ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
property transfer fee and taxes (ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี, often called transfer costs หรือ closing costs) are the four sums collected by the Land Office when ownership of land or a condominium unit changes hands: a transfer fee of 2% of the appraised value, either specific business tax of 3.3% or stamp duty of 0.5%, and withholding tax on the seller’s gain. They are paid on the day of registration, in cash or cashier’s cheque, and the officer will not record the transfer until they are settled. Who pays which part is a matter of negotiation, not law.
สารบัญ
ค่าใช้จ่ายทั้งสี่รายการและวิธีคำนวณของแต่ละรายการ
The transfer fee is 2% of the government มูลค่าที่ประเมิน, whatever price the parties agreed. A temporary reduction to 0.01% applies from 1 July 2026 to 30 June 2027 for residential property up to 7 million baht, but only where the buyer is a Thai individual; a foreign buyer pays the full 2%.
Specific business tax (SBT) is 3.3% including municipal tax, charged on the higher of the appraised value and the actual price. It applies when an individual sells within five years of acquiring the property, and to every sale by a company. It does not apply where the individual seller has held the property for more than five years, or has had their name in the house registration book (ตะเบียน บาอัน) for at least one year, or acquired the property by inheritance. อากรแสตมป์ of 0.5% is charged only when SBT does not apply; the two are never paid together.
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย is a prepayment of the seller’s income tax. A company seller pays 1% of the higher of appraised value and price. An individual seller pays a progressive amount calculated on the appraised value, after a standard deduction that grows with the number of years held, then spread over those years and taxed at personal income tax rates. The Land Office computes it on the spot.
ใครเป็นผู้จ่ายและเงินเปลี่ยนมืออย่างไร
Custom, not statute, decides the split. The commonest arrangement in the resale market is that buyer and seller share the transfer fee equally, the seller pays SBT or stamp duty and withholding tax, and each pays their own agent. Developers selling new condominiums often advertise “buyer pays transfer fee” in full, and some contracts push every charge onto the buyer. Since the contract governs, the clause should be read before the reservation is signed, not on transfer day.
The Land Office quotes the exact figures a day or two before registration once it has the title deed number and the declared price. Buyers should ask for the calculation sheet, because the officer uses the Treasury Department’s appraised value and not the agent’s estimate, and because under-declaring the price to reduce SBT is a false statement to an official that exposes the seller to a later assessment with penalties.
For a condominium, the transfer will not be registered at all until the seller produces a debt-free certificate from the นิติบุคคล and a foreign buyer produces an FET form; the fees are paid at the same counter.
ตัวอย่างการคำนวณต้นทุนการโอนในการขาย
Take a condominium unit sold by an individual for 5,000,000 baht with an appraised value of 4,000,000 baht, held for three years. SBT applies because the seller held it for under five years and was not registered in the tabien baan.
| Charge | Base | จำนวน |
|---|---|---|
| Transfer fee 2% | Appraised value 4,000,000 | 80,000 baht |
| Specific business tax 3.3% | Higher of price and appraisal: 5,000,000 | 165,000 baht |
| Stamp duty 0.5% | Not charged when SBT applies | 0 |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย | Progressive on 4,000,000 over 3 years | Computed by the Land Office |
Had the same seller waited two more years, or moved their name into the house book a year before selling, SBT would fall away and stamp duty of 25,000 baht would replace the 165,000 baht. Annual ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง is a separate charge and is not collected at the transfer.
คำถามที่พบบ่อย
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยราคาเท่าไหร่
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์คือ 2% ของมูลค่าที่รัฐบาลประเมินไว้สำหรับทรัพย์สินดังกล่าว ซึ่งต้องชำระที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียน ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 จะมีการลดอัตราค่าธรรมเนียมเหลือ 0.01% สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยที่มีมูลค่าไม่เกิน 7 ล้าน baht ที่ซื้อโดยบุคคลไทย; ส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องชำระค่าธรรมเนียมเต็มจำนวน 2%.
ใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีเมื่อซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย
ไม่มีกฎหมายกำหนดไว้ ดังนั้นจึงขึ้นอยู่กับสัญญาจะซื้อจะขาย ในการขายต่อ ค่าธรรมเนียมการโอนมักจะถูกแบ่งชำระคนละครึ่ง ในขณะที่ผู้ขายเป็นผู้ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย โครงการอสังหาริมทรัพย์มักกำหนดให้ผู้ซื้อเป็นผู้ 3 ชำระค่าธรรมเนียมการโอนทั้งหมด ดังนั้นจึงควรตรวจสอบข้อสัญญานี้ก่อนลงลายมือชื่อ.
ความแตกต่างระหว่างภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์คืออะไร
ทั้งสองชนิดนี้ถูกเก็บภาษีจากการขาย แต่ไม่เคยถูกเก็บพร้อมกัน ภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% จะถูกเรียกเก็บเมื่อบุคคลธรรมดาขายภายใน 5 ปีนับจากวันที่ซื้อ หรือเมื่อบริษัทขาย ส่วนอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% จะถูกเรียกเก็บแทนเมื่อผู้ขายถือครองทรัพย์สินนั้นมานานกว่า 5 ปี ได้จดทะเบียนในทะเบียนบ้านมาแล้วอย่างน้อย 1 ปี หรือได้รับมรดกมา.
ดูเพิ่มเติม: Appraised value, Land and Building Tax Act, สำนักงานที่ดิน, หลักฐานธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET), ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทย และ การโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.