วีซ่าลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใหม่ มูลค่า 3 ล้านบาท ในประเทศไทย

อัปเดตล่าสุดเมื่อวันที่ 12 เมษายน 2026

คำสั่งสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองฉบับใหม่ 2 ฉบับ ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2568 ได้ปรับปรุงกฎเกณฑ์เกี่ยวกับวีซ่าและการพำนักระยะยาวสำหรับนักลงทุนในประเทศไทย โดยเชื่อมโยงคุณสมบัติการพำนักระยะยาวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือการเช่าที่อยู่อาศัยราคาสูง นอกจากนี้ยังมีตัวเลือก “การสนับสนุนการพำนักระยะยาวเพื่อการท่องเที่ยว” ซึ่งกำหนดวงเงินขั้นต่ำไว้ที่ 3,000,000 บาท และกำหนดค่าเช่าขั้นต่ำไว้ที่ 85,000 บาทต่อเดือน พร้อมกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการชำระเงินล่วงหน้า 

กรอบการทำงานนี้ไม่ใช่ “วีซ่าทองคำ” แบบแยกต่างหาก ผลทางกฎหมายคือวีซ่าประเภทไม่ใช่อิมมิแกรนต์ หรือเป็นการเปลี่ยนแปลงประเภทไม่ใช่อิมมิแกรนต์ภายในประเทศภายใต้กฎหมายนี้ คำสั่งซื้อหมายเลข 237/2568หลังจากนั้น จะมีการต่ออายุการพำนักชั่วคราวได้สูงสุดครั้งละ 1 ปี ภายใต้คำสั่งที่ 238/2568 คุณสามารถต่ออายุได้หากยังคงมีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนด โปรดทราบว่าวีซ่านี้ไม่ได้รับการโปรโมทเกินจริง: มันเป็นเพียงวีซ่าต่ออายุได้ครั้งละ 1 ปีเท่านั้น

ประเด็นสำคัญที่นักวิเคราะห์หลายคนมองข้ามไปคือ การขอรับเงินอุดหนุนอสังหาริมทรัพย์จาก 3M นั้นขึ้นอยู่กับจดหมายสนับสนุนหรือจดหมายขอร้อง จดหมายดังกล่าวต้องมาจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา หรือหน่วยงานที่ได้รับมอบหมาย หากไม่มีจดหมายนั้น การยื่นขอรับเงินอุดหนุนมักจะไม่สำเร็จ ไม่ว่ามูลค่าทรัพย์สินจะเป็นเท่าใดก็ตาม 

พื้นฐานทางกฎหมายและการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น

เครื่องมือควบคุม

การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวมาจากคำสั่ง 2 ฉบับที่ออกโดยสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง (สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง):

• คำสั่งที่ 237/2568 ปรับปรุงกฎเกณฑ์และมาตรฐานเอกสารสำหรับการออกวีซ่า นอกจากนี้ยังครอบคลุมถึงการเปลี่ยนแปลงประเภทวีซ่าภายในประเทศในบางกรณี ซึ่งรวมถึงกรณีที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน และเส้นทางใหม่สำหรับอสังหาริมทรัพย์ 3M ที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยว 
• คำสั่งที่ 238/2568: ปรับปรุงกฎและมาตรฐานเอกสารสำหรับการต่ออายุการพำนักชั่วคราว คุณสามารถต่ออายุได้ครั้งละไม่เกิน 1 ปี ครอบคลุมการต่ออายุโดยอิงจากการลงทุน รวมถึงตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์ 3M ที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยว นอกจากนี้ยังปรับปรุงกฎที่เกี่ยวข้องกับครอบครัวด้วย 

คำสั่งทั้งสองฉบับกำหนดให้มีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 ตุลาคม 2568 ซึ่งหมายความว่าจะมีผลตั้งแต่วันนั้นเป็นต้นไป คำสั่งดังกล่าวไม่ได้ระบุถึงช่วงเวลาเปลี่ยนผ่านใดๆ 

ในแง่ปฏิบัติแล้ว “สิ่งใหม่” คืออะไร

ประเทศไทยมีช่องทางการลงทุนที่เข้มงวดกว่านี้อยู่แล้ว ซึ่งมักเรียกว่าการลงทุน 10 ล้านบาท โดยอนุญาตให้ซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์ในราคาสูง ซึ่งมักถูกมองว่าเป็นการไหลเข้าของเงินทุนครั้งใหญ่ เกณฑ์พื้นฐานในคำสั่งตรวจคนเข้าเมืองปี 2025 ก่อนหน้านี้ได้กำหนดกรอบ 10 ล้านบาทไว้ โดยต้องมีหลักฐานการโอนเงินเข้าและหลักฐานการลงทุน ซึ่งรวมถึงการซื้อหรือเช่าคอนโดมิเนียมอย่างน้อยสามปี โดยราคาหรือมูลค่าการเช่าของคอนโดมิเนียมต้องมีอย่างน้อย 10 ล้านบาท 

การแก้ไขเพิ่มเติมในเดือนตุลาคม 2025 เพิ่มเส้นทางที่เข้าถึงได้ง่ายขึ้นและเชื่อมโยงกับการท่องเที่ยว โดยมีจุดศูนย์กลางอยู่ที่:

• ซื้อคอนโดมิเนียมราคา 3,000,000 บาท (หลักฐานแสดงความเป็นเจ้าของในชื่อของผู้สมัคร) หรือ
• ให้เช่าที่พักอาศัยมูลค่าสูง โดยใช้ 85,000 บาท/เดือน เกณฑ์มาตรฐานที่เชื่อมโยงกับหลักฐานการชำระเงินล่วงหน้าและข้อจำกัดของสัญญา
• รวมถึงข้อกำหนดที่จำเป็น การรับรอง/คำขอจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา ไปยังฝ่ายตรวจคนเข้าเมือง 

เหตุใดกฎเหล่านี้จึงปรากฏขึ้นในตอนนี้

คำสั่งดังกล่าวระบุอย่างชัดเจนว่าการแก้ไขนั้นเป็นการปรับปรุงเกณฑ์และเอกสารให้สอดคล้องกับสถานการณ์และการบริหารงานในปัจจุบัน 

ในขณะเดียวกัน สื่อไทยรายงานข่าวเกี่ยวกับการส่งเสริมการอยู่อาศัยระยะยาวที่เชื่อมโยงกับการซื้อคอนโดมิเนียมอย่างแข็งขัน โดยหลายรายงานระบุเกณฑ์ขั้นต่ำที่ 3 ล้านบาทขึ้นไป การส่งเสริมนี้เป็นความร่วมมือระหว่างแสนสิริและผู้ประกอบการที่พักระยะยาว โดยนำเสนอเป็นกลยุทธ์เพื่อดึงดูดชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูง และยังมุ่งเป้าไปที่การกระตุ้นเมืองที่เน้นการท่องเที่ยวอีกด้วย 
ข้อแตกต่างที่สำคัญ: ความร่วมมือทางการตลาดไม่ได้มีผลเหนือกว่าข้อกฎหมาย คำสั่งศาลเป็นตัวกำหนดข้อกำหนดที่เจ้าหน้าที่ตรวจคนเข้าเมืองต้องปฏิบัติตาม 

เส้นทางและเกณฑ์คุณสมบัติ

เส้นทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ 3M ที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยว (เส้นทางปฏิบัติแบบใหม่)

เส้นทางนี้แบ่งออกเป็นสองขั้นตอนในทางกฎหมาย:

• ขั้นตอนที่ 1 (การออกวีซ่าหรือการเปลี่ยนประเภทวีซ่า) ภายใต้ คำสั่งซื้อหมายเลข 237/2568. 
• ขั้นตอนที่ 2 (ต่ออายุการพำนักได้สูงสุด 1 ปี) ภายใต้ คำสั่งซื้อหมายเลข 238/2568. 

โครงสร้างการลงทุน/ที่พักอาศัยที่ได้รับการยอมรับในคำสั่งดังกล่าว ได้แก่:

• การซื้อคอนโดมิเนียม ที่ ≥ 3,000,000 บาท (ต้องแสดงหลักฐานการเป็นเจ้าของในชื่อของผู้สมัครผ่านเอกสารราชการ) 
• ให้เช่าที่อยู่อาศัย ผูกติดกับ ≥ 85,000 บาท/เดือน กับ หลักฐานการชำระเงินล่วงหน้า และเงื่อนไขในสัญญา (รวมถึงข้อจำกัดด้านคุณสมบัติของผู้ให้เช่า) 

เอกสารสำคัญที่ต้องมีคือ หนังสือรับรอง/หนังสือขอร้องจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา ข้อมูลสรุปออนไลน์มักจะขาดเอกสารนี้ไป หน่วยงานที่ได้รับมอบหมายอาจเป็นผู้ออกหนังสือรับรองนี้ก็ได้ หนังสือรับรองนี้เป็นการยืนยันว่าผู้สมัครสนับสนุนการท่องเที่ยวระยะยาว และยังเป็นการยืนยันว่าผู้สมัครมีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์การลงทุนและที่พักอาศัยด้วย 

เส้นทางการลงทุนแบบคลาสสิก 10 ล้านเหรียญสหรัฐ (ยังคงมีอยู่ควบคู่ไปกับเส้นทางการลงทุน 3 ล้านเหรียญสหรัฐ)

คำสั่งที่ออกในเดือนตุลาคม 2568 ยังคงรักษาไว้ซึ่ง เงินลงทุนไม่น้อยกว่า 10,000,000 บาท เส้นทางนี้โดยทั่วไปต้องใช้:

• หลักฐานการโอนเงินอย่างน้อย 10 ล้านบาทเข้าประเทศไทย และ
• หลักฐานที่แสดงว่าคุณนำเงิน 10 ล้านบาทไปลงทุนในสินทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์ ซึ่งอาจรวมถึงการซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์บางประเภท รวมถึงเงินฝากประจำ พันธบัตรของรัฐบาลหรือรัฐวิสาหกิจก็เข้าเกณฑ์เช่นกัน โครงสร้างการลงทุนแบบผสมผสานก็อาจเข้าเกณฑ์ได้ด้วย 

เส้นทางนี้แยกต่างหากจากโครงสร้าง 3M ที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยว เนื้อหาที่รวมสองส่วนนี้เข้าด้วยกันมักจะทำให้เกิดความไม่ถูกต้องในเอกสาร การลงทุนที่เข้าเกณฑ์ และความคาดหวังในการต่ออายุ 

สมาชิกในครอบครัวและผู้ที่อยู่ในอุปการะ

คำสั่งทั้งสองฉบับครอบคลุมถึงสมาชิกในครอบครัวด้วย ซึ่งรวมถึงบิดา มารดา คู่สมรส บุตร บุตรบุญธรรม และบุตรเลี้ยง โดยใช้หลักฐานแสดงความสัมพันธ์และเกณฑ์เพิ่มเติม เช่น อายุ การพึ่งพา และความสัมพันธ์ทางกฎหมายและการปฏิบัติ สำหรับเส้นทาง 3M ที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยว คำสั่งดังกล่าวมีการตรวจสอบเพิ่มเติม และเชื่อมโยงกับตรรกะการรับรองของกระทรวงเดียวกัน ซึ่งใช้ได้เมื่อเส้นทางครอบครัวเชื่อมโยงกับสถานะของนักลงทุนหลัก 

สมาชิกในครอบครัว เช่น บิดา มารดา คู่สมรส บุตร และบุตรบุญธรรมหรือบุตรเลี้ยง จะได้รับความคุ้มครองภายใต้ข้อ 2.20 ของคำสั่งที่ 238/2568 การต่ออายุวีซ่าสำหรับบุคคลเหล่านี้ขึ้นอยู่กับการปฏิบัติตามข้อกำหนดของผู้สมัครหลัก พวกเขาต้องแสดงหลักฐานความสัมพันธ์ เช่น ใบเกิดหรือใบทะเบียนสมรส คำสั่งดังกล่าวยังเปิดโอกาสให้ยื่นเอกสารเพิ่มเติมได้ตามที่คณะกรรมการกำกับดูแลด้านการตรวจคนเข้าเมืองร้องขอ 

ข้อกำหนดและเงื่อนไข

เงื่อนไขหลักที่เจ้าหน้าที่ตรวจคนเข้าเมืองมองหา

ในทั้งสองคำสั่งซื้อ การตรวจสอบที่เป็น "จุดตัดสินใจ" ที่เกิดขึ้นซ้ำๆ มีดังนี้:

• การตรวจสอบสถานะ: ผู้สมัครต้องมี (หรือได้รับ) สถานะผู้พำนักชั่วคราว/ผู้ที่ไม่ใช่ผู้อพยพที่เกี่ยวข้องกับเส้นทางที่เลือก 
• หลักฐานการโอนเงิน: หลักฐานการโอนเงินเข้าประเทศไทยจากต่างประเทศ พร้อมบันทึกของธนาคารที่ตรงกับรูปแบบการโอนเงินเข้าบัญชีธนาคารแห่งประเทศไทย 
• หลักฐานแสดงที่อยู่อาศัย/ทรัพย์สิน: หลักฐานที่แสดงว่าผู้สมัครเป็นเจ้าของคอนโด หรือสัญญาเช่าซื้อที่เข้าเกณฑ์ รวมถึงเอกสารการชำระเงินล่วงหน้าด้วย 
• เส้นทางการรับรองด้านการท่องเที่ยว (เส้นทาง 3M): กระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา หรือผู้แทน ต้องออกหนังสือรับรอง โดยหนังสือรับรองนั้นต้องขอเปลี่ยนแปลงวีซ่าหรือประเภทวีซ่า หรืออาจขอขยายเวลาพำนัก และต้องสนับสนุนผู้สมัครในฐานะผู้สนับสนุนการท่องเที่ยวระยะยาว 

ข้อกำหนดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (การซื้อคอนโดมิเนียม)

คำสั่งดังกล่าวได้กำหนดคุณสมบัติสำหรับการซื้อคอนโดมิเนียม (คอนโดยูนิตในคอนโดยูนิต) และหลักฐานการเป็นเจ้าของ นอกจากนี้ยังกำหนดให้ราคาซื้อต้องเป็นไปตามเกณฑ์ที่กำหนด โดยเกณฑ์ดังกล่าวคือ 3 ล้านบาทสำหรับเส้นทางท่องเที่ยว และ 10 ล้านบาทสำหรับเส้นทางคลาสสิก 

หลักฐานที่มักต้องมีในคำสั่งศาล ได้แก่:

• เอกสารสัญญาซื้อขายและหลักฐานการชำระเงิน รวมถึงหลักฐานการจดทะเบียนแสดงกรรมสิทธิ์ในชื่อของผู้สมัคร หน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องเป็นผู้ออกหลักฐานการจดทะเบียนนั้น 
• สำหรับเจ้าของคอนโดชาวต่างชาติ คำสั่งดังกล่าวต้องการเอกสารทางการที่ระบุชื่อผู้สมัคร และมักต้องการรูปถ่ายของห้องชุดด้วย เพื่อช่วยให้สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองมั่นใจในหลักฐาน 

ข้อควรระวังในทางปฏิบัติ: การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติถูกจำกัดด้วยโควตาชาวต่างชาติ ผู้ซื้อต้องมีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนดการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์สำหรับชาวต่างชาติ หากไม่ผ่านขั้นตอนการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน จะทำให้แผนการขอวีซ่าล้มเหลว 

ข้อกำหนดเกี่ยวกับการเช่าและการให้เช่า (ที่พักราคาสูง)

คำสั่งเดือนตุลาคม 2568 อนุญาตให้เช่าคอนโดหรือบ้านได้ โดยมีเกณฑ์ขั้นต่ำ 85,000 บาทต่อเดือน อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่การเช่าแบบ “เช่าแล้วไม่ต้องดูแลอีก” เอกสารดังกล่าวเน้นย้ำว่า:

• ข้อกำหนดระยะเวลาสัญญา (สำหรับขั้นตอนการขอวีซ่า/การเข้าประเทศ จะมีการอ้างอิงถึงระยะเวลาเช่าอย่างชัดเจน) 
• หลักฐานการชำระเงินล่วงหน้า การปฏิบัติตามข้อกำหนดขั้นต่ำที่ระบุไว้ (ไม่ใช่เพียงแค่สัญญาว่าจะจ่าย) 
• และคุณสมบัติของผู้ให้เช่า: ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของต้องเป็นบุคคลธรรมดาชาวไทย หรือต้องเป็นนิติบุคคลที่มีหุ้นส่วนใหญ่เป็นชาวไทย โดยมีสัดส่วนการถือหุ้นมากกว่า 50% 

ข้อผิดพลาดสำคัญประการที่สอง: สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปี โดยปกติแล้วต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน หากไม่จดทะเบียน สัญญาอาจไม่สามารถบังคับใช้กับบุคคลที่สามได้ ข้อกำหนดด้านเอกสารในคำสั่งนี้ยังสอดคล้องกับสิ่งที่คาดหวังสำหรับสัญญาเช่าที่จดทะเบียนในกรณีระยะยาว ข้อความในคำสั่งเชื่อมโยงหลักฐานกับกฎหมายที่ดินและกฎหมายคอนโดมิเนียมหรือกฎหมายอาคาร 

หนังสือรับรองจากกระทรวง (เอกสารอนุมัติ)

สำหรับเส้นทางที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยวของ 3M คำสั่งทั้งสองมีข้อกำหนดหลักเหมือนกัน คุณต้องจัดเตรียมจดหมายรับรองและขอให้ดำเนินการด้านตรวจคนเข้าเมือง จดหมายฉบับนี้สำหรับผู้สนับสนุนการท่องเที่ยวระยะยาว พวกเขาต้องเป็นไปตามข้อกำหนดด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างที่พักอาศัย 

สิ่งที่คำสั่งไม่ได้ระบุไว้ (และควรได้รับการปฏิบัติเช่นนั้น) ไม่ระบุ) รวมถึง:

• ขั้นตอนการทำงานภายในกระทรวงอย่างละเอียด
• รายชื่อหน่วยงานที่ได้รับมอบหมาย (ถ้ามี)
• ระยะเวลาดำเนินการที่คาดการณ์ไว้ในระดับกระทรวง
• และไม่ว่าการต่ออายุใบอนุญาตประจำปีจะเป็นข้อบังคับหรือพิจารณาเป็นรายกรณี 

เนื่องจากข้อความทางกฎหมายไม่ได้ครอบคลุมประเด็นเหล่านี้ บทความใด ๆ ที่อ้างว่า "อนุมัติโดยอัตโนมัติ" หรือ "กระทรวงไม่มีส่วนเกี่ยวข้อง" ย่อมขัดต่อคำสั่งดังกล่าว 

คำแนะนำการสมัครทีละขั้นตอน

คู่มือนี้แสดงให้เห็นถึงลำดับขั้นตอนที่เจ้าหน้าที่ตรวจคนเข้าเมืองมักใช้ในการดำเนินการเอกสารภายใต้โครงสร้างสองลำดับ โดยขั้นตอนสำคัญจะมาจากลำดับเหล่านั้น จุดที่เกิดปัญหาในการปฏิบัติงานสะท้อนถึงแนวทางปฏิบัติทั่วไปของเจ้าหน้าที่แผนกต้อนรับในการยื่นเรื่องและตรวจสอบเอกสารด้านการเข้าเมือง

เตรียมเอกสารให้ครบถ้วนและถูกต้องก่อนยื่นขอวีซ่าทุกครั้ง

ขั้นแรกให้ตรวจสอบว่าต้องการใช้เส้นทางใด:

• การซื้อจาก 3M (กรรมสิทธิ์คอนโดอยู่ในชื่อของผู้สมัคร) หรือ
• โครงสร้างการเช่าเพื่อการท่องเที่ยวของ 3M (เกณฑ์มาตรฐาน 85,000 บาท/เดือน พร้อมหลักฐานการชำระเงินล่วงหน้าและเจ้าของบ้านที่ให้ความร่วมมือ) หรือ
• การลงทุน 10 ล้านเหรียญสหรัฐ (เส้นทางคลาสสิก) 

จากนั้นเตรียม “เส้นทางการเงิน”:

• โอนเงินเข้าประเทศไทยอย่างมีระบบตรวจสอบได้ เก็บเอกสารทั้งหมดที่แสดงแหล่งที่มาของการโอนและรายละเอียดการโอนเงินเข้าประเทศ คำสั่งโอนเงินต้องมีบันทึกจากธนาคารเป็นหลักฐานแสดงการรับเงินเข้าประเทศ 

จากนั้นเตรียมหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน:

• เส้นทางการซื้อ: ตรวจสอบความเป็นไปได้ของโควต้า/การลงทะเบียน และดำเนินการลงทะเบียนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จสมบูรณ์ก่อนที่จะใช้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์ในการยื่นขอวีซ่าเข้าเมือง 
• ช่องทางการเช่า: ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเจ้าของบ้านเป็นคนไทยหรือมีประชากรส่วนใหญ่เป็นคนไทย ตั้งค่าการชำระเงินให้ตรงตามข้อกำหนดการชำระเงินล่วงหน้า อย่าใช้การโอนเงินแบบรายเดือนที่ไม่เป็นระบบ 

ขอหนังสือรับรอง/หนังสืออนุญาตจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา (ช่องทาง 3M)

ก่อนที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองจะยอมรับเอกสาร 3M ที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว คุณต้องได้รับหนังสือรับรองหรือหนังสือขอร้องจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬาเสียก่อน หนังสือฉบับนี้อาจมาจากผู้ได้รับมอบหมายอำนาจก็ได้ หากจำเป็น 

หากบุคคลที่สามเสนอบริการ “อำนวยความสะดวกในการพำนักระยะยาว” ให้ถือว่าเป็นเพียงข้อตกลงด้านบริการ ตัวอย่างเช่น แพ็กเกจที่เกี่ยวข้องกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กล่าวถึงในสื่อ อย่าคิดว่าข้อเสนอเหล่านี้จะทำให้เกิดการปฏิบัติตามกฎหมายโดยอัตโนมัติ เจ้าหน้าที่ตรวจคนเข้าเมืองยังคงตรวจสอบองค์ประกอบทางกฎหมายที่พบในคำสั่งเหล่านั้นอยู่ดี 

ขั้นตอนที่ 1: การออกวีซ่าหรือการเปลี่ยนประเภทวีซ่าภายในประเทศ (คำสั่งที่ 237/2568)

คำสั่งที่ 237/2568 เป็นจุดเริ่มต้นทางกฎหมายสำหรับ:

• การขอวีซ่าที่เหมาะสม หรือ
• การเปลี่ยนประเภทวีซ่าภายในประเทศไทย (ในกรณีที่เข้าเกณฑ์และได้รับการยอมรับในทางปฏิบัติ)
  โดยพิจารณาจากเส้นทางการลงทุนและเอกสารประกอบ 

สำหรับเส้นทางที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยวของ 3M นั้น สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองคาดหวังดังนี้:

• หลักฐานการซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์
• หลักฐานการโอนเงิน และ
• จดหมายขอร้องจากกระทรวง 

ไม่ระบุ ในคำสั่งนั้น: สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองท้องถิ่นแต่ละแห่งจะยอมรับการเปลี่ยนแปลงประเภทวีซ่าภายในประเทศสำหรับทุกกรณีหรือไม่ การปฏิบัติขึ้นอยู่กับประวัติการเข้าเมือง สถานะปัจจุบัน ประวัติการอยู่เกินกำหนด และนโยบายของสำนักงานท้องถิ่น

ขั้นตอนที่ 2: ยื่นขอต่ออายุการพำนักชั่วคราว 1 ปี (คำสั่งที่ 238/2568)

หลังจากที่คุณมีสถานะที่ถูกต้องแล้ว คำสั่งที่ 238/2568 จะควบคุมการขยายระยะเวลาพำนัก (สูงสุด 1 ปีต่อครั้ง) โดยพิจารณาจากการลงทุน ซึ่งรวมถึงเส้นทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของ 3M ด้วย 

ในการต่ออายุวีซ่า 3 เดือน (ด้านการท่องเที่ยว) แบบตรงไปตรงมา สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองมักตรวจสอบ:

• การปฏิบัติตามอย่างต่อเนื่อง (การเป็นเจ้าของยังคงอยู่ หรือสัญญาเช่าที่เข้าเงื่อนไขยังคงมีผลใช้บังคับ)
• หลักฐานเกี่ยวกับโครงสร้างค่าเช่า/การชำระเงินที่กำหนดไว้ และ
• หนังสือขออนุมัติจากกระทรวงที่สนับสนุนการขยายเวลา 

ภาระผูกพันต่อเนื่องหลังการอนุมัติ (ซึ่งมักถูกลืม)

แม้จะมีใบอนุญาตต่ออายุ 1 ปีที่ยังไม่หมดอายุ ผู้ถือใบอนุญาตยังคงอยู่ภายใต้หลักเกณฑ์การปฏิบัติตามกฎหมายตรวจคนเข้าเมืองตามปกติ:

• การรายงาน 90 วัน โดยทั่วไปแล้ว ข้อกำหนดต่างๆ จะมีผลบังคับใช้กับการต่ออายุวีซ่าระยะยาวสำหรับผู้ที่ไม่ใช่ผู้อพยพส่วนใหญ่ เว้นแต่จะมีโครงการพิเศษที่ยกเว้นข้อกำหนดเหล่านั้นไว้อย่างชัดเจน (คำสั่งในที่นี้เน้นที่คุณสมบัติ/เอกสาร และไม่ได้ระบุถึงการยกเว้น 90 วัน) ไม่ระบุ ตามลำดับเหล่านี้ 
• การรายงานที่อยู่อาศัย TM30 เรื่องนี้ยังคงมีความสำคัญต่อการปฏิสัมพันธ์กับสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองในทางปฏิบัติ (ซึ่งไม่ได้เกิดจากคำสั่งเหล่านี้ แต่เป็นสิ่งที่เจ้าหน้าที่สอบถามเป็นประจำที่เคาน์เตอร์)
• ใบอนุญาตกลับเข้าประเทศ จำเป็นต้องมีเอกสารนี้ก่อนเดินทางออกจากประเทศไทย หากผู้ถือเอกสารต้องการรักษาสิทธิ์ในการพำนักอาศัย รายการอ้างอิงค่าธรรมเนียมอย่างเป็นทางการที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองใช้โดยทั่วไปมีดังนี้ 1,000 บาท (เที่ยวเดียว) และ 3,800 บาท หลายรายการ. 

ผลกระทบในทางปฏิบัติ ความเสี่ยง และสิ่งที่บทความอื่นๆ มักละเลยไป

ตารางเปรียบเทียบที่ชาวต่างชาติที่มาอาศัยอยู่ในประเทศนี้ต้องการ

เส้นทาง (ฐานการลงทุน)	การมุ่งเน้นคุณสมบัติ	เกณฑ์การลงทุน/การเช่า	เอกสารสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการตรวจคนเข้าเมือง	ระยะเวลาดำเนินการ (ตามจริง)	ค่าธรรมเนียมของรัฐบาล (โดยทั่วไป)	สิทธิ์ที่ได้รับ (หลัก)
การซื้อคอนโด 3M ที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว	ผู้สนับสนุนการท่องเที่ยวระยะยาวที่มีกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมตามคุณสมบัติที่กำหนด	ราคาซื้อคอนโด ≥ 3,000,000 บาท	หลักฐานการโอนกรรมสิทธิ์เข้าประเทศ; หลักฐานการซื้อและชำระเงินค่าคอนโด; หลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการในชื่อผู้สมัคร; หนังสือขออนุมัติจากกระทรวง	ไม่ได้ระบุรายละเอียดในคำสั่งซื้อ หากจดหมายจากกระทรวงยังไม่ได้รับการอนุมัติ อาจต้องใช้เวลานานขึ้น การประทับตราวีซ่ามักจะเร็วขึ้นเมื่อเอกสารครบถ้วนและได้รับการอนุมัติแล้ว	ค่าธรรมเนียมการต่ออายุมักแสดงเป็น 1,900 บาทการกลับเข้าสู่ชั้นบรรยากาศ 1,000 / 3,800 บาท หากกำลังเดินทาง	การจัดเรียงที่ไม่ใช่ผู้อพยพ + ขยายเวลาพำนัก 1 ปี (ต่ออายุได้ตราบใดที่ยังปฏิบัติตามข้อกำหนด) คำสั่งเหล่านี้ไม่ได้ให้การอนุญาตทำงาน
ให้เช่า/ให้เช่าระยะยาวมูลค่าสูง 3M ที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว	ผู้สนับสนุนการท่องเที่ยวระยะยาวที่มีสัญญาที่พักเป็นไปตามข้อกำหนด	เกณฑ์มาตรฐานการเช่า ≥ 85,000 บาท/เดือน โดยต้องมีหลักฐานการชำระเงินล่วงหน้า สำหรับสัญญาเช่าระยะยาว จะต้องมีหลักฐานที่ชัดเจนกว่า (รวมถึงข้อกำหนดในการเช่าที่ระบุไว้ในเอกสาร)	สัญญาเช่า/สัญญาให้เช่าที่ตรงตามเงื่อนไข; คุณสมบัติของเจ้าของที่พัก (คนไทยหรือนิติบุคคลที่มีคนไทยเป็นผู้ถือหุ้นส่วนใหญ่); หลักฐานการชำระเงินล่วงหน้าที่ตรงตามเกณฑ์ที่กำหนด; หนังสือขออนุมัติจากกระทรวง	ไม่ได้ระบุรายละเอียดในคำสั่งซื้อ โดยทั่วไปแล้วจะใช้เวลานานกว่าการต่อสายด่วนแบบปกติ เนื่องจากต้องมีการตรวจสอบและประสานงานเรื่องจดหมาย	รูปแบบค่าธรรมเนียมของรัฐบาลเหมือนเดิม: 1,900 บาท ต่อการขยายเวลา; การกลับเข้าใหม่ 1,000 / 3,800 บาท หากกำลังเดินทาง	การจัดเรียงที่ไม่ใช่ผู้อพยพ + ขยายเวลาพำนัก 1 ปี (สามารถต่ออายุได้ตราบใดที่สัญญาเช่าและโครงสร้างการชำระเงินยังคงเป็นไปตามข้อกำหนด)
เส้นทางการลงทุนแบบคลาสสิก 10 ล้านเหรียญสหรัฐ	การประชุมนักลงทุนกำหนดกฎเกณฑ์การไหลเข้าของเงินทุนสูง	โอนย้าย ≥ 10,000,000 บาท และลงทุนผ่านรูปแบบที่เป็นที่ยอมรับ (การซื้อ/เช่าอสังหาริมทรัพย์ เงินฝาก พันธบัตร หรือการผสมผสานกัน)	หลักฐานการโอนเงินผ่านธนาคาร; หลักฐานการลงทุนแยกตามประเภท (ใบรับรองการฝากเงิน, หลักฐานการจำนอง, หลักฐานการซื้อ/เช่า); สำเนาใบสมัครและหนังสือเดินทาง	ไม่ได้ระบุรายละเอียดในคำสั่งซื้อ โดยทั่วไปแล้วต้องใช้เอกสารจำนวนมาก และขั้นตอนการตรวจสอบจะแตกต่างกันไปตามแต่ละสำนักงาน	ค่าธรรมเนียมการต่ออายุและค่าธรรมเนียมการเข้าประเทศใหม่เป็นไปตามตารางค่าธรรมเนียมของสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองที่ระบุไว้ข้างต้น	การจัดเรียงที่ไม่ใช่ผู้อพยพ + ขยายเวลาพำนัก 1 ปี (สามารถต่ออายุได้ตราบใดที่ยังมีการลงทุนอยู่)

ข้อผิดพลาดและกับดักที่สำคัญที่สุด

หลักเกณฑ์คุณสมบัติของผู้ให้เช่า (ช่องทางการเช่า)
บทความส่งเสริมการขายจำนวนมากระบุว่า “เช่าคอนโดหรูใดก็ได้และมีสิทธิ์ได้รับวีซ่า” แต่เงื่อนไขนั้นแคบกว่านั้น ผู้ให้เช่า/เจ้าของต้องเป็นคนไทย (บุคคลธรรมดา) หรือนิติบุคคลที่มีคนไทยเป็นส่วนใหญ่ และสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองต้องการเอกสารที่แสดงสถานะดังกล่าว การเช่าจากเจ้าของที่เป็นชาวต่างชาติมักเป็นสาเหตุที่ทำให้ไม่ผ่านเกณฑ์ 

หลักฐานการชำระเงินล่วงหน้าเป็นสิ่งที่ไม่สามารถละเว้นได้
เอกสารในขั้นตอนที่ 1 และขั้นตอนที่ 2 เน้นย้ำถึงหลักฐานการชำระค่าเช่าล่วงหน้าที่ตรงตามเกณฑ์ที่กำหนด (85,000 บาท/เดือน และระยะเวลาขั้นต่ำหรือการชำระเงินก้อน ขึ้นอยู่กับโครงสร้าง) สัญญาเช่าที่ไม่มีหลักฐานการชำระเงินที่ถูกต้องจะทำให้เอกสารมีความเสี่ยง 

การรับรองจากกระทรวงเป็นขั้นตอนสำคัญที่จำเป็น
ข้อความใดๆ ที่สัญญาว่า “ซื้อคอนโด เดินเข้าไปที่ด่านตรวจคนเข้าเมือง แล้วได้รับตราประทับพำนักระยะยาว” นั้นไม่สมบูรณ์ คำสั่งดังกล่าวต้องมีคำขอ/การรับรองจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา (หรือคำขอจากหน่วยงานที่ได้รับมอบหมาย) สำหรับเส้นทางที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยวของ 3M 
การรายงานข่าวของสื่อเกี่ยวกับการเป็นพันธมิตรและการส่งเสริมการขายแบบ "ครบวงจร" ควรถูกมองว่าเป็นการสร้างภาพลักษณ์ทางธุรกิจบนพื้นฐานของข้อผูกพันทางกฎหมายนี้ ไม่ใช่การทดแทนข้อผูกพันดังกล่าว 

กรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมต้องสามารถจดทะเบียนได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย
การเป็นเจ้าของคอนโดโดยชาวต่างชาติถูกจำกัดด้วยกฎโควตาและเงื่อนไขคุณสมบัติทางกฎหมาย ผู้ซื้อที่ไม่สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในชื่อของตนเองได้ ไม่สามารถใช้ "กรรมสิทธิ์" เป็นหลักฐานในการยื่นขอวีซ่าเข้าเมืองได้ 

ไม่ใช่วีซ่า LTR นะครับ
ความสับสนเกี่ยวกับ LTR เป็นเรื่องปกติ LTR เป็นโครงการแยกต่างหากที่มีกฎเกณฑ์ของตนเอง ซึ่งบริหารจัดการผ่านช่องทางการส่งเสริมการลงทุน ตามที่อธิบายไว้ในข้อมูลอัปเดตทางกฎหมายจากบริษัทต่างๆ เช่น Tilleke & Gibbins โปรดพิจารณา LTR และเส้นทางการขยายการลงทุนเป็นผลิตภัณฑ์ที่แตกต่างกันสองอย่าง 

สิทธิ์มีจำกัด
คำสั่งเหล่านี้ควบคุมกระบวนการพิจารณาวีซ่า/ประเภทวีซ่า และการอนุญาตให้พำนักอาศัย แต่ไม่ได้ให้สิทธิ์ในการทำงาน ผู้ที่วางแผนจะทำงานต้องขอใบอนุญาตทำงานที่ถูกต้องตามกฎหมายแยกต่างหาก 

สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองรับประกันระยะเวลาดำเนินการที่แน่นอนหรือไม่?

มีข้อจำกัดด้านอายุหรือรายได้ขั้นต่ำหรือไม่?

เส้นทางวีซ่า 3M ที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยวตามคำสั่งเหล่านี้ กำหนดขึ้นจากหลักฐานการลงทุน/ที่พัก และการรับรองจากกระทรวง ไม่ใช่เรื่องอายุหรือรายได้จากการเกษียณอายุ กฎเกณฑ์เรื่องอายุและรายได้ปรากฏอยู่ในเส้นทางวีซ่าอื่นๆ (เช่น วีซ่าเกษียณอายุ วีซ่าแต่งงาน) แต่ไม่ได้ระบุว่าเป็นองค์ประกอบหลักในการพิจารณาคุณสมบัติของเส้นทางวีซ่า 3M ด้านการลงทุน/ที่พักนี้ ข้อกำหนดเรื่องอายุใดๆ ที่ไม่ได้แสดงไว้ในคำสั่ง ควรได้รับการพิจารณาตามความเหมาะสม ไม่ระบุ สำหรับเส้นทางนี้ 

ฉันยังต้องรายงานตัวทุก 90 วันและขอใบอนุญาตกลับเข้าประเทศอยู่หรือไม่?

คำสั่งที่เกี่ยวข้องมุ่งเน้นไปที่คุณสมบัติและเอกสารสำหรับการขอวีซ่า/ประเภทและการต่ออายุวีซ่า ไม่ได้ระบุถึงการยกเว้นการรายงานตัวภายใน 90 วันโดยทั่วไป ใบอนุญาตเข้าประเทศใหม่ยังคงเป็นข้อกำหนดมาตรฐานสำหรับการรักษาสิทธิ์การต่ออายุการพำนักเมื่อเดินทาง โดยมีตารางค่าธรรมเนียมอย่างเป็นทางการที่เผยแพร่ทั่วไปในสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง 

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

บทความนี้เป็นการสรุปภาพรวมของวีซ่าลงทุนอสังหาริมทรัพย์วงเงิน 3 ล้านบาทใหม่ของประเทศไทย กฎระเบียบยังใหม่และแนวทางปฏิบัติยังคงมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง นักลงทุนที่จริงจังควรขอคำแนะนำเฉพาะบุคคล คำแนะนำนี้ควรครอบคลุมถึงการเลือกอสังหาริมทรัพย์ กลยุทธ์การรับรองจากกระทรวงคมนาคม รวมถึงเวลาที่ควรยื่นขอและเวลาที่ควรขอต่ออายุวีซ่าด้วย

• สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองของประเทศไทย