยง

การรับรองจากกระทรวงเป็นขั้นตอนสำคัญที่จำเป็น
ข้อความใดๆ ที่สัญญาว่า “ซื้อคอนโด เดินเข้าไปที่ด่านตรวจคนเข้าเมือง แล้วได้รับตราประทับพำนักระยะยาว” นั้นไม่สมบูรณ์ คำสั่งดังกล่าวต้องมีคำขอ/การรับรองจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา (หรือคำขอจากหน่วยงานที่ได้รับมอบหมาย) สำหรับเส้นทางที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยวของ 3M 
การรายงานข่าวของสื่อเกี่ยวกับการเป็นพันธมิตรและการส่งเสริมการขายแบบ "ครบวงจร" ควรถูกมองว่าเป็นการสร้างภาพลักษณ์ทางธุรกิจบนพื้นฐานของข้อผูกพันทางกฎหมายนี้ ไม่ใช่การทดแทนข้อผูกพันดังกล่าว

กรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมต้องสามารถจดทะเบียนได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย
การเป็นเจ้าของคอนโดโดยชาวต่างชาติถูกจำกัดด้วยกฎโควตาและเงื่อนไขคุณสมบัติทางกฎหมาย ผู้ซื้อที่ไม่สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในชื่อของตนเองได้ ไม่สามารถใช้ "กรรมสิทธิ์" เป็นหลักฐานในการยื่นขอวีซ่าเข้าเมืองได้

Not the วีซ่า LTR.
Confusion with LTR is common. LTR is a separate scheme with its own rules administered through investment promotion channels, described in legal updates from firms such as Tilleke & Gibbins. Treat LTR and the investment extension route as two different products.

สิทธิ์มีจำกัด
คำสั่งเหล่านี้ควบคุมกระบวนการพิจารณาวีซ่า/ประเภทวีซ่า และการอนุญาตให้พำนักอาศัย แต่ไม่ได้ให้สิทธิ์ในการทำงาน ผู้ที่วางแผนจะทำงานต้องขอใบอนุญาตทำงานที่ถูกต้องตามกฎหมายแยกต่างหาก

สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองรับประกันระยะเวลาดำเนินการที่แน่นอนหรือไม่?

มีข้อจำกัดด้านอายุหรือรายได้ขั้นต่ำหรือไม่?

เส้นทางวีซ่า 3M ที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยวตามคำสั่งเหล่านี้ กำหนดขึ้นจากหลักฐานการลงทุน/ที่พัก และการรับรองจากกระทรวง ไม่ใช่เรื่องอายุหรือรายได้จากการเกษียณอายุ กฎเกณฑ์เรื่องอายุและรายได้ปรากฏอยู่ในเส้นทางวีซ่าอื่นๆ (เช่น วีซ่าเกษียณอายุ วีซ่าแต่งงาน) แต่ไม่ได้ระบุว่าเป็นองค์ประกอบหลักในการพิจารณาคุณสมบัติของเส้นทางวีซ่า 3M ด้านการลงทุน/ที่พักนี้ ข้อกำหนดเรื่องอายุใดๆ ที่ไม่ได้แสดงไว้ในคำสั่ง ควรได้รับการพิจารณาตามความเหมาะสม ไม่ระบุ สำหรับเส้นทางนี้

ฉันยังต้องรายงานตัวทุก 90 วันและขอใบอนุญาตกลับเข้าประเทศอยู่หรือไม่?

The orders at issue focus on eligibility and documents for visa/category and extensions; they do not state a universal waiver of 90-day reporting. Re-entry permits remain a standard requirement for preserving a stay extension when traveling, with commonly published official fee schedules at Immigration offices.

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

บทความนี้เป็นการสรุปภาพรวมของวีซ่าลงทุนอสังหาริมทรัพย์วงเงิน 3 ล้านบาทใหม่ของประเทศไทย กฎระเบียบยังใหม่และแนวทางปฏิบัติยังคงมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง นักลงทุนที่จริงจังควรขอคำแนะนำเฉพาะบุคคล คำแนะนำนี้ควรครอบคลุมถึงการเลือกอสังหาริมทรัพย์ กลยุทธ์การรับรองจากกระทรวงคมนาคม รวมถึงเวลาที่ควรยื่นขอและเวลาที่ควรขอต่ออายุวีซ่าด้วย

• สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองของประเทศไทย

ลองด้วยตัวคุณเองก่อน ฟรี

คุณไม่ต้องจองอะไรเพื่อเริ่มต้นใช้งาน สิ่งเหล่านี้ทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณ และคุณจะจ่ายเงินให้เราก็ต่อเมื่อคุณตัดสินใจว่าต้องการให้มีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องเท่านั้น.