ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และภาษี (ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี, often called ค่าใช้จ่ายในการโอนเงิน หรือ ค่าใช้จ่ายในการปิดการขาย) คือค่าใช้จ่ายสี่รายการที่กองที่ดินเก็บเมื่อมีการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในคอนโดมิเนียม โดยมีค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของมูลค่าประเมินราคา, อากรธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรือค่าธรรมเนียมอากรแสตมป์ 0.5% และภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากรายได้ของผู้ขายจากการขาย โดยจะจ่ายในวันลงทะเบียนด้วยเงินสดหรือเช็ค โดยเจ้าหน้าที่จะไม่บันทึกการโอนจนกว่าจะเรียบร้อยเรียบร้อยแล้ว ผู้ที่ต้องจ่ายส่วนใดส่วนหนึ่งขึ้นอยู่กับสัญญาการขายว่าจะตัดสินใจอย่างไร หากไม่มีระบุไว้ กฎหมายแพ่งและพาณิชย์จะแบ่งค่าใช้จ่ายในการขายเท่ากัน.
สารบัญ
ค่าใช้จ่ายทั้งสี่รายการและวิธีคำนวณของแต่ละรายการ
ค่าตัวการโอน คือ 2% ของรัฐบาล มูลค่าที่ประเมิน, โดยไม่คำนึงถึงราคาที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกัน การลดลงชั่วคราวเป็น 0.01% จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2026 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2027 สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยที่มีมูลค่าสูงสุดไม่เกิน 7 ล้านบาท แต่จะบังคับใช้เฉพาะกรณีที่ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาชาวไทยเท่านั้น ผู้ซื้อจากต่างประเทศจะต้องชำระเงินเต็มจำนวน 2%.
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) คือ 3.3% รวมภาษีเทศบาล ซึ่งคิดจากราคาประเมินที่สูงกว่าหรือราคาจริงที่สูงกว่า โดยจะใช้บังคับเมื่อบุคคลขายทรัพย์สินภายในห้าปีนับจากวันที่ซื้อทรัพย์สิน และสำหรับทุกการขายของบริษัท โดยไม่บังคับใช้เมื่อผู้ขายรายบุคคลถือครองทรัพย์สินนั้นมานานกว่าห้าปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน (ทะเบียนบ้าน) เป็นเวลาอย่างน้อยหนึ่งปี หรือได้มาซึ่งทรัพย์สินนั้นโดยการรับมรดก. อากรแสตมป์ ค่าบริการ 0.5% จะถูกเรียกเก็บเฉพาะเมื่อ SBT ไม่ได้ใช้บริการ; โดยปกติแล้วจะไม่มีการเรียกเก็บค่าบริการทั้งสองอย่างพร้อมกัน.
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เป็นเงินมัดจำค่าภาษีเงินได้ของผู้ขาย บริษัทผู้ขายจะ 1% จ่ายตามมูลค่าที่ประเมินสูงกว่า หรือตามราคาที่ประเมินสูงกว่า โดยผู้ขายรายบุคคลจะจ่ายเงินในอัตราที่เพิ่มขึ้นตามมูลค่าที่ประเมิน หลังจากหักภาษีมาตรฐานตามจำนวนปีที่ถือครองทรัพย์สิน จากนั้นจึงนำไปคำนวณและจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลตามอัตราภาษีเงินได้บุคคล.
ใครเป็นผู้จ่ายและเงินเปลี่ยนมืออย่างไร
สัญญาเป็นผู้กำหนดการแบ่งปันทรัพย์สิน และมาตรา 457 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เป็นช่องว่างที่ยังไม่ถูกเติมเต็ม โดยระบุว่าค่าใช้จ่ายในการทำสัญญาขายจะถูกแบ่งจ่ายโดยผู้ซื้อและผู้ขายเท่าๆ กัน. รูปแบบที่พบได้บ่อยที่สุดในตลาดการโอนกรรมสิทธิ์คือ ผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งค่าธรรมเนียมการโอนทรัพย์สินกันเท่าๆ กัน โดยผู้ขายต้องจ่ายภาษี SBT หรือภาษีอากรประจำตัวผู้ขาย และผู้ขายต้องจ่ายค่าธรรมเนียมตัวแทนของตนเอง ผู้พัฒนาที่ขายคอนโดมิเนียมใหม่มักจะโฆษณาว่า “ผู้ซื้อจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนทรัพย์สิน” ทั้งหมด และในสัญญาบางฉบับก็กำหนดให้ผู้ซื้อต้องจ่ายค่าใช้จ่ายทั้งหมดตั้งแต่เริ่มการจอง ไม่ใช่ในวันโอนกรรมสิทธิ์.
สำนักงานที่ดินจะระบุตัวเลขที่แน่นอนหนึ่งหรือสองวันก่อนการจดทะเบียน เมื่อได้หมายเลขโฉนดและราคาที่ประกาศแล้ว ผู้ซื้อควรขอใบคำนวณราคา เพราะเจ้าหน้าที่จะใช้ราคาที่กรมธนารักษ์ประเมิน ไม่ใช่ราคาที่ตัวแทนประเมิน และเนื่องจากการประกาศราคาต่ำกว่าจริงเพื่อลดค่า SBT ถือเป็นการให้ข้อมูลเท็จต่อเจ้าหน้าที่ ซึ่งอาจทำให้ผู้ขายต้องเผชิญกับการประเมินราคาในภายหลังและถูกปรับด้วยค่าปรับ.
สำหรับคอนโดมิเนียม การโอนกรรมสิทธิ์จะไม่ได้รับการจดทะเบียนจนกว่าผู้ขายจะส่งมอบใบรับรองปลอดหนี้จากธนาคาร นิติบุคคล และผู้ซื้อจากต่างประเทศจะยื่นแบบฟอร์ม FET; ค่าธรรมเนียมจะจ่ายที่เคาน์เตอร์เดียวกัน.
ตัวอย่างการคำนวณต้นทุนการโอนในการขาย
ถือครองอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมที่ขายโดยบุคคลรายหนึ่งในราคา 5,000,000 บาท โดยมีมูลค่าประเมินที่ 4,000,000 บาท โดยถือครองมาเป็นเวลาสามปี SBT มีผลบังคับใช้เพราะผู้ขายถือครองมาเป็นเวลาไม่ถึงห้าปีและไม่ได้จดทะเบียนใน tabien baan.
| รายการที่เรียกเก็บ | ฐาน | จำนวน |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอนเงิน 2% | มูลค่าประเมิน 4,000,000 | 80,000 บาท |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% | ราคาและราคาประเมินสูงกว่ากัน: 5,000,000 | 165,000 บาท |
| ภาษีอากรการโอนกรรมสิทธิ์ 0.5% | ไม่คิดค่าบริการเมื่อใช้ SBT | 0 |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย | โปรเกรสซีฟ 4,000,000 บาท ตลอด 3 ปี | คำนวณโดยสำนักงานที่ดิน |
หากผู้ขายรายเดียวกันรออีกสองปี หรือยื่นชื่อลงทะเบียนในทะเบียนบ้านก่อนขายหนึ่งปี SBT ก็จะหมดไป และภาษีอากรการโอนกรรมสิทธิ์จะถูกปรับขึ้นเป็น 25,000 บาท แทนที่ 165,000 บาทต่อปี ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นค่าบริการแยกต่างหาก และไม่ถูกเรียกเก็บเมื่อทำรายการโอนเงิน.
ตรวจทานครั้งล่าสุด: 28 กันยายน 2569 ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ การลดหย่อนภาษีที่อยู่อาศัย และอัตราเบื้องต้นของค่าธรรมเนียมแต่ละรายการ ได้ถูกตรวจสอบโดยคำสั่งคณะรัฐมนตรีที่ 47 (ปี ค.ศ. 2541) ข้อ 2(7) ตามที่กรมที่ดินได้เผยแพร่ และคำสั่งว 14504 ของกรมที่ดินที่ออกในวันที่ 30 มิถุนายน 2026 และตัวอย่างการคำนวณค่าธรรมเนียมดังกล่าวได้รับการปรับปรุงใหม่ เมื่อวันที่ 4 ตุลาคม 2569 การยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะเจาะจงได้มีการประกาศในพระราชกฤษฎีกาที่ 342 (ปี ค.ศ. 2541) ข้อ 4(6) ของกรมสรรพากร โดยระบุว่าผู้เสียภาษีต้องเป็นบุคคลที่จ่ายภาษีตามมาตรา 457 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.
คำถามที่พบบ่อย
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยราคาเท่าไหร่
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์คือ 2% ของมูลค่าที่รัฐบาลประเมินไว้สำหรับทรัพย์สินดังกล่าว ซึ่งต้องชำระที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียน ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 จะมีการลดอัตราค่าธรรมเนียมเหลือ 0.01% สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยที่มีมูลค่าไม่เกิน 7 ล้าน baht ที่ซื้อโดยบุคคลไทย; ส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องชำระค่าธรรมเนียมเต็มจำนวน 2%.
ใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีเมื่อซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย
สัญญาการขายเป็นผู้กำหนด หากไม่มีระบุไว้ในสัญญา มาตรา 457 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้ค่าใช้จ่ายในการขายเป็นความรับผิดชอบร่วมกันของผู้ซื้อและผู้ขาย ในกรณีการขายซ้ำ ค่าธรรมเนียมการโอนมักจะถูกแบ่งกันเป็นส่วนเท่าๆ กัน ในขณะที่ผู้ขายต้องจ่ายภาษีธุรกิจหรือภาษีอากรประเภทอื่นตามที่กำหนด และภาษีหัก ณ ที่จ่าย ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มักจะกำหนดให้ผู้ซื้อต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนทั้งหมด ดังนั้นจึงควรตรวจสอบข้อกำหนดดังกล่าวก่อนการเซ็นสัญญา.
ความแตกต่างระหว่างภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์คืออะไร
ทั้งสองชนิดนี้ถูกเก็บภาษีจากการขาย แต่ไม่เคยถูกเก็บพร้อมกัน ภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% จะถูกเรียกเก็บเมื่อบุคคลธรรมดาขายภายใน 5 ปีนับจากวันที่ซื้อ หรือเมื่อบริษัทขาย ส่วนอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% จะถูกเรียกเก็บแทนเมื่อผู้ขายถือครองทรัพย์สินนั้นมานานกว่า 5 ปี ได้จดทะเบียนในทะเบียนบ้านมาแล้วอย่างน้อย 1 ปี หรือได้รับมรดกมา.
ดูเพิ่มเติม: มูลค่าประเมิน, พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, สำนักงานที่ดิน, หลักฐานธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET), ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทย และ การโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.