บันทึกการปรับปรุง
- 4 พฤศจิกายน 2569: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
คำตอบโดยย่อ: ค่าบริการของทนายความด้านคอนโดมิเนียมในเชียงใหม่อยู่ที่ 4,900 บาทสำหรับเช็คเอกสารสิทธิ์หรือ 19,900 บาทสำหรับแพ็คเกจคอนโดมิเนียมแบบครบวงจร ซึ่งสามารถดำเนินการได้จากสำนักงานในกรุงเทพฯ โดยตรง สิ่งที่สำคัญที่สุดในเชียงใหม่คืออาคาร ไม่ใช่ห้องพัก: ส่วนใหญ่ของคอนโดในย่านนิมมานและไนท์บาซาร์มีอายุตั้งแต่ 20 ถึง 30 ปี โดยมีสัดส่วนชาวไทยและชาวต่างชาติที่หลากหลาย และไม่มีใครได้อ่านรายงานดังกล่าว และราคาที่ต่ำทำให้ผู้ซื้อหลีกเลี่ยงการตรวจสอบที่อาจระบุถึงปัญหาดังกล่าวได้.
สารบัญ
สำนักงานที่ดินแห่งใดรับจดทะเบียนห้องชุดในเชียงใหม่
คอนโดมิเนียมในเขตเมืองเชียงใหม่จะถูกจดทะเบียนที่จังหวัดเชียงใหม่ สำนักงานที่ดิน ที่ศูนย์การปกครองจังหวัดบนถนนโชทานาห์ เมืองชางฟูเอ็ก เขตมูเอ็ง ครอบคลุมพื้นที่ที่ชาวต่างชาติซื้อบ้าน: นิมมานและฝั่งซุทเฮป เมืองเก่า ซันติธาน ชางคลาน และตลาดกลางคืน และริมแม่น้ำ สำนักงานดังกล่าวเป็นผู้เก็บรวบรวมทะเบียนบ้านและข้อมูลการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติสำหรับแต่ละอาคาร.
โครงการนอกเขตเทศบาลจะส่งไปยังสำนักงานที่ดินจังหวัดเชียงใหม่ของเขตนั้นๆ เช่น สาขาฮังดง, สาขาซาราพี, สาขาซานคมเพ็ง, สาขาเมอริม, สาขาซานปาตง หรือสาขาดอยสะเก็ด โดยรายการที่ระบุว่า “เชียงใหม่” สามารถอยู่ในรายการใดรายการหนึ่งก็ได้ และสำเนากรมธรรม์ จดหมายรับรอง และการนัดหมายการโอนทั้งหมดจะอยู่ในความรับผิดชอบของสำนักงานที่ถือทะเบียนดังกล่าว ดังนั้นเราจึงยืนยันในวันแรก.
การซื้อคอนโดในเชียงใหม่มีอะไรที่แตกต่างออกไป
เชียงใหม่เป็นตลาดที่เหมาะกับการอยู่อาศัยและพักอาศัยระยะยาวมากกว่าเป็นตลาดการลงทุน ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นผู้สูงอายุ ชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในพื้นที่นั้นเป็นระยะเวลานาน นักทำงานจากที่ต่างๆ และเจ้าหน้าที่โรงเรียนนานาชาติ Santitham และ Jed Yod นำเสนอสินค้าประเภทบ้านเดี่ยวราคาถูกและเก่าแก่กว่า โดยในเขตเมืองเก่าไม่มีอาคารที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติให้เห็นมากนัก.
ประเด็นที่สำคัญคืออายุของทรัพย์สิน หลายอาคารสร้างขึ้นในช่วงเศรษฐกิจฟื้นตัวในปี 1990 และได้รับการจดทะเบียนก่อนการแก้ไขกฎหมายในปี 2008 พระราชบัญญัติอาคารชุด. ระบบทะเบียนโควตาอาจไม่ได้มีการอัปเดตมาเป็นเวลานาน เงินทุนมีน้อยลง และอุปกรณ์ต่างๆ เช่น ราวจับลิฟต์ ถังเก็บน้ำ และสายไฟก็ใกล้หมดอายุแล้ว เนื่องจากค่าตัวของห้องพักในที่นี่มีเพียงครึ่งหนึ่งของค่าห้องพักในกรุงเทพฯ ผู้ซื้อจึงมองว่าการซื้อนั้นเป็นเรื่องเล็กน้อยและไม่ค่อยตรวจสอบให้ดีเท่าไร่ปัญหาเหล่านี้ไม่ได้น้อยลงเพียงแต่ราคาเท่านั้นที่ลดลง.
ข้อผิดพลาดที่ผู้ซื้อมักทำในเชียงใหม่
- ข้ามการตรวจสอบเพราะเครื่องนั้นราคาถูก. ผู้ซื้อที่ไม่มีความจำเป็นต้องซื้อรถยนต์โดยไม่มีสมุดทะเบียนจะซื้อหน่วย Santitham จากภาพถ่ายของเอกสารสิทธิ์ โดยสำเนาที่ได้รับการรับรองแสดงให้เห็นว่าเจ้าของที่แท้จริงคือใคร พื้นที่ที่อยู่ และทุกอย่าง ภาระติดพัน; ภาพถ่ายแสดงให้เห็นสิ่งที่ผู้ขายต้องการให้คุณเห็น.
- เชื่อคำพูดของตัวแทนเรื่องโควตาต่างชาติ. มาตรา 19 ทวิ กำหนดให้การถือครองโดยบุคคลต่างชาติสูงสุดที่ 49 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่รวมของทุกหน่วย ในอาคารที่ก่อสร้างในช่วงทศวรรษ 1990 โดยมีสัดส่วนการถือครองที่หลากหลาย นิติบุคคล ต้องระบุเปอร์เซ็นต์หลังการโอนเงินเป็นลายลักษณ์อักษร และตัวเลขดังกล่าวต้องตรงกับจำนวนที่ระบุไว้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัด “มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่มากมายที่นี่” ไม่ใช่จดหมายแจ้งสิทธิ์.
- การอ่านใบรับรองปลอดหนี้เป็นเหมือนใบรับรองสุขภาพที่สมบูรณ์แบบ. ตามมาตรา 18 และ 29 ใบรับรองระบุว่าหน่วยของคุณไม่มีหนี้ใดๆ ทั้งสิ้น มันไม่ได้กล่าวถึงเจ้าของอีก 60 รายที่ยังไม่ได้จ่ายเงินกองทุนสำรองเลี้ยงชีพที่ว่างเปล่า หรือลิฟต์ที่ใช้งานไม่ได้มาตั้งแต่เดือนมีนาคม.
- การรับนามสกุลไทยในโฉนดเมื่อมีสิทธิ์เต็ม. เมื่อด้านต่างประเทศของอาคารเก่าเต็มแล้ว เจ้าหน้าที่จึงเสนอให้จดทะเบียนในชื่อของเพื่อนหรือคู่สมรสชาวไทย นั่นไม่ใช่การเป็นเจ้าของ แต่เป็นการมอบเป็นของขวัญให้กับผู้ที่ระบุชื่อในโฉนดที่ดินนั้น โดยสามารถดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่หน้าของเราเกี่ยวกับสิ่งที่ต้องทำเมื่อ โควตาชาวต่างชาติเต็มแล้ว.
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหน้านี้
English
Section 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Full text
In each condominium, the units held in ownership by the aliens or juristic persons specified in section 19 must not, taken together, exceed 49 percent of the area of all the units in that condominium at the time the application to register the condominium under section 6 is made.
ThaiLawOnline translation
Section 29 Condominium Act B.E. 2522
Full text
A person wishing to register rights and juristic acts concerning a condominium unit under this Act shall bring the condominium unit title deed for registration with the competent official. Where registration of rights and juristic acts transferring ownership of a condominium unit is applied for, the competent official may accept the registration only when the unit is free of debts arising from the expenses under section 18, and a most recent certificate of debt clearance from the condominium juristic person must be produced. The manager must issue the certificate of debt clearance under paragraph 2 to the co-owner within 15 days from the date of receiving the request and the co-owner having paid the debts arising from the expenses under section 18 in full. Paragraph 2 does not apply to registration of rights and juristic acts transferring ownership of a condominium unit before the condominium juristic person is registered.
ThaiLawOnline translation
Section 18 Condominium Act B.E. 2522
Full text
The co-owners shall jointly bear taxes and duties in proportion to each co-owner's share of ownership in the common property under section 14. The co-owners shall jointly bear the expenses arising from the provision of common services and from the tools, appliances and facilities provided for common use or benefit, and the expenses arising from the maintenance and operation of the common property, in proportion to each co-owner's share of ownership in the common property under section 14 or in proportion to the benefit attaching to the condominium unit, as prescribed in the regulations. The owner of the land and building under section 6 shall be a co-owner in respect of condominium units whose ownership has not yet been transferred to any person, and shall also bear the expenses under paragraph one and paragraph two for such condominium units.
ThaiLawOnline translation
Section 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Full text
On a transfer of ownership of a condominium unit to an alien or juristic person specified in section 19, the applicant for the transfer shall notify the competent official of the names of the aliens or juristic persons specified in section 19, together with the proportion of unit area that those aliens or juristic persons already hold in ownership, and the alien or juristic person applying to receive the transfer shall also produce the following evidence to the competent official: (1) an alien specified in section 19 (1) must produce evidence of having been permitted to reside in the Kingdom under the law on immigration; (2) an alien specified in section 19 (2) must produce evidence of having been permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion; (3) a juristic person specified in section 19 (3) must produce evidence of registration as a juristic person under Thai law; (4) a juristic person specified in section 19 (4) must produce evidence of having received an investment promotion certificate under the law on investment promotion; (5) an alien or juristic person under section 19 (5) must produce evidence of bringing foreign currency into the Kingdom, or evidence of withdrawing money from a baht account of a person residing outside the country or from a foreign currency deposit account, in an amount not less than the price of the unit to be purchased.
ThaiLawOnline translation
Section 19 quater Condominium Act B.E. 2522
Full text
When the competent official has received the documents and evidence under section 19 ter and, having examined them, finds that they are correct under section 19 ter, and that the ratio of ownership of units in the condominium by aliens or juristic persons under section 19, counting both those who already hold ownership and those applying to take the transfer, does not exceed the ratio prescribed in section 19 bis, the competent official shall register the rights and juristic acts relating to the unit under Chapter 4 for the alien or juristic person applying to take the transfer.
ThaiLawOnline translation
Section 538
Any lease of immovable property is unenforceable by action without written evidence signed by the party liable. A lease for more than 3 years, or for the life of the lessee or lessor, must also be made in writing and registered, otherwise it is enforceable only for 3 years.
Full text
A hire of immovable property is not enforceable by action unless there is some written evidence signed by the party liable. If the hire is for more than three years, or for the life of the hirer or of the letter, it is enforceable by action for three years only, unless it is made in writing and registered with the competent official.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 19 ทวิ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 29 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามพระราชบัญญัตินี้ ให้นำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามวรรคสองให้แก่เจ้าของร่วมภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ครบถ้วนแล้ว ความในวรรคสองมิให้ใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดก่อนจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 18 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ ให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา ๖ เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 ตรี พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ให้ผู้ขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแจ้งรายชื่อคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ พร้อมทั้งอัตราส่วนเนื้อที่ของห้องชุดที่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าวถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแสดงหลักฐานดังต่อไปนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย (๑) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (๒) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๒) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๓) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๓) ต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย (๔) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๔) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๕) สำหรับคนต่างด้าวและนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ (๕) ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศในจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 จัตวา พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับเอกสารและหลักฐานตามมาตรา ๑๙ ตรี และตรวจสอบแล้วเห็นว่าเป็นเอกสารและหลักฐานที่ถูกต้องตามมาตรา ๑๙ ตรี และอัตราส่วนการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ ทั้งผู้ที่ถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วและผู้ที่ขอรับโอนไม่เกินอัตราที่กำหนดไว้ในมาตรา ๑๙ ทวิ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามหมวด ๔ ให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนนั้น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 538
ข้อความเต็ม
เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Dans chaque immeuble en copropriété, les lots détenus par les étrangers ou personnes morales de l'article 19 ne peuvent excéder au total 49 % de la superficie de tous les lots, calculée au moment de la demande d'enregistrement prévue à l'article 6.
résumé non officiel
Article 29 Condominium Act B.E. 2522
L'enregistrement se fait sur présentation du titre du lot. Tout transfert exige la plus récente attestation d'absence de dettes de charges (article 18), délivrée par le gérant sous 15 jours après demande et paiement intégral, sauf transfert antérieur à l'enregistrement de la personne morale de copropriété.
résumé non officiel
Article 18 Condominium Act B.E. 2522
Les copropriétaires supportent ensemble les impôts et taxes au prorata de leur quote-part de propriété dans les parties communes selon l'article 14. Ils supportent de même les charges des services communs, des équipements et installations à usage ou au profit communs, ainsi que de l'entretien et de la gestion des parties communes, au prorata de cette quote-part ou de l'utilité pour chaque lot, selon le règlement de copropriété. Le propriétaire du terrain et de l'immeuble visé à l'article 6 est copropriétaire des lots non encore transférés et supporte pour ces lots les impôts, taxes et charges visés aux deux alinéas précédents.
résumé non officiel
Article 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Lors du transfert à un étranger ou une personne morale visés à l'article 19, le demandeur déclare à l'agent compétent la liste des détenteurs visés et leur quote-part de superficie; l'acquéreur prouve sa qualité ou, pour l'article 19 (5), l'origine de fonds au moins égaux au prix du lot.
résumé non officiel
Article 19 quater Condominium Act B.E. 2522
Si les documents de l'article 19 ter sont conformes et que la quote-part étrangère (détenteurs actuels et cessionnaire) ne dépasse pas le plafond de l'article 19 bis, le fonctionnaire compétent enregistre les droits et actes juridiques sur le lot au profit de l'étranger ou de la personne morale cessionnaire.
résumé non officiel
Article 538
Le louage d'un immeuble ne peut donner lieu à une action en exécution en justice s'il n'existe aucun écrit, de quelque nature que ce soit, signé par la partie tenue. Si le louage est conclu pour une durée supérieure à trois ans, ou pour la durée de la vie du preneur ou du bailleur, et qu'il n'a pas été fait par écrit et enregistré auprès de l'officier compétent, il ne peut donner lieu à une action en exécution que pour trois ans.
résumé non officiel
คำพิพากษาศาลฎีกา
- 2690/2538 (1995): ที่ดินที่คนไทยถือแทนคนต่างด้าว ไม่เสียเปล่าทั้งหมด แต่ผู้รับโอนโดยสุจริตย่อมได้รับความคุ้มครอง
แหล่งที่มา
- Condominium Act B.E. 2522, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, Office of the Council of State, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), เรียกดูเมื่อ 19 กุมภาพันธ์ 2569
สิ่งที่ศาลฎีกาได้กล่าวไว้: นอมินีที่ขายห้องชุดนั้น
ใน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4096/2557 ผู้ซื้อชาวดัตช์มีที่อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียนในชื่อของบุคคลชาวไทย นอมินี หน่วยงานดังกล่าวแจ้งว่าเอกสารสิทธิ์ที่ดินสูญหาย และได้ขอรับเอกสารสิทธิ์ใหม่จากสำนักงานที่ดิน เปลี่ยนกุญแจและขายหน่วยที่ดินให้กับบุคคลที่สาม ผู้พิพากษาได้ตั้งข้อหาทุจริตกรรม และศาลฎีกาได้พิสูจน์ข้อเท็จจริงว่าเป็นการโจรกรรม เนื่องจากเจ้าของเดิมไม่เคยมอบกรรมสิทธิ์ให้ผู้รับมอบอำนาจ ซึ่งผู้รับมอบอำนาจได้ทำเช่นนั้นด้วยกลอุบาย การสั่งคืนทรัพย์สินมูลค่า 3,500,000 บาทจึงยังคงมีผลบังคับใช้.
นำมาใช้กับเชียงใหม่ ก็คือ โควตาชาวต่างชาติของอาคารสันทิธรรมเต็มแล้ว หน่วยนั้นราคาถูก ตัวแทนรู้จักเพื่อนคนไทยที่จะ “รับไว้ให้” เจ้าของที่ดินที่ลงทะเบียนไว้สามารถจำนองที่ดินขายทิ้ง หรือปล่อยให้ลูกหลานรับมรดกได้ เมื่อหลายปีผ่านไปแล้วการลงทะเบียนก็ไม่สามารถคืนที่ดินได้ เมื่อมีโควตาเต็มแล้วทางเลือกที่ถูกต้องคือการลงทะเบียน เช่า ตามมาตรา 538 ของกฎหมาย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, เป็นผู้จดทะเบียน สิทธิเก็บกิน, หรืออาคารอื่น.
วิธีที่เราดำเนินการซื้อในเชียงใหม่จากกรุงเทพฯ
สำนักงานของเรามีเพียงแห่งเดียวที่กรุงเทพฯ โดยต้องนัดหมาย และเอกสารในเขตเชียงใหม่ไม่จำเป็นต้องมีการเดินทางใดๆ เอกสารจะถูกส่งผ่านทางอีเมลและผ่านทางแพลตฟอร์มของลูกค้า เราจะได้รับสำเนาถูกต้องของโฉนดที่ดินทั้งด้านหน้าและด้านหลัง พร้อมลายเซ็นและวันที่จากสำนักงานที่ดิน โดยผ่านเครือข่ายของสำนักงานที่ดิน บุคคลธรรมดาจะต้องยื่นคำขอหนังสือรับรองสิทธิการครอบครองที่ดินและบัญชีเงินฝากและสถานะการปลอดหนี้ในภาษาไทย โดยทีมงานของเราจะดำเนินการขอและอ่านคำขอในภาษาไทย จากนั้นจึงรายงานผลให้คุณทราบในภาษาอังกฤษ.
รายงานทุกฉบับได้รับการตรวจสอบโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตทนายความชาวไทย 3149/2556 ซึ่งเป็นทนายความชาวไทยของเรา และเอกสารทั้งหมดได้รับการดูแลโดย เซบาสเตียน บรูซัว, LL.B., B.Sc., กรรมการผู้จัดการ ซึ่งเคยบริหารบริษัทกฎหมายในประเทศไทยมาตั้งแต่ปี 2006 ในวันโอนกรรมสิทธิ์ คุณจะได้รับคำแนะนำเป็นลายลักษณ์อักษรสำหรับที่เคาน์เตอร์ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขาในเขตนั้น: เอกสาร ค่าธรรมเนียม และสิ่งที่จดหมายคำขอโอนต้องระบุไว้ ในกรณีที่ต้องการให้ทีมงานของเราอยู่เคียงข้างคุณที่สำนักงานที่ดิน เราจะแจ้งให้ทราบก่อนที่คุณจะตัดสินใจ.
ขั้นตอนการดำเนินงานทีละขั้น
| ขั้นตอน | สิ่งที่เราทำ | สิ่งที่คุณทำ | จังหวะเวลา |
|---|---|---|---|
| 1. การสั่งซื้อ | เปิดไฟล์ และยืนยันว่าสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขาในเขตนั้นมีทะเบียนบ้านอยู่หรือไม่ | ส่งชื่อโครงการ หมายเลขห้องชุด ชื่อผู้ขาย และประกาศขาย | วันที่ 1 |
| 2. การตรวจสอบโฉนดที่ดิน | ขอสำเนาถูกต้องรับรอง แปลสำเนากับเจ้าของพื้นที่ ข้อจำกัดและทะเบียนการก่อสร้าง | ไม่ต้องทำอะไรจนกว่าจะได้รับรายงาน | 3 วันทำการ |
| 3. การตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย 25 จุด | สำเนากระดานทะเบียนและสำนักงานที่ดิน, สถานะปลอดหนี้สิน, บัญชีของนิติบุคคล และรายงานการประชุม, ใบอนุญาตก่อสร้าง, ความสามารถในการเป็นผู้ขาย, การกู้ยืมเงิน | โอนย้ายข้อมูลที่ผู้ขายและนิติบุคคลส่งมา | วันที่ 4 ถึง 10 |
| 4. การตรวจสอบสัญญา | ลงลายมือชื่อในสัญญาขายให้เป็นเงื่อนไขว่าต้องมีโควต้าและใบรับรองปลอดหนี้ และกำหนดให้ใครเป็นผู้จ่ายภาษี | ลงนามเฉพาะฉบับที่ผ่านการตรวจแก้แล้วเท่านั้น | วันที่ 8 ถึง 12 |
| 5. คำแนะนำเรื่อง FET | คำแนะนำการโอนเงินเพื่อให้ธนาคารที่รับเงินออกแบบฟอร์ม FET ในชื่อของคุณ ตามที่ระบุในมาตรา 19 ตรี | การโอนเงินจากต่างประเทศในสกุลเงินต่างประเทศ | ก่อนวันโอน |
| 6. คำแนะนำการโอนกรรมสิทธิ์ | รายการตรวจสอบที่เขียนขึ้นสำหรับเคาน์เตอร์ของสำนักงานที่ดิน; รายงานการมาพบหากมีการร้องขอ | ไปด้วยตนเอง หรือแต่งตั้งผู้แทนตามหนังสือมอบอำนาจของสำนักงานที่ดิน | วันโอน |
| 7. หลังการโอน | ตรวจสอบสำเนากรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่และปิดไฟล์ | ส่งสแกนเอกสารโฉนดที่ดินที่ลงทะเบียนไว้ | ภายใน 7 วัน |
ค่าใช้จ่าย
ค่าธรรมเนียมของเราเป็นแบบคงที่และเป็นเงินบาท ค่าธรรมเนียมของรัฐบาลที่สำนักงานที่ดิน (2 เปอร์เซ็นต์สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์, 3.3 เปอร์เซ็นต์สำหรับภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ 0.5 เปอร์เซ็นต์สำหรับค่าธรรมเนียมตราสาร) และ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย) จะจ่ายที่เคาน์เตอร์และไม่รวมอยู่ในราคา.
- การตรวจสอบโฉนดที่ดิน: 4,900 บาท สำเนาที่รับรองถูกต้องของหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ทั้งด้านหน้าและด้านหลัง พร้อมตราประทับทางราชการและวันที่ คำแปลภาษาอังกฤษ และรายงานของทนายความความยาวสองหน้า ภายใน 3 วันทำการ หักเป็นส่วนหนึ่งของค่าแพ็กเกจคอนโดมิเนียมได้หากสั่งภายใน 30 วัน.
- แพ็คเกจคอนโดมิเนียม: 19,900 บาท การตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย 25 จุด การตรวจสอบสัญญา คำแนะนำเรื่อง FET และคำแนะนำการโอนกรรมสิทธิ์เป็นลายลักษณ์อักษร ภายใน 7 ถึง 14 วันทำการ.
- แพ็คเกจคอนโดมิเนียม พรีเมี่ยม: 34,900 บาท เพิ่มบริการรับรองที่กรมที่ดินและแปลเอกสารเมื่อย้ายบ้านในกรุงเทพฯ พัทยา นครราชสีมา ขอนแก่น สุรินทร์ บุรีรัมย์ หรือพื้นที่ใกล้เคียง สำหรับเชียงใหม่ จะมีค่าบริการเพิ่มเติมก่อนการจอง.
- บริการปรึกษา: 2,000 บาทต่อชั่วโมง สามารถนำไปใช้กับแพ็คเกจได้.
สั่งแพ็คเกจคอนโดมิเนียม (19,900 บาท)
สั่งตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ (4,900 บาท)
ดาวน์โหลด รายการตรวจสอบก่อนซื้อคอนโดฟรี, จองคิวปรึกษา, หรืออ่านคู่มือของเรา การซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย.
คำถามที่พบบ่อย
ฉันต้องใช้ทนายความที่เชียงใหม่หรือไม่ หรือบริษัทในกรุงเทพฯก็สามารถทำได้เช่นกัน?
ทะเบียนเก็บอยู่ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดเชียงใหม่หรือสำนักงานที่ดินสาขา และสำเนาที่รับรองถูกต้องขอได้ผ่านเครือข่ายของสำนักงานที่ดิน ดังนั้นงานจึงไม่ขึ้นอยู่กับว่าทนายความอยู่ที่ใด เราดำเนินการแฟ้มงานในเชียงใหม่ทางไกลจากกรุงเทพฯ: เอกสารทางอีเมลและพอร์ทัลลูกค้า รายงานเป็นภาษาอังกฤษ และคำขอเป็นภาษาไทยถึงนิติบุคคลอาคารชุดดำเนินการโดยทีมของเรา เราไม่มีสำนักงานในเชียงใหม่.
ฉันจะรู้ได้อย่างไรว่าอาคารเก่ายังมีโควตาสำหรับชาวต่างชาติเหลืออยู่หรือไม่
ต้องดูจากเอกสารสองฉบับร่วมกัน คือ จดหมายของนิติบุคคลที่ระบุข้อมูลเกี่ยวกับสัดส่วนการถือครองต่างประเทศหลังการโอน และสำเนาทะเบียนที่ดินของอาคารนั้น ตัวประเมินของบริษัทมักจะล้าสมัยไปแล้วในอาคารยุค 90 ซึ่งมีการแลกเปลี่ยนที่อยู่อาศัยกันแบบไม่เป็นทางการ เราจึงต้องตรวจสอบทั้งสองอย่างก่อนที่จะปล่อยเงินมัดจำ และสัญญาจะคืนเงินมัดจำหากมีการโอนที่อยู่อาศัย โควตา ไม่มีเหลืออยู่.
ห้องชุดนี้ราคาถูก แพ็กเกจ 19,900 บาทคุ้มค่าหรือไม่?
ราคาของห้องชุดไม่ได้เปลี่ยนจำนวนสิ่งที่อาจผิดพลาดได้ ค่าธรรมเนียมที่ยังไม่ได้ชำระ โควตาที่เต็มแล้ว การจำนองที่ไม่ได้จดทะเบียน หรือผู้ขายที่ไม่มีความสามารถในการทำนิติกรรม ล้วนมีค่าใช้จ่ายในการแก้ปัญหาเท่ากันทั้งที่สันติธรรมและที่กรุงเทพฯ หากงบประมาณจำกัด ให้เริ่มจากการตรวจสอบโฉนดที่ดินในราคา 4,900 บาท ซึ่งจะหักเป็นส่วนหนึ่งของค่าแพ็กเกจหากคุณดำเนินการต่อภายใน 30 วัน.
ฉันสามารถชำระเงินให้ผู้ขายจากบัญชีธนาคารไทยของฉันได้หรือไม่
ไม่ หากคุณซื้อภายใต้มาตรา 19 (5) เส้นทางที่ขึ้นอยู่กับรายได้ที่ได้จากต่างประเทศ ชาวต่างชาติที่มีสัญชาติไทยหรือได้รับอนุญาตภายใต้กฎหมายส่งเสริมการลงทุน ก็มีสิทธิ์ตามมาตรา 19 (1) หรือ (2) และแสดงให้เห็นถึงสถานะดังกล่าวแทน ส่วนมาตรา 19 ตรี ต้องมีหลักฐานว่าเงินได้ดังกล่าวได้เข้ามายังประเทศไทยในสกุลเงินต่างประเทศ โดยปกติจะเป็นสกุลเงินบาท หลักฐานธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) ออกโดยธนาคารไทยที่รับเงิน โดยเงินฝากออมทรัพย์บาทปกติที่อยู่ในประเทศไทย รวมถึงเงินฝากเพื่อการเกษียณอายุ ไม่ได้มีหลักฐานดังกล่าว; พระราชบัญญัตินี้ยอมรับเฉพาะเงินตราต่างประเทศที่นำเข้ามาในประเทศไทย หรือการถอนเงินจากบัญชีเงินตราต่างประเทศหรือบัญชีบาทของบุคคลที่ไม่ได้เป็นผู้มีถิ่นพำนักเท่านั้น โดยต้องเป็นราคาที่กำหนดไว้เท่านั้น เราจะให้คำแนะนำการโอนเงินก่อนที่คุณจะดำเนินการใดๆ.
ใบรับรองปลอดหนี้ครอบคลุมอะไรบ้าง
เฉพาะหน่วยของคุณเท่านั้น มาตรา 18 และ 29 ของพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้เจ้าของต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั่วไป และห้ามเจ้าหน้าที่ลงทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์เว้นแต่ผู้รับมอบอำนาจจะยืนยันว่าหน่วยนั้นปราศจากค่าใช้จ่ายดังกล่าว ใบรับรองดังกล่าวไม่ได้ระบุว่ากองทุนสำรองแห่งอาคารจะสามารถใช้แทนลิฟต์ได้หรือไม่ สำหรับเรื่องนี้ เราต้องตรวจสอบบัญชีและบันทึกการประชุม.
จะเป็นอย่างไรหากโครงการตั้งอยู่ที่หางดงหรือสารภีแทนที่จะอยู่ในตัวเมือง?
จากนั้นเอกสารจะถูกส่งไปยังสำนักงานที่ดินจังหวัดเชียงใหม่ในเขตนั้น เช่น สำนักงานที่ดินแขวงฮังดง และจะมีการทำสำเนากับสำเนากลั่นกรองและนัดหมายการโอนที่นั่น ไม่ได้ที่สำนักงานที่ดินถนนโชทานา เราจะระบุสำนักงานในวันแรกจากการลงทะเบียนโครงการ และคำแนะนำการโอนจะระบุชื่อจุดบริการที่คุณจะไปรับเอกสาร.
ฉันสามารถจดทะเบียนการเช่าแทนได้หรือไม่ หากโควตาเต็มแล้ว
ได้ การเช่าที่มีกำหนดเวลาเกินสามปีต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตามมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เกินสามปี และสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนเป็นอีกทางเลือกหนึ่ง ทั้งสองอย่างไม่ใช่กรรมสิทธิ์ และผู้เช่าไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ ทั้งสองอย่างชอบด้วยกฎหมาย แต่การใช้ชื่อคนไทยเป็นนอมินี (nominee) ในหนังสือกรรมสิทธิ์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.