วีซ่าลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใหม่ มูลค่า 3 ล้านบาท ในประเทศไทย

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 5 ตุลาคม 2569

คำสั่งใหม่สองฉบับของ สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2025 เป็นต้นไป ได้ปรับปรุงกฎระเบียบเกี่ยวกับวีซ่าและการพำนักโดยใช้การลงทุนเป็นเกณฑ์ของประเทศไทย โดยเชื่อมโยงสิทธิ์การพำนักระยะยาวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือการเช่าที่อยู่อาศัยมูลค่าสูง ตัวเลือก “สนับสนุนการพำนักระยะยาวเพื่อการท่องเที่ยว” มีเกณฑ์ขั้นต่ำที่ต่ำกว่าอยู่ที่ 3,000,000 บาท นอกจากนี้ยังกำหนดเกณฑ์การเช่าอยู่ที่ 85,000 บาทต่อเดือน พร้อมด้วยกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการชำระเงินล่วงหน้า.

การตรวจสอบครั้งล่าสุด: 27 กันยายน 2026 รายการที่ 2.5 (ก, ข และ ค) และรายการที่ 2.20 ของตารางที่แนบมากับคำสั่งกรมการเข้าเมืองฉบับที่ 238/2568 ได้รับการอ่านจากภาพหน้าเว็บของคำสั่งนั้นเอง คำสั่งฉบับหลังๆ 145/2569 และ 146/2569 ไม่สามารถเข้าถึงได้ (ดูด้านล่าง) เวลาการดำเนินการ ค่าธรรมเนียม และกระบวนการทำงานภายในของกระทรวงเป็นข้อมูลทางปฏิบัติ.

โครงร่างนี้ไม่ใช่ “วีซ่าทองคำ” หรือ "golden visa" ในตัวมันเอง ผลลัพธ์ทางกฎหมายคือวีซ่า Non-Immigrant หรือเป็นการเปลี่ยนประเภทวีซ่า Non-Immigrant ภายในประเทศภายใต้ คำสั่งที่ 237/2568. ตามมาด้วยการขยายเวลาพำนักชั่วคราวครั้งละไม่เกิน 1 ปี ตามคำสั่งที่ 238/2568 คุณสามารถต่ออายุได้หากยังคงคุณสมบัติครบถ้วน อย่าโฆษณาชวนเชื่อหรือพูดเกินจริงเกี่ยวกับช่องทางนี้ นี่คือการอนุญาตประเภทคนอยู่ชั่วคราว (Non-Immigrant) ที่ต่ออายุได้แบบปีต่อปี ไม่ใช่การมีถิ่นที่อยู่ถาวร.

ประเด็นสำคัญที่นักวิเคราะห์หลายคนมองข้ามไปคือ เส้นทางอสังหาริมทรัพย์ 3 ล้านบาท นั้นขึ้นอยู่กับจดหมายสนับสนุนหรือจดหมายขอร้อง จดหมายดังกล่าวต้องมาจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา หรือหน่วยงานที่ได้รับมอบหมาย หากไม่มีจดหมายนั้น การยื่นขอรับเงินอุดหนุนมักจะไม่สำเร็จ ไม่ว่ามูลค่าทรัพย์สินจะเป็นเท่าใดก็ตาม

⚠️ สิ่งที่คำสั่งทั้งสองนี้ทำจริงๆ และสิ่งหนึ่งที่เรายังบอกคุณไม่ได้ในตอนนี้. ไม่มีคำสั่งฉบับใดใช้ได้โดยลำพัง. คำสั่งที่ 237/2568 ให้ยกเลิกและแทนที่รายการที่ 3 และ 11 ของตารางท้ายคำสั่งสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ที่ 14/2568 ลงวันที่ 23 มกราคม 2025, คำสั่งอนุมัติวีซ่า; คำสั่งที่ 238/2568 ให้ยกเลิกและแทนที่ข้อ 2.5 และ 2.20 ของบัญชีท้ายคำสั่งสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ที่ 12/2568 ลงวันที่เดียวกัน, คำสั่งอนุญาตให้อยู่ต่อ ทั้งสองฉบับได้รับการลงนามและมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 ตุลาคม 2025 และเราได้อ่านทั้งสองฉบับจากตัวคำสั่งเองโดยตรง ไม่ใช่จากข้อมูลสรุป 🔴 คำสั่งในเรื่องเดียวกันนี้ที่มีภายหลังยังมีอยู่แต่เราไม่มี. ตรวจคนเข้าเมืองจังหวัดตากได้เผยแพร่เมื่อวันที่ 22 กรกฎาคม 2026 ว่าได้เข้าร่วมการบรรยายสรุปเกี่ยวกับ คำสั่งสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ที่ 145/2569 และ 146/2569 ทั้งสองฉบับลงวันที่ 24 มิถุนายน 2026, ในกรณีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มูลค่าไม่น้อยกว่า 3 ล้านบาท ตามเส้นทางที่อธิบายไว้ด้านล่างนี้ ไม่มีสำเนาของเอกสารใด ๆ เผยแพร่ในที่ใด ๆ ที่เราสามารถเข้าถึงได้ ดังนั้นเราจึงไม่สามารถบอกได้ว่ามีการเปลี่ยนแปลงอะไรบ้าง หรือมีการเปลี่ยนแปลงสิ่งที่ระบุไว้ในหน้านี้หรือไม่ โปรดตรวจสอบข้อกำหนดปัจจุบันที่สำนักงานที่คุณจะไปยื่นเรื่องก่อนที่คุณจะลงทุนเงิน.

พื้นฐานทางกฎหมายและการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น

คำสั่งที่ใช้บังคับ

การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวมาจากการออกคำสั่งสองฉบับของสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองแห่งประเทศไทย:

• คำสั่งที่ 237/2568 ปรับปรุงกฎเกณฑ์และมาตรฐานเอกสารสำหรับการออกวีซ่า นอกจากนี้ยังครอบคลุมถึงการเปลี่ยนแปลงประเภทวีซ่าภายในประเทศในบางกรณี ซึ่งรวมถึงกรณีที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน และเส้นทางใหม่สำหรับอสังหาริมทรัพย์ 3 ล้านบาท ที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยว
• คำสั่งที่ 238/2568: ปรับปรุงกฎและมาตรฐานเอกสารสำหรับการต่ออายุการพำนักชั่วคราว คุณสามารถต่ออายุได้ครั้งละไม่เกิน 1 ปี ครอบคลุมการต่ออายุโดยอิงจากการลงทุน รวมถึงตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์ 3 ล้านบาท ที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยว นอกจากนี้ยังปรับปรุงกฎที่เกี่ยวข้องกับครอบครัวด้วย

คำสั่งทั้งสองฉบับกำหนดให้มีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 ตุลาคม 2025 ซึ่งหมายความว่าจะมีผลตั้งแต่วันนั้นเป็นต้นไป คำสั่งดังกล่าวไม่ได้ระบุถึงช่วงเวลาเปลี่ยนผ่านใดๆ

ในแง่ปฏิบัติแล้ว “สิ่งใหม่” คืออะไร

ประเทศไทยมีช่องทางการลงทุนที่เข้มงวดกว่านี้อยู่แล้ว ซึ่งมักเรียกว่าการลงทุน 10 ล้านบาท โดยอนุญาตให้ซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์ในราคาสูง ซึ่งมักถูกมองว่าเป็นการไหลเข้าของเงินทุนครั้งใหญ่ เกณฑ์พื้นฐานในคำสั่งตรวจคนเข้าเมืองปี 2025 ก่อนหน้านี้ได้กำหนดกรอบ 10 ล้านบาทไว้ โดยต้องมีหลักฐานการโอนเงินเข้าและหลักฐานการลงทุน ซึ่งรวมถึงการซื้อหรือเช่าคอนโดมิเนียมอย่างน้อยสามปี โดยราคาหรือมูลค่าการเช่าของคอนโดมิเนียมต้องมีอย่างน้อย 10 ล้านบาท

คำสั่งในเดือนตุลาคมปี 2025 ยังคงมีส่วนที่เกี่ยวกับการลงทุนอีก 3,000,000 บาท (ข้อ 2.5 ก) แต่สำหรับชาวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศไทยก่อนวันที่ 1 ตุลาคม 2006 และมีใบอนุญาตอยู่เพื่อการลงทุนมาโดยตลอดเท่านั้น ส่วนผู้ที่เหลือจะได้รับเส้นทางที่สามารถทำได้มากขึ้นซึ่งเกี่ยวข้องกับด้านการท่องเที่ยว (ข้อ 2.5 ค) โดยมีจุดมุ่งหมายหลักคือ:

• ซื้อคอนโดมิเนียมราคา 3,000,000 บาท (หลักฐานแสดงความเป็นเจ้าของในชื่อของผู้สมัคร) หรือ
• การเช่าที่พักอาศัยมูลค่าสูง โดยใช้ 85,000 บาท/เดือน เกณฑ์มาตรฐาน: ค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าเป็นเวลาอย่างน้อย 12 เดือน (รวมกันแล้วไม่น้อยกว่า 1,020,000 บาท) หรือสำหรับสัญญาเช่าที่ยาวนานกว่าสามปีที่จดทะเบียนไว้ที่สำนักงานที่ดิน ต้องชำระค่าเช่าล่วงหน้าอย่างน้อย 3,000,000 บาท พร้อมแสดงสัญญาเช่าปัจจุบันทุกสามปี,
• และต้องมี การรับรอง/คำขอจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา ไปยังฝ่ายตรวจคนเข้าเมือง

เหตุใดกฎเหล่านี้จึงปรากฏขึ้นในตอนนี้

คำสั่งดังกล่าวระบุอย่างชัดเจนว่าการแก้ไขนั้นเป็นการปรับปรุงเกณฑ์และเอกสารให้สอดคล้องกับสถานการณ์และการบริหารงานในปัจจุบัน

ในขณะเดียวกัน สื่อไทยรายงานข่าวเกี่ยวกับการส่งเสริมการอยู่อาศัยระยะยาวที่เชื่อมโยงกับการซื้อคอนโดมิเนียมอย่างแข็งขัน โดยหลายรายงานระบุเกณฑ์ขั้นต่ำที่ 3 ล้านบาทขึ้นไป การส่งเสริมนี้เป็นความร่วมมือระหว่างแสนสิริและผู้ประกอบการที่พักระยะยาว โดยนำเสนอเป็นกลยุทธ์เพื่อดึงดูดชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูง และยังมุ่งเป้าไปที่การกระตุ้นเมืองที่เน้นการท่องเที่ยวอีกด้วย 
ข้อแตกต่างที่สำคัญ: ความร่วมมือทางการตลาดไม่ได้มีผลเหนือกว่าข้อกฎหมาย คำสั่งดังกล่าวเป็นตัวกำหนดข้อกำหนดที่เจ้าหน้าที่ตรวจคนเข้าเมืองต้องปฏิบัติตาม

เส้นทางและเกณฑ์คุณสมบัติ

เส้นทางอสังหาริมทรัพย์ 3 ล้านบาท ที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยว (เส้นทางปฏิบัติแบบใหม่)

เส้นทางนี้แบ่งออกเป็นสองขั้นตอนในทางกฎหมาย:

• ขั้นตอนที่ 1 (การออกวีซ่าหรือการเปลี่ยนประเภทวีซ่า) ตาม คำสั่งที่ 237/2568.
• ระยะที่ 2 (การขออยู่ต่อในราชอาณาจักร นานสูงสุด 1 ปี) ตาม คำสั่งที่ 238/2568.

โครงสร้างการลงทุน/ที่พักอาศัยที่ได้รับการยอมรับในคำสั่งดังกล่าว ได้แก่:

• การซื้อคอนโดมิเนียม ที่ ≥ 3,000,000 บาท (ต้องแสดงหลักฐานการเป็นเจ้าของในชื่อของผู้สมัครผ่านเอกสารราชการ)
• การเช่าที่อยู่อาศัย ผูกติดกับ ≥ 85,000 บาท/เดือน กับ หลักฐานการชำระเงินล่วงหน้า และเงื่อนไขในสัญญา (รวมถึงข้อจำกัดด้านคุณสมบัติของผู้ให้เช่า)

เอกสารสำคัญที่ต้องมีคือ หนังสือรับรอง/หนังสือขอร้องจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา ข้อมูลสรุปออนไลน์มักจะขาดเอกสารนี้ไป หน่วยงานที่ได้รับมอบหมายอาจเป็นผู้ออกหนังสือรับรองนี้ก็ได้ หนังสือรับรองนี้เป็นการยืนยันว่าผู้สมัครสนับสนุนการท่องเที่ยวระยะยาว และยังเป็นการยืนยันว่าผู้สมัครมีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์การลงทุนและที่พักอาศัยด้วย

เส้นทางการลงทุนแบบคลาสสิก 10 ล้านบาท (ยังคงมีอยู่ควบคู่ไปกับเส้นทาง 3 ล้านบาท)

คำสั่งที่ออกในเดือนตุลาคม 2025 ยังคงรักษาไว้ซึ่ง เงินลงทุนไม่น้อยกว่า 10,000,000 บาท เส้นทางนี้โดยทั่วไปต้องใช้:

• หลักฐานการโอนเงินอย่างน้อย 10 ล้านบาทเข้าประเทศไทย และ
• หลักฐานที่แสดงว่าคุณนำเงิน 10 ล้านบาทไปลงทุนในสินทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์ ซึ่งอาจรวมถึงการซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์บางประเภท รวมถึงเงินฝากประจำ พันธบัตรของรัฐบาลหรือรัฐวิสาหกิจก็เข้าเกณฑ์เช่นกัน โครงสร้างการลงทุนแบบผสมผสานก็อาจเข้าเกณฑ์ได้ด้วย

เส้นทางนี้แยกต่างหากจากโครงสร้าง 3 ล้านบาท ที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยว เนื้อหาที่รวมสองส่วนนี้เข้าด้วยกันมักจะทำให้เกิดความไม่ถูกต้องในเอกสาร การลงทุนที่เข้าเกณฑ์ และความคาดหวังในการต่ออายุ

สมาชิกในครอบครัวและผู้ที่อยู่ในอุปการะ

คำสั่งทั้งสองฉบับครอบคลุมถึงสมาชิกในครอบครัวด้วย ซึ่งรวมถึงบิดา มารดา คู่สมรส บุตร บุตรบุญธรรม และบุตรเลี้ยง โดยใช้หลักฐานแสดงความสัมพันธ์และเกณฑ์เพิ่มเติม เช่น อายุ การพึ่งพา และความสัมพันธ์ทางกฎหมายและการปฏิบัติ สำหรับเส้นทาง 3 ล้านบาท ที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยว คำสั่งดังกล่าวมีการตรวจสอบเพิ่มเติม และเชื่อมโยงกับตรรกะการรับรองของกระทรวงเดียวกัน ซึ่งใช้ได้เมื่อเส้นทางครอบครัวเชื่อมโยงกับสถานะของนักลงทุนหลัก

สมาชิกในครอบครัว เช่น บิดามารดา คู่สมรส บุตร และบุตรบุญธรรมหรือบุตรเลี้ยง จะได้รับความคุ้มครองภายใต้ข้อ 2.20 ของคำสั่งที่ 238/2568 การขยายเวลาของพวกเขาขึ้นอยู่กับการปฏิบัติตามข้อกำหนดของผู้สมัครหลัก โดยต้องแสดงหลักฐานความสัมพันธ์ เช่น สูติบัตรหรือ ใบสำคัญการสมรส. คำสั่งดังกล่าวเปิดช่องให้มีการจัดทำเอกสารเพิ่มเติมตามที่คณะกรรมการกำกับดูแลด้านการตรวจคนเข้าเมืองร้องขอ.

ข้อกำหนดและเงื่อนไข

เงื่อนไขหลักที่เจ้าหน้าที่ตรวจคนเข้าเมืองมองหา

ในคำสั่งทั้งสองฉบับ การตรวจสอบที่เป็น "จุดตัดสินใจ" ที่เกิดขึ้นซ้ำๆ มีดังนี้:

• การตรวจสอบสถานะ: ผู้สมัครต้องถือครอง (หรือได้รับ) สถานะตรวจคนเข้าเมืองประเภท Non-Immigrant / การพำนักชั่วคราวที่สอดคล้องกับเส้นทางดังกล่าว.
• หลักฐานการเงิน: สำหรับเส้นทาง 10,000,000 บาท ต้องมีหลักฐานการโอนเงินเข้าประเทศไทยจากต่างประเทศ โดยมีบันทึกการโอนเงินจากธนาคารในรูปแบบการโอนเงินเข้าประเทศของธนาคารแห่งประเทศไทย เส้นทางอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจท่องเที่ยวไม่ได้ระบุหลักฐานการโอนเป็นหนึ่งในเกณฑ์หรือเอกสารแต่อย่างใด แต่สำหรับชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมมักจะต้องมีหลักฐานการโอนเงินในสกุลเงินต่างประเทศที่สำนักงานที่ดินอยู่แล้ว.
• หลักฐานแสดงที่อยู่อาศัย/ทรัพย์สิน: หลักฐานที่แสดงว่าผู้สมัครเป็นเจ้าของคอนโด หรือมีสัญญาเช่าที่เข้าเกณฑ์ รวมถึงเอกสารการชำระเงินล่วงหน้าด้วย
• เส้นทางการรับรองด้านการท่องเที่ยว (เส้นทาง 3 ล้านบาท): กระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา หรือผู้แทน ต้องออกหนังสือรับรอง โดยหนังสือรับรองนั้นต้องขอเปลี่ยนแปลงวีซ่าหรือประเภทวีซ่า หรืออาจขอขยายเวลาพำนัก และต้องสนับสนุนผู้สมัครในฐานะผู้สนับสนุนการท่องเที่ยวระยะยาว

ข้อกำหนดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (การซื้อคอนโดมิเนียม)

คำสั่งดังกล่าวได้กำหนดคุณสมบัติสำหรับการซื้อคอนโดมิเนียม (ห้องชุดในอาคารชุด) และหลักฐานการเป็นเจ้าของ นอกจากนี้ยังกำหนดให้ราคาซื้อต้องเป็นไปตามเกณฑ์ที่กำหนด โดยเกณฑ์ดังกล่าวคือ 3 ล้านบาทสำหรับเส้นทางท่องเที่ยว และ 10 ล้านบาทสำหรับเส้นทางคลาสสิก

หลักฐานที่มักต้องมีตามคำสั่งดังกล่าว ได้แก่:

• เอกสารสัญญาซื้อขายและหลักฐานการชำระเงิน รวมถึงหลักฐานการจดทะเบียนแสดงกรรมสิทธิ์ในชื่อของผู้สมัคร หน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องเป็นผู้ออกหลักฐานการจดทะเบียนนั้น
• สำหรับเจ้าของคอนโดชาวต่างชาติ คำสั่งดังกล่าวต้องการเอกสารทางการที่ระบุชื่อผู้สมัคร และมักต้องการรูปถ่ายของห้องชุดด้วย เพื่อช่วยให้สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองมั่นใจในหลักฐาน

ข้อควรระวังในทางปฏิบัติ: การถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยของชาวต่างชาติถูกจำกัดโดย โควตาชาวต่างชาติ. ผู้ซื้อจะต้องมีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับการจดทะเบียนการถือกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ ความล้มเหลวที่ สำนักงานที่ดิน ขั้นตอนการลงทะเบียนทำลายยุทธศาสตร์วีซ่า.

ข้อกำหนดเกี่ยวกับการเช่าและการให้เช่า (ที่พักราคาสูง)

คำสั่งเดือนตุลาคม 2025 อนุญาตให้เช่าคอนโดหรือบ้านได้ โดยมีเกณฑ์ขั้นต่ำ 85,000 บาทต่อเดือน อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่การเช่าแบบ “เช่าแล้วไม่ต้องดูแลอีก” เอกสารดังกล่าวเน้นย้ำว่า:

• ข้อกำหนดระยะเวลาสัญญา (สำหรับขั้นตอนการขอวีซ่า/การเข้าประเทศ จะมีการอ้างอิงถึงระยะเวลาเช่าอย่างชัดเจน)
• หลักฐานการชำระเงินล่วงหน้า การปฏิบัติตามข้อกำหนดขั้นต่ำที่ระบุไว้ (ไม่ใช่เพียงแค่สัญญาว่าจะจ่าย)
• และคุณสมบัติของผู้ให้เช่า: ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของต้องเป็นบุคคลธรรมดาชาวไทย หรือต้องเป็นนิติบุคคลที่มีสัญชาติไทยเป็นส่วนใหญ่ นิติบุคคล ที่มีสัดส่วนการถือหุ้นโดยคนไทยมากกว่า 50%.

ข้อผิดพลาดที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือ การเช่าระยะเวลามากกว่า 3 ปีมักต้องมีการลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน โดยไม่มีการลงทะเบียนจะสามารถบังคับใช้ได้เพียง 3 ปีเท่านั้น แม้ว่าจะอยู่ในกรณีระหว่างเจ้าของที่ดินและผู้เช่าก็ตาม (มาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ข้อกำหนดในการจัดทำเอกสารของคำสั่งก็ตรงกับสิ่งที่คาดหวังสำหรับสัญญาเช่าระยะยาว โดยเนื้อหาของคำสั่งเชื่อมโยงหลักฐานกับกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน คอนโดมิเนียม หรือกฎหมายอาคาร.

หนังสือรับรองจากกระทรวง (เอกสารอนุมัติ)

สำหรับเส้นทางที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยวแบบ 3 ล้านบาท คำสั่งทั้งสองมีข้อกำหนดหลักเหมือนกัน คุณต้องจัดเตรียมจดหมายรับรองและขอให้ดำเนินการด้านตรวจคนเข้าเมือง จดหมายฉบับนี้สำหรับผู้สนับสนุนการท่องเที่ยวระยะยาว พวกเขาต้องเป็นไปตามข้อกำหนดด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างที่พักอาศัย

สิ่งที่คำสั่งไม่ได้ระบุไว้ (และควรถือว่า ไม่ระบุ) รวมถึง:

• ขั้นตอนการทำงานภายในกระทรวงอย่างละเอียด
• รายชื่อหน่วยงานที่ได้รับมอบหมาย (ถ้ามี)
• ระยะเวลาดำเนินการที่คาดการณ์ไว้ในระดับกระทรวง
• และการขอหนังสือรับรองใหม่ทุกปีเป็นข้อบังคับหรือพิจารณาเป็นรายกรณี

เนื่องจากข้อความทางกฎหมายไม่ได้ครอบคลุมประเด็นเหล่านี้ บทความใด ๆ ที่อ้างว่า "อนุมัติโดยอัตโนมัติ" หรือ "กระทรวงไม่มีส่วนเกี่ยวข้อง" ย่อมขัดต่อคำสั่งดังกล่าว

คำแนะนำการสมัครทีละขั้นตอน

คู่มือนี้แสดงลำดับขั้นตอนที่เจ้าหน้าที่ตรวจคนเข้าเมืองมักใช้ในการดำเนินการเอกสารภายใต้โครงสร้างคำสั่งสองฉบับ โดยขั้นตอนสำคัญมาจากคำสั่งดังกล่าว จุดที่เกิดปัญหาในการปฏิบัติงานสะท้อนถึงแนวทางปฏิบัติทั่วไปที่เคาน์เตอร์ในการยื่นเรื่องและตรวจสอบเอกสารด้านการเข้าเมือง

เตรียมเอกสารให้ครบถ้วนและถูกต้องก่อนยื่นขอวีซ่าทุกครั้ง

ขั้นแรกให้ตรวจสอบว่าต้องการใช้เส้นทางใด:

• การซื้อ 3 ล้านบาท (กรรมสิทธิ์คอนโดอยู่ในชื่อของผู้สมัคร) หรือ
• โครงสร้างการเช่าเพื่อการท่องเที่ยวแบบ 3 ล้านบาท (เกณฑ์มาตรฐาน 85,000 บาท/เดือน พร้อมหลักฐานการชำระเงินล่วงหน้าและผู้ให้เช่าที่มีคุณสมบัติตามเกณฑ์) หรือ
• การลงทุน 10 ล้านบาท (เส้นทางคลาสสิก)

จากนั้นเตรียม “เส้นทางการเงิน”:

• โอนเงินเข้าประเทศไทยในรูปแบบที่สามารถตรวจสอบได้ และเก็บข้อมูลการโอนเงินทุกรายการไว้ให้ครบถ้วน เส้นทาง 10M ต้องมีหลักฐานการโอนเงินจากธนาคาร ส่วนเส้นทาง 3M ไม่ได้ระบุไว้ แต่การซื้อคอนโดมิเนียมจะต้องมีหลักฐานดังกล่าวจากสำนักงานที่ดิน.

จากนั้นเตรียมหลักฐานเกี่ยวกับทรัพย์สิน:

• เส้นทางการซื้อ: ตรวจสอบความเป็นไปได้ของโควต้า/การลงทะเบียน และดำเนินการลงทะเบียนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จสมบูรณ์ก่อนที่จะใช้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์ในการยื่นขอวีซ่าเข้าเมือง
• ช่องทางการเช่า: ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเจ้าของบ้านเป็นคนไทยหรือนิติบุคคลที่มีคนไทยถือหุ้นส่วนใหญ่ ตั้งค่าการชำระเงินให้ตรงตามข้อกำหนดการชำระเงินล่วงหน้า อย่าใช้การโอนเงินแบบรายเดือนที่ไม่เป็นระบบ

ขอหนังสือรับรอง/หนังสืออนุญาตจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา (ช่องทาง 3 ล้านบาท)

ก่อนที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองจะยอมรับเอกสาร 3 ล้านบาท ที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว คุณต้องได้รับหนังสือรับรองหรือหนังสือขอร้องจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬาเสียก่อน หนังสือฉบับนี้อาจมาจากผู้ได้รับมอบหมายอำนาจก็ได้ หากจำเป็น

หากบุคคลที่สามเสนอบริการ “อำนวยความสะดวกในการพำนักระยะยาว” ให้ถือว่าเป็นเพียงข้อตกลงด้านบริการ ตัวอย่างเช่น แพ็กเกจที่เกี่ยวข้องกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กล่าวถึงในสื่อ อย่าคิดว่าข้อเสนอเหล่านี้จะทำให้เกิดการปฏิบัติตามกฎหมายโดยอัตโนมัติ เจ้าหน้าที่ตรวจคนเข้าเมืองยังคงตรวจสอบองค์ประกอบทางกฎหมายที่พบในคำสั่งเหล่านั้นอยู่ดี

ขั้นตอนที่ 1: การออกวีซ่าหรือการเปลี่ยนประเภทวีซ่าภายในประเทศ (คำสั่งที่ 237/2568)

คำสั่งที่ 237/2568 เป็นจุดเริ่มต้นทางกฎหมายสำหรับ:

• การขอวีซ่าที่เหมาะสม หรือ
• การเปลี่ยนประเภทวีซ่าภายในประเทศไทย (ในกรณีที่เข้าเกณฑ์และได้รับการยอมรับในทางปฏิบัติ)
  โดยพิจารณาจากเส้นทางการลงทุนและเอกสารประกอบ

สำหรับเส้นทางที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยวแบบ 3 ล้านบาท นั้น สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองคาดหวังดังนี้:

• หลักฐานการซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์
• สำหรับการซื้อคอนโดมิเนียม ต้องมีหลักฐานแสดงสกุลเงินต่างประเทศตามที่สำนักงานที่ดินกำหนด และ
• จดหมายขอร้องจากกระทรวง

ไม่ระบุ ในคำสั่ง: ว่าสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองท้องถิ่นแต่ละแห่งจะยอมรับการเปลี่ยนประเภทการตรวจคนเข้าเมืองภายในประเทศสำหรับทุกรูปแบบข้อเท็จจริงหรือไม่ การปฏิบัติขึ้นอยู่กับประวัติการตรวจคนเข้าเมือง สถานะปัจจุบัน, อยู่เกินกำหนดวีซ่า ประวัติ และนโยบายของสำนักงานท้องถิ่น.

ขั้นตอนที่ 2: ยื่นขอต่ออายุการพำนักชั่วคราว 1 ปี (คำสั่งที่ 238/2568)

หลังจากที่คุณมีสถานะที่ถูกต้องแล้ว คำสั่งที่ 238/2568 จะควบคุมการขยายระยะเวลาพำนัก (สูงสุด 1 ปีต่อครั้ง) โดยพิจารณาจากการลงทุน ซึ่งรวมถึงเส้นทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 3 ล้านบาท ด้วย

ในรอบการต่ออายุแบบ 3 ล้านบาท (ด้านการท่องเที่ยว) ที่ไม่ซับซ้อน สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองมักตรวจสอบ:

• การปฏิบัติตามอย่างต่อเนื่อง (การเป็นเจ้าของยังคงอยู่ หรือสัญญาเช่าที่เข้าเงื่อนไขยังคงมีผลใช้บังคับ)
• หลักฐานเกี่ยวกับโครงสร้างค่าเช่า/การชำระเงินที่กำหนดไว้ และ
• หนังสือขออนุมัติจากกระทรวงที่สนับสนุนการขยายเวลา

ภาระผูกพันต่อเนื่องหลังการอนุมัติ (ซึ่งมักถูกลืม)

แม้จะมีใบอนุญาตต่ออายุ 1 ปีที่ยังไม่หมดอายุ ผู้ถือใบอนุญาตยังคงอยู่ภายใต้หลักเกณฑ์การปฏิบัติตามกฎหมายตรวจคนเข้าเมืองตามปกติ:

• การรายงานตัว 90 วัน ภาระหน้าที่โดยทั่วไปมีผลบังคับใช้กับการขอขยายเวลาวีซ่าประเภทคนอยู่ชั่วคราว (Non-Immigrant) ระยะยาวส่วนใหญ่ เว้นแต่จะมีโครงการพิเศษยกเว้นให้อย่างชัดเจน (คำสั่งในที่นี้มุ่งเน้นไปที่คุณสมบัติ/เอกสาร และไม่ได้ระบุถึงการยกเว้นการรายงานตัว 90 วัน). ไม่ระบุ ในคำสั่งเหล่านี้
• ทีเอ็ม30 การแจ้งที่พักอาศัย เรื่องนี้ยังคงมีความสำคัญต่อการปฏิสัมพันธ์กับสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองในทางปฏิบัติ (ซึ่งไม่ได้เกิดจากคำสั่งเหล่านี้ แต่เป็นสิ่งที่เจ้าหน้าที่สอบถามเป็นประจำที่เคาน์เตอร์)
• ใบอนุญาตกลับเข้าประเทศ จำเป็นต้องมีเอกสารนี้ก่อนเดินทางออกจากประเทศไทย หากผู้ถือเอกสารต้องการรักษาสิทธิ์ในการพำนักอาศัย รายการอ้างอิงค่าธรรมเนียมอย่างเป็นทางการที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองใช้โดยทั่วไปมีดังนี้ 1,000 บาท (เที่ยวเดียว) และ 3,800 บาท (หลายครั้ง).

ผลกระทบในทางปฏิบัติ ความเสี่ยง และสิ่งที่บทความอื่นๆ มักละเลยไป

ตารางเปรียบเทียบที่ชาวต่างชาติที่มาอาศัยอยู่ในประเทศนี้ต้องการ

เส้นทาง (ฐานการลงทุน)	การมุ่งเน้นคุณสมบัติ	เกณฑ์การลงทุน/การเช่า	เอกสารสำคัญที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองให้ความสำคัญ	ระยะเวลาดำเนินการ (ตามจริง)	ค่าธรรมเนียมของรัฐบาล (โดยทั่วไป)	สิทธิ์ที่ได้รับ (หลัก)
การซื้อคอนโด 3 ล้านบาท ที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว	ผู้สนับสนุนการท่องเที่ยวระยะยาวที่มีกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมตามคุณสมบัติที่กำหนด	ราคาซื้อคอนโด ≥ 3,000,000 บาท	หลักฐานการโอนเงินเข้าประเทศ; หลักฐานการซื้อและชำระเงินค่าคอนโด; หลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการในชื่อผู้สมัคร; หนังสือขออนุมัติจากกระทรวง	ไม่ได้ระบุไว้ในคำสั่ง หากจดหมายจากกระทรวงยังไม่ได้รับการอนุมัติ อาจต้องใช้เวลานานขึ้น การประทับตราวีซ่ามักจะเร็วขึ้นเมื่อเอกสารครบถ้วนและได้รับการอนุมัติแล้ว	ค่าธรรมเนียมการต่ออายุมักแสดงเป็น 1,900 บาท; การกลับเข้าประเทศ 1,000 / 3,800 บาท หากกำลังเดินทาง	การได้รับวีซ่าประเภท Non-Immigrant ที่สอดคล้อง + ขยายเวลาพำนัก 1 ปี (ต่ออายุได้ตราบใดที่ยังปฏิบัติตามข้อกำหนด) คำสั่งเหล่านี้ไม่ได้ให้การอนุญาตทำงาน
ให้เช่า/ให้เช่าระยะยาวมูลค่าสูง 3 ล้านบาท ที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว	ผู้สนับสนุนการท่องเที่ยวระยะยาวที่มีสัญญาที่พักเป็นไปตามข้อกำหนด	เกณฑ์มาตรฐานการเช่า ≥ 85,000 บาท/เดือน โดยต้องมีหลักฐานการชำระเงินล่วงหน้า สำหรับสัญญาเช่าระยะยาว จะต้องมีหลักฐานที่ชัดเจนกว่า (รวมถึงการคาดหมายให้จดทะเบียนการเช่าตามรายการเอกสาร)	สัญญาเช่า/สัญญาให้เช่าที่ตรงตามเงื่อนไข; คุณสมบัติของเจ้าของที่พัก (คนไทยหรือนิติบุคคลที่มีคนไทยเป็นผู้ถือหุ้นส่วนใหญ่); หลักฐานการชำระเงินล่วงหน้าที่ตรงตามเกณฑ์ที่กำหนด; หนังสือขออนุมัติจากกระทรวง	ไม่ได้ระบุไว้ในคำสั่ง โดยทั่วไปแล้วจะใช้เวลานานกว่าการต่ออายุแบบปกติ เนื่องจากต้องมีการตรวจสอบและประสานงานเรื่องจดหมาย	รูปแบบค่าธรรมเนียมของรัฐบาลเหมือนเดิม: 1,900 บาท ต่อการขยายเวลา; การกลับเข้าใหม่ 1,000 / 3,800 บาท หากกำลังเดินทาง	การได้รับวีซ่าประเภท Non-Immigrant ที่สอดคล้อง + ขยายเวลาพำนัก 1 ปี (สามารถต่ออายุได้ตราบใดที่สัญญาเช่าและโครงสร้างการชำระเงินยังคงเป็นไปตามข้อกำหนด)
เส้นทางการลงทุนแบบคลาสสิก 10 ล้านบาท	นักลงทุนที่เป็นไปตามเกณฑ์การนำเงินทุนจำนวนสูงเข้าประเทศ	โอนย้าย ≥ 10,000,000 บาท และลงทุนผ่านรูปแบบที่เป็นที่ยอมรับ (การซื้อ/เช่าอสังหาริมทรัพย์ เงินฝาก พันธบัตร หรือการผสมผสานกัน)	หลักฐานการโอนเงินผ่านธนาคาร; หลักฐานการลงทุนแยกตามประเภท (ใบรับรองการฝากเงิน, หลักฐานการถือพันธบัตร, หลักฐานการซื้อ/เช่า); สำเนาใบสมัครและหนังสือเดินทาง	ไม่ได้ระบุไว้ในคำสั่ง โดยทั่วไปแล้วต้องใช้เอกสารจำนวนมาก และขั้นตอนการตรวจสอบจะแตกต่างกันไปตามแต่ละสำนักงาน	ค่าธรรมเนียมการต่ออายุและค่าธรรมเนียมการเข้าประเทศใหม่เป็นไปตามตารางค่าธรรมเนียมของสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองที่ระบุไว้ข้างต้น	การได้รับวีซ่าประเภท Non-Immigrant ที่สอดคล้อง + ขยายเวลาพำนัก 1 ปี (สามารถต่ออายุได้ตราบใดที่ยังมีการลงทุนอยู่)

ข้อผิดพลาดและกับดักที่สำคัญที่สุด

หลักเกณฑ์คุณสมบัติของผู้ให้เช่า (ช่องทางการเช่า)
บทความส่งเสริมการขายจำนวนมากระบุว่า “เช่าคอนโดหรูใดก็ได้และมีสิทธิ์ได้รับวีซ่า” แต่เงื่อนไขนั้นแคบกว่านั้น ผู้ให้เช่า/เจ้าของต้องเป็นคนไทย (บุคคลธรรมดา) หรือนิติบุคคลที่มีคนไทยเป็นส่วนใหญ่ และสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองต้องการเอกสารที่แสดงสถานะดังกล่าว การเช่าจากเจ้าของที่เป็นชาวต่างชาติมักเป็นสาเหตุที่ทำให้ไม่ผ่านเกณฑ์

หลักฐานการชำระเงินล่วงหน้าเป็นสิ่งที่ไม่สามารถละเว้นได้
เอกสารในขั้นตอนที่ 1 และขั้นตอนที่ 2 เน้นย้ำถึงหลักฐานการชำระค่าเช่าล่วงหน้าที่ตรงตามเกณฑ์ที่กำหนด (85,000 บาท/เดือน และระยะเวลาขั้นต่ำหรือการชำระเงินก้อน ขึ้นอยู่กับโครงสร้าง) สัญญาเช่าที่ไม่มีหลักฐานการชำระเงินที่ถูกต้องจะทำให้เอกสารมีความเสี่ยง

การรับรองจากกระทรวงเป็นขั้นตอนสำคัญที่จำเป็น
ข้อความใดๆ ที่สัญญาว่า “ซื้อคอนโด เดินเข้าไปที่ด่านตรวจคนเข้าเมือง แล้วได้รับตราประทับพำนักระยะยาว” นั้นไม่สมบูรณ์ คำสั่งดังกล่าวต้องมีคำขอ/การรับรองจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา (หรือคำขอจากหน่วยงานที่ได้รับมอบหมาย) สำหรับเส้นทางที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยวแบบ 3 ล้านบาท 
การรายงานข่าวของสื่อเกี่ยวกับการเป็นพันธมิตรและการส่งเสริมการขายแบบ "ครบวงจร" ควรถูกมองว่าเป็นการสร้างภาพลักษณ์ทางธุรกิจบนพื้นฐานของข้อผูกพันทางกฎหมายนี้ ไม่ใช่การทดแทนข้อผูกพันดังกล่าว

กรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมต้องสามารถจดทะเบียนได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย
การเป็นเจ้าของคอนโดโดยชาวต่างชาติถูกจำกัดด้วยกฎโควตาและเงื่อนไขคุณสมบัติทางกฎหมาย ผู้ซื้อที่ไม่สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในชื่อของตนเองได้ ไม่สามารถใช้ "กรรมสิทธิ์" เป็นหลักฐานในการยื่นขอวีซ่าเข้าเมืองได้

ไม่ใช่ วีซ่า LTR.
ความสับสนกับ LTR เป็นเรื่องที่พบบ่อย LTR เป็นโครงการแยกต่างหากที่มีหลักเกณฑ์ของตนเองและบริหารผ่านช่องทางการส่งเสริมการลงทุน ตามที่อธิบายไว้ในบทความอัปเดตทางกฎหมายของสำนักงานกฎหมาย เช่น Tilleke & Gibbins ให้ถือว่า LTR และช่องทางการขยายระยะเวลาพำนักเพื่อการลงทุนเป็นสองผลิตภัณฑ์ที่แตกต่างกัน

สิทธิ์มีจำกัด
คำสั่งเหล่านี้ควบคุมกระบวนการพิจารณาวีซ่า/ประเภทวีซ่า และการอนุญาตให้พำนักอาศัย แต่ไม่ได้ให้สิทธิ์ในการทำงาน ผู้ที่วางแผนจะทำงานต้องขอใบอนุญาตทำงานที่ถูกต้องตามกฎหมายแยกต่างหาก

สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองรับประกันระยะเวลาดำเนินการที่แน่นอนหรือไม่?

มีข้อจำกัดด้านอายุหรือรายได้ขั้นต่ำหรือไม่?

เส้นทางวีซ่า 3 ล้านบาท ที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยวตามคำสั่งเหล่านี้ กำหนดขึ้นจากหลักฐานการลงทุน/ที่พัก และการรับรองจากกระทรวง ไม่ใช่เรื่องอายุหรือรายได้จากการเกษียณอายุ กฎเกณฑ์เรื่องอายุและรายได้ปรากฏอยู่ในเส้นทางวีซ่าอื่นๆ (เช่น วีซ่าเกษียณอายุ วีซ่าแต่งงาน) แต่ไม่ได้ระบุว่าเป็นองค์ประกอบหลักในการพิจารณาคุณสมบัติของเส้นทางวีซ่า 3 ล้านบาท ด้านการลงทุน/ที่พักนี้ ข้อกำหนดเรื่องอายุใดๆ ที่ไม่ได้แสดงไว้ในคำสั่ง ควรได้รับการพิจารณาตามความเหมาะสม ไม่ระบุ สำหรับเส้นทางนี้

ฉันยังต้องรายงานตัวทุก 90 วันและขอใบอนุญาตกลับเข้าประเทศอยู่หรือไม่?

คำสั่งที่เป็นประเด็นมุ่งเน้นไปที่การมีคุณสมบัติและเอกสารสำหรับวีซ่า/ประเภท และการขอขยายเวลา โดยไม่ได้ระบุถึงการยกเว้นการรายงานตัว 90 วันเป็นการทั่วไป ใบอนุญาตให้กลับเข้ามาในราชอาณาจักรยังคงเป็นข้อกำหนดมาตรฐานสำหรับการรักษาสิทธิการขอขยายเวลาพำนักเมื่อเดินทางออกนอกประเทศ พร้อมทั้งมีตารางค่าธรรมเนียมอย่างเป็นทางการที่เผยแพร่โดยทั่วไป ณ สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง.

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

บทความนี้เป็นการสรุปภาพรวมของวีซ่าลงทุนอสังหาริมทรัพย์วงเงิน 3 ล้านบาทใหม่ของประเทศไทย กฎระเบียบยังใหม่และแนวทางปฏิบัติยังคงมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง นักลงทุนที่จริงจังควรขอคำแนะนำเฉพาะบุคคล คำแนะนำนี้ควรครอบคลุมถึงการเลือกอสังหาริมทรัพย์ กลยุทธ์การรับรองจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา รวมถึงเวลาที่ควรยื่นขอและเวลาที่ควรขอต่ออายุวีซ่าด้วย

• สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองของประเทศไทย

ลองด้วยตัวคุณเองก่อน ฟรี

คุณไม่ต้องจองอะไรเพื่อเริ่มต้นใช้งาน สิ่งเหล่านี้ทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณ และคุณจะจ่ายเงินให้เราก็ต่อเมื่อคุณตัดสินใจว่าต้องการให้มีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องเท่านั้น.