ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
สำนักงานที่ดิน (สำนักงานที่ดิน, samnak ngan thi din, หรือที่เรียกว่า สำนักงานกรมที่ดิน หรือ ทะเบียนที่ดิน) คือสำนักงานในพื้นที่ของ กรมที่ดิน (DOL) (กรมที่ดิน), ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของกระทรวงมหาดไทย โดยที่การเป็นเจ้าของและสิทธิอันเป็นจริงในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยจะถูกจดทะเบียนไว้ ไม่มีอะไรในเอกสารที่ระบุว่าที่ดินในประเทศไทยจะเปลี่ยนมือเพียงเพราะการขาย, จำนอง, สิทธิเก็บกิน, พื้นผิว หรือ ภาระจำยอม เอกสารดังกล่าวจะสมบูรณ์ได้เมื่อเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจในสำนักงานที่ถือครองกรรมสิทธิ์บันทึกไว้ในโฉนด และสัญญาเช่าที่ยาวกว่าสามปีที่ยังไม่ได้จดทะเบียนจะสามารถบังคับใช้ได้เพียงสามปีเท่านั้น (มาตรา 538 แห่งกฎหมาย CCC) สำหรับชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดเช่า หรือเช่าใช้ประโยชน์ หรือจดทะเบียนสิทธิในกรรมสิทธิ์ เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะเป็นผู้บันทึกการทำธุรกรรมดังกล่าว.
ชื่อเหล่านี้ระบุถึงระดับการบริหารที่แตกต่างกันสองระดับ: กรมที่ดิน เป็นกรมที่ดิน ในขณะเดียวกัน สำนักงานที่ดิน เป็นสำนักงานที่ดิน ในภาษาฝรั่งเศสเราใช้คำว่า Département des affaires foncières เพื่อประโยชน์ของหน่วยงานและ bureau foncier สำหรับสำนักงานในพื้นที่ ก่อนการซื้อ การเช่า หรือการใช้ประโยชน์จากกรรมสิทธิ์ โปรดระบุสำนักงานที่รับผิดชอบเรื่องกรรมสิทธิ์ และยืนยันเอกสารสำหรับธุรกรรมของคุณ คู่มือการตรวจสอบทรัพย์สิน อธิบายถึงขั้นตอนการตรวจสอบที่ต้องดำเนินการก่อนที่จะโอนเงิน.
สารบัญ
วิธีการจัดระเบียบระบบสำนักงานที่ดิน
ในแต่ละจังหวัดจะมีสำนักงานที่ดินจังหวัด และในจังหวัดขนาดใหญ่จะมีสาขาครอบคลุมกลุ่มของเขต โดยที่ที่ดินจะถูกจดทะเบียนไว้ที่สำนักงานที่มีเขตครอบคลุม และสำนักงานดังกล่าวจะเก็บสำเนารายละเอียดของที่ดินไว้ โฉนด; เจ้าของเป็นผู้ถือครองเอกสารเดิม และจะต้องตรงกันทั้งสองฉบับ สำนักงานที่ดินในเขตต่างๆ เคยรับผิดชอบในการจัดการเรื่องนี้ น.ส. 3 ที่ดิน หน่วยคอนโดมิเนียมจะจดทะเบียนที่สำนักงานเดียวกัน โดยแต่ละอาคารจะมีทะเบียนของตนเอง.
เจ้าหน้าที่จะเป็นผู้ตัดสินว่าสิ่งใดจะได้รับการจดทะเบียน. ภายใต้ กฎหมายที่ดิน พนักงานเจ้าหน้าที่จะตรวจสอบตัวตน ความสามารถ เอกสารสิทธิ์ หลักเกณฑ์การถือครองที่ดินของคนต่างด้าว และสถานะทางภาษี ก่อนจะบันทึกรายการใดลงในโฉนด สำนักงานที่ดินใช้แบบฟอร์มของตนเอง ได้แก่ สัญญาซื้อขาย ท.ด. 13 หนังสือมอบอำนาจ ท.ด. 21 สำหรับที่ดิน และ อ.ช. 21 สำหรับห้องชุด ธุรกรรมในที่ดิน น.ส. 3 จะต้องประกาศไว้ 30 วันก่อนจดทะเบียน ส่วนธุรกรรมในที่ดินโฉนดและ น.ส. 3 ก. จะเสร็จสิ้นภายในวันเดียวกัน.
การไปสำนักงานที่ดินในฐานะชาวต่างชาติ
สำนักงานเปิดทำการในวันธรรมดาตั้งแต่เวลา 8.30 น. ถึง 16.30 น. การรอคิวเริ่มตั้งแต่เช้าตรู่ และการโอนกรรมสิทธิ์มักใช้เวลาครึ่งวัน นำเอกสารสิทธิ์เดิม หนังสือเดินทาง (พร้อมสำเนากรมารับรองทุกหน้า) สัญญาในภาษาไทย และสำหรับการซื้อคอนโดมิเนียมแบบ FET ที่แสดงราคาว่าได้มาจากต่างประเทศ แบบฟอร์ม FET ที่ระบุว่าไม่มีหนี้ของนิติบุคคล และการยืนยันว่าโควตาต่างประเทศยังไม่เต็ม บุคคลภรรยาชาวไทยที่ซื้อที่ดินต้องมาพร้อมกับคู่สมรสชาวต่างชาติ ซึ่งจะต้องลงนามในคำประกาศว่าเงินดังกล่าวเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย หากใครไม่มาต้องมีผู้แทนตามแบบฟอร์มอำนาจผู้รับมอบอำนาจของกรม.
ค่าธรรมเนียมและภาษีจะถูกชำระที่เคาน์เตอร์ต้อนรับก่อนการโอนกรรมสิทธิ์: ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของมูลค่าที่ประเมินแล้ว, ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรือค่าธรรมเนียมอากรแสตมป์ 0.5% และภาษีหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมดจะถูกคำนวณโดยสำนักงาน การกู้ยืมเงินมีค่าใช้จ่าย 1% ของจำนวนเงินที่ค้ำประกัน สูงสุด 200,000 บาท; การเช่ามีค่าใช้จ่าย 1% ของค่าเช่ารวม บวกกับค่าธรรมเนียมอากรแสตมป์ 0.1%; การใช้ประโยชน์หรือการครอบครองที่ดินโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายมีค่าใช้จ่าย 50 บาทต่อเนื้อที่; การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ลงเหลือ 0.01% สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยสูงสุด 7 ล้านบาท โดยมีผลบังคับใช้จนถึงเดือนมิถุนายน 2027 เฉพาะผู้ซื้อชาวไทยเท่านั้น.
ข้อผิดพลาดทั่วไป ผู้ซื้อจะจ่ายเงินให้ผู้ขายเต็มจำนวนก่อนที่จะเรียกชื่อผู้ที่อยู่ในแถว โดยการโอนเงินจะเกิดขึ้นที่เคาน์เตอร์เมื่อเจ้าหน้าที่บันทึกการโอนเงิน.
การตรวจค้นหลักฐานที่ดินและสิ่งที่สำนักงานจะไม่ทำให้
ทุกคนสามารถขอตรวจสอบข้อมูลในทะเบียนที่ดินได้ โดยมีค่าธรรมเนียมเพียงเล็กน้อย สำนักงานจะยืนยันข้อมูลเจ้าของที่ดิน พื้นที่ และข้อมูลอุปสรรคต่างๆ ที่ปรากฏในหน้าหลังของทะเบียน เช่น บัญชีเงินกู้ยืม บัญชีเช่า บัญชีสิทธิประโยชน์ (usufructs) การครอบครองตามกฎหมาย (servitudes) การยึดทรัพย์ของศาล (court seizures) และการขายที่ดินที่ยังไม่หมดอายุการจดทะเบียน หากต้องการสำเนาทะเบียนที่ดินและประวัติการจดทะเบียน สามารถติดต่อได้ การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินอย่างละเอียด; แอปพลิเคชันแผนที่ออนไลน์ของกรมนั้นสะดวกสบาย แต่ไม่ได้เป็นหลักฐานทางกฎหมาย และสามารถค้นหาได้เฉพาะที่สำนักงานเท่านั้น.
สำนักงานที่ดินจะไม่ตรวจสอบว่าราคาเป็นธรรมหรือไม่ว่าบ้านมีใบอนุญาตก่อสร้างหรือไม่ว่าทางเข้าถนนเป็นที่ดินของใครหรือไม่ว่าผู้ขายได้บอกความจริงเกี่ยวกับเพื่อนบ้านและน้ำท่วมหรือไม่ ไม่ได้ร่างหรือตรวจสอบสัญญา และจะไม่จดทะเบียนบุคคลต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินแม้ว่าทั้งสองฝ่ายจะตกลงกันแล้วก็ตาม มันเป็นเพียงระบบทะเบียนที่ผู้ซื้อที่รอบคอบจะมาพร้อมกับคำถามเหล่านั้นแล้ว.
มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 26 กันยายน ค.ศ. 2026. อ่านอัตราค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจากคู่มือค่าธรรมเนียมภาษาไทยของกรมที่ดิน ซึ่งแสดงกฎกระทรวง ฉบับที่ 47 ข้อ 2(7) ไว้ดังนี้ ร้อยละ 2 ของราคาประเมินสำหรับการโอน ร้อยละ 1 สำหรับการจำนองแต่ไม่เกิน 200,000 บาท ร้อยละ 1 สำหรับการเช่า และแปลงละ 50 บาทในกรณีที่ไม่มีการโอนมูลค่า และอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 ในฐานะใบรับสำหรับสิทธิที่ก่อตั้งขึ้นโดยมีค่าตอบแทน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 (การจดทะเบียน) อ่านจากตัวบทภาษาไทย.
คำถามที่พบบ่อย
คุณต้องไปที่สำนักงานที่ดินใดในประเทศไทย
สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขาซึ่งมีพื้นที่ครอบคลุมแปลงที่ดินหรืออาคารชุดนั้น โฉนดที่ดินระบุจังหวัดและอำเภอ และสำนักงานที่ออกโฉนดจะเก็บรักษาฉบับคู่สำเนาไว้ ไม่สามารถจดทะเบียนนิติกรรมที่สำนักงานอื่นได้ ดังนั้นควรตรวจสอบสาขาก่อนจองการเดินทาง.
ชาวต่างชาติสามารถค้นหาโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดินของประเทศไทยได้หรือไม่
ใช่ บุคคลใดก็ตามสามารถขอตรวจสอบข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ด้วยหมายเลขทะเบียนได้โดยเสียค่าธรรมเนียมเล็กน้อย และรับการยืนยันข้อมูลผู้เป็นเจ้าของ พื้นที่ และภาระผูกพันที่ระบุไว้ในทะเบียนที่ดินได้ โดยสามารถขอสำเนาทะเบียนที่ดินและประวัติการจดทะเบียนได้อีกด้วย และทนายความหรือตัวแทนก็สามารถดำเนินการดังกล่าวแทนผู้ซื้อได้เช่นกัน.
สำนักงานที่ดินคิดค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินเท่าไหร่
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์คือ 2% ของมูลค่าที่รัฐบาลประเมิน บวกกับภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากผู้ขายเป็นบริษัทหรือถือครองทรัพย์สินมาไม่ถึง 5 ปี ส่วนกรณีอื่น ๆ จะเสียอากรแสตมป์ 0.5% บวกกับภาษีหัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย สำนักงานจะคำนวณทั้งหมดนี้ และต้องชำระที่เคาน์เตอร์รับเงินในวันเดียวกัน.
ดูเพิ่มเติม: โฉนด, มูลค่าที่ประเมิน, ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และภาษี, ทอร์ ดอร์ 21, โฉนดที่ดินในประเทศไทย และ การจดทะเบียนสิทธิประโยชน์ที่สำนักงานที่ดิน.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.