การซื้อคอนโดในประเทศไทย: คู่มือฉบับสมบูรณ์สำหรับชาวต่างชาติ ปี 2026

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.

อัปเดตล่าสุดเมื่อ 5 กันยายน 2569

คอนโดมิเนียมเป็นหนึ่งในหลายวิธีในการถือครอง อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย, เมื่อเปรียบเทียบในคู่มือทรัพย์สินหลักของเรา.

ตรวจทานครั้งล่าสุด: 3 กันยายน 2026, against the Condominium Act B.E. 2522 itself, read in Thai from the Department of Lands’ own compilation and from the Office of the Council of State consolidated text, which agree word for word. Sections 6, 19, 19 bis, 19 ter, 19 quater, 19 quinque and 19 septem were each read, together with กฎหมายที่ดิน sections 97 and 98. The Act has been amended four times, most recently by Act No. 4 of B.E. 2551, and the quota, remittance and inheritance rules on this page are stated from that text. ยังไม่ได้รับการตรวจสอบที่นี่: เดอะ transfer fee and tax rates and the 0.01% reduction, which are Ministry of Interior and Revenue Code material and carry their own dated note above; the Land Office practice points, which are practice rather than statute; and our own package prices.

คู่มือนี้ครอบคลุมถึงโควตา กระบวนการ สัญญา และรายละเอียดต้นทุนทั้งหมด หากคุณต้องการให้ดำเนินการทางกฎหมายแทน แพ็กเกจแบบคิดค่าบริการคงที่ของเราเริ่มต้นที่ 19,900 บาท ดูได้ที่ ทนายความคอนโดในประเทศไทย. ข้ามไปที่เรื่องค่าใช้จ่ายเลย.

ใช่ ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยได้อย่างถูกกฎหมายในชื่อของตนเองภายใต้กฎเกณฑ์ “โควตาต่างชาติ” หากคุณต้องการยกระดับวิถีชีวิตสำหรับการพักผ่อนในวัยเกษียณหรือวันหยุด ลองพิจารณาประเทศไทย ที่นี่onยังเป็นสถานที่ที่ดีสำหรับการลงทุน ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าและศักยภาพในการเติบโตของมูลค่าเงินลงทุนนั้นมีความน่าสนใจ กระบวนการต่างๆ ง่ายกว่าที่หลายคนคิด อย่างไรก็ตาม การไม่ปฏิบัติตามขั้นตอนทางการเงินเฉพาะเจาะจง โดยเฉพาะการขอหนังสือรับรองการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET form) อาจขัดขวางการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ของคุณได้อย่างสิ้นเชิง คู่มือฉบับสมบูรณ์สำหรับปี 2026 นี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจทุกสิ่งที่จำเป็นต้องรู้เพื่อซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้อย่างปลอดภัยและประสบความสำเร็จ.

ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดในประเทศไทยได้หรือไม่? (กรอบกฎหมาย)

กฎหมายไทยอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในประเทศไทยได้ แต่ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดเฉพาะบางประการ ส่วนนี้จะอธิบายถึงข้อกำหนดทางกฎหมายที่สำคัญที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติทุกคนต้องเข้าใจ.

ทำความเข้าใจเกี่ยวกับโควตาต่างประเทศของรหัส 49%

ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์แบบเต็มตัวในหน่วยคอนโดมิเนียมได้เฉพาะเมื่อสัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติในอาคารนั้นไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมของทุกหน่วยในคอนโดมิเนียมดังกล่าว สัดส่วนนี้เป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดว่าคุณสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมของคุณอย่างถูกต้องตามกฎหมายได้หรือไม่ ก่อนที่จะจ่ายเงินมัดจำใดๆ ให้ตรวจสอบสถานะโควตาเสมอที่สำนักงานกฎหมายหรือกรมที่ดิน เพื่อยืนยันว่ายังมีโควตาสำหรับชาวต่างชาติเหลืออยู่ ดูคำอธิบายรายละเอียดของเราเกี่ยวกับ โควต้าการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติในประเทศไทย.

กฎคือ ส่วนที่ 19 อีกครั้ง ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และบทบัญญัติสองข้อในกฎหมายดังกล่าวมีหน้าที่ตัดสินคดีจริง มาตรการดังกล่าวคือ 49% ของ พื้นที่ของทุกยูนิต ในคอนโดมิเนียมนั้น จึงเป็นตารางเมตร ไม่ใช่นับเป็นยูนิต และตัวส่วนคือ กำหนด ณ วันที่จดทะเบียนอาคารชุด ภายใต้หมวดที่ 6 ซึ่งเป็นสาเหตุว่าทำไมมันถึงไม่ขยับเมื่อมีการจัดเรียงพื้นที่ส่วนกลางใหม่หลังจากนั้น. มาตรา 19 ไตรมาส ใครเป็นคนตรวจสอบตัวจริง: เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะจดทะเบียนการโอนก็ต่อเมื่อตรวจสอบยืนยันสัดส่วน โดยนับรวมเจ้าของชาวต่างชาติที่มีอยู่แล้ว ร่วมกับคุณ, ยังคงอยู่ภายในส่วนที่ 19 อีกครั้ง ขีดจำกัด.

สิ่งที่พระราชบัญญัตินี้กำหนดให้ทำ ไม่ give you is a quota letter. There is no prescribed form for it and no rule fixing how recent it has to be, so treat the นิติบุคคล statement as evidence you commission rather than a document the law guarantees, and have it dated as close to the transfer as you can. ใบรับรองเพียงใบเดียวที่พระราชบัญญัตินี้รับประกันคือเอกสารคนละฉบับที่ผู้ซื้อมักสับสนกับมันอยู่เป็นประจำ. ภายใต้ มาตรา 29 เจ้าหน้าที่สามารถจดทะเบียนการโอนได้ก็ต่อเมื่อยูนิตดังกล่าวปลอดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามมาตรา 18 แล้ว โดยมีหลักฐานแสดงจาก (เอกสาร) ฉบับล่าสุด หนังสือรับรองการปลอดหนี้ จากนิติบุคคล และผู้จัดการต้องออกใบรับรองนั้น ภายในสิบห้าวัน ของคำขอนั้นเมื่อได้ชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวแล้ว กรณีนี้ไม่มีผลบังคับใช้กับการโอนกรรมสิทธิ์ครั้งแรกที่จดทะเบียนก่อนที่นิติบุคคลอาคารชุดจะเกิดขึ้น ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมผู้ซื้อห้องชุดมือหนึ่งจึงไม่เคยพบเห็นค่าใช้จ่ายนี้.

กรรมสิทธิ์เด็ดขาด (Freehold) กับสิทธิการเช่า (Leasehold): อะไรคือความแตกต่าง?

Freehold (ชาโนท) means permanent ownership. I personally think “Freehold” is a foreign term and “full ownership” is more appropriate to civil law. Most foreign buyers want this as it is the best type ownership. If the foreign quota is already full, foreigners can opt for a 30-year สิทธิการเช่า instead. A leasehold (better called “Lease Agreement’)provides possession and usage rights but not ownership title. While leases can sometimes be renewed, they offer less security than freehold ownership.

เส้นทาง “การเป็นเจ้าของบริษัท”

ชาวต่างชาติบางคนคิดว่าการใช้บริษัทไทยเพื่อซื้อหน่วยพักอาศัยจะช่วยหลีกเลี่ยงข้อจำกัดตามมาตรา 49%. มันไม่ได้เป็นเช่นนั้น และเหตุผลนั้นอยู่ที่ตัวบทกฎหมายมากกว่าแนวทางปฏิบัติในการบังคับใช้. มาตรา 19(3) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด ระบุไว้ในบรรดาชาวต่างชาติที่ อาจ เป็นเจ้าของห้องชุด ซึ่งนิติบุคคลบุคคลอาคารชุดที่ตกอยู่ภายใต้ มาตรา 97 และมาตรา 98 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน. บริษัทภายในส่วนเหล่านั้นจึงเป็นเจ้าของ ในฐานะชาวต่างชาติ และ ใช้โควตา, เหมือนกับผู้ซื้อต่างชาติรายบุคคลทุกประการ ทางบริษัทไม่ได้สร้างพื้นที่ใน 49% แต่ต้องแข่งขันเพื่อชิงพื้นที่นั้น.

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 97 บังคับใช้กับบริษัทเกี่ยวกับ อย่างใดอย่างหนึ่ง of two independent limbs: foreigners hold more than 49% of the ทุนจดทะเบียน, หรือ ชาวต่างชาติมีมากกว่าครึ่งหนึ่งของ จำนวน ของผู้ถือหุ้น องค์ประกอบประการที่สองคือสิ่งที่คนมักมองข้าม เพราะบริษัทสามารถอยู่ภายในขีดจำกัดด้านทุนได้แต่ก็ยังคงมีสถานะเป็นชาวต่างชาติสำหรับวัตถุประสงค์นี้ มาตรา 98 ขยายขอบเขตขึ้นไปตามสายโซ่ ดังนั้น หากบริษัทตามมาตรา 97 ถือหุ้นในบริษัทอื่น บริษัทที่สองนั้นก็ถือเป็นบริษัทต่างชาติเช่นกัน และบริษัทโฮลดิ้งของไทยก็ไม่ได้ช่วยเปลี่ยนแปลงอะไร.

นั่นทำให้บริษัทเหลือหนทางเดียวที่จะอยู่นอกเหนือหมวดหมู่เหล่านั้นอย่างแท้จริง ซึ่งก็คือการที่ผู้ถือหุ้นชาวไทยต้องเป็นนักลงทุนที่แท้จริงและมีความเสี่ยงด้วยเงินของตนเอง ในกรณีที่พวกเขาไม่ได้เป็นเช่นนั้น การจัดตั้งดังกล่าวก็จะเข้าข่ายถูกควบคุมโดย มาตรา 36 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542, ซึ่งครอบคลุมถึงทั้งสองฝ่าย ได้แก่ คนไทยหรือบริษัทที่มีคนไทยถือหุ้นส่วนใหญ่ที่ถือหุ้นแทนชาวต่างชาติ และชาวต่างชาติที่ยอมให้กระทำการดังกล่าว มีโทษจำคุกไม่เกินสามปี หรือปรับตั้งแต่ 100,000 ถึง 1,000,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ ส่วนที่มักจะถูกมองข้ามคือบทกำหนดโทษที่ตามมาหลังคำพิพากษา ซึ่งศาลจะต้องสั่งให้เลิกการถือหุ้นนั้นด้วย และหากขัดขืนคำสั่งดังกล่าวจะมีโทษปรับเพิ่มเติมตั้งแต่ 10,000 ถึง 50,000 บาท สำหรับทุกวัน การเจาะระบบยังคงดำเนินต่อไป ดูคู่มือของเราที่ ผู้ถือหุ้นตัวแทนชาวไทย และ แคมเปญบังคับใช้กฎหมายผู้ได้รับการเสนอชื่อปี 2026.

ขั้นตอนการซื้อทีละขั้นตอน

การซื้อคอนโดในประเทศไทยนั้นเกี่ยวข้องกับขั้นตอนสำคัญหลายขั้นตอน การทำความเข้าใจแต่ละขั้นตอนจะช่วยให้การทำธุรกรรมราบรื่นและปกป้องการลงทุนของคุณ.

ขั้นตอนที่ 1: การตรวจสอบสถานะ (อย่าข้ามขั้นตอนนี้)

ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อใดๆ ให้ดำเนินการตรวจสอบสถานะอย่างละเอียด ซึ่งรวมถึงการค้นหาโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งจะช่วยยืนยันว่าผู้ขายเป็นเจ้าของตัวจริง และยังตรวจสอบภาระผูกพันต่างๆ เช่น การจำนองหรือการ lien นอกจากนี้ควรตรวจสอบสภาพทรัพย์สินด้วยตนเองเพื่อให้แน่ใจว่ามีทางเข้าออกสู่สาธารณะและตรวจสอบข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน สำหรับโครงการที่ยังไม่ได้สร้าง ให้ตรวจสอบว่าผู้พัฒนาโครงการมีใบอนุญาต ก่อสร้างที่ถูกต้อง และอ่านคู่มือของเราเพื่อ คอนโดมิเนียมที่ยังไม่ได้สร้างในประเทศไทย สำหรับกับดักในสัญญาและสิทธิของคุณหากงานล่าช้า นอกจากนี้ยังคุ้มค่าแก่การอ่านอีกด้วย คำพิพากษาศาลฎีกา 6 ฉบับที่ผู้ซื้อคอนโดควรรู้, ซึ่งเป็นกรณีจริงเบื้องหลังการตรวจสอบเหล่านี้ ตรวจสอบประวัติผลงานของพวกเขาเพื่อหลีกเลี่ยงการลงทุนในโครงการที่มีการบริหารจัดการที่ไม่ดี.

ขั้นตอนที่ 2: สัญญาซื้อขาย (SPA)

สัญญาจะซื้อจะขายคือเอกสารที่สำคัญที่สุดในการทำธุรกรรมของคุณ โปรดใส่ใจกับ “เงื่อนไขการยกเลิกสัญญา” เกี่ยวกับเงินมัดจำอย่างใกล้ชิด ตรวจให้แน่ใจว่าคุณมีความคุ้มครองหากการขอสินเชื่อบ้านของคุณไม่ผ่านหรือหากมีปัญหาเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดินเกิดขึ้น ให้ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติเหมาะสมตรวจสอบสัญญาก่อนลงลายมือชื่อ.

ขั้นตอนที่ 3: วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

ขั้นตอนสุดท้ายคือการไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง (หรือผู้แทนโดยมีหนังสือมอบอำนาจ) จะต้องมาแสดงตนทั้งสองฝ่าย คุณจะต้องใช้เอกสาร FET ตัวจริงเพื่อพิสูจน์ว่าเงินของคุณมาจากต่างประเทศ เมื่อจดทะเบียนโอนเรียบร้อยแล้ว คุณจึงจะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นทางการ.

คำว่า “ฟรีโฮลด์”

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่เคยใช้คำว่า “ฟรีโฮด” (freehold) กฎหมายพูดถึงแต่ “กรรมสิทธิ์” เท่านั้น นี่คือสิทธิสูงสุดที่บุคคลจะมีเหนือที่ดินหรือทรัพย์สินได้ตามกฎหมายไทย ซึ่งอธิบายไว้ใน มาตรา 1336 และ 1337 “Freehold” เป็นคำที่ยืมมาจากประเทศที่ใช้กฎหมายจารีตประเพณี.

นักพัฒนาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ชอบคำนี้เพราะฟังดูคุ้นหูสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ มันสื่อถึงความหมายเดียวกับกรรมสิทธิ์แบบ fee-simple ในทางปฏิบัติแล้ว คำนี้ไม่ได้เพิ่มความหมายใด ๆ ที่คำว่า “การเป็นเจ้าของ” (ownership) ครอบคลุมอยู่แล้ว นอกจากนี้ยังอาจทำให้ภาษากลับสนับสนุนการขายเกิดความสับสนกับสิทธิ์ทางกฎหมายที่แท้จริง บางครั้งคุณอาจเห็นคำว่า “ฟรีโฮลด์” (freehold) ปรากฏอยู่ในคำแปลภาษาอังกฤษที่ไม่ใช่ทางการของพระราชบัญญัติอาคารชุด ในคำแปลเหล่านี้ ระบุว่าเจ้าของห้องชุดมี “ส่วนได้เสียแบบฟรีโฮลด์” (freehold interest) แม้แต่ในกรณีนั้น ฉบับภาษาไทยก็ยังใช้คำเดียวกันคือ กรรมสิทธิ์ ดังนั้นเราจึงเชื่อว่าการใช้คำว่า “ฟรีโฮลด์” นั้นไม่ถูกต้อง.

คู่มือการซื้ออสังหาริมทรัพย์และการขอสิทธิ์พำนักในประเทศไทยสำหรับนักลงทุนต่างชาติ

หัวข้อ	ข้อกำหนดและเงื่อนไข	ค่าธรรมเนียมหรือภาษีที่เกี่ยวข้อง	โครงสร้างการเป็นเจ้าของ	กรอบกฎหมาย/ข้อบังคับ	คำแนะนำเชิงกลยุทธ์สำหรับชาวต่างชาติ
การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม	ต้องซื้อหน่วยลงทุนด้วยเงินทุนจากต่างประเทศ โดยต้องยืนยันด้วยแบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (FET) นักลงทุนต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของหน่วยลงทุนได้ทั้งหมด.	ค่าธรรมเนียมการโอน (2% ของมูลค่าประเมิน) โดยปกติจะแบ่งกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย.	กรรมสิทธิ์เด็ดขาด (การถือครองตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์ในชื่อชาวต่างชาติ) หรือ สิทธิการเช่า (โดยทั่วไปคือ 30 ปี).	พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2525 (1979); ข้อจำกัดโควตาชาวต่างชาติ 49% ต่ออาคาร.	ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์กับสำนักงานที่ดิน การตรวจสอบนี้จะช่วยยืนยันความเป็นเจ้าของและสิทธิเรียกร้องใดๆ ในทรัพย์สิน ซื้อโครงการใหม่ๆ ตั้งแต่เนิ่นๆ เพื่อรักษาสิทธิ์ในการซื้อของคุณ.
ภาษีที่ดินและค่าใช้จ่ายต่อเนื่อง	ต้องชำระภาษีที่สำนักงานที่ดินเมื่อทำการโอนกรรมสิทธิ์ และต้องรายงานรายได้ค่าเช่าเป็นรายปี.	ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) หากถือครองน้อยกว่า 5 ปี หรือภาษีอากรแสตมป์ (0.5%) หากถือครองมากกว่า 5 ปี; ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (อัตราแบบก้าวหน้า 0-35%); ภาษีที่ดินและอาคาร (0.02%, 0.1% สำหรับที่อยู่อาศัย).	,	มาตรา 457 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์; พระราชบัญญัติผังเมือง (การแบ่งเขตพื้นที่); ข้อบังคับของกรมสรรพากร.	ตรวจสอบว่ามีข้อยกเว้นสำหรับที่อยู่อาศัยหลักหรือไม่ หากระบุไว้ในทะเบียนบ้านและมีมูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาท.
วีซ่าผู้พำนักระยะยาว (LTR)	พลเมืองโลกผู้มั่งคั่ง: ทรัพย์สิน 1 ล้านบาท + การลงทุนในประเทศไทย 1,400,000 บาท ผู้รับบำนาญผู้มั่งคั่ง: อายุ 50 ปีขึ้นไป + รายได้แบบพาสซีฟต่อปี 1,400,000 บาท (หรือรายได้ 1,400,000 บาท + การลงทุน 1,400,000 บาท).	ค่าธรรมเนียมการดำเนินการ 50,000 บาท สำหรับวีซ่า 10 ปี; ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 17% สำหรับผู้เชี่ยวชาญที่มีทักษะสูง.	สิทธิ์การพำนัก (สถานะผู้ไม่ใช่ผู้อพยพ) ที่อนุญาตให้พำนักและทำงานได้เป็นเวลา 10 ปี.	คณะกรรมการการลงทุน (บีโอไอ) โครงการ LTR.	รักษาระดับการลงทุน ประกันภัย (ความคุ้มครองขั้นต่ำ 1,000 ถึง 4,000 เหรียญสหรัฐ) และยอดเงินในบัญชีธนาคารให้คงที่ตลอดระยะเวลาที่วีซ่ามีผลบังคับใช้.
กระบวนการตรวจสอบสถานะและเข้าซื้อกิจการ	ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดิน (โฉนดที่ดิน, น.ส. 3 ก.) ใบอนุญาตก่อสร้าง และระเบียบข้อบังคับด้านสิ่งแวดล้อม; ดำเนินการสำรวจพื้นที่จริง.	,	กรรมสิทธิ์ที่ดิน (Freehold, Nor Sor 3 Gor) หรือสิทธิในการครอบครอง (Possessory Rights).	ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์; พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร.	ตรวจสอบประวัติการฟ้องร้องเพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีข้อพิพาทใดๆ ที่ยังคงดำเนินอยู่กับเจ้าของ และหลีกเลี่ยงการจ่ายเงินมัดจำที่ไม่มีเงื่อนไขการยกเลิกสัญญา.
แนวโน้มและกลยุทธ์ทางการตลาด	เน้นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง (ศูนย์กลางธุรกิจกรุงเทพฯ ภูเก็ต เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก).	เป้าหมายผลผลิต 5-8% ในพื้นที่ท่องเที่ยว.	แสวงหาคุณภาพ: อสังหาริมทรัพย์ใจกลางเมืองที่เป็นกรรมสิทธิ์เด็ดขาด เทียบกับอสังหาริมทรัพย์แบบเช่าในชานเมือง.	การบังคับใช้กฎระเบียบต่อต้านการแอบอ้างสิทธิ์ในการถือครองที่ดิน.	มุ่งเน้นกลุ่มเป้าหมาย ‘ซื้อเพื่อปล่อยเช่า’ สำหรับผู้เช่า Gen Z/Y ใกล้ระบบขนส่งมวลชน โดยให้ความสำคัญกับ Branded Residences เพื่อการจัดการที่มีคุณภาพ.
สินเชื่อบ้านสำหรับชาวต่างชาติ	โดยทั่วไปจำกัดไว้สำหรับคอนโดมิเนียมเท่านั้น; ต้องมีใบอนุญาตทำงาน (โดยทั่วไป), รายได้ที่มั่นคง และเงินดาวน์ที่สูงขึ้น (30-50%) สิ่งนี้ไม่ได้ระบุไว้ในกฎหมาย แต่เป็นไปตามแนวปฏิบัติ.

ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้อย่างไร?

การเป็นเจ้าของห้องชุดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยโดยชาวต่างชาติอยู่ภายใต้กฎระเบียบเฉพาะ ข้อกำหนดหลักคือชาวต่างชาติจะต้องพิสูจน์การซื้อ โดยต้องแสดงให้เห็นว่าการซื้อนั้นทำด้วยเงินสด สกุลเงินต่างประเทศ หรือจากต่างประเทศ. โดยปกติคุณจะได้รับแบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศจากธนาคาร แบบฟอร์มนี้เป็นหลักฐานแสดงสกุลเงินต่างประเทศที่ใช้ในธุรกรรม เมื่อชาวต่างชาติถือวีซ่าท่องเที่ยวหรือวีซ่า DTV พวกเขามักจะไม่มีบัญชีธนาคาร เงินสามารถส่งไปยังผู้พัฒนาโครงการหรือบุคคลที่สามได้ พวกเขาต้องแสดงหลักฐานว่าเป็นการโอนเงินในสกุลเงินต่างประเทศ มาจากต่างประเทศ และเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมนี้.

สัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติเป็นปัจจัยสำคัญในการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย ตามมาตรา 19 bis ของพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมของทุกหน่วยในคอนโดมิเนียม การวัดนี้ใช้พื้นที่ของหน่วยแต่ละหน่วย ไม่ใช่พื้นที่รวมของอาคาร ซึ่งรวมถึงพื้นที่ส่วนกลางด้วย ข้อจำกัดนี้ช่วยรับประกันว่าส่วนใหญ่ของสิทธิ์การถือครองอาคารคอนโดมิเนียมจะอยู่ในมือของชาวไทย ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความนิยมของประเทศต่อการถือครองโดยชาวท้องถิ่นในการขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.

พระราชบัญญัติอาคารชุดเป็นกรอบกฎหมายที่ควบคุมการถือกรรมสิทธิ์และการบริหารจัดการอาคารชุดในประเทศไทย มาตรา 19 มีขอบเขตที่แคบกว่าที่สรุปกันไว้ส่วนใหญ่ โดยเป็นรายการจำกัดของบุคคลต่างด้าวหรือนิติบุคคลต่างด้าว 5 ประเภทเท่านั้นที่อาจมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ สองในนั้นครอบคลุมการซื้อขายจริงเกือบทั้งหมด ได้แก่ ชาวต่างชาติที่มีถิ่นที่อยู่ถาวรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง และช่องทางเงินตราต่างประเทศตามมาตรา 19(5) การจดทะเบียนอาคารชุดนั้นอยู่ในหมวด 1 ของพระราชบัญญัติ ซึ่งได้แก่มาตรา 6 ถึง 8 ไม่ใช่มาตรา 19 ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรตรวจสอบด้วยว่าอาคารดังกล่าวได้รับการจดทะเบียนภายใต้พระราชบัญญัตินี้หรือไม่ เนื่องจากมีแต่อาคารชุดที่จดทะเบียนแล้วเท่านั้นที่มีกรรมสิทธิ์ห้องชุดไว้จำหน่ายและมีโควตารองรับ.

ซื้อคอนโดในไทยราคาเท่าไหร่? ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี (2026)

ตัวอย่างประกอบการคำนวณ: คอนโดมือสองราคาขาย 5,000,000 บาท ราคาประเมินราชการ 4,000,000 บาท ผู้ขายถือครองมานานกว่า 5 ปี.

รายการต้นทุน	อัตราและฐาน	โดยปกติแล้วชำระโดย	จำนวนเงิน (บาท)
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% ของมูลค่าประเมิน	มักจะแบ่งคนละครึ่ง แต่ต่อรองได้	80,000
อากรแสตมป์	0.5% ของราคาขายหรือมูลค่าประเมินที่สูงกว่า	ผู้ขาย	25,000
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% ของราคาขายหรือมูลค่าประเมิน (ตามมูลค่าที่สูงกว่า) และใช้แทนภาษีอากรแสตมป์	ผู้ขาย	ไม่มีภาษีธุรกิจเฉพาะ: ผู้ขายถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดนี้มาเกิน 5 ปีแล้ว
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย	แบบก้าวหน้า โดยคำนวณจากมูลค่าประเมินหลังหักระยะเวลาถือครอง สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา ส่วนผู้ขายที่เป็นบริษัท จะคำนวณจาก 1% ของราคาขายหรือมูลค่าประเมิน (แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า).	ผู้ขาย	ขึ้นอยู่กับระยะเวลาถือครอง โดยทั่วไปอยู่ที่ 1% ถึง 3% ของราคา
กองทุนส่วนกลาง (เฉพาะตึกสร้างใหม่)	เรียกเก็บครั้งเดียวต่อตารางเมตร กำหนดโดยผู้พัฒนาโครงการ	ผู้ซื้อ	โดยทั่วไป 400 ถึง 600 ต่อตารางเมตร
ค่าส่วนกลาง	รายเดือน ต่อตารางเมตร	ผู้ซื้อ มักจะล่วงหน้า 1 ปี	20 ถึง 70 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

สามสิ่งที่ทำให้ผู้ซื้อสะดุด. ก่อนอื่น ภาษีจะถูกคำนวณโดยรัฐบาล ประเมินราคาแล้ว มูลค่า ไม่ใช่ราคาที่ตกลงกันไว้ และมูลค่าที่ประเมินมักต่ำกว่า ราคาที่ตกลงกันไว้ ประการที่สอง การกำหนดว่าใครจะจ่ายอะไรเป็นเงื่อนไขในสัญญา ไม่ใช่กฎเกณฑ์: ผู้พัฒนาโครงการมักกำหนดในข้อความตัวเล็กของสัญญาให้ผู้ซื้อรับผิดชอบค่าโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด ซึ่งมีมูลค่าหลายหมื่นบาท ประการที่สาม การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ชั่วคราวลงเหลือ 0.01% ที่ประกาศให้มีผลตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2026 ถึง 30 มิถุนายน 2027 ใช้สำหรับสัญชาติไทยเท่านั้น, ดังนั้นผู้ซื้อจากต่างประเทศจึงยังคงต้องจ่ายตามอัตราปกติ 2%.

เราคำนวณตัวเลขที่แน่นอนสำหรับยูนิตของคุณก่อนที่คุณจะเซ็น ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของทุก แพ็กเกจทรัพย์สิน.

การเข้าใจผลกระทบทางภาษีเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง. ภาษีทรัพย์สิน ถูกเรียกเก็บจากอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย และอัตราภาษีจะแตกต่างกันไปตามมูลค่าและทำเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ อาจมีภาษีธุรกิจเฉพาะหากผู้ขายเป็นบริษัท และยังมีผลบังคับใช้หากถือครองอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวน้อยกว่าห้าปีก่อนการขาย.

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นอีกประเด็นหนึ่งที่ชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยต้องพิจารณา โดยทั่วไปผู้ซื้อจะเป็นผู้หักภาษีนี้และชำระให้กับรัฐบาลในนามของผู้ขาย อัตราภาษีอาจแตกต่างกันไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้ขายเป็นนิติบุคคลต่างชาติ เพื่ออำนวยความสะดวกในการทำธุรกรรม ผู้ซื้อมักจะเปิดบัญชีเงินตราต่างประเทศเพื่อให้เป็นไปตามกฎระเบียบทางการเงินของไทย.

ภาษีเป็นส่วนสำคัญของการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย นอกเหนือจากภาษีที่ดินและภาษีหัก ณ ที่จ่ายแล้ว ผู้ซื้อควรทราบเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆ ซึ่งโดยปกติแล้วค่าธรรมเนียมเหล่านี้จะแบ่งกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย การทราบเกี่ยวกับภาษีเหล่านี้จะช่วยในการวางแผนทางการเงิน และยังช่วยให้ผู้ซื้อไม่ต้องเผชิญกับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมโดยไม่คาดคิดอีกด้วย.

คุณควรรู้ข้อมูลอะไรบ้างเกี่ยวกับสัญญาซื้อขาย?

สัญญาซื้อขายเป็นเอกสารที่มีผลผูกพันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยระบุเงื่อนไขของการซื้อคอนโดมิเนียม องค์ประกอบสำคัญ ได้แก่ ราคาซื้อขาย ตารางการชำระเงิน และสภาพของทรัพย์สิน เอกสารนี้เป็นเอกสารอ้างอิงสำหรับทั้งสองฝ่าย ควรเขียนให้ชัดเจนและเป็นไปตามกฎหมาย.

มีมาตรการคุ้มครองทางกฎหมายสำหรับ ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย เพื่อปกป้องผลประโยชน์ของตนเอง ซึ่งรวมถึงการตรวจสอบให้แน่ใจว่าอาคารชุดดังกล่าวได้รับการจดทะเบียนภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด สัญญาจะซื้อจะขายควรระบุเงื่อนไขที่ตกลงกันทั้งหมด ที่ปรึกษากฎหมายสามารถให้ความช่วยเหลืออันมีค่าในการรับรองว่าสิทธิของผู้ซื้อได้รับการคุ้มครองตลอดกระบวนการทำธุรกรรม.

เมื่อคุณซื้อคอนโดมิเนียม คุณจะได้รับสิทธิ์ในการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางด้วย ซึ่งรวมถึงสระว่ายน้ำ ฟิตเนส และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ในโครงการใหม่ๆ การบริหารจัดการพื้นที่เหล่านี้มักจะดำเนินการโดยนิติบุคคลอาคารชุด พวกเขาทำหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางให้อยู่ในสภาพดีและมั่นใจว่าสิทธิ์ของเจ้าของร่วมทุกคนได้รับการเคารพ การเข้าใจบทบาทของนิติบุคคลอาคารชุดถือเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ซื้อเพื่อให้ได้รับประโยชน์สูงสุดจากการลงทุน.

ข้อกำหนดทางการเงิน: แบบฟอร์ม FET และการโอนเงิน

รายละเอียดครบถ้วน: เกณฑ์ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ สิ่งที่ธนาคารของคุณต้องบันทึกอย่างแน่นอน กับดักผู้ชำระเงินที่เป็นบุคคลที่สาม และวิธีแก้ไขแบบฟอร์มที่กรอกผิด ได้ถูกครอบคลุมไว้ใน แบบฟอร์ม FET ในประเทศไทย.

การทดสอบตามกฎหมายไม่ใช่การทดสอบของธนาคาร และทั้งสองอย่างนี้สับสนกันได้ง่าย. มาตรา 19 เตอร์ ของพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้ผู้ซื้อที่อาศัยช่องทางเงินตราต่างประเทศตามมาตรา 19(5) ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินเข้ามาในประเทศไทย หรือการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคล غيرถิ่นที่อยู่ หรือบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ, ในจำนวนที่ไม่น้อยกว่าราคาของห้องชุด. นั่นคือข้อกำหนดทางกฎหมายและมีสัดส่วนตามจำนวนเงินที่คุณจ่าย ตัวเลข 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ เป็นเกณฑ์การรายงานของธนาคารที่กำหนดว่าธนาคารของคุณจะออกเอกสารใด ไม่ใช่การตรวจสอบที่เจ้าหน้าที่ใช้.

การจัดหาเงินทุนสำหรับการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยนั้นเกี่ยวข้องกับการทำความเข้าใจกฎระเบียบด้านการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศและการสำรวจวิธีการชำระเงินต่างๆ ผู้ซื้อส่วนใหญ่มักจะต้องโอนเงินไปยังประเทศไทยโดยใช้บัญชีเงินตราต่างประเทศ ซึ่งจะช่วยให้พวกเขาสามารถปฏิบัติตามกฎที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดได้ การเข้าใจแง่มุมทางการเงินเหล่านี้มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการซื้อที่ประสบความสำเร็จ.

ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยมีตัวเลือกหลายอย่างให้เลือก บางตัวเลือกมีดังนี้ ธนาคารท้องถิ่น มีบริการสินเชื่อบ้านสำหรับชาวต่างชาติ แม้ว่าเงื่อนไขอาจแตกต่างกันไป จึงควรเปรียบเทียบตัวเลือกทางการเงินต่างๆ และปรึกษาที่ปรึกษาทางการเงินเพื่อพิจารณาหาข้อตกลงที่เหมาะสมที่สุดตามสถานการณ์ส่วนบุคคล.

การเปิดบัญชีเงินตราต่างประเทศเป็นขั้นตอนสำคัญสำหรับชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดในประเทศไทย บัญชีนี้ช่วยอำนวยความสะดวกในการโอนเงินจากต่างประเทศและปฏิบัติตามกฎระเบียบทางการเงินของไทย นอกจากนี้ยังบันทึกจำนวนเงินตราต่างประเทศที่ใช้ในการซื้อ ซึ่งจำเป็นสำหรับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์.

คอนโดมิเนียมแบบเช่าซื้อในประเทศไทย

เช่าซื้อ (RTO): ทางเลือกสัญญาภาคเอกชน เช่าซื้อ (RTO) เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับชาวต่างชาติหรือนักลงทุน ช่วยเหลือผู้ที่ไม่สามารถขอสินเชื่อจากธนาคารไทยได้ทันที ด้วยระบบ RTO คุณสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ ซึ่งเรียกว่า “สัญญาเช่าพร้อมสิทธิในการซื้อ” ช่วยให้คุณย้ายเข้าอยู่ได้ทันทีในฐานะผู้เช่า ค่าเช่ารายเดือนของคุณส่วนหนึ่งจะถูกนำไปหักกับราคาซื้อขั้นสุดท้ายของอสังหาริมทรัพย์นั้น.

การเช่าซื้อในประเทศไทยเป็นข้อตกลงส่วนตัว.

ข้อตกลงนี้ทำขึ้นระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย (หรือผู้พัฒนาโครงการ) ไม่ ผลิตภัณฑ์ทางการธนาคารที่เป็นมาตรฐานและควบคุมโดยสถาบันการเงิน โฉนดที่ดินจะยังอยู่กับผู้ขายจนกว่าจะมีการชำระเงินงวดสุดท้ายแบบ “บอลลูน” ซึ่งหมายความว่าความปลอดภัยของการลงทุนของคุณขึ้นอยู่กับความแข็งแกร่งของสัญญาฉบับส่วนตัวนี้เป็นอย่างมาก เราขอแนะนำอย่างยิ่งให้ทำการศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับฐานะทางการเงินของผู้พัฒนาโครงการอย่างรอบคอบ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาได้อธิบายเงื่อนไขการยกเลิกสัญญา เงื่อนไขการผิดนัดชำระ และวิธีการคำนวณ “เครดิตค่าเช่า” ของคุณไว้อย่างชัดเจน หากคุณต้องการ ThaiLawOnline สามารถช่วยเหลือในเรื่องดังกล่าวได้.

สินเชื่อบ้านและวีซ่า: การเงินและการขอถิ่นที่อยู่

ส่วนนี้จะกล่าวถึงทางเลือกด้านการเงินและขั้นตอนการขอวีซ่าสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.

ชาวต่างชาติสามารถขอสินเชื่อบ้านได้หรือไม่?

การขอสินเชื่อบ้านในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติเป็นเรื่องยากแต่ก็เป็นไปได้ โดยทั่วไปจะต้องวางเงินดาวน์ 30-501 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยจะสูงกว่าสำหรับชาวต่างชาติ (5-81 ล้านบาท) และระยะเวลาผ่อนชำระจะสั้นกว่า (10-20 ปี) ธนาคารระหว่างประเทศอย่าง UOB และ ICBC หรือโปรแกรมสินเชื่อจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อาจเป็นทางเลือกที่เหมาะสม.

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย

แพ็กเกจกฎหมายแบบรวมทุกอย่าง, 34,900 บาท

จ่ายเพียงค่าธรรมเนียมเดียว ครอบคลุมทุกอย่างที่คุณต้องการสำหรับการซื้อคอนโดในประเทศไทย:

• เต็ม การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ ในโฉนดที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้าง และภาระผูกพันใดๆ;
• เขียนไว้ ความคิดเห็นและสัญญาณเตือนอันตราย ในสัญญาการจองและการขาย;
• ช่วยประสานงานกับธนาคารเพื่อให้ได้เอกสารครบถ้วน แบบฟอร์ม FET / FETF;
• การเข้าร่วมและการแปลที่ สำนักงานที่ดิน ในวันโอนย้าย;
• ปรึกษาไม่จำกัดครั้ง (อีเมล โทรศัพท์ และวิดีโอ) จนกว่าจะส่งมอบงาน.

ไม่มีการคิดค่าบริการเป็นรายชั่วโมง ไม่มีค่าใช้จ่ายแอบแฝง มีแต่ความช่วยเหลือทางกฎหมายที่ชัดเจน.

พร้อมเริ่มต้นหรือยัง?

ปกป้องคอนโดของคุณในประเทศไทยอย่างปลอดภัย. ในราคา 34,900 บาท เราจัดการงานกฎหมายตั้งแต่ร่างแรกจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์ขั้นสุดท้าย หากคุณไม่ต้องการให้ทนายความจัดการเรื่องการโอนที่ดิน เราสามารถดำเนินการให้ได้ในราคาที่ถูกกว่ามาก ค่าใช้จ่ายอยู่ที่ 19,900 บาท ดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ แพ็คเกจอสังหาริมทรัพย์ที่นี่. (ราคาเหล่านี้ใช้สำหรับกรุงเทพฯ พัทยา นครราชสีมา ขอนแก่น สุรินทร์ บุรีรัมย์ และบางจังหวัดเท่านั้น ไม่ใช่ทุกจังหวัด).

เราสามารถช่วยคุณปกป้องผลประโยชน์ของคุณได้.

ลิงก์

• กรมที่ดินแห่งประเทศไทย (ลิงก์อย่างเป็นทางการทั้งภาษาไทยและภาษาอังกฤษ)
• ดีดี พร็อพเพอร์ตี้ is one of the best websites to find properties in Thailand. You can search in both Thai and English. For example, you can look for a condo in ตำบล Hat Yai.

ลองพิจารณาการมีสิทธิเก็บกินในห้องชุดแทน หรือควบคู่ไปกับการเป็นเจ้าของ ดูสิ สิทธิเก็บกินในห้องชุดในประเทศไทย.

แพ็กเกจคอนโดมิเนียมของเรา

ค่าธรรมเนียมเหล่านี้มาจากแหล่งเดียวและเท่ากันทุกที่บนเว็บไซต์นี้ ดู ค่าธรรมเนียมทั้งหมดของเรา.

ลองด้วยตัวคุณเองก่อน ฟรี

คุณไม่ต้องจองอะไรเพื่อเริ่มต้นใช้งาน สิ่งเหล่านี้ทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณ และคุณจะจ่ายเงินให้เราก็ต่อเมื่อคุณตัดสินใจว่าต้องการให้มีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องเท่านั้น.