รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และภาษี (ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี, often called ค่าใช้จ่ายในการโอน หรือ ค่าใช้จ่ายในการปิดการขาย) คือเงินสี่รายการที่สำนักงานที่ดินเรียกเก็บเมื่อมีการเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือห้องชุดคอนโดมิเนียม ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% อย่างใดอย่างหนึ่ง และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากเงินได้ของผู้ขายจากการขาย โดยชำระในวันจดทะเบียนเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค และเจ้าหน้าที่จะไม่จดทะเบียนการโอนจนกว่าจะชำระครบถ้วน ฝ่ายใดเป็นผู้ชำระส่วนใดเป็นเรื่องที่สัญญาซื้อขายกำหนด หากสัญญาไม่ได้ระบุไว้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้แบ่งค่าใช้จ่ายในการซื้อขายเท่ากัน.
สารบัญ
ค่าใช้จ่ายทั้งสี่รายการและวิธีคำนวณของแต่ละรายการ
ค่าธรรมเนียมการโอน คือ 2% ของ ราคาประเมิน, whatever price the parties agreed. A temporary reduction to 0.01% applies from 1 July 2026 to 30 June 2027 for residential property where both the sale price and the appraised value are 7 million baht or less, but only where the buyer is a Thai individual; a foreign buyer pays the full 2%.
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) คือ 3.3% รวมภาษีเทศบาล ซึ่งเรียกเก็บจากส่วนที่สูงกว่าระหว่างมูลค่าประเมินและราคาจริง โดยบังคับใช้ไม่ว่าจะระยะเวลาการถือครองใดก็ตามสำหรับผู้ขายของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้ที่สร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หรือผู้ที่แบ่งแยกอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายพร้อมถนนหรือสาธารณูปโภค และบริษัทที่ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ในธุรกิจของตน ผู้ขายรายอื่นต้องจ่ายภาษีนี้เมื่อขายภายในห้าปีนับจากวันที่ซื้อ ยกเว้นกรณีที่อสังหาริมทรัพย์เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมรดก หรือเป็นที่อยู่อาศัยหลักของเจ้าของโดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน (ทะเบียนบ้าน) เป็นเวลาอย่างน้อยหนึ่งปีนับตั้งแต่การซื้อ (พระราชกฤษฎีกาที่ 342 มาตรา 4). อากรแสตมป์ ในอัตรา 0.5% จะเรียกเก็บเฉพาะเมื่อไม่ต้องเสีย SBT เท่านั้น และไม่มีการชำระทั้งสองอย่างพร้อมกัน.
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เป็นเงินออมภาษีเงินได้ของผู้ขาย โดยบริษัทผู้ขายจะจ่าย 1% ในสองส่วนระหว่างมูลค่าประเมินและราคาขาย โดยผู้ขายรายบุคคลจะได้รับเงินภาษีตามมูลค่าประเมิน: ค่าลดหย่อนตามปกติจะถูกหักก่อน (92% ของมูลค่าที่ถือครองหนึ่งปี ลดลงเหลือ 50% เมื่อถือครองเกิน 8 ปี และ 50% สำหรับทรัพย์สินที่รับมรดกหรือรับเป็นของขวัญ) ส่วนที่เหลือจะถูกแบ่งตามจำนวนปีที่ถือครอง (ไม่เกิน 10 ปี) และถูกนำมาคำนวณเป็นอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และนำมาคูณด้วยจำนวนปีที่ถือครองอีกครั้ง รวมแล้วไม่เกิน 20% ของราคาขาย.
ใครเป็นผู้จ่ายและเงินเปลี่ยนมืออย่างไร
สัญญาเป็นตัวกำหนดการแบ่งรับภาระค่าใช้จ่าย และเมื่อสัญญาไม่ได้กำหนดไว้ มาตรา 457 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์จะเข้ามาอุดช่องว่าง โดยบัญญัติว่าค่าใช้จ่ายในการทำสัญญาซื้อขายนั้น ผู้ซื้อและผู้ขายพึงออกใช้เท่ากัน. รูปแบบที่พบบ่อยที่สุดในตลาดขายต่อคือ ผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งค่าธรรมเนียมการโอนกันคนละครึ่ง ผู้ขายชำระ SBT หรืออากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และแต่ละฝ่ายชำระค่านายหน้าของตนเอง ผู้พัฒนาโครงการที่ขายคอนโดมิเนียมใหม่มักโฆษณาว่า “ผู้ซื้อจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน” ทั้งหมด และสัญญาบางฉบับผลักภาระค่าใช้จ่ายทุกรายการให้ผู้ซื้อ เนื่องจากสัญญาเป็นตัวกำหนด จึงควรอ่านข้อสัญญานี้ก่อนลงนามในใบจอง ไม่ใช่ในวันโอนกรรมสิทธิ์.
สำนักงานที่ดินจะระบุตัวเลขที่แน่นอนหนึ่งหรือสองวันก่อนการจดทะเบียน เมื่อได้หมายเลขโฉนดและราคาที่ประกาศแล้ว ผู้ซื้อควรขอใบคำนวณราคา เพราะเจ้าหน้าที่จะใช้ราคาที่กรมธนารักษ์ประเมิน ไม่ใช่ราคาที่ตัวแทนประเมิน และเนื่องจากการประกาศราคาต่ำกว่าจริงเพื่อลดค่า SBT ถือเป็นการให้ข้อมูลเท็จต่อเจ้าหน้าที่ ซึ่งอาจทำให้ผู้ขายต้องเผชิญกับการประเมินราคาในภายหลังและถูกปรับด้วยค่าปรับ.
สำหรับคอนโดมิเนียม การโอนกรรมสิทธิ์จะไม่ได้รับการจดทะเบียนเลยจนกว่าผู้ขายจะส่งมอบหนังสือรับรองการปลอดหนี้จาก นิติบุคคล และผู้ซื้อจากต่างประเทศจะยื่นแบบฟอร์ม FET; ค่าธรรมเนียมจะจ่ายที่เคาน์เตอร์เดียวกัน.
ตัวอย่างการคำนวณต้นทุนการโอนในการขาย
สมมติว่ามีห้องชุดคอนโดมิเนียมที่บุคคลธรรมดาขายในราคา 5,000,000 บาท โดยมีราคาประเมิน 4,000,000 บาท และถือครองมาเป็นเวลาสามปี กรณีนี้ต้องเสีย SBT เพราะผู้ขายถือครองมาไม่ถึงห้าปีและไม่ได้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน.
| รายการที่เรียกเก็บ | ฐาน | จำนวน |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน 2% | มูลค่าประเมิน 4,000,000 | 80,000 บาท |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% | ราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า: 5,000,000 | 165,000 บาท |
| อากรแสตมป์ 0.5% | ไม่เรียกเก็บเมื่อต้องเสีย SBT | 0 |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย | อัตราก้าวหน้าจาก 4,000,000 เฉลี่ยตลอด 3 ปี | คำนวณโดยสำนักงานที่ดิน |
หากผู้ขายรายเดียวกันรออีกสองปี หรืออาศัยอยู่ที่นั่นเป็นบ้านหลักของตนด้วยชื่อของตนในทะเบียนบ้านอย่างน้อยหนึ่งปี SBT ก็จะหมดความสำคัญ และภาษีอากรการโอนกรรมสิทธิ์บ้านจะถูกปรับขึ้นเป็น 25,000 บาทแทนที่ 165,000 บาท ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นภาระภาษีแยกต่างหาก และไม่ได้เรียกเก็บในการจดทะเบียนโอน.
ตรวจทานครั้งล่าสุด: 28 กันยายน 2569 ค่าธรรมเนียมการโอน การลดค่าธรรมเนียมสำหรับที่อยู่อาศัย และฐานในการคำนวณค่าใช้จ่ายแต่ละรายการ ได้รับการตรวจสอบกับกฎกระทรวง ฉบับที่ 47 (พ.ศ. 2541) ข้อ 2(7) ตามที่กรมที่ดินเผยแพร่ และหนังสือเวียนของกรมที่ดินที่ ว 14504 ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 และได้คำนวณตัวอย่างใหม่แล้ว เมื่อวันที่ 4 ตุลาคม 2569 ได้ตรวจสอบข้อยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะในพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 มาตรา 4(6) บนเว็บไซต์ของกรมสรรพากร (การได้มาโดยทางมรดก และบ้านที่เป็นที่อยู่อาศัยหลักซึ่งผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มา) และได้ตรวจสอบเรื่องผู้มีหน้าที่ชำระกับมาตรา 457 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.
คำถามที่พบบ่อย
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยราคาเท่าไหร่
The transfer fee is 2% of the government appraised value of the property, payable at the Land Office on the day of registration. A reduced rate of 0.01% applies from 1 July 2026 to 30 June 2027 for residential property where both the sale price and the appraised value are 7 million baht or less bought by a Thai individual; foreign buyers pay the full 2%.
ใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีเมื่อซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย
สัญญาซื้อขายเป็นตัวกำหนด หากสัญญาไม่ได้ระบุไว้ มาตรา 457 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้ผู้ซื้อและผู้ขายออกค่าใช้จ่ายในการซื้อขายเท่ากัน ในการขายต่อ ค่าธรรมเนียมการโอนมักแบ่งกันคนละครึ่ง ในขณะที่ผู้ขายชำระภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มักกำหนดให้ผู้ซื้อชำระค่าธรรมเนียมการโอนทั้งหมด ดังนั้นจึงควรตรวจสอบข้อสัญญาดังกล่าวก่อนลงนาม.
ความแตกต่างระหว่างภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์คืออะไร
ทั้งสองถูกเรียกเก็บภาษีจากการขาย แต่ไม่เคยเรียกเก็บพร้อมกัน โดยภาษีธุรกิจเฉพาะที่ 3.3% จะถูก 0.5% เรียกเก็บจากนักพัฒนาโครงการที่สร้างหรือแบ่งแยกที่ดินเพื่อขาย บริษัทที่ขายที่ดินที่ใช้ในธุรกิจ และผู้ขายรายอื่นใดก็ตามที่ขายภายในห้าปีนับจากวันที่ได้รับมา ยกเว้นกรณีที่ทรัพย์สินนั้นเป็นมรดกหรือเป็นบ้านหลักของเจ้าของที่อยู่อาศัยซึ่งมีชื่อของเจ้าของอยู่ในทะเบียนบ้านเป็นเวลาอย่างน้อยหนึ่งปี.
ดูเพิ่มเติม: มูลค่าประเมิน, พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, สำนักงานที่ดิน, หลักฐานธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET), ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทย และ การโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.