สำนักงานที่ดิน: สถานที่จดทะเบียนนิติกรรมที่ดินของไทย

รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 12 ตุลาคม 2569

​ สำนักงานที่ดิน (สำนักงานที่ดิน, samnak ngan thi din, หรือที่เรียกว่า สำนักงานกรมที่ดิน หรือ ทะเบียนที่ดิน) คือสำนักงานในพื้นที่ของ กรมที่ดิน (DOL) (กรมที่ดิน), สังกัดกระทรวงมหาดไทย ซึ่งเป็นที่จดทะเบียนกรรมสิทธิ์และทรัพยสิทธิทุกประเภทเหนือที่ดินและห้องชุดในประเทศไทย ไม่มีสิ่งใดเกี่ยวกับที่ดินไทยที่เปลี่ยนมือได้ด้วยเอกสารเพียงอย่างเดียว: การขาย, จำนอง, สิทธิเก็บกิน, สิทธิเหนือพื้นดิน หรือ ภาระจำยอม จะสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่เก็บรักษาโฉนดได้จดทะเบียนไว้ในโฉนด และสัญญาเช่าที่มีกำหนดเกินสามปีซึ่งมิได้จดทะเบียนจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปีเท่านั้น (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538) สำหรับชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโด ทำสัญญาเช่า หรือจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน สำนักงานที่ดินคือที่ที่ธุรกรรมนั้นจดทะเบียน.

ชื่อเหล่านี้ระบุถึงระดับการบริหารที่แตกต่างกันสองระดับ: กรมที่ดิน เป็นกรมที่ดิน ในขณะที่ สำนักงานที่ดิน เป็นสำนักงานที่ดิน ในภาษาฝรั่งเศสเราใช้คำว่า Département des affaires foncières สำหรับกรม และ bureau foncier สำหรับสำนักงานในพื้นที่ ก่อนการซื้อ การเช่า หรือการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน โปรดระบุสำนักงานที่รับผิดชอบโฉนดนั้น และยืนยันเอกสารที่ต้องใช้สำหรับธุรกรรมของคุณ คู่มือการตรวจสอบทรัพย์สิน อธิบายถึงขั้นตอนการตรวจสอบที่ต้องดำเนินการก่อนที่จะโอนเงิน.

วิธีการจัดระเบียบระบบสำนักงานที่ดิน

แต่ละจังหวัดมีสำนักงานที่ดินจังหวัด (สำนักงานที่ดินจังหวัด) และในจังหวัดขนาดใหญ่จะมีสำนักงานสาขา (สาขา) ที่รับผิดชอบหลายอำเภอ ที่ดินแต่ละแปลงจดทะเบียนไว้ที่สำนักงานที่มีเขตรับผิดชอบครอบคลุมที่ดินแปลงนั้น และสำนักงานนั้นเก็บรักษาคู่ฉบับของ โฉนด; เจ้าของถือฉบับเจ้าของที่ดิน และทั้งสองฉบับต้องตรงกัน ในอดีตสำนักงานที่ดินอำเภอเป็นผู้ดูแลที่ดินที่มี น.ส. 3 ส่วนห้องชุดในอาคารชุดจดทะเบียนที่สำนักงานเดียวกันนี้ โดยแต่ละอาคารมีทะเบียนของตนเอง.

เจ้าหน้าที่จะเป็นผู้ตัดสินว่าสิ่งใดจะได้รับการจดทะเบียน. ภายใต้ ประมวลกฎหมายที่ดิน พนักงานเจ้าหน้าที่จะตรวจสอบตัวตน ความสามารถ เอกสารสิทธิ์ หลักเกณฑ์การถือครองที่ดินของคนต่างด้าว และสถานะทางภาษี ก่อนจะบันทึกรายการใดลงในโฉนด สำนักงานที่ดินใช้แบบฟอร์มของตนเอง ได้แก่ สัญญาซื้อขาย ท.ด. 13 หนังสือมอบอำนาจ ท.ด. 21 สำหรับที่ดิน และ อ.ช. 21 สำหรับห้องชุด ธุรกรรมในที่ดิน น.ส. 3 จะต้องประกาศไว้ 30 วันก่อนจดทะเบียน ส่วนธุรกรรมในที่ดินโฉนดและ น.ส. 3 ก. จะเสร็จสิ้นภายในวันเดียวกัน.

การไปสำนักงานที่ดินในฐานะชาวต่างชาติ

สำนักงานเปิดทำการในวันธรรมดาตั้งแต่เวลา 8.30 น. ถึง 16.30 น. มีการรับบัตรคิวตั้งแต่เช้าตรู่ และการโอนกรรมสิทธิ์มักใช้เวลาครึ่งวัน ให้นำโฉนดตัวจริง หนังสือเดินทาง (พร้อมสำเนาที่ลงลายมือชื่อรับรองทุกหน้า) สัญญาฉบับภาษาไทย และสำหรับการซื้อห้องชุด ให้นำแบบ FET ที่แสดงว่าเงินค่าซื้อนำเข้ามาจากต่างประเทศ หนังสือรับรองปลอดหนี้ของนิติบุคคลอาคารชุด และหนังสือยืนยันของนิติบุคคลอาคารชุดว่าสัดส่วนการถือครองของคนต่างด้าวยังไม่เต็ม คู่สมรสชาวไทยที่ซื้อที่ดินต้องมาพร้อมกับคู่สมรสชาวต่างชาติ ซึ่งจะลงนามในหนังสือยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย ผู้ที่ไม่ได้มาด้วยตนเองต้องมอบอำนาจโดยใช้แบบหนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน.

ค่าธรรมเนียมและภาษีชำระที่ช่องการเงินก่อนการจดทะเบียน: ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งสำนักงานเป็นผู้คำนวณทั้งหมด การจดทะเบียนจำนองมีค่าธรรมเนียม 1% ของจำนวนเงินที่จำนองเป็นประกัน สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท การเช่ามีค่าธรรมเนียม 1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา บวกอากรแสตมป์ 0.1% สิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดินที่ให้โดยไม่มีค่าตอบแทนเสียค่าธรรมเนียมแปลงละ 50 บาท การลดค่าธรรมเนียมการโอนชั่วคราวเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งมีผลถึงเดือนมิถุนายน 2027 ใช้กับผู้ซื้อชาวไทยเท่านั้น.

ข้อผิดพลาดทั่วไป คือการจ่ายเงินให้ผู้ขายครบถ้วนก่อนที่จะถึงคิว การชำระเงินจะทำกันที่เคาน์เตอร์ในขณะที่เจ้าหน้าที่จดทะเบียนการโอน.

การตรวจค้นหลักฐานที่ดินและสิ่งที่สำนักงานจะไม่ทำให้

ทุกคนสามารถขอตรวจสอบหลักฐานทางทะเบียนจากเลขที่โฉนดได้โดยเสียค่าธรรมเนียมเล็กน้อย สำนักงานจะยืนยันผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามทะเบียน เนื้อที่ และภาระผูกพันทุกรายการที่ปรากฏในหน้าสารบัญจดทะเบียนด้านหลัง ได้แก่ จำนอง การเช่า สิทธิเก็บกิน ภาระจำยอม การยึดหรืออายัดของศาล และการขายฝากที่ยังอยู่ในกำหนดไถ่ สามารถขอสำเนาโฉนดและประวัติการจดทะเบียนที่รับรองถูกต้องได้ การตรวจสอบนี้เป็นรากฐานของ การตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน; แอปพลิเคชันแผนที่ออนไลน์ของกรมนั้นสะดวก แต่ไม่ใช่พยานหลักฐานทางกฎหมาย มีเพียงการตรวจสอบที่สำนักงานเท่านั้นที่เป็นหลักฐานทางกฎหมาย.

สำนักงานที่ดินไม่ได้ตรวจสอบว่าราคาเป็นธรรมหรือไม่ บ้านมีใบอนุญาตก่อสร้างหรือไม่ ทางเข้าออกสู่ถนนชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ หรือผู้ขายบอกความจริงเกี่ยวกับเพื่อนบ้านและน้ำท่วมหรือไม่ สำนักงานไม่ได้ร่างหรือตรวจสัญญา และจะไม่จดทะเบียนคนต่างด้าวเป็นเจ้าของที่ดิน ไม่ว่าคู่กรณีจะตกลงกันไว้อย่างไร สำนักงานที่ดินเป็นเพียงหน่วยงานรับจดทะเบียน ผู้ซื้อที่รอบคอบจะมาพร้อมคำตอบสำหรับคำถามเหล่านั้นแล้ว.

มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 26 กันยายน ค.ศ. 2026. อ่านอัตราค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจากคู่มือค่าธรรมเนียมภาษาไทยของกรมที่ดิน ซึ่งแสดงกฎกระทรวง ฉบับที่ 47 ข้อ 2(7) ไว้ดังนี้ ร้อยละ 2 ของราคาประเมินสำหรับการโอน ร้อยละ 1 สำหรับการจำนองแต่ไม่เกิน 200,000 บาท ร้อยละ 1 สำหรับการเช่า และแปลงละ 50 บาทในกรณีที่ไม่มีการโอนมูลค่า และอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 ในฐานะใบรับสำหรับสิทธิที่ก่อตั้งขึ้นโดยมีค่าตอบแทน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 (การจดทะเบียน) อ่านจากตัวบทภาษาไทย.

คำถามที่พบบ่อย

ดูเพิ่มเติม: โฉนด, ราคาประเมิน, ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และภาษี, ท.ด.21, โฉนดที่ดินในประเทศไทย และ การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่สำนักงานที่ดิน.